時間：2023-07-14 16:25:48
序論：在您撰寫房地產(chǎn)糾紛法律訴訟時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
兩年以上工作經(jīng)驗 |女| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話：139********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX保險公司
行 業(yè)：保險
職 位：法律部經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
專 業(yè)：法學(xué)
學(xué) 校：湖南師范大學(xué)
自我評價
精通國家有關(guān)法律法規(guī)，具有多年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗；熟悉金融業(yè)務(wù)及財務(wù)分析，尤其擅長房地產(chǎn)糾紛、存款糾紛等；能夠通過自己的經(jīng)驗和專業(yè)知識為公司提供良好的具有建設(shè)性的法律建議，規(guī)避公司的法律風(fēng)險。英語能力良好，口語交流熟練，善于溝通及處理人際關(guān)系，能為公司爭取利益最大化。
求職意向
到崗時間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 法律
目標(biāo)地點(diǎn)： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 部門經(jīng)理
工作經(jīng)驗
2010/9—至今：XX保險公司[ 2年]
所屬行業(yè)： 保險
法律部 法律部經(jīng)理
1、負(fù)責(zé)部門的檔案管理；
2、負(fù)責(zé)審核法律條款、產(chǎn)品說明書、起草各類法律文書等；
3、負(fù)責(zé)審核公司的各類合同：合作協(xié)議、買賣合同、租賃合同等；
4、負(fù)責(zé)為不同地區(qū)的分公司提供各類法律服務(wù)；
5、負(fù)責(zé)協(xié)助審核不同地區(qū)的保單，做好善后工作；
6、負(fù)責(zé)各部門之間的協(xié)調(diào)工作。
---------------------------------------------------------------------
2009/8—2010/8：XX律師事務(wù)所[ 1年]
所屬行業(yè)： 法律
律師 法律顧問
1、負(fù)責(zé)處理****方面的法律訴訟和相關(guān)事務(wù)；
2、負(fù)責(zé)為客戶提供訴訟和相關(guān)法律援助；
3、負(fù)責(zé)審閱各種法律文件，做好排查、搜證工作；
4、負(fù)責(zé)為客戶的經(jīng)營管理進(jìn)行風(fēng)險分析和預(yù)測，提供相應(yīng)的法律幫助；
5、負(fù)責(zé)幫助客戶健全法務(wù)管理體系和風(fēng)險管理體系。
---------------------------------------------------------------------
2008/7--2009 /7：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
法務(wù)部 法律顧問
1、負(fù)責(zé)公司所有與法律相關(guān)的事務(wù)；
2、負(fù)責(zé)審核各類法律文件；
3、負(fù)責(zé)處理公司的***案件，為公司挽回**的經(jīng)濟(jì)損失；
4、負(fù)責(zé)處理公司和承包商之間的糾紛案件；
5、負(fù)責(zé)協(xié)助公司健全法律體系，保證其安全運(yùn)作。
教育經(jīng)歷
2004/9 --2008 /7 湖南師范大學(xué) 法學(xué) 本科
證 書
2008/6 全國律師資格證書
2006/12 大學(xué)英語六級
2005 /12 大學(xué)英語四級
今年隨著國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉(zhuǎn)向了同信托機(jī)構(gòu)的合作。同時，隨著股市的持續(xù)下跌，投資者也轉(zhuǎn)向了信托理財市場，其中房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的銷售更是異常火爆。據(jù)了解，北京市場的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只要一公布發(fā)行消息，往往1天之內(nèi)就會被預(yù)約一空，準(zhǔn)入門檻更是超過了100萬元。這是因為目前市場房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產(chǎn)品均順利兌付，并沒有出現(xiàn)零收益或負(fù)收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴(yán)重的情況下顯示出其獨(dú)特的投資價值。
盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風(fēng)險，投資時一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險防范措施，審慎投資。
因項目地點(diǎn)不同、項目公司財務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運(yùn)作原理：開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計簡單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價值比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權(quán)利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
3、 房地產(chǎn)項目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時的開發(fā)進(jìn)度，項目的位置、預(yù)計銷售價格及市場前景等。
4、 借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。
二、房產(chǎn)回購型
運(yùn)作原理：開發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險點(diǎn)在于以下幾個方面：
1、 提防風(fēng)險開發(fā)商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。
2、開發(fā)商承諾回購的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險，往往以低于當(dāng)時市場價格一半的價格購買開發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場價格的波動狀況。
3、 如信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責(zé)，則開發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險。
三、財產(chǎn)受益權(quán)型
運(yùn)作原理：利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個方面：
1、 項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。
四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托
運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金認(rèn)購房地產(chǎn)建設(shè)項目公司的股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設(shè)開發(fā)該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 提防風(fēng)險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險。信托公司為了控制風(fēng)險，往往要向項目公司派駐財務(wù)人員，但是否能實際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項目開發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續(xù)資金來源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產(chǎn)品就會遭遇風(fēng)險。、
