時間：2023-07-17 16:22:48
序論：在您撰寫高校物業(yè)管理現(xiàn)狀時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；現(xiàn)狀；解決對策
高校規(guī)模的不斷擴(kuò)大和教育體制的深化改革給高校物業(yè)管理提出了新的要求。高校物業(yè)管理既要迎合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也要體現(xiàn)出新時代高校的特征，推動高校的安全、正常、有序運(yùn)營。為此，本文首先概述了高校物業(yè)管理的內(nèi)涵及意義，然后就高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，最后根據(jù)當(dāng)前高校物業(yè)管理中存在的諸多問題提出了相應(yīng)的對策建議。
一、高校物業(yè)管理內(nèi)涵及意義
高校物業(yè)管理，即專業(yè)化的物業(yè)管理部門、機(jī)構(gòu)或公司對高校師生提供的包括校園內(nèi)建筑設(shè)施、電器設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，以及校園綠化、衛(wèi)生、治安等在內(nèi)的一系列綜合。從定義上來看，一方面，高校物業(yè)管理作為社會物業(yè)管理的一部分，其要求采用市場化的經(jīng)濟(jì)手段來對管理和提供物業(yè)服務(wù)；另一方面，鑒于高校在范圍上的局限性，高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理存在一定的差異，其應(yīng)當(dāng)更多地體現(xiàn)出高校的特征，應(yīng)當(dāng)滿足高校和諧、健康、積極的教育環(huán)境建設(shè)的要求。
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，學(xué)校物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)向社會化的運(yùn)行模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因而，研究當(dāng)前高校物業(yè)管理將有助于推動高校物流管理機(jī)制體制以及運(yùn)行模式的創(chuàng)新，對減輕高校管理壓力、提高資金使用效率以及提升教育教學(xué)水平具有重要意義。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
目前，我國大部分高校物業(yè)管理已初具規(guī)模，建立起了較為專業(yè)的物業(yè)管理體系。但各高校物業(yè)管理在運(yùn)行模式、服務(wù)范圍、制度體制等方面仍存在較大差異。整體而言，我國高校物業(yè)管理主要呈現(xiàn)出管理模式多元化、管理觀念模式化、管理方式行政化三大特點，主要存在以下三方面問題：
（一）物業(yè)管理制度體制落后
目前，雖然越來越多的高校物業(yè)管理已經(jīng)開始由專業(yè)的企業(yè)型實體物業(yè)公司承擔(dān)，但大多高校物業(yè)管理制度體制仍然呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的計劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政色彩，從而嚴(yán)重阻礙了高校物業(yè)管理體制向社會化、市場化的轉(zhuǎn)型。具體而言，當(dāng)前高校物業(yè)管理制度落后主要體現(xiàn)在三方面：（1）在產(chǎn)權(quán)界定方面，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)實體實質(zhì)上經(jīng)濟(jì)并不獨立，其并不擁有高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)，因而無法真正做到經(jīng)濟(jì)上的自負(fù)盈虧；（2）在管理模式方面，物業(yè)管理更多地采用鮮明的指令式的行政化手段。這主要受限于高校事業(yè)單位的體制性質(zhì)，從而使得物業(yè)管理在體制轉(zhuǎn)變的過渡期仍然難以完全擺脫行政干預(yù)；（3）鑒于長期以來學(xué)校與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)定價標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識的差異，高校物業(yè)管理收費很大程度上受到行政干預(yù)，因而很難在短時期內(nèi)形成市場化的價格競爭機(jī)制。
（二）物業(yè)管理服務(wù)理念陳舊
目前，我國高校物業(yè)管理服務(wù)理念仍嚴(yán)重滯后。一方面，大部分高校物業(yè)管理人員即為原來的后勤人員，因而很多物業(yè)服務(wù)管理人員的服務(wù)理念仍基于原來行政化管理的基礎(chǔ)之上，這與社會物業(yè)管理中服務(wù)第一的理念相去甚遠(yuǎn)；另一方面，大部分高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理理念落后，仍局限于小規(guī)模的、分散化的、手工化的經(jīng)營模式，從而致使物業(yè)管理技術(shù)、服務(wù)水平無法滿足現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求。
（三）管理服務(wù)人員素質(zhì)偏低
高校物業(yè)管理入伍人員整體素質(zhì)不高也是當(dāng)前高校物業(yè)管理中存在的重要問題之一，主要體現(xiàn)如下：（1）管理服務(wù)人員年齡結(jié)構(gòu)不合理。物業(yè)管理服務(wù)人才隊伍年齡老化明顯，平均年齡接近50歲，這不利于提高高校物業(yè)管理和服務(wù)效率；（2）管理服務(wù)人員綜合能力不高。隨著物業(yè)管理服務(wù)對專業(yè)化知識結(jié)構(gòu)水平要求的逐步提高，當(dāng)前高校物業(yè)管理服務(wù)人員無論是在文化水平，還是在管理能力、學(xué)習(xí)能力等方面都存在相當(dāng)大的不足，綜合素質(zhì)有待提高；（3）專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)人員匱乏，這方面主要受限于在人才引進(jìn)與培養(yǎng)方面投入資金的不足。
三、加強(qiáng)高校物業(yè)管理的對策建議
針對當(dāng)前高校物業(yè)管理中存在的問題，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下三方面著手：
（一）積極推動物業(yè)管理體制改革
首先，應(yīng)當(dāng)明晰高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或企業(yè)的法人地位以及財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬。具體地，學(xué)校應(yīng)當(dāng)明晰物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的全部資產(chǎn)，解決當(dāng)前資產(chǎn)主體不明確的問題，從而確保物業(yè)管理機(jī)構(gòu)能夠真正實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的獨立和市場化的運(yùn)營。其次，學(xué)校和政府應(yīng)當(dāng)為高校物業(yè)管理提供一定的政策和資金支持。原因在于，高校事業(yè)單位的特殊性質(zhì)決定了高校物業(yè)管理不能等同于社會物業(yè)管理，因而高校物業(yè)管理的體制改革既依賴于高校在資金和政策上的支持，還需要地方政府提供土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策。第三，應(yīng)當(dāng)逐步減少對高校物業(yè)管理的行政干預(yù)，推動其市場化體制改革。這方面關(guān)鍵要求高校轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的物業(yè)管理福利的觀念，減少對物業(yè)管理服務(wù)價格的制定和投入資金的干預(yù)，確保物業(yè)管理機(jī)構(gòu)能夠建立企業(yè)化的運(yùn)營機(jī)制。
（二）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)理念
一方面，高校應(yīng)當(dāng)意識到物業(yè)管理對于學(xué)校后勤發(fā)展的重要性，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的重視和宣傳，確保每一位高校物業(yè)從業(yè)人員能夠意識到自身責(zé)任的重大，主動提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量；另一方面，在職的高校物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過去重效率、輕服務(wù)的傳統(tǒng)服務(wù)理念。這方面關(guān)鍵在于加強(qiáng)對物業(yè)從業(yè)人員的在職職業(yè)道德和素質(zhì)培訓(xùn)，以幫助提高服務(wù)意識。
（三）建設(shè)高效物業(yè)管理人才隊伍
一方面，高校應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理人力資本提供更多的資金支持，為打造高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍奠定資金基礎(chǔ)；另一方面，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)重視人力資本在提高物業(yè)管理效率和服務(wù)水平方面所發(fā)揮的重要作用。這要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對在職物業(yè)管理人員的再培訓(xùn)，以提高其對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識，提升其業(yè)務(wù)方面的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。此外，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)積極引入高素質(zhì)、專業(yè)化、年輕化人才，改善高校物業(yè)管理人才隊伍年齡結(jié)構(gòu)，打造高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人才隊伍。（作者單位：1. 宜賓學(xué)院國資處；2. 宜賓學(xué)院實驗與教學(xué)資料管理中心）
參考文獻(xiàn)：
[1]黃永勝，潘曉霞. 高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策[J]. 高校后勤研究，2012（6）：34-36.
