時間：2023-06-27 15:56:11
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一、拆遷商品房的銷售對象
拆遷商品房只供市區(qū)（**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、臨港新城管轄范圍除外）內(nèi)城市建設(shè)過程中涉及的被拆遷戶購買，開發(fā)商不得自行對外銷售。
二、拆遷商品房的選購原則和選購方式
（一）選購原則
1．根據(jù)“劃定區(qū)域，分批選購”的原則由被拆遷戶選購拆遷商品房。城市建設(shè)項目涉及的被拆遷戶選購拆遷商品房的區(qū)域安排由市建設(shè)局另行制定并公布。
2．被拆遷戶需選購拆遷商品房的區(qū)域和戶型，由拆遷實施單位在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時按規(guī)定與被拆遷戶明確，并辦理好相應(yīng)手續(xù)。被拆遷戶須簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，搬遷結(jié)束經(jīng)驗收合格交出舊房鑰匙后才能參加選房。
（二）選購方式
根據(jù)拆遷實施情況和拆遷商品房建設(shè)情況，由拆遷實施單位采用分期分批組織抽簽或采用先簽協(xié)議并先搬遷結(jié)束的先選房的辦法，組織被拆遷戶選購。供被拆遷戶選購的拆遷商品房房源，按照城市建設(shè)項目拆遷的不同期限，根據(jù)該小區(qū)內(nèi)房屋竣工情況，按從東向西、從南向北的原則，以相應(yīng)比例劃出相應(yīng)面積的房屋，供不同區(qū)域的被拆遷戶按次序選購。開發(fā)商憑市人民政府房屋動遷管理辦公室出具的售房通知書或相關(guān)證明方可辦理售房手續(xù)。
三、拆遷商品房的銷售和結(jié)算辦法
（一）被拆遷戶向開發(fā)商購房結(jié)算辦法
1．集體土地上的被拆遷戶在確認的產(chǎn)權(quán)置換面積內(nèi)購買多層或高層（含小高層）拆遷商品房的價格均按平均銷售基價550元/㎡結(jié)算；在確認的產(chǎn)權(quán)置換面積之外購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結(jié)算。國有土地上的被拆遷戶購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結(jié)算。上述價格不包括物業(yè)管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費。
2．樓層差價：
⑴多層拆遷商品房的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)根據(jù)具體情況由市建設(shè)局確定并公布，但層次差價增減總額的代數(shù)和為零。其中底層有車庫的五層房屋樓層系數(shù)為：一樓為0，二樓為+3，三樓為+6，四樓為+3，五樓為-12。
⑵高層（含小高層）拆遷商品房的樓層差價結(jié)算以5層為基準(zhǔn)，5層樓層差價為0，5層以下每降一層減30元/㎡，5層以上每升一層增10元/㎡。
3．多層或高層（含小高層）拆遷商品房的閣樓均按600元/㎡結(jié)算，自行車庫按400元/㎡結(jié)算。
4．拆遷商品房物業(yè)管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費的收取，由開發(fā)商按照市場商品房配套設(shè)施收費標(biāo)準(zhǔn)和市建設(shè)局的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但必須報市物價局核準(zhǔn)后才能收取。
（二）集體土地上拆遷項目的用地單位和開發(fā)商的結(jié)算辦法
用地單位和開發(fā)商的結(jié)算價格按政府土地拍賣時設(shè)定的多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡計算，該價格包含政府代收規(guī)費、房屋維修基金和管道天然氣設(shè)施建設(shè)費等。
其中，550元/㎡在開發(fā)商售房時由集體土地上的被拆遷戶結(jié)算給開發(fā)商；多層拆遷商品房按1430元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房按1750元/㎡由集體土地上拆遷項目的用地單位按拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算金額，預(yù)先存入市建設(shè)局設(shè)立的拆遷商品房建設(shè)資金專用帳戶，由市建設(shè)局在開發(fā)商售房時按規(guī)定核準(zhǔn)后結(jié)算給開發(fā)商。
（三）市政府和開發(fā)商的結(jié)算辦法
1．開發(fā)商在銷售時，對集體土地上被拆遷戶超過產(chǎn)權(quán)置換面積部分購買收取的市場價、國有土地上被拆遷戶購買收取的市場價與多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡的余額部分（不包含閣樓和自行車庫），經(jīng)市建設(shè)局審核后由市政府收回。
