時(shí)間：2023-07-25 16:33:36
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關(guān)鍵詞：融資難 現(xiàn)金流 多元化 外資
一、房地產(chǎn)現(xiàn)金流量基本概念
外資房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)投資中占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，使得大量的外資地產(chǎn)涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資由單一間接融資走向多元化直接融資。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)空間極大，加之人民幣的升值預(yù)期使得外來(lái)資本更加看好我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，因此外資大量涌入并加速流入。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資長(zhǎng)金是經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的動(dòng)力。要想使企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)那么保持資金鏈的穩(wěn)定和順暢是其必要條件。外資房地產(chǎn)企業(yè)同和其他行業(yè)一樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起到很重大角色，但是外資房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量上和普通企業(yè)是有一定的區(qū)別的，同時(shí)外資企業(yè)會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上側(cè)重現(xiàn)金流量的分析，這也是對(duì)當(dāng)前財(cái)務(wù)分析的趨勢(shì)。
現(xiàn)金流量是企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出的總數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要在三個(gè)方面一是經(jīng)營(yíng)方面產(chǎn)生的現(xiàn)流，二是投資方面產(chǎn)生的現(xiàn)金流，三是籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)除了投資和籌資活動(dòng)以外的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有銷售房屋，轉(zhuǎn)讓土地、出租房屋、購(gòu)買設(shè)備，提供勞務(wù)等現(xiàn)金流入以及支付營(yíng)業(yè)稅、所得稅、支付給職工的工資等
（二）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的構(gòu)建以及除用現(xiàn)金等價(jià)物等的投資。房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流在收回投資得到的現(xiàn)金，以現(xiàn)金取得的利息分紅，處置固定資產(chǎn)等現(xiàn)金流入和債權(quán)和權(quán)益性現(xiàn)金投資，購(gòu)買固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等現(xiàn)金流出等
（三）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
籌資活動(dòng)是指能使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)規(guī)模發(fā)生變化的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流有發(fā)行債券獲得的現(xiàn)金收入，借款取得的現(xiàn)金收入等現(xiàn)金流入和以現(xiàn)金方式支付的籌資費(fèi)用，債券利息，以現(xiàn)金支付的股利等。
二、外資企業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析
（一）資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中有很大一部分是來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展離不開(kāi)銀行信貸的支持。雖然現(xiàn)在我們國(guó)家出臺(tái)一些政策抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是從現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)仍然有持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)的需求較大，房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)仍抱有一定的信心，此時(shí)需要大量的資金來(lái)給予支持，在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一的情況下，大量資金需求單一資金來(lái)源的情況下，必然導(dǎo)致資金鏈缺乏穩(wěn)定性。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量的不合理性
為了滿足企業(yè)的交易動(dòng)機(jī)，維持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須持有一定的現(xiàn)金以備使用，但是過(guò)多的現(xiàn)金持有量帶的機(jī)會(huì)成本是利息的損失。因此為了保證企業(yè)利潤(rùn)最大化，企業(yè)要在現(xiàn)金持有量的收益和成本之間進(jìn)行權(quán)衡，在出售房屋和保留房屋實(shí)物上進(jìn)行權(quán)衡。
（三）資金使用率。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨某段時(shí)間需要大量資金，某段時(shí)間資金空閑的情況，如何合理的分配資金使用率是企業(yè)面臨的一個(gè)重大問(wèn)題，只有這樣，企業(yè)才能提高資金利用率，加速資金流通，提高企業(yè)利潤(rùn)。
三、外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)
外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、投資、籌資方面有很大的不同。
（一）資金籌集繁重
由于房地產(chǎn)企業(yè)主要是建設(shè)房屋，大型的建筑物，所需的資金量通常是巨大的，雖然外資的流入對(duì)解決資金起到一定的作用，但是有些企業(yè)可能同時(shí)承接著多項(xiàng)大型工程建設(shè)，加大了資金的籌集難度。如果長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法籌集到資金，可能會(huì)導(dǎo)致工程的停滯，資金鏈的鍛煉，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)。然而一般性企業(yè)只需在初始建立時(shí)籌集大量資金，如果企業(yè)沒(méi)有擴(kuò)建或者購(gòu)買大型機(jī)械設(shè)備安排，那么企業(yè)只需儲(chǔ)備足夠的流動(dòng)現(xiàn)金以備日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)即可。
（二）現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)
一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一工程要經(jīng)歷從征地、建設(shè)、竣工到交付使用這些階段，房屋建成后大部分會(huì)選擇分期付款，在進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)中，還往往付出一筆維修費(fèi)，使得資金的收回時(shí)間較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)從投入到收回，需要幾年到十幾年的時(shí)間。而一般的企業(yè)通過(guò)原材料采購(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到銷售收回貨款，大部分的企業(yè)可以在一年之內(nèi)完成，甚至有些企業(yè)資金回收周期更短。
（三）現(xiàn)金的流動(dòng)波動(dòng)大
房地產(chǎn)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)一項(xiàng)工程，需要籌集大量的資金，資金的使用分配到各個(gè)分項(xiàng)目中去，最后也將從這些項(xiàng)目中回收資金。房地產(chǎn)企業(yè)由于其周期較長(zhǎng)，資金在各個(gè)項(xiàng)目之間的流動(dòng)性較大。而一般的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較短，可能在購(gòu)買原材料的同時(shí)就有一筆銷售款項(xiàng)的收回，相比房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金的流動(dòng)性明顯較小。
（四）保持現(xiàn)金流平衡性難度較大
房地產(chǎn)企業(yè)一般是同時(shí)或者是相隔這進(jìn)行著項(xiàng)目，有的項(xiàng)目可能處于建設(shè)開(kāi)發(fā)去，有些項(xiàng)目可能已將處于完工期，現(xiàn)金的流動(dòng)性較大，不易維持現(xiàn)金流的供銷平衡，對(duì)這些企業(yè)的現(xiàn)金管理難度相對(duì)較大。而一般企業(yè)相對(duì)能較好的維持產(chǎn)銷平衡，因此能較好的維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。
（五）現(xiàn)金流的管理面對(duì)的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜
房地產(chǎn)企業(yè)與其資金往來(lái)關(guān)系的不僅僅是供貨者、消費(fèi)者，投資者、銀行等，還與遷址居民、設(shè)計(jì)院、轉(zhuǎn)讓土地單位等有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致其不僅與其他企業(yè)之間較為麻煩，尤其在與消費(fèi)者之間存在的應(yīng)付應(yīng)收賬款、預(yù)收預(yù)付賬款等比一般的企業(yè)要復(fù)雜的多，使得其承受的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。而一般的企業(yè)現(xiàn)金流的管理多是與供貨商、購(gòu)買商、投資者、銀行等有關(guān)心，相比之下較為簡(jiǎn)單點(diǎn)。
（六）現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式多
房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式各部相同，因此現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)方式也各具特色，可能在同一企業(yè)內(nèi)部，不同項(xiàng)目之間的貨幣資金的相互轉(zhuǎn)化方式也不同。比如房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)設(shè)施工單位的就與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的差別很大，因此產(chǎn)生現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式較多。而一般性企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)差不多就是按照購(gòu)買原材料、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銷售商品、收回貨款，繼續(xù)購(gòu)買原材料這個(gè)過(guò)程進(jìn)行的。現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式相對(duì)于外資房地產(chǎn)企業(yè)較為簡(jiǎn)單。
四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的改進(jìn)辦法
（一）多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題是資金短缺，外資房地產(chǎn)企業(yè)雖然在改變了以往房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行進(jìn)行融資的方式，吸引海外資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，但是在資金融資多樣化方面仍然亟需改進(jìn)。要擴(kuò)大海外融資的在資金來(lái)源中的比例，從單一化融資向多元化方向發(fā)展。要進(jìn)一步加大海外房地產(chǎn)基金的作用，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)基金真正從理論走向?qū)嵺`。房產(chǎn)基金不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資拓寬的道路，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外基金現(xiàn)在多投資于優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，很多企業(yè)吸引不到海外基金的投資。隨著房地產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，越來(lái)越多的海外資金流向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，為了獲得房地產(chǎn)基金，則要求外資房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，這樣才能在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。
（二）現(xiàn)金持有量的確定
外資房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身需要。合理判斷何時(shí)企業(yè)需要多少現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金流出，確定企業(yè)目標(biāo)現(xiàn)金留存量，使得企業(yè)的現(xiàn)金流能夠滿足其開(kāi)發(fā)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)不會(huì)因?yàn)檫^(guò)多的現(xiàn)金留存導(dǎo)致現(xiàn)金持有成本增加。合理確定現(xiàn)金持有量，使得能面對(duì)企業(yè)出現(xiàn)的狀況，在資金不足時(shí)能及時(shí)籌集到資金，在資金盈余時(shí)，選擇適合企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行投資。
（三）提高資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)同時(shí)幾個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)購(gòu)置的機(jī)械物資，不是只專用于某個(gè)項(xiàng)目，一次性的物資，很多項(xiàng)目物資在項(xiàng)目中是可以通用的。項(xiàng)目所用的物資要合理的在物資短缺和物資盈余項(xiàng)目中分配。這樣既可以是閑置資金用于再投資，又可以起到減少多余物資積壓庫(kù)存。對(duì)于內(nèi)部閑置資金，要進(jìn)行再投資，可以在合法合規(guī)前提下投資于有價(jià)證券，提高資金利用率，加速資金周轉(zhuǎn)，是資金進(jìn)行良性循環(huán)狀態(tài)。
五、結(jié)束語(yǔ)