[2]任華. 高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].北方經(jīng)濟(jì)，2013（9）：94-95.
[3]徐美燕. 淺談高校物業(yè)管理[J].高校后勤研究. 2013（4）：21-23.
關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策
一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
（1）服務(wù)理念比較滯后。在當(dāng)前的高校物業(yè)管理中，不少物業(yè)管理人員都來自于原來的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對物業(yè)管理方面的市場知識了解得較少，而且，他們也缺乏市場運(yùn)營經(jīng)驗。由于重視物業(yè)管理效益，而輕視服務(wù)、管理，從而影響了高校物業(yè)管理的市場化、社會化。出現(xiàn)上述情況，與物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較差有很大關(guān)系。由于物業(yè)管理人員年齡結(jié)構(gòu)老化，而且文化水平較低，因而他們不會注重改善服務(wù)質(zhì)量，這就制約了高校物業(yè)管理的發(fā)展。（2）服務(wù)價格體系有待健全。第一，從物業(yè)收費的價格來看，當(dāng)前的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不是很科學(xué)。高校一般采用行政手段來規(guī)定服務(wù)價格，但在物業(yè)管理運(yùn)行的過程中，物業(yè)管理實體為了提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，往往要求學(xué)校提高服務(wù)價格。由于沒有統(tǒng)一的價格標(biāo)準(zhǔn)，高校確定服務(wù)價格的依據(jù)就不充分，其制定的收費標(biāo)準(zhǔn)也就不太科學(xué)。第二，物業(yè)管理實體與高校對制定服務(wù)價格的依據(jù)有不同的看法。由于物業(yè)管理尚未從高校完全剝離出來，因此，物業(yè)管理實體往往不會履行物業(yè)管理資產(chǎn)的保值增值義務(wù)。第三，高校師生的服務(wù)意識有待轉(zhuǎn)變。不少師生認(rèn)為物業(yè)管理就是為大家服務(wù)的，不應(yīng)當(dāng)收取過高的服務(wù)費用，這使得服務(wù)價格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當(dāng)前高校的物業(yè)管理情況來看，其管理體制仍帶有很大的行政性質(zhì)。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關(guān)系，但另一方面也表明高校與物業(yè)尚未完全分離。在這種管理體制下，物業(yè)管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統(tǒng)一管轄，由于不能實現(xiàn)市場化運(yùn)營，因而阻礙了物業(yè)管理服務(wù)效果的改善。雖然有的高校已經(jīng)采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現(xiàn)羈絆。（4）預(yù)期效果不理想。目前，不少物業(yè)管理實體的營利能力比較低，效果并不理想。高校的物業(yè)管理費用，絕大部分都來自于高校的行政撥款，資金來源穩(wěn)定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛(wèi)部門、宿舍管理部門分別負(fù)責(zé)綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時工，專業(yè)性欠缺并且責(zé)任心不足。而在委托給第三方物業(yè)管理公司管理的方式下，往往出現(xiàn)第三方追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視了服務(wù)質(zhì)量，這在很大程度上會破壞學(xué)校的整體形象并制約高校教育教學(xué)工作的發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理的對策探討
（1）積極轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。為了轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，首先，高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理作為高校的一個有機(jī)組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學(xué)習(xí)環(huán)境、居住環(huán)境。良好的校園環(huán)境，顯然有益于師生在校園內(nèi)開展各種學(xué)習(xí)活動，改善高校的學(xué)習(xí)氛圍。當(dāng)高校領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到物業(yè)管理與高校教育的緊密聯(lián)系之后，必然會注重物業(yè)管理質(zhì)量的提高。其次，培訓(xùn)當(dāng)前的物業(yè)管理員工。通過給員工講解基本的物業(yè)管理知識，使員工對物業(yè)管理的現(xiàn)狀有較為清晰的認(rèn)識。在認(rèn)識水平得到提高之后，他們就會自覺地改善服務(wù)效果。與此同時，高校還應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責(zé)，使員工在恪盡職守的同時，能與其他員工有效配合，提高服務(wù)質(zhì)量。最后，積極引進(jìn)較為專業(yè)的物業(yè)管理員工。在物業(yè)管理員工年齡結(jié)構(gòu)老化的情況下，大多數(shù)員工的服務(wù)理念很難轉(zhuǎn)變。因此，補(bǔ)充新的物業(yè)管理員工就是非常必要的。在進(jìn)行完該項步驟之后，為了切實地提高物業(yè)管理質(zhì)量，高校也可以對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，使物業(yè)管理隊伍更加專業(yè)化，確保服務(wù)理念能適應(yīng)當(dāng)前的社會需求。（2）健全服務(wù)價格體系。針對收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，高校應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)實體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發(fā)展的眼光來看，物業(yè)管理最終是朝著市場化方向發(fā)展的，因此，高校應(yīng)盡量少采用行政手段規(guī)定服務(wù)價格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時也能兼顧物業(yè)實體的經(jīng)濟(jì)利益。為了較好地解決這個問題，高?？梢砸敫偁帣C(jī)制，讓多家物業(yè)公司參與競爭。這能在一定程度上，使物業(yè)管理服務(wù)價格處于相對科學(xué)的水平。不僅如此，在競爭機(jī)制的引導(dǎo)下，物業(yè)實體或物業(yè)公司與高校對制定服務(wù)價格的依據(jù)的看法也會日趨統(tǒng)一。因為競爭機(jī)制的引入，就意味著物業(yè)管理朝市場化方向又邁進(jìn)了一步。在此前提條件下，物業(yè)公司也會認(rèn)真履行自己的義務(wù)，從而推進(jìn)了服務(wù)價格體系的完善。除此之外，高?？梢约哟笮麄髁Χ?，使高校師生轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識。物業(yè)管理服務(wù)價格的制定，直接影響到師生的經(jīng)濟(jì)利益，但在市場經(jīng)濟(jì)體制下，適當(dāng)提升服務(wù)價格也是應(yīng)該的。高校師生認(rèn)識到市場經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行特點之后，就會減少因服務(wù)價格上升而產(chǎn)生的抵觸情緒。（3）完善服務(wù)管理體制。物業(yè)管理服務(wù)管理體制應(yīng)朝著市場化、社會化、專業(yè)化的方向發(fā)展，為了有效地達(dá)到這個目標(biāo)，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運(yùn)行管理機(jī)制。