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序論：在您撰寫房地產(chǎn)建筑工程時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：建筑工程；房地產(chǎn)；
中圖分類號：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中的安全隱患。鄯善縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，“十一五”期間，從“規(guī)范房地產(chǎn)市場”這一管理范疇放大到“建、管、服”并重的新領(lǐng)域，覆蓋到房地產(chǎn)行業(yè)方方面面的依法行政工作面，大大拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的法治視野。
1房地產(chǎn)建筑工程施工管理問題
1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識薄弱
目前，鄯善縣現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)13家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)7家，評估測繪企業(yè)3家。目前已建成一號、二號、三號、百麗、瑞昌、鴻雁、供銷、民康、新月、天馬、西州、鵬達(dá)、天山、國稅、電力、警苑、城鎮(zhèn)、水利、商貿(mào)中心、外貿(mào)、郵電、糧食局、縣醫(yī)院、工商、公路段、振興、興業(yè)、蝴蝶泉、新樓蘭、嘉禾園等30多個住宅小區(qū)。2011年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資6.28億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資1.81億元，比上年增長64.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為29.1%。2011年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積19.70萬平方米，比上年增長123.8%；房屋竣工面積10.46萬平方米，增長-64%，其中，住宅竣工面積10.27萬平方米，增長-61%。
但是當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發(fā)商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。
1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高
房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務(wù)合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對每一個施工操作和管理人員進(jìn)行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進(jìn)了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提升。只有通過一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實(shí)現(xiàn)對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對施工違規(guī)和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問題時難以及時進(jìn)行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。
2房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點(diǎn)
2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開發(fā)滿足使用群體對房地產(chǎn)性能的要求。
鄯善縣建設(shè)堅(jiān)持以人為本、量力而行、適度超前的指導(dǎo)思想，按照建設(shè)工業(yè)化、園林生態(tài)化城市的目標(biāo)，以實(shí)施城市亮化、美化、綠化、凈化工程為重點(diǎn)，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，依法管理，融合發(fā)展，多元建設(shè)，城市面貌發(fā)生了巨大變化。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，完善城市平面交通網(wǎng)絡(luò)；城市形象和品位得到提升，以城市道路綠化、公共綠地建設(shè)、庭院綠化為重點(diǎn)，加大城市綠化美化建設(shè)力度；鼓勵社會各界參與城市開發(fā)建設(shè)，按照誰投資、誰受益的原則，廣泛吸納社會資金用于城市建設(shè)；城鄉(xiāng)規(guī)劃管理水平提高。
2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點(diǎn)
（1）施工質(zhì)量管理
房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來說，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對比和檢測，要保證材料的質(zhì)量，堅(jiān)決抵制不合規(guī)的材料。材料采購?fù)瓿珊螅龊貌牧系谋９芎蛡}儲，防止保管不當(dāng)對材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場之后，要進(jìn)行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。
（2）施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過程中出現(xiàn)問題時，要及時進(jìn)行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實(shí)際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。
（3）施工安全管理
安全生產(chǎn)是施工過程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會對施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時會影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長自我保護(hù)意識，要對施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。
2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這一階段，也要加強(qiáng)管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)方主持，邀請規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門參與，同時，施工方和監(jiān)理方也是驗(yàn)收的重要主體。在驗(yàn)收過程中，要對房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時進(jìn)行返修，防止工程質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收階段是項(xiàng)目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個部分的質(zhì)量。
3結(jié)語
房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 于長杰. 房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)[J]. 內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2013（3）
1.粗放式成本管理
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有了不少進(jìn)步，但是還是有一些企業(yè)的成本管理理念停留在粗放式的狀態(tài)。粗放式成本管理有這樣幾個特點(diǎn)：第一個特點(diǎn)是成本管理工作粗糙，具體表現(xiàn)為對于工程成本的操縱工作過于簡單，沒有細(xì)化，沒有分工，停留在簡單的一站式管理狀態(tài)，一個包工頭把成本管理的活都攬下來，缺乏效率和質(zhì)量；第二個特點(diǎn)是管理中對于預(yù)算工作做得不到位，甚至沒有預(yù)算就直接投入工程，對于投資的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少資金，完全是盲目的；第三個特點(diǎn)是對于外界環(huán)境對施工成本的影響因素不考慮，這會導(dǎo)致一旦出現(xiàn)特殊情況，沒有及時的應(yīng)對措施；第四個特點(diǎn)是投標(biāo)過程中報(bào)價低，不講誠信，最后不能履行合約。這種粗放式的成本管理會造成嚴(yán)重的后果，這些企業(yè)勢必會被市場所淘汰，因?yàn)榭茖W(xué)的成本管理是大勢所趨，違背歷史只能被歷史淘汰。
