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[關(guān)鍵詞]互聯(lián)網(wǎng)；商業(yè)綜合體；體驗式經(jīng)濟
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.138
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）08-0183-01
1 我國城市商業(yè)綜合體的發(fā)展
城市商業(yè)綜合體是將城市中酒店、辦公、公園、商業(yè)、會所、公寓等生活空間的服務(wù)功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成多功能、高效率的綜合體。
近年來，不僅北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展迅猛，二三線和部分三四線城市也把建造商業(yè)綜合體作為了城市發(fā)展的目標。但大部分開發(fā)商盲目追求規(guī)模與速度，致使開發(fā)存在嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象，在規(guī)模復(fù)制、移植效仿的過程中忽視了不同城市的歷史、商業(yè)、人文、環(huán)境等因素，難以滿足不同地區(qū)消費者的需求。
除了行業(yè)內(nèi)的同質(zhì)化競爭加劇，城市商業(yè)綜合體還受到來自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的巨大沖擊。2014年“雙十一”，阿里巴巴一天交易額達到了571億元，這相當于全球零售巨頭梅西百貨4個多月的營業(yè)額，基于互聯(lián)網(wǎng)的電子商務(wù)正一步步蠶食實體零售業(yè)的份額。
2 互聯(lián)網(wǎng)對城市商業(yè)綜合體的影響
互聯(lián)網(wǎng)是人類通過各種技術(shù)建立的全球性信息交換系統(tǒng)，它連接了一切可連接的人與物，徹底改變了信息的流通與組織方式。作為一種全球性的基礎(chǔ)設(shè)施，從社會群體的組織方式、分工方式到溝通方式，再到意識形態(tài)和商業(yè)邏輯，互聯(lián)網(wǎng)正在改變?nèi)祟惿鐣姆椒矫婷??；ヂ?lián)網(wǎng)引起的信息流巨變是一種底層邏輯的改變，而這種底層邏輯改變將影響每一個人，每一個行業(yè)。
城市商業(yè)綜合體也正受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和挑戰(zhàn)。城市商業(yè)綜合體的本質(zhì)是為消費者提供各類功能服務(wù)的空間組合，其主要構(gòu)成是各類功能服務(wù)的空間，其主要服務(wù)對象為消費者，而互聯(lián)網(wǎng)從底層邏輯完成了對空間的重構(gòu)和對消費模式的變更，從而影響著城市商業(yè)綜合體的發(fā)展與未來。
第一，互聯(lián)網(wǎng)改變了空間的既有屬性，讓空間可以創(chuàng)造性的重組?；ヂ?lián)網(wǎng)改變了人與物、人與人、物與物的連接方式，重構(gòu)了空間（見圖1）。通過互聯(lián)網(wǎng)，人們可以輕松地在家或咖啡館工作，把任何一個地方變成會議室，也可以把辦公室變成一個網(wǎng)上商店，隨時下單購物。任何時候、任何空間都可以被互聯(lián)網(wǎng)重構(gòu)成一個工作、生活、消費和娛樂的虛擬綜合體，處于實體形態(tài)的城市商業(yè)綜合體的競爭力將會被大大削弱。
第二，互聯(lián)網(wǎng)變更消費模式，使消費行為多樣化。當人類社會的基礎(chǔ)設(shè)施和人們的生活方式改變時，人們的需求隨之改變，重新審視舊有的產(chǎn)品標準和評價體系。隨著基于互聯(lián)網(wǎng)的電子商務(wù)的普及，消費由低認知模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哒J知模式，消費需求的重點由追求實用轉(zhuǎn)向追求體驗。城市商業(yè)綜合體不能再單純地以“購物中心”的思維滿足消費者對商品享用功能的需求。
3 我國城市商業(yè)綜合體發(fā)展策略
互聯(lián)網(wǎng)從底層邏輯改變了城市商業(yè)綜合體的本質(zhì)，從而影響城市商業(yè)綜合體的發(fā)展和未來，要必須把握住互聯(lián)網(wǎng)帶來的機遇，在不斷實踐中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
3.1 發(fā)展以“用戶為中心”的體驗式消費模式
互聯(lián)網(wǎng)變更消費模式，消費由低認知模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哒J知模式，消費模式由追求實用轉(zhuǎn)向追求體驗。服務(wù)是無形的而商品是有形的，其創(chuàng)造“情感共振”式的體驗最為難忘，消費者愿意為這類體驗買單。在體驗式消費中，消費者不僅可以滿足于商品功能的享用，更能從消費商品的過程中獲得符合情感偏好和心理需求的特定體驗，如上海的K11打造的特色主題商業(yè)綜合體。
3.2 構(gòu)建“信息流導(dǎo)向、數(shù)據(jù)驅(qū)動”的智慧型商業(yè)綜合體
互聯(lián)網(wǎng)重構(gòu)、重組了空間。虛擬綜合體基于信息流，用虛擬連接代替物理連接，產(chǎn)品和服務(wù)被數(shù)據(jù)化后傳輸?shù)接脩羰种?，用戶的感受、體驗與想法也被數(shù)據(jù)化后傳給“外界”（見圖2）。這些數(shù)據(jù)反映著商業(yè)價值鏈的方方面面，驅(qū)動著商業(yè)發(fā)展，擁有這些數(shù)據(jù)，就等于擁有了商業(yè)的未來。擁有物理聯(lián)接優(yōu)勢的城市商業(yè)綜合體更應(yīng)該借助互聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息化、數(shù)據(jù)化、云化，利用信息流指導(dǎo)物流和資金流，利用數(shù)據(jù)驅(qū)動商業(yè)決策，提高競爭力。
【關(guān)鍵詞】小型；設(shè)計；發(fā)展；展望
1、商業(yè)綜合體的概述
1.1商業(yè)綜合體的含義
商業(yè)綜合體是隨著人們物質(zhì)與精神生活質(zhì)量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發(fā)展到某一階段的必然產(chǎn)物。為使商業(yè)綜合體能與城市生活相適應(yīng)，必須不斷對其注入新的發(fā)展理念，這就要求設(shè)計者不僅要經(jīng)驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。
1.2商業(yè)綜合體的特征
第一，功能的復(fù)合性與協(xié)同性。這種特征有效地激發(fā)了不同功能空間的功能，提高了功能效率?？梢哉f，商業(yè)綜合體的復(fù)合性與功能性越高，越能減少人們在城市不同建筑物之間穿梭的時間成本，提高效率。
第二，功能的集聚性。這種特性復(fù)雜化了交通與人流設(shè)計，立體化了空間組織設(shè)計。為了實現(xiàn)商業(yè)綜合體的功能，避免各個功能分區(qū)的相互影響，需要依據(jù)性質(zhì)與目的的不同來有效地分割和組合車流、人流與貨物流以及信息流等，統(tǒng)一整個體系。
2、小型商業(yè)綜合體的設(shè)計
2.1科學(xué)合理的整合設(shè)計