近些年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，但是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不是很成熟，房地產(chǎn)行業(yè)在面對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控和國(guó)際環(huán)境震蕩下受到波動(dòng)較大，資金鏈較為脆弱，房地產(chǎn)業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要通過(guò)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，保持合理的現(xiàn)金凈流量，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，需要企業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自身的現(xiàn)金流量管理。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流 案例分析
作為我國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，萬(wàn)科堅(jiān)持主流市場(chǎng)定位，以市場(chǎng)、客戶、股東為導(dǎo)向，積極促進(jìn)銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連上臺(tái)階。在銷售和開(kāi)發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過(guò)快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著許多危機(jī)。全球金融危機(jī)使得潛在的危機(jī)漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題再度成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。因此，包括萬(wàn)科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行反思，企業(yè)是否能抵御這場(chǎng)金融危機(jī)的寒流。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)策略，相對(duì)是比較穩(wěn)定的。其中包括堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的投資策略等。快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強(qiáng)的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉(zhuǎn)加上謹(jǐn)慎投資，則保證了企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)中保持經(jīng)營(yíng)的安全性和靈活性。
占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位的萬(wàn)科憑借其對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度和對(duì)行業(yè)波動(dòng)的準(zhǔn)確把握，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1 295.6萬(wàn)平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務(wù)理念方面保持領(lǐng)先，相繼推出了包括第五食堂、萬(wàn)物倉(cāng)、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，萬(wàn)科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略保持了相對(duì)良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。
一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析
（一）現(xiàn)金流量整體分析
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，會(huì)影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成果。從萬(wàn)科近三年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量狀況來(lái)看（見(jiàn)表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)，但實(shí)質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進(jìn)一步分析存貨內(nèi)部構(gòu)成對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進(jìn)一步分析2010-2012年萬(wàn)科的存貨明細(xì)可知，萬(wàn)科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，這些項(xiàng)目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項(xiàng)目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導(dǎo)致資金的耗用越來(lái)越多。但是，在市場(chǎng)交易逐步復(fù)蘇帶來(lái)的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的平穩(wěn)會(huì)得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會(huì)相對(duì)減輕，企業(yè)有望抓住市場(chǎng)的復(fù)蘇機(jī)會(huì)，進(jìn)一步改善運(yùn)營(yíng)效率以應(yīng)對(duì)后期市場(chǎng)變化。
由于投資尚處于資金投入期，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入無(wú)法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~在三年間均為負(fù)值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因?yàn)槭召?gòu)項(xiàng)目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動(dòng)受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對(duì)樓市的調(diào)控措施密集出臺(tái)后，為鞏固和擴(kuò)大前期調(diào)控的成果，國(guó)務(wù)院在2011年1月再次推出“新國(guó)八條”。這些政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響，企業(yè)的土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說(shuō)明萬(wàn)科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹(jǐn)慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬(wàn)科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時(shí)償還債務(wù)支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導(dǎo)致籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~在2011年大幅下降。
（二）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析
2010-2012年萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見(jiàn)表2），這說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來(lái)自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢(shì)，其主要原因是萬(wàn)科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場(chǎng)景氣度的下滑相應(yīng)地增加打折促銷行為。企業(yè)來(lái)自投資活動(dòng)的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因?yàn)槿f(wàn)科的收購(gòu)項(xiàng)目中，存在購(gòu)買價(jià)格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購(gòu)企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物后的凈額為負(fù)數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目中進(jìn)行反映，該項(xiàng)目在投資活動(dòng)現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項(xiàng)目金額又大幅減少，最終導(dǎo)致2011年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因?yàn)檠胄性谇叭径热紊险{(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使流動(dòng)性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長(zhǎng)，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來(lái)源，這也體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進(jìn)一步分析萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長(zhǎng)外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動(dòng)仍然需要得到企業(yè)更多的關(guān)注。
（三）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析
2010-2012年，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和結(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢(shì)（見(jiàn)表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因?yàn)榛I資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導(dǎo)致。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說(shuō)明萬(wàn)科在投資上依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎的策略，不把項(xiàng)目的盈利前景建立在過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期上，選擇合理時(shí)機(jī)獲取未來(lái)發(fā)展所需的項(xiàng)目資源。
二、現(xiàn)金流量比率分析
（一）償債能力分析
保持較高的流動(dòng)性和短期償債能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。流動(dòng)比率是短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)，比率越高說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)，一般認(rèn)為合理的流動(dòng)比率為2。萬(wàn)科的流動(dòng)比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因?yàn)轭A(yù)收賬款增加了49%，導(dǎo)致流動(dòng)負(fù)債增加了55%。到2012年期末的時(shí)候，流動(dòng)比率降為1.40，遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)值2，這也說(shuō)明企業(yè)的短期償債壓力增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動(dòng)性較差，而速動(dòng)比率將存貨這樣的流動(dòng)性較差的資產(chǎn)從流動(dòng)比率中扣除，因此，速動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。速動(dòng)比率一般應(yīng)保持在1以上。萬(wàn)科近四年的速動(dòng)比率呈現(xiàn)波浪式的變動(dòng)趨勢(shì)，2011年速動(dòng)比率大幅下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)2011年度的預(yù)收賬款由2010年的744.1億元大幅增長(zhǎng)至1 111億元。現(xiàn)金流動(dòng)比率是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。萬(wàn)科2010-2012年的現(xiàn)金流動(dòng)比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動(dòng)負(fù)債，必須另外籌集資金以償還短期債務(wù)，企業(yè)的流動(dòng)性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬(wàn)科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這一方面說(shuō)明企業(yè)很好地利用了財(cái)務(wù)杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負(fù)債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢(shì)，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較低、資產(chǎn)負(fù)債率較高，主要都是因?yàn)轭A(yù)收賬款的增加，除預(yù)收賬款外，企業(yè)其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負(fù)債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說(shuō)明萬(wàn)科保持著相對(duì)安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但是來(lái)自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對(duì)的重要課題。
（二）獲現(xiàn)能力分析
萬(wàn)科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增長(zhǎng)了9.93%，而營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了43.65%。說(shuō)明營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說(shuō)企業(yè)的情況不好，還要結(jié)合應(yīng)收賬款政策等進(jìn)行具體分析。但是這種情況應(yīng)該引起企業(yè)的注意。總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運(yùn)營(yíng)全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說(shuō)明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強(qiáng)。萬(wàn)科的資產(chǎn)在不斷的增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~的不穩(wěn)定也就導(dǎo)致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。