2.精細(xì)化目標(biāo)成本管理
所謂精細(xì)化目標(biāo)成本管理，是對建筑工程目標(biāo)成本細(xì)致的分工，責(zé)任到部門，不同的部分都要負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作任務(wù)，將目標(biāo)成本任務(wù)分解就提高了效率，也避免了專斷。例如，一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本可分為多級科目，包括直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。其中直接成本費(fèi)用又包括土地開發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工、建筑安裝等各項(xiàng)費(fèi)用。以設(shè)計(jì)費(fèi)用為開發(fā)費(fèi)用中的一個科目，設(shè)計(jì)費(fèi)用還要細(xì)分為建筑設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等，而每個設(shè)計(jì)都對應(yīng)不同的設(shè)計(jì)資質(zhì)單位，會簽訂多個合同。事實(shí)上將整個建筑工程所有分部工程的費(fèi)用細(xì)分，利用目標(biāo)成本的管理手段把每個細(xì)化項(xiàng)目控制好，使項(xiàng)目總體發(fā)生的費(fèi)用在受控范圍內(nèi)。這種管理方法現(xiàn)在已經(jīng)被普遍采用，它操作便利，有利于整個工程成本的控制和節(jié)約，避免了浪費(fèi)，長期堅(jiān)持下去，可起到事半功倍的效果。
3.總體目標(biāo)成本管理
這種管理方法主要是控制工程整體的目標(biāo)成本，把成本管理的重點(diǎn)放在工程整體上，沒有在分部工程中下太大功夫，確保分部工程管理工作的靈活性和自主性，為他們提供發(fā)揮的空間。例如，某開發(fā)公司某個項(xiàng)目，拿地之初即設(shè)定目標(biāo)成本，后期因?yàn)槟承┨厥庖蛩匚纯紤]周全，致使項(xiàng)目總成本增加3000萬元，但是該筆費(fèi)用攤銷到每個單元項(xiàng)目的造價成本之中并不大，可通過設(shè)計(jì)選型、優(yōu)化配置進(jìn)行調(diào)整，確保整體目標(biāo)成本受控。現(xiàn)在，很多建筑企業(yè)也開始采用這種成本管理方法，并且取得了很好的效果。
二、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理的作用
這些目標(biāo)成本管理在實(shí)際的工作中有著不可替代的作用，所以我們才要對此進(jìn)行研究，主要體現(xiàn)在三個方面。一是嚴(yán)格企業(yè)成本控制。企業(yè)的成本控制是一項(xiàng)非常重要的工作，在建筑工程施工期間，如果能夠做好對成本的控制工作，就能節(jié)約一大部分資金，減小成本，最終提高經(jīng)濟(jì)效益，這也是建筑施工所追求的最終目的。目標(biāo)成本管理可以全面實(shí)現(xiàn)對工程各項(xiàng)成本的控制，從源頭上杜絕了浪費(fèi)。二是完善企業(yè)管理體制。一個好的企業(yè)必然有好的企業(yè)管理體制，一個企業(yè)要想成為優(yōu)秀的企業(yè)就要完善科學(xué)的管理體制，目標(biāo)成本管理正是科學(xué)管理體制的體現(xiàn)。三是健全企業(yè)監(jiān)督機(jī)制。資金的運(yùn)用一定要做好監(jiān)督工作，尤其是成本投入，因?yàn)樵谶@個部分的花費(fèi)較大，如果缺乏監(jiān)督就會導(dǎo)致腐敗，資金流入私人錢包。目標(biāo)成本管理工作就是監(jiān)督的一個方面，把成本管理任務(wù)分配到各個部門，形成部門之間相互監(jiān)督的機(jī)制。
三、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理體系
目標(biāo)成本管理體系的建立首先是制定企業(yè)目標(biāo)成本管理體系模板。房地產(chǎn)企業(yè)需要確定開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本科目；建筑企業(yè)需要確定承接項(xiàng)目的目標(biāo)成本科目，根據(jù)目標(biāo)成本管理體系進(jìn)行細(xì)化分解、逐步測算，以確保企業(yè)成本管理良性發(fā)展。目標(biāo)成本管理體系中科目的設(shè)置既要相對固定，又可適當(dāng)延伸擴(kuò)展，以增強(qiáng)目標(biāo)成本管理體系在本企業(yè)的適用性。在完成前面一系列工作以后，目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來源確定也很重要，數(shù)據(jù)來源要依賴以下要素：一是企業(yè)內(nèi)部多年管理工作總結(jié)和累積的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都有參考價值；二是現(xiàn)階段市場的總體價格水平也是很重要的參考方向；三是區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，要和區(qū)域的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
四、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理要點(diǎn)
目標(biāo)成本管理的最終目的就是要對施工成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本，這種管理只有貫穿到施工全過程才能起到應(yīng)有的作用。
1.目標(biāo)成本的制定要點(diǎn)
項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)中目標(biāo)成本的制定至關(guān)重要，我們以目標(biāo)成本制定在房地產(chǎn)開發(fā)中各階段的運(yùn)用情況為例，將房地產(chǎn)開發(fā)分為投資測算、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和竣工結(jié)算五大環(huán)節(jié)。（1）第一個階段是投資預(yù)算階段，在這個階段房地產(chǎn)項(xiàng)目還處在一個只有設(shè)計(jì)方案的初步階段，預(yù)算工作人員可參考的資料比較少，所以這個階段的預(yù)算比較困難，準(zhǔn)確性不足，所以在這個階段的投資預(yù)算要堅(jiān)持一個原則——成本預(yù)算高出市場水平百分之五到十。這是預(yù)算工作人員在沒有足夠數(shù)據(jù)參考的情況下的一個保守做法，為了避免施工后期成本不夠繼續(xù)追加的繁瑣，所以在最初就多預(yù)算一部分。（2）進(jìn)入獲取土地階段以后，我們對于工程又有了進(jìn)一步的了解，這時候我們可以對上一個階段制定的目標(biāo)成本進(jìn)行一定的修正，根據(jù)掌握的更多的資料來完善，一般情況下，在這個階段的目標(biāo)成本都會比較高，這是為后續(xù)施工提供充足的資金保障。（3）接下來到了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在這個階段，又會有新的變化，我們要根據(jù)在獲取土地階段完善的第一版本的目標(biāo)成本進(jìn)行這個階段的設(shè)計(jì)工作，這時要體現(xiàn)出節(jié)約原則，不同的用料、不同部分的施工都要進(jìn)行限額，不能再超額預(yù)算了，因?yàn)檫@個時候我們可以掌握的數(shù)據(jù)足夠多了，可以很具體地設(shè)計(jì)目標(biāo)成本。（4）工程施工階段目標(biāo)成本制定根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工圖預(yù)算。預(yù)算成本必須和第一版目標(biāo)成本進(jìn)行對照，要求是不能突破，確實(shí)因某項(xiàng)情況發(fā)生了現(xiàn)場實(shí)際預(yù)算突破第一測算指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況協(xié)調(diào)或進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，對目標(biāo)成本的分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行修訂，確?？傮w目標(biāo)成本清晰。這就是目標(biāo)成本制定后的動態(tài)成本管控，能確保隨時隨地目標(biāo)成本清晰，確?？傮w目標(biāo)成本受控。（5）在竣工結(jié)算階段，我們要堅(jiān)持的一個原則就是所有的成本都要詳細(xì)檢查，不要有遺漏，這個階段主要的任務(wù)就是查漏補(bǔ)缺，這個階段形成的目標(biāo)成本就是最終的目標(biāo)成本，不能再更改。
2.動態(tài)目標(biāo)成本管理要點(diǎn)
這是目前目標(biāo)成本管理中最重要的一點(diǎn)，因?yàn)槟繕?biāo)成本盡管制定出來了，但是工程的進(jìn)展基本不可能一直按照預(yù)算，肯定會出現(xiàn)預(yù)估不足或預(yù)估過量的問題，這時候動態(tài)目標(biāo)成本管理就要開始發(fā)揮作用，在管理過程中不同階段的成本修訂工作很關(guān)鍵，要保證嚴(yán)密性，杜絕隨意性，一定階段要進(jìn)行一次動態(tài)成本回報(bào)。