商業(yè)綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設(shè)施、居住功能建筑等。而商業(yè)綜合體的主要特點便是通過合理、科學(xué)地組織不同的功能、區(qū)間的內(nèi)在關(guān)系，并創(chuàng)造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設(shè)計一些不同的功能區(qū)間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務(wù)于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續(xù)性與互通性的功能區(qū)間而形成的整體。例如在建筑群體內(nèi)設(shè)置一些早教機構(gòu)和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務(wù)與市場需求，并行設(shè)置一些功能類似的區(qū)間，以促使其產(chǎn)生集聚化效應(yīng)。當然，實際存在的商業(yè)綜合體是根據(jù)市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統(tǒng)組合的結(jié)果。
2.2完善合理交通系統(tǒng)
目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設(shè)計組織是否到位，都的直接影響商業(yè)的運作效率，同時關(guān)系著區(qū)間內(nèi)建筑的運作效率。對停車組織的設(shè)計最應(yīng)該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經(jīng)濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業(yè)綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設(shè)計是否合理就顯得尤為關(guān)鍵。完善停車組織設(shè)計，就必須通過科學(xué)合理的規(guī)劃，最大程度地增加停車空間。
然后，有關(guān)交通系統(tǒng)的設(shè)計，就應(yīng)該充分考慮交通現(xiàn)狀與地勢特點的因素，結(jié)合地形詳細、認真地選擇商業(yè)綜合體中交通系統(tǒng)的組織形式。例如出入口的設(shè)置，車流的導(dǎo)向都很關(guān)鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統(tǒng)組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規(guī)劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人流與車流比較獨立的人車分流模式，具有流線清晰、干擾少的優(yōu)點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。
2.3功能空間的設(shè)計
商業(yè)綜合體的內(nèi)部功能空間設(shè)計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯(lián)起來。比如輕餐飲可以在每層都設(shè)置，重餐飲集中設(shè)置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。
3、商業(yè)綜合體的設(shè)計發(fā)展趨勢
3.1商業(yè)綜合體中零售行業(yè)的發(fā)展趨勢
零售行業(yè)主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物已成為一種時尚與潮流，現(xiàn)在在大城市網(wǎng)購已經(jīng)是年輕白領(lǐng)日常生活不可或缺的組成部分。所以經(jīng)營者應(yīng)該根據(jù)市場變化的情況，對資金投入、產(chǎn)品類型、經(jīng)營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。
3.2商業(yè)綜合體中餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢
中國目前小型商業(yè)的發(fā)展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經(jīng)是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業(yè)并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區(qū)文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業(yè)能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發(fā)展，應(yīng)該將餐飲業(yè)合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應(yīng)該根據(jù)實際情況，將樓層劃分為不同的區(qū)間，而且用餐區(qū)最好設(shè)立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應(yīng)該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。
3.3商業(yè)綜合體中娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢
娛樂業(yè)主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞，陶冶性情，豐富生活。商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經(jīng)營，根據(jù)人群年齡階段的不同，開設(shè)不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務(wù)宗旨，以顧客為根本建立娛樂設(shè)施，并且在抓住經(jīng)典的同時要不斷創(chuàng)新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領(lǐng)導(dǎo)性。
4商業(yè)綜合體的設(shè)計與市場需求的展望
4.1擴建空間與市場需求
近年來國家的調(diào)控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業(yè)建筑開始逐漸的占據(jù)了主導(dǎo)地位。對此，為進一步滿足市場需求，應(yīng)在規(guī)劃時對市場變化進行充分的考慮，預(yù)留出擴建空間，以便在發(fā)展過程逐漸擴建商業(yè)營業(yè)空間，提高內(nèi)部環(huán)境的質(zhì)量。
4.2商業(yè)綜合體生長與市場需求
最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數(shù)字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)生購買和消費，已成為了開發(fā)商和投資經(jīng)營者一大挑戰(zhàn)，這一問題如果處理的不好，多數(shù)商業(yè)將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預(yù)留一定空間，使商業(yè)綜合體功能空間在滿足法規(guī)的情況下有一個可互換，達到可持續(xù)發(fā)展的目的。
5、總結(jié)
總而言之，商業(yè)綜合體的發(fā)展關(guān)系著市場經(jīng)濟的發(fā)展與城市生活水平的提高，而具有功能的復(fù)合性、協(xié)同性以及集聚性的商業(yè)綜合體在市場上發(fā)揮著重要的作用，是城市化發(fā)展的表現(xiàn)。有效、科學(xué)、合理地設(shè)計商業(yè)綜合體，有利于優(yōu)化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業(yè)綜合體中不同行業(yè)的發(fā)展變化，商業(yè)綜合體必須不斷完善自身，實現(xiàn)創(chuàng)新。
【參考文獻】
[1]馬千里.大型商業(yè)綜合體室內(nèi)步行街疏散設(shè)計與安全性評估[J].建筑科學(xué).2011.27.（11）：46-47.
