時(shí)間：2023-07-30 10:10:46
序論：在您撰寫個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,居民收入水平的提高以及居民對(duì)改善居住條件的渴望,促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。與此同時(shí),我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)規(guī)模也相應(yīng)加快,個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為銀行發(fā)放貸款的主要領(lǐng)域之一。美國(guó)次貸危機(jī)打破了住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話,同時(shí)也給了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及商業(yè)銀行一個(gè)很好的警示,對(duì)此我們應(yīng)該引以為鑒。
一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái),個(gè)人住房抵押貸款已成為我國(guó)商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭的“零售業(yè)務(wù)”,被視為拓展信貸營(yíng)銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段,個(gè)人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長(zhǎng)率達(dá)到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入的年平均增長(zhǎng)率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長(zhǎng)差距再加上政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策,極大地促進(jìn)了住房抵押貸款這一金融產(chǎn)品需求量的增長(zhǎng)。2001-2009年我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。
從表1我們可以發(fā)現(xiàn),2001年以來(lái),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加的同時(shí),個(gè)人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現(xiàn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢(shì),而且其增長(zhǎng)率高出收入增長(zhǎng)率很多。原因是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲、房?jī)r(jià)飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場(chǎng)便順勢(shì)迅猛發(fā)展了起來(lái)。截至2007年底,個(gè)人住房抵押貸款作為銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中所占權(quán)重最大的一種貸款種類,年末余額已達(dá)到30128億元,個(gè)人住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升,2007年末首次超過(guò)10%。
2008年金融危機(jī)的影響開始波及全球,我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所調(diào)整,商品房成交量減少,房屋價(jià)格漲幅有所回落。受房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人信貸需求趨降等因素影響,個(gè)人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現(xiàn)下降,占消費(fèi)性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個(gè)百分點(diǎn)。
2009年,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),我國(guó)采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加,房?jī)r(jià)同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價(jià)格上漲的特點(diǎn)表現(xiàn)得更為明顯。在市場(chǎng)變化的影響和政府大力采用宏觀調(diào)控手段的作用下,全國(guó)房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長(zhǎng),個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升。2009年末,個(gè)人住房抵押貸款年末余額達(dá)到47600億元。
商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款,主要原因有兩點(diǎn):一是近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以及國(guó)家信貸政策的支持;二是商業(yè)銀行普遍認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不良貸款率極低,比批發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)小得多。事實(shí)上,個(gè)人住房抵押貸款不良貸款率低、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小并非必然,它是同經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素密切相關(guān)的。
二、中美兩國(guó)關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的比較
(一)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和美國(guó)相比相對(duì)簡(jiǎn)單,地產(chǎn)金融參與者相對(duì)單一。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制,使各商業(yè)銀行承受著來(lái)自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。各商業(yè)銀行既沒(méi)有建立客戶分級(jí)體制,也沒(méi)有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí),個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)使銀行對(duì)客戶的選擇是單方面的,個(gè)人貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn),在具體掌握過(guò)程中,對(duì)符合準(zhǔn)入條件的客戶,基本上給予全部的優(yōu)惠條件,缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。
(二)利率風(fēng)險(xiǎn)
從2004年6月開始的兩年時(shí)間里,美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提息,利率大幅攀升加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),美國(guó)房貸市場(chǎng)逐步出現(xiàn)自2001開始異?；鸨蟮慕禍噩F(xiàn)象,而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。與美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展相類似的是,我國(guó)央行從2004年10月開始連續(xù)8次加息,盡管單獨(dú)一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購(gòu)房人累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),違約情況必然大增。這與美國(guó)次貸危機(jī)的誘因一致,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫,購(gòu)房者因此而無(wú)法及時(shí)還貸,房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)將大量暴露。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)沒(méi)有美國(guó)的次級(jí)按揭貸款制度,但并不能否認(rèn)我國(guó)存在著相似制度?！凹侔唇摇?就是一種欺騙行為,主要特征是實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資,如挪用到房地產(chǎn)開發(fā),或者進(jìn)入股市,導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導(dǎo)致了我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國(guó)房貸體系尚處在發(fā)展的過(guò)程中,信用風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
(四)銀行的風(fēng)控管理水平
我國(guó)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低,征信系統(tǒng)反映借款人個(gè)人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足,且信息失真問(wèn)題非常嚴(yán)重?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)特征量化、制定更加科學(xué)合理的個(gè)人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)很多銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng),通過(guò)降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)化貸款流程等手段放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入,而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品,增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這些與美國(guó)次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)預(yù)期房?jī)r(jià)不斷上漲而降低信貸審批標(biāo)準(zhǔn)的行為如出一轍。
(五)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)次貸風(fēng)險(xiǎn)的暴露是由于房地產(chǎn)泡沫的破滅,而我國(guó)存在同樣的隱憂。不過(guò)由于目前經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮高漲的發(fā)展階段,公眾對(duì)增長(zhǎng)的預(yù)期非常樂(lè)觀,因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái),改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期,從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形,因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)檢驗(yàn)。目前按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋了,正如美國(guó)次貸市場(chǎng)在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來(lái),美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下滑,其實(shí)只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰,盡管房?jī)r(jià)下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。
此外,還有政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)都是我國(guó)現(xiàn)階段個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn),需要我們加以防范。
三、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議
(一)制度建設(shè)及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面
第一,應(yīng)當(dāng)高度重視住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我們必須從美國(guó)次貸危機(jī)中汲取教訓(xùn),切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個(gè)方面:一方面對(duì)新的住房抵押貸款實(shí)行嚴(yán)格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現(xiàn)有房貸價(jià)值的重估和壓力測(cè)試,適時(shí)調(diào)險(xiǎn)撥備,加強(qiáng)銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),防止出現(xiàn)類似美國(guó)的次貸危機(jī)。第二,必須科學(xué)推進(jìn)金融創(chuàng)新。美國(guó)的次級(jí)抵押貸款和次級(jí)債,蘊(yùn)涵著大量的金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新工具本身并沒(méi)有問(wèn)題。但在金融創(chuàng)新過(guò)程中,控制杠桿是分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提,是控制創(chuàng)新業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范圍的必須。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)很大程度上反映出次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)制度上的不完善。而制度不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)往往是系統(tǒng)性的,破壞力極強(qiáng)且不易扭轉(zhuǎn)。因此,我國(guó)在推行住房抵押貸款證券化的同時(shí)要重視市場(chǎng)制度建設(shè),把商業(yè)銀行審慎經(jīng)營(yíng)與金融創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合起來(lái),杜絕出現(xiàn)追求利潤(rùn)、忽視風(fēng)險(xiǎn)的非審慎經(jīng)營(yíng)行為。第三,應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。次貸危機(jī)反映出美國(guó)規(guī)制性監(jiān)管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),在堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合。第四,應(yīng)當(dāng)積極彌補(bǔ)我們?cè)谛畔⒑头治龇矫娴木窒扌?對(duì)怎樣度量住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、怎樣確定住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬等問(wèn)題進(jìn)行深入的研究,通過(guò)信用評(píng)價(jià)分析來(lái)客觀地認(rèn)識(shí)貸款證券的信用程度和風(fēng)險(xiǎn)水平,并積累與抵押貸款評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)溝通合作的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),必須建立起嚴(yán)格的金融創(chuàng)新產(chǎn)品透明度監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和公正的信息披露與信用評(píng)估機(jī)制,穩(wěn)健推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款證券化與其他結(jié)構(gòu)性金融工具的開發(fā)運(yùn)用,保持金融創(chuàng)新與金融可持續(xù)發(fā)展的一致性。第五,密切關(guān)注行業(yè)經(jīng)濟(jì)與利率等相關(guān)政策導(dǎo)向。要警惕為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期而制訂的宏觀政策對(duì)某個(gè)特定市場(chǎng)的沖擊。貸款收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響,很可能造成開發(fā)商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對(duì)抵押貸款申請(qǐng)者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會(huì)匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng),造成商業(yè)銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值下降,最終影響到商業(yè)銀行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作環(huán)節(jié)方面
