時間：2023-08-08 16:46:06
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)審計重點(diǎn)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 年度會計報表 審計
隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為支持我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時各地數(shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會計師事務(wù)所提供審計服務(wù)的重要對象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設(shè)項目規(guī)模大、時間跨度長，且房地產(chǎn)企業(yè)審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計風(fēng)險較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會計報表審計工作，提高審計質(zhì)量，降低審計風(fēng)險，筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計經(jīng)驗，就審計中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務(wù)所的同仁們在房地產(chǎn)行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。
一、提前或推遲確認(rèn)收入
以《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》的判斷標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，同時考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在同時滿足以下條件的情況下確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)：
(1)商品房已完工且已取得政府相關(guān)部門的綜合驗收證明，并已交付業(yè)主使用；
(2)已簽訂商品房買賣合同；
(3)已收到與商品房有關(guān)的全部價款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應(yīng)預(yù)期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本應(yīng)能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認(rèn)收入或推遲確認(rèn)收入，這就要求我們審計人員在審計中應(yīng)細(xì)心認(rèn)真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關(guān)的業(yè)務(wù)資料判斷其銷售收入確認(rèn)時間的正確性。
二、完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確
房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)相對一般工商企業(yè)具有其特殊性和復(fù)雜性，要求企業(yè)財會人員不但應(yīng)具有較高的財務(wù)理論水平，更應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財會人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)問題較突出，成本結(jié)轉(zhuǎn)隨意性大，甚至有個別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進(jìn)行估轉(zhuǎn)成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴(yán)重失實(shí)，在此筆者將審計中遇到過的成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的主要幾種情況列舉如下：
由于建設(shè)周期長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，以達(dá)到少轉(zhuǎn)開發(fā)成本的目的。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉(zhuǎn)成本，往往以工程價款未結(jié)算為由將預(yù)付賬款長期掛賬。
對于較大的分多期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其配套設(shè)施一般會在后期開發(fā)建設(shè)，審計中應(yīng)索取企業(yè)的配套設(shè)施預(yù)算資料，關(guān)注其配套成本是否預(yù)計并結(jié)轉(zhuǎn)。
出于減少應(yīng)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司往往會通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務(wù)”的列賬增加開發(fā)成本以達(dá)到偷逃稅款的目的。
三、稅收問題
稅收是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強(qiáng)，涉及稅種多且復(fù)雜，所以也是我們對其進(jìn)行年度會計報表審計時的難點(diǎn)和重點(diǎn)。審計中我們可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
(一)是否存在隱匿收入行為
房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。
(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題
虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費(fèi)，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務(wù)”偷稅行為。
(三)是否存在未按規(guī)定預(yù)繳和匯算清繳土地增值稅問題
欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項目不按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。
(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅
根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時，應(yīng)按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關(guān)稅金。實(shí)際審計中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做賬務(wù)處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認(rèn)銷售收入，不申報納稅。
(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況