每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標(biāo)越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強(qiáng)。三年間，萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~呈逐年增加趨勢(shì)，2011年每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上期有較大幅度的增加，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)打折促銷行為的增加從而帶來(lái)銷售回款增加，另一方面是因?yàn)榻Y(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動(dòng)受限的情況下，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。
（三）盈利能力分析
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營(yíng)業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的能力。萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率呈逐步下降的趨勢(shì)，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。
銷售凈利率是指凈利潤(rùn)和銷售收入的比率，用來(lái)衡量企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入獲取利潤(rùn)的能力。萬(wàn)科的銷售凈利率總體變動(dòng)不大但也呈逐年下降的趨勢(shì)，這說(shuō)明企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，企業(yè)凈利潤(rùn)不是同比例的增長(zhǎng)，銷售帶來(lái)的凈利潤(rùn)在減少。
總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。從萬(wàn)科總資產(chǎn)報(bào)酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)幅度小于資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)幅度。
這些都表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率并未像銷售業(yè)績(jī)一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來(lái)源，或者無(wú)法有效地控制成本，企業(yè)的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來(lái)源的日漸縮小，企業(yè)應(yīng)該積極探尋全新的盈利渠道。萬(wàn)科憑借更強(qiáng)的市場(chǎng)變化和競(jìng)爭(zhēng)壓力的應(yīng)對(duì)能力，通過(guò)靈活的銷售策略，嚴(yán)格的成本控制以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略制定等層面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。
（四）營(yíng)運(yùn)能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說(shuō)明一定時(shí)期內(nèi)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐步上升趨勢(shì)，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長(zhǎng)了31%，這與當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控政策相關(guān)，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因?yàn)楣镜闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、較嚴(yán)格的信用條件和有力的收款政策。這說(shuō)明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時(shí)間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動(dòng)性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉(zhuǎn)越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應(yīng)該在保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化的敏感性也很強(qiáng)。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是公司注重庫(kù)存去化，這使得庫(kù)存結(jié)構(gòu)一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)存貨銷售也在增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)的不同比例造成存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)。這些都與公司謹(jǐn)慎拿地、快速開(kāi)發(fā)策略以及保持快速周轉(zhuǎn)分不開(kāi)。2012年存貨周轉(zhuǎn)率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問(wèn)題得到了一定程度的舒緩?，F(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是指從購(gòu)買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長(zhǎng)度。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，說(shuō)明企業(yè)在運(yùn)營(yíng)資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬(wàn)科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢(shì)，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降的同時(shí)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)反而上升，這說(shuō)明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴(yán)格的銷售信用政策，同時(shí)又更多的延長(zhǎng)付款時(shí)間、無(wú)償占用供應(yīng)商的營(yíng)運(yùn)資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。
三、結(jié)論與建議
（一）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結(jié)合
2013年2月舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控的“國(guó)五條”。會(huì)議再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。這是自2009年12月開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，繼“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級(jí)。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注市場(chǎng)，分析公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢等問(wèn)題的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實(shí)際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相符的投資項(xiàng)目，真正建立企業(yè)的價(jià)值源和現(xiàn)金流增長(zhǎng)源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
（二）加強(qiáng)現(xiàn)金動(dòng)態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率
現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過(guò)程是動(dòng)態(tài)的，因此對(duì)現(xiàn)金流的管理也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)應(yīng)建立基于現(xiàn)金流的預(yù)算控制系統(tǒng)，通過(guò)編制企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的各個(gè)階段都制定詳細(xì)的預(yù)算并進(jìn)行有效的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)階段出現(xiàn)的問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)，追求效率保持高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長(zhǎng)。快速周轉(zhuǎn)模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且盡管高周轉(zhuǎn)犧牲了單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率，但事實(shí)證明高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的資本收益水平提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率損失。當(dāng)前外部市場(chǎng)的不確定性和日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)都要求企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。
（三）實(shí)現(xiàn)多元化融資
資金鏈安全作為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的重要保障一直倍受關(guān)注。從2010年開(kāi)始，我國(guó)資本市場(chǎng)就基本上關(guān)閉了包括股權(quán)和債權(quán)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場(chǎng)獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來(lái)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來(lái)自銀行的借款仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開(kāi)發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對(duì)新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關(guān)注。
合作開(kāi)發(fā)可以變相融資，達(dá)到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過(guò)投資獲得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益。而且合作開(kāi)發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)規(guī)模效益，有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合作雙方共同開(kāi)發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會(huì)閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問(wèn)題，而且可以引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金運(yùn)營(yíng)方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢(shì)開(kāi)拓海外融資渠道。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有一定的強(qiáng)化作用。
（四）強(qiáng)化企業(yè)危機(jī)意識(shí)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力
由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高自身的經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲(chǔ)備取勝的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進(jìn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)合理控制土地占用量，謹(jǐn)慎拿地，經(jīng)營(yíng)理念也應(yīng)該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。
居高不下的房?jī)r(jià)，讓許多對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國(guó)家出臺(tái)了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，對(duì)庫(kù)存商品房做好各項(xiàng)促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高存貨周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進(jìn)度，確保資金及時(shí)到賬，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時(shí)間。
（五）實(shí)施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷升級(jí)更將競(jìng)爭(zhēng)模式逐步帶向品牌競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)模式的轉(zhuǎn)變一方面是因?yàn)樾袠I(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因?yàn)樵谡哒{(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機(jī)需求被抑制，消費(fèi)者購(gòu)房行為趨于理性，對(duì)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等許多方面的認(rèn)知能力都有所提升。順應(yīng)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等自身能力的建設(shè)上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來(lái)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務(wù)配套也將成為客戶購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。企業(yè)要進(jìn)一步豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)往往才能更準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)變動(dòng)，抓住發(fā)展良機(jī)。
