時間：2023-06-27 15:56:18
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【關鍵詞】 投資風險 策略 總體狀況 趨勢
1.1總體狀況
近年來,伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺,房地產投資風險總體上呈現出下列變化態(tài)勢。(1)經濟風險降低,增加技術含量;(2)投資風險信號日趨豐富;(3)房地產投資風險地域性差異減小。
1.1.1存在問題
經過十多年的發(fā)展,我國房地產市場已經度過了市場化初級階段,基本上完成了市場化進程。自從20世紀80年代房地產業(yè)重新興起,90年代進入快速發(fā)展時期以來,我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化,全國房地產開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。但是,在房地產發(fā)展過程中,也存在著很多投資風險問題。
1.1.2 原因分析
房地產投資,由于其商品的特殊性,存在著不同于其他投資類型的特點。房地產市場是一種資金量大、周轉期長,且受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點的影響,故房地產投資具有以下特點:房地產的不可移動性和不良變現性;房地產投資金額高和投資回收期長;房地產投資不確定性因素多,風險大;房地產回報率高,收益高。
任何投資項目都存在著風險,即投資風險。房地產投資風險即是指由于隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離預期收益的程度。在房地產投資活動中,風險的具體表現形式有:(1)高價買進的房地產,最終以較低的價格賣出;(2)盡管賣出價高于買入價,但是仍低于預期價格;(3)墊支與房地產商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失。
1.2我國房地產發(fā)展趨勢
我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢近年來,伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺,房地產投資風險總體上呈現出下列變化態(tài)勢。
經濟風險降低,增加技術含量房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產開發(fā)經營所帶來的風險。隨著我國經濟發(fā)展以及整體經濟環(huán)境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。
房地產投資技術風險主要表現為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上,隨著我國房地產市場化深入,房地產開發(fā)將面臨多元化的消費群體,它要求房地產開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力,能夠及時掌握先進行業(yè)科技,同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求,及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為,特別是現階段,部分房地產投資商所要求的政策“救市”行為。
同時,投資風險信號日趨豐富。目前,中國每月經濟景氣分析報告的推出,已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考;同時中房指數的推出,幫助房地產投資商直接了解當前房地產發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策;各地房地產交易中心的建立,減少了房地產的私下交易,也提高了房地產市場信號的真實性、準確性,使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發(fā)商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
房地產投資風險地域性差異減小房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業(yè)發(fā)展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。
隨著住宅業(yè)作為新經濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近,我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產政策上的差異,逐步實行全方便多層次開放政策,從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
2房地產投資風險的防范措施
在房地產投資活動中,投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發(fā)現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。
2.1建立專門的風險管理部門
房地產投資風險管理機構的任務應該是緊緊圍繞投資過程中對風險的管理,來實現投資利益最大化或風險最小化的目的一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。
2.2常見房地產投資風險的應對策略
2.2.1物價風險的應對策略
當項目的投資較大時,房地產投資企業(yè)可以通過發(fā)包的形式將項目的工程建設部分以招標的形式完全的發(fā)包給建筑工程承包商。當項目的工程投人不大時,并且企業(yè)有一定的經濟實力和財務上的抗風險能力,可以采取風險自留的風險規(guī)避策略。
2.2.2利率風險的應對策略
如果在一定時期內,房地產投資收益不足以抵消貸款利息,房地產投資將會無利可圖。投資者可以采取調整租金的方式將風險轉嫁給消費者,或通過固定利率的抵押貸款將利率風險轉嫁給銀行。另外,在企業(yè)可動用的資源允許的范圍內,還可以適當的調整項目融資的財務杠桿,以達到合理地承擔風險。
2.2.3經營風險的應對策略
對于項目的經營風險主要可采用預防的風險規(guī)避策略,即采用工程法、教育法和程序法,這需要項目管理者具有一定的項目技術實力,項目培訓措施和嚴格的制定各種工作流程和規(guī)章制度,保證在事前對風險源進行根除以達到規(guī)避風險的目的。
關鍵詞：房地產；投資風險；防范對策；風險控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產投資風險一般經歷三個階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產投資風險防范與處理就是通過制定和實施各種風險防范與處理措施，在風險潛伏階段，正確預見和及時發(fā)現風險苗頭，消除各種隱患，以阻止風險損失的發(fā)生；在風險發(fā)生階段，積極實施搶救與補救措施，將由風險導致的損失減少到最低限度；當風險損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對風險損失進行充分有效的經濟補償，在盡可能短的時間內，排除直接損失對開發(fā)項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。
房地產投資風險防范與處理主要通過風險控制、風險非保險轉移、風險保險轉移、風險分散和風險自擔五種方法來實現，這些方法往往不是單一使用，而是經常通過合理組合來達到以最小成本獲得最大安全保障的目的。
一、房地產投資風險控制
房地產投資風險控制是指房地產開發(fā)商在房地產投資風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風險識別與衡量的基礎上，及時預測和發(fā)現可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現降低房地產投資者預期收益損失。根據房地產投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產投資風險控制的側重點不同，具體又分為風險回避、風險預防和風險抑制。
1．1房地產投資風險回避