關(guān)鍵詞：城市綜合體；成本管理；限額設(shè)計；分析與探討
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
引言
限額設(shè)計是地產(chǎn)項目成本管理中重要的一環(huán)，對成本控制的成效具有決定性作用。在住宅項目中，限額設(shè)計相對成熟，而對于綜合體項目，限額設(shè)計工作面臨的問題和困難就如同綜合體項目的特點一樣相對復(fù)雜。
一、綜合體項目的特點分析
主要就與住宅產(chǎn)品的差異，分析對成本管理有影響和制約的三項主要特征，包括業(yè)態(tài)全、規(guī)模大、商業(yè)多。
1、業(yè)態(tài)全。一般的城市綜合體項目，都屬于復(fù)雜建筑群的集成，其業(yè)態(tài)涵蓋全，包括大型商業(yè)MALL、商業(yè)街、酒店、寫字樓、住宅、底商等，各業(yè)態(tài)之間相互作用、互為價值鏈，是與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。而每一種業(yè)態(tài)，都有其不同的管理特點和成本需求，很難像住宅產(chǎn)品一樣可以借鑒和類比；各個業(yè)態(tài)同屬于一個地塊上開發(fā)，在建筑和結(jié)構(gòu)上相互聯(lián)系，但因大多是先后開發(fā)，又是相互制約。
2、規(guī)模大。由于城市綜合體項目的功能定位，它需要滿足人們購物、酒店、辦公、居住、出行、文化娛樂等多功能、復(fù)合型的需求，它必須是一定規(guī)模的建筑群。以上市公司寶龍地產(chǎn)的三大標桿項目為例（上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊），占地約8萬平米，總建筑面積約40萬平米。同時，為滿足停車的需要，地下建筑面積一般較大，占總建筑面積的35%左右，基本為全地塊全地下室，甚至部分或全部二層地下室。
3、商業(yè)多。一般的城市綜合體項目中，商業(yè)屬性面積的權(quán)重比較高，純住宅面積權(quán)重相對低，甚至于部分項目依托于周邊住宅而屬于純商業(yè)地產(chǎn)項目；而商業(yè)部分，政府在土地出讓條件上也會硬性要求較高比例或一定年限的自持。而商業(yè)部分的盈利模式，不同于住宅項目，商業(yè)的核心收益來自于商業(yè)交付后運營的租金回報和物業(yè)升值（具體與自持比重有關(guān)），而不是在交付前的一次性銷售收入。
二、綜合體項目的限額設(shè)計中面臨的問題
我們從2008年的金融危機讓地產(chǎn)行業(yè)刮起“設(shè)計優(yōu)化”的培訓(xùn)浪潮中可以看到，盡管高房價、高利潤在一定時期會掩蓋住設(shè)計不經(jīng)濟引起的浪費、大部分房企不是很重視“限額設(shè)計”，但終究還是回歸正道，這六年來，各大房企都制定了有自身特點的限額設(shè)計標準，相同產(chǎn)品的限額設(shè)計指標也不斷被刷新。在此過程中，各大房企在限額設(shè)計上已有經(jīng)驗可循，各大設(shè)計院也已基本接受和能較好的配合。因此在地產(chǎn)行業(yè)，早有領(lǐng)軍企業(yè)吹響號角“讓設(shè)計師的那支筆不再顯得那么重要”、“讓設(shè)計決定成本論在房地產(chǎn)行業(yè)（住宅產(chǎn)品）中失靈”。
而對于綜合體項目，并沒有這樣樂觀。
綜合體項目因其業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、檔次定位的差異化，因而單一性相對住宅尤其突出，我們在確定限額設(shè)計目標時，基本沒有同類項目可參照，難以確定令設(shè)計師信服的標準。盡管最終也能在設(shè)計合同中落實限額設(shè)計目標，但設(shè)計師基本也是抱著試試的態(tài)度、或者僥幸心理，何況客觀存在著綜合體項目的建筑空間大、平面異型、結(jié)構(gòu)受力復(fù)雜等這樣的理由。同時，如何核算指標，也會因住宅、商業(yè)各業(yè)態(tài)交錯、地上地下相互影響，也使得如何核算各業(yè)態(tài)含量指標變得復(fù)雜。在這種復(fù)雜的情況下，如何落實限額設(shè)計，這是我們需要探討和解決的問題。
三、問題的探討和解決
（一）區(qū)別對待、合理確定目標
確定一個目標不是難事，但確定一個可以被設(shè)計師認同、并且努力去實現(xiàn)的目標不容易。我們可以在網(wǎng)上搜索到“南寶龍、北萬達”這樣在商業(yè)地產(chǎn)界數(shù)一數(shù)二的企業(yè)的限額設(shè)計目標，我們對比后會看到有很大差異。如果拿來就用，顯然不可行，我們需要考慮結(jié)合企業(yè)自身特點進行一些調(diào)整，然后確定一個符合企業(yè)發(fā)展階段和管理特點的目標。
而在限額設(shè)計目標的確定原則和方向上，我們需要充分認識到商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的差異性，實事求是、區(qū)別對待。
我們對于綜合體項目中的地上住宅、地下室工程，應(yīng)設(shè)定嚴格的、處于行業(yè)先進水平的限額指標，這一類型的建筑相對簡單、限額設(shè)計工作相對已成熟，我們力求做得更經(jīng)濟，往精細化設(shè)計方向努力，向行業(yè)標桿靠齊。
而對于地上商業(yè)MALL、酒店、寫字樓等產(chǎn)品，因為對物業(yè)增值目標的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品質(zhì)需求相對高得多，不能在限額指標上苛求，以避免制約設(shè)計師的建筑發(fā)揮。因而可以設(shè)定較為保守的指標，或與設(shè)計院充分溝通后確定一個雙方都可接受的指標，或者是設(shè)定一個指標范圍、允許上下浮動等較為靈活的目標。也可以同時在合同條款中設(shè)定激勵條款，如設(shè)計結(jié)果低于限額可以有獎勵，或者設(shè)定不同合同單價，以對應(yīng)不同的設(shè)計結(jié)果，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。不管物業(yè)形態(tài)的建筑外形有多么特殊、結(jié)構(gòu)計算有多么復(fù)雜，限額設(shè)計指標必須有。
（二）化整為零、抓住重點和難點。
由于綜合體項目中，商業(yè)所占面積較大，住宅面積對較少，總體來看，商業(yè)是主要部分，是重點。而的地下面積所占比重較大，約占總面積的1/3左右，而其結(jié)構(gòu)成本一般是地上部分的3倍左右，這樣看來,對于總體項目的結(jié)構(gòu)成本而言,地下與地上在總金額上大體相當，各占50%。而地下工程對項目品質(zhì)的影響度弱、客戶的敏感度相對低、管理阻力相對小，因而地下部分的結(jié)構(gòu)工程是綜合體項目限額設(shè)計的重中之重。采取的工作方法與住宅產(chǎn)品相差不大，只是需要注意商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域的需求差異。
而地上部分，盡管面積大、結(jié)構(gòu)指標離散性大，但因其對項目的品質(zhì)敏感度高、管理阻力大，而結(jié)構(gòu)成本所占比重相對低，因而結(jié)構(gòu)成本不是地上部分的重點。我們再進一步對大商業(yè)的地上部分的成本進行拆分，依次大致是室內(nèi)精裝修、綜合機電及設(shè)備、外立面幕墻、結(jié)構(gòu)工程等。因此，對地上商業(yè)部分的限額設(shè)計工作，就不能類似住宅一樣局限于結(jié)構(gòu)指標上，應(yīng)更加關(guān)注內(nèi)外裝飾、機電設(shè)備等專業(yè)上。而這兩個專業(yè)對項目品質(zhì)影響較大，因而是綜合體項目限額設(shè)計的難點。
總之，在限額設(shè)計工作的重點分析時，只要充分認識兩個區(qū)別，即商業(yè)與住宅的區(qū)別、地下與地上的區(qū)別，在此基礎(chǔ)上分析其特點，就能把握住限額設(shè)計的重點和難點。
（三）化繁為簡、剝離矛盾點和化解沖突。
在商業(yè)產(chǎn)品上，由于業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、建筑和結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，加之我們自身有追求品質(zhì)、效果的愿望，因而限額設(shè)計的落實的阻力和難度更大。比如我們在進行商業(yè)區(qū)域地下車位的優(yōu)化時，要減少柱距、降低層高，那我們會面臨這樣的矛盾“地下柱距小了，地上商業(yè)開間就不夠了，品質(zhì)就降低了；地下車位數(shù)量少了，今后客流量增加了就缺少車位了”等等。