物業(yè)管理社會化是大勢所趨。高校要將物業(yè)管理外包給第三方企業(yè)來統(tǒng)一集中管理。第二，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，制定一套符合自身實際情況的管理制度。雖說將該業(yè)務(wù)外包出去，但校方仍承擔(dān)監(jiān)督管理的責(zé)任。校方要制定統(tǒng)一的管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，目的是促使物業(yè)管理朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，同時保證服務(wù)質(zhì)量。同時，物業(yè)公司可以根據(jù)以往物業(yè)管理上的經(jīng)驗，再結(jié)合高校的現(xiàn)實情況，制定出基本的工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程，并通過引進(jìn)人員或培訓(xùn)的方式提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)技能水平。第三，加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。通過定期的考核、評估，了解員工的工作態(tài)度、服務(wù)效果，以及高校師生的滿意度。針對其中的問題，物業(yè)公司應(yīng)積極吸取員工的合理化建議，并采取相應(yīng)的解決措施，使服務(wù)管理體制日臻完善。（4）增強(qiáng)盈利能力。當(dāng)物業(yè)管理從高校剝離出來之后，物業(yè)公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應(yīng)保證服務(wù)質(zhì)量。在此前提下，高校師生對物業(yè)管理服務(wù)比較滿意，物業(yè)公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來源。物業(yè)公司可以在高校政策許可的范圍內(nèi)，開展多種服務(wù)活動，如維修、托管等。開展這些服務(wù)活動，應(yīng)做到既不影響正常的物業(yè)管理服務(wù)，同時也能提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。最后，適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到高校師生群體的特殊性，物業(yè)公司所制定的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經(jīng)濟(jì)利益，同時也要兼顧物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，使物業(yè)公司增加營利能力，同時提高高校物業(yè)管理水平。
作者:劉淑君 單位:安陽工學(xué)院
參考文獻(xiàn)
（一）高校物業(yè)管理的含義
高校物業(yè)管理是社會物業(yè)管理下的，依據(jù)高校物業(yè)的特殊法律關(guān)系和高校本身特殊使命的物業(yè)管理。依據(jù)物業(yè)管理的定義，高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約規(guī)定，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，通過經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務(wù)，在服務(wù)中進(jìn)行相互溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動學(xué)校整體進(jìn)步。高校物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)、教育為一體的系統(tǒng)工程。
具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學(xué)生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務(wù)的內(nèi)容而言，包括房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理及房屋維護(hù)與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務(wù)包括轄區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等。另外還可以根據(jù)師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務(wù)，開展有益于師生的商業(yè)服務(wù)項目。
（二）高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理的區(qū)別
高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。
首先，機(jī)構(gòu)設(shè)置不同。高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通常是后勤集團(tuán)下屬分公司，但又受學(xué)校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務(wù)；社會物業(yè)管理則跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務(wù)范圍更寬，服務(wù)對象更廣。
其次，企業(yè)行為性質(zhì)不同。除少數(shù)高校是通過競標(biāo)獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。而社會物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動。
最后，資金來源不同。高校物業(yè)管理經(jīng)費基本上是學(xué)校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經(jīng)費劃撥方式劃撥；而社會物業(yè)管理是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取。
（三）高校物業(yè)管理的特點
高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：
1.高校物業(yè)管理是基于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)制要求和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律建設(shè)和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。
2.高校物業(yè)管理必須服務(wù)于教育主體在教書育人中的目標(biāo)要求，滿足物業(yè)本身相關(guān)聯(lián)的不同主體在教學(xué)、科研、學(xué)習(xí)、生活中的權(quán)利需求。通過服務(wù)性互動促進(jìn)教學(xué)科研的發(fā)展，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.依據(jù)不同的物權(quán)，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實現(xiàn)分類管理，細(xì)化管理和服務(wù)目標(biāo)。明確私有產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理范圍，對現(xiàn)實中產(chǎn)權(quán)相互交叉物業(yè)的管理和服務(wù)關(guān)系進(jìn)行明晰。
4.高校物業(yè)服務(wù)和管理必須結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應(yīng)學(xué)校特殊要求為原則，在結(jié)構(gòu)的設(shè)計和機(jī)制建立及運(yùn)行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀
高校物業(yè)管理現(xiàn)已初步形成，有了專門的機(jī)構(gòu)、專業(yè)的隊伍，也有一定的服務(wù)范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量較過去有了新的提高。但在管理體制、運(yùn)行模式、服務(wù)范圍、服務(wù)職能上，各高校又并不相同?，F(xiàn)存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：