2．拆遷商品房在建設(shè)過程中政府不墊支任何資金。同時，項目建設(shè)涉及的所有政府代收規(guī)費、房屋維修基金和管道天然氣設(shè)施建設(shè)費等，開發(fā)商均應(yīng)按規(guī)定足額繳納，政府不予減免。
3．在拆遷商品房小區(qū)中經(jīng)規(guī)劃允許建造的公共、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套用房，除社區(qū)用房、物業(yè)管理用房和規(guī)劃載明特殊用途的外，均由市政府委托市建設(shè)局按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統(tǒng)一收購，專項用于城市建設(shè)拆遷涉及的營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余房屋，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可采用公開拍賣等形式對外公開銷售，其收益歸市政府所有。
4．拆遷商品房小區(qū)（包括小區(qū)內(nèi)的綠化等配套設(shè)施）在經(jīng)市相關(guān)部門驗收合格交付使用后兩年內(nèi)，由市建設(shè)局負責(zé)將本小區(qū)拆遷商品房按相關(guān)規(guī)定安置。若超過上述期限未安置完畢，由市政府委托市建設(shè)局負責(zé)將未安置完畢的剩余房屋按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統(tǒng)一回購，繼續(xù)用于城市建設(shè)拆遷安置。
四、拆遷商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求
（一）拆遷商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
1．拆遷商品房開發(fā)建設(shè)單位必須履行基本建設(shè)程序，按規(guī)定辦理所有相關(guān)手續(xù)。
2．拆遷商品房建設(shè)必須按照國家施工驗收規(guī)范要求組織施工，嚴格執(zhí)行江蘇省新頒布的《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》，并按《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)局關(guān)于進一步加強我市民用建筑節(jié)能管理工作的實施意見的通知》（**政辦發(fā)〔20**〕62號文）的要求實施建筑節(jié)能。
3．拆遷商品房建設(shè)所選用的建筑材料和建筑構(gòu)配件須有產(chǎn)品質(zhì)量保證書，并經(jīng)檢驗合格后方可使用，未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的，不得使用。其中外墻涂料采用封樣驗收的辦法。
4．建筑工程結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)使用商品混凝土，房屋墻體材料（包括內(nèi)隔墻）采用粘土多孔磚或其它新型砌塊，并按規(guī)定設(shè)置沉降觀測點。工程主體質(zhì)量評定達到**市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程的房屋建筑面積應(yīng)占總建筑面積的30%以上。同時應(yīng)保證施工現(xiàn)場的文明整潔，獲得**市文明工地的房屋建筑面積應(yīng)占總建筑面積的40%以上。
5．建筑外墻面裝飾材料應(yīng)采用面磚與涂料相結(jié)合的設(shè)計方案。其用材、品質(zhì)及色彩必須經(jīng)市規(guī)劃局、市建設(shè)局確認。內(nèi)墻面采用白色內(nèi)墻涂料，其中廚房間、衛(wèi)生間墻面及室內(nèi)地坪采用水泥砂漿細拉毛。
6．外墻窗必須采用符合節(jié)能要求的鋁合金雙層玻璃窗，鋁合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留紗窗軌道。閣樓通往平臺的門采用符合節(jié)能要求的鍍膜鋁門，色彩符合規(guī)劃設(shè)計要求。門窗材料、質(zhì)量在同類產(chǎn)品中須確保中、高檔水準(zhǔn)。自行車庫門采用白鐵皮門，每戶分戶門采用中檔以上防盜門，單元防盜門采用中檔以上電子防盜門（分戶防盜門不得向住戶另外收取費用，并且一個小區(qū)只能采用一個品牌防盜門）。采用的分戶防盜門、單元電子防盜門必須為列入國家建設(shè)部產(chǎn)品目錄的品牌，質(zhì)量須符合公安部有關(guān)驗收評定標(biāo)準(zhǔn)，并報市建設(shè)局備案。
7．拆遷商品房水表出戶的設(shè)計和安裝按照《關(guān)于新建住宅水表出戶設(shè)計和安裝要求的通知》（**建〔20**〕95號文）執(zhí)行。房屋平面設(shè)計中應(yīng)布置管道井，預(yù)留冷、熱水管道。住宅煙氣集中排放系統(tǒng)必須按設(shè)計要求組織施工，使用的煙道、煙氣止回閥和防火隔離門必須具有出廠合格證和有關(guān)專業(yè)部門出具的檢測合格證明。
