時間：2023-07-17 16:22:56
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
1加強政府宏觀調(diào)控，地價將趨于合理水平
房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及了金融和土地兩大產(chǎn)業(yè)，并且將這兩大產(chǎn)業(yè)緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現(xiàn)今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無限使用的。如果房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟突然中斷，將會帶來不可預計的損失。因此，在市場經(jīng)濟背景下，政府加強宏觀調(diào)控是十分必要的，政府應該運用各種科學手段，根據(jù)各地區(qū)的實際情況，對各地區(qū)的房價進行一定的調(diào)節(jié)，使房價更為合理。
2房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立的必要性
2.1有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的風險
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項目投資決策是否有效將會是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問題。建立經(jīng)濟管理體系及有效地實施，提前做好投資評估測試，對投資的風險進行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風險，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟危機中。
2.2實現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項目運作管理
想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項目的設計、項目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項目運營建設過程中核算對象的成本構(gòu)成情況以及預警經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)，最終完成預期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標，達到項目運營管理目的。建筑經(jīng)濟管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動以及掌控投資進度時有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對項目實施過程的成本管理和成本控制。
2.3實現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益
建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系，不僅可以實現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項目運營管理，還可以實現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的構(gòu)建可以通過客戶關系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進一步使房地產(chǎn)項目運行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷售人員對銷售業(yè)務流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。
3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立的思路
3.1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳動員及物資保障
3.1.1確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳動員力度
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立需要有先進管理知識的配合，將各個零散的小型系統(tǒng)整合為一個連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立是對企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進行調(diào)整，會引起企業(yè)內(nèi)部大量變動，需要企業(yè)管理層的領導以及員工的高度配合才可以實施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業(yè)經(jīng)濟管理體系的成功實施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳，使企業(yè)中的每一個都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟管理體系順利實施。
3.1.2確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的人員、物資條件
充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟管理體系實施的首要條件，在經(jīng)濟管理體系實施前，人員和資金提前的合理調(diào)動是至關重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運行，并且建立起一個經(jīng)濟管理體系實施小組，經(jīng)濟管理體系實施小組組要由熟練運用軟件和精通管理學知識的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟管理體系實施過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經(jīng)濟管理體系的相關任務，協(xié)助經(jīng)濟管理體系的實施。除此之外，該小組還應該及時做好經(jīng)濟管理體系維護人員的培訓工作，為經(jīng)濟管理體系提供充足的人員。
3.2加強系統(tǒng)日常維護，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運行
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立是一個循序漸進的過程，在建立企業(yè)經(jīng)濟管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業(yè)經(jīng)濟管理體系進行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟管理體系的日常維護工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立過程中，通過日常對企業(yè)經(jīng)濟管理體系的維護工作，使企業(yè)經(jīng)濟管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟管理體系。
3.3通過培訓和制定制度，提高員工素質(zhì)
想要使企業(yè)經(jīng)濟管理體系有效的實施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關企業(yè)經(jīng)濟管理體系的相關制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施且正式進入管理的過程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實際情況，為企業(yè)員工制定相應的企業(yè)經(jīng)濟管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施過程分解成每一個細小的任務，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務去實施企業(yè)經(jīng)濟管理體系，這樣可以調(diào)動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實施企業(yè)經(jīng)濟管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的過程中，還應該組織員工進行企業(yè)經(jīng)濟管理體系的相關培訓，只有通過一定程度的培訓后，員工才可以對企業(yè)經(jīng)濟管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施，在培訓的過程中，員工還可以掌握計算機技術(shù)以及管理方面的相關知識，使計算機技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟管理體系中更好地得到應用，彌補企業(yè)經(jīng)濟管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟管理體系更有利的實施。
4總結(jié)