印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點(diǎn)涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應(yīng)按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標(biāo)的； 二是對房地產(chǎn)（預(yù)售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，如果按照實(shí)際盈利進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨需補(bǔ)繳巨額的稅款，為達(dá)到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動進(jìn)行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關(guān)稅務(wù)主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項目長期不進(jìn)行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。
針對以上房地產(chǎn)行業(yè)會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的一點(diǎn)是會計師事務(wù)所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營和財務(wù)管理、熟悉相關(guān)的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計經(jīng)驗的注冊會計師，運(yùn)用更完善更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲嫵绦蚝蛯徲嫹椒?，將審計風(fēng)險降到最低。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 非標(biāo)準(zhǔn)審計意見 影響因素
一、文獻(xiàn)綜述及問題提出
（一）文獻(xiàn)綜述
國外對非標(biāo)準(zhǔn)審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規(guī)模、財務(wù)狀況、其對會計師事務(wù)所的重要性、會計師事務(wù)所的規(guī)模和審計收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對陷入財務(wù)困境的審計客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計費(fèi)用顯著影響審計的獨(dú)立性。
國內(nèi)對非標(biāo)準(zhǔn)審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點(diǎn)為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量優(yōu)劣與審計意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。
綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對于非標(biāo)準(zhǔn)審計意見影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計單位財務(wù)狀況和事務(wù)所三個方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對某些行業(yè)的特殊性考慮不足。
（二）問題的提出
本文通過對2005-2012年我國滬深A(yù)股上市公司審計意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的影響因素是必要的。
二、實(shí)證研究設(shè)計
（一）研究假設(shè)
本文的研究對象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財務(wù)報告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對上市公司經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計意見影響系數(shù)的符號為負(fù)。
H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)。
財務(wù)狀況方面：
H3：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動比率是短期償債能力指標(biāo)，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性就越小。
H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性就越大。
H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)。
企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性就會越小。
H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力越好，被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性就越大。
H8：預(yù)收款項收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項比較多且容易通過長期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越大。
H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會計科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越高。
H10：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營損益操縱利潤的情況，因此非經(jīng)營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越大。
H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤較大的項目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機(jī)干擾項。
（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源
本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務(wù)指標(biāo)及審計意見相關(guān)信息來自國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實(shí)證結(jié)果與分析
（一）描述性統(tǒng)計分析
由描述性統(tǒng)計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營損益與凈利潤之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關(guān)性分析
相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時在統(tǒng)計學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。
（三）Logistic回歸分析
根據(jù)上頁表4的模型估計結(jié)果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財務(wù)報告的質(zhì)量。
2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)，符號與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。