3、 如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。
同前3種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對信托投資公司的風(fēng)險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對于債權(quán)都是劣后的，所以承擔(dān)的風(fēng)險也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險收益補(bǔ)償。同時，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識或經(jīng)驗，才能做出準(zhǔn)確的判斷。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；房屋產(chǎn)權(quán)；登記管理系統(tǒng)；建議
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國也相應(yīng)的出臺了一些相關(guān)的對房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，我國的房產(chǎn)購置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創(chuàng)新工作方法，才能保證我國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)工作的合理性，進(jìn)一步穩(wěn)定我國的房產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)業(yè)在我國健康發(fā)展。
一、我國房屋產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀
1、我國房屋產(chǎn)權(quán)登記存在的問題
在現(xiàn)階段，我國房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。出現(xiàn)這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國各地由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)引發(fā)的欺騙案件、民事訴訟案件不計其數(shù)，這就在客觀條件上要求我們規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策。
2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)存在的問題
我國房地產(chǎn)法律法規(guī)尺度不一。自我國改革開放以后，頒布了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)。針對國土資源部和建設(shè)部的這些規(guī)章制度，各地方又按照自己的地區(qū)意愿和市場情況制定出臺了各自的規(guī)章制度和政策。各地制定的規(guī)章制度都是針對各自的需要的地方特點(diǎn)，所以有的規(guī)章制度和政策性文件多種多樣。立法過程中行政權(quán)利和民事權(quán)利不分。我國的房地產(chǎn)登記制度主要是為我國房地產(chǎn)行政管理服務(wù)，很多主要的法規(guī)都是從行政管理的角度出發(fā)制定的。
3、我國房產(chǎn)登記制度存在的問題
我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的發(fā)展和不斷的變革。經(jīng)過對很多相關(guān)部門的走訪和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理還存在一定的問題。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）、我國產(chǎn)權(quán)登記的職能部門在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國現(xiàn)有的房產(chǎn)登記政策和現(xiàn)狀，導(dǎo)致房產(chǎn)登記只限于行政職能工作，各級行政部門將房產(chǎn)登記管理工作密切的和部門利益結(jié)合起來，忽視了房產(chǎn)所有者的自身利益。
（2）、房產(chǎn)所有權(quán)公示力需要完善和提高。我國現(xiàn)階段由于多種原因造成的房產(chǎn)登記管理問題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產(chǎn)登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強(qiáng)這方面的工作力度。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)
如今電子信息技術(shù)已經(jīng)非常先進(jìn)，計算機(jī)技術(shù)日益普及，探討房地產(chǎn)檔案管理計算機(jī)備份、計算機(jī)檢索、計算機(jī)查詢對于保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)安全運(yùn)行，確保不發(fā)生美國式的次貸危機(jī)具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份能夠有效防止天災(zāi)人禍造成的損失。房地產(chǎn)檔案紙質(zhì)化存儲的弊端是顯而易見的，實施數(shù)字化管理、數(shù)字化備份提高了房地產(chǎn)檔案的安全系數(shù)，確保一旦遭遇天災(zāi)人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計算機(jī)存儲技術(shù)日新月異，存儲容量得到極大的提高，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份所占用的磁盤空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產(chǎn)紙質(zhì)檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無法實現(xiàn)異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災(zāi)，造成損失是不可避免的，實行計算機(jī)數(shù)字化管理、備份以后，由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，使房地產(chǎn)檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災(zāi)害條件下檔案的安全問題。
三、對我國房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的建議及設(shè)想
要想保證我國房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就要有一個相對健康的房產(chǎn)登記管理制度及工作體系，就根據(jù)對現(xiàn)狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對房地產(chǎn)業(yè)的了解，完善健全相應(yīng)制度，減少房產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生。要想徹底的解決這類問題，必須建立有力的、有針對性的法律制度，在法律的規(guī)范、保護(hù)下減少糾紛和訴訟案件的發(fā)生。
2、我國的土地是國有制，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)和項目的前提是得到國家出讓土地的使用權(quán)。在這種情況下，一定要統(tǒng)一制定完整、相互支持的法律法規(guī)。對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理作出統(tǒng)一的要求和規(guī)范。將各地區(qū)的自行制定的規(guī)章制度進(jìn)行徹底核查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格更新、改進(jìn)甚至廢除，只有這樣，才能保持我國房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)問題在公平、有法可依、完整的工作體系中進(jìn)行。