參考文獻(xiàn)：
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作者簡(jiǎn)介：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量管理
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性行業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家多次推出限制房?jī)r(jià)、提高貸款利率、限制購(gòu)房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、報(bào)告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時(shí)期現(xiàn)金流入、流出的時(shí)間和數(shù)量的活動(dòng)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)
相比較一般企業(yè)“貨幣資本實(shí)物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個(gè)貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)[1]。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運(yùn)行模式，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)包括：
（一）資金需求額大，籌集任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房屋土地、大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等，高額的地價(jià)以及房屋工程造價(jià)使得投資數(shù)額少則千萬(wàn)，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往可能不止有一個(gè)項(xiàng)目，很可能多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項(xiàng)目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中只需要籌集一部分流動(dòng)資金來(lái)維持企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，籌集不到資金面臨的風(fēng)險(xiǎn)很肯是項(xiàng)目終止，其損失的巨大的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。[1]
（二）資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)從征地開(kāi)始，需要經(jīng)歷土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用等多個(gè)階段，通常要花費(fèi)2-3年甚至更長(zhǎng)并且，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長(zhǎng)共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。
（三）資金流波動(dòng)幅度大、分布不均
由房地產(chǎn)資金鏈的結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項(xiàng)目中回收大量資金。由于回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負(fù)，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。[2]以萬(wàn)科2008-2013年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動(dòng)幅度大的特點(diǎn)。
（四）資金占用風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一旦投入就具有了不可移動(dòng)性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等外部環(huán)境發(fā)生重大變動(dòng)，也很難進(jìn)行調(diào)整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開(kāi)，從而加劇資金占用的風(fēng)險(xiǎn)。再次，近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2010年明確了首次購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，2012年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套房?jī)?yōu)惠利率由7折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預(yù)期收益相對(duì)降低。與此同時(shí)為了加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防控，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一系列的行政降福，加上人們對(duì)房地產(chǎn)投資的理性回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金無(wú)法良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。[4]
（五）現(xiàn)金流量管理涉及的關(guān)系復(fù)雜
房地產(chǎn)資金鏈的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。一般企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系基本都是圍繞投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)以及國(guó)家財(cái)政、銀行、審計(jì)、工商稅務(wù)而展開(kāi)。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還要處理與被遷動(dòng)單位和居民、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉(zhuǎn)讓土地的單位等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的關(guān)系。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點(diǎn)，其余消費(fèi)者個(gè)人的各種預(yù)收預(yù)付和應(yīng)收應(yīng)付關(guān)系更加頻繁復(fù)雜。[5]
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系
現(xiàn)金流量管理的對(duì)象是企業(yè)的整個(gè)資金價(jià)值運(yùn)動(dòng)，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金流量管理是企業(yè)價(jià)值管理的一部分，它以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、投資活動(dòng)現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。
（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理
就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉(zhuǎn)讓土地、征用土地、批租土地以及購(gòu)買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、稅費(fèi)返還等；而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購(gòu)買設(shè)備材料、支付營(yíng)業(yè)稅所得稅等。[6]
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理、應(yīng)收賬款管理三個(gè)方面。
1. 日?，F(xiàn)金流量管理
（1）現(xiàn)金流量的管理。現(xiàn)金流量包括流入量、流出來(lái)和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[7]房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要對(duì)日常現(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計(jì)算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計(jì)劃、對(duì)日常現(xiàn)金流入流出量進(jìn)行控制，加速流入，合理控制流出。
（2）現(xiàn)金流速的管理?，F(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長(zhǎng)、轉(zhuǎn)期速度慢的特點(diǎn)，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時(shí)間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強(qiáng)。
（3）現(xiàn)金流程的管理?，F(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權(quán)審批制度、職責(zé)分工、業(yè)務(wù)受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)關(guān)系較一般企業(yè)要復(fù)雜，因此企業(yè)更應(yīng)該對(duì)各個(gè)流程進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，確?，F(xiàn)金流能安全有限的進(jìn)行循環(huán)。
2.企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理
（1）現(xiàn)金流量的預(yù)算?，F(xiàn)金流量總預(yù)算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而日?，F(xiàn)金流量預(yù)算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復(fù)始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應(yīng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。
（2）現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入來(lái)源主要是由銷售房屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點(diǎn)則應(yīng)該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強(qiáng)房屋市場(chǎng)反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會(huì)需要的數(shù)量和質(zhì)量來(lái)組織房屋建設(shè)和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應(yīng)收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應(yīng)收賬款是加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。
（3）現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構(gòu)成，加強(qiáng)土地購(gòu)置款項(xiàng)和工程建筑款項(xiàng)的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。[8]
（二）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用過(guò)程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，籌資活動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的問(wèn)題是如何多渠道、有效地籌集資金，構(gòu)建良性資金鏈。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開(kāi)，使得企業(yè)面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風(fēng)險(xiǎn)、降低籌資成本、提高籌資效率，務(wù)必要開(kāi)發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。[9]
籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動(dòng)資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應(yīng)收款項(xiàng)等。自有資金具有無(wú)需支付利息的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)某一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率時(shí)，企業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時(shí)地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應(yīng)收款項(xiàng)等。預(yù)售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預(yù)售樓宇可以籌集到一部分建設(shè)資金，另一方面也可將一部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給客戶。利用客戶資金風(fēng)險(xiǎn)小、成本低，是最佳的負(fù)債經(jīng)營(yíng)方案，只要項(xiàng)目能按時(shí)交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負(fù)債償還問(wèn)題。
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)依賴性過(guò)大，其實(shí)外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開(kāi)發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)政策、自身特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)的情況下，企業(yè)應(yīng)該打開(kāi)多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時(shí)間，以保證企業(yè)資金投放需求。（作者單位：大連民族大學(xué)文科綜合實(shí)驗(yàn)中心）