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機；貨幣政策；人民幣增值
一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)
(一)金融危機的影響
源于美國的金融危機愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發(fā)，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。
房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：
1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態(tài)。金融危機使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水，去向開發(fā)商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。
2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導致經(jīng)濟回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進而影響國家經(jīng)濟安全。從上個世紀韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經(jīng)濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟安全。
(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響
房地產(chǎn)行業(yè)的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經(jīng)濟的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進入了蓬勃發(fā)展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。
不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當前房地產(chǎn)行業(yè)的應對策略
目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。
2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。
從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟減速、實際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，而不是救房價和救開發(fā)商。
房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：
1、價格策略
最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態(tài)之際，再適當?shù)膶οM者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業(yè)的運營能力。在價格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。
2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務質(zhì)量來增加銷售量。
3、優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟疲軟的現(xiàn)狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題，為鞏固公司的長期業(yè)務打下基礎；二要加強公司內(nèi)部管理，各部門之間加強合作，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設計、施工，預銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經(jīng)營階段的各項工作。
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運營的內(nèi)在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又?，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進行管理；有了真實全面的業(yè)務數(shù)據(jù)，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗，形成相關的經(jīng)驗推廣和應用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質(zhì)上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現(xiàn)該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現(xiàn)流程管理任務結(jié)構(gòu)的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎上，可以實現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場容量分析
拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場需求特征分析
幾年來，房地產(chǎn)市場的風云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè);特點分析;問題研究;有效對策
隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)之一。但由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度之快，在帶來嶄新機會的同時也帶來不少挑戰(zhàn)，據(jù)此為促進房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)特點及存在的問題進行分析研究，并根據(jù)問題來制定有效對策，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定條件。據(jù)此筆者將從：房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的問題、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展的有效對策，三部分進行闡述。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了一個曲折的歷程，隨著經(jīng)濟體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向品牌化、規(guī)?；l(fā)展。據(jù)研究調(diào)查，目前房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的區(qū)域性、并受到土地資金的嚴重制約，其波動性相對較大，從行業(yè)特點來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)具有開發(fā)周期長、發(fā)展不平穩(wěn)、資金難度大、風險高等特點，且大部分房地產(chǎn)企業(yè)是以項目型為主，涉及范圍廣、涉及內(nèi)容多，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效難以把控。綜上，是筆者對房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點的分析與探討，從中我們不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些問題，主要包括：管理目標模糊、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)的不健全、經(jīng)濟管理政策未能得到有效落實等等，諸如此類。這些問題嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，據(jù)此我們必須采取有效對策予以解決。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的問題