3、將現(xiàn)階段不能相互支持和依存的各個部門及工作單位進(jìn)行整合，使我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理成為一個有機(jī)、相互關(guān)聯(lián)的整體。將各種登記類型的工作進(jìn)行開發(fā)和創(chuàng)新。這樣，我國房產(chǎn)登記管理部門就能在統(tǒng)一的思想下進(jìn)行工作，規(guī)范管理。與此同時，還要提高對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產(chǎn)登記工作進(jìn)行得更加規(guī)范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)中的各個子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登記過程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項數(shù)據(jù)的共享，在銷售登記時還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的降低和數(shù)據(jù)的冗余。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享性的建議：應(yīng)該加強(qiáng)管理子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢，以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。
5、在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價值相關(guān)的重要信息卻沒有列入數(shù)據(jù)庫。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)計不符合數(shù)據(jù)庫技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計不合理，導(dǎo)致出現(xiàn)的空值等。例如，開發(fā)商和建筑物名稱這兩個屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的建議：在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)中，應(yīng)該增加交通和基礎(chǔ)設(shè)施字段，因為交通和基礎(chǔ)設(shè)施都是影響房地產(chǎn)價值的重要因素，增加這兩個字段可以讓查詢?nèi)藢Ψ康禺a(chǎn)的價值有一定的估計，便于房地產(chǎn)的交易。同時對于開發(fā)商字段也應(yīng)該 賦入屬性值，由于品牌效應(yīng)，不同開發(fā)商有不同的知名度，也會影響房地產(chǎn)的價值。對于一些特殊的屬性采用動態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)約空間。
綜上所述，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)是的一項重量級項目。而且，隨著現(xiàn)階段房價的不斷上漲，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作也在不斷的發(fā)生變化。所以，一定要建立一個可靠的登記管理體系。一切從實際出發(fā)，尊重客觀事實，但是，不能各自為政，一定要有一個統(tǒng)一的政策法規(guī)和管理尺度，要盡快解決由于法律法規(guī)不能統(tǒng)一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導(dǎo)地位，將各個不能相輔相成的登記項目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產(chǎn)登記管理體系，更好的為我國房地產(chǎn)業(yè)和提高人民生活水平服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房屋拆遷問題對策
隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)速度也越來越快，同時因房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的城市房屋拆遷也搞得轟轟烈烈。近年來，由于房屋拆遷而引發(fā)的各種矛盾日趨尖銳，拆遷人、被拆遷人及房屋拆遷行政管理部門之間的矛盾錯綜復(fù)雜，由房屋拆遷而引發(fā)暴力拆遷、違法拆遷和集體上訪的案件也常常見諸有關(guān)媒體和網(wǎng)站。由于房屋拆遷工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，專業(yè)要求高，是各種觀念和各方利益的交叉點(diǎn)，涉及的法律關(guān)系也較為復(fù)雜。城市房屋拆遷既關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進(jìn)行，也關(guān)系著千家萬戶的居民百姓能否安居樂業(yè)，關(guān)系著群眾的切身利益，也是構(gòu)建社會主義和諧社會的一個關(guān)鍵問題。
一、城市房屋拆遷中存在的主要問題
1.房屋拆遷手續(xù)不健全或根本沒有辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，從事房屋拆遷的公司規(guī)模小，人員素質(zhì)差
在城市房屋拆遷過程中，有一些具備拆遷資質(zhì)的公司，常常把拆遷工程出包或轉(zhuǎn)包給那些沒有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進(jìn)行拆遷；有些單位雖具備拆遷資質(zhì)，但拆遷手續(xù)卻不健全，一邊拆遷，一邊辦理拆遷手續(xù)，有的甚至根本不辦理拆遷手續(xù)就開始拆遷等等，這些都嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的權(quán)益。同時由于從事房屋拆遷的門檻低，導(dǎo)致拆遷公司大量涌現(xiàn)，許多拆遷公司的員工大多數(shù)雇傭的是社會上的閑散人員，不是專門從事房屋拆遷工作的，拆遷人員素質(zhì)低，在拆遷中根本不講政策，導(dǎo)致違法拆遷和暴力拆遷事件不斷發(fā)生，造成拆遷過程中的矛盾不斷激化和升級。
2.拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、不透明，拆遷補(bǔ)償不到位
房屋拆遷是拆遷人對被拆遷人房屋的強(qiáng)行征收，被拆遷人同意也好，不同意也好，都必須搬遷。拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、不透明，如對租住的福利分配的公有住房沒有進(jìn)行房改也沒有房屋產(chǎn)權(quán)證涉及拆遷應(yīng)如何補(bǔ)償和安置，有關(guān)法規(guī)沒有明確的規(guī)定；再者由于開發(fā)拆遷項目的不同，在同一地段補(bǔ)償安置價格差距很大，造成被拆遷戶相互攀比，拆遷人互相指責(zé)，嚴(yán)重影響拆遷工作的順利實施；還有拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金不到位，不落實拆遷安置房源，造成被拆遷人不肯搬遷，這些因素都影響著拆遷工作的順利進(jìn)行。
3.相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，不便于具體操作
目前，我國與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)主要有《房地產(chǎn)法》和國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》），以及各地方政府根據(jù)本《條例》結(jié)合本地區(qū)情況制定的房屋拆遷條例、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，這些條例、規(guī)范及意見對房屋拆遷中的一些具體問題的規(guī)定都比較籠統(tǒng)，具體操作起來還存在一定的難度，致使拆遷過程中的糾紛和矛盾時有發(fā)生。
二、城市房屋拆遷中的解決對策
1.地方政府要加大城市建筑監(jiān)督稽查的執(zhí)法力度，妥善解決房屋拆遷中存在的問題