房地產投資風險回避是指房地產開發(fā)商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發(fā)現某項房地產投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。就風險的一般意義而言，風險回避是處理房地產投資風險最強有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風險管理技術，即有效的回避措施可以在房地產投資風險事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風險管理措施，因為這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補償的作用。
風險回避雖然能有效地消除風險源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產實際開發(fā)運作中應用也具有很大的局限性：
（1）風險回避只有在開發(fā)商對風險事件的存在與發(fā)生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對房地產投資中所有的風險都能進行準確識別和衡量。
（2）由于風險回避措施通常與放棄某項開發(fā)活動相聯系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
（3）避免某種房地產投資風險不可能實現或采用風險回避措施在經濟上不合理。房地產投資中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險，如社會經濟發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
（4）房地產投資風險無處不在，有時避開某一種風險卻又可能導致另外產生一種或幾種新的風險，不同的開發(fā)方案還具有不同的風險，避不勝避。
雖然房地產投資風險回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產投資風險管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產投資風險的恰當方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產投資風險發(fā)生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散；第二，應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外，在實施風險回避時，房地產開發(fā)商最好在開發(fā)項目的投資決策階段就做出是否運用風險回避管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要回避的風險范圍，盡可能準確進行風險識別和衡量，并將其與其他風險處理方法進行優(yōu)劣比較，這是運用房地產投資風險回避措施的前提。
在實際的房地產投資活動中，開發(fā)商常用的風險回避措施有：
（1）放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發(fā)活動。在房地產投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。當然，在建設階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。
（2）改變房地產投資開發(fā)活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓宇開發(fā)風險較大，而進行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。在前期、建設、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風險的目的。
1．2房地產投資風險預防
房地產投資風險預防是指房地產開發(fā)商在房地產投資風險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發(fā)生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發(fā)商在深入研究風險損失是怎樣發(fā)生的基礎上，在風險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風險因素或環(huán)境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發(fā)生。
（1）在投資決策階段，開發(fā)商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內和地區(qū)當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態(tài)度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。
（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據開發(fā)商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當的招標、發(fā)包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。
（3）在工程建設階段，開發(fā)商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環(huán)境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監(jiān)理，定期視察現場，定期、及時召開現場例會以及臨時協(xié)調會等。
（4）在房地產租售階段，開發(fā)商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發(fā)育程度等，并結合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。
1．3房地產投資風險抑制
房地產投資風險抑制是指在房地產投資風險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，房地產開發(fā)商通過采取相應措施以減少風險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產投資風險抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項房地產投資風險發(fā)生時產生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風險抑制措施，有時同時也會減少損失發(fā)生的可能性，起到風險預防作用；二是事后措施，即在某項房地產投資損失發(fā)生時或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴大、減輕損失程度，并進行有效的恢復，防止開發(fā)工作中斷。
在房地產投資實踐中，開發(fā)商可采用一系列風險抑制措施將開發(fā)過程中的風險降到最低程度。
（1）針對開發(fā)中存在的風險，制定詳盡而周密的風險管理計劃，制定費用、進度和技術后備措施，建立有效的風險管理系統(tǒng)。
（2）進行設計和施工招投標，選擇信譽良好、設計水平高的設計單位和報價合理、工期短的承包企業(yè)。
（3）充分考慮市場消費特點，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應各種消費需求。
（4）及時提供開工條件并按時支付工程預付款、進度款，按時并盡可能提前完成開發(fā)項目。
（5）通過多種合同形式，固定風險變量，減輕風險損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價合同減輕工程造價上升的風險以及與金融機構簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風險等。
（6）預租預售。通過對房地產項目的預租預售可以減緩工程完工后找不到承租者或購買力的風險以及租金和售價下降的風險等，同時也可以盡早實現資金的回籠，加速開發(fā)項目的建設。
二、房地產投資風險的非保險轉移
房地產投資風險非保險轉移是指房地產開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低其自身投資風險發(fā)