8．房屋設(shè)計時頂層為閣樓層，閣樓平臺需按規(guī)定加裝防護設(shè)施，防護設(shè)施材料須采用不銹鋼材質(zhì)。閣樓層須有衛(wèi)生間，閣樓層到下一層設(shè)置樓梯。其中在拆遷商品房中安排建造的45㎡戶型，其閣樓在方案設(shè)計時不設(shè)單獨樓梯，只設(shè)上人孔，該閣樓不得向被拆遷戶收費，由開發(fā)商無償提供給選購的被拆遷戶。
9．屋面必須設(shè)計隔熱保溫層。太陽能熱水器的設(shè)置應(yīng)根據(jù)屋面立面效果及屋面大小統(tǒng)一設(shè)計，同時應(yīng)考慮被拆遷戶移裝原有太陽能熱水器的安裝位置。
10．陽臺設(shè)置按規(guī)定要求，陽臺要求封閉，封閉材料、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與外墻窗相同。陽臺內(nèi)設(shè)置不銹鋼曬衣架，配備2根不銹鋼曬衣桿。各戶型內(nèi)均安裝燈頭，不預(yù)留吊扇鉤，但預(yù)留線路及開關(guān)。
11．按照隱蔽、美觀、實用的原則統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)室外機位置。進戶樓道外須設(shè)計雨蓬，室內(nèi)樓梯間采用普通水泥砂漿鏡光粉面，扶手采用普通木扶手。底層車庫外窗必須安裝不銹鋼防盜柵。
12．房屋設(shè)計時，每種戶型內(nèi)主臥室采用內(nèi)隔墻分隔，廚房間、衛(wèi)生間須用內(nèi)隔墻分隔。廚房間配備一只中檔以上的水池，衛(wèi)生間配備相應(yīng)規(guī)格1.2米以上中檔以上的浴缸、馬桶（每戶一套），且各種管線均應(yīng)設(shè)計、安裝到位。
13．各類管線及小區(qū)道路、下水道在小區(qū)規(guī)劃時必須委托有設(shè)計資質(zhì)的單位設(shè)計。供電、供水、電信、有線電視、燃氣管道等均應(yīng)設(shè)計并安裝到戶（其中電信線路按雙線路設(shè)計施工）。工程給水管材、排水管材、電線管材、導(dǎo)線材料等質(zhì)量必須符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。
14．小區(qū)配套園林綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家居住區(qū)設(shè)計規(guī)范規(guī)定的綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)環(huán)境及景觀設(shè)計在小區(qū)規(guī)劃時必須委托有資格的設(shè)計單位設(shè)計，設(shè)計方案須經(jīng)市規(guī)劃局、園林局審定。
15．小區(qū)道路可采用砼路面、黑色瀝青砼路面或中、高檔道板磚、地磚鋪設(shè)。小區(qū)室外的各種管、溝、井蓋板須采用符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求的新型復(fù)合材料制成的標(biāo)準(zhǔn)蓋板。
16．小區(qū)內(nèi)必須按規(guī)劃要求配備相應(yīng)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房及相關(guān)環(huán)境、健身等配套設(shè)施，建設(shè)均按規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計方案組織開展。
17．拆遷商品房小區(qū)必須實行封閉管理，圍墻采用通透式圍墻，使用材料須確保不銹蝕。小區(qū)須配備安全防范系統(tǒng)，預(yù)留遠程集中抄表系統(tǒng)、周圍監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)。
18．拆遷商品房的驗收必須按照《**市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》嚴格執(zhí)行分戶驗收的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。確保工程驗收質(zhì)量，確保工程無屋面滲漏、外墻面滲漏、陽臺滲漏、衛(wèi)生間、廚房間滲漏，無墻面裂縫、樓面裂縫、管道的跑、冒、滴、漏等質(zhì)量通病發(fā)生。如果發(fā)生質(zhì)量通病由建設(shè)單位按規(guī)定進行處理。
19．工程質(zhì)量保修范圍、質(zhì)量保修期限、工程質(zhì)量保修金等按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并向每一戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
（二）部分配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
1．對具有一定規(guī)模的拆遷商品房小區(qū)均要設(shè)立集中式汽車停車庫，由市規(guī)劃局按相關(guān)規(guī)定提出具體規(guī)劃設(shè)計條件，并在小區(qū)規(guī)劃時一并予以明確。
2．集中式汽車停車庫由中標(biāo)開發(fā)商進行建設(shè)并無償提供，建設(shè)費用不列入拆遷商品房房價。今后該集中式汽車停車庫及小區(qū)道路停車位的使用由小區(qū)物業(yè)管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區(qū)物業(yè)管理。