3.流動比率：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的主要影響因素。
4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，長期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的重要影響因素。
5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越小。
6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。
7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的重要因素。
8.預(yù)收款項收入比：預(yù)收款項收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號不符，可能的原因是預(yù)收款項比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經(jīng)營能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越小。
9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性越小。
10. 非經(jīng)營損益與凈利潤之比：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的重要影響因素。
11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。
四、結(jié)論及建議
（一）結(jié)論
1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的影響不顯著。
2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計意見顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊會計師、財務(wù)報告使用者、社會公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會中，獨(dú)立董事基本上是由董事會自己聘請的。應(yīng)該通過由一個獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風(fēng)險。
一、法律風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險:
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準(zhǔn)確報告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險
所得稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險
土地增值稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險。
3、個人所得稅風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計單位以下方面的風(fēng)險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財務(wù)支付能力
財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)稽查
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成
房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務(wù)檢查的范圍。除稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查檢查外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，檢查繳納稅款的機(jī)關(guān)將征收水利建設(shè)資金、價格調(diào)節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會基金。
二、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其稅務(wù)稽查的特殊性
（一）經(jīng)營周期長，稅務(wù)監(jiān)管困難
大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，特別是在開發(fā)項目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發(fā)、銷售全過程的。稅務(wù)檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)后，從項目的開始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)控制企業(yè)成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調(diào)查[3]。
（二）供應(yīng)鏈長，會計核算復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從項目、土地收購到開發(fā)和銷售，涉及9個環(huán)節(jié)，是一個越來越復(fù)雜的過程。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)部門，建筑成本會計根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)可能會更復(fù)雜。企業(yè)可能會通過虛列的手段進(jìn)行成本避稅等，如果稅務(wù)稽查人員對建設(shè)和安裝的專業(yè)知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有開發(fā)出一個項目，開發(fā)一個項目已經(jīng)開始另一個項目開發(fā)。通過對工程項目成本的混淆，使企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時，難以對每一項目的成本進(jìn)行劃分，增加審計的難度。
（三）涉及監(jiān)管部門多、涉及稅種多
由房地產(chǎn)局、建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計局，更多的相關(guān)信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實(shí)性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個稅種。除營業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點(diǎn)的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關(guān)注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)檢查有重大的困難。
（四）地域性強(qiáng)，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域限制，和當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成地下車庫或車位出售長期使用權(quán)，是否應(yīng)為租賃資產(chǎn)確認(rèn)，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對這一地區(qū)的一些省份還沒有明確的規(guī)定，使得稅務(wù)稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大。