據(jù)研究調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的一系列問題包括：管理目標不明確、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)不健全等，這些問題都會在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。筆者將從以下三個方面進行闡述。1.房地產(chǎn)企業(yè)管理目標不明確。據(jù)研究，目前我國部分房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)依然存在管理目標不明確現(xiàn)象，目標的模糊性為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展帶來了嚴重阻礙作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟行業(yè)之所以會出現(xiàn)管理目標不明確的局面，歸根結(jié)底還是由于政府連續(xù)性政策的缺乏以及政府對房地產(chǎn)關注力度的不夠，最終導致部分房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果不佳，而一些投機取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)此，企業(yè)領導必須明確自身企業(yè)的管理目標，為其發(fā)展趨勢進行有效規(guī)劃。2.房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度不完善。對房地產(chǎn)市場加強管理，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障是經(jīng)濟管理政策的目的。首先，房地產(chǎn)受土地價格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房價持續(xù)上升，導致很多人沒有能力購買住房。隨著房價的升高，不少房產(chǎn)投資者加大投資力度，同時，在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)一些購房投機者，促使房價進一步提高，房產(chǎn)價格遠高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經(jīng)濟體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸走上正軌，為政府部門帶來了可觀的經(jīng)濟收益，但由于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度缺乏完善，無法對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟隨時掌控，從而為經(jīng)濟風險的產(chǎn)生創(chuàng)造了可乘之機。所以，政府要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的監(jiān)督力度，使經(jīng)濟管理政策能夠有效落實，最終實現(xiàn)抑制房價過快增長的目標。3.財務管理體制及財務風險意識的缺乏。在我國房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，除了經(jīng)營者的財務管理意識不足之外，對財務的管理方式也相對傳統(tǒng)單一。在傳統(tǒng)的財務管理過程中，財務管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴格控制，而對資金的預算、財務分析以及資產(chǎn)管理等方面都未能給予重視，再加上企業(yè)自身的財務管理缺乏健全、規(guī)范的監(jiān)督制度，這就導致了我國房產(chǎn)行業(yè)的財務管理面臨著混亂的現(xiàn)象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中想要實現(xiàn)資金快速增長目的，往往只是對經(jīng)營過程中項目施工以及房產(chǎn)銷售兩方面加強管理，然而財務管理并未得重視，再加上財務人員的專業(yè)素質(zhì)較低，風險意識不足，極容易使房地產(chǎn)企業(yè)財務的管理工作效率降低，財務工作缺乏一定的專業(yè)性，因此，從一定程度上增加了企業(yè)資金的風險。
三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展的有效對策
要促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的有效發(fā)展，我們應從以下方面來實施，一是對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標進行明確、二是建立健全的財務管理體系、三是充分應用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制。筆者將會從以下三個方面來進行闡述，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展指明道路。1.對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標充分明確。現(xiàn)階段，由于我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，所以需要加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，并大力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起重要作用，對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以改善人民的居住環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整首先需要分析它的區(qū)域位置，其次，要進行實地考察，并調(diào)查它的資源狀況，最后，結(jié)合歷史實際情況對房地產(chǎn)進行調(diào)整。所以，政府應制定出具有連續(xù)性的政策，使管理目標明確。2.建立健全的財務管理體系。對企業(yè)資金實施有效管理促進企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，是財務管理的工作的基礎，也是其本質(zhì)。在這個過程當中，需要房地產(chǎn)各部門在每個經(jīng)營環(huán)節(jié)當中密切地進行配合，并且充分結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)財務的特點，建立一個健全的財務管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當中，企業(yè)財務管理人員要嚴格按照企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略以及財務的管理目標，制定出一個較為規(guī)?；?、科學化的資本、債務等評價體系。第二，資金的預算管理體系，這一體系在整個財務管理過程中占據(jù)重要位置，主要對企業(yè)整個投資過程所需的資金、房產(chǎn)的銷售情況等，預算出企業(yè)所需投資的總金額，并設定出目標值。第三，財務管理績效評價體系，建設這個體系的最終目的是為了維持企業(yè)資金預算以及投資決策之間的保障關系。第四，健全企業(yè)的財務管理體制，使財務工作能夠規(guī)范進行，使財務人員都能嚴格按照財務管理規(guī)范進行日常工作。3.充分應用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟管理是促進其發(fā)展的關鍵要素。為促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展，我們必須將企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制充分應用其中，利用網(wǎng)絡技術(shù)建立一個信息管理平臺，信息管理平臺是一種具有審核、監(jiān)督、管理的經(jīng)濟管理體系，它對經(jīng)濟風險具有一定防御作用。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建該系統(tǒng)時應從企業(yè)特點出發(fā)，充分降低經(jīng)濟風險的產(chǎn)生。企業(yè)領導應號召企業(yè)員工一起加入到信息管理平臺的構(gòu)建當中，使其內(nèi)容更全面，范圍更廣泛，在后續(xù)的實施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的有效管理。
四、結(jié)語
隨著我國經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的有效開展與人們的日常生活息息相關，據(jù)此，為了確保人們生活質(zhì)量，我們必須要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一方面建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，另一方面向外國學習先進的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗，使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產(chǎn)集團有限公司
參考文獻：
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一、國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴格規(guī)范以及新的設計理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會是否得以長存發(fā)展的關鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復雜實體產(chǎn)業(yè)，這當中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國家對于經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟效益和社會效益都與國家各項經(jīng)濟調(diào)控政策有著很大的關系。