3.目標(biāo)成本分級分類管理
所有的目標(biāo)成本都要分級分類管理，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)和建筑工程目標(biāo)成本管理的精髓，分工才能更好的實(shí)現(xiàn)合作。總的目標(biāo)成本管理由集團(tuán)總部確定，制定出宏觀上的指導(dǎo)性方案；各項(xiàng)目公司根據(jù)總部的精神，制定各自的具體執(zhí)行方案，落實(shí)細(xì)節(jié)。有的時候一個大的企業(yè)會承包多個項(xiàng)目，這時候集團(tuán)總部就要制定總的目標(biāo)成本管理方案，體現(xiàn)總體精神；各分部制定各自承包項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理方案，保證落實(shí)。對于目標(biāo)成本的動態(tài)增加也同理，例如超過50萬元的總體目標(biāo)成本增加需要總經(jīng)理特批，其余的下級安排，累計(jì)金額達(dá)到某限額需及時上報(bào)。對于所有可能要進(jìn)行修正的問題都要首先查明原因，然后進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，做好監(jiān)督，分級的最終目的就是要保證管理方案最后執(zhí)行的嚴(yán)密性，不能私自、隨意更改方案，要在充分完善的調(diào)查以后，出具問題調(diào)查報(bào)告上報(bào)經(jīng)過審批，才能更改方案。
五、結(jié)語
[關(guān)鍵詞]建筑工程；成本控制；質(zhì)量控制；過程控制
1.引言
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其主要目標(biāo)就是如何高效高質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工，因此作為開發(fā)商管理人員就必須負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本控制、工程進(jìn)度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項(xiàng)目管理工作，對所負(fù)責(zé)的工程項(xiàng)目，有效地執(zhí)行其預(yù)定的工期、質(zhì)量、安全、成本等實(shí)施計(jì)劃。在項(xiàng)目管理中通過組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對各生產(chǎn)施工要素采取全過程的動態(tài)管理。這需要管理人員在工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等工作。現(xiàn)結(jié)合筆者實(shí)踐，探討作為開發(fā)商管理人員如何在項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)有效管理。
2.現(xiàn)場質(zhì)量管理
作為開發(fā)商管理人員，必須對施工現(xiàn)場所進(jìn)行的與質(zhì)量有關(guān)的活動進(jìn)行觀察、監(jiān)督與檢查，核心是檢查現(xiàn)場的施工工作是否按已批準(zhǔn)的程序進(jìn)行。在施工現(xiàn)場所采取的質(zhì)量檢查活動是隨機(jī)的，在無特殊原因，原則上應(yīng)當(dāng)每天都要進(jìn)行。
加強(qiáng)技術(shù)管理，認(rèn)真貫徹規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)管理制度，建立崗位責(zé)任制，熟悉施工圖紙及有關(guān)技術(shù)要求，做好技術(shù)交底工作。實(shí)行目標(biāo)管理，進(jìn)行目標(biāo)分解，按單位工程及分部分項(xiàng)工程落實(shí)到責(zé)任部門和人員。從項(xiàng)目的各部門到班組，層層落實(shí)，明確責(zé)任，制定措施，從上到下層層開展，使全體職工在生產(chǎn)的過程中用從嚴(yán)求實(shí)的工作質(zhì)量、用精心操作的工序質(zhì)量，一步一個腳印地去實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。積極開展質(zhì)量管理（QC）小組的活動，工人、技術(shù)人員、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)“三結(jié)合”，針對技術(shù)質(zhì)量關(guān)鍵組織攻關(guān)，積極做好QC成果的推廣應(yīng)用工作。
2.1材料質(zhì)量管控。根據(jù)工程物資的類別和要求，了解市場信息，初步確定供應(yīng)商名單，組織有關(guān)人員對報(bào)選供應(yīng)商進(jìn)行考察，分析比較考察結(jié)果，確定滿足要求的合格供應(yīng)商；根據(jù)工程需要編制月物資需用計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目總工審批后交項(xiàng)目材料采購員，物資需用計(jì)劃中需注明工程名稱產(chǎn)品、型號規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求、需用時間等；
2.2施工過程中的質(zhì)量控制。加強(qiáng)施工工藝管理，保證工藝過程的先進(jìn)、合理和相對穩(wěn)定，以減少和預(yù)防質(zhì)量事故、次品的發(fā)生。堅(jiān)持質(zhì)量檢查與驗(yàn)收制度，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進(jìn)入下道工序施工，對于質(zhì)量容易波動，容易產(chǎn)生質(zhì)量通病或?qū)こ藤|(zhì)量影響比較大的部位和環(huán)節(jié)加強(qiáng)預(yù)檢、中間檢和技術(shù)復(fù)核工作，以保證工程質(zhì)量。對隱蔽工程做好隱、預(yù)檢記錄、專業(yè)質(zhì)檢員作好復(fù)檢工作，再請業(yè)主代表、監(jiān)理代表、質(zhì)檢站驗(yàn)收。做好各工序的成品保護(hù)工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護(hù)者，后續(xù)工序不得以任何借口損壞前一道工序的產(chǎn)品。
混凝土、砂漿、防水材料的配合比應(yīng)符合要求，由試驗(yàn)室先進(jìn)行試配，經(jīng)試驗(yàn)合格后方可使用。混凝土在澆筑過程中必須認(rèn)真檢查其組成材料的質(zhì)量和用量、拌制點(diǎn)及澆筑點(diǎn)的坍落度以及攪拌時間，并按規(guī)范留置試塊。及時準(zhǔn)確地收集質(zhì)量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個工程積累原始準(zhǔn)確的質(zhì)量檔案，各類資料的整理與施工進(jìn)度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進(jìn)場檢驗(yàn)到使用于建（構(gòu)）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄。
2.3產(chǎn)品驗(yàn)收管控。開發(fā)商管理人員在產(chǎn)品的驗(yàn)收控制中，著重抓二個層面的驗(yàn)收：1）承包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗(yàn)三級驗(yàn)收制度。在這個層面上，主要是依靠抓承包單位的管理去實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化工序報(bào)驗(yàn)制度與手序，對一次報(bào)驗(yàn)不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進(jìn)入驗(yàn)收程序。2）對工程部的驗(yàn)收。針對不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗(yàn)收方式方法，在主體施工階段，進(jìn)行的主要是工序驗(yàn)收，這部分直接關(guān)系到產(chǎn)品的適用功能。如確保建筑產(chǎn)品的觀感質(zhì)量，幾何尺寸準(zhǔn)確，外形美觀，混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)實(shí)外光、棱角平直、埋件正確、接頭平整，標(biāo)號和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求。屋面、溝坑無滲漏且排水暢通。墻面平整、色澤均勻、線條平直、陰陽角方正、垂直。地面平整、無裂紋、無積水、蓋板平穩(wěn)、周邊順直。土建主要項(xiàng)目內(nèi)在質(zhì)量控制良好；地基處理質(zhì)量可靠、沉降觀測值準(zhǔn)確且在允許范圍內(nèi)。鋼筋材質(zhì)及焊接進(jìn)行全過程跟蹤管理，各驗(yàn)收批焊接檢驗(yàn)一次合格率大于96%。對混凝土進(jìn)行全過程質(zhì)量控制，各檢驗(yàn)批混凝土強(qiáng)度評定合格率達(dá)到100%。