生頻率和損失程度的目的。房地產投資風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起投資風險及損失的某項開發(fā)活動；二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發(fā)商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動或采取積極預防的抑制措施直接調節(jié)風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的，而是容許風險繼續(xù)存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然，房地產投資風險轉移必須通過正當、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外，房地產投資風險的轉移雖然可以使風險在開發(fā)商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但卻不能因此而將投資風險本身消除或從總量上減少。
2．1房地產投資風險合同轉移
房地產投資風險合同轉移是指房地產開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關風險的財務負擔和法律責任轉移給其他經濟單位承擔。在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉移風險的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預租預售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。
2．2房地產投資風險擔保轉移
擔保，是指合同的當事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護措施，包括保證、抵押、質押、留置和定金五種。房地產投資風險擔保轉移是指房地產開發(fā)商為避免因對方違約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的擔保，將對方不履約可能給自己帶來的風險轉移給擔保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產開發(fā)實踐中，開發(fā)商對擔保的應用必須強調審查擔保人的主體資格、資信狀況、經濟實力、擔保方式、擔保范圍以及擔保期等，例如，《擔保法》明確規(guī)定黨政機關、學校和醫(yī)院等不能作為擔保主體提供擔保，以避免因此給開發(fā)商帶來的無謂風險。
三、房地產投資風險的保險轉移
保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。保險具有風險轉移與風險組合兩種性質，被保險人通過交付一定的費用，以獲得保險人可能造成的意外損失給予一定經濟補償的保證，從而將被保險人的風險轉移給保險人，增強了被保險人自身抵御風險的能力。
保險合同是賠償性質的合同，當被保險人發(fā)生保險責任范圍內的損失時，保險人應按合同所規(guī)定的條件進行賠償。保險人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實際損失為限，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償；二是以保險金額為限，賠償金額只能低于或等于保險金額；三是以可保權益（對一項財產具有的某種法律承認的權利和收益）為限，被保險人不能從賠償得到額外的權益。通常，根據保險對象不同，保險分為財產保險、責任保險、人身保險和再保險四大類。
房地產投資風險保險轉移是指房地產開發(fā)商通過運用保險方式轉移房地產投資中的某些風險給保險人。目前我國涉及房地產開發(fā)商的險種不多，主要有建安工程保險、房地產開發(fā)責任保險和房地產投資保險。
四、房地產投資風險分散
房地產投資風險分散是指房地產開發(fā)商通過企業(yè)內部資產結構的調整，即通過投資組合及共同投資方式達到分散風險的目的。在長期的房地產投資實踐活動中，人們發(fā)現保持單一的資產結構會導致風險的過于集中化，雖然單一資產結構常常可能會帶來較高的收益，但其只要發(fā)生一次風險損失，就可能使多年積累的財富毀于一旦。
4．1房地產投資組合
房地產投資組合是指由不同類型的房地產、不同地區(qū)的房地產投資或混合使用所構成的投資組合。房地產商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質，使得各類房地產投資的報酬率亦有不同的波動幅度和方向。另外，房地產投資的區(qū)位也會導致報酬率的差異，這是因為不同的區(qū)位，其社會經濟環(huán)境不同，且各個地區(qū)的社會經濟結構也是呈動態(tài)型的變化。因此，在房地產開發(fā)投資實踐活動中，房地產開發(fā)商可以通過房地產開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長、中、短期結合的開發(fā)資產結構，從而在風險和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風險損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風險。
4．2房地產共同投資
共同投資也是一種積極的房地產投資風險分散手段。房地產共同投資是指投資主體的分散，即多個房地產開發(fā)商集合資本，共同進行一項房地產開發(fā)活動，其基本動機是通過利益共享，達到分散風險的目的。因此，為實現對風險的最有效管理、最大限度地控制風險、調動各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢互補，充分利用各方面在資金、土地、技術、管理、社會、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風險，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術和管理優(yōu)勢；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。
五、房地產投資風險自擔
房地產投資風險自擔是指房地產投資中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產開發(fā)商采取較現實的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并承擔風險所致的損失。風險自擔是一種重要的財務型風險處理手段，其實質是在風險發(fā)生并造成一定損失后，房地產開發(fā)商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務保障。風險自擔不同于風險控制、風險轉移和風險分散措施，它不是在風險事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風險的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風險轉移、分散給別的經濟單位，而是把風險留給自己承擔，并在風險事故發(fā)生后處理其財務損失。同時，風險自擔還是處理殘余風險的一種技術手段，在某些情況下也是唯一的風險對策。例如，對于消費者購買力、消費偏好變化等預防不能，回避不得，且又無處轉移的風險，房地產開發(fā)商只有作自擔處理。風險自擔分為兩大類：一是消極的或非計劃性的風險自擔。對于某些風險，由于沒有意識到其存在性和重要性而沒有作處理風險準備時，或明知風險的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風險的程度時，或有些風險過于微小時所產生的風險自擔，都屬于消極的或非計劃性的風險自擔，或稱為被動性自擔。在房地產開發(fā)實際運作中，開發(fā)商應盡可能將被動自擔風險限制在盡可能小的范圍內。二是積極的或計劃性的風險自擔。風險管理者在識別和衡量風險的基礎上，對于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風險，或自己承擔風險比其他處理方法更經濟合理，或風險損失不大且自己有能力承擔的情況，都屬于積極的或計劃性的風險自擔，也稱為主動性自擔。隨著企業(yè)風險管理的發(fā)展與完善，主動自擔風險必將在房地產企業(yè)風險管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產投資過程中，計劃性風險自擔的具體措施有：風險損失攤入成本、風險自保、借款補償風險損失和專屬保險四種。