（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)
成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見。這類物管形式已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒有物業(yè)管理合同，也沒有業(yè)主公約和業(yè)主委員會；在管理上，學(xué)校對其也是按照一個處室來對待。
（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理
同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機(jī)構(gòu)已是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學(xué)校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學(xué)校對物業(yè)管理的收費進(jìn)行貼補(bǔ)，這種帶有福利性質(zhì)、價格很低、只能勉強(qiáng)維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)的物管方式，達(dá)不到高標(biāo)準(zhǔn)要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場的條件。
（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領(lǐng)校外市場
這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學(xué)校給予足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護(hù)”政策，這種模式較少。
（四）引進(jìn)社會專業(yè)物業(yè)公司，部分實行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理
學(xué)校一般是將新型的辦公區(qū)域或?qū)W生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運(yùn)行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。
三、高校物業(yè)管理存在的問題
高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。
（一）物業(yè)管理實體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變不完全
高校物業(yè)管理現(xiàn)行的管理體制和運(yùn)行機(jī)制仍然存在政企不分、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，在資產(chǎn)占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產(chǎn)界定不明晰、固定資產(chǎn)存在形式模糊，物業(yè)管理實體只有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，因而也就無從談起進(jìn)入市場和真正的自負(fù)盈虧，也就無法實行真正意義上的物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化與規(guī)范化。
（二）管理服務(wù)觀念落后，管理人員知識老化
由于高校物業(yè)管理大部分是由原來的后勤轉(zhuǎn)型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務(wù)第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運(yùn)行經(jīng)驗和方法不足。無論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團(tuán)實體參與的高校物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，都存在著重效益、輕管理和服務(wù)的現(xiàn)象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。
（三）物業(yè)管理服務(wù)價格體系不完善
隨著物業(yè)管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現(xiàn)了許多深層次問題，物業(yè)管理的服務(wù)價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業(yè)管理服務(wù)收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學(xué)校與物業(yè)管理實體通過討價還價后，指定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不充分，標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)。其次，學(xué)校與物業(yè)管理實體在定價依據(jù)的認(rèn)識上存在很大的差異。學(xué)校沒有真正意義上資產(chǎn)剝離，物業(yè)管理實體也就沒有履行資產(chǎn)保值增值義務(wù)，雙方認(rèn)同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)意識，是調(diào)整合理物業(yè)管理服務(wù)價格的強(qiáng)大壓力。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳難度大，使社會化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。
四、加強(qiáng)和完善高校物業(yè)管理對策
國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學(xué)校在后勤上的負(fù)擔(dān)，提高后勤服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善師生的學(xué)習(xí)、工作、生活環(huán)境，逐步從學(xué)校辦后勤改為規(guī)范的實體辦后勤。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務(wù)的唯一出路就是改革。
（一）理順物業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制
高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經(jīng)營，通過對高校內(nèi)部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運(yùn)行機(jī)制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納專項維修資金，設(shè)立專門的賬戶，?？顚Ｓ?。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務(wù)要求、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)交納的物業(yè)管理費并簽訂合同。最后，學(xué)校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權(quán)交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。而學(xué)校應(yīng)將主要精力放在如何加強(qiáng)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量上。
物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)化管理，提高運(yùn)行機(jī)制，建立一套完整的、科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，主動接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經(jīng)營管理的重要條件之一；堅持以服務(wù)為本，根據(jù)師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務(wù)，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。