三、對房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的建議
（一）建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制
一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權(quán)立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當(dāng)稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關(guān)法律沖突時，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎(chǔ)，執(zhí)法人員不能提供法律保護(hù)。二是稅收法律文書太多，自由裁量權(quán)過大，稅法中存在矛盾，給稅務(wù)稽查帶來衍生風(fēng)險。目前我國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導(dǎo)作用，具體實(shí)施措施的制定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導(dǎo)致內(nèi)部沖突，但也造成了當(dāng)前稅務(wù)系統(tǒng)復(fù)雜的情況。稅務(wù)稽查執(zhí)法往往是很難找到一個強(qiáng)有力的法律依據(jù)，為審計人員帶來執(zhí)法風(fēng)險。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財務(wù)人員，會計舞弊，處罰應(yīng)設(shè)置沒有設(shè)置太低的書書。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強(qiáng)立法，讓稅務(wù)人員稽查時有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌
房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的有效的稅務(wù)監(jiān)督稅務(wù)機(jī)關(guān)，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實(shí)現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實(shí)施中的一些問題，結(jié)合對房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實(shí)際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機(jī)制，實(shí)現(xiàn)彼此的信息共享，稅務(wù)登記和稅源數(shù)據(jù)庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產(chǎn)權(quán)交易，是對稅收和房地產(chǎn)行業(yè)之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產(chǎn)稅收檢查和房地產(chǎn)稅管理信息是實(shí)現(xiàn)檢查，檢查房地產(chǎn)信息管理軟件集成平臺，實(shí)現(xiàn)對接。在房地產(chǎn)稅收稽查的選擇過程中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，分析和比較了企業(yè)的稅收情況，確定了重點(diǎn)企業(yè)的檢查。在房地產(chǎn)稅檢查的檢查過程中，準(zhǔn)確了解企業(yè)銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記和簽訂合同，確定房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售，從而解決收入問題難以準(zhǔn)確驗證。
（三）加強(qiáng)省市兩級房地產(chǎn)稅務(wù)稽查，實(shí)現(xiàn)一級稽查
省、市稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)檢查。為了避免重復(fù)檢查的房地產(chǎn)企業(yè)，浪費(fèi)資源，增加稅務(wù)檢查的強(qiáng)度。應(yīng)取消縣（區(qū)）局的檢查機(jī)構(gòu)，并建立審計制度，兩省。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)的來源，將縣（區(qū)）局檢驗機(jī)構(gòu)納入省、市檢驗機(jī)構(gòu)體系，一批專業(yè)設(shè)立檢驗機(jī)構(gòu)，檢驗人員部署省適當(dāng)?shù)臋z驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機(jī)構(gòu)。省、市檢驗制度，將為房地產(chǎn)行業(yè)分類考試的實(shí)施提供前提和保障。分類機(jī)制的實(shí)質(zhì)是解決專業(yè)分工問題。也就是說，通過分類機(jī)制，打破原有分工的行政區(qū)劃的審計分工格局，代表經(jīng)濟(jì)分工和行業(yè)屬性，以及企業(yè)規(guī)模規(guī)模，對審計部門布局的性質(zhì)進(jìn)行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務(wù)垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業(yè)檢查局的職能的任務(wù)。
總結(jié)
總之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查工作，反映了關(guān)系的統(tǒng)一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統(tǒng)一性，也應(yīng)遵循稅收法律法規(guī)，遵循會計準(zhǔn)則和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。特殊性體現(xiàn)在，由于其行業(yè)的特點(diǎn)，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業(yè)。因此，針對行業(yè)的稅務(wù)稽查，我們應(yīng)該從行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，從企業(yè)的角度進(jìn)行分析，總結(jié)出一種更有效的審計方法和思路。
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一、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)實(shí)意義
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是指：依法取得土地使用權(quán)的使用者在國有土地上按照已通過的審核設(shè)計方案進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋住宅的建設(shè)。其成本則是在一定時期內(nèi)為完成該項目而耗費(fèi)的物質(zhì)資源（人力、物力和財力）。中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。
