時(shí)間：2023-07-20 16:17:54
序論：在您撰寫房地產(chǎn)工程管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
論文摘要摘要:本文討論了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容、出現(xiàn)的新問題以及相應(yīng)的策略建議。
一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理
規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”,項(xiàng)目開發(fā)剛開始,千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作,就是確定建筑的規(guī)劃方案,此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍,因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中具有極其重要的功能,關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗,所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)和否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合理,對(duì)給水、排水、供熱、燃?xì)?、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的好壞,都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此,房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作摘要:
1、注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇,切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。
2、保持和設(shè)計(jì)人員的工作性溝通,隨時(shí)把握設(shè)計(jì)的進(jìn)度,及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的,需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜,同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等和主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探索。
3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量,并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則,不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件,以杜絕工程隱患,確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí),必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理,具有時(shí)間跨度長、內(nèi)容多、影響大、涉及面廣的特征,它和工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著最直接的關(guān)系。應(yīng)遵循公開、公平、公正和老實(shí)守信的原則,擇優(yōu)選擇施工企業(yè),從工程開工到工程竣工,處理好每一個(gè)重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)范,從而完成工程的質(zhì)量、工期、成本三控制。
1、施工合同管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)簽訂的施工合同,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的法律依據(jù)。該合同條款的制訂是施工管理的第一步,也是首要任務(wù)。
2、施工質(zhì)量控制
施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3、工期控制
工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益,還涉及到第三方——購房者的利益,可以說它是個(gè)連環(huán)套。為此,要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際,編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃,以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
二、房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的新問題
(一)對(duì)所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作預(yù)備不充分
開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊關(guān)注的焦點(diǎn)大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位,往往對(duì)前期工作預(yù)備不充分,尤其是對(duì)技術(shù)資料普遍把握不足?？赡軙?huì)有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對(duì)此類工作不了解,匆匆上馬。由于沒有把握有關(guān)工程管線情況,沒有在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)前委托地質(zhì)勘探,設(shè)計(jì)依據(jù)不充分,出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對(duì)城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清楚,發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時(shí)水、臨時(shí)電的情況。
(二)對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項(xiàng)目,就希望工程進(jìn)度盡快滿足銷售的要求,實(shí)現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前,加上辦理施工許可證的手續(xù)較多,不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視,往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打擦邊球,先辦理基坑開挖的手續(xù),在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工,結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對(duì)施工單位罰款及通報(bào)、對(duì)房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng),影響工程的順利推進(jìn),還有可能造成不好的社會(huì)影響。
(三)對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位
對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言,工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”,工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而,開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位,到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足,不能辦理驗(yàn)收,造成備案滯后和拖延交付使用的后果。假如實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位,那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
三、相應(yīng)的策略建議
(一)始終把握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè),其擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運(yùn)籌、策劃和營銷。但無論如何,都不能放棄對(duì)自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌,在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面,要有統(tǒng)籌和控制能力,要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面把握工程情況,制定計(jì)劃,明確目標(biāo),督促各參建單位完成各自任務(wù)。
(二)在策劃階段做深做細(xì)全局控制計(jì)劃
高級(jí)工程管理人員在策劃階段就要深度介入,將工程建設(shè)和營銷計(jì)劃、資金計(jì)劃相配合,以協(xié)同形成可行的項(xiàng)目計(jì)劃書。這樣可以達(dá)到公司層面的優(yōu)化,有利于公司層面對(duì)全局的把握和統(tǒng)籌。而且要對(duì)全局的計(jì)劃進(jìn)行分解,就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣,將全局控制計(jì)劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟(jì)效益
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點(diǎn)
2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進(jìn)企業(yè)的市場競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過程的管理。同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時(shí)完成，提高工程管理的效率。