在房屋拆遷過程中，如當(dāng)事人的合法權(quán)益受到損害，應(yīng)積極向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾埥鉀Q，可就權(quán)益受損害的情況及合法要求向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門（如拆遷辦、建筑監(jiān)督稽查部門、辦）進(jìn)行反映，請求這些政府職能部門采取相應(yīng)措施要求拆遷人停止其違法侵權(quán)行為，請求政府有關(guān)部門監(jiān)督和敦促拆遷人妥善解決安置房源和落實拆遷補(bǔ)償政策。各級地方政府的拆遷管理部門和建筑監(jiān)督稽查部門應(yīng)切實履行自己的管理、監(jiān)督職責(zé)，深刻領(lǐng)會2006年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的精神，對不落實拆遷安置房源、補(bǔ)償資金不到位以及違法拆遷行為，加大城市建筑管理、監(jiān)督、稽查的執(zhí)法力度，依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法，積極維護(hù)被拆遷人（弱勢群體）的合法權(quán)益。
2.法律訴訟
在房屋拆遷過程中一旦發(fā)生糾紛和爭議，當(dāng)事人為維護(hù)自身的合法權(quán)益可依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行法律訴訟。
(1)民事訴訟。①拆遷人與被拆遷人如果對補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過度方式和過度期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，雙方當(dāng)事人可以向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門申請裁決。進(jìn)行裁決應(yīng)當(dāng)先予以調(diào)解。當(dāng)事人對裁決不服的，可以按照有關(guān)法律、法規(guī)申請行政復(fù)議或者向人民法院提起民事訴訟。未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決的，雙方當(dāng)事人也可以就房屋補(bǔ)償、安置等問題直接向人民法院提起民事訴訟。②如果拆遷人非法拆遷，造成被拆遷人財產(chǎn)損失的，被拆遷人可向人民法院提起民事訴訟，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。
(2)行政訴訟。包含有①對建設(shè)項目批準(zhǔn)文件不服、對國有土地使用權(quán)不服和對建設(shè)用地規(guī)劃許可證不服;②對拆遷許可行為、房屋拆遷裁決行為、行政處罰行為及拆遷強(qiáng)制措施行為不服;③對行政機(jī)關(guān)不作為，包含行政機(jī)關(guān)對申請人申請辦理拆遷許可前置行政行為不作為、房屋拆遷管理機(jī)關(guān)對拆遷許可決定、裁決及強(qiáng)制措施不作為和行政機(jī)關(guān)不履行拆遷監(jiān)督、管理職責(zé);當(dāng)事人可向人民法院提起行政訴訟。
中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）05-285-02
一、當(dāng)前我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的表現(xiàn)形式
我國實行土地公有制度，憲法及相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有，權(quán)屬歸農(nóng)民集體所有。這種制度是一種城市土地國家所有、城市郊區(qū)和農(nóng)村土地集體所有的二元土地制度。隨著我國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，對土地的需求規(guī)模不斷擴(kuò)張，大量農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)用，已成為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要資源支撐，相當(dāng)規(guī)模的農(nóng)村集體用地自發(fā)地涌入城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并以此而帶來了許多矛盾和問題，有些問題甚至已經(jīng)在一定程度引發(fā)了區(qū)域性的不安定。而導(dǎo)致問題發(fā)生的主要原因，是緣于土地權(quán)屬的主體權(quán)力問題沒有得到很好的解決。
土地權(quán)屬作為一種法律所規(guī)定的土地產(chǎn)權(quán)歸屬的權(quán)力，具有存在于土地之中的完全的、排他的權(quán)利，影響到資源的合理配置以及經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展和穩(wěn)定。從法律意義上來講，具體的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利是一種主體明確的權(quán)利。我國目前土地權(quán)屬的表現(xiàn)形式主要有三種：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利。
圍繞土地權(quán)屬所發(fā)生的糾紛，即為土地權(quán)屬糾紛。主要是針對使用權(quán)和他項權(quán)利的歸屬而發(fā)生的糾紛，可以發(fā)生在組織彼此之間，也可以發(fā)生在個人之間，個人與法人以及其他組織之間。
目前我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面發(fā)生的糾紛主要有以下三個方面：
（一）歷史遺留問題產(chǎn)生的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛
依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，我國目前農(nóng)村集體土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地這幾部分組成。由于歷史原因，農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面主要存在著三個方面的問題。
一是地界劃分缺乏明確的劃定歸屬，尤其是村里的那些原先無人光顧的荒塘野地，無論是在土地承包前還是土地承包后的前幾年都屬于無人問津之所在，在村委會看來，應(yīng)該歸集體所有，但由于沒有明確標(biāo)識，一旦有農(nóng)民在此處或開荒種地或開挖栽樹，就會產(chǎn)生農(nóng)民個體與農(nóng)村公有土地權(quán)屬的糾紛。
二是農(nóng)村建設(shè)用地的逐步開發(fā)、移民開荒、更改河道等后對土地面積或界標(biāo)沒有及時作清晰標(biāo)識，只選擇其中一點(diǎn)作參照物，由于時間等因素，參照物自然滅失或被毀，如遇有原經(jīng)辦人去世或不愿作證，調(diào)查取證難度大，認(rèn)定困難。
三是由于長期秉承著親不親故鄉(xiāng)人的傳統(tǒng)觀念，在我國農(nóng)村土地認(rèn)定的傳統(tǒng)習(xí)慣上，秉承著按照約定俗成的方式處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬與農(nóng)民個人土地權(quán)屬相互交雜、界定含混的問題，村委會不主動提出界定，村民不也會主動界定，但當(dāng)出現(xiàn)土地價值時，就會引發(fā)村民與集體土地權(quán)屬糾紛。
（二）經(jīng)濟(jì)利益引起的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛
隨著農(nóng)村土地資源走向市場，因經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛日益增多，主要集中在兩個方面：
一是宅基地引發(fā)的糾紛。主要由宅基面積，采光、通風(fēng)、相鄰共墻、鄰間界址的權(quán)屬引起的糾紛。
二是由于登記不明或登記錯誤，或因未經(jīng)實地丈量而使相鄰雙方登記的上地使用權(quán)范圍重疊、界線不明確。
三是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)缺乏科學(xué)的價格體系引發(fā)的糾紛。目前我國缺乏對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的科學(xué)價格體系，導(dǎo)致農(nóng)村流轉(zhuǎn)價格一直處于混亂狀態(tài)，再加之增值收益分配欠缺規(guī)范，各方利益難以協(xié)調(diào)，集體資產(chǎn)流失和侵害農(nóng)民利益的情況時有發(fā)生。在現(xiàn)行條件下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織缺位，農(nóng)村集體財產(chǎn)管理缺乏有效的民主協(xié)商機(jī)制，特別是在以政府主導(dǎo)的土地征用過程中，政府或企業(yè)憑借自己的優(yōu)勢和談判能力，往往陷于農(nóng)民在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)利益的博弈中處于劣勢地位，從而發(fā)生補(bǔ)償金額不足的糾紛。