3．多層拆遷商品房底層統(tǒng)一安排自行車庫，不設(shè)置汽車庫。自行車庫不得對外開門，每個自行車庫的使用面積不小于8平方米。為切實維護被拆遷戶的利益，自行車庫的銷售面積由開發(fā)商委托相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行核算，并報市建設(shè)局備案。
高層（含小高層）拆遷商品房統(tǒng)一設(shè)置汽車停車位，由中標(biāo)開發(fā)商無償提供。今后該停車位的使用由小區(qū)物業(yè)管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區(qū)物業(yè)管理。高層（含小高層）統(tǒng)一設(shè)置自行車公用停車位，總量不得低于每戶2輛，自行車公用停車位須架裝管理設(shè)施，提供高層（含小高層）住戶免費停車。
（三）嚴格方案報批
拆遷商品房必須嚴格按市建設(shè)局提供的戶型和比例要求進行設(shè)計和建設(shè)，中標(biāo)開發(fā)商在開工前必須將戶型設(shè)計方案、戶型配置比例方案，報送市建設(shè)局審核、市規(guī)劃局審定，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，方可組織實施。小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計方案須單獨報送市規(guī)劃局審批。
（四）實施物業(yè)管理
為使拆遷商品房小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和外部容貌保持整體美觀，對小區(qū)的日常管理均采取物業(yè)管理模式，并在購房協(xié)議中明確。物業(yè)管理要嚴格按照《**市物業(yè)管理實施辦法》（**政發(fā)〔2003〕111號文）和《**市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理的意見》（**政辦〔20**〕79號文）的規(guī)定執(zhí)行。
（五）加強監(jiān)督管理
為了緩解本區(qū)動遷安置房緊缺的矛盾，加快本區(qū)配套商品房建設(shè)步伐，規(guī)范配套商品房開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本試行辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于本區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)配套商品房的開發(fā)建設(shè)和供應(yīng)管理活動。
本辦法所稱的配套商品房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格的政策性商品住房。
第三條（管理部門）
區(qū)房地局負責(zé)本區(qū)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的綜合管理和協(xié)調(diào)，并具體組織實施配套商品房項目用地的供應(yīng)和配套商品房建設(shè)項目招投標(biāo)。區(qū)發(fā)展改革委、規(guī)劃局、建設(shè)交通委等相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，負責(zé)配套商品房開發(fā)建設(shè)的相關(guān)管理工作。
各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會具體負責(zé)本管理區(qū)域內(nèi)配套商品房建設(shè)、供應(yīng)的管理和協(xié)調(diào)。
第四條（開發(fā)建設(shè)）
配套商品房建設(shè)采取“統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、招標(biāo)建設(shè)、企業(yè)開發(fā)”的運作機制。
各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會應(yīng)根據(jù)本管理區(qū)域內(nèi)房屋動遷安置的實際需求，及時研究提出本區(qū)域內(nèi)配套商品房項目開發(fā)建設(shè)計劃，并報區(qū)政府審批。
配套商品房項目開發(fā)建設(shè)計劃經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，由區(qū)房地局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理配套商品房項目確認手續(xù)，并由區(qū)土地儲備中心辦理項目土地儲備手續(xù)。
配套商品房項目經(jīng)市房地資源管理局批準(zhǔn)確認后，由區(qū)房地局按規(guī)定組織實施配套商品房建設(shè)項目招投標(biāo)，并由區(qū)房地局和區(qū)土地儲備中心與項目中標(biāo)單位分別簽訂土地使用權(quán)出讓合同和征地等承包合同。