首先,把握好信貸關(guān)卡。審視美國(guó)次貸的貸前盡職調(diào)查,貸款機(jī)構(gòu)恰恰就是對(duì)不適合條件的借款人提供了貸款。我們應(yīng)該從中吸取很好的教訓(xùn),銀行永遠(yuǎn)不要懈怠貸前盡職調(diào)查,銀行貸前盡職調(diào)查的主要作用就是避免對(duì)不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過(guò)分依賴第二還款來(lái)源。次貸是建立在房屋靜態(tài)價(jià)值,而非借款人真實(shí)償還能力的基礎(chǔ)之上的。因此,除了注重自身流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理以外,銀行對(duì)于客戶現(xiàn)金流的管理,即對(duì)于客戶第一還款來(lái)源的關(guān)注永遠(yuǎn)要擺在信貸管理的首位。再次,減少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的依賴。將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給愿意并有能力承擔(dān)的投資者是資產(chǎn)證券化的初衷,但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并未降低風(fēng)險(xiǎn),更不意味著風(fēng)險(xiǎn)消失,而是使風(fēng)險(xiǎn)以一種更加復(fù)雜的形式出現(xiàn)。
美國(guó)的次貸危機(jī)的影響還在繼續(xù),值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓(xùn)是,無(wú)論是基于龐大系統(tǒng)工程的金融創(chuàng)新,還是日復(fù)一日反復(fù)操作的傳統(tǒng)業(yè)務(wù),永遠(yuǎn)都要重視風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)性工作。
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關(guān)鍵詞:住房貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范
中圖分類號(hào):F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》以來(lái),通過(guò)按揭購(gòu)房的方式已被廣大消費(fèi)者接受和認(rèn)同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時(shí)也是銀行個(gè)人消費(fèi)貸款的重點(diǎn)和信貸業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而,作為一項(xiàng)新興的金融業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗(yàn)階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個(gè)人住房貸款量也迅速增長(zhǎng),其貸款風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),對(duì)于其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)起到積極推動(dòng)作用。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)是中國(guó)近十年來(lái)發(fā)展最快,勢(shì)頭最猛,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬(wàn)億人民幣,足足增長(zhǎng)了63倍。其風(fēng)險(xiǎn)性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。
一、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類
(一)借款人風(fēng)險(xiǎn)
借款人風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款過(guò)程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風(fēng)險(xiǎn),一些借款人為了取得較高的個(gè)人信用等級(jí)獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn),首先,在中國(guó)市場(chǎng)積極初步建立過(guò)程中,市場(chǎng)中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用危機(jī)。一部分借款人缺乏誠(chéng)信觀念,信用意識(shí)淡薄、不重視個(gè)人信用,不催不還的淡薄意識(shí)人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國(guó)目前尚未建立個(gè)人信用系統(tǒng),因此銀行對(duì)借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。
借款人的意外風(fēng)險(xiǎn)一方面,由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機(jī)失利等原因造成經(jīng)濟(jì)收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。
(二)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)
1.信用風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是一種欺詐風(fēng)險(xiǎn)。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟(jì)利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。
2.“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng),房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時(shí),往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn),其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風(fēng)險(xiǎn)較大。
3.房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價(jià)值的大小是決定貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在:第一,房?jī)r(jià)定位過(guò)高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價(jià)下降,從而影響抵押物的價(jià)值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)波或地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致整個(gè)樓價(jià)的普遍下跌,也可影響抵押物的價(jià)值。
4.房屋“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因?yàn)轫?xiàng)目一旦不能按時(shí)竣工,產(chǎn)品到期不能按時(shí)按質(zhì)交付使用,就會(huì)形成房屋“爛尾”,勢(shì)必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風(fēng)險(xiǎn)往往是整體性和大面積的。
(三)銀行經(jīng)營(yíng)者管理風(fēng)險(xiǎn)
銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),是在發(fā)放個(gè)人住房貸款是整個(gè)過(guò)程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。
1.貸前調(diào)查不實(shí)。也要一些銀行信貸人員工作責(zé)任心不強(qiáng),綜合因?yàn)樗茉觳桓?給貸款安全留下隱患。
2.貸時(shí)審查不嚴(yán)不細(xì)。一是貸款審查人和審批人沒(méi)有對(duì)調(diào)查人報(bào)審的貸款材料真實(shí)性進(jìn)行認(rèn)真審查,沒(méi)有單位出具個(gè)人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來(lái)源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來(lái)源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風(fēng)險(xiǎn)貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來(lái)源審批發(fā)放貸款時(shí),沒(méi)有對(duì)借款人提供擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致抵押物評(píng)估報(bào)告不真實(shí)以及抵押品保險(xiǎn)期限短于貸款期限,有的甚至沒(méi)有保險(xiǎn)。
3.貸后檢查不及時(shí)。一是貸款發(fā)放后,沒(méi)有及時(shí)對(duì)借款合同、擔(dān)保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進(jìn)行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無(wú)法以法律渠道進(jìn)行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒(méi)有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。
二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因的分析
(1)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)體制改革與社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期,個(gè)人收入的透明度更加模糊不清,加之中國(guó)個(gè)人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。(3)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場(chǎng)信息披露不充分,借款人對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟,住房二級(jí)市場(chǎng)不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。(5)住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾,使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源發(fā)生嚴(yán)重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。
三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制
(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)
(1)銀行要提高認(rèn)識(shí),高度重視房地成信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者獲取貸款。(3)加強(qiáng)貸款管理,對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款。(4)運(yùn)用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率。(5)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施,形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。
(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管
(1)要系統(tǒng)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度,信息共享。(4)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進(jìn)行必要的查處,嚴(yán)力打擊。
(三)強(qiáng)化管理,從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)
1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目。從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn),避免“爛尾”項(xiàng)目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時(shí),由于開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng),一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購(gòu)能力,能夠履約實(shí)現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)制度。強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強(qiáng)開發(fā)商的貸款申請(qǐng)審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí),公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營(yíng)情況及商業(yè)信譽(yù)等;2)開發(fā)項(xiàng)目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度等。(2)強(qiáng)化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當(dāng)事人一般僅是購(gòu)房者和銀行,與開發(fā)商無(wú)關(guān)系。而在中國(guó)的商品房按揭中,除了購(gòu)房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購(gòu)等保證責(zé)任。筆者認(rèn)為,這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看,競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,銀行貸款的安全性越來(lái)越差,單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險(xiǎn),在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制,以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國(guó),也出現(xiàn)了“押上加?！钡姆绞?所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì),而且符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面的實(shí)際情況。