在目標的實現(xiàn)每一個環(huán)節(jié)，我們會面對很多類似的矛盾和質(zhì)疑，需要我們轉(zhuǎn)變思路，在商業(yè)產(chǎn)品的限額設(shè)計管理中，不局限于技術(shù)經(jīng)濟指標的衡量，而需要以滿足公司對品質(zhì)的追求為核心，以價值工程為手段，以最大化的投入產(chǎn)出比為衡量標準，進行多方案比較、多材料比較的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較、決策。
同時，我們也需要運用“化繁為簡”的方法，對復(fù)雜的綜合體建筑構(gòu)造進行拆分，剝離出有矛盾、有問題的局部區(qū)域，然后一一化解。我們可以把綜合體項目在平面上劃分為住宅、商業(yè)，在立體上分割為地下、地上。然后分別分析各個區(qū)域在設(shè)計、成本上的特點，區(qū)別對待。例如在確定車位數(shù)量時，商業(yè)區(qū)域需要考慮今后若干年的客流量進行車位預(yù)留，而住宅區(qū)域要盡量減少車位數(shù)量；在確定地下室柱距時，商業(yè)區(qū)域的地下室，有一部分在地上商業(yè)的投影下，會受地上建筑的約束，難以按經(jīng)濟柱距設(shè)計，但投影面積以外的區(qū)域仍應(yīng)按經(jīng)濟柱距設(shè)計；在確定地下室層高時，也需要區(qū)域分住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)按最小層高設(shè)計，但商業(yè)區(qū)要考慮因素較多，既受地下有局部商業(yè)、局部貨運通道的影響，又要考慮在預(yù)留機械車位的方案。
（四）工作前置、流程優(yōu)化，為管理工作留出時間和空間。
在制度層面，需要我們甲方做更多的產(chǎn)品標準研究、技術(shù)方案的比選等前置性工作，用標準化的文件更清晰地表達我司的設(shè)計意圖和要求，指導(dǎo)設(shè)計院去落實。同時，通過對設(shè)計工作流程的優(yōu)化和再造，減少在專業(yè)設(shè)計上的等待時間、減少各專業(yè)間的錯漏碰缺問題。
例如在結(jié)構(gòu)專業(yè)上共性問題的研究應(yīng)前置，如基坑支護方案的比較、基礎(chǔ)形式的選擇、地下室頂板結(jié)構(gòu)形式、主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化等專業(yè)性的總結(jié)和研究應(yīng)有計劃性的完成并形成標準化成果，可以指導(dǎo)各個項目的設(shè)計管理工作；
在部品的研究方面，針對綜合體項目的特點，對于一些綜合體項目特有的、通用的構(gòu)件進行研究、總結(jié)和規(guī)范管理。比如萬達集團對采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計進行總結(jié)和研究，于2012年就制定了《采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)限額設(shè)計管控標準》，在綜合體項目的限額設(shè)計管理進程上邁出了精細化的步伐。
關(guān)鍵詞：城市旅游綜合體；概念；界定；機制；途徑
隨著日益提升的城市化水平，加劇了城市旅游用地和城市發(fā)展的矛盾。而旅游產(chǎn)業(yè)和城市之間形成和諧互動的必然趨勢，就是融入旅游資源的城市空間綜合開發(fā)。城市開發(fā)和建設(shè)的重點，是怎樣才能以城市空間高效聚集為基礎(chǔ)，對城市旅游規(guī)劃進行完善，正是基于此，本文對城市旅游綜合體發(fā)展途徑進行了探索。
一、旅游綜合體的內(nèi)涵
旅游綜合體的功能包括了度假、休閑、觀光和旅游，它是在土地和一定的旅游資源的基礎(chǔ)上，所形成的高檔服務(wù)配套設(shè)施。它有著齊全的功能、較高的品質(zhì)和良好的服務(wù)。其顯著特征是：以高品質(zhì)服務(wù)為保障、以休閑產(chǎn)品為核心、以土地綜合開發(fā)為手段、以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以一定土地和旅游資源與為基礎(chǔ)的綜合旅游功能的特定空間。它既是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，同時也是一個旅游休閑目的地
二、城市旅游綜合體形成機制
1、需求因素
當前中國旅游業(yè)發(fā)展正在由傳統(tǒng)的度假觀光轉(zhuǎn)變?yōu)闀股虅?wù)和康體休閑。旅游消費模式在這種旅游需求的轉(zhuǎn)變下，也發(fā)生了根本性的變化。原有的長距離、多景點的消費已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)辄c對點的深度體驗。隨著不斷集聚的人口及旅游城市的日益發(fā)展，原有的僵化的商業(yè)模式和單一的服務(wù)業(yè)態(tài)，已經(jīng)和當今的旅游產(chǎn)業(yè)布局及旅游深度舒適體驗產(chǎn)生了不可調(diào)和的矛盾。所以城市旅游發(fā)展迫切需要實現(xiàn)旅游用地復(fù)合化，改造區(qū)域內(nèi)各項旅游資源，為旅游者提供高品質(zhì)的體驗，把旅游資源融入到當?shù)鼐用裆钪?，將旅游區(qū)域的運作效率提升。正是在這樣的一種需求下，城市旅游綜合體，這種具有強大作用的要素聚集體產(chǎn)生。
2、旅游供給能力升級
隨著日益深化的對旅游資源的認識，及旅游產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。區(qū)域旅游發(fā)展大大降低
了對觀光資源的依賴性。同時也進一步增加了對相關(guān)服務(wù)要素的配置要求，對旅游要素集中布局進行了展現(xiàn)。而隨著不斷增強的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益，，投資商和各級政府也逐漸增大了對單個旅游項目投資規(guī)模，并保障了資金的投入，這些都為建設(shè)大型旅游綜合體項目提供了必要的保障。而近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)業(yè)、房地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)的不斷融合，旅游業(yè)開始涌入了大量的行業(yè)外資本。在對旅游新業(yè)態(tài)進行培育的同時，也創(chuàng)新了旅游行業(yè)的商業(yè)模式。旅游綜合體通過對各項資源的整合，以新型的商業(yè)模式，實現(xiàn)了一種全新的全產(chǎn)業(yè)鏈掌控，促進了旅游產(chǎn)業(yè)的升級換代。
三、旅游綜合體發(fā)展模式
1、娛樂旅游綜合體
主要是以餐飲、商場和酒店功能為輔、以娛樂和文化設(shè)施為主，不在過分的依賴傳統(tǒng)的旅游資源，可以兼容并存各種不同風格的旅游項目，不在受特定的文化主題和資源條件的約束。娛樂綜合旅游體模式所提供的活動內(nèi)容是多元化的，其主題個性鮮明，能夠營造一種愉悅和輕松的場所感，能將更多的消費人群吸引過來，而旅游綜合體吸引力的來源，正是在于此。該模式能產(chǎn)生較高的旅游收益，能拉動多種產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，促進旅游產(chǎn)業(yè)鏈的完善。
2、休閑度假旅游綜合體
度假功能是該種發(fā)展模式的核心驅(qū)動力，它對環(huán)境質(zhì)量有較強的依賴性，能在區(qū)域內(nèi)配置餐飲、會展和商業(yè)等其他的輔助功能。它憑借區(qū)域條件，對健身房、游樂園等各種休閑度假設(shè)施進行開發(fā)，滿足了游客高品位和高質(zhì)量的生活追求，是對傳統(tǒng)的單一的旅游觀光功能的拓展。在休閑時代背景下，休閑度假旅游綜合體能對客流產(chǎn)生較大的吸引力，因此具有較大的規(guī)模體量。
3、會展旅游綜合體
會展功能是該發(fā)展模式的核心，會展服務(wù)設(shè)施是其核心驅(qū)動力。它對所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、地理區(qū)位、軟硬件環(huán)境等方面都有著較高要求。設(shè)置會展功能也進一步的擴展了游客對文化娛樂、餐飲等功能的使用，能積極的促進旅游綜合體的發(fā)展，因為對地理區(qū)位和軟硬件條件都有著較高的要求。會展功能因為具有較強的經(jīng)營管理的復(fù)雜性，所以在對該功能的設(shè)置時，應(yīng)對政府的支持力度綜合考慮，同時還應(yīng)對輻射區(qū)內(nèi)會展的實際需求給予滿足。