配套商品房項目中標(biāo)單位確定后，由中標(biāo)單位與區(qū)房地局簽訂配套商品房建設(shè)項目協(xié)議書，明確配套商品房項目建設(shè)要求、收購價格、交付時間等內(nèi)容。項目所在地的鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）應(yīng)當(dāng)會同中標(biāo)單位協(xié)調(diào)處理配套商品房項目設(shè)計、建設(shè)、配套等相關(guān)問題。
配套商品房的設(shè)計和建設(shè)應(yīng)以“價廉物美、功能完善、環(huán)境舒適”為目標(biāo)，按照“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”要求進行。
第五條（房源管理）
配套商品房房源實行按中標(biāo)價格限價收購，按動遷安置政策定向供應(yīng)，任何單位不得擅自銷售配套商品房。
配套商品房具備交付使用條件后，由項目所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）提出房源收購單位名單并報區(qū)政府審批。房源收購單位經(jīng)批準(zhǔn)確定后，由收購單位與中標(biāo)單位按招投標(biāo)文件規(guī)定簽訂配套商品房收購協(xié)議，房源由收購單位統(tǒng)一管理，并嚴格按動遷安置政策憑《配套商品房供應(yīng)單》銷售供應(yīng)。
第六條（房源供應(yīng)）
配套商品房供應(yīng)必須做到“政策公開、程序公開、房源公開”。
配套商品房供應(yīng)面積和價格必須嚴格按照區(qū)政府有關(guān)動遷安置政策執(zhí)行。
（一）配套商品房可以向以下對象供應(yīng)：
1、征地拆遷居住房屋且采取貨幣補償安置或與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換安置方式的被拆遷人。
2、拆遷國有土地上居住房屋的被拆遷人，以及拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)墓芯幼》课莩凶馊恕?/p>
3、區(qū)政府規(guī)定的其他供應(yīng)對象。
（二）配套商品房按下列程序供應(yīng)：
1、申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》。各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會憑配套商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證向區(qū)房地局申領(lǐng)《配套商品房供應(yīng)單》?！杜涮咨唐贩抗?yīng)單》應(yīng)落實專人負責(zé)管理，并按戶（套）建立明細表。
2、申請房源。拆遷人需要按規(guī)定使用配套商品房房源的，應(yīng)向房源所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）提出申請，并與房源收購單位簽訂配套商品房供應(yīng)協(xié)議，憑協(xié)議領(lǐng)取《配套商品房供應(yīng)單》。
3、拆遷人在拆遷基地公布配套商品房的位置、套數(shù)、單價等情況。
4、符合條件的被拆遷人向拆遷人提出購房申請，并提交有關(guān)證明材料。
5、拆遷人會同村（居）民委員會對被拆遷人的購房申請及有關(guān)情況進行審核。
6、被拆遷人持房屋拆遷補償安置協(xié)議、《配套商品房供應(yīng)單》等材料，與房源收購單位簽訂配套商品房銷售合同。
7、拆遷基地完成拆遷安置后，拆遷人應(yīng)及時將配套商品房使用情況明細表報鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）和區(qū)房地局。
第七條（剩余房源處理）
配套商品房房源應(yīng)首先確保用于本鎮(zhèn)（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）管理區(qū)域內(nèi)的動遷安置，本區(qū)域內(nèi)房源確有剩余的，可在相鄰區(qū)域之間調(diào)劑使用。如剩余房源需向本辦法規(guī)定的供應(yīng)對象以外的對象銷售的，必須報區(qū)政府審批，并報區(qū)監(jiān)察委備案。
第八條（稅費政策）
房源收購單位因統(tǒng)一收購配套商品房房源而繳納的契稅，由區(qū)財政按實得部分給予補貼。被拆遷人按規(guī)定購買配套商品房的，可按房屋拆遷補償金額抵沖購房金額后的差額計繳契稅。
經(jīng)批準(zhǔn)，本辦法規(guī)定供應(yīng)范圍以外的對象購買配套商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計繳契稅。
第九條（轉(zhuǎn)讓規(guī)定）
房地產(chǎn)交易登記部門應(yīng)當(dāng)在配套商品房產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。
第十條（責(zé)任追究）