2.加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系,加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析,加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。(1)建立個(gè)人住房貸款前期評(píng)估制度通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開發(fā)商信譽(yù)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià),項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析,可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項(xiàng)目;同時(shí)對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,經(jīng)銀行確認(rèn)后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動(dòng)的,同時(shí)要求開發(fā)商為購(gòu)房者按期還款付息提供擔(dān)保,直至回購(gòu)。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時(shí),還應(yīng)強(qiáng)化購(gòu)房者的違約責(zé)任,約定一旦購(gòu)房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等,以加大購(gòu)房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過(guò)電腦化管理,對(duì)每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。
(四)建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度
個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度,又稱個(gè)人征信制度,是指專業(yè)化的機(jī)構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個(gè)人的信用信息,并對(duì)其資信狀況進(jìn)行評(píng)估的有關(guān)活動(dòng)。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建設(shè),目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)。掌握借款人有沒(méi)有個(gè)人負(fù)債,借款人以往有沒(méi)有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國(guó)外個(gè)人信用評(píng)級(jí)及評(píng)分已相當(dāng)普遍。在美國(guó),個(gè)人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個(gè)人支票、申請(qǐng)信用卡、購(gòu)買汽車和房子等,都需要使用信用報(bào)告的評(píng)級(jí)分?jǐn)?shù)。信用評(píng)級(jí)(評(píng)分)高的個(gè)人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對(duì)于使用單位來(lái)說(shuō),不僅可以大大降低成本,還能準(zhǔn)確掌握個(gè)人信用狀況,有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域,并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時(shí)調(diào)整某個(gè)人信用等級(jí),對(duì)近三年信用良好的個(gè)人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。(2)個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度通過(guò)個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。(3)實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下,當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí),個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料,從而評(píng)信用等級(jí)。(4)建立個(gè)人銀行賬戶將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主,改為以個(gè)人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過(guò)轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)),個(gè)人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。(5)加強(qiáng)個(gè)人道德教育,普及基本法律知識(shí)目前社會(huì)上誠(chéng)信意識(shí)缺乏,浮燥之風(fēng)漸盛,受此影響,許多人對(duì)所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對(duì)自身缺少起碼的道德要求。
(五)引入保險(xiǎn)機(jī)制,保證貸款安全
在開展商品房預(yù)售按揭貸款過(guò)程中,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn),在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn);(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn),主要是在借款人無(wú)力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。
(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度
(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;(3)嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過(guò)法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
總之,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實(shí)際工作中不斷地根據(jù)實(shí)際情況采取不同的措施,杜絕防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)類型；防范策略
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，金融對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，特別是近幾年來(lái)，國(guó)家各個(gè)機(jī)關(guān)愈發(fā)重視金融發(fā)展所帶來(lái)的重要作用，提高了對(duì)金融發(fā)展的重視程度。而個(gè)人住房公積金貸款是金融發(fā)展中重要的一個(gè)部分，具有資金融通的重要特征。其中，個(gè)人住房公積金貸款問(wèn)題與居民的住房問(wèn)題緊密的聯(lián)系在一起，為此，就需要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)的管理，使得資金能夠在平穩(wěn)的狀態(tài)下運(yùn)行，使得住房公積金能夠有效的利用，進(jìn)而降低個(gè)人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，保障我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房需求。
一、住房公積金的概念與內(nèi)涵分析
一般而言，所謂的住房公積金指的是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、以外商投資為主的企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。從近年來(lái)修改的住房公e金有關(guān)政策來(lái)看，逐漸放寬了對(duì)于個(gè)人提取住房公積金用于支付房租的規(guī)定，部分省市根據(jù)自身的發(fā)展情況，允許購(gòu)房時(shí)提取職工直系親屬的住房公積金，甚至還放寬了提取住房公積金用于繳納住宅專項(xiàng)維修資金以及普通自住住房物業(yè)費(fèi)。目前濰坊市住房公積金的繳存比例為單位和個(gè)人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，將職工住房公積金賬戶存款利率調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
二、個(gè)人住房公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)類型分析
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)分析
信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房公積金貸款中普遍存在的，且非常容易發(fā)生。從實(shí)際中來(lái)看，個(gè)人住房公積金貸款中，容易出現(xiàn)借款人的信用級(jí)別不高、信息不全等問(wèn)題，借款人有意不履行還款義務(wù)，拖欠貸款，保證人有意不承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，蓄意欠資賴賬等，借款人履行合同約定的意識(shí)過(guò)于薄弱，就會(huì)存在違約的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金是保障城鎮(zhèn)居民用房需求的一種手段，主要的對(duì)象是社會(huì)中的中低層人員，這些人員的收入有限，償還貸款的能力低下，在一定程度上就會(huì)加大貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。
（二）管理風(fēng)險(xiǎn)分析
住房公積金是居民的一項(xiàng)保障制度，管理的層面廣，管理的范圍大，在管理上就會(huì)存在一定的難度。從內(nèi)部的管理制度而言，在開展各項(xiàng)工作的時(shí)候，如果沒(méi)有嚴(yán)格的按照規(guī)定要求開展，就會(huì)存在著違規(guī)貸款的可能，存在著各種各樣的漏洞，使得公積金中心會(huì)承受一定的損失。并且，管理人員對(duì)于個(gè)人住房公積金貸款的認(rèn)識(shí)不夠充分，管理的意識(shí)較淡薄，也就在一定程度上弱化了內(nèi)部監(jiān)督的能力，在進(jìn)行對(duì)借款人情況調(diào)查的時(shí)候，容易出現(xiàn)把關(guān)不夠嚴(yán)格，資料審核不夠仔細(xì)，加大貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。
（三）抵押風(fēng)險(xiǎn)分析
從當(dāng)前來(lái)看，個(gè)人住房公積金貸款是以住房抵押的方式。但是，以這種方式進(jìn)行抵押，容易出現(xiàn)問(wèn)題，比如抵押物損毀風(fēng)險(xiǎn)，包括遇到不可抗力的自然災(zāi)害，如火災(zāi)、地震等情形；還包括人為造成的，如保管不善、拆遷等情形；還包括房?jī)r(jià)泡沫，房?jī)r(jià)產(chǎn)生大范圍波動(dòng)會(huì)直接影響抵押物價(jià)值。另外抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物涉及借款人個(gè)人居住問(wèn)題以及社會(huì)問(wèn)題，由于法律法規(guī)的不完善以及住房本身的特性，被抵押房產(chǎn)的拍賣難以強(qiáng)制執(zhí)行，以及執(zhí)行起來(lái)牽扯精力多，處置時(shí)間長(zhǎng)，加大了抵押權(quán)行使成本。
（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析
在住房公積金管理中存在著的貸款資金回收風(fēng)險(xiǎn)，是一種不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，指的是由于某種因素的變化，可能使個(gè)人住房公積金貸款面臨不能及時(shí)回收的可能性，其中，包括借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)，比如借款人失業(yè)或月收入減少以及不穩(wěn)定情形，包括利率風(fēng)險(xiǎn)，利率的上行會(huì)造成借款人還款成本增加，影響其還款能力；另外包括取消強(qiáng)制擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)擔(dān)保雖然減輕了借款人的貸款負(fù)擔(dān)，但卻加大了個(gè)人住房公積金貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。
三、個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
（一）健全個(gè)人的信用信息檔案庫(kù)
在個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)是主要的風(fēng)險(xiǎn)類型之一。而為了提高對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，就要建立健全的個(gè)人信息檔案庫(kù)，以方便查詢個(gè)人貸款的信用。從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)的個(gè)人住房公積金的貸款時(shí)間較長(zhǎng)，并且其中還包含著許多不確定的因素，從而加大了個(gè)人住房公積金貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。在建立健全個(gè)人信息檔案庫(kù)的時(shí)候，要有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)對(duì)貸款人的信用級(jí)別進(jìn)行分級(jí)，評(píng)級(jí)的指標(biāo)是借款人的職業(yè)信息與職務(wù)、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，來(lái)對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)一的評(píng)估與考核。并且，住房公積金管理中心還應(yīng)該要加強(qiáng)與各相關(guān)部門之間的交流與溝通，實(shí)現(xiàn)資源共享，對(duì)于一些擁有不良信用或者是有惡意貸款的人，應(yīng)強(qiáng)制進(jìn)行擔(dān)保或者不予貸款，進(jìn)而提高個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。
（二）強(qiáng)化內(nèi)部管理與監(jiān)督
在實(shí)際中，個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，在一定程度上是由于內(nèi)部管理制度不夠全面與完善，再加上內(nèi)部監(jiān)督過(guò)于薄弱而造成的。為此，一方面要及時(shí)的完善內(nèi)部的管理制度，強(qiáng)化內(nèi)部的約束制度與規(guī)范制度，制定規(guī)范具體的操作規(guī)程和實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的審核機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)個(gè)貸臺(tái)賬及檔案資料的收集，實(shí)行規(guī)范化、制度化、科學(xué)化管理。另外還需要建立和落實(shí)住房公積金貸款終身負(fù)責(zé)制，使得工作人員能夠按照有關(guān)的管理制度開展工作，在工作上能夠做到相互監(jiān)督，能夠嚴(yán)格、仔細(xì)的審核各項(xiàng)資料，更為全面的評(píng)估借款人的信息，進(jìn)而降低個(gè)人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）提高工作人員的綜合素質(zhì)
要提高住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，就需要從工作人員入手，提高他們的綜合素質(zhì)。其中，要提高操作風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施，可以從貸款操作流程的風(fēng)險(xiǎn)化入手。一是要明確各個(gè)崗位的職責(zé)，提高工作人員的職責(zé)意識(shí)，讓他們能夠按照規(guī)章制度辦事，借助于標(biāo)準(zhǔn)化的貸款流程、業(yè)績(jī)考核以及操作，來(lái)避免因人員的變動(dòng)而引起的不確定因素。與此同時(shí)，還需要強(qiáng)化對(duì)住房公積金信貸人員的管理，提高對(duì)他們業(yè)務(wù)操作能力的監(jiān)督能力，從而來(lái)提高個(gè)人住房公積金貸款的管理效率，提高貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的措施；二是要善于利用激勵(lì)與約束機(jī)制，來(lái)提高信貸從業(yè)人員各項(xiàng)工作開展的規(guī)范性，并且完善內(nèi)部的考核機(jī)制，來(lái)激勵(lì)員工能夠更加認(rèn)真的對(duì)待工作，全身心的投入到工作中；三是要加強(qiáng)對(duì)工作人員的教育與培訓(xùn)工作，讓工作人員對(duì)自身崗位有正確的認(rèn)識(shí)，明確自身的職能，拓展自己的知識(shí)面，從而真正的提高工作人員的服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)以及工作效率。