（二）培養(yǎng)高素質(zhì)物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平
高校物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員的思想政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì)、文化素質(zhì)、身體心理素質(zhì)的要求越來越高，需要通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式來培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經(jīng)營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進(jìn)專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意思，通過機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
（三）營造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會氛圍
關(guān)鍵詞：高校后勤物業(yè)管理;社會化改革;現(xiàn)狀;問題;策略
一、高校后勤物業(yè)管理社會化改革現(xiàn)狀
1.高校后勤物業(yè)管理社會化改革進(jìn)程概述。傳統(tǒng)高校后勤物業(yè)管理由高校自身承擔(dān)，隨著我國高等教育需求不斷提升，高校擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模勢在必行，但隨之而來的巨大資金消耗（人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施等），讓很多高校望而卻步，陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地。自1985年中央首次提出“高校后勤社會化改革”以來，后勤社會化逐步成為高校后勤改革的指導(dǎo)方向與奮斗目標(biāo)。隨著后勤社會化方針政策的相繼提出，再加之各大高校的積極響應(yīng)與配合，我國高校后勤社會化改革取得了實質(zhì)性進(jìn)展，一種全新的、能夠更好地服務(wù)于高校管理的后勤保障體系悄然形成。在中央政府的高度關(guān)注與政策引導(dǎo)下，高校后勤物業(yè)管理體系日臻完善，管理水平與日俱增，服務(wù)質(zhì)量日新月異，尤其是強(qiáng)力推動著高校辦學(xué)模式轉(zhuǎn)型，順利打破了長期以來制約高校辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大的瓶頸。目前為止，諸多高校已基本完成了后勤物業(yè)管理的社會化改革，后勤物業(yè)管理任務(wù)轉(zhuǎn)交給社會力量，并逐步形成了獨立運(yùn)營的市場化管理體系。同時，得益于社會力量強(qiáng)大的資金實力，高校后勤物業(yè)管理開始打破以往單一的安全保障、衛(wèi)生服務(wù)、設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)功能，逐步延伸到更為人性化的校園美化、人文教育、信息化管理等方面。2.高校后勤物業(yè)管理社會化改革存在問題。2.1改革力度小。部分高校后勤社會化改革意識薄弱，從源頭制約著改革力度。從表面上看，這些高校已順應(yīng)改革要求，后勤物業(yè)管理中融入了社會資源，但改革力度不盡人意，合作中高校與企業(yè)之間職能分配不明確，物業(yè)管理剝離不徹底，后勤實體難以形成市場競爭力，服務(wù)效率低下。去行政化是高校后勤社會化改革的必然要求，高校后勤社會化改革要獲得實質(zhì)性進(jìn)展，就必需嘗試放棄傳統(tǒng)行政干預(yù)手段，將后勤物業(yè)管理交付社會企業(yè)獨立運(yùn)營，逐步推進(jìn)后勤社會化改革進(jìn)程。2.2人員素質(zhì)不一。企業(yè)提供的高校后勤物業(yè)管理團(tuán)隊整體素質(zhì)層次不齊，人力資源薄弱已成為制約后勤社會化改革的重要因素。一方面，由于利潤為企業(yè)生存之根本，服務(wù)為企業(yè)發(fā)展之基石，部分企業(yè)難以在利潤與服務(wù)質(zhì)量之間做出平衡，導(dǎo)致在高校后勤物業(yè)管理中，出現(xiàn)消極應(yīng)付、甚至是居高臨下的強(qiáng)制管理狀況；另一方面，后勤物業(yè)管理團(tuán)隊成員素質(zhì)良莠不齊，高學(xué)歷人員分配不均衡，而高校作為馥郁書香飄滿園的學(xué)術(shù)圣地，需要的是一支具有一定人文素養(yǎng)的高素質(zhì)管理團(tuán)隊。2.3經(jīng)營理念與目標(biāo)差異。由于高校與企業(yè)大相徑庭的經(jīng)營理念與目標(biāo)，在合作中不可避免出現(xiàn)各種矛盾，如高校后勤物業(yè)管理規(guī)范化需求與收費標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾、后勤管理績效考核機(jī)制不同意見的矛盾。高校與企業(yè)是兩種截然不同的社會組織，其經(jīng)營理念與目標(biāo)千差萬別，雙方利益平衡點成為后勤社會化改革的研究重點。2.4監(jiān)管難度大。市場化轉(zhuǎn)型使高校后勤物業(yè)管理任務(wù)轉(zhuǎn)移到企業(yè)身上，而相比于高校內(nèi)部管理，社會管理開放性更強(qiáng)，隨之而來是巨大的監(jiān)管壓力。三十余年來，我國高校先后經(jīng)歷了后勤管理到后勤監(jiān)管的角色轉(zhuǎn)變，雖然后勤社會化改革解決了高校轉(zhuǎn)型所需的資金、人力資源等難題，但面對不斷擴(kuò)大的辦學(xué)規(guī)模，一些高校后勤管理監(jiān)管表現(xiàn)出力不從心、窮于應(yīng)付的被動局面。
二、高校后勤物業(yè)管理社會化改革對策
針對以上高校后勤物業(yè)管理社會化改革存在的問題，需要在政府、高校與企業(yè)三方面同時發(fā)力，市場化轉(zhuǎn)型不僅需要政府的引導(dǎo)作用，而且需要高校與企業(yè)之間構(gòu)建出職責(zé)分明、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、共同進(jìn)步的可持續(xù)發(fā)展關(guān)系。1.政府引導(dǎo)。一方面，政府要通過推出各項鼓勵性方針政策，吸引社會資源積極參與到高校后勤物業(yè)管理社會化改革中，為高校后勤物業(yè)管理注入新活力；另一方面，可通過地方政府牽頭、高校與企業(yè)共同參與模式，因地制宜制定出高校后勤物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)合同等指導(dǎo)文件，實現(xiàn)高校后勤物業(yè)的規(guī)范化管理，為高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展保駕護(hù)航。2.高校監(jiān)管。作為我國首批“雙一流”建設(shè)高校，武漢大學(xué)肩負(fù)著更高的高等教育發(fā)展使命，而高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為“雙一流”高校建設(shè)與改革的基礎(chǔ)保障，其重要性不言而喻，因此在世界一流高校、一流學(xué)科建設(shè)中，同樣要重視高校后勤社會化改革，具體到高校本身，可從轉(zhuǎn)變管理觀念、強(qiáng)化監(jiān)管力度兩方面進(jìn)行。2.1轉(zhuǎn)變管理觀念。高校管理層要意識到角色轉(zhuǎn)變，高校與企業(yè)在物業(yè)管理中的關(guān)系，是需求方與提供方的關(guān)系，同時也是監(jiān)督方與被監(jiān)督方的關(guān)系。高校只有在思想上轉(zhuǎn)變管理觀念，明確角色轉(zhuǎn)變，逐步下放權(quán)限，才能構(gòu)建出獨立運(yùn)營、自負(fù)盈虧的發(fā)展機(jī)制，真正實現(xiàn)高校后勤的社會化改革。2.2強(qiáng)化監(jiān)管力度。作為后勤物業(yè)管理的監(jiān)管主體，高校應(yīng)積極探索出多元化監(jiān)管機(jī)制，并成立物業(yè)管理監(jiān)督委員會，定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。為應(yīng)對不斷擴(kuò)張的辦學(xué)規(guī)模，高校一方面建設(shè)成立一支專業(yè)化的監(jiān)管隊伍，另一方面要積極探索監(jiān)管新模式?；ヂ?lián)網(wǎng)的高速發(fā)展為高校監(jiān)管提供了便利，尤其是近年來移動智能終端的大面積普及，以微博、微信為代表的移動APP成為了我們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?