4、商業(yè)旅游綜合體
綜合商業(yè)是該種發(fā)展模式的主要功能，其輔助功能是酒店和休閑娛樂等。商業(yè)旅游綜合體一般都有較強的景觀特色，濃郁的文化氛圍和新穎的經(jīng)營主題。其購物環(huán)境的休閑和時尚，可產(chǎn)生巨大的集聚效應(yīng)。相比于傳統(tǒng)的商業(yè)布局，商業(yè)旅游綜合體具有的優(yōu)勢非常的顯著。
四、促進旅游綜合體可持續(xù)發(fā)展途徑
旅游經(jīng)濟增長的主要動力就是旅游綜合體，同時它也是重要的窗口，展現(xiàn)了城市的旅游形象。為了進一步促進城市的可持續(xù)發(fā)展，可采取以下的發(fā)展策略：
1、促進商業(yè)型旅游綜合體的發(fā)展的措施
可采用政府扶植，對購物環(huán)境建設(shè)進行強化，并適應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃。對配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進行完善，將專業(yè)化操作引入到各個運營環(huán)節(jié)中，對服務(wù)功能進行強化，提高購物對旅游顧客的吸引力。
2、促進會展型綜合旅游體的發(fā)展措施
和金融部門及政府保持合作伙伴關(guān)系，密切合作、注重建設(shè)會館的功能，采用多元化的區(qū)域配套設(shè)施，對旅游服務(wù)功能和會展功能的互動關(guān)系進行強化。圍繞會展功能，高效配套相關(guān)系統(tǒng)的服務(wù)功能。
3、促進娛樂型旅游綜合體的發(fā)展措施
實現(xiàn)多元化的市場目標，保持主題內(nèi)容的參與性，設(shè)計高標準的規(guī)劃目標，主要是針對高活力人群，有明確的選址區(qū)位，政府應(yīng)加大支持力度，合理布置空間布局。
4、促進休閑度假旅游綜合體的發(fā)展
提供個性化和優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，對服務(wù)理念進行創(chuàng)新，打造有特色的配套設(shè)施，有效銜接周圍的高等級交通體系，面向游客和居民兩個高端客源市場，由旅游觀光過渡為休閑度假。
結(jié)論：旅游綜合體作為一種新的旅游業(yè)態(tài)，是對城市旅游與城市發(fā)展融合的一種創(chuàng)新，與旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展趨勢相適應(yīng)。本文對城市旅游綜合體的形成機制、內(nèi)涵、發(fā)展途徑進行了分析，旨在能夠進一步促進城市旅游綜合體可持續(xù)和健康發(fā)展。（作者單位：廣西大學(xué)）
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現(xiàn)在，以體驗式商業(yè)為核心的“1+x”模式(“x”為酒店、或?qū)懽謽恰⒒蚬?，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G'’時代，從而引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。本文將從多個角度，對30時代的商業(yè)綜合體，尤其是城市中心區(qū)的商業(yè)綜合體的發(fā)展進行簡單預(yù)測。
開發(fā)主體多元化
商業(yè)綜合體資金投入量大、回收周期長、專業(yè)要求高等特點是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常識，在房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開發(fā)而不愿涉足商業(yè)綜合體。
隨著住宅開發(fā)逐步成熟，政府的供地結(jié)構(gòu)由住宅為主轉(zhuǎn)向商住均衡，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本不斷提高，利潤空間大幅縮減，部分住宅開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并用住宅快速開發(fā)的理念進行商業(yè)綜合體的開發(fā)，通過商業(yè)綜合體內(nèi)公寓或?qū)懽謽堑匿N售快速回籠資金。這種方式，促進了商業(yè)綜合體2G時代的快速發(fā)展。
但國家針對房地產(chǎn)的從嚴的信貸政策，使得資金鏈本已緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是舉步維艱，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率更達到了四年來的新高。此時，部分非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始進入商業(yè)綜合體市場，致力于突破商業(yè)綜合體2G時代，將其所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開發(fā)。這些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有雄厚的資金優(yōu)勢和強大的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，未來將成為一股不可小覷的力量。零售商業(yè)核心地位逐漸突出
以前，很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛楹诵?，通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，而零售商業(yè)往往只是“花瓶”。
但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢，而以零售商業(yè)為核心的綜合體則日益增多。根據(jù)雅高酒店集團關(guān)于未來中國的發(fā)展報告來看，中國奢華型酒店市場競爭已過于激烈，經(jīng)濟型酒店將迎來發(fā)展高峰期。而商業(yè)綜合體的中高端定位又不適合經(jīng)濟型酒店的入駐，顯而易見，以酒店為核心的商業(yè)綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度來看，寫字樓有高端化和專業(yè)聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉(zhuǎn)向獨立化，而非綜臺體的形式。因此，零售商業(yè)在綜合體中的地位將逐漸突出，其它物業(yè)類型則將成為配角。
去賣場化
在商業(yè)綜合體2G時代，大賣場作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項目的成功。但在新的商業(yè)綜合體的開發(fā)中，若開發(fā)商不經(jīng)過研究分析，仍將大賣場作為制勝法寶，最終可能導(dǎo)致項目的失敗。
從大賣場在中國的發(fā)展來看，伴隨著商業(yè)綜合體2G時代的繁榮，大賣場基本完成了全國主要城市的布局，開始進入社區(qū)超市的巷戰(zhàn)階段。
進入商業(yè)綜合體3G時代，由于大賣場一方面承租能力較弱，租期過長，另一方面客戶群相對低端，不利于在中心區(qū)打造中高端項目，因此，大賣場將不可避免地退出這一舞臺。不難看到，在城市中心區(qū)原有的部分商業(yè)綜合體中，已經(jīng)出現(xiàn)大賣場撤離的情況，同時，新開的商業(yè)綜合體中也罕有大賣場的身影。
接駁公共交通
“十一五”期間，中央批復(fù)了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機后，數(shù)萬億的刺激計劃為高鐵等公共交通的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也為商業(yè)綜合體3G時代帶來了發(fā)展契機。以往國內(nèi)的公共交通相對單一，在與地鐵、輕軌、高鐵等城市公共交通相結(jié)合的商業(yè)開發(fā)方面經(jīng)驗欠缺，尤其是地下空間的有效利用，更是一片空白。
隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪發(fā)展，在公共交通的節(jié)點必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，這些商業(yè)綜合體出現(xiàn)的意圖也非常明顯：分享公共交通的人流，做足地塊價值。在開發(fā)這些商業(yè)綜合體的時候，必然要考慮與公共交通的對接，研究分析人流對商業(yè)的影響，從而做出最有利于商業(yè)綜合體開發(fā)的判斷。