二、市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
在瞬息萬變的知識經(jīng)濟時代，隨著市場環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風險并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風潮，房地產(chǎn)公司的風險不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當前社會生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現(xiàn)各種資源的有效配置，實現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟的最大有效化是當前房地產(chǎn)成本核算重點關注的問題之一。
1.人們的購買力對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產(chǎn)住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達到飽和或者價格高于當?shù)厝说膶嶋H水平，房地產(chǎn)價格就會受到?jīng)_擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。
2.土地價格的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤。
3.行業(yè)競爭的影響
隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場規(guī)?；诓粩鄩汛蟮耐瑫r，同行業(yè)間的競爭也越來越大。行業(yè)之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產(chǎn)的營銷。而從這里來看，市場經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。
三、防止市場經(jīng)濟不穩(wěn)定因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
1.政府對于房地產(chǎn)所依托的土地價格的調(diào)控
如果沒有政府從中進行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會帶來沒有規(guī)劃的建設，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟利益，而且可能因為無規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟收益，而沒有從社會的長遠發(fā)展來考慮問題。土地不經(jīng)過政府的規(guī)劃然后再按照計劃地進行，就會產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無計劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過剩的情況，房地產(chǎn)商本身實力不足難以承擔所有的應有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發(fā)，這當中，土地被轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。
2.政府對于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施
關鍵詞：包容性增長 轉(zhuǎn)型升級 創(chuàng)新系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動因
一是房價上漲相對較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數(shù)重點城市市區(qū)商品住宅成交均價同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國家在本年度內(nèi)展開了多輪次房地產(chǎn)市場調(diào)控，市場投機投資性需求有所遏制，但房價上漲較快、市場階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展不利。
二是住房供應體系和供應結(jié)構(gòu)不盡合理。住房供應仍然是以商品住宅供應為主體，保障性住房和政策性住房供應占比依然相對較小，中低價位、中小套型普通商品住房供應相對不足，沒有達到保障性住房供應總量與商品房供應總量合理匹配、兩個供應體系相協(xié)調(diào)的較為理想的住房供應均衡狀態(tài)，要實現(xiàn)未來5年20%住房保障覆蓋面的目標還有比較大的困難。
三是房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系有待完善。房地產(chǎn)市場的管理涉及多個環(huán)節(jié)、多個部門，需要部門間加強協(xié)調(diào)配合，從土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設、上市銷售、價格控制、稅收征管等多個環(huán)節(jié)的聯(lián)合監(jiān)管體系還有待完善，開發(fā)經(jīng)營過程中的預售制度、質(zhì)量保證制度、物業(yè)管理制度以及房地產(chǎn)中介服務領域的監(jiān)管制度等還有進一步的改善和提升的空間。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理及品牌創(chuàng)新能力的培養(yǎng)滯后。以江蘇省為例，雖然近年來房地產(chǎn)投資規(guī)模、銷售總量都位居全國第一，但全國百強企業(yè)少，且排名靠后。在2011年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中，江蘇僅有6個，排在第一的常州新城控股集團僅列第20位，其他5個均在75位以后。預計未來幾年內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)的重組洗牌期，應抓住這個機遇，積極推進房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵優(yōu)質(zhì)、誠信、品牌企業(yè)做大做強。
五是住宅產(chǎn)業(yè)化進程有待加快。盡管近年來的住宅產(chǎn)業(yè)化推進工作有了較大發(fā)展，但傳統(tǒng)的粗放式住宅生產(chǎn)方式仍未實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，勞動生產(chǎn)率低、技術(shù)創(chuàng)新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環(huán)境污染嚴重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產(chǎn)業(yè)總體水平的提升。成品住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅、綠色住宅等產(chǎn)業(yè)化推進工作依舊任重而道遠。
二、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目標——實現(xiàn)包容性增長
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長，尋求的應是在房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟增長中保持協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，與單純追求房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長相對立。
首先，房地產(chǎn)業(yè)包容性增長包括三大支柱：一是確保房地產(chǎn)業(yè)增長的同時最大限度地創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展機會；二是確保個人和企業(yè)能夠平等地獲得機會，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權(quán)益。
其次，在三大支柱下房地產(chǎn)業(yè)包容性增長又包括以下五個要素：一是強調(diào)房地產(chǎn)投資和建設的多元化；二是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是保持房地產(chǎn)發(fā)展過程中的社會的穩(wěn)定；
四是保持房地產(chǎn)行業(yè)的合理競爭，保護中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；五是讓支付能力不足的群體的住房權(quán)益得到保護，實現(xiàn)“住有所居”。
房地產(chǎn)業(yè)包容性增長主要目的是讓住房分配更加合理，房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟增長發(fā)展更加協(xié)調(diào)，社會更加和諧穩(wěn)定，社會成員在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中擁有公平的發(fā)展機會，所有居民能夠共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。