四、結(jié)語(yǔ)
個(gè)人住房公積金貸款面臨著較多方面的風(fēng)險(xiǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在，就會(huì)加大其中的不確定性，進(jìn)而可能面臨損失。為此，就需要從各種手段入手，比如完善內(nèi)部管理制度，提高監(jiān)督與管理的能力，提高工作人員的綜合素質(zhì)等，來(lái)提高個(gè)人住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，提高住房公積金的管理能力，進(jìn)而能夠更加全面的發(fā)揮出住房公積金的作用。
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觀察美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)，對(duì)比一下中國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，有很多值得吸取的教訓(xùn)和值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范十分必要。當(dāng)前的主要任務(wù)是積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立和提高個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的定量化分析技術(shù)水平，以便定量評(píng)估具有中國(guó)持征的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。此外，還要強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策支持，并將住房從完全市場(chǎng)化回歸民生本質(zhì)。
關(guān)鍵詞：次級(jí)貸；商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-6260(2008)01-0109-05
根據(jù)央行最新的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2007年上半年，我國(guó)商業(yè)銀行貸款繼續(xù)快速增長(zhǎng)。其中，居民消費(fèi)性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購(gòu)房需要的居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款同比多增3206億元。與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格6月同比上漲7.1%。當(dāng)我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展如火如荼的時(shí)候，美國(guó)的次級(jí)債市場(chǎng)卻危機(jī)四伏，并蔓延開來(lái)。一場(chǎng)由美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)的風(fēng)暴正在席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。觀察美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)，對(duì)比一下中國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，有很多值得吸取的教訓(xùn)和值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
一、美國(guó)次貸危機(jī)的啟示
美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)產(chǎn)生的最根本原因是資產(chǎn)價(jià)格泡沫增加了市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，貸款機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下放松了信用風(fēng)險(xiǎn)的管理,信用風(fēng)險(xiǎn)最終借助金融衍生產(chǎn)品的渠道進(jìn)行放大和擴(kuò)散。次級(jí)抵押貸款是一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果：1994―2006年，美國(guó)的房屋擁有率持續(xù)上升。在利用次級(jí)房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無(wú)法取得普通抵押貸款。次級(jí)抵押貸款為低收入者提供了選擇權(quán)，而不是直接拒絕為他們提供房貸。從2001年到2004年，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國(guó)人的買房熱情不斷升溫，貸款機(jī)構(gòu)判斷房?jī)r(jià)還將不斷上漲，一些在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的借款人也被給予了購(gòu)房貸款。放貸機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品如只付利息的抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。一些貸款機(jī)構(gòu)甚至推出了 “零文件”的貸款方式，即借款人可以且僅需申報(bào)其收入情況而無(wú)需提供任何有關(guān)償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機(jī)構(gòu)――住房抵押貸款資產(chǎn)研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月對(duì)100筆此類“零文件”貸款進(jìn)行了一項(xiàng)跟蹤調(diào)研，調(diào)研者將貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)申報(bào)的收入，同其提交給國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（IRS）的稅務(wù)申報(bào)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)90％的貸款人高報(bào)個(gè)人收入5％或以上，其中60％的借款人虛報(bào)收入超過(guò)實(shí)際收入50%以上。德意志銀行的一份報(bào)告稱，在2006年發(fā)放的全部次級(jí)房貸中，此類“騙子貸款”占到40％，而2001年此比例為21％。這些“金融創(chuàng)新”使得一些中低收入者紛紛入市購(gòu)房。大量的次級(jí)抵押貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造出巨大的購(gòu)買力，在幫助中低收入群體獲得住房的同時(shí)推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和行業(yè)的繁榮。美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示，2006年次級(jí)貸款占全部住房抵押貸款的比例已高達(dá)20％。
美國(guó)利率上升是引爆次貸危機(jī)的直接原因。在截至2006年6月的兩年時(shí)間里，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)連續(xù)17次提息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級(jí)房貸的利率有可能高達(dá)10％～12％，而且大部分次級(jí)抵押貸款采取可調(diào)整利率（ARM）的形式，隨著美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，次級(jí)房貸的還款利率越來(lái)越高，最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回率的上升。與此同時(shí)，美國(guó)住房市場(chǎng)卻逐步出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫，銷售量占整個(gè)房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%，創(chuàng)下17年來(lái)的最大跌幅。
二、文獻(xiàn)綜述
目前國(guó)外學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中在如下一些領(lǐng)域：
1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與LTV關(guān)系研究
Quercia 和Stegman(1992) 認(rèn)為，住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值的比率LTV(loantovalue)影響著違約決策。Quigley等(1993)認(rèn)為，個(gè)人住房抵押貸款違約損失不僅取決于違約頻率，還取決于清算時(shí)抵押品的價(jià)值損失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布和一般威布爾分布模型研究了1987―1991年英國(guó)個(gè)人住房抵押貸款動(dòng)態(tài)違約情況。他們選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發(fā)現(xiàn)：在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中工資和利率在決定違約與否時(shí)起著主要作用，婚姻狀況和貸款價(jià)值比對(duì)違約的影響并不顯著；而在一般威布爾分布模型中貸款價(jià)值比的影響較顯著。Archer等(1999)通過(guò)對(duì)美國(guó)1991―1996年間9639例多戶住房抵押貸款(multifamily mortgage loans)違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是由貸款發(fā)放過(guò)程和住宅銷售過(guò)程內(nèi)生的，而與LTV變量無(wú)關(guān)。因?yàn)殂y行在發(fā)放貸款時(shí)針對(duì)借款人的特征盡可能地壓低LTV以減小風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)具有中低貸款價(jià)值比的住房抵押貸款與具有較高貸款價(jià)值比的抵押貸款在違約概率上是沒(méi)有顯著性差異的。
2.不同個(gè)人住房抵押貸款工具的風(fēng)險(xiǎn)比較研究
Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究發(fā)現(xiàn)，35%的香港個(gè)人住房抵押貸款采用浮動(dòng)利率加可變期限(variable tenor，VRT)的辦法。隨著利率的變動(dòng)，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。換句話說(shuō)，與固定期限可變償還額抵押貸款(VRP)相比，VRT抵押貸款的抵押人不僅承受利率風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要承受期限風(fēng)險(xiǎn)。他們應(yīng)用數(shù)學(xué)模型對(duì)VRT抵押貸款價(jià)值進(jìn)行了評(píng)價(jià)，并將結(jié)果與傳統(tǒng)的VRP抵押貸款進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)，從借款人的視角看，VRT貸款比VRP貸款更實(shí)惠，但是如果將貸款期限上限考慮在VRT貸款中，則兩種貸款的差異性就變得不顯著。
3.應(yīng)用期權(quán)理論研究個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)
期權(quán)理論的前提假設(shè)源于經(jīng)濟(jì)理論中的經(jīng)濟(jì)人假說(shuō)。期權(quán)理論認(rèn)為：每個(gè)借款人都是一個(gè)理性的決策者，其目標(biāo)是追求一定約束條件下的個(gè)人效用最大化。因此，在特定經(jīng)濟(jì)條件下，借款人是否采取違約策略完全取決于經(jīng)濟(jì)利益上是否合算。違約決策過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)收益與成本的權(quán)衡過(guò)程，當(dāng)違約在經(jīng)濟(jì)上有利于借款人時(shí)，即當(dāng)住宅價(jià)值(資產(chǎn)凈值)降到低于抵押貸款價(jià)值時(shí)違約就會(huì)發(fā)生。
4.個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)與信息不對(duì)稱、道德風(fēng)險(xiǎn)
Posey 和 Yavas(2001)研究了不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的借款人對(duì)固定利率(FRM)和浮動(dòng)利率(ARM)住房抵押貸款的自選擇問(wèn)題。江世銀( 2006)認(rèn)為，在信息不對(duì)稱條件下，由于借款人的風(fēng)險(xiǎn)類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會(huì)存在分離均衡(separating equilibrium)，高風(fēng)險(xiǎn)的借款人會(huì)選擇浮動(dòng)利率抵押貸款，低風(fēng)險(xiǎn)的借款人則選擇固定利率抵押貸款。因此，借款人的抵押貸款選擇傾向應(yīng)該被貸款人當(dāng)作甄別高風(fēng)險(xiǎn)與低風(fēng)險(xiǎn)借款人的一種信號(hào)予以考慮。
5.個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)微觀因素研究
近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)外大量學(xué)者選擇了借款人特征、貸款特征、住房特征和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特征相關(guān)變量來(lái)預(yù)測(cè)和計(jì)算違約概率以及可能招致的損失。王福林（2004）認(rèn)為，特征變量一般應(yīng)包含上述四個(gè)緯度的各相關(guān)要素來(lái)綜合分析解釋違約驅(qū)動(dòng)因素。
除了上述文獻(xiàn)外，還有文獻(xiàn)從更廣泛的角度對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。如，從宏觀層面研究公共政策對(duì)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，區(qū)域法律條文的變化對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響等。
三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
近兩年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)國(guó)內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在抵押貸款發(fā)放最多、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的上海，風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上開始顯現(xiàn)。2004年初―2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸平均不良率在兩年多的時(shí)間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶房貸違約的案件，也從過(guò)去的零星案件發(fā)展成為常規(guī)性案件。由此可見，中國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)也存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)應(yīng)該讓中國(guó)保持警惕，防患于未然。
一是我國(guó)房地產(chǎn)金融體系相對(duì)簡(jiǎn)單，地產(chǎn)金融參與者相對(duì)單一。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來(lái)自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。各商業(yè)銀行既沒(méi)有建立客戶分級(jí)體制，也沒(méi)有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)使銀行對(duì)客戶的選擇是單方面的，個(gè)人貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，在具體掌握過(guò)程中，對(duì)符合準(zhǔn)入條件的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條件，缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。
