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序論：在您撰寫投資估算的步驟時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.效益與費用計算的一致性原則。采取旅游項目的效益與費用計算的一致性原則能夠正確評價旅游投資項目。如果在某旅游項目投資估算中包含了一項工程，那么因建設(shè)該工程而獲得的增加效益就應(yīng)該予以考慮，否則就低估了項目的總體效益；反之，如果起初考慮了該工程對某旅游項目效益的總體貢獻(xiàn)，但投資成本卻未計算在內(nèi)，那么該旅游投資項目的效益就可能被高估。所以，只有將收益與投入的估算限定在同一范圍內(nèi)，計算出來的凈效益才是投入的真實回報。
2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠原則。準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對于財務(wù)評價結(jié)果的準(zhǔn)確有著決定性作用。財務(wù)評價的大部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是通過估算和預(yù)測得來的，具有不確定性?；A(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠原則，可以在最大程度上穩(wěn)妥地確定和選取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，使財務(wù)評價結(jié)果的可靠性實現(xiàn)最大化，避免過度樂觀估算帶來的巨大風(fēng)險，更好地滿足旅游投資決策的需要。
3.靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，動態(tài)分析為主原則。世界上比較通行的財務(wù)評價是以基于資金時間價值理論的動態(tài)分析法為主，估算某一項目全部計算期內(nèi)每年的費用和效益，同時采取現(xiàn)金流量分析的靜態(tài)分析方法，計算凈現(xiàn)值和收益率評價指標(biāo)。
(二）旅游項目投資財務(wù)評價的作用
1.旅游投資項目財務(wù)評價可以說是旅游投資項目決策分析與整體評價中不可或缺的重要組成部分。旅游項目評價應(yīng)從多方面、多角度進(jìn)行，從旅游項目的前評價、中間評價到后評價，貫穿始終，旅游項目的財務(wù)評價都是不可或缺的重要內(nèi)容。在旅游投資項目的項目建議書、機會研究報告、可行性研究報告中，財務(wù)評價都是其不可缺少的重要組成部分。
2.在旅游項目或方案選取比對時，旅游投資項目財務(wù)評價也起著十分重要的作用。這種方案比選可以說是旅游投資項目財務(wù)分析與評價的精髓。通過方案的比選，適當(dāng)優(yōu)化工程、技術(shù)、規(guī)模等各方面內(nèi)容，最后的財務(wù)分析結(jié)果反饋到方案的建設(shè)中，以優(yōu)化旅游項目整體。
3.在旅游投資項目決策過程中，旅游投資項目財務(wù)評價的結(jié)論是該項目決策的重要依據(jù)。在某一旅游項目中，該項目的發(fā)起人決策、權(quán)益投資人決策、債權(quán)人決策、審批人決策等等，都要依據(jù)財務(wù)評價的結(jié)論。對于需要政府審核的項目，審核部門在決策時，也都要以相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)為該旅游項目經(jīng)濟(jì)與社會影響力的判斷基礎(chǔ)。
二、旅游項目投資財務(wù)評價的內(nèi)容與步驟
由于旅游項目的目標(biāo)和性質(zhì)不同，旅游投資項目財務(wù)評價內(nèi)容也有所不同。對以經(jīng)營為目的的旅游項目而言，旅游項目財務(wù)評價內(nèi)容應(yīng)包括財務(wù)費用與效益的估算、償債能力分析、營利能力評價和財務(wù)生存能力分析等；為社會公眾提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的非經(jīng)營性項目，財務(wù)評價有其專門的體系。
（一）旅游項目投資財務(wù)評價的內(nèi)客
1.明確旅游項目評價范圍，根據(jù)旅游投資項目的融資方式和性質(zhì)選取適宜的評價方法。
2.通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對財務(wù)費用與效益進(jìn)行估算，主要包括成本費用、營業(yè)收入和相關(guān)稅金的估算等，并制作相關(guān)輔助財務(wù)報表。這些估算是旅游項目財務(wù)分析與評價的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，即對旅游項目財務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、分析與估算。
3.進(jìn)行旅游項目投資財務(wù)評價，即計算財務(wù)分析指標(biāo)并編制財務(wù)分析報表，主要包括償債能力分析、營利能力分析和財務(wù)生存能力分析。4.在對某旅游項目初期方案進(jìn)行財務(wù)評價后，還需要進(jìn)行不確定性的分析，主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。這需要將財務(wù)分析的結(jié)果進(jìn)行反饋，優(yōu)化原方案，甚至進(jìn)行重大調(diào)整。
（二）旅游項目投資財務(wù)評價的步驟
財務(wù)評價的步驟與各組成部分之間的關(guān)系，主要包括財務(wù)評價與融資方案、投資估算之間的關(guān)系。財務(wù)分析的基礎(chǔ)是融資方案和投資估算，但在實際操作的過程中，三者互有關(guān)聯(lián)，相互影響，這可以體現(xiàn)在財務(wù)評價的指標(biāo)體系設(shè)置與方法上。首先要分析融資前的項目投資現(xiàn)金流量，分析結(jié)果可以體現(xiàn)出項目方案設(shè)計的合理性，以用于未來投資決策或項目方案的比選。這是考察項目是否具備可行性，對項目發(fā)起人、債權(quán)人、投資者和政府部門有很大用處。假設(shè)財務(wù)評價的第一步分析結(jié)論為“可行”，然后才能繼續(xù)考慮融資方案，進(jìn)行該項目的融資后分析，其主要包括項目償債能力分析、資本金現(xiàn)金流量分析和財務(wù)生存能力分析等，它是融資方案必選、融資決策和投資者出資的重要依據(jù)。