結語
隨著國民經濟的持續(xù)發(fā)展，我國房地產投資活動也日益高漲起來。在房地產投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風險。因此，在房地產投資中必須用科學的方法進行規(guī)避和處理，盡可能地降低風險。
參考文獻：
[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產投資風險控制中的應用.同濟大學學報:自然科學版.2005，33(11)
[關鍵詞] 房地產投資 險 防范
自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產業(yè)一躍成為我國國民經濟的主要支柱產業(yè),各地房地產投資開發(fā)占全社會固定資產投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產投資依然保持強勁的態(tài)勢，據統(tǒng)計，今年1月～6月，全國房地產投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設周期長等特點決定了房地產投資活動的不穩(wěn)定性和高風險性，由此，房地產投資者必須認真地分析與研究其投資風險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預期的經濟收益。
一、房地產投資主要風險類型研究
任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。傳統(tǒng)上，其風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只針對單項房地產價格變化。
1.投資系統(tǒng)性風險
(1)政策風險。房地產業(yè)是我國國民經濟的主要支柱產業(yè)，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。
(2)利率風險。當前房地產投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產的發(fā)展。但是隨著房地產出售市場價格的飛速上升，我國開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調0.54個百分點，拉緊了房地產投資的資金鏈，加大了投資成本和風險。
(3)通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。其主要原因之一是房地產投資項目過多，導致相關的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產者要求工資上漲的理由，周而復始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。
(4)供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。
(5)自然風險。自然風險是指由于自然因素（如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。如今年5月份的四川汶川大地震，災區(qū)房地產市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產生的巨大負面影響，導致大量的房地產投資項目取消，已經在地震災區(qū)所支付的房地產投資項目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護和銷售的難題。
2.非投資系統(tǒng)風險
(1)經營競爭風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導致同區(qū)樓盤也紛紛相應降價，房價逼近開發(fā)商的投資成本，風險頗大。
(2)財務風險。房地產投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經營的投資方帶來新風險。
(3)質量風險。在同地區(qū)同價位的房地產面前，項目的施工質量就成為投資者首要考慮的要素。房地產項目施工質量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設施設計、施工不達標或施工質量不過關的“爛尾樓”出現。
二、房地產投資風險防范
1.投資系統(tǒng)風險的防范
(1)時刻關注政策導向，把握投資時機。我國房地產業(yè)起步較晚，市場不夠完善，因此國家經常會出臺一系列政策來引導其健康發(fā)展。房地產投資者在投資決策做出前，應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規(guī)劃變動對房地產業(yè)可能產生的影響，及時調整投資策略，控制投資風險，提高投資效益。
(2)提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風險。利率風險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預見性。但國家的每次調整都是有跡可循的，如GDP指標的高漲都會引起國家金融機構的高度緊張，房地產投資者可以時刻關注這些指標系數，及早做出安排，同時為應付我國銀行貸款利率的提高可能及預期，可以預先與銀行等金融機構簽訂固定利率合同。
(3)有效控制供應鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風險。通貨膨脹的主要表現在上游供應鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應商和施工方在簽署合同時，就對供應價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風險轉移給供應商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預售預租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。
(4)進行充分的市場調查，對供求變化做出良好的反應?？梢晕凶稍児尽⒎康禺a公司對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供給過旺和重復建設產生的風險。
(5)加強保險意識，規(guī)避自然風險。房地產保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標的，能有效將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉移給保險公司，從而成為房地產投資者規(guī)避自然風險的主要途徑。
2.非投資系統(tǒng)風險的防范
(1)重視競爭對手，有效防范經營競爭風險。在市場經濟中，競爭無處不在，要防范經營競爭風險，應做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。
(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財務風險。房地產投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。
(3)健全監(jiān)管機制，保障房地產質量。房地產項目在房地產業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設計、施工、監(jiān)理、材料供應商的質量。投資者在投資過程應明確各個環(huán)節(jié)和流程，并有相應的監(jiān)管制度，如在材料招標過程中，應與信譽良好的供應商簽定較長期的供應合同。在施工過程，利用質量和經濟相掛鉤的形式，簽訂責任狀，對工期和施工質量及時監(jiān)管，避免扯皮現象，保障投資項目的完成。
總之，房地產投資者應理性對待風險，對投資系統(tǒng)性風險應提高警戒和預測，對非投資系統(tǒng)性風險更應及時消除和規(guī)避，及時注意使用多種投資方式，分散風險，減少損失，達到建設投資利潤最大化的目標。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產投資；風險管理；對策
一、房地產投資的特點
1、房地產產品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。