2.2以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對(duì)住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居
住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時(shí)還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代人們對(duì)居住場所
休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理?，F(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員還要對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，降低工程成本，便利施工。
2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標(biāo)企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期等主要因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場協(xié)調(diào)、專題會(huì)議等，確保工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟(jì)比重的財(cái)產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全與人身
安全。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場競爭力有著重要的影響。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對(duì)各參建公司的嚴(yán)格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。
作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標(biāo)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等部門。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場的項(xiàng)目部，他們?cè)诂F(xiàn)場工作中起到監(jiān)督與管理，在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場設(shè)計(jì)、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺(tái)帳，最終確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目工程部的嚴(yán)格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進(jìn)戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。
2.5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。
保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以整個(gè)開發(fā)過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強(qiáng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。
3、小結(jié)
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理
中圖分類號(hào)：F407.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。
2目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動(dòng)力的投入，附加值較低，人員流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混
亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改．造成不必要的浪費(fèi)。
4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位．在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況．建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒?dòng)能夠取得實(shí)效。
4.6做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5結(jié)語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)
目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，保障開發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)。一個(gè)能充分防范風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)好壞，工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全）中任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的成敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。工程成本管理是效益管理，節(jié)約可控才能創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題
2.1項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時(shí)一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以交付，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3房地產(chǎn)工程管理中的重要性分析
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。
3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
3.4安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的浪費(fèi)。
4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況，建立設(shè)備、材料價(jià)格信息，適時(shí)減少或增加材料購置，以減少投資。
4.4推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強(qiáng)工程管理的重點(diǎn)。企業(yè)要根據(jù)工程對(duì)勞動(dòng)力的需求情況，在各建筑之間，對(duì)現(xiàn)實(shí)的和潛在的勞動(dòng)力進(jìn)行周密計(jì)劃，有效流動(dòng)，合理調(diào)配，充分調(diào)動(dòng)人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動(dòng)效率。項(xiàng)目經(jīng)理要按照動(dòng)態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動(dòng)力整體優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制，對(duì)勞動(dòng)力的分配和流向做出總體安排，保證勞動(dòng)力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進(jìn)行有效監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整，使勞動(dòng)力資源得到最大限度的利用。
4.6創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實(shí)施方案，召開“文明安全工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過以上措施，確?！拔拿靼踩さ亍被顒?dòng)能夠取得實(shí)效。
4.7做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5 結(jié)語
總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，其工程周期長，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著房屋建造的品質(zhì)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量與合理的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 工程管理問題對(duì)策建議
1 工程管理的含義
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個(gè)主要問題,將使工程管理躍上一個(gè)新的臺(tái)階。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。
工程進(jìn)度管理是管理過程,時(shí)間就是金錢,時(shí)間就是生命,加快工程進(jìn)度,節(jié)約工程工期,快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本,只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進(jìn)度管理才有其意義“造名,更要造實(shí)”。用質(zhì)量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價(jià),工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū),合理降低工程造價(jià),一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤,另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。兩全其美,何樂不為呢?