追求垂直空間
早期的商業(yè)綜合體，僅滿足基本的商業(yè)功能，建筑結(jié)構(gòu)比較呆板，單層面積過小，層高不足，未充分重視室內(nèi)外空間及景觀處理。隨著商業(yè)的升級，原有商業(yè)綜合體開始走向衰敗。
商業(yè)綜合體2G開始注重室外大廣場、室內(nèi)動線設(shè)計以及停車的充分配置。但目前，全國主要城市中心區(qū)都出現(xiàn)供地緊張的局面，通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環(huán)境都比較復(fù)雜，需要更多考慮垂直空間的設(shè)計和利用，多做室內(nèi)垂直大空間，設(shè)計屋頂停車，引入垂直綠化系統(tǒng)，增加商業(yè)綜合體的開放性和趣味性。
運用高科技節(jié)約運營成本
從城市中心區(qū)實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導(dǎo)致所有城市中心區(qū)的土地價格直線上升，這對于商業(yè)綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。
摘要：近年來，城市化的發(fā)展趨勢日益迅猛，建筑行業(yè)的商業(yè)綜合體由此衍生，它是融合商業(yè)、辦公、餐飲等多重功能為一體的建筑模式，使其作為唇齒關(guān)系相互促進，在漫長的歲月中使之成為一種享有多重功能的商業(yè)綜合體制。具體來說，屬于商業(yè)綜合體的這類工程建筑多位于城市核心地段，將功能全面、商業(yè)運營模式緊湊作為自身發(fā)展特色，使之成為城市化過程中不可或缺的建筑模式。為了實現(xiàn)城市綜合體商業(yè)運行的健康發(fā)展，完善綜合體內(nèi)部的給排水系統(tǒng)起著非常重要的作用，對此，本文將從多角度對這一問題進行分析。
一、消防給水系統(tǒng)
在城市商業(yè)綜合體建筑中，由于人流量龐大，建筑物占地面積較廣，倘若發(fā)生火災(zāi)，火勢將非常迅猛而且不易被撲滅，使得人員逃離火災(zāi)的機會渺茫，這會在一定程度上給身處于商業(yè)綜合體中人民的生命安全帶來巨大威脅。對此，在城市綜合體中建立健全消防系統(tǒng)是相當重要的。
（一）智能化噴水裝置
建筑工程人員為了確保當火災(zāi)發(fā)生時，智能化噴水裝置能夠及時做出反應(yīng)，有效控制火勢，因此在安裝這一設(shè)備的初期階段，應(yīng)切實依據(jù)實際情況安置合適的噴頭。具體來說：在辦公樓區(qū)域或者是地下車庫，只需要安裝普通的噴頭裝置就可以了；餐廳區(qū)域應(yīng)選擇高溫噴頭裝置；而對于人流量較大的娛樂場所，工程人員應(yīng)選擇能快速響應(yīng)的噴頭裝置。研究發(fā)現(xiàn)，快速噴頭裝置在一般情況下，它對熱量的敏感性能高于普通噴頭很多倍。對此運用這種噴頭裝置，則可在火災(zāi)發(fā)生前期及時對火災(zāi)情況做出反應(yīng)。在火勢還未蔓延的時候，第一時間噴水，有效緩解火勢，迅速地開展滅火行動，在盡可能降低人員傷亡的前提上，最大范圍地減小火災(zāi)損失。目前大量商業(yè)綜合體中庭內(nèi)街與商鋪之間采用鋼化玻璃隔斷，針對此類設(shè)計，應(yīng)考慮增設(shè)水幕冷卻系統(tǒng)或采用專用窗式噴頭，以達到火災(zāi)時隔斷火源的作用。
對于城市綜合體的消防水系統(tǒng)建設(shè)而言，應(yīng)根據(jù)實際情況，對不同場所功能進行危機判定，分等級為消防用水進行配量。詳細來說，通過工程計量的方式，得出以下數(shù)據(jù)：對于辦公樓、居住場所應(yīng)將其火災(zāi)危險度定為第1等級的區(qū)域，消防水量最好維系在21L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于地下車市、商圈以及娛樂場所應(yīng)將其火災(zāi)危險度定為第2等級的區(qū)域，消防水量最好維系在30L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于復(fù)合式停車通道，應(yīng)在綜合考量底層車架噴頭數(shù)量的基礎(chǔ)上，分析場地頂板的噴頭數(shù)量，消防水量最好維系在50L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于室內(nèi)空高在9m左右的空間，例如影院、酒店大廳消防水量最好維系在21L/s左右，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于百貨市場消防水建設(shè)，可應(yīng)將其火災(zāi)危險度定為第2等級的區(qū)域開展消防水設(shè)施設(shè)計，平均用水量維系在60L/s，滅火時間控制在1h左右。
（二）消防栓設(shè)置
城市綜合體通常依據(jù)商業(yè)運行狀態(tài)進行劃分，建筑內(nèi)部各樓層之間包含了公共設(shè)施、樓梯走道、管井等，其分隔墻很難達到統(tǒng)一，這就在一定程度上制約了消防設(shè)施的建設(shè)。與此同時，商業(yè)綜合體伴隨著后期招商活動的開展，租客入住商業(yè)大樓，綜合體建筑物室內(nèi)格局也會發(fā)生相應(yīng)變化，倘若依據(jù)連接管道的模式來對消防栓實行規(guī)劃和安裝，那么則會給建筑工程后期的改裝工作帶來一定的困難。對此，工程人員在開展消防栓安裝時，應(yīng)在相隔樓層中安裝消防管道，通過各層設(shè)施將各管道間連接起來。運用這種消防栓安裝方式，雖然會在工程前期增加一定的投資費用，但是也會給工程后期的改建工作帶來益處，即使拆除后也不會對消防管道設(shè)施產(chǎn)生較大的影響，為工程后期的建設(shè)工作帶來益處。
（三）大范圍的智能滅火裝置
以商業(yè)綜合體中范圍較大的建筑大廳或者是大型電影院為例，這類建筑物的空間通常較為廣闊，就室內(nèi)單純的空高就有12m，對于這種類型的建筑物而言，如果僅選取普通的噴淋設(shè)施顯然是無法滿足滅火需求的。對此，工程人員可以大范圍地安裝智能滅火裝置，如自動尋的智能消防水炮、高空智能水炮、大空間滅火系統(tǒng)以及大空間消防水炮等進行滅火，在確保滅火系統(tǒng)安全運行的基礎(chǔ)上，使滅火裝置能及時滅火。
二、生活給水系統(tǒng)
（一）商業(yè)綜合區(qū)生活用水容量的計算
在商業(yè)綜合體生活給水系統(tǒng)中，對于它整體建筑用水量的建設(shè)應(yīng)具體做到以下幾個方面：第一，在商業(yè)綜合體大型建筑體系中，如辦公大樓、以及大型商場等中，嚴格根據(jù)我國建筑法規(guī)中大樓給水量的相關(guān)規(guī)范進行設(shè)置，遵循給水標準25L/（人?d），在杜絕水資源浪費的基礎(chǔ)上，給建筑大樓提供水源。第二，就商業(yè)綜合體中的餐飲行業(yè)供水量計算標準而言，通常可以采用兩種計量方式進行運算。一方面，詳實調(diào)查餐飲行業(yè)日均人流量，利用人口計算來進行用水量運算，將所得數(shù)據(jù)提供給建筑方。然而當建筑方無法獲悉準確的人口數(shù)值的時候，供給中餐的酒店一般按照0.85m3/位-1.3m3/位進行用水量計算。另一方面，關(guān)于商業(yè)綜合體內(nèi)用水量計算，可以通過用餐空間面積大小來進行運算，一般情況下是依據(jù)25L/（人?d）左右進行計算。第三，針對商業(yè)綜合區(qū)中的大型影院而言，用水容量的計算通常是依據(jù)影院流動人口來進行運算的，觀看率通常維系在85%左右，電影放映次數(shù)依照6場/d來計算。
（二）二次用水的供應(yīng)方案
在商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部，它的日均用水量是非常大的。在商業(yè)圈運作工程中，為了保障安全穩(wěn)定的水資源供應(yīng)，針對二次供水方案，工程人員可選擇運用加壓供水系統(tǒng)以及變頻供水設(shè)置來開展水資源供應(yīng)。具體而言就是利用水箱設(shè)施，在水箱內(nèi)部保留一定的水資源，以便水量不足的時候，綜合體內(nèi)部工作人員可及時調(diào)用水箱中的水進行水源供給，從而保證水資源的穩(wěn)定供應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，定期地對水箱進行清潔，將水箱中的水全部排出，清除水箱中的污垢，從而保障綜合體內(nèi)部人員可以使用干凈的水資源。同時，完善供水系統(tǒng)各方面功能，確保能為商業(yè)綜合建筑提供日常的水源供應(yīng)，在有效降低市政機構(gòu)供水壓力的基礎(chǔ)上，確保城市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