3.工期保證管理措施
3.1從管理制度上管理。落實(shí)崗位責(zé)任制，明確從項(xiàng)目經(jīng)理到各級管理人員工作的職責(zé)，相互協(xié)商，防止打亂仗。加強(qiáng)技術(shù)交底和技術(shù)責(zé)任制。全部施工工序由相關(guān)技術(shù)人員組織技術(shù)交底，施工過程中由技術(shù)員、質(zhì)安員、工長認(rèn)真復(fù)核，尤其對測量定位、原材料質(zhì)量、配合比要嚴(yán)格把關(guān)，做好隱蔽驗(yàn)收。加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)工作，全體進(jìn)場人員均應(yīng)接受進(jìn)場教育和必要的培訓(xùn)工作，每個員工都能熟練操作，提高工效。嚴(yán)格獎罰制度，施工中以分部分項(xiàng)控制點(diǎn)實(shí)施獎罰，以提高員工積極性。建立領(lǐng)導(dǎo)值班制度，以適應(yīng)工地快節(jié)奏、滿荷載、日夜均衡作業(yè)的要求。
3.2從施工組織上管理。均衡組織施工，加強(qiáng)各個隊(duì)伍間的組織協(xié)調(diào)工作，同時盡可能使多數(shù)工序提前，見縫插針的進(jìn)行，以加快施工進(jìn)度。加強(qiáng)計(jì)劃和調(diào)度，計(jì)劃設(shè)月計(jì)劃、旬計(jì)劃、周、日作業(yè)計(jì)劃，堅(jiān)持每天生產(chǎn)調(diào)度，從人力、資金、物質(zhì)上充分保證。根據(jù)工程特點(diǎn)科學(xué)合理的實(shí)施分段流水作業(yè)，適當(dāng)組織交叉作業(yè)，以爭取工期，為后續(xù)工序提供工作面。做好機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)工作，使之保持完好狀態(tài)，防止施工時出現(xiàn)故障。做好資金平衡工作，保證工程順利進(jìn)行。
3.3從技術(shù)措施上管理。編制好施工組織設(shè)計(jì)，做好技術(shù)準(zhǔn)備工作；認(rèn)真學(xué)習(xí)圖紙，做好圖紙會審。施工中隨時和設(shè)計(jì)單位取得聯(lián)系解決圖紙問題。科學(xué)合理地提出修改圖紙建議，提高工效，保證質(zhì)量。大力推廣采用新技術(shù)、新材料、新工藝、從技術(shù)措施上保證施工工期的提前。
4.施工安全管理
（1）安全檢查管理制度。通過結(jié)合工程實(shí)踐，作為專職安全管理員，要隨時檢查以下內(nèi)容：班組人員防護(hù)用品是否完好及正確使用，作業(yè)環(huán)境是否安全，機(jī)械設(shè)備的保險裝備是否完好，安全措施是否落實(shí)。每天檢查安全隱患、違章指揮、違章作業(yè)的情況一旦發(fā)現(xiàn)及時發(fā)出整改通知，限期整改。分公司里每月定期進(jìn)行安全檢查，檢查安全防護(hù)措施，各種違章制度執(zhí)行情況、安全措施等。
（2）安全管理。安全負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人定期或不定期召開由管理人員參加的安全生產(chǎn)會議，以便于研究安全生產(chǎn)對策，確定各項(xiàng)措施執(zhí)行人，處理安全事故，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件。班組每天晚上定期召開安全總結(jié)會議，對當(dāng)天生產(chǎn)活動進(jìn)行總結(jié)，針對不安全因素，發(fā)動群眾，提出整改意見，防患于未然，學(xué)習(xí)有關(guān)的安全生產(chǎn)文件等。
5.結(jié)語
實(shí)踐表明，作為開發(fā)商管理人員應(yīng)當(dāng)全面調(diào)度公司的人、財(cái)、物，嚴(yán)格按照質(zhì)量安保體系運(yùn)行。精心組織、科學(xué)管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)定目標(biāo)。如何優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是開發(fā)商管理人員的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理；問題；要點(diǎn)
中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中的安全隱患。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問題，這些問題嚴(yán)重阻礙建筑工程的施工質(zhì)量，同時影響工程建筑效益水平的發(fā)揮。由此，本文根據(jù)房地產(chǎn)建筑工程的相關(guān)問題進(jìn)行分析，并提出施工管理要點(diǎn)，以供參考。
1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理問題
1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識薄弱
當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發(fā)商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。而在施工中要做到將項(xiàng)目施工責(zé)任落實(shí)到施工的每一個最小的單位，將每一個人的安全和安全管理部門以及整個施工單位掛鉤，這就使得整個項(xiàng)目工程中形成了安全和效益并進(jìn)的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據(jù)施工工作內(nèi)容從企業(yè)的施工部門和政府的監(jiān)管部門進(jìn)行較為全面的安全，做到每個施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過程中要杜絕各類施工工種的無證上崗，一旦發(fā)現(xiàn)在施工過程中出現(xiàn)無證上崗的情況時，施工管理的部門應(yīng)該受到處罰，如果因?yàn)檫@種情況造成了安全事故和經(jīng)濟(jì)損失，施工項(xiàng)目管理經(jīng)理需要對生產(chǎn)過程中的全部損失承擔(dān)責(zé)任。只有提高對建筑施工要點(diǎn)的認(rèn)識程度，才能真正從整體上提高我國建筑行業(yè)的整體發(fā)展質(zhì)量。
1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高
房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務(wù)合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對每一個施工操作和管理人員進(jìn)行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進(jìn)了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提升。只有通過一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實(shí)現(xiàn)對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對施工違規(guī)和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問題時難以及時進(jìn)行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。
2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點(diǎn)
在工程建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工工程的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。
2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開發(fā)滿足使用群體對房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計(jì)水平，要堅(jiān)持發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀大方的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)好圖紙之后，要進(jìn)行圖紙會審工作，從而保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實(shí)施效果。圖紙審核完之后，要進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計(jì)人員要把設(shè)計(jì)理念與施工人員進(jìn)行溝通，技術(shù)人員要對施工人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。