三、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的路徑
（一）企業(yè)管理層面的創(chuàng)新驅(qū)動
市場的主體是企業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、轉(zhuǎn)型升級首先是事關企業(yè)生存與發(fā)展的大事。企業(yè)要增加研發(fā)投入、增強自主創(chuàng)新能力、增加核心競爭力產(chǎn)品，成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主要動力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實現(xiàn)“精益化、標準化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標。
精益化是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程中進行精益化建設，降低產(chǎn)品成本，優(yōu)化建設進度，向管理要效益，提升開發(fā)項目的工程管理水平；標準化是指開發(fā)企業(yè)在圍繞產(chǎn)品的客戶服務上向標準化發(fā)展，標準化經(jīng)營是現(xiàn)代服務業(yè)的主要標志，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不僅在質(zhì)量、交付標準上要符合高標準，在服務上應同樣如此，通過高標準的服務來提升全行業(yè)的服務水平；聯(lián)盟化是指開發(fā)企業(yè)與材料供應商、部品集成商、市場研究機構(gòu)、服務外包企業(yè)等組成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同實現(xiàn)企業(yè)決策機制和產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新，提升企業(yè)尤其是中小企業(yè)的經(jīng)營水平，加強產(chǎn)學研合作載體建設，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與高校和科研院所共同形成技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟；品牌化是指企業(yè)應著力建設企業(yè)和產(chǎn)品品牌，通過品牌資產(chǎn)建設、信息化建設、渠道建設、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場活動管理、口碑管理、品牌虛擬體驗管理提高客戶美譽度，增強企業(yè)的吸引力與輻射力，推動企業(yè)發(fā)展和服務升級。
（二）產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新驅(qū)動
1、大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化
大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑領域節(jié)能減排的重要途徑，是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的緊迫要求。要以國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，整合資源優(yōu)勢，完善產(chǎn)業(yè)鏈，打造大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，培育一批主業(yè)突出、核心能力強的大公司和企業(yè)集團，成為產(chǎn)業(yè)化推進的“火車頭”。通過發(fā)展全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等，保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
2、變革人才培養(yǎng)機制
采用市場化運作模式，深入開展職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓與認證工作，加快培養(yǎng)造就一批具有創(chuàng)新意識的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。推進“企業(yè)家素質(zhì)提升計劃”，在國內(nèi)外知名高校建立培訓基地，開展思維創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等培訓，培養(yǎng)一批具有全球戰(zhàn)略眼光、市場開拓精神和持續(xù)創(chuàng)新能力的領軍型戰(zhàn)略企業(yè)家。全面推行產(chǎn)學研聯(lián)合培養(yǎng)的人才培養(yǎng)模式；依托開發(fā)企業(yè)建設研究生工作站、產(chǎn)學研中心等創(chuàng)新平臺，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)人才到企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
（三）空間層面的創(chuàng)新驅(qū)動
在房地產(chǎn)開發(fā)領域應強調(diào)房地產(chǎn)投資和建設的多元化，努力拓展新的服務空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發(fā)領域向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復合地產(chǎn)的領域發(fā)展；從以銷售型的盈利模式向持有經(jīng)營型盈利模式轉(zhuǎn)變；從東部地區(qū)一二線熱點城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區(qū)域拓展。
通過不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務空間，逐步形成符合時展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對其他相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)與帶動作用，從而推動建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
（四）制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動
技術(shù)和制度的關系在不同的時空場景中發(fā)揮的作用是不同的，從長期和宏觀的視角上看，技術(shù)創(chuàng)新可能決定了制度創(chuàng)新和經(jīng)濟增長（例如馬克思的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創(chuàng)新可能決定了技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟增長（例如企業(yè)激勵機制變革帶來的技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展）。
因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級中，地方政府應加大對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度，積極引導房地產(chǎn)企業(yè)在管理層面實現(xiàn)“精益化、標準化、聯(lián)盟化、品牌化”的轉(zhuǎn)型目標，引導企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標；采取制度保障、財政激勵、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施，積極引導土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚；在保障房建設的過程中，創(chuàng)新項目融資模式，引入民間資本參與建設和經(jīng)營、管理，強調(diào)保障房投資和建設主體的多元化；健全創(chuàng)新激勵機制，幫助企業(yè)拓寬在創(chuàng)新過程中的融資渠道，并建立起科學的轉(zhuǎn)型升級企業(yè)評價體系，發(fā)揮在制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動力，從而構(gòu)建起完整的“以創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型”的系統(tǒng)。
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關鍵詞：經(jīng)營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗
一、引言