，高校物業(yè)監(jiān)管可充分利用移動APP傳播效率高、交互性強(qiáng)、覆蓋面廣、溝通便捷等優(yōu)勢，通過成立官方微博、微信公眾號等形式，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)監(jiān)督服務(wù)”模式，讓全體師生都能參與到高校物業(yè)監(jiān)管中來。3.企業(yè)運(yùn)營。企業(yè)作為高校后勤物業(yè)管理的提供方，其有責(zé)任和義務(wù)確保高校物業(yè)管理健康發(fā)展。高校后勤管理服務(wù)對象為廣大師生，因此管理中要堅持“立足學(xué)校、服務(wù)師生”的基本理念，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行運(yùn)營模式探索。3.1運(yùn)營機(jī)制完善。一是人力資源管理機(jī)制，重在發(fā)揮激勵功能。人才是新時期企業(yè)發(fā)展的核心資產(chǎn)，而有效的激勵機(jī)制不僅能夠留住人才，更能激發(fā)員工工作熱情，提升工作效率。激勵機(jī)制以員工需求為導(dǎo)向，需要管理者結(jié)合員工需求和心理特點，構(gòu)建出物質(zhì)與精神、短期與長期的激勵機(jī)制，并配套建立績效考核機(jī)制，以實現(xiàn)員工行為規(guī)范化，合力推進(jìn)員工個人成長與企業(yè)進(jìn)步；二是運(yùn)營機(jī)制創(chuàng)新，通過市場化改革，并結(jié)合高校后勤物業(yè)管理殊的服務(wù)對象，找到高校后勤物業(yè)管理需求與企業(yè)利潤之間的平衡點，逐步探索出一條獨立運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營機(jī)制，為高校后勤物業(yè)管理提供一體化高品質(zhì)服務(wù)。3.2人才隊伍培養(yǎng)。高校后勤管理特殊的服務(wù)對象，要求后勤集團(tuán)結(jié)合校園與師生特點，有的放矢做出調(diào)整。企業(yè)與高校具有不同的文化背景，企業(yè)文化如何能成功融入到校園文化中，是實現(xiàn)校企合作順利進(jìn)行的關(guān)鍵，有效溝通是推進(jìn)高校文化與企業(yè)文化融合的必要手段，而員工個人素養(yǎng)與知識水平是有效溝通的基本保障。作為后勤集團(tuán)，應(yīng)通過定期培訓(xùn)等方式提升員工素質(zhì)，作為后勤職員，要樹立起終身學(xué)習(xí)理念，重點強(qiáng)化教育學(xué)、管理學(xué)知識，以提升溝通與管理能力，從而更好地服務(wù)于物業(yè)管理。3.3基礎(chǔ)設(shè)施升級。通過資金投入，不斷優(yōu)化學(xué)習(xí)與生活環(huán)境。目前諸多高校已基本完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而設(shè)備陳舊、形式單一等問題尚未得到改善。目前諸多高校開始嘗試食堂升級，如引入智能結(jié)算系統(tǒng)打造智能食堂、采用各具特色的裝修風(fēng)格打造主題食堂等，在未來的高校后勤基礎(chǔ)設(shè)施升級中，更多的會融入育人功能與信息化管理。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：高校住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)意識社區(qū)文化和諧居住
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境>，！<，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識差，對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費意識不強(qiáng)，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉(zhuǎn)變，福利思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會化的不斷深入，學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富 余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取，自我加壓，主動出擊，變“要”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學(xué)校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資、后勤、紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項目要進(jìn)行整改，對服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。
6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費
經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù) 攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合，最終實現(xiàn)社會、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；
2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國建筑出版社；
3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；
關(guān)鍵詞：高等院校;后勤管理;物業(yè)管理;從業(yè)人員
隨著我國社會主義現(xiàn)代化的飛速發(fā)展，國內(nèi)各行各業(yè)均得到了極大的進(jìn)步。政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化、法律等諸多環(huán)境的完善，為當(dāng)代國內(nèi)居民生活水平的改善和提高奠定了堅實的基礎(chǔ)。在這一時代背景的影響下，國內(nèi)居民的需求也逐漸從對最為基本物質(zhì)層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ω邔哟蔚木裎幕瘜用?。高等院校作為國?nèi)素質(zhì)教育的重要人才培養(yǎng)原地，其每年均會為社會輸送大量的優(yōu)秀現(xiàn)代化人才。我國政府近年來也開始增強(qiáng)對地方高校的建設(shè)，不但讓當(dāng)代高校在現(xiàn)有招生規(guī)模、專業(yè)設(shè)置等方面有了巨大的提升之外，還是當(dāng)代高等院校的辦學(xué)質(zhì)量、校園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等得以進(jìn)步。高校后勤物業(yè)管理公司作為高等院校開展校園管理、學(xué)生管理的重要組成部分，其在為學(xué)校內(nèi)部大小事情服務(wù)的同時，也還肩負(fù)著維護(hù)高校對外聲譽(yù)與印象、保障校園內(nèi)部環(huán)境的和諧與干凈、保障校園內(nèi)部各項設(shè)施的運(yùn)行及資源的合理分配等。近年來，隨著高等院校招生數(shù)量和校區(qū)建設(shè)規(guī)模的不斷增加，給高校后勤物業(yè)管理公司帶來了巨大的壓力，其需要不斷結(jié)合校園多變的環(huán)境、校園內(nèi)師生更龐大的需要進(jìn)行自身的改革與創(chuàng)新。然而，大多數(shù)現(xiàn)有國內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司均遇到了從業(yè)人員整體素質(zhì)較低、結(jié)構(gòu)不合理等問題，嚴(yán)重制約了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，積極對從業(yè)人員現(xiàn)狀開展調(diào)查，并推行有層次的人員培養(yǎng)體系、健全外部招聘機(jī)制等都變得尤為必要與關(guān)鍵。
一、高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員現(xiàn)狀分析