三、旅游項目投資財務(wù)評價的指標(biāo)計算
1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算是旅游項目投資財務(wù)評價的重要依據(jù)，在整個項目的財務(wù)評價中起著關(guān)鍵性的作用?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的估算主要包括六個方面：旅游項目總投資的估算、項目經(jīng)營期的確定、總成本費用的估算、銷售收入及銷售附加的估算、總利潤及分配的估算、借款的本金與利息的估算。2.財務(wù)報表的編制財務(wù)報表是旅游項目投資財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源和核心。財務(wù)報表一般可分為基礎(chǔ)報表和輔助報表兩個類別，二者層次不同，互為補充，在編制報表欄目時要充分考慮到二者之間的關(guān)聯(lián)?；A(chǔ)報表是依據(jù)輔助報表提供的各要素資料編制而成，用來計算或分析旅游項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，主要包含利潤表、現(xiàn)金流量表、資金負(fù)債表、資金來源與運用表和外匯平衡表等?；A(chǔ)報表是旅游項目評價中不可或缺的一套完整報表，并可以通用，適應(yīng)于各類其他項目的需要。輔助報表則是在調(diào)研考察而確定基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對旅游項目的資產(chǎn)、權(quán)益、負(fù)債、成本、費用和收入等基本組成部分進(jìn)行匯總計算而編制出的基本數(shù)據(jù)估算表，其包括流動資金估算表、建設(shè)投資估算表、總成本費用估算表、投資計劃與資金籌措表、銷售收入和稅金估算表等。輔助報表可以因旅游項目的特點和性質(zhì)的不同而有不同的編制與計算方法。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟
估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：
1 根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。
2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。
3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數(shù)值代入式(1)，可計算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值
首先，計算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。
最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。
2 我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M。
由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值
將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。
3 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。
由《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
一、建設(shè)工程投資估算
對一個建設(shè)工程項目來說，費用估算是不可或缺的重要步驟，隨著工程的進(jìn)度實施，工程需要運用的相關(guān)信息也更多，工程造價需要進(jìn)行更加精細(xì)的估算，且整個過程也會更加復(fù)雜。而在建設(shè)項目工程中，投資估算這一步驟相對靠前，在對投資進(jìn)行估算時，很多因素都沒有辦法進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的確定，而且，在工程施工與執(zhí)行時，不可避免的會出現(xiàn)一些影響因素，對工程造價產(chǎn)生不可預(yù)見的影響，這也讓項目投資難以進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，因此，前期估算就會面臨更多的不確定性，估算過程也相對粗糙，但投資估算對整個工程費用的影響程度是非常大的。投資估算主要存在于項目前期，是項目計價最重要的環(huán)節(jié)，能夠?qū)椖康馁Y金籌措與經(jīng)濟(jì)評價產(chǎn)生影響，對工程的基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模，投資決策方案、投資實施進(jìn)度、項目設(shè)計成果、投資經(jīng)濟(jì)效果等，都有直接影響，更關(guān)系到建設(shè)工程是否能夠順利進(jìn)行。傳統(tǒng)的估算方法主要有比例估算法、資金周轉(zhuǎn)率法、綜合指標(biāo)法、生產(chǎn)力指數(shù)法等，雖然這些方法也能夠?qū)ν顿Y進(jìn)行大體上估算，但有些需要細(xì)分工程量，有些更傾向于經(jīng)驗估算，在當(dāng)前條件下，已經(jīng)無法完全滿足建設(shè)工程項目在投資方面的估算需求了。而國外一些工程項目在估算過程中，普遍會運用歷史數(shù)據(jù)分析法，在理論方面也有很多投資估算的模型，但在實際操作過程中，這些理論模型并不實用。因此，筆者選用多元統(tǒng)計法對工程項目中的投資進(jìn)行估算與分析，以確保估算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與高效。
二、數(shù)據(jù)的整理與分析
1.數(shù)據(jù)的收集與分析。
為了構(gòu)建起數(shù)據(jù)模型，需要對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從工程費用指數(shù)入手，對相關(guān)費用進(jìn)行等價轉(zhuǎn)換。歷史數(shù)據(jù)對于模型的構(gòu)建來說是不可或缺的輸入元素，對模型參數(shù)與分析方法的選擇有很大影響。筆者從某工程咨詢企業(yè)中獲得了89個建設(shè)工程的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要涉及的內(nèi)容有：建筑的標(biāo)號、年限、類型、地點、面積、結(jié)構(gòu)、可利用率等，實際成本主要指的是項目工程的總造價與單位造價。在回歸方程中，自變量主要指的是一些比較典型的建筑物參數(shù)，這些參數(shù)具有一定特征，能夠?qū)挝辉靸r產(chǎn)生影響，主要包括：總面積、層數(shù)、層高空間可利用率、結(jié)構(gòu)等，這些參數(shù)也是在建筑初期能夠基本確定下來的。