二是我國(guó)銀行的風(fēng)控水平遠(yuǎn)不及美國(guó)的次級(jí)按揭機(jī)構(gòu)，征信系統(tǒng)反映借款人個(gè)人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足，且信息失真問(wèn)題非常嚴(yán)重?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)特征量化、制定更加科學(xué)合理的個(gè)人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎(chǔ)。相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件?？梢哉f(shuō)我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國(guó)式”次級(jí)按揭。個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)上普遍存在著重視抵押物價(jià)值，輕視第一還款來(lái)源的現(xiàn)象，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)跌勢(shì)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，只要處理房產(chǎn)就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國(guó)內(nèi)很多銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，競(jìng)相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過(guò)降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)化貸款流程等手段放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入，而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品，增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這些與美國(guó)次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)預(yù)期房?jī)r(jià)不斷上漲而降低信貸審批標(biāo)準(zhǔn)的行為如出一轍。所以，房貸的風(fēng)險(xiǎn)可能比想象的要大很多，只不過(guò)在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然繁榮的情況下，并未暴露而已。
三是商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備并不充足，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相對(duì)較低，一旦商業(yè)銀行被暴露在房貸違約風(fēng)險(xiǎn)面前，其應(yīng)對(duì)能力可能相當(dāng)脆弱。
四是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在過(guò)快向過(guò)熱轉(zhuǎn)化的可能性，物價(jià)持續(xù)走高，央行已經(jīng)進(jìn)入加息通道。從2004年10月開始，央行已經(jīng)連續(xù)8次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率分別由1.98%和5.31%上調(diào)到3.87%和7.29%，5年以上個(gè)人住房貸款利率由5.04%上調(diào)到7.83%。盡管單獨(dú)一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購(gòu)房人累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，以50萬(wàn)元20年期貸款計(jì)算，還款額增幅超過(guò)了10%。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，違約情況必然大增。這與美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)的誘因一致。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，購(gòu)房者因此而無(wú)法及時(shí)還貸，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)將大量暴露。
五是中國(guó)住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)共擔(dān)機(jī)制，不利于我國(guó)商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)基礎(chǔ)工具就是資產(chǎn)證券化。但目前國(guó)內(nèi)銀行對(duì)資產(chǎn)證券化并不熱衷，主要原因是在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性充裕、受管制的存貸利差依然優(yōu)厚的背景下，商業(yè)銀行在市場(chǎng)上依然競(jìng)爭(zhēng)不足，過(guò)度追逐短期盈利能力，不愿意與其他投資者分享優(yōu)秀業(yè)務(wù)的利潤(rùn)。因此，銀行持續(xù)擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)的過(guò)程也就成了持續(xù)積聚信用風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。但對(duì)于銀行而言，在當(dāng)前房?jī)r(jià)大幅飆升的情況下，如果繼續(xù)大量依賴房貸業(yè)務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)，無(wú)異于“火中取栗”。從長(zhǎng)期看，銀行將為其短視行為付出代價(jià)。
六是通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等因素，都對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的暴露是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，而我國(guó)存在同樣的隱憂。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對(duì)增長(zhǎng)的預(yù)期非常樂(lè)觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái)，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形，因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)檢驗(yàn)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是被掩蓋了的，正如美國(guó)的次級(jí)按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，其實(shí)只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量1/4的次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰，盡管房?jī)r(jià)下降并不是惟一的原因。
四、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議
第一，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的定量化分析技術(shù)急需建立和提高。從國(guó)外銀行業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，個(gè)人消費(fèi)信貸特別是個(gè)人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一，并有穩(wěn)定增長(zhǎng)之勢(shì)，如美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。而我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展卻因風(fēng)險(xiǎn)管理的滯后面臨著看似統(tǒng)一卻又矛盾的兩難困境。當(dāng)前，跨國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化和模型化，一般在其風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、度量、評(píng)價(jià)過(guò)程以及風(fēng)險(xiǎn)管理措施的制定中均有大量的歷史實(shí)證數(shù)據(jù)作支持，特別是在風(fēng)險(xiǎn)的度量中通常應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)模型準(zhǔn)確量化特定特征風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能導(dǎo)致的損失程度，使得風(fēng)險(xiǎn)管理越來(lái)越體現(xiàn)出客觀性和科學(xué)性的特點(diǎn)。因此，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)，當(dāng)前的主要任務(wù)是積累和完善數(shù)據(jù)資源以便定量評(píng)估具有中國(guó)特征的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)度。為此，首先應(yīng)獲得個(gè)人住房抵押貸款指標(biāo)的特征數(shù)據(jù)；其次是模型的選取，這方面完全可以參照跨國(guó)銀行的一些成熟模型；再次進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的定量化分析；最后根據(jù)定量分析反饋結(jié)果，調(diào)整個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)審核體系，將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍之內(nèi)，逐步提高銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)和管理水平，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的定量化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化。
第二，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理需政策支持。目前，我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面要求嚴(yán)格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業(yè)銀行履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，支持中低收入家庭購(gòu)買自住保障型住房。應(yīng)該借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，由政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對(duì)特定類別的個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購(gòu)房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。如美國(guó)聯(lián)邦政府設(shè)有聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭和退伍軍人提供個(gè)人住房貸款擔(dān)保，不僅使美國(guó)眾多的家庭取得貸款購(gòu)買住房的機(jī)會(huì)，而且降低了個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還吸引了私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入住房抵押市場(chǎng)。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確立規(guī)范。這種政府對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的干預(yù)，是一種間接干預(yù)，比目前我國(guó)銀監(jiān)會(huì)的政策主導(dǎo)型的強(qiáng)制干預(yù)要好。
第三，建立符合中國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)、消費(fèi)模式，將住房從完全市場(chǎng)化回歸民生本質(zhì)。1998年以來(lái)的中國(guó)住房制度全面市場(chǎng)化改革取得了矚目成績(jī)，作為中國(guó)漸進(jìn)式改革的重要組成部分，城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革對(duì)于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)與市場(chǎng)的發(fā)育起到了極大的推動(dòng)作用。但其副作用也是明顯的：與西方七國(guó)比較，我國(guó)居民以最低的人均GDP實(shí)現(xiàn)了最高的住房擁有率,加劇了低收入群體的生存壓力。應(yīng)該盡快針對(duì)低收入群體推出住房保障制度，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群體簡(jiǎn)單地推向市場(chǎng)。
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摘 要：本文首先通過(guò)對(duì)2014年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款等數(shù)據(jù)來(lái)分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀?；谙拶?gòu)政策的放開，主要分析了來(lái)自購(gòu)房者、開發(fā)商和商業(yè)銀行三方面的風(fēng)險(xiǎn)變化，從而提出相關(guān)的意見和建議。
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款； 風(fēng)險(xiǎn)分析； 商業(yè)銀行
一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀
截至2014年12月末，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速比上年末高7.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 4.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.7%，增速比上年末高5.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.7%，增速比上年末高 15.9個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯上升。
而我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2014年末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增速高于同期各項(xiàng)貸款增速3.9個(gè)百分點(diǎn)；全年增加1.72萬(wàn)億元，同比多增196億元。
隨著限購(gòu)政策在各大城市相繼解除，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信心得以恢復(fù)，拿地?zé)崆檩^高，融資需求有所增加，因此地產(chǎn)開發(fā)貸款增速較大，而限購(gòu)松綁并沒(méi)有沖垮人民大眾的理性思維，大家普遍持觀望態(tài)度，因此個(gè)人購(gòu)房貸款依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析
面對(duì)樓市下行，不少地區(qū)放開了此前的限購(gòu)政策，因此房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為某些地區(qū)商業(yè)銀行不良貸款上升的主要原因。前幾年，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹和銀行短期效益激勵(lì)下，大量企業(yè)和個(gè)人參與房地產(chǎn)投資，銀行貸款激增，風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。2014年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)價(jià)格回落，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、投資回報(bào)下降等情況，這樣的風(fēng)險(xiǎn)迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過(guò)度緊縮甚至凍結(jié)，加劇了金融和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，造成不良貸款上升。