房地產位置的固定性導致房地產的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產資金需求量大、來源渠道廣
房地產投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設項目由政府財政撥款。
3、開發(fā)經營周期長,變現能力差
房地產項目的建設期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉也就越緩慢，流動性也就越差。房地產商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現能力較差，房地產開發(fā)商經常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。
4、高風險與高回報
由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經濟、技術等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據。
二、房地產投資風險管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產金融風險高
目前我國房地產融資主要依賴于金融機構的支持與配合。房地產項目的融資結構中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預購商品房抵押貸款。由于受房地產調控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風險高。
2、投資經營管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產企業(yè)習慣于探討產品創(chuàng)新、品牌建設、規(guī)模擴張等熱點問題,而很少關注內部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產行業(yè)整體背景下，房地產企業(yè)投資極易產生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產企業(yè)幾乎不采用現代的投資決策理論與方法來進行房地產投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產企業(yè)出現盲目投資的趨勢，而這種房地產企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產投資失敗的主要根源。
3、產生風險的因素較多
從產生風險的因素來看，房地產投資風險主要有政策風險、財務風險、利率風險、變現風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務風險居高，財務風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經營的局面，出現融資風險。在房地產經營過程中，由于購買者財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構成房地產投資開發(fā)經營中財務風險的主要因素。
三、房地產投資風險管理的對策
房地產投資風險管理是企業(yè)通過風險預測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風險，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現最大安全保障。
1、風險預測
由于房地產投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2、風險回避
在房地產投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預期收益值隨著風險的大小而增降是市場經濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。
3、分散風險
不同類型房地產的商業(yè)風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預租預售等方式來分散風險。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風險。
4、風險控制
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產開發(fā)商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
5、風險自留
投資者預期某些風險不可避免時,可以自行設立風險基金,自行承擔風險變現后的財務后果。通過風險的分析,明確風險的性質及其預期變現損失,對多種預計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。在房地產的開發(fā)建設中,可以在工程概預算時設置不可預見費用，在資產運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉移風險。
在房地產投資環(huán)境日益復雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經營風險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產投資機構內部控制管理的重要內容之一。
參考文獻：
[1]孫思忠,史偉利.關于房地產投資風險防范策略的探討：集團經濟研究,2007,(18).
【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關鍵詞】房地產；投資分析；風險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1房地產投資過程風險分析
房地產投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風險
房地產投資決策階段風險主要源于政策、經濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。
1.1.1 政策風險
產業(yè)政策風險。國家強調大力發(fā)展第三產業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產業(yè)結構調整，降低房地產業(yè)在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業(yè)的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。
金融政策風險。房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產投資風險。稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險。
城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃導致的布局調整和城區(qū)功能調整、交通的變化等來對房地產業(yè)帶來重大影響。
1.1.2 經濟風險
市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。
開發(fā)時機風險。由于房地產開發(fā)周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經濟發(fā)展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設階段的風險
1.3.1 工期拖延風險
工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質量風險
質量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調五個方面。企業(yè)一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。
1.3.3 開發(fā)成本風險
房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經營管理階段的風險
1.4.1 營銷策劃風險
在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
1.4.2 物業(yè)管理風險