2.數(shù)據(jù)的篩選。
因為樣本中的工程類型較多，工程類型的不同所產(chǎn)生的單位造價也會不同，為了準(zhǔn)確的將變量分布的偏離量鑒別出來，在運用多元回歸法進(jìn)行分析以前，需要檢驗變量的分布情況，以不同建筑類型為基礎(chǔ)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行合理篩選?？梢赃\用R軟件中的plot語句來實現(xiàn)。經(jīng)過篩選之后，可以剔除一些特殊的樣本，本實驗中沒有發(fā)現(xiàn)特殊樣本。之后在89個樣本中選取9個項目，分別為3號、8號、13號、17號、34號、45號、53號、61號、82號，剩下的80個數(shù)據(jù)則用于回歸模型的構(gòu)建與分析。
三、以多元統(tǒng)計為基礎(chǔ)的分析模型
在會計領(lǐng)域中，回歸分析是一種比較常見的數(shù)理分析方法，主要以事物發(fā)展為基礎(chǔ)，對事物的主要矛盾進(jìn)行分析，并研究主要矛盾之間的關(guān)系，之后構(gòu)建起相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，對模型進(jìn)行預(yù)測。在建設(shè)工程項目中，投資的估算與上述過程非常類似，單位造價與建設(shè)項目工程中的很多因素都有一定的聯(lián)系，這些因素相結(jié)合，能夠在很大程度上對工程的單位造價產(chǎn)生影響。由于大部分多元非線性回歸問題都能夠變成多元線性回歸問題，因此，本文在建立模型時選用多元線性回歸進(jìn)行模型的建立與投資的估算。
1.建立數(shù)學(xué)模型。
將單位造價設(shè)成Y，X1表示總面積，X2表示層高，X3表示空間可利用率、X4表示層數(shù)，X5與X6表示的是結(jié)構(gòu)因變量（如果X5=1，X6=0，建筑是磚混結(jié)構(gòu)；如果X5=0，X6=1，建筑是框架結(jié)構(gòu)；如果X5、X6=0，建筑是鋼結(jié)構(gòu)），上述六個為非隨機因素。Y會受到的影響除了這六個因素以外，還會受到隨機因素的影響，用ε表示，Y與上述因素之間存在線性聯(lián)系，可以用公式表示如下：Y=Xβ+ε，其中，β表示的是常數(shù)，該式可以看成一元多種回歸。
2.擬合回歸模型。
將歷史數(shù)據(jù)制作成與之相對應(yīng)的文本文件，將程序代碼輸入到R軟件中，便可以得到相應(yīng)的投資估計方程。從計算結(jié)果來看，X1與Y之間的關(guān)系并不大，因此，可以將這一數(shù)據(jù)剔除。從邏輯角度看，與投資中單位造價存在較大聯(lián)系的是空間可利用率，在空間可利用率一定的情況下，總面積的變化不會對單位造價產(chǎn)生太大影響。一般情況下，總面積主要是通過其他變量間接對單位造價產(chǎn)生影響的，舉例來說，某建設(shè)工程的層數(shù)、房間數(shù)都一定，總面積的增加會導(dǎo)致空間可利用率變大，單位造價會隨之減??；而在層數(shù)與空間可利用率一定的情況下，總面積增加會使房間數(shù)增多，而單位造價不會發(fā)生很大變化，因此，可以剔除總面積這一變量。
3.判斷有效性。
在剔除X1以后，可以在R軟件中對回歸方程進(jìn)行重新擬合，但所得到數(shù)據(jù)之間的回歸效果并不理想。如果假設(shè)模型正確，則可以通過回歸函數(shù)進(jìn)行推斷，但在此之前，需要對模型的適應(yīng)性進(jìn)行檢驗，以對模型的有效性進(jìn)行合理判斷。從檢驗結(jié)果來看，將X1剔除之后的回歸方程殘差圖呈現(xiàn)出散開的漏斗狀，這說明誤差方差并不相等，所以，之后需要對Y進(jìn)行變化，這一過程可以運用Box—Cox的方法。運用回歸函數(shù)線性、誤差齊性、誤差獨立性以及誤差服從性，可以對變化之后的回歸方程進(jìn)行有效性分析，得出新的殘差圖。新的殘差圖所顯示出來的數(shù)據(jù)點基本上散布在一條線上，滿足同方差性.
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】政府投資項目；工程造價；公益性項目；社會效益；綜合效益；跟蹤審計；投資效益
0 引言
政府工程的特點集中表現(xiàn)為規(guī)模大、工期緊、質(zhì)量要求高、社會影響力大。政府工程使用的多為財政資金，因其特殊性不僅需要重視經(jīng)濟(jì)效益，同時也需要重視社會效益。怎樣合理、高效的利用好這些資金，就成了一個非常值得研究的問題。
1 決策階段影響工程造價的主要因素
決策的正確性是造價合理性的前提，我國的政府工程因投資決策失誤造成的損失是觸目驚心的，決策階段工作成果決定了項目是否成功。
1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定；
2）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點的選擇。
2 決策階段造價控制的主要環(huán)節(jié)
2.1 做好項目決策前的準(zhǔn)備工作
要做好項目的投資預(yù)測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格、大宗材料采購地等，對于做經(jīng)濟(jì)評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。
2.2 認(rèn)真做好可行性研究報告
可行性研究，是對建設(shè)項目在技術(shù)上、工程上、經(jīng)濟(jì)上是否合理和可行進(jìn)行全面分析、論證，提出評價；是確定建設(shè)項目和編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。因此，它的質(zhì)量、深度、投資估算的準(zhǔn)確性，對建設(shè)項目投資起著舉足輕重的作用。國家規(guī)定，初步設(shè)計總概算和可行性研究報告的投資估算，出入不大于10%，否則，要對擬建項目重新決策。