（三）亂占濫用農(nóng)村土地引起的糾紛
目前，我國違法亂占濫用農(nóng)村土地和農(nóng)村用地的現(xiàn)象十分突出，有的地方甚至突破國家土地用途管理的嚴(yán)格約束紅線。同時，在這個環(huán)節(jié)中，一些農(nóng)村干部與政府、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)實體有關(guān)人員相勾結(jié)所出現(xiàn)的違規(guī)出讓農(nóng)村集體土地，中飽私囊的現(xiàn)象所引發(fā)的糾紛層出不窮，嚴(yán)重的影響了國家穩(wěn)定發(fā)展大局。
二、造成我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的主要原因
2016年4月1日，一起由村民不服貴州省人民政府駁回行政復(fù)議申請的行政訴訟案件，在貴陽中級人民法院開庭，貴州省副省長陳鳴明作為行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人出庭應(yīng)訴。在這個案件中，人們一方面為副省長代表政府主動出庭應(yīng)訴的行政公共價值所贊嘆，一方面卻再一次反思：造成我國行政訴訟案爭議焦點(diǎn)的征地拆遷補(bǔ)償方案問題，為何已經(jīng)成為嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素。
從表面上來看，土地征用的矛盾主要集中在經(jīng)濟(jì)利益的補(bǔ)償方面，但如果加以深究，會發(fā)現(xiàn)，造成我國涉及法律程序的土地權(quán)屬訴訟案發(fā)案率據(jù)高不下的原因是多方面的，這其中既有事實層面的技術(shù)性困難，也有法律層面的制度性困惑，更有歷史性的曲折歷程和社會性的利益驅(qū)使等一系列原因，從而使得我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬方面所發(fā)生的糾紛呈現(xiàn)基于土地利益多元化要求而形成的糾紛表現(xiàn)形式的多種多樣。筆者通過對我國造成農(nóng)村集體土地糾紛案例的分析，認(rèn)為，引起土地權(quán)屬糾紛的原因歸納概括總共有三個方面：歷史因素、經(jīng)濟(jì)因素和社會因素。
一是從歷史因素來看，造成我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬問題的原因主要為，在國家政體調(diào)控下，農(nóng)村土地先后從解放后的分田分地，到人民公社時期的土地全部為集體所有再到土地承包后集體與個人分別擁有的土地的這樣一種權(quán)屬結(jié)構(gòu)，在經(jīng)歷了一次次政策主導(dǎo)下的多次土地分割，造成了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰、權(quán)能不完善的問題普遍存在。
二是從經(jīng)濟(jì)因素來看，荀子云：“人生而有欲，欲而不得，則不能無求，求而無度量分解，則不能無爭?！彪S著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)民民主意識的增強(qiáng)，再加之對土地利益追求的欲望，土地權(quán)屬糾紛已呈不可避免的態(tài)勢，尤其在宅基地以及與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的問題比較明顯。但是，由于我國雖然實行了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，但對于農(nóng)村房地產(chǎn)登記方面的法律建設(shè)卻相對滯緩。這種法律源頭上規(guī)范的缺失，因缺乏統(tǒng)一的規(guī)范性法律文件，給實際操作過程埋下了糾紛隱患。
另外一個重要原因是，目前我國多數(shù)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)不清，成員范圍不明，并且每個成員有多少份額也不清楚，而這種絕大多數(shù)由村委會代行產(chǎn)權(quán)代表人職能的現(xiàn)象，是導(dǎo)致村干部在土地事項上以權(quán)謀私、侵吞貪占等問題發(fā)生的主要原因。
三是從社會因素來看，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期長、利潤低和風(fēng)險高的自然屬性，決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利用土地資源的回報率低。再加之城市和工業(yè)建設(shè)用地大量激增，銷售土地與利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之間存在著的巨大土地價格，所激發(fā)的村委會賣地?zé)崆椋菍?dǎo)致目前農(nóng)村集體土地經(jīng)營短期化傾向的主要原因。
三、解決我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的措施
英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉?培蒂曾經(jīng)說過：“土地是財富之母，勞動是財富之父?！睂τ谵r(nóng)村人口占絕大多數(shù)的中國而言，充分利用農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)，提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，對促進(jìn)社會高速發(fā)展，保障社會安定和諧的意義極為重大。
通過上述對農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的分析，筆者認(rèn)為：
農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的法律性質(zhì)具有民事糾紛和行政糾紛的二元性。需要分別從民事糾紛和行政糾紛兩個方面加以解決。
（一）建立現(xiàn)代意義上的保證制度
秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾南多在研究發(fā)展中國家向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中土地所有權(quán)后所提出的“缺少一套系統(tǒng)化的正規(guī)所有權(quán)制度，現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)就不可能出現(xiàn)”理論說明，保證農(nóng)村集體土地權(quán)屬為每個農(nóng)民所擁有這一原則，不僅是政治上不可或缺的關(guān)鍵因素，也是宏觀經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的組成部分，必須由政府出面通過制度的強(qiáng)制性，讓這一原則成為一種社會遵守的契約，在法律層面構(gòu)建起對全社會都具有制約作用的執(zhí)行體系。
（二）建立農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛多元化解決途徑
1.對農(nóng)村集體土地逐一登記并依據(jù)大數(shù)據(jù)提供的技術(shù)條件，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，以此為前提，對農(nóng)村集體土地確權(quán)。明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)主體，分清責(zé)、權(quán)、利，為今后處理各種涉及到的農(nóng)村集體土地方面的利益沖突奠定真實的基礎(chǔ)和有效的參考依據(jù)。
2.建立多元化解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛機(jī)制。視不同的糾紛，采取民事處理和行政處置分別加以解決。
一是結(jié)合我國廣大農(nóng)村所奉行的“中庸之道”的現(xiàn)實，針對目前我國相關(guān)法律政策在農(nóng)村地區(qū)貫徹并不徹底的實際，堅持協(xié)商調(diào)解是處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛的主導(dǎo)思想，主要用以解決歷史遺留下來的集體土地與農(nóng)民土地之間所存在的界定不明確、產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。在解決的過程中，既要公正，更要客觀，以秉承讓利于民的原則為宜。