房地產開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。不良的售后服務以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產風險防范建議
2.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策
由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2.2風險回避
在房地產投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產投資風險的方法, 能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉移風險
①投資者通過合同, 將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產開發(fā)建設合同轉移風險。據《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉移風險損失責任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。
②保險型轉移即通過參加保險, 以小數額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現實中, 一項房地產投資實質上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產生的痛苦, 因為從預期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產投資風險的轉移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風險
不同類型房地產的商業(yè)風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機制，加強工程建設管理
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
2.6風險自留
風險自留, 系指投資者預期某些風險不可避免時, 自行設立基金, 自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質及其預期變現損失, 對多種預計方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務后果。
2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風險
目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。
3.結束語
房地產投資的風險評價與房地產項目可行性研究之間有不可分割的關聯性, 因為, 不管項目環(huán)境分析和財務分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
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關鍵詞：房地產業(yè)；地區(qū)經濟；居民財富效應；金融風險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
經過改革開放30多年的發(fā)展，中國房地產業(yè)經歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計年鑒的數據得出，房地產業(yè)的增加值在中國第三產業(yè)增加值構成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢?，其增加值在中國第三產業(yè)增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業(yè)在國民經濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房地產業(yè)的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經濟效應
1.房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F在一些城市已經出現為數不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現。2.房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發(fā)展能力的提升構成一定的損害。3.房地產價格過高，會妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤空間，增加就業(yè)機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經濟活力難以得到有效激發(fā)，實際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。
二、居民財富效應
居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發(fā)生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。
三、金融風險效應
驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統(tǒng)的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風險將大為增加。因為目前我國房地產業(yè)運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場出現波動，房地產開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業(yè)銀行的信貸風險，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個經濟的衰退，造成股市大跌、經濟崩潰等等。
四、宏觀經濟效應
下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經濟變量都上升，而且這些宏觀經濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產價格上漲對不同宏觀經濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業(yè)、消費、消費者價格指數以及出口等宏觀經濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經濟系統(tǒng)的生產、分配及消費結構有很大關系。
五、結束語
一個地區(qū)或國家的經濟發(fā)展過度依賴一個行業(yè)會帶來經濟發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國經濟發(fā)展對房地產投資的依賴程度非常高，不利于社會經濟的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產行業(yè)發(fā)展會帶來資源配置的不合理，房地產行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個經濟發(fā)展的脆弱性。房地產行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關系緊密，一旦房地產行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會給整個產業(yè)鏈條帶來災難性的打擊；其次，房地產行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設與發(fā)展。由于該行業(yè)的準入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發(fā)展一般性原則；最后，房地產行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會的可持續(xù)發(fā)展，整個經濟結構的畸形發(fā)展，使得我國經濟發(fā)展結構嚴重失衡。房地產行業(yè)的過度發(fā)展，給中國經濟的未來發(fā)展帶來了較大的風險和不確定性。
參考文獻：