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來(lái)保證其日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)與生存，此外，由于近年來(lái)國(guó)家政策的實(shí)施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。目前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要議題之一。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運(yùn)營(yíng)的儲(chǔ)備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目周期通常較長(zhǎng)，成本與收入的變動(dòng)性較大，成本的變動(dòng)與實(shí)際收益的變動(dòng)存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與企業(yè)實(shí)際業(yè)績(jī)間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績(jī)的好壞通常可以從現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到體現(xiàn)。通過(guò)企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實(shí)地反映企業(yè)的實(shí)際業(yè)績(jī)。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量相當(dāng)大?，F(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過(guò)現(xiàn)金流量表反映，同時(shí)，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強(qiáng)的償債能力，企業(yè)管理者此時(shí)可根據(jù)投資的需要進(jìn)行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進(jìn)行正確的投資決策。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問(wèn)題
（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理目光短淺，過(guò)度重視眼前的短期利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)?，F(xiàn)金流管理沒(méi)有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來(lái)，對(duì)現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如現(xiàn)金預(yù)算、日?，F(xiàn)金流量、流程與流動(dòng)速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲(chǔ)備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到土地儲(chǔ)備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲(chǔ)備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實(shí)。但是土地儲(chǔ)備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看土地儲(chǔ)備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過(guò)度的土地儲(chǔ)備會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。
（二）企業(yè)管理層對(duì)現(xiàn)金流管理的意識(shí)淡薄
通過(guò)現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動(dòng)的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無(wú)法在危機(jī)關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)誘惑的背后，吸引了越來(lái)越多的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會(huì)計(jì)、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)?；?jīng)營(yíng)的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過(guò)度重視經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)定期召開(kāi)的財(cái)務(wù)大會(huì)，在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。
（三）現(xiàn)金流管理體系不健全
現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源渠道，購(gòu)地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長(zhǎng)期的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展埋下了禍根。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)度重視土地儲(chǔ)備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值驅(qū)動(dòng)了越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲(chǔ)備，而土地的儲(chǔ)備是需要高成本的，大量的土地儲(chǔ)備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于單一，對(duì)銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對(duì)現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。
（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理過(guò)多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門(mén)，由于各部門(mén)管理范圍的不同，各部門(mén)對(duì)現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)不同，存在現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識(shí)偏差，導(dǎo)致其對(duì)現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機(jī)制缺乏事前預(yù)測(cè)、事中控制與事后分析的有機(jī)結(jié)合。現(xiàn)金流管理離不開(kāi)各部門(mén)各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無(wú)法保障現(xiàn)金流管理的順利開(kāi)展。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤(rùn)，并將現(xiàn)金流管理與利潤(rùn)目標(biāo)直接掛鉤，對(duì)業(yè)績(jī)的考核偏重企業(yè)的短期利潤(rùn)，沒(méi)有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過(guò)度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無(wú)法正常發(fā)放員工工資、沒(méi)有資金用以購(gòu)進(jìn)原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時(shí)，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項(xiàng)，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。
（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配
大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制偏重于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制，忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來(lái)的成本與項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大部分企業(yè)對(duì)日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國(guó)家政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房?jī)r(jià)的攀升，與此同時(shí)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的人工成本、建筑原材料價(jià)格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本不斷上升，房?jī)r(jià)的下跌與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對(duì)策
（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合
現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運(yùn)營(yíng)低層次的局面。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對(duì)環(huán)境因素進(jìn)行正確分析，保證現(xiàn)金流動(dòng)與企業(yè)環(huán)境變化趨勢(shì)相吻合。同時(shí)，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進(jìn)行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對(duì)現(xiàn)金流管理體系的補(bǔ)充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其子公司的現(xiàn)金流進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對(duì)總公司的不良影響。針對(duì)主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，對(duì)于非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）樹(shù)立全局觀念，提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)
現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)在現(xiàn)代管理的時(shí)代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹(shù)立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識(shí)，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財(cái)務(wù)部、成本部等部門(mén)的工作，提高各部團(tuán)結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)意識(shí)，普及財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)，提高管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)與實(shí)踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)掌握的會(huì)計(jì)信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時(shí)，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門(mén)的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)與操作實(shí)踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。另一方面要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的特性，有針對(duì)性地開(kāi)展財(cái)務(wù)知識(shí)普及，組織相應(yīng)的財(cái)務(wù)理論與實(shí)踐的培訓(xùn)，提高各部門(mén)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。
（三）完善現(xiàn)金流管理體系
由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的大動(dòng)脈，完善的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時(shí)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財(cái)務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級(jí)不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級(jí)權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時(shí)限及時(shí)收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門(mén)或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開(kāi)展。再者，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，以充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)情況，為企業(yè)財(cái)務(wù)部及管理者正確分析財(cái)務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過(guò)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時(shí)地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進(jìn)行信息的交流與溝通，跟進(jìn)資金的流動(dòng)，提高資金回籠的速度與效率。
（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理
現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對(duì)于房地這樣需要殷實(shí)的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)與資金來(lái)源狀況，同時(shí)，企業(yè)要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行及時(shí)的預(yù)測(cè)、分析、報(bào)告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的周期通常較長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對(duì)短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來(lái)源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個(gè)要點(diǎn)：第一，在產(chǎn)品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門(mén)、各組織團(tuán)體間的相互關(guān)系，盡可能完成項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項(xiàng)的催收，以回籠房款。第三，提高金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防意識(shí)，運(yùn)用多樣化的付款方式，保證開(kāi)發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)企業(yè)信譽(yù)發(fā)行債券，運(yùn)用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進(jìn)行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，盡量縮短項(xiàng)目施工期限，縮減項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展有效的營(yíng)銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動(dòng)性，降低企業(yè)不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運(yùn)作，這就要求企業(yè)要對(duì)資金的使用進(jìn)行合理的分配，對(duì)后期的項(xiàng)目施工計(jì)劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測(cè)并進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對(duì)于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機(jī)制。及時(shí)對(duì)分屬的子公司現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對(duì)其進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對(duì)閑散的資金進(jìn)行合理的分配與投資，同時(shí)為企業(yè)集中財(cái)力化解經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定了基礎(chǔ)。