2.3 全面細(xì)致編制投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計。它是項目決策的重要依據(jù)之一。在整個投資決策過程中，要對建設(shè)工程造價進(jìn)行估算，在此基礎(chǔ)上研究是否建設(shè)，因此投資估算要保證必要的準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。準(zhǔn)確、全面地估算建設(shè)項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設(shè)項目投資決策階段造價管理的重要任務(wù)。
2.4 建立財務(wù)評價指標(biāo)體系
財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)行的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性，它是項目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價結(jié)論是項目取舍的重要決策依據(jù)。
2.5 科學(xué)選優(yōu)
立項批準(zhǔn)之后，需要在可行性研究的基礎(chǔ)上，對擬建項目的多個解決方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、評價和優(yōu)選。目前，通常的做法是采用專家論證和招投標(biāo)方式，力求客觀、準(zhǔn)確地匯集與項目執(zhí)行有關(guān)的基本數(shù)據(jù)資料，請有經(jīng)驗的專家根據(jù)規(guī)定的條件對各種技術(shù)方案進(jìn)行評價，從正反兩個方面提出意見，為決策者選擇及實施方案提供多方面的建議。
3 決策階段的投資估算
3.1 投資估算的內(nèi)容
建設(shè)工程項目估算的內(nèi)容，從構(gòu)成來講應(yīng)包括該項目從籌建、設(shè)計、施工，直至竣工投產(chǎn)所需的全部費用，分為建設(shè)投資估算和流動資金估算兩部分。
估算工作按投資決策過程的進(jìn)展相應(yīng)的分為三個階段，即投資機會研究與項目建議書階段的投資估算、初步可行性研究階段的投資估算和詳細(xì)可行性研究階段的投資估算。在不同的階段，工作深度不同，估算的準(zhǔn)確程度也不一樣。
3.1.1 投資機會研究與項目建議書階段的投資估算
這一階段主要是選擇有利的投資機會，提出投資建議，該階段的工作可大致分為兩個步驟：
第一個步驟可稱為毛估階段，它屬于項目規(guī)劃的投資估算。估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進(jìn)一步研究。由于資料的綜合性很強，因此，估算的工作量小，時間和費用均消耗少，但誤差率較大，允許在30%以上。
第二個步驟可稱為粗估階段。它屬于項目建議書階段的投資估算。在此階段，有了初步的流程圖、主要設(shè)備的生產(chǎn)能力，并已確定了項目的地理位置。粗估的目的主要是判斷一個項目是否可行，指導(dǎo)進(jìn)一步的研究。此階段的誤差率仍允許達(dá)30%。
3.1.2 初步可行性研究階段的投資估算
這一階段是介于投資機會研究和詳細(xì)可行性之間的階段，此時要進(jìn)一步明確項目的可行性，以及設(shè)備、材料的規(guī)格、設(shè)備的生產(chǎn)能力、工廠的總平面圖、公用設(shè)施的初步配置等。進(jìn)而確定項目是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，并為下一步的研究和投資計劃奠定基礎(chǔ)，這種估算的誤差率為20%。
3.1.3 詳細(xì)可行性研究階段的投資估算
詳細(xì)可行性研究階段又可稱為最終可行性研究階段。在此階段，項目已經(jīng)進(jìn)行了較詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，決定了項目是否可行，并比選出最佳投資方案，估算的投資額比較準(zhǔn)確，可據(jù)此進(jìn)行項目的籌資。這種估算的誤差率范圍為±10%。
3.2 投資估算的方法
建設(shè)投資的估算方法包括簡單估算法和投資分類估算法。簡單估算方法有生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和投資估算指標(biāo)法等。這三種估算方法估算精度相對不高，主要適用于投資機會研究和項目預(yù)可行性研究階段。在項目可行性研究階段應(yīng)采用投資估算指標(biāo)法和投資分類估算法。
3.3 投資估算的作用
各個階段的估算有著各自的作用。項目建議書階段的投資估算，是項目主管部門審批項目建議書的依據(jù)之一，并對項目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。項目可行性研究階段的投資估算，是項目投資決策的重要依據(jù)，是研究分析項目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件，一旦可行性研究報告被批準(zhǔn)，其投資估算額即成為建設(shè)項目投資的最高限額；工程項目的估算不僅對其設(shè)計概算起到控制作用，還是項目籌措資金及制訂建設(shè)貸款計劃、核算建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資需要額及編制固定資產(chǎn)投資計劃的重要依據(jù)。在工程設(shè)計招標(biāo)中，估算是優(yōu)選設(shè)計單位和設(shè)計方案，衡量設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理的重要依據(jù)。估算也是設(shè)計者控制設(shè)計方案，實行工程限額設(shè)計的論據(jù)。
總之，投資決策過程，是一個由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度不同。另外由于在項目建設(shè)各階段中，造價形式之間都存在著前者控制后者，后者補充前者這樣的相互關(guān)系。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著投資估算作為限額目標(biāo)對其后面的各種形式造價起著制約作用。合理地計算投資估算，才能保證其他階段的造價被控制在合理范圍，使投資控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4 決策階段存在的問題及其對控制造價的影響