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場得到了有效發(fā)展，逐漸成長為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其利潤也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，因此對其經(jīng)營績效進行分析就變得極為重要。經(jīng)營績效也稱為經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營效果，即企業(yè)某一經(jīng)營活動所取得的業(yè)績。企業(yè)的經(jīng)營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經(jīng)營業(yè)績進行客觀合理的分析評價。國外對于經(jīng)營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經(jīng)營績效的財務指標，并按照加權(quán)的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業(yè)未來能創(chuàng)造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業(yè)業(yè)績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價值，該模式中最成熟的當屬經(jīng)濟增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財務指標也會影響到企業(yè)業(yè)績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效進行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財務經(jīng)營狀況，以期為國家相關部門提供參考。
二、研究設計
（一）研究假設 盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當企業(yè)的盈利能力較高時，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價值，因此可以提出以下假設：
假設1：企業(yè)盈利能力越強，收益質(zhì)量越高
收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。當企業(yè)收現(xiàn)能力較高時，說明企業(yè)能夠及時回收現(xiàn)金，將會計收益轉(zhuǎn)為真實收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設：
假設2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高
營運能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價值的能力，該比率較高時說明企業(yè)對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業(yè)未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：
假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高
成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。因此本文提出以下假設：
假設4：企業(yè)成長能力越高，收益質(zhì)量越高
（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，本文將從經(jīng)營績效的四個方面分別選取重點指標，構(gòu)建財務績效評價體系，較全面地評價房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效。企業(yè)的經(jīng)營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現(xiàn)能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營績效好，反之則說明經(jīng)營績效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業(yè)資源利用效率的指標，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價值。成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。本文根據(jù)這4大特征設定8個反映經(jīng)營績效的財務指標見表（1）。
（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結(jié)果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經(jīng)營績效情況。本文的數(shù)據(jù)均來自于國泰安數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實證檢驗分析
（一）描述性統(tǒng)計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因為在經(jīng)歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標來看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營業(yè)收入不能及時收回現(xiàn)金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應收賬款周轉(zhuǎn)率是因為該公司在保證了較高營業(yè)收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業(yè)收入的影響，要對減少的營業(yè)收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權(quán)衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營業(yè)利潤比重總體來看，房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務所占比重較高，可見公司的主營業(yè)務比較突出，源于主營業(yè)務能為公司帶來高利潤。根據(jù)上述描述，從總體上對2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經(jīng)營績效的主要指標。
（二）因子分析由于評價企業(yè)經(jīng)營績效的財務指標存在不同程度的相關性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個因子去描述多個變量之間的關系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關性較低，通過降維將相關性高的變量聚在一起，基本原理是以相關性為基礎，從協(xié)方差矩陣或相關矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關性，計算偏相關時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統(tǒng)計量Sig
四、結(jié)論
對于經(jīng)營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關注的指標，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業(yè)收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規(guī)模，增強公司實力?，F(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負值，據(jù)此認為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營活動不能獲得及時的現(xiàn)金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現(xiàn)金流出，對于現(xiàn)金流入則要設計合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運營能力上存在很大區(qū)別，應收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應收賬款對于房地產(chǎn)公司很重要，因為房地產(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規(guī)模，影響到營業(yè)收入的增長。因此，房地產(chǎn)公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規(guī)模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業(yè)務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業(yè)可以對企業(yè)的業(yè)務進行適當?shù)亩嘣?jīng)營，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。
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