2 房地產(chǎn)工程管理的方式
2.1 選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。
優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。
2.2 選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。
施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。
2.3 建立高效合理的管理模式。
高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調(diào)研,多方面進(jìn)行比較和區(qū)分,合理的選價(jià)和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體,要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理.
3 工程項(xiàng)目管理內(nèi)容
3.1 合同管理
合同是約定項(xiàng)目參與各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是選擇合同類型，主要是價(jià)格類型，不同形式價(jià)格的合同體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分配形式。合同管理一般按標(biāo)準(zhǔn)合同文本執(zhí)行，可適當(dāng)加以修正。
3.2 人力資源管理
項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)現(xiàn)要靠團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理則是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者，所肩負(fù)的責(zé)任就是領(lǐng)導(dǎo)他的團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完成全部工作，在不超出預(yù)算的情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從現(xiàn)代管理角度，人們開始把人當(dāng)作一種資源來開發(fā)而不是作為工具來管理，“人力資源管理”一詞越來越多地為理論與實(shí)踐所提及，雖然實(shí)際上離這個(gè)詞的本意還有很遠(yuǎn)。項(xiàng)目人力資源管理方法主要是利用組織結(jié)構(gòu)圖、責(zé)任分配圖進(jìn)行人員需求分析，落實(shí)責(zé)任，建立激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)各參與人的積極性，保證項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
3.3 風(fēng)險(xiǎn)管理
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來自各方面，市場價(jià)格變化、業(yè)主、供應(yīng)商、分包商、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，項(xiàng)目越大，涉及相關(guān)人越多，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。風(fēng)險(xiǎn)有業(yè)主的，也有承包商的。風(fēng)險(xiǎn)管理的原則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出正確的估計(jì)并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)管理以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有SWOT分析、概率分析方法，各自從不同視角對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)。
3.4 項(xiàng)目工程的綜合管理
項(xiàng)目工程的綜合管理實(shí)際上就是對(duì)項(xiàng)目工程各目標(biāo)、各環(huán)節(jié)、各要素、各過程進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，以保證項(xiàng)目整體效果最優(yōu)，這也是系統(tǒng)思想在項(xiàng)目實(shí)施中的表現(xiàn)。項(xiàng)目工程綜合管理采用計(jì)劃、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)的方法。項(xiàng)目工程綜合管理是針對(duì)項(xiàng)目系統(tǒng)進(jìn)行，而不是某一個(gè)別目標(biāo)和過程。綜合管理是現(xiàn)代項(xiàng)目管理的主要特點(diǎn)。
4 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題
4.1 對(duì)所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分
開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊關(guān)注的焦點(diǎn)大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對(duì)前期工作準(zhǔn)備不充分，尤其是對(duì)技術(shù)資料普遍掌握不足?？赡軙?huì)有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對(duì)此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有掌握有關(guān)工程管線情況，沒有在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計(jì)依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全淹沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對(duì)城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清晰，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時(shí)水、臨時(shí)電的情況。
4.2 對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項(xiàng)目，就希望工程進(jìn)度盡快滿足銷售的要求，實(shí)現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對(duì)施工單位罰款及通報(bào)、對(duì)房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)，影響工程的順利推進(jìn)，還有可能造成不好的社會(huì)影響。
4.3 對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位
對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
5 相應(yīng)的對(duì)策建議
5.1 始終掌握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的預(yù)測和判斷、資金運(yùn)籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對(duì)自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面掌握工程情況，制定計(jì)劃，明確目標(biāo)，督促各參建單位完成各自任務(wù)。
5.2 在策劃階段做深做細(xì)全局控制計(jì)劃
高級(jí)工程管理人員在策劃階段就要深度介入，將工程建設(shè)與營銷計(jì)劃、資金計(jì)劃相配合，以協(xié)同形成可行的項(xiàng)目計(jì)劃書。這樣可以達(dá)到公司層面的優(yōu)化，有利于公司層面對(duì)全局的掌握和統(tǒng)籌。而且要對(duì)全局的計(jì)劃進(jìn)行分解，就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣，將全局控制計(jì)劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。
5.3 形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)的作用
如果說對(duì)工程建設(shè)前期報(bào)建、竣工驗(yàn)收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運(yùn)用，那么對(duì)工程建設(shè)過程整體質(zhì)量和進(jìn)度的控制，則是一種經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。一個(gè)高級(jí)工程管理人員要經(jīng)過實(shí)際工程的鍛煉，一個(gè)組織也是如此。做一項(xiàng)工程，可能會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，也會(huì)有成功的經(jīng)驗(yàn)，把幾個(gè)人做過某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)合提升，并為組織所共享，就可以形成組織記憶?，F(xiàn)在不少開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的大型房產(chǎn)公司開發(fā)樓盤能夠做到越來越順利、工程建設(shè)控制得越來越好，就是因?yàn)榻⒘私M織記憶系統(tǒng)，形成了公司獨(dú)有的知識(shí)體系。
關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量管理