由萬(wàn)德數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額比第一季度增加1064.22億元，增長(zhǎng)26.62%，不良貸款率為1.04%，比年初上升0.04個(gè)百分點(diǎn)。本文預(yù)計(jì)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款增長(zhǎng)仍將繼續(xù)。
（一）購(gòu)房者引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于投資渠道相對(duì)比較狹窄，而房地產(chǎn)具有很好的保值增值功能，許多人就把購(gòu)買房地產(chǎn)當(dāng)做一種投資手段。但是對(duì)于那些具有剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限購(gòu)松綁并不能使他們獲得真正的優(yōu)惠，反而會(huì)放進(jìn)來(lái)一部分投機(jī)者。如果消費(fèi)者購(gòu)房屬于自住的，對(duì)還款相對(duì)重視，逾期或不還款的情況相對(duì)較小；但如果消費(fèi)者買房是投機(jī)之用，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)的行情判斷不準(zhǔn)確，投資不理性，加之房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，會(huì)導(dǎo)致投資失敗，違約概率上升。正是因?yàn)楹芏嗤稒C(jī)性購(gòu)房者的炒房資金很大比例來(lái)自于商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理不善，也會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)上升。經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致樓盤爛尾、施工企業(yè)的工程款未結(jié)、未及時(shí)給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證、或是因房屋的質(zhì)量問(wèn)題影響交房日期，繼而使已購(gòu)房者不能按期入住。這時(shí)購(gòu)房者可能會(huì)提出解除購(gòu)房合同的要求，從而造成銀行的損失。而且，在實(shí)際商品房建設(shè)中，通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商手中就會(huì)擁有銀行貸款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會(huì)導(dǎo)致在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了混亂，最終導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)不斷升高，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。
（三）商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行為了追逐利潤(rùn)而激烈競(jìng)爭(zhēng)，銀行信貨部門為完成專項(xiàng)考核任務(wù)，降低貨款準(zhǔn)入門檻并對(duì)借款人的貨款資料放松審查，尤其是商業(yè)銀行沒(méi)有嚴(yán)格的個(gè)人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒(méi)有能細(xì)化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相應(yīng)的提高。此外，個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理非常重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)，銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)或客戶經(jīng)理都會(huì)更換，目前已發(fā)生的因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案流失的案例也很多。銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，問(wèn)題會(huì)更加嚴(yán)重，若出現(xiàn)個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，銀行的貨款就會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。
三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議
（一）建立完善的個(gè)人信用體系
首先，建立個(gè)人信息共享平臺(tái)。在各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立信息資源庫(kù)，通過(guò)對(duì)信息共享平臺(tái)的運(yùn)用，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施各商業(yè)銀行個(gè)人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息的共享。力爭(zhēng)通過(guò)一個(gè)透明公平的公共平臺(tái)，促使貸款雙方可以真實(shí)詳細(xì)的獲取有關(guān)信息，增強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的透明化。其次，制定完善的個(gè)人信用制度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的受理過(guò)程中，客戶經(jīng)理對(duì)貨款申請(qǐng)者的個(gè)人信用評(píng)估是不可缺少的環(huán)節(jié)因此，建立一套實(shí)用、客觀、定性、定量的個(gè)人信用評(píng)估體系，對(duì)于防范住房貨款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。最后，完善個(gè)人信用體系的法律環(huán)境。通過(guò)法律手段維護(hù)個(gè)人信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行，制定相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)違背誠(chéng)信原則的個(gè)人給予嚴(yán)厲懲罰，使個(gè)人違約成本大于違約收益，降低個(gè)人住房貨款的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)守約的借款人，根據(jù)其信用評(píng)定等級(jí)，給予延長(zhǎng)貨款期限、降低利率水平等優(yōu)惠政策。
（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的審查與監(jiān)管
加強(qiáng)開發(fā)商的貨款申請(qǐng)審查，應(yīng)重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、誠(chéng)信情況、股東構(gòu)成等，選擇有實(shí)力、重誠(chéng)信、管理規(guī)范的開發(fā)商做為合作對(duì)象，這對(duì)防范爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取信貸資金實(shí)施的“假個(gè)貸”行為的發(fā)生具有較好的防范作用。另外，建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該通過(guò)定期調(diào)閱財(cái)務(wù)報(bào)表、實(shí)地走訪樓盤現(xiàn)場(chǎng)等管理手段，實(shí)時(shí)掌握開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、資金投放運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項(xiàng)目。
（三）改善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體系
首先，完善商業(yè)銀行對(duì)于貨款機(jī)制的建立。建立償還比例機(jī)制，根據(jù)借款人的收入、負(fù)債、支出、資產(chǎn)、貸款用途、擔(dān)保情況等條件進(jìn)行分析對(duì)比，對(duì)借款人申請(qǐng)的借款金額進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)衡量，給出合理的貸款額度與貸款年限，控制好每一筆房貸每月的支出與收入的比例，保證借款人每月實(shí)際收入足以償還每月的房貸支出。其次，建立個(gè)人住房貨款前期評(píng)估制度，通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開發(fā)商信譽(yù)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)選擇好項(xiàng)目。最后，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理，銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，對(duì)每月施欠銀行貨款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，加強(qiáng)貸后管理工作。
（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
通常情況下，居民獲得個(gè)人住房貸款購(gòu)買房產(chǎn)有兩個(gè)主要渠道，一是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，二是住房公積金管理中心。由于住房公積金貸款商業(yè)銀行主要承擔(dān)受托業(yè)務(wù)，基本不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，因此本文討論的個(gè)人住房貸款限于銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)口徑的商業(yè)銀行類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房貸款。同時(shí)，由于商用房貸款的占比較低，且按揭成數(shù)較低，亦不再單獨(dú)討論。
一、個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)分析的一般方法
發(fā)達(dá)國(guó)家開辦個(gè)人住房貸款的歷史相對(duì)較長(zhǎng)，且由于數(shù)據(jù)積累較為充分，對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的研究相對(duì)較早，便出現(xiàn)了較多有分量的研究成果。早期學(xué)者Jung(1962)認(rèn)為貸款價(jià)值比和個(gè)人住房貸款利率與違約風(fēng)險(xiǎn)之間存在正相關(guān)關(guān)系；Gau(1978)用借款人特征維度、房地產(chǎn)特征維度和融資特征維度的64個(gè)變量對(duì)個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并建立了個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)分類模型；Foster(1984)認(rèn)為權(quán)益價(jià)值(住房?jī)r(jià)格+借款人違約所需承擔(dān)的費(fèi)用-抵押貸款價(jià)值)可以解釋主要違約原因，研究方法主要為期權(quán)理論和或有求償權(quán)理論(國(guó)內(nèi)學(xué)者一般稱此現(xiàn)象為理性違約，相對(duì)應(yīng)的借款人無(wú)力償還稱為被迫違約)；Terrence M. Clauretie和Mel Jameson綜合考慮借貸雙方的交易費(fèi)用和利得，建立了再協(xié)商模型(或者稱為再協(xié)商理論)；Smith，Sanchez&lawrence(1996)則利用馬爾科夫遞推過(guò)程(Markovian recursion)為按揭貸款違約的預(yù)測(cè)提供了一個(gè)新的視角；Quercia和Stegman(1992)，Quigley、Van Order和Deng(1993)以及國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)個(gè)人住房貸款違約與貸款價(jià)值比、借款人特征(婚姻、收入、學(xué)歷、年齡、職業(yè)等)、房地產(chǎn)特征(區(qū)域、一手房與二手房等)、貸款特征(金額、首付比例、期限、剩余期限)、貸款利率(固定或者浮動(dòng)利率)的關(guān)系進(jìn)行了研究，但得到的結(jié)論并不一致。次貸危機(jī)發(fā)生前，國(guó)外個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要研究方向?yàn)檫`約對(duì)按揭資產(chǎn)池(或者證券化資產(chǎn)組合)價(jià)值的影響。國(guó)內(nèi)對(duì)個(gè)人住房貸款違約比較系統(tǒng)的研究相對(duì)較少，較系統(tǒng)和較規(guī)范的研究見王福林(2005)的著作。另外，國(guó)內(nèi)一些學(xué)者在研究個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將提前還款風(fēng)險(xiǎn)納入其中，這是十分錯(cuò)誤的，因?yàn)樘崆斑€款風(fēng)險(xiǎn)屬于利率風(fēng)險(xiǎn)和資金再運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)，是典型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
(一)研究方法
研究方法上，國(guó)外學(xué)者一般采用多元線性回歸、Logistic模型、Logit模型、Probit模型、Tobit模型、聚類分析、判別分析和期權(quán)模型，國(guó)外及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)較為經(jīng)典的研究總結(jié)見表1。
1.判別分析
判別分析是根據(jù)已知個(gè)人住房貸款分類(違約貸款或正常貸款)和表明貸款分類特征的變量推導(dǎo)出判別函數(shù)，再根據(jù)判別函數(shù)對(duì)未知貸款所屬類別進(jìn)行判別的一種分析方法。應(yīng)用判別分析可以研究各個(gè)變量對(duì)個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響方向及影響程度，進(jìn)而達(dá)到判別未知分類貸款可能所屬類別的目的。
判別函數(shù)的一般形式是：
判別函數(shù)分析的程序首先是將所調(diào)查的樣本分為違約貸款組和正常貸款組，根據(jù)組內(nèi)離散性最小、組間離散性最大的原則建立判別函數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)未知分組屬性的樣本可能所屬的組別。判別函數(shù)可用判別指數(shù)檢驗(yàn)，判別指數(shù)越大說(shuō)明判別函數(shù)越重要。判別函數(shù)的系數(shù)可用標(biāo)準(zhǔn)化判別系數(shù)，哪個(gè)變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)絕對(duì)值大，說(shuō)明對(duì)判別值有更大的影響，從而可比較各變量對(duì)判別值的相對(duì)重要性。
2.Logit模型和Logistic模型
Logistic模型的最大優(yōu)點(diǎn)在于它解決了因變量不連續(xù)回歸的問(wèn)題，特別是因變量為分類變量時(shí)非常適合使用該模型進(jìn)行研究。應(yīng)用Logistic模型分析可識(shí)別自變量對(duì)個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響方向，達(dá)到識(shí)別影響個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)主要因素的目的。Logistic模型由Logit模型變換而來(lái)。Logit模型采用的是邏輯概率分布函數(shù)(cumulative logistic probability function)，具體表達(dá)式為：
Logistic模型采用極大似然估計(jì)法來(lái)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臄M合效果，回歸系數(shù)的檢驗(yàn)采用Wald統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)，Wald值越大表明該自變量的作用越顯著。
3.聚類分析