2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)施工階段，施工管理包括施工質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理和施工安全管理等環(huán)節(jié)。這一階段是房地產(chǎn)建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關(guān)系到工程建筑的建設(shè)水平，由此需要根據(jù)施工管理的要求進(jìn)行施工的全程監(jiān)督。
（1）施工質(zhì)量管理
房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來說，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對比和檢測，要保證材料的質(zhì)量，堅(jiān)決抵制不合規(guī)的材料。材料采購?fù)瓿珊?，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當(dāng)對材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場之后，要進(jìn)行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。
（2）施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過程中出現(xiàn)問題時，要及時進(jìn)行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實(shí)際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。
（3）施工安全管理
安全生產(chǎn)是施工過程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會對施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時會影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長自我保護(hù)意識，要對施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。
2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這一階段，也要加強(qiáng)管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)方主持，邀請規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門參與，同時，施工方和監(jiān)理方也是驗(yàn)收的重要主體。在驗(yàn)收過程中，要對房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時進(jìn)行返修，防止工程質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收階段是項(xiàng)目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個部分的質(zhì)量。
3 結(jié)語
當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目逐漸增多，人們對房地產(chǎn)的開發(fā)水平也更為關(guān)注。在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過程中，注意技術(shù)的管理同時提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對于控制施工的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講房地產(chǎn)建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑工程;施工管理
中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、房地產(chǎn)建筑工程施工管理問題
1、建筑施工技術(shù)質(zhì)量管理的問題
隨著我國城市現(xiàn)代化的發(fā)展，現(xiàn)在的建筑大都有向高層建筑發(fā)展趨勢，這就給房地產(chǎn)建筑施工管理帶來更大的挑戰(zhàn)，高層建筑的現(xiàn)代建筑跨越很多領(lǐng)域、涉及面廣、技術(shù)要求高，房地產(chǎn)建筑工程施工中各施工專業(yè)之間的矛盾和沖突，在這種情況下，我國房地產(chǎn)建筑工程施工管理就出現(xiàn)了一些問題：一是施工企業(yè)一些施工技術(shù)難以跟上時展的需要，無法及時掌握各種更新?lián)Q代建筑施工技術(shù)；二是現(xiàn)代建筑施工管理的技術(shù)含量不斷增加，智能化、低碳化、個性化的要求，提高了管理難度；三是，各施工專業(yè)之間能否有效地配合在選擇前期施工技術(shù)方案時，往往被忽略，導(dǎo)致成本增加，工程出現(xiàn)返工現(xiàn)象。
2、建筑施工安全方面管理的問題
房地產(chǎn)建筑施工屬于高危行業(yè)，建筑施工安全是確保建筑工程質(zhì)量的根本前提，諸多不確定的因素影響建筑施工的安全，雖然當(dāng)前很多建筑施工企業(yè)都打出了“安全第一”的口號，但是不管是在施工人員的安全知識培訓(xùn)方面，還是在安全管理人員方面，一些建筑施工企業(yè)為節(jié)省成本，沒有真正把“安全第一” 落到實(shí)處。同時國從事建筑行業(yè)的人員大都是來自農(nóng)村的農(nóng)民工，缺乏安全意識。
3、建筑施工進(jìn)度管理方面存在的問題
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)一味的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，在施工管理過程中趕進(jìn)度、追工期，往往為了趕進(jìn)度而忽略了工程的質(zhì)量，一旦過分的注重進(jìn)度，就很難做好建筑工程施工質(zhì)量和安全的管理，在形成大量返工的同時給建筑工程留下了巨大的安全隱患，不僅提升了造價，還影響力工程進(jìn)度，給其帶來的可謂得不償失，在業(yè)主方面正常交付工程也存在巨大的障礙。
4、建筑施工進(jìn)度管理方面存在的問題
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)在施工管理過程中趕進(jìn)度、追工期，一味的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，往往為了趕進(jìn)度而忽略了工程的質(zhì)量，在形追求速度的同時給建筑工程留下了巨大的安全隱患，很難做好建筑工程施工質(zhì)量和安全的管理，形成了大量返工，不僅提升了造價，而且在業(yè)主方面正常交付工程也存在巨大的障礙。
二、針對建筑工程的施工管理的創(chuàng)新對策
1、管理模式的調(diào)整
在建筑企業(yè)內(nèi)，經(jīng)營方面存在的幾個特點(diǎn)就是流動性較強(qiáng)、具備階段性、季節(jié)性以及生產(chǎn)能力在負(fù)荷上的不均衡，建設(shè)產(chǎn)品的特點(diǎn)對于管理模式來說就會起到?jīng)Q定性的作用。在國外出現(xiàn)的很多比較先進(jìn)的管理模式都是值得我國去借鑒的，還應(yīng)該結(jié)合我國自己企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來對工程項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整之后的管理模式方面應(yīng)該具備以下幾個特點(diǎn)：首先就是在生產(chǎn)力方面一定要具備彈性，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一定要具備剛性，要可以接近市場；施工管理與施工的作業(yè)是不可以相提并論的；最后就是在對項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行建立的時候，就要做到從實(shí)際出發(fā)，并且很好的控制這個過程。比如說在進(jìn)度的管理方面，就可以通過認(rèn)真編制進(jìn)度計(jì)劃來進(jìn)行有效的控制，可以更為充分的對工程量進(jìn)行管理和控制；其次就是確定計(jì)劃工期；還可以通過對工作進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)控來進(jìn)行監(jiān)督。最后就是要盡量的減少趕工期的現(xiàn)象。進(jìn)度的具體計(jì)劃一旦確定了，就應(yīng)該嚴(yán)格的按照計(jì)劃來進(jìn)行，原則上我們并不提倡趕工期。進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該是在施工單位得到的最大的資源的基礎(chǔ)上來合理編制的。所以趕工期就會造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)該盡一切可能在工期內(nèi)結(jié)束。
2、房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理