（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問(wèn)題，具體應(yīng)做到如下兩點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項(xiàng)目的施工階段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來(lái)的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金管理的重視程度，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行事前的預(yù)測(cè)，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對(duì)待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對(duì)成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項(xiàng)目的時(shí)間安排與項(xiàng)目的金額兩個(gè)維度進(jìn)行開(kāi)展。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項(xiàng)目的進(jìn)展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)確保項(xiàng)目開(kāi)展在企業(yè)的資金流動(dòng)和項(xiàng)目安排的可控范圍之內(nèi)，對(duì)于超出的成本進(jìn)行及時(shí)地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問(wèn)題。
五、結(jié)論
現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)率較高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮崛起，越來(lái)越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往不被重視?，F(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問(wèn)題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時(shí)，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。
參考文獻(xiàn)：
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（一）現(xiàn)金流的概念 現(xiàn)金流是用于記錄企業(yè)在商品銷售、提供勞務(wù)、對(duì)外出資以及支付稅款等日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流動(dòng)的狀況情況。在眾多指標(biāo)中，現(xiàn)金流能夠全面的反映一個(gè)公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)以及籌資活動(dòng)的情況。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn) 主要包括：
（1）資金需求量大。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，決定了該行業(yè)在資金需求量上比較大大。因此，僅靠企業(yè)的自有資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是不能維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)的。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金在支出上具有集中性的特點(diǎn)，但資金的來(lái)源卻比較分散，使得該行業(yè)企業(yè)必須擁有更大規(guī)模的現(xiàn)金流入。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)“以小博大”的發(fā)展模式，使得該行業(yè)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴度長(zhǎng)期以來(lái)居高不下。照此發(fā)展下去，企業(yè)的資金鏈很容易被拉斷，對(duì)于中小企業(yè)將是更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
（2）周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。對(duì)任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，從開(kāi)始選擇位置，到房屋竣工驗(yàn)收直至出售，一般均需要3到5年的時(shí)間。此外，房地產(chǎn)商品要想收回成本獲取利潤(rùn)，只能是等該樓盤(pán)銷售到一定數(shù)量之后才能獲得，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)比較長(zhǎng)的特點(diǎn)。并且，該行業(yè)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的周期要明顯高于其他行業(yè)的上市公司。
（3）資金占用風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一旦投入，就具有不可移動(dòng)性。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就很難根據(jù)發(fā)生的各種變化對(duì)資金用途及時(shí)的加以改變和調(diào)整，使得現(xiàn)金流的投入風(fēng)險(xiǎn)性加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀 為了能夠更好地研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金流現(xiàn)狀，選取14家該類行業(yè)的上市公司進(jìn)行分析比較。其中營(yíng)運(yùn)指數(shù)是反映一個(gè)企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量非常重要的指標(biāo)，對(duì)這14家房地產(chǎn)上市公司2007—2010年的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析計(jì)算，得出每家公司三年的營(yíng)運(yùn)指數(shù)并進(jìn)行加權(quán)平均，因此得出每個(gè)上市公司近三年的平均營(yíng)運(yùn)指數(shù)，進(jìn)而得出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)指數(shù)，如表1所示：
經(jīng)計(jì)算得出：房地產(chǎn)業(yè)上市公司平均營(yíng)運(yùn)指數(shù)為-9.477。
通過(guò)對(duì)這些上市公司的營(yíng)運(yùn)指數(shù)進(jìn)行分析，不難看出：近10家上市公司的營(yíng)運(yùn)指數(shù)均小于1，占到所調(diào)查總數(shù)的71.43%，說(shuō)明該行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流質(zhì)量并不是很好；而只有四家上市公司的營(yíng)運(yùn)指數(shù)大于1，現(xiàn)金流質(zhì)量較好，僅占調(diào)查總數(shù)的28.57%。通過(guò)以上數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的現(xiàn)金流質(zhì)量普遍不太理想。
此外，在所選的14家房地產(chǎn)上市公司中一共有7家上市公司存在著連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，占到所調(diào)查公司總數(shù)的50%；而有5家上市公司在這三年內(nèi)均出現(xiàn)過(guò)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為負(fù)值的情況，只有2家上市公司連續(xù)兩年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為正。不難看出：在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司中，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量存在著不可忽視的問(wèn)題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題分析 主要表現(xiàn)在：
（1）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值是目前房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)共性問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-365.99億元；萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)四大上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，并且均為各公司5年來(lái)的最低值。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的負(fù)值越大，表明該行業(yè)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的現(xiàn)金流越低。
（2）資金短缺現(xiàn)象較為普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)工前，沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行組織設(shè)計(jì)以及制定成本計(jì)劃。在工程進(jìn)行過(guò)程中，缺乏嚴(yán)格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的現(xiàn)金流出，導(dǎo)致虧損。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有全面的權(quán)衡企業(yè)成本，導(dǎo)致了后來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大以及資金流緊張。此外，歷史原因以及不良資產(chǎn)等諸多因素的影響使得資金短缺的現(xiàn)象更加普遍。
三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題完善對(duì)策
（一）制定與現(xiàn)金流現(xiàn)狀相符合的發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)合理地考慮現(xiàn)金流的去向，使得該企業(yè)現(xiàn)金流與所制定的發(fā)展戰(zhàn)略相符合。企業(yè)應(yīng)努力做到：戰(zhàn)略要充分考慮本公司的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金流也要為該企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略所服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合自身的實(shí)際狀況來(lái)制定發(fā)展戰(zhàn)略，而不是進(jìn)行盲目擴(kuò)張。若只是盲目擴(kuò)張，極易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資金密集型企業(yè)而言，一旦資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)危及到公司的生存。
（二）保持現(xiàn)金流平衡 由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)期比較長(zhǎng)，且投入資本比較巨大，所以很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況。筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)可以將不同投資回報(bào)期、不同回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，這樣便可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低該行業(yè)企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不靈的概率，維持現(xiàn)金流的平衡，防止出現(xiàn)現(xiàn)金流斷開(kāi)的情況。
（三）加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理 銷售開(kāi)發(fā)的商品房所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要收入來(lái)源。筆者認(rèn)為：加強(qiáng)現(xiàn)金收入的管理，能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量，降低現(xiàn)金流斷開(kāi)的可能性?？梢酝ㄟ^(guò)以下途徑來(lái)加強(qiáng)現(xiàn)金收入的管理：協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使其房屋盡快達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，縮短現(xiàn)金回款的周期；加大應(yīng)收賬款的催收力度，促進(jìn)房款回籠；開(kāi)展靈活多樣的促銷措施，使資金按預(yù)期回籠。
（四）提高資金使用率 由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，所以對(duì)該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)加速資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)對(duì)資金籌措的管理。筆者認(rèn)為：該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先編制資金籌措計(jì)劃和相關(guān)的費(fèi)用支出預(yù)算，盤(pán)活不良資產(chǎn)和呆滯的資產(chǎn)，提高資金使用率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?？傊行岣哔Y金的使用率，能夠減少資金短缺發(fā)生的概率。