三、生活污水排水系統(tǒng)
商業(yè)綜合體屬于占地面積廣闊的大型商圈集合點，因此在雨季，內(nèi)部的雨水流量是非常龐大的。對此，工程人員可以通過虹吸雨水的方式來幫助綜合體建筑內(nèi)部進行排水。相較于傳統(tǒng)排水方式，采用這種方式可以更好地將大量的自由水排出。所以，運用這種排水模式，不僅可以節(jié)約商圈內(nèi)設(shè)置雨水管道的成本，還可以在減少管道數(shù)量的基礎(chǔ)上，讓整體的商業(yè)綜合體建筑更加大方美觀。與此同時，因為雨水在管道內(nèi)部呈現(xiàn)出的是流動狀態(tài)，因此樓道下的雨水管道可以直接設(shè)置為直角，通過這種方式可以讓管道安裝更加簡便。這對過去所采用的大口徑以及需要設(shè)置樓板坡度的排水管道而言，是具有較大進步的。所以運用虹吸雨水的方式來進行排水，可在符合建筑空高的條件下，進一步降低建筑物樓層高度，在減少工程成本的同時，優(yōu)化商業(yè)綜合體建筑排水設(shè)計工程的建設(shè)。
結(jié)束語
本文通過對商業(yè)綜合體建筑給排水工程的深入研究，分別站在消防水建設(shè)、生活給水以及生活污水排放的角度上對給排水現(xiàn)狀提出了一系列優(yōu)化措施，以期為后期工程人員給排水建設(shè)工作提供借鑒。
參考文獻
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關(guān)鍵詞： 綜合體、商業(yè)規(guī)劃、差異、特征、原則方法
正 文：
隨著中國市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)建筑形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，從原來單一的商業(yè)業(yè)態(tài)或簡單的組合業(yè)態(tài)形式，逐漸演化發(fā)展，產(chǎn)生許多商業(yè)業(yè)態(tài)綜合程度高、功能齊備、組合結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市綜合體項目。而且隨著目前國家城鎮(zhèn)化趨勢的加強以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個又一個的城市地標。
然而，細究這些城市綜合體項目實際操作狀況，我們發(fā)現(xiàn)有許多項目存在半途擱淺、后續(xù)經(jīng)營運作不利等現(xiàn)象。仔細分析其原因，主要是這些開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項目操作的高度專業(yè)化認識不夠，常常憑借以往住宅開發(fā)經(jīng)驗及常規(guī)操作模式來進行商業(yè)地產(chǎn)的操作，結(jié)果導(dǎo)致項目整體開發(fā)運作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個方面：
1、銷售產(chǎn)品的不同：住宅銷售的是居住產(chǎn)品，而綜合體項目銷售的是經(jīng)營渠道。
2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產(chǎn)品的要求以合理地滿足居住需要為基礎(chǔ)。而綜合體項目的銷售對象是商業(yè)經(jīng)營辦公服務(wù)機構(gòu)。而商家評估一個產(chǎn)品是否有經(jīng)營前途，主要取決于以下三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家的專業(yè)需求；三是從回報的角度看，是否具備商家資源整合的專業(yè)化管理水準。
3、操作模式的不同：住宅產(chǎn)品的開發(fā)模式基本上是：商業(yè)策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工建造 銷售招商。綜合體項目開發(fā)模式：商業(yè)策劃 招商、商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計 施工建造 商家入住/持續(xù)招商，該種模式以萬達訂單式操作為典型。
4、產(chǎn)品構(gòu)成及設(shè)計特點的不同：住宅產(chǎn)品以住宅為主，適當設(shè)置公建設(shè)施、沿街商鋪等輔助配套產(chǎn)品。設(shè)計內(nèi)容、深度、各專業(yè)銜接協(xié)調(diào)工作均相對較為簡單。而綜合體項目產(chǎn)品構(gòu)成：包括大型shoppingmall、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產(chǎn)品，而某類產(chǎn)品內(nèi)部涉及業(yè)態(tài)又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產(chǎn)品類型豐富、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大。其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局、動線設(shè)計、主力店設(shè)置、地下車庫設(shè)計、視線裝修設(shè)計等內(nèi)容繁復(fù)。整個產(chǎn)品設(shè)計內(nèi)容、深度要求、專業(yè)協(xié)調(diào)等工作要求相當高、工作量也要大得多。
由此可見，綜合體項目與住宅項目在很多方面存在巨大的差別，在開發(fā)的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進化的結(jié)果，是體現(xiàn)城市經(jīng)濟實力的重要載體，也是多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約。各類業(yè)態(tài)在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各業(yè)態(tài)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產(chǎn)業(yè)類型有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，實現(xiàn)自身價值鏈的全面超越。
通過我們對一系列綜合體項目的研究分析，我們認識到綜合體項目具備如下特征：
1、 功能復(fù)合性：可實現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。
2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時間功能不同而形成互補。
3、 整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。
4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。
5、 空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。
6、 高可達性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。
7、 內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機結(jié)合。
8、 巨大的社會效應(yīng)及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)；同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。