從2010年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財政、法律、行政等一攬子政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行輪番調(diào)控。2011年，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標(biāo)更加明確，政策更為嚴(yán)厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個調(diào)整時期。
由于前些年土地及資本市場運(yùn)作不夠規(guī)范，以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷著粗放式的管理狀態(tài)。但國家宏觀環(huán)境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住了這段黃金時期，在這段時間內(nèi)得到了快速發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般設(shè)立起來，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)到處都是，新設(shè)立了許多房地產(chǎn)企業(yè)，甚至很多原本不從事房地產(chǎn)行業(yè)的老企業(yè)也設(shè)立了房地產(chǎn)公司，在大家眼里，房地產(chǎn)這個行業(yè)是個堆滿黃金的行業(yè)，所以只要有錢、有地，全都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上造成了這個行業(yè)的粗放式發(fā)展。
但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化、規(guī)范化、精細(xì)化的發(fā)展道路。近年來，國家加強(qiáng)了金融市場管理，同時逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，特別是在2011年，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、銀行存款準(zhǔn)備金率，各大城市限購、限貸政策出臺，就在今年10月份多個城市上調(diào)首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導(dǎo)致購房者的購房成本不斷提高、開發(fā)商的銷售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已大大下降。
綜上看來，從一定程度上說，開發(fā)成本控制得好與否將是未來房地產(chǎn)企業(yè)決勝的關(guān)鍵砝碼。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)項目成本控制不力的主要原因
中小房企在開發(fā)項目成本的控制過程中，存在許多現(xiàn)實(shí)的的控制難點(diǎn)，這些難點(diǎn)是導(dǎo)致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：
1.開發(fā)項目成本繁多復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)成本項目涉及面廣、內(nèi)容繁多、計算復(fù)雜，導(dǎo)致成本控制難度較大。
2.招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)為后期建設(shè)成本控制埋下了隱患
招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)，甚至招投標(biāo)變成形式主義，招標(biāo)前期考察、招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，失去招投標(biāo)的預(yù)期效果，讓本來不合格的合作方進(jìn)入，為后期建設(shè)中的成本控制埋下了隱患。
3.合同簽訂時把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致成本失控
在合同簽訂時把關(guān)不嚴(yán)，合同中約定的工作內(nèi)容不完整或約定不明確，導(dǎo)致在合同執(zhí)行過程中承包方或施工方不斷要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，而開發(fā)商為了保證工程進(jìn)度和工程內(nèi)容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變?yōu)殚_口合同，從而導(dǎo)致新增加許多工程項目，成本支出也相應(yīng)大大增加，導(dǎo)致成本失控。
4.施工方與監(jiān)理方串通一氣導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效
施工單位與監(jiān)理單位之間可能會串通一氣，導(dǎo)致監(jiān)理失去獨(dú)立、客觀、公正的立場，使監(jiān)理的監(jiān)督職能弱化或完全失效，從而導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效。
5.委派的現(xiàn)場工程師責(zé)任心不強(qiáng)
甲方委派的現(xiàn)場工程師責(zé)任心不強(qiáng)，監(jiān)督不到位，甚至可能會被施工單位或監(jiān)理單位拉攏而沒有盡到委派監(jiān)督責(zé)任，從而導(dǎo)致現(xiàn)場成本控制力度減弱。
6.前期設(shè)計考慮不周全致使后期變更成本增加
前期設(shè)計時考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過程中不斷進(jìn)行設(shè)計變更，導(dǎo)致原來的設(shè)計不被采納而形成浪費(fèi)，或者因設(shè)計的變更帶來工程量的增加或修改，從而導(dǎo)致成本的增加或浪費(fèi)。
7.搶工現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致成本控制有心無力
時間就是金錢——這一道理房地產(chǎn)企業(yè)非常清楚，所以由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的搶工問題，導(dǎo)致成本控制有心無力。由于搶工，建設(shè)過程中的各時間節(jié)點(diǎn)被大大壓縮，最初的建設(shè)計劃可能被完全打亂。由于招投標(biāo)過程較長、合同審批程序復(fù)雜，但為了搶時間和進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個現(xiàn)象就是：公開招投標(biāo)演化成邀標(biāo)或議標(biāo)，承包商先組織進(jìn)場施工后補(bǔ)簽合同，先使用材料后談判價格并簽訂合同等等，此類“先上車后補(bǔ)票”的行為致使房地產(chǎn)企業(yè)的主動權(quán)被大大削弱，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。
8.成本控制與工程質(zhì)量之間的矛盾導(dǎo)致成本難以控制
部分有決策權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)為了打造“精品工程”、追求產(chǎn)品檔次和視覺效果，常常是不惜代價使用質(zhì)量不好但價格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無奈和蒼白無力。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開發(fā)項目成本控制的主要措施
1.梳理項目開發(fā)作業(yè)流程