中圖分類號(hào)：E271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在我國目前房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重工程管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項(xiàng)目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收的全過程。
從工程管理流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程管理主要包括以下幾個(gè)方面：
工程前期準(zhǔn)備
項(xiàng)目工程管理人員要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始加入，在項(xiàng)目前期對(duì)工程如何開展有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)并且根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目的特點(diǎn)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行探討。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量是房屋產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)保證，先天不足必將帶來后患無窮。所以工程管理人員要對(duì)設(shè)計(jì)方案中住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等深刻理解，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行仔細(xì)分析并設(shè)計(jì)出初步施工方案。
二、工程計(jì)劃管理
計(jì)劃是工程管理的牛鼻子，只有計(jì)劃安排的好，公司各個(gè)部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴(yán)絲合縫地配合工程項(xiàng)目進(jìn)度的完成，因此工程部在編制施工計(jì)劃的同時(shí)，要保證配套計(jì)劃的完成以及配套計(jì)劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會(huì)用配套計(jì)劃調(diào)動(dòng)公司的整體資源。工程部在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場計(jì)劃、材料進(jìn)場計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì)劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)部門在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術(shù)管理
工程技術(shù)管理是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，其中包括輔助施工和直接施工兩個(gè)方面。輔助施工的技術(shù)管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，輔助施工直接關(guān)系著房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要選擇項(xiàng)目現(xiàn)場管理能力好、技術(shù)質(zhì)量管理能力高、專業(yè)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)施工。對(duì)建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，并且達(dá)到有關(guān)國際規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進(jìn)入工地前，仍需進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)、檢查。
直接施工的技術(shù)管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：
1、要強(qiáng)化施工隊(duì)伍“質(zhì)量第一”的意識(shí)。通過思想道德教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都擁有“質(zhì)量為先”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。
2、要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取請(qǐng)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，專業(yè)素養(yǎng)高的老師教學(xué)的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)地施工技術(shù)普及項(xiàng)目相關(guān)基本知識(shí)，強(qiáng)化技能。
3、強(qiáng)化施工現(xiàn)場的技術(shù)人員管理。具體說來，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對(duì)施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗(yàn)關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制。三是施工關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。
四、工程成本管理
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，而工程管理人員主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運(yùn)輸。三是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。四是加強(qiáng)合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)工程實(shí)施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。
總之，成本預(yù)測為工程成本確立目標(biāo)，成本控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行成本控制，成本預(yù)測也就失去了存在的意義，也就無從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項(xiàng)目施工現(xiàn)場是一個(gè)露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業(yè),臨時(shí)設(shè)施多,作業(yè)面變化多,而且是人員集中的生產(chǎn)場所。由于“產(chǎn)品”固定,作業(yè)環(huán)境多變，人、機(jī)流動(dòng)性大,安全管理系統(tǒng)不能及時(shí)適應(yīng)、配套、跟上。并且隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革,建筑市場的開放,鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊(duì)伍發(fā)展很快,這些隊(duì)伍由于沒有很好地經(jīng)過安全培訓(xùn),職工隊(duì)伍安全素質(zhì)低,自我保護(hù)能力差,施工現(xiàn)場安全管理混亂,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊(duì)伍重大傷亡事故頻頻發(fā)生。因此,為減輕傷亡事故帶來的損失,在施工現(xiàn)場安全管理中進(jìn)行經(jīng)常性的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,防患于未然,強(qiáng)化施工現(xiàn)場的安全動(dòng)態(tài)管理刻不容緩。
六、成品保護(hù)及質(zhì)保期服務(wù)
在施工過程中，部分工程已經(jīng)完成而部分工程仍尚在施工；或者某些部位已經(jīng)完成，其它部位正在施工。如果對(duì)于成品不采取妥善措施加以保護(hù)，會(huì)造成損毀或傷害，影響結(jié)構(gòu)和觀感質(zhì)量。因此，加強(qiáng)成品保護(hù)是一項(xiàng)關(guān)系到工程整體質(zhì)量、提高項(xiàng)目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因而管理工作具有復(fù)雜性及系統(tǒng)性。房地產(chǎn)工程管理主要由策劃階段、設(shè)計(jì)階段及實(shí)施階段組成，項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)項(xiàng)目的組織者及實(shí)施者，其項(xiàng)目管理工作直接影響到房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量、施工工期及開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，因而工程管理及項(xiàng)目成本管理極為重要。
1. 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的工作
前期工作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目從獲得土地使用權(quán)到進(jìn)入工程實(shí)體建設(shè)之間的相關(guān)管理工作，土地競標(biāo)中標(biāo)到工程正式施工，這一階段最為關(guān)鍵。前期工作的主要任務(wù)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖紙、招投標(biāo)文件、施工合同及實(shí)地勘查等，一旦出現(xiàn)一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，該階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最深。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)管理工作主要包括以下幾個(gè)部分：第一，需要選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計(jì)單位，不得過分節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，切忌選擇資質(zhì)水平低、設(shè)計(jì)實(shí)力弱的設(shè)計(jì)單位。要能夠考察設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)實(shí)力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設(shè)計(jì)單位。第二，需要與設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)溝通，以便實(shí)時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度，及時(shí)解決設(shè)計(jì)工作過程中存在的問題，將期望的設(shè)計(jì)要求及目標(biāo)與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通。