高等院校近年來規(guī)模的不斷增加、招生數(shù)量的不斷增加，在給高校后勤物業(yè)管理公司提供廣泛市場的同時，也逐漸凸顯出了當(dāng)前該物業(yè)管理行業(yè)所存在的不足，其中最為尖銳的就是現(xiàn)有從業(yè)人員與高校逐步發(fā)展的文化，乃至高校內(nèi)部不斷新興的事物之間存在著較大的差異，從而不但制約了高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展，而且不利于提升高校內(nèi)部的環(huán)境、優(yōu)化高校內(nèi)部的管理等。當(dāng)前高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀可以從三個方面加以研究。第一，從業(yè)人員的整體教育水平不高。高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員在整體教育水平上基本處于高中水平。然而，由于高等院校的學(xué)生、教師等都生活于大學(xué)校園中，從業(yè)人員教育水平的不足極為有可能造成雙方的價值觀不一致，使在對事物的處理過程中缺乏對特殊事物的理解和關(guān)注，從而造成高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員無法滿足時下高校的發(fā)展需要和訴求。與此同時，整體教育水平不高的問題還會造成這些人員為公司創(chuàng)造業(yè)績能力的不足，以及對這些人員開展可塑教育后較難提升等問題。這些問題的存在會嚴(yán)重制約高校后勤物業(yè)管理公司未來的發(fā)展，使較多制度的實施、流程的運(yùn)營等受到更多阻力，從而產(chǎn)生公司無法與時代接軌與高校發(fā)展相互接軌等問題出現(xiàn)。第二，從業(yè)人員的整體年齡水平偏大。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的平均年齡基本為45歲以上。盡管高校后勤物業(yè)管理公司的職責(zé)是為校園及師生提供更好的服務(wù)，這個年齡段的從業(yè)人員在思考問題的成熟度和對問題的掌握上擁有著較多優(yōu)勢，但是卻會由于年齡階段不同而影響與師生之間的溝通，或者是在對日常物業(yè)管理工作開展過程中缺乏對師生行為的理解，從而造成雙方之間的年齡溝壑無法逾越，引起高校后勤物業(yè)管理公司在未來生存與發(fā)展中存在較多問題。與此同時，從業(yè)人員整體年齡水平偏大還會引起勞動力效率的低下，并且由于較難接受新生事物與新技術(shù)，從而為高校后勤物業(yè)管理公司信息化模塊的建設(shè)及應(yīng)用帶來較多阻礙。第三，從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力不足。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力存在著不足，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因是由于從業(yè)人員的學(xué)習(xí)能力不足及現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司所開展的管理思路方法與方式較為落后，從而造成了高校后勤物業(yè)管理公司存在著從業(yè)人員整體創(chuàng)新能力的不足。這一問題的出現(xiàn)已經(jīng)嚴(yán)重制約了高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展，其在面對較多高校內(nèi)部的物業(yè)管理問題時，無法對其進(jìn)行妥善的解決，從而造成了高校管理方與高校后勤物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾及利益的糾紛等。
二、對高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)改變提出的建議
二十一世紀(jì)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)有兩個，其一是對先進(jìn)技術(shù)的掌握程度，其二是對優(yōu)秀人員的使用效果。對于高校后勤物業(yè)管理公司而言，其需要結(jié)合從業(yè)人員的現(xiàn)狀及管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行思考。在本部分中作者將從三個方面對現(xiàn)存問題提出建議：第一，培養(yǎng)人員梯隊，提升從業(yè)人員教育水平。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)著力培養(yǎng)現(xiàn)有人員，開發(fā)薪酬績效考核機(jī)制，以激發(fā)現(xiàn)有員工的斗志與求學(xué)上進(jìn)的熱情。在此基礎(chǔ)上可以對原有企業(yè)的晉升機(jī)制和考核機(jī)制加以轉(zhuǎn)變，以能者多勞的方式，采用較為創(chuàng)新的項目經(jīng)理人負(fù)責(zé)辦法，使每個員工都能夠根據(jù)自身的意愿和能力對某一板塊的物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)，并組織自身的團(tuán)隊參與到高校后勤物業(yè)管理公司日常工作的開展當(dāng)中，從而將能夠逐步實現(xiàn)以優(yōu)帶新的教育培養(yǎng)機(jī)制。第二，科學(xué)人員安排，改善從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身企業(yè)的員工年齡與薪酬配比情況開展一次較為全面的普查，并從普查結(jié)果當(dāng)中對現(xiàn)有人員安排合理性進(jìn)行分析。根據(jù)分析結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整不同物業(yè)管理板塊、不同企業(yè)部門的人員結(jié)構(gòu)與配比，一方面可以積極引進(jìn)對校園管理較為熟悉的大學(xué)生，另一方面應(yīng)當(dāng)減少年齡偏大的非專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)入企業(yè)。通過這兩種方式的使用和實踐，將能夠為改善從業(yè)人員的年齡結(jié)構(gòu)提供較大幫助。第三，組織技術(shù)比賽，提升從業(yè)人員創(chuàng)新能力。高校后勤物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)積極組織專業(yè)技術(shù)競賽，逐漸將自身的物業(yè)管理服務(wù)做優(yōu)、做強(qiáng)，使每個員工都能夠借助不同技術(shù)比賽提升自身的專業(yè)技術(shù)能力，并對現(xiàn)有行業(yè)中的精英及其技術(shù)給予了解，從而以樹立榜樣的方式，使高校后勤物業(yè)管理公司內(nèi)部逐步形成比學(xué)趕幫、技術(shù)創(chuàng)新的良好氛圍，為現(xiàn)有從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)能力與實踐水平的提升帶來幫助。
三、結(jié)論
通過上文的研究能夠發(fā)現(xiàn)，高校后勤物業(yè)管理公司在高等院校內(nèi)部管理及外部影響當(dāng)中均發(fā)揮著重要的作用，并且還能夠借助自身在校園綠化養(yǎng)護(hù)、校園清潔、校園機(jī)電維修、校園后勤保障等多方面功能為高等院?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)及校園良好氛圍的打造奠定堅實的基礎(chǔ)。人才作為現(xiàn)代企業(yè)競爭與發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對于高校后勤物業(yè)管理公司而言同樣至關(guān)重要。但是，根據(jù)對現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀及其中問題進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，其存在著整體素質(zhì)偏低、績效考核不合理等多方面問題，嚴(yán)重影響了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，在本文中作者結(jié)合其中問題的存在提出了些許有利用改變這一現(xiàn)狀、提升高校后勤物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)的對策與建議。利用本文的研究，作者謹(jǐn)此希望能夠為國內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展做出自身的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]高校物業(yè)管理導(dǎo)入國際標(biāo)準(zhǔn)的思考[J].莊少明.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010，(05).