在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開發(fā)滿足使用群體對房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計(jì)水平，要堅(jiān)持發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀大方的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)好圖紙之后，要進(jìn)行圖紙會審工作，從而保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實(shí)施效果。圖紙審核完之后，要進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計(jì)人員要把設(shè)計(jì)理念與施工人員進(jìn)行溝通，技術(shù)人員要對施工人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。
3、觀念的調(diào)整
我國目前的總體狀況就是已經(jīng)從之前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代進(jìn)步到了市場經(jīng)濟(jì)時代。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下面，我國企業(yè)生產(chǎn)的主要目的就是可以從上到下完成任務(wù)，然后達(dá)到國家下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在市場經(jīng)濟(jì)體制之下，這種情況就會發(fā)生根本性的變化，也就是說把之前在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下存在的很多舊觀念改變，把那種將產(chǎn)值看作是重要的做法改成將利潤看作是企業(yè)的重點(diǎn)來抓。對于企業(yè)來說，其經(jīng)營觀念對于企業(yè)來說有不可替代的作用，所以經(jīng)營觀念要具有科學(xué)性以及新的形式等，要可以適應(yīng)目前的社會形式等。
4、調(diào)整組織結(jié)構(gòu)
之前我國建筑行業(yè)內(nèi)最為廣泛使用的機(jī)制就是直線職能機(jī)制等，但是這種機(jī)制對于其他行業(yè)來說比較適合，但是對于建筑企業(yè)來說就比較無法使用，所以就應(yīng)該根據(jù)我國建筑行業(yè)自身的特點(diǎn)來建立自己的組織體系：第一就是要讓企業(yè)的管理符合剛性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原則，在總公司與業(yè)主之間的關(guān)系可以是一種非常直接的關(guān)系，并且在跨地區(qū)的情況下也可以讓總公司直接進(jìn)行經(jīng)營。其次就是要貼近市場。因?yàn)橹挥锌偝邪滩趴梢栽诳绲貐^(qū)的情況下進(jìn)行經(jīng)營。
5、房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理
1）施工質(zhì)量管理
房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來說，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對比和檢測，要保證材料的質(zhì)量，堅(jiān)決抵制不合規(guī)的材料。材料采購?fù)瓿珊?，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當(dāng)對材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場之后，要進(jìn)行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。
2）施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)建筑工程施工過程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過程中出現(xiàn)問題時，要及時進(jìn)行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實(shí)際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。
3）施工安全管理
安全生產(chǎn)是施工過程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會對施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時會影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長自我保護(hù)意識，要對施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。
6、在竣工階段以及竣工之后的技術(shù)管理
首先就是在竣工階段的技術(shù)管理，要借用一定的技術(shù)手段以及方法來對施工中的分項(xiàng)工程以及分部工程等進(jìn)行審批，然后再跟測得的結(jié)果以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之間進(jìn)行比照，對于產(chǎn)品的合格與否得出判斷。凡是符合了有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的就是合格工程，在檢查后給予通過，那些不符合規(guī)定的在檢查后給予修補(bǔ)等。其次就是竣工之后的技術(shù)管理。很多企業(yè)以及部門都不太重視在竣工之后的這個技術(shù)管理工作的程序。在一個工程竣工之后，項(xiàng)目部門得到的成功的管理經(jīng)驗(yàn)或者教訓(xùn)就沒有及時的保留下來，最重要的技術(shù)數(shù)據(jù)以及管理資料等也沒系統(tǒng)的進(jìn)行存檔等。對于那些在施工過程中的經(jīng)驗(yàn)以及資料等我們應(yīng)該及時的進(jìn)行總結(jié)和整理，比如多技術(shù)檔案資料進(jìn)行歸檔，其他的技術(shù)管理資料進(jìn)行系統(tǒng)的整理等，如果在施工中在一些方面取得了較大的技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新，就應(yīng)該給予系統(tǒng)的總結(jié)和整理。
結(jié)束語：建筑工程在施工方面的管理工作具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，涉及到的企業(yè)部門以及工作人員也是較多的。所以就應(yīng)該更加注意在各個部門以及工作人員之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和聯(lián)系，通過一個團(tuán)隊(duì)的合作來共同完成，讓工程的管理可以有更多的技術(shù)和管理保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]周立.淺論工程項(xiàng)目質(zhì)量管理[J].硅谷,2011(02)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑工程施工管理；措施
Abstract: the real estate development in the process of construction engineering construction quality control management on analysis, the countermeasures put forward the construction management of ascension effective measures, and to promote real estate development successfully completed play an active utility.
Keywords: real estate; Construction project construction management; measures
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
0引言
房地產(chǎn)工程建設(shè)，異于科學(xué)實(shí)驗(yàn)，嚴(yán)禁不合格、失敗品，而建筑工程施工管理工作，就是為了“工程建設(shè)質(zhì)量”達(dá)標(biāo)的“現(xiàn)場質(zhì)量管理”，其反映設(shè)計(jì)要求實(shí)現(xiàn)指定質(zhì)量等級，將抽像設(shè)計(jì)要求與復(fù)雜的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等實(shí)物化與具體化，建筑工程質(zhì)量的好壞，將影響建筑物的“驗(yàn)收與使用”以及整個工程的“工期”、“質(zhì)量”、“投資”與“預(yù)期”效果，直接牽連房地產(chǎn)開發(fā)的“社會、經(jīng)濟(jì)”效益。由此可見，建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵。
1 提升施工技術(shù)管理者業(yè)務(wù)水平