第三，督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格遵循相關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量，嚴(yán)格審查施工圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)需要以身作則，嚴(yán)格安裝審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件開展相關(guān)工作，不得私自變更設(shè)計(jì)，以此來有效消除工程隱患，如果需要進(jìn)行變更，必須要根據(jù)相關(guān)規(guī)定程序來辦理手續(xù)。
1.3項(xiàng)目工程管理
（一）施工合同管理。這能夠有效節(jié)約開支，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益。（二）工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是工程之根本，事關(guān)施工企業(yè)的企業(yè)形象，只有保障工程施工質(zhì)量，工程進(jìn)度管理才有實(shí)際意義，因而工程質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理工作的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員需要立足全局，協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工等單位，督促其共同做好工程質(zhì)量管理工作。（三）工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)及購房者的利益，因此要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際情況來編制施工組織設(shè)計(jì)及進(jìn)度計(jì)劃，以促進(jìn)房地產(chǎn)工程的有序開展。
1.4項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)及工程項(xiàng)目的實(shí)際要求，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經(jīng)營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)普遍追求的經(jīng)濟(jì)效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作也應(yīng)樹立成本效益觀念及系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，在項(xiàng)目成本管理工作中往往只注重生產(chǎn)成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)增強(qiáng)系統(tǒng)管理的觀念，強(qiáng)調(diào)整體與全局，樹立長遠(yuǎn)眼光，全面分析企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容及方法。一方面，成本管理不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，而應(yīng)將延伸到產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)發(fā)展及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、客戶的使用、維修及物業(yè)管理等方面上來，管理工作應(yīng)嚴(yán)格遵循成本全程管理要求，切實(shí)做好信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。
2. 項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)工程管理中的具體應(yīng)用
2.1設(shè)計(jì)階段的成本控制
由上述分析可知，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%；擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響約占35%～75%；施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響達(dá)到5%～35%。根據(jù)價(jià)值工程理論，適當(dāng)?shù)卦黾釉O(shè)計(jì)費(fèi)，能夠有效降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，從而提高開發(fā)商的資金利用率，因此要能夠?qū)Υ嗽O(shè)計(jì)階段的成本控制加強(qiáng)管理。
2.2承發(fā)包階段的造價(jià)控制
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)來選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。一般情況下，招投標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)及邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體的工程項(xiàng)目來選擇最為適用的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有自身所適用的范圍，也各有優(yōu)缺點(diǎn)，例如多層住宅技術(shù)適合采用施工圖招標(biāo)；高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標(biāo)；如果工程規(guī)模大且工期要求高，那么可以使用費(fèi)率招標(biāo)的方式。如果采用施工圖招標(biāo)及工程量清單招標(biāo)，那么房地產(chǎn)企業(yè)可委托中介機(jī)構(gòu)來編制標(biāo)底以明確預(yù)期價(jià)格；工程量清單招標(biāo)工程可以使用單價(jià)合同，具體的變更情況可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。為了有效避免材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可約定漲價(jià)及降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)范圍，一般情況下，主要材料的漲價(jià)及降價(jià)幅度為5%，施工企業(yè)需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)的材料漲降價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)范圍之外的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快掌握項(xiàng)目工程的大概造價(jià)，這樣才能夠做到心里有數(shù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用總價(jià)合同，但總價(jià)合同也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是工期較長的項(xiàng)目工程，其實(shí)施過程中極易出現(xiàn)各種新的政策、材料價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)。
2.3施工階段的成本控制
施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：需要增強(qiáng)成本意識(shí)，統(tǒng)籌全局，做好各方面的管理工作；認(rèn)真編制成本計(jì)劃，明確成本控制對(duì)象；進(jìn)一步建立健全并貫徹落實(shí)項(xiàng)目成本控制制度；制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施；認(rèn)真審查施工組織設(shè)計(jì)及施工方案，提高其可行性；加強(qiáng)工程款動(dòng)態(tài)結(jié)算的控制；嚴(yán)格控制工程變更；做好施工全過程的直接費(fèi)用監(jiān)測及間接費(fèi)用監(jiān)測分析工作。由此可見，要想加強(qiáng)施工階段的成本控制，就必須要認(rèn)真做好事前控制。
2.4 工程預(yù)決算的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，還需對(duì)建設(shè)工程全過程的造價(jià)加強(qiáng)監(jiān)督與控制。工程項(xiàng)目建設(shè)過程的造價(jià)監(jiān)控一般是指房地產(chǎn)企業(yè)委托建設(shè)造價(jià)咨詢等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，運(yùn)用專業(yè)技術(shù)知識(shí)，全程、全方位地為房地產(chǎn)企業(yè)提供建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)咨詢服務(wù)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目造價(jià)的監(jiān)控，有助于提高投資價(jià)款的利用率，促進(jìn)建設(shè)工程投資效益最大化的實(shí)現(xiàn)。