通過對綜合體項目特征的認識和理解，我們充分認識到前期正確的規(guī)劃定位對于綜合體項目的順利開發(fā)有多么重要的意義。而這里的規(guī)劃定位工作包括兩方面內(nèi)容：硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃。所謂硬件設(shè)施規(guī)劃是指建筑格局規(guī)劃，而軟件設(shè)施規(guī)劃是指商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃?！吧虡I(yè)經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃”——這一科學(xué)的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，正逐漸成為中國商業(yè)地產(chǎn)屆的主流思想。這種觀念強調(diào)的是整體開發(fā)戰(zhàn)略，強調(diào)現(xiàn)代商業(yè)的硬件與軟件規(guī)劃是一個不可分割的整體，而在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更為重要。
那么，如何根據(jù)需要做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？我們分析許多綜合體項目業(yè)態(tài)分布特征，結(jié)合萬達、萬象城等大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的先進運作模式，總結(jié)出如下規(guī)劃設(shè)計原則、方法，以期對后續(xù)綜合體商業(yè)規(guī)劃工作起到一定的指導(dǎo)借鑒作用：
1、 定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。
2、 業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬達的業(yè)態(tài)定位的若干條理論，
1）、根據(jù)所屬區(qū)位以及項目定位的不同，確定項目的開發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進行業(yè)態(tài)規(guī)劃；
2）、綜合體銷售部分可以定位為占項目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區(qū)/小型獨立商鋪等產(chǎn)品，避免對持有商業(yè)的整體經(jīng)營部分產(chǎn)生沖擊；
3）、購物中心70%商家定位應(yīng)適合當?shù)?0%的消費人群；其中商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…
3、 公寓類住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的
擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體
的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計中須充
分分區(qū)。
4、 辦公類產(chǎn)品：性價比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城
市中屬于高風險性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標 —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點設(shè)計。
5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優(yōu)質(zhì)酒店對于運營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發(fā)或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強制要求；（4）、體量實在過剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設(shè)置不同。高檔酒店設(shè)置應(yīng)有標志性、彰顯力。
6、商業(yè)零售業(yè)：
（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟效益實現(xiàn)最慢；2萬平米以上單體
必須多業(yè)態(tài)操作；主力店設(shè)置需謹慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風險；
在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。
（2）商業(yè)街：對用地強度要求最高，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，
套現(xiàn)能力最強；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的基礎(chǔ)
上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。
（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量
通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大；原則上
設(shè)計層數(shù)不要高于兩層。
（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風險系數(shù)最高，銷售困難，最難套現(xiàn)；
受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金
業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。
7、主力店選擇與設(shè)置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店
有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業(yè)規(guī)劃階
段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列
要求，可以向萬達學(xué)習其訂單式開發(fā)模式，以便減低風險、緩解資金壓力、促進
開業(yè)之際滿鋪開張。
8、平面布局與豎向功能設(shè)計：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進行總體平面的商業(yè)布局、
豎向功能聯(lián)系設(shè)計，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點，形成整體合理統(tǒng)一、
各經(jīng)營單位相對獨立且符合自身經(jīng)營需求的商業(yè)布置格局。以萬達廣場為例：
1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的交叉顯眼位置；
2）、娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在相對比較偏的地方；
3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來；
4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業(yè)氛圍…
9、動線的設(shè)計：區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置各類業(yè)態(tài)之間及各類業(yè)態(tài)內(nèi)部的動線，避免動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強調(diào)水平與垂直動線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間……
結(jié) 語：
城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。先商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再建筑格局規(guī)劃，將有利于形成綜合體最合理的商業(yè)布局，這也是成熟地產(chǎn)運營商的基本開發(fā)原則之一。采用該開發(fā)原則及方法，將有利于實現(xiàn)商業(yè)低成本的運營，縮短整個項目的開發(fā)周期，構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢，提高商業(yè)中心的核心競爭力。
參考文獻：
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