決策階段最核心的工作是明確項目目標(biāo)定義，即投資數(shù)額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求等。而在國內(nèi)歷年來的重大工程中，盲目決策造成的投資浪費、效率損失簡直無法估量。目前在可行性研究階段，一般由發(fā)改局委托設(shè)計單位、勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時由于對工藝流程和方案缺乏認(rèn)真研究，增加了估算的不準(zhǔn)確性。由此可見，只有加強項目決策的深度，采用科學(xué)的估算方法和可靠的數(shù)據(jù)資料，合理地計算投資估算，才能保證其它階段的造價被控制在合理范圍，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。
5 結(jié)束語
總之，政府投資工程的造價控制是一項系統(tǒng)工程，需要相關(guān)部門配合，進(jìn)行全過程、全方位的管理。只有作到科學(xué)決策、設(shè)計合理、精心施工和嚴(yán)格審核，才能對政府工程造價實施有效的管理與控制，以保證最大限度的利用財政資金。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞：項目建設(shè)；前期工作；工程造價
中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
對于工程項目的承接以及建設(shè)的全過程，一般來說，從制定項目建議書開始，然后是對項目可行性的研究，之后便是對項目是否實施進(jìn)行決策。然后便可以開始進(jìn)行項目的設(shè)計和建設(shè)，順利建設(shè)完工經(jīng)過驗收合格后便可以竣工投入使用。企業(yè)如果在工程建設(shè)之前，沒有制定一整套方案，不能在以上每一個步驟的過程中嚴(yán)格控制項目工程造價，那么就很可能導(dǎo)致工程造價超出合理計劃的范圍，最終總的投資額可能超過預(yù)算。這不僅僅會造成人力、財力以及物力的浪費，嚴(yán)重時甚至可能威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。一個優(yōu)秀的企業(yè)必須能夠?qū)椖拷ㄔO(shè)的每一個階段進(jìn)行牢牢的掌控，把最終的工程造價控制在預(yù)定的范圍內(nèi)。對于項目工程造價的控制方面，項目建設(shè)的前期工作至關(guān)重要。項目建設(shè)的前期工作一般指從項目建議書開始到項目工程準(zhǔn)備建設(shè)的階段。有研究表明，項目建設(shè)的前期工作對最終的項目工程造價的影響可以達(dá)到大約85%，而剩下的步驟僅僅對項目工程造價造成大約15%的影響而已[1]。當(dāng)前的大部分企業(yè)往往只是注重在項目施工時進(jìn)行嚴(yán)格的工程造價的控制，而對項目實施前的工程造價控制則相對沒有那么重視。最終造成企業(yè)對工程項目的造價控制效果不理想，出現(xiàn)工程項目的最終實際造價超出原來預(yù)算的情況。企業(yè)要改變這種局面，必須在項目建設(shè)前期工作即對項目工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的控制，這樣才能充分利用好企業(yè)掌握的資源，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益。項目建設(shè)前期工作對項目工程造價的影響具體表現(xiàn)為以下幾個方面。
1 正確的項目決策和估算為項目的成功奠定基礎(chǔ)
1.1 正確的項目決策和投資估算是項目成功的開始
投資者根據(jù)企業(yè)的需要，經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，縝密的分析后，對某個項目是否進(jìn)行投資以及投資資金如何分配等問題做出決策。同時根據(jù)投資的項目工程的情況，估算出項目工程的投資規(guī)模。對于投資規(guī)模的估算，也成為了項目建議書以及后面的可行性報告必不可少的組成部分，可以為項目的決策提供重要的依據(jù)。項目建設(shè)的特殊性決定了前期的決策至關(guān)重要，如果等到開始動工后，才發(fā)現(xiàn)決策失誤，已經(jīng)動工的項目很難能夠做出修改，企業(yè)將因此蒙受巨大的損失。投資估算同樣十分重要，只有經(jīng)過縝密的計劃，充分考慮到所投資建設(shè)的項目的風(fēng)險以及未來的收益，才能做出準(zhǔn)確、全面的估算，保證項目工程的順利進(jìn)展。
1.2 工程項目決策的過程
國家、社會、行業(yè)等方面的相關(guān)信息都會對工程項目的決策發(fā)揮或多或少的影響。因此，盡可能全面地收集與所投資的工程項目有關(guān)的信息，并對其做出正確的分析和把握對做出正確的工程項目決策有著至關(guān)重要的作用。掌握了工程項目相關(guān)的資料，便能夠?qū)κ袌鲎龀鰷?zhǔn)確的分析，合理分配企業(yè)的資源，制定適合的建設(shè)方案等，從而做出全面的工程項目決策分析。
1.3 提高工程項目決策以及投資估算的合理性的方法
在制定工程項目決策前，必須明確直接責(zé)任人。遵循工程項目決策的正規(guī)程序和科學(xué)的分析，對多個決策方案進(jìn)行比較和分析，得出最優(yōu)化的方案。在確定投資估算上，可參考過去已經(jīng)完成的項目的造價來進(jìn)行估算。通過造價工程師的專業(yè)知識對投資估算的專業(yè)審核，最終做出更加合理、準(zhǔn)確的投資估算。
2 通過項目工程的設(shè)計控制工程的造價
2.1 工程項目設(shè)計的重要性
在做好工程項目的決策以及投資估算后，就可以開始設(shè)計工程項目。在工程項目所要求、設(shè)計任務(wù)書以及合同所規(guī)定的框架內(nèi)，分析項目工程所需要的資源，經(jīng)過全面周密的考慮，同時在項目投資估算的范圍內(nèi)，制定出工程項目的施工圖以及設(shè)計文件。工程項目的設(shè)計是把工程項目從計劃變?yōu)楝F(xiàn)實的橋梁，優(yōu)秀的工程項目設(shè)計能夠在現(xiàn)有的投資估算和技術(shù)水平的基礎(chǔ)上，解決工程項目的問題。一個項目工程的優(yōu)劣與其設(shè)計質(zhì)量的好壞息息相關(guān)。
2.2 項目工程設(shè)計的實施步驟
首先要收集和所要進(jìn)行的項目工程有關(guān)的信息，從而對項目工程的布局形成一個初步的構(gòu)想。然后對工程項目的擬建地點和工期做出合理的估算，并計算出項目的總概算?？偢潘慵礊轫椖抗こ淘靸r的最高限額，此限額不得超出之前做出的項目的投資估算。然后就是將項目工程的設(shè)計具體化，對初步的設(shè)計方案進(jìn)行必要的修改。最后，將設(shè)計方案通過施工圖的形式表達(dá)出來，并確定施工圖預(yù)算，以此作為制定標(biāo)底的依據(jù)。