要有效地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，首先必須要對開發(fā)作業(yè)流程進(jìn)行認(rèn)真梳理，根據(jù)梳理出的各階段開發(fā)作業(yè)工作內(nèi)容，確定各階段的成本支出內(nèi)容有哪些，它們的結(jié)構(gòu)比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點(diǎn)項目和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分布，同時根據(jù)重要性原則對梳理出來的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項目進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注和控制。
2.作好目標(biāo)成本預(yù)測
在正式開工建設(shè)前，要根據(jù)整個開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計和定位情況，作好目標(biāo)成本預(yù)測工作。進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測時，一定要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計情況，盡可能地將成本項目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項目和支出內(nèi)容，否則目標(biāo)成本就不準(zhǔn)確，導(dǎo)致失去其指導(dǎo)、控制意義。特別是如果進(jìn)行了設(shè)計變更，可能會對目標(biāo)成本的影響較大，那么此時就要進(jìn)行目標(biāo)成本的修正和調(diào)整。例如重慶的龍湖、金科等企業(yè)，就專門設(shè)置了經(jīng)濟(jì)測算崗位，專門負(fù)責(zé)對項目的目標(biāo)成本、預(yù)期利潤進(jìn)行前期測算和后期調(diào)整。
3.做好前期設(shè)計和減少各類變更
前期設(shè)計在整個項目開發(fā)過程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設(shè)計情況進(jìn)行，如果設(shè)計不斷變更，則成本控制效果就會大打折扣。部分開發(fā)項目為了搶工期盡快開工，前期設(shè)計較粗糙，要么設(shè)計內(nèi)容不完全，要么設(shè)計不科學(xué)，加上部分領(lǐng)導(dǎo)在建設(shè)過程中臨時改變想法，導(dǎo)致對最初的設(shè)計進(jìn)行變更，這就會導(dǎo)致成本相應(yīng)會發(fā)生變化。所以做好前期設(shè)計、減少后期的各類變更是進(jìn)行有效成本控制很重要的一環(huán)。
4.嚴(yán)格招投標(biāo)管理及合同管理
通過招投標(biāo)確定了施工單位和合同價格后，開發(fā)項目的建設(shè)總成本基本上就確定了。但在實(shí)際操作中，可能會出現(xiàn)標(biāo)底瀉漏、圍標(biāo)串標(biāo)等不規(guī)范行為的發(fā)生，這就會影響招投標(biāo)的公開、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時，合同簽訂時也要注意，是簽訂總價包干合同還是據(jù)實(shí)結(jié)算合同，對項目總成本的影響會很大，而且開發(fā)項目建設(shè)周期較長，建材的價格波動較大，對于價格變動的處理約定也會直接影響到項目總成本的高低。所以嚴(yán)格招投標(biāo)管理和合同管理，將會有助于成本的有效控制。
5.控制作業(yè)節(jié)點(diǎn)并安排好工期
建設(shè)過程中要根據(jù)項目設(shè)計情況、施工工藝特點(diǎn)、材料使用要求、當(dāng)?shù)靥鞖狻趧恿ψ兓闆r等影響因素安排計劃好各階段的作業(yè)節(jié)點(diǎn)，并據(jù)以安排好建設(shè)工期，盡量使作業(yè)節(jié)點(diǎn)和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會造成不合理的工期壓縮，以保證工程質(zhì)量，減少因趕工搶工導(dǎo)致出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而增加的返工支出和維修支出。
6.嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證
現(xiàn)場簽證是否規(guī)范是成本是否得以合理確認(rèn)的關(guān)鍵資料，要事先明確規(guī)定現(xiàn)場簽證人員及其權(quán)限，并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證規(guī)定，以避免隨意簽證導(dǎo)致的不合理成本支出增加。實(shí)際執(zhí)行中，部分公司在確定項目現(xiàn)場簽證人員時不明確，金額權(quán)限規(guī)定也不明確，導(dǎo)致出現(xiàn)無權(quán)簽證的人簽證、簽證不規(guī)范、超金額權(quán)限簽證等情況的發(fā)生，在成本認(rèn)定的時候就存在相應(yīng)的困難，這給成本控制也增加了難度。
7.加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督
項目開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商一定要重視加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，安排專業(yè)人員對施工過程和材料使用情況進(jìn)行監(jiān)督和全過程跟蹤。就實(shí)踐經(jīng)驗來看，雖然聘請了監(jiān)理單位對施工單位進(jìn)行監(jiān)督，但事實(shí)上因雙方人員長期在一起工作，很容易導(dǎo)致監(jiān)理單位最后與施工單位站在一起，失去了應(yīng)有的獨(dú)立性，監(jiān)理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監(jiān)督效果就可想而知了。
8.加強(qiáng)結(jié)算審計
在各項目工程竣工后，根據(jù)施工單位報送的結(jié)算資料，及時進(jìn)行工程的結(jié)算審計。比如金科地產(chǎn)集團(tuán)在結(jié)算時一般要進(jìn)行三重審計：首先是由公司工程管理部和成本管理部聯(lián)合進(jìn)行初步審計，稱為一審；其次是聘請外部造價事務(wù)所或咨詢公司在一審的基礎(chǔ)上再進(jìn)行審計，稱為二審；最后是由集團(tuán)內(nèi)部審計部門在二審的基礎(chǔ)上再進(jìn)行審計，稱為三審。三審后的審定金額作為公司與施工單位結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。當(dāng)然，在審計過程中，一定要做好與施工單位之間的溝通和解釋工作，特別是在審減金額時，一定要準(zhǔn)備充足的證據(jù)并進(jìn)行充分的溝通，以確保審計結(jié)果得到施工單位的認(rèn)可。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
1.1內(nèi)部控制制度的含義
廣義的內(nèi)部控制制度主要說的是經(jīng)濟(jì)單位以及各個組織在經(jīng)濟(jì)活動中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)形式以及職責(zé)分工制度。其主要目的是為了有效改善經(jīng)營管理辦法，提升經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制制度是在經(jīng)營管理需求上面建立的，并伴隨著經(jīng)營管理的需要不斷完善其發(fā)展。最早控制活動的核心內(nèi)容是保護(hù)財產(chǎn)的安全完整，保障會計信息的質(zhì)量，其側(cè)重點(diǎn)主要在于錢物分管，一定要不斷加強(qiáng)手續(xù)管理，并嚴(yán)格審核各個方面的內(nèi)容。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，才會逐步形成現(xiàn)代內(nèi)部控制管理系統(tǒng)。