二是啟動適合農(nóng)村地區(qū)的非訴訟解決途徑。村委會要建立農(nóng)村土地仲裁制度，成立土地仲裁委員會或小組，由村干部及村里德高望重的人員組成，用以解決非訴訟途徑既可解決的問題，如村民與村民之間的宅基地之間的矛盾，通過仲裁這種方式既維系了村民之間的關(guān)系，又有利于問題的解決。
三是用嚴(yán)格的法律程序解決重大亂占濫用農(nóng)村土地并在其中違規(guī)運(yùn)作嚴(yán)重侵害廣大村民的事件。對于一些重大的農(nóng)村集體土地糾紛問題，要嚴(yán)格按照《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，提請法律訴訟，以法律的權(quán)威加以解決。
（三）堅持嚴(yán)格的農(nóng)村集體土地利用規(guī)劃和用途管制
一是堅持土地利用規(guī)劃，把農(nóng)村集體土地納入當(dāng)?shù)卣l(fā)展規(guī)劃之中，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域、邊界、用途等，以防止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)失序、過程失控、私拆亂建的問題發(fā)生。
關(guān)鍵詞：ST昌魚；困境；原因
中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）03-0092-02
1 ST昌魚簡介
ST昌魚全名湖北武昌魚股份有限公司，2003年以前主營業(yè)務(wù)為漁業(yè)養(yǎng)殖、畜禽養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工等。
2002年6月華普集團(tuán)介入尚未被ST的武昌魚公司。華普集團(tuán)聯(lián)同北京中聯(lián)普拓技術(shù)開發(fā)有限公司，分別受讓武昌魚第一大股東鄂州武昌魚集團(tuán)所持武昌魚29%和115%的股權(quán)。當(dāng)月，武昌魚向鄂州武昌魚集團(tuán)出售了所擁有的肉禽蛋加工廠等資產(chǎn)，并決定以2.9億元的價格收購華普集團(tuán)旗下的中地公司51%的股權(quán)，自此，武昌魚踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。2007年8月，華普集團(tuán)又以2.25億元的價格向武昌魚轉(zhuǎn)讓中地公司46%股權(quán)。ST昌魚分兩次以515億元的代價收購了中地公司97%的股權(quán)，并通過其子公司間接持股了剩下的3%股份。中地公司成為ST昌魚的全資子公司。
然而，收購中地公司并沒有給ST昌魚帶來好運(yùn)氣。由于2006年與2007年連續(xù)兩年的虧損，2008年5月，武昌魚正式戴帽成為ST昌魚。其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是僅為-.1561元和-.0329元。而截至2011年中報，ST昌魚賬上貨幣資金僅有367萬元，ST昌魚合并報表的負(fù)債合計高達(dá)25.57億元。ST昌魚由一家盈利公司變?yōu)橐患议L期深陷虧損的公司。
2 ST昌魚的長期困境
2.1 慘淡的經(jīng)營業(yè)績
2006年，武昌魚不僅因資金大量流向北京中地導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢，就連出資324.61萬元取得的25.87萬平方米土地也因無力開發(fā)，閑置時間超過兩年而被收回。當(dāng)年巨虧9898.65萬元。
從2008年以來，其年度每股收益只有在2008年為正數(shù)，當(dāng)年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益僅為-.1561元和-.0329元。2009年，全國房地產(chǎn)業(yè)走出次貸危機(jī)陰影，房價繼續(xù)攀高，可是ST昌魚的主要子公司北京中地房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司仲裁導(dǎo)致公司的房產(chǎn)不能銷售，直接影響了公司的營業(yè)收入和利潤。來自于房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤為-2319.70萬元。
2.2 子公司三年未決的產(chǎn)權(quán)糾紛訴訟
中地公司對華普中心大廈I段的開發(fā)始于2001年。但隨著2003年的房地產(chǎn)調(diào)控，即央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的121號文，該項目資金捉襟見肘。2006年，中地公司為融入資金開發(fā)華普中心，就該項目與中天宏業(yè)簽署投資協(xié)議，向其定向融資逾11億元。二者簽訂了關(guān)于華普中心的《商品房預(yù)售合同》，以此方式作為融入資金的安全保證。
然而到2008年5月，隨著金融危機(jī)到來，摩根大通和瑞安建業(yè)先后退出中天宏業(yè)。經(jīng)過一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中天宏業(yè)成為韓國佰益的全資子公司。韓國佰益公開撕毀，并中地公司。中天宏業(yè)認(rèn)為，這筆錢是房屋預(yù)售款。雙方為此于2008年5月訴諸中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會。
圍繞價值約40億元的華普中心大廈I段房產(chǎn)，ST昌魚子公司中地公司與中天宏業(yè)的官司糾纏了3年，目前，該訴訟仍在等待最終裁決。由于此次的產(chǎn)權(quán)爭議，華普中心無法對外租售，而中地每年還要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財務(wù)成本。
2.3 一波三折的資產(chǎn)重組方案
2009年5月，為了應(yīng)對訴訟對上市公司的不利影響，華普集團(tuán)與上市公司簽署了資產(chǎn)重組協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：標(biāo)的資產(chǎn)――中地房地產(chǎn)94%股權(quán)定價將根據(jù)訴訟結(jié)果而定。如果仲裁決定支持中天宏業(yè)的申請，則華普集團(tuán)收購價格以2009年3月31日的凈資產(chǎn)價值溢價6%予以收購，此項交易將增加上市公司800萬元凈利潤，回籠現(xiàn)金2億元；如果中地公司勝訴，則華普集團(tuán)將以6億元的價格收購中地股權(quán)。此項交易可以回籠現(xiàn)金6億元，并增加凈利潤3.15億元。
2010年3月，ST昌魚停牌討論重組事項，在復(fù)牌公告中稱，在股票停牌期間，已與控股股東及各重組方就重組方案達(dá)成一致，但終因相關(guān)手續(xù)辦理不及時而暫停。4月6日公司復(fù)牌，并稱3個月內(nèi)無重組。
然而在中地與中天面臨仲裁和法律訴訟間，ST昌魚因信息披露違規(guī)被證監(jiān)會立案調(diào)查。按照被調(diào)查期間不得進(jìn)行重組的相關(guān)規(guī)定，重組計劃也不得不被擱置。
雖然公司多次重組進(jìn)展公告，但除了知道控股股東在策劃重組外，既不知道誰是重組方，也不知道重組項目是什么，甚至是什么性質(zhì)的重組也不知道。ST昌魚通過重組改變現(xiàn)在的經(jīng)營困境也顯得遙遙無期。
3 ST昌魚長期困境原因分析
3.1 內(nèi)部原因
（1）大股東操縱。
①一股獨(dú)大的治理結(jié)構(gòu)。
武昌魚公司的十大流通股股東中沒有一家機(jī)構(gòu)投資者，除了它的大股東北京華普產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股東，持股均不到1%，而這九大流通股股東，有7個是個人投資者。
華普集團(tuán)的一股獨(dú)大為華普集團(tuán)操縱上市公司提供了極大的便利，加上監(jiān)管方面的不完善，武昌魚公司投資決策無端，內(nèi)部管理混亂，大股東通過操縱上市公司謀利而侵犯了眾多股東的利益。
②利用上市公司提供違規(guī)擔(dān)保。
華普集團(tuán)入主武昌魚后，操縱上市公司實施了一系列違規(guī)擔(dān)保，將華普的債務(wù)和各種糾紛轉(zhuǎn)嫁了上市公司。華普集團(tuán)總裁翦英海操控武昌魚，與華普的關(guān)聯(lián)方成立各種合資公司，以此掏空上市公司的資產(chǎn)和資金。
2002年華普入主武昌魚以來，通過擔(dān)保方式向上市公司轉(zhuǎn)嫁債務(wù)的事件共有20余項，累計擔(dān)保額高達(dá)近10億元。這些擔(dān)保多數(shù)轉(zhuǎn)變成了武昌魚的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