2.3 項目工程設(shè)計對工程造價控制的重要性
項目工程設(shè)計在很大程度上影響工程造價的控制。通過項目工程設(shè)計的施工圖，可以很直觀的反應(yīng)出項目工程的概況。詳細(xì)，嚴(yán)密的項目工程設(shè)計能夠有效控制施工階段的造價，避免工程造價超出預(yù)算。
2.4 通過項目工程設(shè)計有效控制工程造價
在項目工程設(shè)計的每一個階段，都盡可能地對多個方案進(jìn)行比較，從而選出最優(yōu)方案。每一個設(shè)計階段，都要嚴(yán)格控制在所分配的限額內(nèi)進(jìn)行設(shè)計，保證最終的設(shè)計不能超過規(guī)定的總的投資估算。設(shè)計圖紙要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，尤其是對項目概算以及施工圖預(yù)算要加強審查。同時如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計過程中出現(xiàn)超出所分配的限額的情況，要分清責(zé)任，給予處罰。
3 通過招投標(biāo)以控制工程造價
招投標(biāo)可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)機制，通過招投標(biāo)可以使工程的造價符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，提高投資的效率。企業(yè)按照項目建設(shè)的前期工作，編制出工程項目的標(biāo)底。通過合理，正規(guī)的招投標(biāo)手續(xù)，在市場經(jīng)濟(jì)的機制的調(diào)節(jié)下，挑選出最適合承接項目的企業(yè)。既保證了工程的質(zhì)量，也在合理的范圍內(nèi)，降低了項目的預(yù)算。
4 討論
綜上所述，項目建設(shè)前期工作對工程造價具有舉足輕重的影響，體現(xiàn)了企業(yè)管理者對項目工程造價的把握能力，能夠真正達(dá)到事半功倍的效果[2]。只有從項目建設(shè)的前期就對工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的控制，才能既保證了項目工程的順利完成，有將工程的實際投資額控制在預(yù)算之內(nèi)，真正做到對企業(yè)資源的優(yōu)化配置，保證項目工程有好的經(jīng)濟(jì)效益，又能有好的社會效益。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】建筑項目;設(shè)計參數(shù);工程造價;模型;估算
對建筑工程項目的造價進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測，是控制工程成本的重要手段，目標(biāo)在于實現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)性。而造價估算工作，需要分析諸多的造價影響因素。這其中，工程設(shè)計是不可忽視的一個方面。通過分析工程設(shè)計與造價之間的關(guān)系，能夠促使設(shè)計師在建筑設(shè)計過程中加入工程經(jīng)濟(jì)性的考慮，從而通過造價的預(yù)測來為方案決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、工程造價估算的重要性
對于一項工程項目而言，造價是整個建設(shè)之中始終貫穿的因素之一。工程建設(shè)具有周期長、規(guī)模大、施工復(fù)雜等特點，因此具有很大的不確定性，在這種情況下就會導(dǎo)致項目價格經(jīng)常發(fā)生變化。對工程造價進(jìn)行合理的估算，一方面是工程可行性研究的組成部分，另一方面有利于工程施工的順利開展。因此，造價估算在項目建設(shè)中具有重要的作用，具體包括以下幾點：
（一）指導(dǎo)投資決策
就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，我國的市場競爭非常激烈，快速準(zhǔn)確的對工程造價進(jìn)行估算，成為建筑投資方首要考慮的問題。工程造價決定了工程項目的投資費用，對工程造價進(jìn)行估算，能夠清晰地看到工程建設(shè)所需要的資金，以及經(jīng)濟(jì)利潤收益。投資方看到這些數(shù)據(jù)信息，才能夠進(jìn)行投資決策。
（二）控制工程成本
對工程造價進(jìn)行估算，是工程項目必須進(jìn)行的一項工作，因為估算結(jié)果將會作為控制工程成本的依據(jù)。在成本控制上，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：第一，對于投資方而言，根據(jù)施工的不同階段，對成本進(jìn)行估算從而進(jìn)一步控制，最后在工程決算中確定工程項目的最終成本。第二，站在施工方的角度考慮，以工程造價的估算為依據(jù)，指導(dǎo)成本控制措施，從而實現(xiàn)以最低的成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。只有這樣，才能促進(jìn)施工企業(yè)的長久發(fā)展。
（三）籌集工程資金
估算工程造價，同時也是投資方進(jìn)行資金籌集的重要根據(jù)。只有保證估算方法的高效性，才能準(zhǔn)確計算出工程項目建設(shè)的所需資金，從而提供給投資方一個資金額度。另外，如果是向金融機構(gòu)進(jìn)行貸款，這些機構(gòu)也會對工程造價進(jìn)行估算，從而評估該項目的償還能力。
二、工程造價的估算模型
（一）定額法
定額法，簡單來說就是對分部工程、分項工程的單價和工程量進(jìn)行估算，然后通過乘積來估算工程造價。定額法的估算分為三個步驟：第一步，了解工程總體情況，分析工程項目的結(jié)構(gòu)和特征，使用定額法估算工程投資情況。第二步，以估算指標(biāo)為依據(jù)，對工程建設(shè)的直接成本、間接成本、利潤、稅收等情況進(jìn)行計算。第三步，對各項成本進(jìn)行匯總處理，從而得到總的工程項目造價估算。我國建筑領(lǐng)域大多采用定額法進(jìn)行造價的估算，它以各個地區(qū)的生產(chǎn)水平和工作生產(chǎn)率為基礎(chǔ)進(jìn)行計算，因此能夠反映出一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和主要特點。