1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的重要性
內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)管理水平，是不斷提升企業(yè)競爭力的重要手段，假使不重視內(nèi)部控制制度的完善，就一定會影響房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意義十分重大。
首先，健全內(nèi)部控制制度能夠有效保障企業(yè)在競爭環(huán)境中保持健康規(guī)范的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其開發(fā)時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險，對其實(shí)施有效的內(nèi)部控制程序，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督，以便及時發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，繼而降低運(yùn)營成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，健全內(nèi)部控制制度有利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠監(jiān)督考核企業(yè)各個部門的工作，真實(shí)反映工作實(shí)際情況，繼而充分發(fā)揮企業(yè)整體性同時保障經(jīng)營效率提升，保障企業(yè)能夠順利完成既定的經(jīng)營管理目標(biāo)。
2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題
2.1企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識不足、執(zhí)行力度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，想要建立、完善內(nèi)控制度需要花費(fèi)大量的人力、物力，并且不能夠有效產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立產(chǎn)生誤解，以為實(shí)施內(nèi)部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權(quán)利，使其不愿意或者是不積極推動內(nèi)部控制制度的實(shí)施，使其內(nèi)部控制流于表面形式，降低了企業(yè)防范風(fēng)險的能力與管理水平。
2.2企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力
我國中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失效是一種較為普遍的現(xiàn)象，難以管理與監(jiān)督提供較為有效、可供參考的資料，致使監(jiān)督失去控制，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。雖然我國形成了包括政府監(jiān)督與社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但是建立的監(jiān)督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業(yè)的各項監(jiān)督功能較差，標(biāo)準(zhǔn)制定不夠統(tǒng)一，其實(shí)行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)。監(jiān)督工作也沒有按照預(yù)期目標(biāo)實(shí)行，弱化問題較為嚴(yán)重。另外，外部環(huán)境較差以及不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競爭也促使監(jiān)督效果不能夠真正發(fā)揮作用。
2.3內(nèi)部控制風(fēng)險意識淡薄，對內(nèi)部控制認(rèn)知不足
因為內(nèi)部控制是不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現(xiàn)出來，需要設(shè)置很多人員崗位，并制定大量的規(guī)章制度，并且一定要增設(shè)辦事環(huán)節(jié)以及程序。導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)業(yè)主將主要精力放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面，繼而忽視了內(nèi)部控制制度的建立。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往對于市場競爭環(huán)境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內(nèi)部控制帶來的風(fēng)險因素考慮的很少，特別是對盲目擴(kuò)張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境
一定要加大力度進(jìn)行宣傳，提升管理人員的內(nèi)部控制意識。注重內(nèi)部控制的設(shè)計與實(shí)施，保障企業(yè)中每個崗位以及人員、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能夠按照一定的規(guī)章制度處理工作。真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項長期任務(wù)來執(zhí)行。有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用，積極建立完善董事會的建設(shè)，只有這樣，當(dāng)董事會擁有足夠權(quán)限的時候，才能夠?qū)ζ溥m當(dāng)進(jìn)行管理，并履行相應(yīng)的監(jiān)控、引導(dǎo)、監(jiān)督的責(zé)任。另外，要不斷加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，一般情況下，企業(yè)員工的道德思想素質(zhì)被認(rèn)為是內(nèi)控環(huán)境的重要因素之一，正直誠實(shí)的品格、高尚的敬業(yè)精神對企業(yè)內(nèi)部控制會產(chǎn)生非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內(nèi)部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內(nèi)部控制制度，并穩(wěn)步經(jīng)營，實(shí)施科學(xué)管理。
3.2建立外部約束機(jī)制