聚類分析是根據(jù)個(gè)人住房貸款本身特征將借款人分為不同風(fēng)險(xiǎn)類別的方法。聚類分析的原則是同一類別中的個(gè)人住房貸款樣本具有較大違約風(fēng)險(xiǎn)相似性，不同類別中的樣本具有較大的違約風(fēng)險(xiǎn)差異性。因此，應(yīng)用聚類分析可以實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款樣本進(jìn)行違約風(fēng)險(xiǎn)分類，進(jìn)而達(dá)到對(duì)不同違約風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)貸款的本質(zhì)特征進(jìn)行識(shí)別的目的。在聚類分析中，對(duì)距離的測(cè)度可采用歐氏平方法。
(二)變量的選擇
變量的選取大體包括四個(gè)維度：一是借款人特征維度，二是貸款特征維度，三是房產(chǎn)特征維度，四是地區(qū)特征維度。從目前研究成果來(lái)看，各維度變量的選擇一般包括以下內(nèi)容。
總體來(lái)看，以上主流研究成果的分析邏輯可作如下總結(jié)：從違約驅(qū)動(dòng)力來(lái)看，分為理性違約和被迫違約兩種；從被迫違約的形成原因來(lái)看，主要考慮了利率、收入、職業(yè)、年齡等因素；從理性違約的形成原因來(lái)看，主要考慮了貸款期限、房地產(chǎn)價(jià)格周期和交易費(fèi)用等因素。但相對(duì)于我國(guó)的國(guó)情，以上研究方法和結(jié)論存在以下不足或者不可借鑒的地方：一是沒(méi)有從全國(guó)的角度去研究銀行業(yè)面對(duì)的整體風(fēng)險(xiǎn)；二是簡(jiǎn)單地套用國(guó)外的模型進(jìn)行對(duì)比分析，沒(méi)有充分考慮我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，存在明顯的模型風(fēng)險(xiǎn)；三是沒(méi)有從購(gòu)買動(dòng)機(jī)進(jìn)行分類，而是將所有購(gòu)買者均視為自住需求；四是研究結(jié)論常常相互矛盾，且未經(jīng)得住現(xiàn)實(shí)的檢驗(yàn)(如很多學(xué)者自本世紀(jì)初就指出個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 已較大，但實(shí)踐證明這些結(jié)論都是值得商榷的)。
二、我國(guó)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)分析一般方法修正
從我國(guó)主要商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)積累看，以上提到的研究方法和變量選擇均是可以實(shí)現(xiàn)的。但是，由于東西方信貸文化和商業(yè)銀行管理方式的差異，加之個(gè)人住房貸款發(fā)展階段的不同，以上方法的應(yīng)用需有所取舍，并且需要加入新的自變量和調(diào)整變量。
1.房產(chǎn)特征維度應(yīng)加入政策性住房貸款變量。由于我國(guó)目前存在經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和保障房政策，而上述幾種住房的產(chǎn)權(quán)特征、單位價(jià)格和購(gòu)買人群差異明顯，因此需要單獨(dú)作為一類進(jìn)行分析。
2.房產(chǎn)特征維度應(yīng)對(duì)一手房或二手房進(jìn)行區(qū)分。二手房由于貸款時(shí)評(píng)估價(jià)格的人為影響因素比較嚴(yán)重(如人為做高評(píng)估價(jià)格以獲得高額銀行貸款)，且二手房針對(duì)的人群亦有其自身特征，應(yīng)將該因素加入模型。
3.房產(chǎn)特征維度應(yīng)加入住房套數(shù)變量。購(gòu)房目的不同住房貸款的安全性也會(huì)不同，自住房、改善房、投資房和炒房的貸款風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)該有明顯差異，區(qū)別住房套數(shù)是區(qū)分購(gòu)房目的和貸款質(zhì)量比較可行的方法。
4.貸款特征維度應(yīng)加入首付比例變量。表2中僅把貸款價(jià)值比作為自變量，忽略了購(gòu)房首付比例這個(gè)重要變量，由于首付比例是反映借款人購(gòu)房實(shí)力和購(gòu)房目的的重要變量，因此對(duì)該因素進(jìn)行充分考慮。
另外，應(yīng)加大對(duì)虛假住房貸款的關(guān)注和研究，利用更為科學(xué)和有效的方法估計(jì)虛假住房貸款的總量和質(zhì)量。根據(jù)筆者的調(diào)研，虛假按揭是住房貸款的重災(zāi)區(qū)，由于期限長(zhǎng)、利率低、金額大，一些借款者會(huì)通過(guò)不真實(shí)的房地產(chǎn)交易套取銀行資金進(jìn)行投資，甚至進(jìn)入股市進(jìn)行投機(jī)，這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，雖然規(guī)模并不占主流，但違約比例較高，且違約損失率較大，應(yīng)引起商業(yè)銀行足夠的重視，應(yīng)作為調(diào)整變量加入模型。
借助完整規(guī)范的數(shù)據(jù)，修正后的實(shí)證模型可以比較全面地反映我國(guó)住房貸款的違約規(guī)律，并對(duì)未來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。但是，作為常規(guī)的信用風(fēng)險(xiǎn)分析模式，以上分析方法仍然存在以下不足：一是限于數(shù)據(jù)的保密性，除了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行內(nèi)部相關(guān)部門，一般研究人員很難得到充分?jǐn)?shù)據(jù)，因此需要尋找更為直接或者簡(jiǎn)單易行的方法；二是以上方法在國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較多下跌的情況下很難規(guī)避趨勢(shì)性的錯(cuò)誤，美國(guó)次貸危機(jī)就是最具代表性的案例，這屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，下文將作專門分析。
三、個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試分析方法
近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于異常繁榮的時(shí)期，房?jī)r(jià)不斷上漲，成交量一再擴(kuò)大，在房地產(chǎn)行業(yè)的上升期，不良貸款率維持在較低水平是正常的。但是，如果房地產(chǎn)遇到周期性拐點(diǎn)或者單邊上漲過(guò)后出現(xiàn)深幅下跌，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量存在較大滑坡的可能。次貸危機(jī)的前車之鑒告訴我們，由于個(gè)人住房貸款規(guī)模較大，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行將造成重大影響，因此研究?jī)r(jià)格調(diào)整壓力下個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題就成為個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要補(bǔ)充。顯然，如何測(cè)度房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌的情況下個(gè)人住房貸款的違約率和違約損失率的變化，屬于敏感性分析或者壓力測(cè)試研究的范疇。
當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)(如房地產(chǎn)的周期性波動(dòng))，本文前兩部分所述信用風(fēng)險(xiǎn)模型由于沒(méi)有考慮或者很難考慮特殊時(shí)期信用風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)的設(shè)定問(wèn)題，常常不能有效發(fā)現(xiàn)和規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從目前國(guó)內(nèi)外的研究成果來(lái)看，壓力測(cè)試成為常規(guī)信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法的有益補(bǔ)充。在IMF和World Bank聯(lián)合開展的金融部門評(píng)估規(guī)劃(FSAP，F(xiàn)inancial Sector Assessment Programme)框架下，壓力測(cè)試已成為評(píng)估商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)各類沖擊能力的重要手段。關(guān)于信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試的英文文獻(xiàn)可分為兩類，一類是關(guān)于壓力測(cè)試基本原理和方法的研究，Marco Sorge(2004)對(duì)這類文獻(xiàn)進(jìn)行了較好的總結(jié)。另一類是則側(cè)重于壓力測(cè)試的實(shí)證分析，大多是基于時(shí)間序列數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)化壓力測(cè)試模型分析，如PetrKadeábek等(2008)對(duì)個(gè)人貸款的違約概率進(jìn)行了壓力情景下的分析。另有一些學(xué)者的研究相對(duì)深入，為解決線性假設(shè)和前人在數(shù)據(jù)處理上的不足提出了一些新的思路，如Michael C S Wong and Yat-fai Lam(2008)利用KMV模型的思想，提出了一個(gè)基于歷史違約數(shù)據(jù)的壓力測(cè)試模型，以期解決監(jiān)管機(jī)構(gòu)壓力測(cè)試結(jié)果的定制問(wèn)題；Mathias Drehmann(2005)利用改進(jìn)的Merton模型，對(duì)英國(guó)銀行業(yè)的公司貸款進(jìn)行了宏觀壓力測(cè)試等。
雖然銀監(jiān)會(huì)、各大商業(yè)銀行均聲明進(jìn)行了個(gè)人住房貸款的壓力測(cè)試，但國(guó)內(nèi)對(duì)于個(gè)人住房貸款壓力測(cè)試的公開研究尚非常少見，李樹林(2010)對(duì)各大商業(yè)銀行壓力測(cè)試的結(jié)果進(jìn)行了分析和介紹，方舟(2011)對(duì)國(guó)內(nèi)某股份制商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量進(jìn)行房?jī)r(jià)壓力測(cè)試，均尚處于壓力測(cè)試的探索階段?？偨Y(jié)國(guó)外對(duì)于個(gè)人住房貸款壓力測(cè)試的文章我們發(fā)現(xiàn)，其基本思路是首先通過(guò)計(jì)量的方法確定宏觀經(jīng)濟(jì)和金融變量與個(gè)人住房貸款違約率(其中違約損失率常常按50%進(jìn)行假設(shè))的關(guān)系，然后按照歷史事件或者假設(shè)情景設(shè)定壓力情景下各宏觀經(jīng)濟(jì)和金融變量可能的取值，最后計(jì)算壓力情景下的違約概率。例如，對(duì)基于Logistic模型的壓力測(cè)試，我們可以將上文提到的模型的變量由首付比例、貸款利率、借款人職業(yè)等變量替換為國(guó)民收入增長(zhǎng)率、貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等變量，進(jìn)而確定各變量與個(gè)人住房貸款違約概率間的關(guān)系。因此，如果擁有充足的數(shù)據(jù)，可先用聚類分析的方法對(duì)所有樣本進(jìn)行分類，然后分別用Logistic模型進(jìn)行分類壓力測(cè)試，以得到更加精確的結(jié)果。
但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)較嚴(yán)重的衰退，亦未形成較為完整、連續(xù)和相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)波周期，尤其難以確定在房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)迅速上漲后調(diào)整的幅度和時(shí)間如何，壓力情景下各變量取值存在相當(dāng)大的難度，以國(guó)外流行的壓力測(cè)試方法進(jìn)行計(jì)量分析其意義可能并不大。
四、我國(guó)個(gè)人住房貸款整體信用風(fēng)險(xiǎn)定性判斷
結(jié)合前文的討論，本論文不再采用常規(guī)的計(jì)量方法進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，而是以定性分析為主，通過(guò)分析宏觀和商業(yè)銀行的公開數(shù)據(jù)，以簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)的邏輯推理方式對(duì)壓力情景下個(gè)人住房貸款的質(zhì)量情況進(jìn)行總體判斷。
(一)判斷依據(jù)一：儲(chǔ)蓄率仍處于較高水平
美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2002年美國(guó)家庭債務(wù)為8.5萬(wàn)億美元，2007年擴(kuò)大到14萬(wàn)億美元，高達(dá)家庭年可支配收入的133%，創(chuàng)歷史新高。其中，家庭抵押貸款從2002年的5萬(wàn)億美元增加到20 07年的10.6萬(wàn)億美元，家庭消費(fèi)信貸從2002年的1.9萬(wàn)億美元增加到2007年的2.5萬(wàn)億美元。2001年，美國(guó)次貸總規(guī)模僅占抵押貸款市場(chǎng)總規(guī)模的5.6%，2006年則上升為20%。同期，美國(guó)的個(gè)人儲(chǔ)蓄率持續(xù)下滑(圖1)，2005年至2007年間接近于零，分別為0.4%、0.7%、0.6%，2005年僅次于1932年負(fù)0.9%和1933年負(fù)1.5%的歷史最低紀(jì)錄，創(chuàng)下自“大蕭條”時(shí)期以來(lái)歷史最低點(diǎn)。
圖1 美國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄率(1929-2007)
資料來(lái)源：美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局(BEA)。
圖2 我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄率(1992-2007)(單位：%)
資料來(lái)源：、石春華(2010)。
由經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)及以上數(shù)據(jù)可以看出，儲(chǔ)蓄率的變化是衡量購(gòu)房者最終償債能力的最終和重要指標(biāo)，雖然近幾年我國(guó)住房貸款額迅速攀升，但是儲(chǔ)蓄率仍處于較高水平。
因此，簡(jiǎn)單從儲(chǔ)蓄率判斷，雖然我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，成交量一再擴(kuò)大，個(gè)人住房貸款迅速增加，但從宏觀整體情況來(lái)看，負(fù)債的增長(zhǎng)并未超出居民的最終承受能力，居民在迅速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房，損失的是總體福利水平，并沒(méi)有嚴(yán)重危及個(gè)人住房貸款本身的安全。
(二)判斷依據(jù)二：LTV仍處于合理范圍
根據(jù)筆者對(duì)國(guó)內(nèi)某銀行的調(diào)研情況，如果按2008年的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，該行部分分行貸款余額/抵押物價(jià)值比在80%以上的比例不足1%，且主要是部分政策性住房(部分享受10%的首付優(yōu)惠政策)。根據(jù)我國(guó)政策性住房的相關(guān)政策，政策性住房的單價(jià)較低，月供較少，主要面向有當(dāng)?shù)貞艨诘募彝?收入不高但相對(duì)穩(wěn)定)，由于貸款總額較小，且借款人收入穩(wěn)定，即使出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)影響亦有限。以上情況與我國(guó)個(gè)人住房貸款政策密切相關(guān)，即使在政策最為寬松的2008年，首套房首付比例也不能低于20%。根據(jù)李樹林(2010)的研究，2009年全國(guó)個(gè)人住房貸款自付比例達(dá)到46.2%；另根據(jù)方舟(2011)的研究成果整理，按國(guó)內(nèi)某股份制商業(yè)銀行2010年3月31日數(shù)據(jù)，LTV大于80%的比例僅為3.28%。同時(shí)，隨著2010年房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，2008-2009年發(fā)放的首付比例在20%的個(gè)人住房貸款其貸款余額/抵押物價(jià)值比亦已大大下降，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。另外，雖然2010年以來(lái)在房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高的時(shí)期住房貸款仍持續(xù)增長(zhǎng)，但國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了針對(duì)多套房的住房信貸政策，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。
(三)判斷依據(jù)三：理性違約可能性小