提升施工技術(shù)管理水平，需努力增強(qiáng)了解自然與改造自然的能力。對建筑工程各系統(tǒng)的“設(shè)計(jì)”、“內(nèi)容”、“施工規(guī)范”與相關(guān)的主管部門一些正式或非正式的規(guī)定要有充分了解，熟悉建筑相關(guān)專業(yè)的施工規(guī)范及設(shè)計(jì)，提升建筑結(jié)構(gòu)、水電氣有關(guān)專業(yè)知識，具備工程招投標(biāo)、概預(yù)算、工種配合、工序銜接等的協(xié)調(diào)關(guān)系業(yè)務(wù)知識與能力，要有高度的責(zé)任心與團(tuán)隊(duì)合作精神，增進(jìn)“發(fā)現(xiàn)、分析、解決”問題的能力，對建筑工程質(zhì)量上的一些通病，需提前做好準(zhǔn)備，預(yù)見性地杜絕及處理施工中的問題，提升建筑、設(shè)備、管道等交叉施工能力，細(xì)致詳盡地做好建筑工程質(zhì)量、技術(shù)、簽證、安全、進(jìn)度等管理工作，推動房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。
2 加強(qiáng)質(zhì)量管理
①對施工作業(yè)里每道工序，若現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。采用“實(shí)測實(shí)量”與“整體觀感”結(jié)合的檢查模式，已然成型的成品，責(zé)令施工者“推倒重來”。②召集現(xiàn)場管理者，對施工過程中普遍存有的問題展開指證，對工程施工工人嚴(yán)格展開工序技術(shù)交底，對發(fā)現(xiàn)的錯誤，及時糾正。③擬定質(zhì)量控制書，對施工中可能或已經(jīng)發(fā)生的“質(zhì)量問題”展開詳盡說明，提出對策，責(zé)令項(xiàng)目部進(jìn)行限時整改。并且，質(zhì)量管理“模式與手段”還需依工程性質(zhì)與特征選擇不同的變化，可務(wù)必遵循“國家規(guī)范”與新的“驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)”。管理者需主動和“業(yè)主、企業(yè)”自檢體系緊密配合，一同管理。④對施工過程與工序進(jìn)行全面控制。嚴(yán)格依施工工藝進(jìn)行施工。對工程質(zhì)量的“關(guān)鍵點(diǎn)”、“關(guān)鍵部門”及“重要影響因素”需創(chuàng)立質(zhì)量控制點(diǎn)，同時設(shè)置專人負(fù)責(zé)。⑤本著“以防為主”的原則，嚴(yán)格把守“分步分項(xiàng)”工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。
比如，某地的一些商住樓建筑時，因?yàn)橘|(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，倒致存有“水泥砂漿標(biāo)號不足”、外墻“涂料不佳”材料質(zhì)量等問題，致使外墻滲漏嚴(yán)重，無法通過驗(yàn)收，經(jīng)多次整改，損失慘重。因此，加強(qiáng)質(zhì)量管理，是規(guī)避損失的最佳措施。
3 加強(qiáng)進(jìn)度管理
3.1 加強(qiáng)施工進(jìn)度管理
施工進(jìn)度控制，其為周期性的“循環(huán)活動”，需遵循PDCA的管理要點(diǎn)，進(jìn)行“計(jì)劃編制”、“計(jì)劃執(zhí)行”、“檢查執(zhí)行”的結(jié)果與分析的偏差作用因素、采取糾正手段。接著進(jìn)入下個循環(huán)。實(shí)際施工中需采取網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)展開進(jìn)度調(diào)整及控制。對實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度存在的差異，需通過領(lǐng)導(dǎo)同意展開調(diào)整及補(bǔ)充。
3.2 保障施工進(jìn)度的手段
①組織措施。對項(xiàng)目經(jīng)理部的“各級管理者”們的“分工”、“職能”及“任務(wù)”進(jìn)行落實(shí)；展開項(xiàng)目分解，確定“各部分”、“各階段”的進(jìn)度調(diào)控目標(biāo)；擬定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作規(guī)章，定期展開調(diào)度會議；完善進(jìn)度記錄及報(bào)告體制；對員工展開充分的思想工作。公開每條獎罰條例，對各“分包單位”與“項(xiàng)目部”的成員，施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人務(wù)必有權(quán)展開授權(quán)范圍里的利益分配。對工程款能拖欠，可施工中的“獎與罰”務(wù)必及時兌現(xiàn)。比如，某地房地產(chǎn)開發(fā)居住小區(qū)樓盤時，由于應(yīng)獎勵的未進(jìn)行及時獎勵、該罰的未及時懲治，令工人施工時積極性不足、怠工導(dǎo)致工期延誤。②技術(shù)措施。對工程“設(shè)計(jì)圖紙”與“技術(shù)規(guī)范”展開仔細(xì)研究，依施工中的變化，及時進(jìn)行“進(jìn)度計(jì)劃”調(diào)整。對設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)的“疑點(diǎn)及問題”需立即以書面形式對“設(shè)計(jì)單位與領(lǐng)導(dǎo)”反映，要求澄清。③合同措施。對崗位責(zé)任書內(nèi)的義務(wù)需認(rèn)真履行；務(wù)必經(jīng)常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時溝通；對工程進(jìn)度時間上的影響，需展開詳細(xì)記錄，及時展開交涉及提出索賠。④經(jīng)濟(jì)措施。擬定“供貨、分包”商的獎懲手段，且確?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人“執(zhí)行力度”。 向領(lǐng)導(dǎo)及時報(bào)告報(bào)告階段進(jìn)度并申請撥付進(jìn)度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動關(guān)鍵工作依計(jì)劃順利完成?？刂瞥杀?，做好財(cái)務(wù)管理，對“流動資金的需求”做好預(yù)算，對資金展開合理調(diào)度。⑤信息管理措施。內(nèi)部需對實(shí)際施工進(jìn)度的“數(shù)據(jù)”展開及時收集，和計(jì)劃進(jìn)度對比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。
4 加強(qiáng)成本控制管理
成本管理，為工程建筑項(xiàng)目管理核心，創(chuàng)設(shè)成本管理“運(yùn)行體制及責(zé)任體系”，對項(xiàng)目投資全過程展開有效成本控制，需由“組織”、“技術(shù)”、“經(jīng)濟(jì)”、“合同”及“信息”等層面降低成本，提升“投資、社會”效益。成本管理工作，為系統(tǒng)工作，其貫穿于由建筑工程前期“投標(biāo)”、“ 簽訂合同”、 設(shè)計(jì)組織施工的“編制”、“成本預(yù)算”及工程實(shí)施過程里的“安全”、“質(zhì)量”、“文明施工”的控制。
回收資金。對竣工結(jié)算展開“審核”以及保修期結(jié)束等等的全過程，涉及到“經(jīng)營、財(cái)務(wù)、安全”等各職能部門，即于企業(yè)內(nèi)部的價值鏈，經(jīng)價值鏈活動展開的創(chuàng)造效益。所以，創(chuàng)設(shè)成本管理保障舉措與成本管理工作皆需遵守的“程序與規(guī)范”。
需將“各職能部門、職能部門與項(xiàng)目部門、項(xiàng)目部門與專業(yè)單位”彼此的關(guān)系理順，落實(shí)職責(zé)，產(chǎn)生“規(guī)范、有效、可操作性強(qiáng)”工作體系與管理規(guī)章。
此外，需結(jié)合項(xiàng)目特征，持續(xù)健全成本管理手段及考核體制，擬定配套的激勵機(jī)制及獎罰條例且進(jìn)行及時兌現(xiàn)。如此，方可為企業(yè)成本管理工作給予基礎(chǔ)條件及保障。
結(jié)語
隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大眾對居住環(huán)境要求的不斷提高，給房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來巨大商機(jī)?？呻S市場競爭持續(xù)加大，提升企業(yè)管理水平及市場競爭力，成為當(dāng)下我國房地產(chǎn)開發(fā)建筑施工企業(yè)的首要問題。作為建筑施工企業(yè)，施工質(zhì)量為房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展關(guān)鍵因素之一，提高建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存根本。好的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，務(wù)必有好的管理手段，因此務(wù)必提高建筑施工管理水平，此直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)的成功。因此，于建筑施工中需依工程實(shí)際狀況由“安全、質(zhì)量、進(jìn)度”管理等層面著手?jǐn)M制定可行管理措施。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)建筑工程；項(xiàng)目管理；概述；分類；重點(diǎn)