（五）縮短工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 如果房地產(chǎn)行業(yè)能做到既不影響整個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展，還能適當(dāng)?shù)乜s小投資規(guī)模，縮短工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。這樣既可以降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求量，也可以根據(jù)市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整銷售策略。筆者認(rèn)為：在不影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的同時(shí)，適當(dāng)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，可以有效地提高資金回籠速度，還可以提高售價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是非常有利的。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過(guò)以下方式加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，降低資金風(fēng)險(xiǎn)：適度增加投資性房產(chǎn)的規(guī)模，這不僅可以維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，還可以在資金緊缺時(shí)將該房產(chǎn)作為融資的抵押資產(chǎn)或者直接變現(xiàn)；積極拓寬融資渠道，例如第三方資產(chǎn)抵押貸款、內(nèi)部職工集資等。
在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)“資金為王”的理念已得到普遍的認(rèn)同。房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)內(nèi)保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，則必須要擁有充足的現(xiàn)金流。但縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流質(zhì)量仍存在著不少問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求的生存和發(fā)展，就必須通過(guò)各種方式加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，這樣才能促進(jìn)本企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)金流；有效管理；策略
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的壓力是任何一個(gè)市場(chǎng)主體都不可能逃脫的，所以各行各業(yè)的企業(yè)都在積極尋求自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的有效方式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，減小資金風(fēng)險(xiǎn)，提高現(xiàn)金流管理的有效性，就是一個(gè)重要的方式。那么現(xiàn)金流的有效管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有哪些作用呢？而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流又有哪些特點(diǎn)呢？
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流簡(jiǎn)論
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其現(xiàn)金流有著不同其他企業(yè)的特殊性，所以，現(xiàn)金流管理的有效性對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)有著至關(guān)重要的作用。下面我們就來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)和進(jìn)行現(xiàn)金流管理的重要性。
1.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)利益回收周期比較長(zhǎng)的企業(yè)，所以，其具有“投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、供應(yīng)鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)?！边@是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用狀況總的概括，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，企業(yè)資金大部分使用處為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和房屋銷售環(huán)節(jié)，在多種情況下，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這種情況下，其所需要的周轉(zhuǎn)資金就很多。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)金流的特點(diǎn)如下：首先，投資量大，周期長(zhǎng)。這是其中最主要的特點(diǎn)，在開(kāi)始開(kāi)發(fā)時(shí)就需要投入大量的土地出讓金，在實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)還要投入大量的材料費(fèi)用和人工費(fèi)用。而該部分投資要一直持續(xù)到房屋銷售出去之后才能夠?qū)崿F(xiàn)收益，大概需要兩到三年的時(shí)間。其次，現(xiàn)金流分布呈現(xiàn)不均勻狀況。主要是因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)可能會(huì)集中在一年開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，所以這一年現(xiàn)金流的流出量就要大，而流入量相對(duì)就會(huì)比較小。最后，資金使用風(fēng)險(xiǎn)較大。若大量資金被投入到了項(xiàng)目當(dāng)中，那么企業(yè)就會(huì)嚴(yán)重缺少流動(dòng)資金，而回收資金狀況又不確定，所以風(fēng)險(xiǎn)較大。
2.現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性
首先，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展充滿了動(dòng)態(tài)性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要把握著充分的現(xiàn)金來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化而進(jìn)行開(kāi)發(fā)方向的轉(zhuǎn)變，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。房地產(chǎn)企業(yè)手中現(xiàn)金流的多少就直接決定了其經(jīng)濟(jì)應(yīng)變能力和償債能力，同時(shí)也關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的融資，現(xiàn)金凈流量的速度同企業(yè)發(fā)展所需的資金之間是成反比例關(guān)系的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問(wèn)題研究
由于近些年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的重視方向出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，這就導(dǎo)致了對(duì)資金管理中的現(xiàn)金流管理的重視度在下降，所以在現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)了一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，導(dǎo)致資金管理中出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)。
1.現(xiàn)金流管理工作缺少戰(zhàn)略針對(duì)性
由于我國(guó)現(xiàn)金流管理工作開(kāi)展的時(shí)間相對(duì)較短，所以很多工作還不是非常成熟，現(xiàn)金流管理層面還停留在企業(yè)的運(yùn)行階段，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是一樣，并沒(méi)有針對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行有針對(duì)性的現(xiàn)金流管理。從總體上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理尚停留在“現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理”，沒(méi)有同房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，也就導(dǎo)致了管理工作缺少針對(duì)性和重點(diǎn)。
2.現(xiàn)金流管理欠缺全面性
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，管理方式全面控制和管理的效果越來(lái)越被各個(gè)企業(yè)所重視，但是，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流還沒(méi)有進(jìn)行成熟的全面管理。大多數(shù)情況下的現(xiàn)金流管理都停留在了事后的分析和處理上，并沒(méi)有做好事前的預(yù)測(cè)和事中的控制。從普遍意義上來(lái)講，企業(yè)資金運(yùn)行大致可以分為籌集、運(yùn)用和分配三個(gè)階段，而具體表現(xiàn)出來(lái)的就是企業(yè)現(xiàn)金的流入與流出。所以，進(jìn)行現(xiàn)金流的全面控制和管理是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的有效保障，同時(shí)也能夠輔助經(jīng)營(yíng)過(guò)程的有效控制。
3.現(xiàn)金流管理缺乏質(zhì)量意識(shí)
質(zhì)量意識(shí)缺乏主要是指在對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)業(yè)績(jī)質(zhì)量產(chǎn)生足夠的重視度，導(dǎo)致了現(xiàn)金流導(dǎo)向作用沒(méi)有充分發(fā)揮。因?yàn)?，在房地產(chǎn)企業(yè)中考核方式還是以利潤(rùn)為主要導(dǎo)向，所以，管理方式和意識(shí)存在著嚴(yán)重的被動(dòng)性和滯后性，所以只有在現(xiàn)金嚴(yán)重短缺的情況下，才會(huì)重視到現(xiàn)金管理質(zhì)量問(wèn)題。
在房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)，近期邁入短暫“負(fù)利”時(shí)代，且未來(lái)中長(zhǎng)期保持微利時(shí)代的發(fā)展浪潮下，絕大多數(shù)房企眼下的經(jīng)營(yíng)重心，可能不再只是發(fā)展或者利潤(rùn)，而更應(yīng)該是基于銷售乏力、現(xiàn)金短缺的生存問(wèn)題。另一方面，伴隨市場(chǎng)、資金、土地集中度越來(lái)越高，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)化和馬太效應(yīng)的分化都在加速，房企若不主動(dòng)出擊，強(qiáng)化自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，被行業(yè)邊緣化和淘汰的可能性就非常之大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流有效管理的策略探析
房地產(chǎn)企業(yè)之所以要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理主要是為了實(shí)現(xiàn)其價(jià)值創(chuàng)造的目的，而從不同的層面來(lái)看其又可以分為戰(zhàn)術(shù)性管理和戰(zhàn)略性管理，在新形勢(shì)之下，戰(zhàn)術(shù)性管理顯然已不能滿足經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)性管理的提前下，還要做好戰(zhàn)略性管理。
1.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理
現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理主要是從現(xiàn)金流的預(yù)算、收入、支付、融資等層面進(jìn)行管理。預(yù)算，其重點(diǎn)是控制與規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)宏觀上的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)起到保障作用。而具體的預(yù)算實(shí)現(xiàn)方式要從年初開(kāi)始，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行本年度資金預(yù)算計(jì)劃的編制，其中包括了資金預(yù)算支出和收入兩個(gè)體系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利益是其永恒的目標(biāo)，所以，預(yù)算收入是預(yù)算中最核心的部分；收入管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入的現(xiàn)金流主要來(lái)自于建筑物的銷售環(huán)節(jié)，所以加強(qiáng)收入管理就要加大對(duì)銷售環(huán)節(jié)的管理力度，強(qiáng)化銷售環(huán)節(jié)的變現(xiàn)能力，對(duì)于已銷售的賬款要積極催收，銷售的方式要多元化，盡快讓資金回籠，從而提高資金安全性；支付管理，支付管理主要指的是對(duì)土地的成本以及建筑工程款的管理，主要方式可以采取推遲首付款、延長(zhǎng)后續(xù)付款等時(shí)間，施工單位墊付等方式實(shí)現(xiàn)；融資管理，指房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就應(yīng)該多渠道融資，從而減低融資風(fēng)險(xiǎn)，提高效率。常用的融資方式主要有銀行貸款、投資基金的引入、上市融資、租賃融資等方式。
2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理