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我國城鎮(zhèn)化已進入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)也隨之不斷擴大，小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)可增加地方財政收人，帶動當地建筑業(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產業(yè)的發(fā)展，促進基礎設施的完善，同時擴大農村消費需求，吸收農村富余勞動力。房地產投資資金投入量大，建設周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產業(yè)屬典型的高風險產業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產投資除了具有一般房地產投資風險的共性外，還具有其獨特個性。
一、小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析
1．居民有效購買力風險。盡管全國范圍內，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數是從農村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結構單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風險。
根據國外的經驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達國家為5～6倍，中等發(fā)達國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據國家統(tǒng)計局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2．規(guī)劃風險。開發(fā)商擬在某地進行房地產開發(fā)時，都要與當地規(guī)劃管理部門進行溝通，詳細了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產開發(fā)成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設規(guī)劃和思路也可能會變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導作用會失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學合理，隨時都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會導致房產與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產的價值，帶來投資風險。
3．房產投資類型單一風險。不宜投資組合降低風險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀50年代初期，美國經濟學家馬利維茨率先提出了現代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現了這一理論思想。
房地產投資組合是利用多樣性來分散風險，通過開發(fā)不同房地產產品和不同的投資方式的組合，以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮(zhèn)房地產需求，主要集中在居民對住宅房地產的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯，造成房地產開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風險。
4．消費習慣風險。在大中城市，由于城市市民文化素質相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數為當地居民，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發(fā)的房地產與當地的消費習慣不一致，可能會造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風險。房地產開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質，影響到開發(fā)活動的每個階段，這也是開發(fā)的一個比較大的風險。在小城鎮(zhèn)從事房地產開發(fā)的企業(yè)，多數是從原來的建筑企業(yè)或農村的建筑隊轉型而來，都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發(fā)經驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風險隱患。
6．公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預，阻止該項目的發(fā)展，從而可能給房地產開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權和使用權復雜，土地權有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復雜，經常出現各種經濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風險。
二、小城鎮(zhèn)房地產投資風險防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究?？茖W決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質量，最終決定投資決策的質量。眾所周知，房地產投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術分析，是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經濟損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當地規(guī)劃主管部門和政府機關加強溝通和聯系，及時了解小城鎮(zhèn)的建設思路，保證房地產的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產市場的影響，及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產發(fā)展狀況，使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。
同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮(zhèn)房地產價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務院關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調整住房供應結構”，“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房”。國務院辦公廳在轉發(fā)建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上”。這些都充分體現了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質。加強管理。確保工程質量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實力，引進管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關注工程質量，要實行項目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質量實行嚴格控制，對材料設備等資金成本進行嚴格監(jiān)管，并加強施工現場經濟簽證，有效控制施工質量和工程成本。
推行項目負責人制度，從房屋的規(guī)劃設計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質量。要向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。