華普入主武昌魚后第一年，武昌魚便為北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保數(shù)量達(dá)7500萬元人民幣。2003年武昌魚為湖北武華電子科技有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額4000萬元人民幣。2006年武昌魚又違規(guī)為湖北多佳股份有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保金額高達(dá)1億元。當(dāng)時武昌魚的凈資產(chǎn)才5億元。
③操縱上市公司套取現(xiàn)金。
入主武昌魚后，華普方面通過和上市公司合資成立新公司，以上市公司資產(chǎn)作為貸款抵押等等手段，從武昌魚方面獲取了大量的現(xiàn)金。
在華普2002年8月入主武昌魚的同時，武昌魚就出資收購了華普集團(tuán)擁有北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，總價款為人民幣2.9億元。而在此同時，華普為收購29%的武昌魚股權(quán)，共支出了2.15億元。但通過這筆中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的交易，華普方面實際只付出了7000多萬元的現(xiàn)金。
2002年10月，武昌魚改變4945萬元募股資金投向，增資湖北武華電子科技有限公司，而該公司是由湖北武昌魚股份有限公司和鄂州市武昌魚生物藥業(yè)有限公司共同投資設(shè)立的，公司原注冊資本只有1000萬元人民幣。
（2）荒廢主業(yè)。
從2004年華普集團(tuán)入主武昌魚集團(tuán)后，武昌魚因資金大量流向中地房產(chǎn)導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)荒廢。華普中心的房產(chǎn)占了ST昌魚總資產(chǎn)的90%，而在其深陷官司之后，ST昌魚幾乎處于無主業(yè)的狀態(tài)，從而導(dǎo)致整個公司的經(jīng)營完全受制于一場訴訟的輸贏。
ST昌魚放棄原先盈利的水產(chǎn)品主業(yè)，一味投身于高利潤誘惑的房地產(chǎn)行業(yè)，而未做好風(fēng)險的控制，最終在風(fēng)險化為現(xiàn)實之時，既因為產(chǎn)權(quán)糾紛惹得一身債務(wù)，又因荒廢了曾經(jīng)的主業(yè)而無力回天。
（3）高風(fēng)險投資。
華普大廈一段項目根據(jù)當(dāng)時房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)臨近樓盤交易價格推算可實現(xiàn)銷售收入約38.87億元，凈利潤約為7.77億元。但面對這樣樂觀的收益，中地未解決自身資金匱乏，在2006年引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者中天宏業(yè)合作開發(fā)華普中心大廈一段項目，中天宏業(yè)將向華普大廈項目定向投資11.10億元資金，作為回報，最終中地公司應(yīng)該將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報支付給中天宏業(yè)，超過17億元部分中地和中天宏業(yè)按80∶20的比例進(jìn)行分配，按此計算，最終華普大廈絕大部分收益歸于中天宏業(yè)，中地所剩無幾。如若中天宏業(yè)為了回避投資風(fēng)險提前收回投資，進(jìn)而將華普中心大廈低價出售，中地受損無疑。
由上述分析可以發(fā)現(xiàn)，即使武昌魚公司最后沒有陷入與中天宏業(yè)的官司糾紛，武昌魚高溢價從大股東手中收購中地股權(quán)，換回的卻是巨大的投資風(fēng)險。
（4）子公司官司纏身。
作為ST昌魚的全資子公司，中的地產(chǎn)在“華普中心”的資產(chǎn)占了ST昌魚總資產(chǎn)的90%，而中地深陷與中天宏業(yè)在“華普中心”的產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致這一價值40億元的黃金樓盤遲遲無法出售，每年還需要背負(fù)巨額的維護(hù)費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。訴訟的結(jié)果還未得出，中的地產(chǎn)又遭遇了中天宏業(yè)公司實際控制人涉嫌韓國騙貸及涉嫌境內(nèi)偽造中地公司公章，騙取了華普中心大廈I段測繪數(shù)據(jù)并辦理了測繪備案手續(xù)的案件。一系列的訴訟使得公司資產(chǎn)承擔(dān)著巨大的風(fēng)險，也造成了公司在幾乎沒有主業(yè)的狀態(tài)下遭遇長期的虧損困境。
3.2 外部原因
房地產(chǎn)調(diào)控。2003年國家開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，人民銀行6月13日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即121號文，通知中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放貸款?！胺忭敳拍苜u房子、辦按揭”，這對開發(fā)商的資金實力以及操盤能力都提出了新的要求。明確提出建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，對商業(yè)銀行的違法違規(guī)行為不僅要限期改正，并要給予相應(yīng)的行政處罰。各商業(yè)銀行相繼出臺政策控制地產(chǎn)信貸規(guī)模，這使得該ST昌魚的子公司中的地產(chǎn)的“華普中心”項目資金日益捉襟見肘而又借貸無門。面對高額的利潤誘惑，中地地產(chǎn)不顧高風(fēng)險，尋求外資進(jìn)行定向融資以保證項目的順利進(jìn)行。
4 進(jìn)一步思考
（1）斬斷大股東“掏空”之手。
從華普集團(tuán)的入主到武昌魚的步步陷落，利用上市公司為大股東及其關(guān)聯(lián)方借款提供擔(dān)保；通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移上市公司資產(chǎn)，大股東華普集團(tuán)在其中的操縱不禁引發(fā)我們的深思。上市公司資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或背上債務(wù)，中小股東在毫不知情的情況下權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯。
防止和打擊大股東“掏空”上市公司行為，需要標(biāo)本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司經(jīng)營管理和規(guī)范運(yùn)作水平，逐步強(qiáng)化其內(nèi)部監(jiān)督制衡機(jī)制；另一方面綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，強(qiáng)化外部監(jiān)督的整治作用。
（2）熱錢與房地產(chǎn)調(diào)控的后遺癥。
讓中地公司麻煩纏身陷入絕境的原因是對資金的饑渴卻借貸無門，在合作伊始就不得不受制于人，并在簽署的合同中留有模糊地帶，而由此引發(fā)的這場曠日持久的官司。
自從2005年7月央行啟動人民幣匯率形成機(jī)制改革。大量國外熱錢想方設(shè)法進(jìn)入中國，房地產(chǎn)則成為熱錢普遍進(jìn)入的領(lǐng)域。從中地地產(chǎn)的案例里我們看到了在國內(nèi)房企借貸無門的情況下，外國的熱錢發(fā)揮金融杠桿作用，撬動了規(guī)模更大的資金，享受高額回報，留下隨時會爆發(fā)的后遺癥。國外熱錢坐收漁翁之利的同時也影響了國家對房地產(chǎn)的調(diào)控效果。
（3）實體經(jīng)濟(jì)空心化的隱憂。
曾經(jīng)的水產(chǎn)股，如今卻讓中匯廣場占了它90%資產(chǎn)，深陷官司后，除此資產(chǎn)外ST昌魚處于沒有主業(yè)的狀態(tài)。近年來，上市公司為了追求高利潤，紛紛投身于高收益前景的“副業(yè)”。上市公司主業(yè)不濟(jì)副業(yè)來補(bǔ)的現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，房地產(chǎn)，股票，礦產(chǎn)和淘金等方式都被公司青睞。從長遠(yuǎn)來講，上市公司一窩蜂投入以錢生錢的行列，這背后的危險值得警惕。武昌魚荒廢了水產(chǎn)的主業(yè)投身地產(chǎn)更是將這股熱潮走向了一個極端。實體經(jīng)濟(jì)空心化帶給人們的或許是財富，但更多的是隱憂。
參考文獻(xiàn)
［1］白田田，王濤. ST昌魚陷資金泥潭，存退市風(fēng)險［N］.經(jīng)濟(jì)參考報，2010-8-25.