戰(zhàn)略性管理主要是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行管理的過(guò)程中，要把管理工作同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、生命周期、平衡發(fā)展等結(jié)合起來(lái)。第一，進(jìn)行戰(zhàn)略性針對(duì)管理。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的流向要隨著企業(yè)戰(zhàn)略的變化而變化，同時(shí)要服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，但是，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定也要同現(xiàn)金流管理相一致，要有針對(duì)性的進(jìn)行制定，防止盲目自大造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。所以，在現(xiàn)金流向著戰(zhàn)略方向流動(dòng)時(shí)事先一定要對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展的環(huán)境和實(shí)現(xiàn)的可能性進(jìn)行調(diào)查和分析，從而確保高額的現(xiàn)金流向能夠獲得更高額的利益回報(bào)。第二，現(xiàn)金流隨著生命周期而動(dòng)。對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展都是分階段進(jìn)行的，在不同的階段中發(fā)展目標(biāo)是不同的，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是一樣，所以，現(xiàn)金流量也要隨著生命周期的不同而不斷變化?，F(xiàn)金管理者要具有較強(qiáng)的分析能力和洞察能力，從而準(zhǔn)確的判斷出不同階段對(duì)現(xiàn)金流的需求量，從而制定相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)，因此，“戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配，要突出重點(diǎn)”。第三，管理工作要?jiǎng)討B(tài)平衡的進(jìn)行。這里的動(dòng)態(tài)平衡對(duì)象指的是“資金的流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性”，而其中流動(dòng)性是指“企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述?！?，而現(xiàn)金流動(dòng)性的增強(qiáng)是可以通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的循環(huán)速度來(lái)實(shí)現(xiàn)的；而收益性是指“企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)使其獲利的能力的表現(xiàn)”，而收益性的實(shí)現(xiàn)在于領(lǐng)導(dǎo)者的投資決策，不單單限制在現(xiàn)金流當(dāng)中，任何資產(chǎn)的投資都可以實(shí)現(xiàn)；增長(zhǎng)性，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力的一種表現(xiàn)，在發(fā)展能力中自我的積累能力是關(guān)鍵，而這種積累能力又與現(xiàn)金流的有效利用有著密不可分的關(guān)系。
結(jié)束語(yǔ)：
對(duì)于處于競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流管理方式方法不正確，就會(huì)給其帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以，一定要在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新態(tài)勢(shì)下，把現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)全面管理和控制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的安全性和穩(wěn)定性。
“慎拿地、少開(kāi)工、調(diào)結(jié)構(gòu)、保銷售、去庫(kù)存、控節(jié)奏、快周轉(zhuǎn)”漸漸成為寒冬房企主流應(yīng)對(duì)之道，面對(duì)寒冬，房企一方面要明白不同企業(yè)家底不同、執(zhí)行力不同，要選擇合適且能駕馭的過(guò)冬術(shù)；另一方面，需要從戰(zhàn)略上認(rèn)識(shí)樓市春夏秋冬皆為常態(tài)，學(xué)會(huì)“開(kāi)源節(jié)流，掌控好現(xiàn)金流”也是房企自身成長(zhǎng)與蛻變的最佳課程！
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 近年，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快大大推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)板塊。隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體在逐漸增多，市場(chǎng)主體發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要通過(guò)外部的投資活動(dòng)提高競(jìng)爭(zhēng)力之外，還要從內(nèi)部的資金管理上提高自身資金的穩(wěn)定性，尤其是對(duì)現(xiàn)金流的管理。那么，現(xiàn)階段我國(guó)大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作該如何開(kāi)展呢？
關(guān)鍵詞 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流管理對(duì)于其投資活動(dòng)的安全開(kāi)展有著重要的意義，現(xiàn)金流管理主要是指“房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量，包括其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)以及籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的現(xiàn)金流管理工作就是指“房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多渠道融資及適時(shí)銷售回籠資金等手段，讓企業(yè)保有正向現(xiàn)金流，從而保障企業(yè)的正常運(yùn)作與發(fā)展” 。
一、房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理必要性分析
對(duì)于我國(guó)大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行現(xiàn)金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現(xiàn)金流量能夠清晰的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量指的是“財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)性”，也就是說(shuō)，若企業(yè)的業(yè)績(jī)能夠被收益充分的表現(xiàn)出來(lái)，則證明收益質(zhì)量較高，相反則證明收益質(zhì)量較低。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的一個(gè)特征就是收益周期比較長(zhǎng)，投入成本與收益之間的對(duì)比存在著明顯的滯后性，有時(shí)甚至?xí)?jīng)歷幾年時(shí)間。而現(xiàn)金流量對(duì)利益質(zhì)量的反映則具有實(shí)效性，這種實(shí)效性的存在就提高了利益質(zhì)量。其次，通過(guò)現(xiàn)金流量能夠分析出房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。財(cái)務(wù)彈性為“企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會(huì)的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較?！比绻髽I(yè)當(dāng)前所有的現(xiàn)金流量能夠超過(guò)當(dāng)前所需要支出的現(xiàn)金量，這就證明企業(yè)的現(xiàn)金流量比較充足，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就會(huì)比較大，相反則證明企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性較小，這樣就能夠給房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展提供方向上的指引。最后，現(xiàn)金流能夠反映公司償債能力。在破產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中有很多都是因?yàn)樽陨淼膬攤芰Σ蛔?，雖然表面上看存在著很多現(xiàn)金量，但是與其所承擔(dān)的債務(wù)相比較來(lái)說(shuō)還是存在很大差距。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)比較穩(wěn)定，那么，其現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)速度也會(huì)相應(yīng)的較快，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力會(huì)有很大程度的提高。所以說(shuō)，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，掌握企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產(chǎn)企業(yè)就會(huì)慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。
二、現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式
現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大，尤其是經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較大，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是現(xiàn)金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)更需要一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，因此，需要采取有效的現(xiàn)金流管理方式。
1.管理方式要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致
房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理的主要目的就在于要提高企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠性，因此，現(xiàn)金流管理方式要與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會(huì)隨著其投資項(xiàng)目的變化而不斷變化，這樣房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，避免在發(fā)展過(guò)程中盲目冒進(jìn)，給企業(yè)現(xiàn)金鏈造成緊張狀態(tài)。同時(shí)，大中型房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理過(guò)程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應(yīng)該有所了解，在此前提下才能夠進(jìn)行現(xiàn)金流的分配，避免分公司出現(xiàn)現(xiàn)金緊張而導(dǎo)致總公司的發(fā)展出現(xiàn)危機(jī)，也就是說(shuō)完整全面的財(cái)務(wù)規(guī)劃才能夠更好的服務(wù)于大中型房產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。
2.強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管理工作
預(yù)算工作是對(duì)現(xiàn)金的流向的一種預(yù)測(cè)工作，在大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作中，也要建立預(yù)算管理制度，在該制度中要根據(jù)公司的實(shí)際狀況編制出公司的年度現(xiàn)金流預(yù)算，并把這一年度預(yù)算分解為月度預(yù)算落實(shí)到各個(gè)活動(dòng)單位，并實(shí)行預(yù)算結(jié)果問(wèn)責(zé)制，也就是說(shuō)，在實(shí)際工作中要以預(yù)算結(jié)果為活動(dòng)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，如果在活動(dòng)中所應(yīng)用的先盡量超出了預(yù)算要仔細(xì)分析并找到其中存在的原因，根據(jù)原因解決問(wèn)題。這種預(yù)算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所需要的現(xiàn)金流量有所保證，節(jié)省經(jīng)濟(jì)法發(fā)展中現(xiàn)金流的投入量，提高房產(chǎn)企業(yè)的償債能力。
3.加強(qiáng)融資管理力度
房地產(chǎn)企業(yè)就是以資金為發(fā)展基礎(chǔ)的，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)其發(fā)展來(lái)說(shuō)非常重要。在現(xiàn)金流管理工作中也應(yīng)該包括房產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在融資管理工作中企業(yè)要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽(yù)，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流就有了穩(wěn)定的來(lái)源，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所需要的資金就會(huì)有所保障，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)“拼盤(pán)授信、其他項(xiàng)目資產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開(kāi)發(fā)等”各種融資方式進(jìn)行全面有效的融資，大中型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的改善，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
4.開(kāi)展房產(chǎn)資金集中管理
大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流最好要統(tǒng)一到集團(tuán)公司名下進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣總公司會(huì)根據(jù)各個(gè)分公司的實(shí)際需求進(jìn)行現(xiàn)金流的調(diào)度，以便協(xié)調(diào)公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設(shè)立內(nèi)部銀行，對(duì)各個(gè)公司所使用的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算與管理，也可以采取“異地項(xiàng)目公司在集團(tuán)指定銀行開(kāi)戶、實(shí)行資金余額及資金調(diào)度考核等”，這樣對(duì)資金進(jìn)行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來(lái)進(jìn)行多方向投資，同時(shí)還可以用總公司的資金實(shí)力來(lái)化解分公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)束語(yǔ)：由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受著來(lái)自國(guó)家政策和行業(yè)自身的壓力，在發(fā)展過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的資金問(wèn)題越來(lái)越明顯，尤其是現(xiàn)金流管理上存在著一些問(wèn)題已經(jīng)影響了大中型房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此，本文對(duì)現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式進(jìn)行了簡(jiǎn)要論述，還望對(duì)房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1]李軍利.淺析現(xiàn)金流條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2011（08）.