某校后勤集團(tuán)下轄的物業(yè)管理服務(wù)公司,承擔(dān)著學(xué)校三個校區(qū)的物業(yè)管理工作。主要工作是各校區(qū)的衛(wèi)生保潔、水電管理、水電維修、電梯維護(hù)、空調(diào)設(shè)備管理、室內(nèi)綠化租擺、室外花草樹木養(yǎng)護(hù)、會務(wù)服務(wù)以及零星土木工程改造等業(yè)務(wù)。
通過調(diào)查分析,物業(yè)服務(wù)管理公司現(xiàn)有員工245人,由學(xué)校編制、集團(tuán)公司編制以及物業(yè)公司自聘的中心編制三部分組成。其中學(xué)校編制25人,集團(tuán)公司編制6人,物業(yè)公司自聘人員214人。通過對以上數(shù)據(jù)分析可得出如下結(jié)論:
一是年齡結(jié)構(gòu)不合理:35歲以下的員工有37人,占全體員工的15.1%;36―45歲的員工88人,占全體員工的35.9%;46―55歲的員工97人,占全體員工的39.6% ;56―60歲23人占全體員工的9.4%;46歲以上的員工共120人,占到全體員工的50%。
二是學(xué)歷層次偏低:有大專以上學(xué)歷的12人,占全體員工的4.9%;高中學(xué)歷的19人,占全體員工的7.8%;初中以下學(xué)歷的214人,占全體員工的87.3%。
三是技術(shù)職稱的偏少:中級職稱的2人,初級職稱的1人,只占到全體員工的1.2%。
四是技術(shù)力量偏弱:有工人技術(shù)等級的共28人,占全體員工的12.1%。
二、物業(yè)管理公司人員配置不均原因分析
(一)迅速擴(kuò)張的物業(yè)管理隊伍綜合能力不強(qiáng)
學(xué)生公寓管理、教室樓宇管理、校園環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、水電動力設(shè)施設(shè)備及其維修維護(hù)、會場布置等內(nèi)容都納入了物業(yè)管理的范疇,形成一個大物業(yè)的概念。可是,現(xiàn)有的高校物業(yè)管理隊伍中卻存在著高水平的管理人員和技術(shù)人員少,普通員工多;高學(xué)歷者少,低學(xué)歷甚至無學(xué)歷者多;有技術(shù)職稱者少,無技術(shù)職稱者多;綜合素質(zhì)高者少,綜合素質(zhì)低者多的現(xiàn)實。
(二)激勵機(jī)制不健全,人員流動頻繁
為了滿足學(xué)校擴(kuò)招的需要,學(xué)校的基本建設(shè)連年不斷,新教學(xué)樓逐年落成,教學(xué)設(shè)施設(shè)備的投入使用,導(dǎo)致了物業(yè)管理人員數(shù)量增加。由于學(xué)校大多數(shù)在編職工感覺后勤工作環(huán)境差,沒面子,一般不愿到后勤工作。為了滿足工作的需要,只能到社會上招聘大量的臨時工作人員(中心聘員工)。這樣就造成了后勤企業(yè)中學(xué)校在編職工越來越少,而臨時聘員工比例卻在不斷上升的現(xiàn)象。
(三) 編制層次多,同工不同酬現(xiàn)象嚴(yán)重
近幾年中,高校后勤物業(yè)管理隊伍有一個顯著的變化,即正式在編員工逐年減少,臨時編制員工逐年增多。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前,浙江省高校物業(yè)管理臨時編制員工平均已占60%以上,我校物業(yè)公司臨時編制員工已占87.3%以上,他們已經(jīng)成為我校物業(yè)管理的主要力量。但由于歷史原因,臨時編制員工沒有得到管理者的足夠重視,合法權(quán)益不能得到很好的保障。在校內(nèi)他們的薪酬、福利等收入水平與正式在編員工的差距較大,同工不同酬現(xiàn)象普遍存在。與社會同行相比,報酬低于社會相應(yīng)技術(shù)等級。
(四)工作人員來源單一,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍
高校后勤企業(yè)的工作人員 ,主要來源有三種。一是:學(xué)校在編人員,即所謂的“老人”。而“老”人主要來源是:1.)老校區(qū)土地征用工;2.)學(xué)校引進(jìn)人才的家屬;3、)學(xué)校改革分流人員。二是:企業(yè)編制員工,即所謂的“新人”。主要來源于,企業(yè)從社會招聘的高學(xué)歷的專業(yè)技術(shù)人員。三是:既不是“老人”,也不是“新人”的中心聘員工。主要來源于:1、)80%通過老鄉(xiāng)、親戚介紹。2、)19%新校區(qū)土地征用工。3、)1%為自我推薦。工作人員來源的單一化,也造成了后勤企業(yè)員工的四多四少現(xiàn)象:即老年人多,年輕人少;普通工人多,技術(shù)人員少;文化水平低的多,高的少;外來務(wù)工人員多,正式員工少。
三、應(yīng)采取的措施:
(一)改革用人制度,通過內(nèi)培外引,建立一支技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊伍。
物業(yè)管理已經(jīng)逐步成為高校后勤服務(wù)保障工作的重要內(nèi)容。一直以來,由于編制的限制,管理、技術(shù)崗位大都是正式在編員工。但隨著學(xué)校的不斷發(fā)展,管理技術(shù)崗位的需求不斷擴(kuò)大,對物業(yè)管理人員的知識層次、管理水平、技術(shù)技能有了更高的要求。學(xué)校應(yīng)及時調(diào)整思路,轉(zhuǎn)變用人觀念,突破編制限制,開發(fā)培養(yǎng)人才。根據(jù)不同崗位設(shè)立不同類型的編制,如正式編制、公司編制、長短期合同工等,制定相應(yīng)政策,給予相應(yīng)待遇。
(二)加強(qiáng)在崗培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)
隨著社會的發(fā)展,后勤社會改革的不斷深入,高校的物業(yè)管理已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義上的掃掃地,換換燈管、修修水龍頭的事情。而是在管理方面,要求具有現(xiàn)代化的管理理念,良好的服務(wù)意識。做到管理有計劃,有部署,有分工,有考核,有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),有質(zhì)量跟蹤。并能通過對服務(wù)滿意情況進(jìn)行分析,了解掌握服務(wù)對象的心理與需求,知道如何讓服務(wù)對象心情舒暢地接受并認(rèn)可提供的服務(wù)。在技術(shù)方面,要求具備相應(yīng)技術(shù)技能的專業(yè)人員,不僅要會一般的水電維修,而且也要學(xué)會操作使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備,避免因?qū)I(yè)技術(shù)人員的缺乏而使得一些高技術(shù)設(shè)備買來后束之高閣、無法使用、造成浪費的現(xiàn)象。
(三)建立人才發(fā)展計劃,確定發(fā)展目標(biāo)
建立有效的人才發(fā)展計劃不僅是個人發(fā)展的需要,也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的需要。企業(yè)不僅要制定短期的人才發(fā)展計劃(半年),還要制定中長期的發(fā)展計劃(3―5年)。據(jù)國家有關(guān)規(guī)定:申請國家物業(yè)管理三級資質(zhì),物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人,其中,具有中級以上職稱不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱?，F(xiàn)在,高校物業(yè)的社會化運(yùn)作已是必然趨勢。按社會化運(yùn)作的要求,以某校物業(yè)公司為例,在兩年內(nèi)若申請三級資質(zhì),專業(yè)管理人員就需要8名。
(四)在管理中突出“以人為本”的管理理念,增強(qiáng)隊伍凝聚力