定額法的優(yōu)點在于：第一，采用定額法估算工程成本，能夠較為準(zhǔn)確的反映出當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，能夠明確平均勞動生產(chǎn)率，這對于造價的宏觀調(diào)控具有重要的作用。第二，定額法進(jìn)行成本估算時操作簡單，對于編制人員而言要求并不高，不需要具有豐富的知識結(jié)構(gòu)就能夠完成工作。定額法的缺點在于：第一，存在一定的滯后性，對于最新的科學(xué)技術(shù)成果并不能及時的反映出來。第二，定額法在計算過程中用到的造價是國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的，對于投標(biāo)競爭而言是不利的。第三，通過定額法估算工程造價，并不能反映工程的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)。
（二）實物法
實物法，主要是計算施工中各種資源的消耗和單價來估算工程造價，基本思路也是分為三個步驟：第一步，對分部工程、分項工程中用到的人工、材料、機械費用和單價進(jìn)行計算，從而確定出直接成本。第二步，將施工中的管理費和財務(wù)費，作為間接成本。第三步，將直接成本和間接成本匯總，從而得到工程總造價。
實物法和定額法相比，主要的優(yōu)點在于能夠根據(jù)市場的情況隨時變動，能夠根據(jù)工程中實際的情況確定各種資源的利用。因此，實物法可以反映出市場變化和技術(shù)管理水平，更加合理、更加準(zhǔn)確。但是，它的缺點在于：第一，該方法對造價估算的過程比較繁雜，工作量過多，對工作人員的要求也比較高。第二，實物法操作的基礎(chǔ)是需要很多的工程資料，這對投資決策和可行性研究而言是不利的。介于以上兩點，實物法并沒有真正得到普及使用。
（三）回歸分析法
回歸分析法，是根據(jù)工程建設(shè)中的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計學(xué)的方法進(jìn)行加工整理，從而得出和變量之間的關(guān)系，以此來預(yù)測工程造價在未來一段時間內(nèi)的發(fā)展變化。現(xiàn)如今，越來越多的學(xué)者參與到這一方法之中，因此回歸分析法在不斷地完善。
回歸分析法的模型表達(dá)是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），這其中，nj指代回歸系數(shù)，xnj指代工程變量，n指代殘余平方和最小擬合系數(shù)。相關(guān)調(diào)查研究顯示，線性回歸方法結(jié)合解釋模型，能夠使工程造價估算更加準(zhǔn)確，使誤差控制在5%以內(nèi)。不過，使用回歸分析法，需要對工程樣本進(jìn)行分析，因此，準(zhǔn)確率在很大程度上取決于樣本的規(guī)模大小，以及和真實工程的相似程度。
（四）模糊數(shù)學(xué)法
模糊數(shù)學(xué)法，指的是找到一項與待建工程類似的已建工程，通過模糊數(shù)學(xué)理論確定出兩項工程之間的相似程度，建立數(shù)學(xué)模型后估算出工程的造價。主要分為四個步驟完成：第一步，建立數(shù)學(xué)模型，對工程造價進(jìn)行估算。第二步，確定模糊關(guān)系的系數(shù)。第三步，計算加權(quán)海明貼工程進(jìn)度。第四步，對工程造價進(jìn)行估算。
這其中，加權(quán)海明貼工程進(jìn)度的計算是最為重要的環(huán)節(jié)，選擇的樣本越合理，其最終估算的造價才能越精確。實踐證明，樣本相似程度選擇好，合理確定評估系數(shù)，就能夠?qū)⒃靸r的估算準(zhǔn)確度控制在5%以內(nèi)。
（五）灰色預(yù)測法
灰色系統(tǒng)是指信息內(nèi)容部分已知、部分未知，基于灰色理論的方程模型被稱為GM模型，通過應(yīng)用GM模型進(jìn)行預(yù)測就是灰色預(yù)測。具體來說，使用灰色預(yù)測法在估算工程造價，需要找出一項類似于待建工程的已建工程，分析兩個工程之間的灰色聯(lián)系，從而使用已建工程的造價資料來預(yù)測待建工程的造價。其步驟分為四步：第一步，確定系統(tǒng)的主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素。第二步，分別對主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素建立GM模型。第三步，從GM模型出發(fā)，建立系統(tǒng)方程。第四步，對系統(tǒng)方程求解，對計算結(jié)果進(jìn)行累計還原，從而得到預(yù)測值。
灰色預(yù)測法是一種新型的造價估算方法，顯著的特點是簡便、快速。但是，由于影響造價的因素有很多，所以對不同因素進(jìn)行預(yù)測其結(jié)果是不同的。為了提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，就應(yīng)該對預(yù)測因素進(jìn)行合理優(yōu)化。
（六）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法
人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是一種非線性自適應(yīng)的動態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，它是由數(shù)量較多、較簡單的神經(jīng)元連接形成的，這一系統(tǒng)的應(yīng)用始于上個世紀(jì)90年代。使用這種方法來估算工程造價，主要分為三個步驟，即模塊建立、模塊訓(xùn)練、模塊測試。在模塊的建立中，要確定造價的影響因素，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，選擇網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部規(guī)則等。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系由輸入層、輸出層、隱含層組成，造價影響因素在輸入層的幫助下進(jìn)入結(jié)構(gòu)體系之中，隱含層對信息進(jìn)行特征的提取，最后在輸出層的作用下進(jìn)行匯總，從而得到造價的估算值。訓(xùn)練模塊主要負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集，以及制定網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)準(zhǔn)則。測試模塊能夠?qū)㈩A(yù)算造價和實際造價相對比，從而評價預(yù)測精度。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法的優(yōu)點在于適應(yīng)性強、學(xué)習(xí)能力強，造價估算的準(zhǔn)確度高。但是缺點是在運行過程中可能會陷入局部極小點，從而增大了誤差。