1. 房地產(chǎn)建筑工程中項(xiàng)目管理的內(nèi)涵
1.1項(xiàng)目管理概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是建筑工程項(xiàng)目管理的一個分支，指的是管理者采用各種方法，對房地產(chǎn)建筑工程的投建和使用的全過程進(jìn)行全方位的管理，實(shí)現(xiàn)建筑資源的優(yōu)化配置，為人們提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品的一種管理活動。實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)有關(guān)負(fù)責(zé)人對建筑工程的全面管理，建筑工程的各個環(huán)節(jié)都由項(xiàng)目管理組織負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工的有機(jī)結(jié)合。要進(jìn)一步明確項(xiàng)目管理的各級負(fù)責(zé)人的權(quán)利和義務(wù)，建立起一個具有科學(xué)性、規(guī)范性和高效性等特征的羨慕管理體系；對人力、物力、財(cái)力等各項(xiàng)資源進(jìn)行合理分配、充分利用，全面調(diào)動和發(fā)揮各級工作人員的主觀能動性和工作積極性，在建筑工程中進(jìn)行全方位的項(xiàng)目管理，最終提高房地產(chǎn)建筑工程的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
1.2具體分類
根據(jù)負(fù)責(zé)人的不同，可以把房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理分為以下幾個類別：①由業(yè)主單位負(fù)主要管理責(zé)任的建設(shè)項(xiàng)目管理。即在建筑工程的施工階段，用項(xiàng)目管理組織的各種系統(tǒng)管理理論和方法，對建筑工程的施工過程進(jìn)行規(guī)劃和協(xié)調(diào)等，以圓滿的實(shí)現(xiàn)既定的建筑目標(biāo)；②由設(shè)計(jì)單位負(fù)主要管理責(zé)任的設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理。包括對建筑耗材、施工進(jìn)度、建筑程序、場地規(guī)劃等諸多環(huán)節(jié)在設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理工作。③由施工方主持的建筑施工項(xiàng)目管理，主要是對建筑過程中質(zhì)量、施工方案、技術(shù)適用、人員配合等的管理工作。④其他管理。根據(jù)管理內(nèi)容的不同又可以分為：財(cái)務(wù)管理、技術(shù)管理、人力資源管理、工程質(zhì)量管理、工程安全管理、工程監(jiān)督管理等。
2.項(xiàng)目管理的重點(diǎn)
2.1工程效率的保障
所謂的工程效率的保障，既是工程完成進(jìn)度需在項(xiàng)目規(guī)定的時限之內(nèi)。房地產(chǎn)工程是由業(yè)主方、施工方、承包方等多方協(xié)商簽訂的合同為準(zhǔn)，合同中明細(xì)了工程限定工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任和權(quán)利義務(wù)分化等問題，其中工程竣工時限是當(dāng)下諸多工程建設(shè)過程中的難題，同時也是各方行為主體積極關(guān)注的事項(xiàng)之一?；旧纤械墓芾砉ぷ鳎菫榱藚f(xié)調(diào)整個工程建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的一些問題，以確保工程能夠按時按量完成。項(xiàng)目管理工作能夠?qū)⒏鞣N復(fù)雜的工程管理運(yùn)行問題細(xì)化，同時分門別類地劃分給不同的部門和其他主體，最終確保整個工程建筑過程的合理化，減少不必要的糾紛，提高各部門工作效率等。例如，在工程主體施工階段，由事先約定的監(jiān)造主體執(zhí)行監(jiān)督管理工作，由施工方和承包方主要執(zhí)行施工明細(xì)管理工作，由物資部門負(fù)責(zé)調(diào)度材料、器械、人員等，從多個方向?yàn)槭┕ぬ峁┲笇?dǎo)和支持，從而減少了施工方的工作壓力，提高了施工速度和質(zhì)量。
2.2工程安全系數(shù)
“安全重于泰山”這是我國各建筑工地中常見的警醒標(biāo)語，這充分說明了在工程建筑過程中，施工人員安全相當(dāng)重要。項(xiàng)目管理中，有專門為施工安全提供保障的“工程安全管理”，其主要職責(zé)在于，負(fù)責(zé)監(jiān)督建筑設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)是否具有安全隱患，工程施工技術(shù)的運(yùn)用是否符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，各種工具、器材等是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，施工現(xiàn)場是否有符合標(biāo)準(zhǔn)的安全設(shè)施等。做好相關(guān)的安全工作，一方面能夠使工程本身符合社會理念的要求和國家相關(guān)政策和法律的規(guī)定，另一方面，能夠?yàn)楣ぷ魅藛T提供安全的工作場所，有效減少其在工作中因?yàn)榘踩珕栴}而分心的現(xiàn)象。
2.3提高工程質(zhì)量
工程質(zhì)量主要是指建筑物各方面的實(shí)用效果、外觀造型等，一方面是要符合建筑合同中規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)，另一方面是要符合社會各種意識的要求，如：節(jié)能減排理念、經(jīng)濟(jì)環(huán)保理念等，這是為了確保工程建筑能夠切合市場需求，同時實(shí)現(xiàn)承包方、承建商等多方利益最大化。在房地產(chǎn)建筑工程的項(xiàng)目管理中，管理者往往是出于對工程質(zhì)量的重視而特別實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督管理工作，并且也通過技術(shù)等資源調(diào)配，促使建筑施工過程更具科學(xué)化。
2.4工程效益
工程效益在項(xiàng)目管理中主要是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理和材料管理方面，包含了采購、支付、預(yù)算、審計(jì)等諸多環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)影響項(xiàng)目施工整體，可謂是工程建筑的血液。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)專項(xiàng)管理，有助于明細(xì)工程日常收支，減少財(cái)務(wù)糾紛，實(shí)現(xiàn)人力、物理方面的基本保障，同時查找資源消耗項(xiàng)目，早日做到開源節(jié)流、壓縮成本，提高工程經(jīng)濟(jì)收益。
3.關(guān)于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理優(yōu)化的建議
①完善管理制度。在日常管理過程中，有可能出現(xiàn)因管理標(biāo)的受管轄范圍和主體不確定，導(dǎo)致多個主體同時管理，或者是無主體實(shí)施管理的現(xiàn)象，這是由于部分項(xiàng)目在具體劃分管理權(quán)限時未被納入考量當(dāng)中。因此，在項(xiàng)目管理機(jī)制構(gòu)建時，制度的制定者應(yīng)當(dāng)積極聽取基層工作者的意見，科學(xué)預(yù)見一些可能發(fā)生的實(shí)際問題，并提前立項(xiàng)劃分責(zé)權(quán)實(shí)施管理。②重視監(jiān)督環(huán)節(jié)。管理者一意孤行，可能會導(dǎo)致管理方向的偏失，為工程建筑工作帶來阻礙，因此加強(qiáng)對管理者和管理工作的監(jiān)督亟待完善。作為工程主管方，可以采取主動聯(lián)系政府行政主管部門適時調(diào)查與評價，或者多接受基層工作人員反饋的信息，做到全面監(jiān)管，動態(tài)監(jiān)管。
4.總結(jié)
房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理是建筑工程的重要工作環(huán)節(jié)，因此我們一定要加強(qiáng)對項(xiàng)目管理重點(diǎn)的研究。項(xiàng)目管理有多重分類，包括業(yè)主方的管理；設(shè)計(jì)方的管理；施工方的管理；物業(yè)方的管理等。在這些分類中，施工方的管理是項(xiàng)目管理中的一個管理重點(diǎn)，施工方必須負(fù)責(zé)好施工過程中的各項(xiàng)管理，保證施工項(xiàng)目管理的完成效率，為施工質(zhì)量提供可靠的保障。施工方在進(jìn)行具體的項(xiàng)目管理的過程中，要認(rèn)真做好各項(xiàng)管理工作，結(jié)合各種先進(jìn)的管理技術(shù)，對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而有效的提高房地產(chǎn)建筑工程的整體效益。
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