【關(guān)鍵詞】民事訴訟法修訂；糾紛解決方式；訴訟和非訴訟相結(jié)合
一、糾紛
（一）糾紛種類。常見糾紛有勞動合同糾紛、人格權(quán)糾紛、離婚糾紛、法定繼承權(quán)糾紛、所有權(quán)糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛、承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛、土地承包經(jīng)營權(quán)確認(rèn)糾紛、建設(shè)用地使用權(quán)糾紛、買賣合同糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛、保證合同糾紛、租賃合同糾紛、侵害商標(biāo)權(quán)糾紛、股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、責(zé)任保險合同糾紛、人身保險合同糾紛、機(jī)動車交通事故責(zé)任糾紛、醫(yī)療損害責(zé)任糾紛。
不常見糾紛有離婚財產(chǎn)糾紛、離婚后損害責(zé)任糾紛、婚姻無效糾紛、撤銷婚姻糾紛、夫妻財產(chǎn)約定糾紛、同居關(guān)系糾紛、撫養(yǎng)糾紛、贍養(yǎng)糾紛、收養(yǎng)關(guān)系糾紛、監(jiān)護(hù)權(quán)糾紛、探望權(quán)糾紛、不動產(chǎn)登記糾紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔(dān)保物權(quán)糾紛、占有保護(hù)糾紛、知識產(chǎn)權(quán)與競爭糾紛、海事海商糾紛。
（二）糾紛解決機(jī)制。1. 民事訴訟。民事訴訟是最傳統(tǒng)的糾紛解決機(jī)制之一。民事訴訟，主要指的是法人、公民以及其他的組織之間發(fā)生的因為財產(chǎn)或者人身權(quán)益關(guān)系提起的法律訴訟，由于我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種糾紛層出不窮，民事訴訟已經(jīng)不能滿足社會大眾的需要。2. 非訴訟程序（ADR）。廣義說一般認(rèn)為，ADR是指訴訟以外的其他各種解決糾紛方式的總稱。ADR的特殊性主要體現(xiàn)有兩方面：（1）從程序角度來看，使用ADR無需恪守嚴(yán)格的法院訴訟程序；（2）從實體角度來看，使用ADR未必要遵循既定的實體法。
二、把訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方式寫入民訴法的必要性
（一）法律對司法實踐之探索成果加以確認(rèn)的需要。由于案件分流和程序多元已經(jīng)成為本世紀(jì)以來司法改革的總體趨勢，所以把訴訟和非訴訟相結(jié)合能夠更好地解決復(fù)雜多樣的社會矛盾糾紛。
（二）具有積極意義的糾紛解決方式。改革開放過后，近年來我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷深入，造成了社會的層次化更加嚴(yán)重，因此社會問題出現(xiàn)了矛盾多元化，因此只有將這些社會的矛盾進(jìn)行妥善處理，才能夠為構(gòu)建一個和諧社會提供一個良性的社會環(huán)境。由于現(xiàn)存的社會矛盾之間出現(xiàn)的多元化，因此采取的解決措施也應(yīng)該是多種途徑，而不應(yīng)該是單一的訴訟，因為單一的訴訟不能夠解決多元化的訴訟問題。人們在訴訟的過程中其程序非常復(fù)雜，而且其裁判的結(jié)果往往是“一刀兩斷”的形式，其消耗成本很高，所以考慮到這個問題，人們在進(jìn)行訴訟的時候要從經(jīng)濟(jì)的角度考慮到經(jīng)濟(jì)訴訟，既能夠解決好糾紛，又能夠節(jié)約成本，這是需要公民們要明白對于一些不必要的訴訟的處理方法。
（三）將司法解釋與地方立法上升為法律探究。在當(dāng)前我國的法治條件下，如何建構(gòu)訴訟與非訴訟來解決糾紛不僅要得到社會的支持，而且還需要得到法律的認(rèn)可，目前為止我國仍然不具有具體的規(guī)范法律，因此只有現(xiàn)在地方進(jìn)行法律的嘗試，從地方立法開始試行。
三、民訴法之關(guān)于訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方法
（一）應(yīng)然定位。我國訴訟和非訴訟相結(jié)合的糾紛解決方法應(yīng)定位為：保障當(dāng)事人充分享有優(yōu)化司法權(quán)配置。
（二）內(nèi)容。1. 以委托調(diào)解解決糾紛。此制度主要是為了給訴訟人一個緩沖的機(jī)會，降低其訴訟的成本，主要是指在立案之前能夠?qū)?dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，當(dāng)法院收到口頭或者訴狀的時候這一程序就開始執(zhí)行，當(dāng)能夠進(jìn)行調(diào)解成功那么就將會公民的訴訟提供合理的訴訟方式。2. 以司法確認(rèn)確定其法律效力。通常情況下所說的司法確認(rèn)也被稱作是調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)，主要指的是在庭外達(dá)成調(diào)解，經(jīng)過協(xié)商的方式所達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行審查，并且要對其法律的效力進(jìn)行確認(rèn)。3. 通過調(diào)解前置解決糾紛。一般情況下所說的調(diào)解前置主要是指在法院獲得的前夕，由第三方出面對其產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解，使當(dāng)事人能夠在之前擁有以此協(xié)商調(diào)解的機(jī)會。
四、將訴訟和非訴訟相結(jié)合方式寫入民訴法需要研究的問題及建議
（一）所需研究問題。1. 司法確認(rèn)的程序及范圍探討。通常情況下所說的司法確認(rèn)不僅僅是法院對公民進(jìn)行調(diào)解協(xié)議時要對其進(jìn)行審查以確定其效力，而且還要求對人民法院對相應(yīng)的商事調(diào)解組織、行政機(jī)關(guān)以及行業(yè)調(diào)節(jié)組織能夠進(jìn)行相應(yīng)的非訴訟的協(xié)商調(diào)解的確認(rèn)。2. 案件范圍以及受調(diào)解主體的探究。所說的受托調(diào)解的主體，有著不同的規(guī)定，在相應(yīng)的法律規(guī)定下不盡相同，一方面在《民事調(diào)解規(guī)定》中所說的則是指“有關(guān)的單位以及個人”，另一方面在《健全糾紛解決機(jī)制意見》中給出的定義則是“相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)、公民調(diào)節(jié)組織或者是商事調(diào)解組織以及行業(yè)調(diào)解組織等”，因此在不同的法律規(guī)定之下所包含的受調(diào)解主體會出現(xiàn)很多的定義差異。
（二）建議。在第八章“調(diào)解”現(xiàn)有第八十五條中增加兩款：第一點(diǎn)，對于家庭婚姻糾紛的繼承權(quán)的問題，以及勞務(wù)合同的工資糾紛問題和工傷和意外事故的糾紛問題，這些都具有比較明確的損害糾紛賠償，都需要對其進(jìn)行調(diào)解，通過調(diào)解解決其權(quán)益的糾紛。第二點(diǎn)，在進(jìn)行訴訟之前首先為民事訴訟提供相應(yīng)的調(diào)解解決方案，以此來解決法院收到訴狀或者是在立案之前的糾紛，由相關(guān)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行民事的調(diào)解，但是不能夠達(dá)成調(diào)解的則執(zhí)行訴訟程序，進(jìn)行審理。
將現(xiàn)有第八十七條修改為：人民法院進(jìn)行調(diào)解，可以邀請有關(guān)單位和個人協(xié)助。被邀請的單位和個人，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院進(jìn)行調(diào)解。經(jīng)各方當(dāng)事人同意，人民法院可以委托人民調(diào)解組織或者相關(guān)機(jī)構(gòu)對案件進(jìn)行調(diào)解。
參考文獻(xiàn)
[1] 周榮靜.建立健全多元化糾紛解決機(jī)制研究——基于淮南市多元化糾紛解決機(jī)制調(diào)研的思考[J].淮南師范學(xué)院學(xué)報，2012，14（2）：28-31.