三、設(shè)計參數(shù)分析下的造價估算模型的應(yīng)用
（一）模型的建立
所謂結(jié)構(gòu)模型，就是利用有向連接圖來表明系統(tǒng)不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，從而建立一個幾何體的系統(tǒng)模型。模型建立的過程中，會涉及到ISM（解釋結(jié)構(gòu)模型）技術(shù)，它是建立結(jié)構(gòu)模型最為常用的方法。應(yīng)用ISM，主要的優(yōu)點在于能夠把復(fù)雜的系統(tǒng)分解成為數(shù)量較多的子系統(tǒng)，然后在經(jīng)驗值和計算機的幫助下，將系統(tǒng)構(gòu)建成為多級遞階的結(jié)構(gòu)。
另外，在研究建筑設(shè)計參數(shù)和造價之間的關(guān)系時，各個參數(shù)之間的制約和影響比較繁雜，且不同的參數(shù)對工程造價的影響程度和側(cè)重點也是不同的，因此，在研究過程中可以加入ISM技術(shù)，它能夠深入分析參數(shù)變化對造價造成的影響。綜上，對工程造價進(jìn)行估算時，想要提高估算的效率和準(zhǔn)確度，可以選用層級較高的設(shè)計參數(shù)，同時選用指標(biāo)估算、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方式。
（二）模型的運算
運用ISM模型對設(shè)計參數(shù)分析的步驟如下：第一步，確定研究系統(tǒng)，對系統(tǒng)中各種元素之間的關(guān)系進(jìn)行梳理;第二步，制作網(wǎng)絡(luò)圖，能夠表達(dá)出各種元素之間的關(guān)系。這其中，邏輯關(guān)系的建立十分重要，在不同的邏輯關(guān)系下能夠得出不同的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖。因此，制定網(wǎng)絡(luò)圖的前提是分析各項設(shè)計參數(shù)之間的相互影響關(guān)系。這個過程中，不僅要用到數(shù)學(xué)知識，同時還要涉及到結(jié)構(gòu)工程、建筑學(xué)、建筑配套系統(tǒng)等學(xué)科，以及相對豐富的項目經(jīng)驗。第三步，在各種要素的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖基礎(chǔ)上，建立系統(tǒng)要素的鄰接矩陣。第四步，以鄰接矩陣為依據(jù)，通過計算得到可達(dá)矩陣。第五步，對可達(dá)矩陣進(jìn)行層級劃分，具體來說，這個矩陣中的元素列向量包含的元素個數(shù)是不相同的，以包含數(shù)量為劃分依據(jù)，含量最多的就排列在矩陣的最左邊，含量少的排列在右邊，依次排列。第六步，對各元素之間的層級關(guān)系、相互制約和影響進(jìn)行分析，從而得出元素之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，并且實現(xiàn)抽象圖和影響關(guān)系之間的相互轉(zhuǎn)化。
（三）模型的分析
在該模型中，由于參數(shù)的設(shè)計比較多，因此其中一項參數(shù)發(fā)生變化，就有可能引起其它參數(shù)發(fā)生變化，并最終影響到工程造價的估算。舉例來說，在墻體設(shè)計上，外墻造價在總墻體造價上占據(jù)很大的比例，但是墻體的設(shè)計往往會受到其它因素的影響和制約，例如裝修、通風(fēng)、電力等。因此，如果只把外墻作為主要的設(shè)計參數(shù)來控制造價，就是不合理的。
通過ISM的分析，設(shè)計參數(shù)層級越高，對造價的影響就越大。在設(shè)計參數(shù)系統(tǒng)中，建筑規(guī)模是第一層級，對項目進(jìn)行決策時，就可以依據(jù)建筑規(guī)模進(jìn)行估算。隨著設(shè)計方案的進(jìn)一步發(fā)展，建筑的形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等各種元素，都是估算體系中的一部分。只有將所有影響因素都考慮在內(nèi)，才能夠提高估算的準(zhǔn)確性。以ISM模型中前4個層級為例，通過建立估算模型，來對設(shè)計參數(shù)進(jìn)行量化處理：
（四）基于ISM的多元線性回歸估算分析
將ISM技術(shù)和多元回歸分析結(jié)合在一起來應(yīng)用，通過快速估算模型的建立，能夠?qū)⒃靸r估算誤差控制在5%以內(nèi)。因此，該種方法的造價估算準(zhǔn)確率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它方式的估算。因此我們可以得出結(jié)論，將ISM模型和多元回歸結(jié)合在一起，能夠在造價估算中發(fā)揮較好的作用。
應(yīng)用這種方法進(jìn)行造價估算工作時，如果誤差比較大，就應(yīng)該對設(shè)計參數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究。建立多元回歸分析模型時要注意：第一，自變量的選擇，應(yīng)該是數(shù)量比較多的設(shè)計參數(shù);第二，要收集到盡量多的工程造價信息。
結(jié)語
綜上所述，通過本文分析我們可以看出，為了提高工程造價估算的準(zhǔn)確性，在工作中應(yīng)該使用科學(xué)、客觀的方法，并且保證模型的高效性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在建筑設(shè)計參數(shù)分析模型之下進(jìn)行造價估算的方法，經(jīng)過實踐證明具有很好地成本控制效果，能夠最大程度上節(jié)約資源，因此使用價值顯著，滿足建筑行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而促進(jìn)我國建筑行業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
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