理性違約的基本邏輯是如果房地產(chǎn)價(jià)值小于剩余的貸款余額，理性借款人將寧愿放棄對(duì)房屋的擁有而不再還款。筆者認(rèn)為，這種情況在我國(guó)目前階段基本上是不會(huì)大面積出現(xiàn)的。首先，我國(guó)目前的信貸制度規(guī)定，除被抵押的房屋外，個(gè)人是以連帶責(zé)任對(duì)銀行貸款承擔(dān)責(zé)任的，假設(shè)貸款前期調(diào)查時(shí)認(rèn)為該借款人以其自身收入可以歸還月供，那么房地產(chǎn)價(jià)格下降影響的是借款人的資產(chǎn)凈值，而不是月供能力(當(dāng)然部分炒房者除外)；同時(shí)，由于我國(guó)沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)次貸危機(jī)期間大規(guī)模個(gè)人破產(chǎn)導(dǎo)致的債務(wù)逃避行為；即使房地產(chǎn)價(jià)值下降到一定的水平使得借款人有理性違約的可能，還需考慮失去住房給借款人帶來(lái)的代價(jià)，以及借款人大都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷短暫的下跌后仍然會(huì)反彈的預(yù)期，以上兩項(xiàng)因素決定了大多數(shù)借款人不會(huì)放棄還貸從而放棄對(duì)住房的擁有，我國(guó)香港在亞洲金融危機(jī)期間面臨房地產(chǎn)價(jià)格的深度下跌時(shí)極低的違約率就是個(gè)很好的例證；另外，假設(shè)房地產(chǎn)出現(xiàn)30%的下跌幅度，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算可以知道，絕大部分個(gè)人住房貸款其貸款余額/抵押物價(jià)值仍然是小于1的，當(dāng)然不會(huì)存在大規(guī)模的理性違約問(wèn)題。
(四)判斷依據(jù)四：被迫違約可能性不大
被迫違約通常是借款人收入下降，導(dǎo)致無(wú)力償還貸款的情況。通常情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，那么GDP增長(zhǎng)速度將受到較大影響，從而國(guó)民收入減少或者借款人的支付能力削弱。但是，一方面我國(guó)目前的貸款價(jià)值/抵押物價(jià)值比較低，即使發(fā)生違約銀行的損失也不會(huì)太大；另一方面，我國(guó)目前的借款人結(jié)構(gòu)并不像美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前一樣，貸款大量發(fā)放給沒(méi)有實(shí)際償還能力，僅依靠房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期維持信心的借款人，而是嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)的首付比例和借款人相對(duì)穩(wěn)定的收入水平發(fā)放個(gè)人住房貸款，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。另外，雖然近一年多來(lái)人民幣利率處于上升通道，2010年來(lái)進(jìn)行了5次加息，但基準(zhǔn)利率仍低于2007年和2008的水平，因按揭成本上升導(dǎo)致大面積違約可能性也較小。同樣根據(jù)李樹林(2010)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008和2009年，國(guó)內(nèi)借款人月供和月收入之比分別為35.3%和34.2%。由于數(shù)據(jù)取得的難度問(wèn)題，我們未得到受調(diào)研銀行一手房住房貸款客戶結(jié)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)，僅得到二手房客戶結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，考慮到整體來(lái)看二手房貸款質(zhì)量差于一手房貸款，從保守角度考慮，可以二手房貸款質(zhì)量分析一手房貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況。某銀行二手房個(gè)人住房貸款按職業(yè)分類圖如圖3所示。
圖3 某銀行2008年二手房個(gè)人住房貸款按職業(yè)分占比
圖3的啟示是，目前商業(yè)銀行對(duì)借款者收入穩(wěn)定性的控制是十分嚴(yán)格的，即使對(duì)資產(chǎn)總額較高的個(gè)人業(yè)主，仍然不作為積極營(yíng)銷對(duì)象，而對(duì)于工作不十分穩(wěn)定的從業(yè)人員，則要求大幅提高首付比例。同時(shí)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果也可以從我們周圍的實(shí)際情況出發(fā)來(lái)觀察，目前我國(guó)個(gè)人按揭貸款的深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大量具備償還能力的借款人由于不愿意接受高房?jī)r(jià)而沒(méi)有辦理個(gè)人住房貸款，各大商業(yè)銀行開拓個(gè)人住房貸款的重點(diǎn)不是像美國(guó)那樣放寬借款人的償還能力標(biāo)準(zhǔn)，將借款人按償債能力分級(jí)發(fā)放所謂次級(jí)債，我國(guó)目前發(fā)放的個(gè)人貸款都是在嚴(yán)格審查并符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定基礎(chǔ)上發(fā)放的，營(yíng)銷重點(diǎn)仍然是以樓盤開發(fā)貸款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)下的優(yōu)質(zhì)客戶群體，因此發(fā)生大規(guī)模被迫違約的可能性同樣很小。
四、小結(jié)
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；提前還款風(fēng)險(xiǎn)；影響因素
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
原標(biāo)題：個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，隨著1998年國(guó)家住房分配貨幣化政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購(gòu)買房子的第一選擇。因其風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)穩(wěn)定，在我國(guó)也存在巨大的市場(chǎng)潛力，所以個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為我國(guó)各大銀行爭(zhēng)相搶占的重點(diǎn)。隨著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不斷地暴露出來(lái)。特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲，個(gè)人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國(guó)人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時(shí)候會(huì)選擇提前還款，再加上近年來(lái)貸款利率的不斷提高，提前還款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會(huì)給銀行造成各種負(fù)面影響，例如會(huì)增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)更加說(shuō)明對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究已經(jīng)成為大家關(guān)注的重點(diǎn)。因此，本文將對(duì)產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)的原因，會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)，銀行又該如何面對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題進(jìn)行分析。
二、提前還款風(fēng)險(xiǎn)的定義
提前還款風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風(fēng)險(xiǎn)。由于提前還款行為的不確定性，會(huì)給銀行帶來(lái)利息收入的減少，也會(huì)造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無(wú)法對(duì)提前還款部分的資金進(jìn)行合理分配，對(duì)銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務(wù)成本得不到補(bǔ)償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其他未能收回的服務(wù)成本直接導(dǎo)致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時(shí)候，銀行原預(yù)期的利息收入將會(huì)因?yàn)樘崆斑€款行為而中斷，從而導(dǎo)致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析
影響提前還款風(fēng)險(xiǎn)的因素多種多樣，本文這里細(xì)分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個(gè)影響因素。其中，對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認(rèn)為，家庭月收入高的借款人對(duì)資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進(jìn)行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價(jià)值比5個(gè)影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越??；借款人的貸款期限越短，每個(gè)月的還款額就越高，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款一般都是采用浮動(dòng)利率，一般認(rèn)為貸款利率高的借款人，利息負(fù)擔(dān)就更重，提前還款的意愿就更強(qiáng)烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來(lái)說(shuō)選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負(fù)擔(dān)會(huì)比等額本息還款方式的重，自身的財(cái)務(wù)狀況應(yīng)該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價(jià)值比就是貸款金額與房屋價(jià)值的比值，貸款價(jià)值比越大說(shuō)明借款人貸款金額越大，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價(jià)格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5個(gè)影響因素。房屋價(jià)格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認(rèn)為房屋價(jià)格越高說(shuō)明借款人的財(cái)務(wù)狀況越好，還款壓力越小，導(dǎo)致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價(jià)格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認(rèn)為借款人購(gòu)房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購(gòu)買一手房的借款人低。如果借款人購(gòu)買的房屋位于城市中心地段，價(jià)格也高，未來(lái)的價(jià)值上漲空間也大，說(shuō)明借款人的經(jīng)濟(jì)狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購(gòu)房的目的，一般認(rèn)為如果借款人購(gòu)房是用來(lái)投資，說(shuō)明借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，提前還款的幾率就大，而借款人購(gòu)房只是為了居住，經(jīng)濟(jì)情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。包括房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、GDP增長(zhǎng)率和經(jīng)濟(jì)周期3個(gè)影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)高時(shí)，說(shuō)明該時(shí)期房?jī)r(jià)上漲幅度大，這段時(shí)間選擇購(gòu)房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長(zhǎng)率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我們認(rèn)為當(dāng)GDP增長(zhǎng)率高時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費(fèi)者的購(gòu)買能力和負(fù)債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮時(shí)期，借款人的收入增加，經(jīng)濟(jì)狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導(dǎo)致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條時(shí)期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率。對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率，確定提前還款導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機(jī)理，并運(yùn)用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關(guān)系，估計(jì)出提前還款比率隨時(shí)間的分布，進(jìn)而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來(lái)的損失。
2、構(gòu)建個(gè)人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫(kù)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)給予太多的關(guān)注，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國(guó)對(duì)住房抵押貸款提前還款問(wèn)題的研究存在較大不足的一個(gè)重要的原因就是實(shí)證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當(dāng)務(wù)之急，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，對(duì)借款人的提前還款行為進(jìn)行監(jiān)測(cè)，進(jìn)而掌握我國(guó)提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的管理。
3、積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國(guó)外常用的一種方式，通過(guò)對(duì)貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對(duì)該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價(jià)。積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風(fēng)險(xiǎn)管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對(duì)于住房抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定性有著重大的作用。對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)而言，其中最主要的兩個(gè)系統(tǒng)性影響因素利率和房?jī)r(jià)的波動(dòng)性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預(yù)期相對(duì)明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，并且宏觀政策的有效性也對(duì)減小房?jī)r(jià)的波動(dòng)性至關(guān)重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場(chǎng)的作用。
主要參考文獻(xiàn)：
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