內(nèi)部控制因為制度本身以及認(rèn)為因素的制約，存在一定的局限性，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠建立完善內(nèi)部控制制度，仍舊依賴于外部監(jiān)督機(jī)制。只有有效地做到內(nèi)外結(jié)合，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，并且還能夠不斷提升房地產(chǎn)紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制管理現(xiàn)狀，為了有效加強(qiáng)、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以采取下述辦法：首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用職業(yè)經(jīng)理人代替不稱職的管理人員，并實(shí)施有效的激勵機(jī)制；其次，充分調(diào)動人員的積極性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)；再次，有效拓展房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，鼓勵其在資本市場進(jìn)行融資活動，發(fā)展正常的經(jīng)營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機(jī)制，不斷強(qiáng)化內(nèi)部檢查機(jī)制。
3.3健全風(fēng)險評估機(jī)制
風(fēng)險評估說的是識別、分析、評估風(fēng)險的一個過程，是實(shí)施內(nèi)部控制的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)前期發(fā)展過程中需要的投資較多，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種高風(fēng)險行業(yè)，其面臨的風(fēng)險不能夠全憑管理層的經(jīng)驗判斷就斷定其過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷強(qiáng)化風(fēng)險管理意識，吸納一些專業(yè)的管理人才組成相應(yīng)的風(fēng)險分析團(tuán)隊，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度，及時分辨、有效分析相關(guān)的風(fēng)險，并合理確定風(fēng)險的應(yīng)對措施，將風(fēng)險控制在一個范圍之內(nèi)，避免企業(yè)管理人員因為個人對風(fēng)險的判斷，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。
3.4完善成本控制
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心內(nèi)容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內(nèi)部控制制度上面才能夠?qū)嵭小，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術(shù)水平的辦法有效改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結(jié)合起來，就是現(xiàn)代成本控制。
3.5完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制
內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制通常情況下是通過內(nèi)部審計來實(shí)現(xiàn)的。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一定要不斷加強(qiáng)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)與審計人員的獨(dú)立性，簡單來說，就是在董事會下面設(shè)置一個相對獨(dú)立的內(nèi)部審計部門，對企業(yè)的內(nèi)部情況獨(dú)立行使審計與監(jiān)督。內(nèi)部審計部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的問題應(yīng)該直接向董事會、監(jiān)事會報告，并且還應(yīng)該設(shè)置專職的內(nèi)部審計人員，嚴(yán)禁財務(wù)會計人員兼職內(nèi)部審計工作，使其能夠真正做到職務(wù)分離，保障審計人員能夠發(fā)揮自己真正作用，保持自身獨(dú)立性。其次，內(nèi)部審計部門需要有相應(yīng)的權(quán)限與智能，保障審計部門能夠在企業(yè)日常經(jīng)營過程中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，保障其能夠真正發(fā)揮監(jiān)督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制制度是否有效的關(guān)鍵是完善考核評價制度。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為完整的內(nèi)部控制制度。但是卻忽視了怎樣執(zhí)行以及怎么判斷執(zhí)行的效果，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠。就此，企業(yè)一定要建立完善內(nèi)部控制考核、評價制度，定期對企業(yè)各項管理活動進(jìn)行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進(jìn)意見，有效提升內(nèi)部控制的水平。
4結(jié)論
現(xiàn)階段，內(nèi)部控制已經(jīng)成為衡量現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的一項重要標(biāo)志，按照房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)來講，實(shí)事求是地建立自我調(diào)整、檢查以及制約的內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的客觀要求，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中順利運(yùn)行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。
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內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實(shí)施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種
國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進(jìn)行專項審計。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項目立項時，必須進(jìn)行項目可行性分析，當(dāng)項目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時，必然會進(jìn)行項目的收益測算及總收入計算。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費(fèi)者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。
印花稅的審計
印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。
房產(chǎn)稅的審計
對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。
城鎮(zhèn)土地使用稅的審計
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。
契稅的審計
房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析是否存在未繳納契稅。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。
一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。