配套商品房開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法的，取消其再次參與配套商品房開發(fā)建設(shè)的資格，并由區(qū)房地局等有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。房源收購單位違反本辦法的，由區(qū)政府通報批評，并由區(qū)監(jiān)察委追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
第十一條（實施時間）
本辦法自年7月1日起施行。本辦法如與上級政府新的有關(guān)規(guī)定不相符合的，按上級規(guī)定執(zhí)行。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的新建住宅商品房均適用本辦法。
本辦法所稱住宅商品房，是市建設(shè)行政主管部門列入商品房計劃、經(jīng)濟適用房計劃和危陋房屋改造計劃，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，面向社會公開銷售的住宅。
第三條 住宅商品房實行準(zhǔn)許使用制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。未取得準(zhǔn)許使用證的，不得交付使用。
第四條 市建設(shè)行政主管部門負責(zé)本市住宅商品房準(zhǔn)許使用管理工作。
住宅商品房竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證。
座落在本市外環(huán)線以內(nèi)的住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證；座落在本市外環(huán)線以外的住宅商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證。
住宅商品房準(zhǔn)許使用證由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制、統(tǒng)一管理。
第五條 申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定享有劃撥土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）住宅商品房已經(jīng)竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；
（三）持有《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；
（四）具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；
（五）非經(jīng)營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。
經(jīng)審查住宅商品房符合上述條件的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到文件之日起7個工作日內(nèi)核發(fā)住宅商品房準(zhǔn)許使用證。
第六條 分期建設(shè)的商品房住宅小區(qū)，可以分期領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，分期入住。
第七條 住宅商品房準(zhǔn)許使用證按幢發(fā)放。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各配套單位應(yīng)當(dāng)簽訂配套合同。配套合同應(yīng)當(dāng)載明配套費用、配套工程交付使用的日期、違約責(zé)任等主要內(nèi)容。國家和本市對配套費用的標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
配套合同使用市建設(shè)行政主管部門制定的示范文本。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照配套合同的約定支付配套費用。
各配套單位應(yīng)當(dāng)按配套合同的約定履行配套義務(wù)，并自配套工程竣工并具備使用條件之日起5個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具配套證明。
配套單位違反前款規(guī)定，未按配套合同的約定履行配套義務(wù)或者配套工程竣工并具備使用條件后未按規(guī)定出具配套證明的，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的損失，由配套單位承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
由于商品房預(yù)售對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用,客觀上要求用法律對其加以規(guī)范和引導(dǎo)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十六條的規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。
(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
(3) 按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期。
(4) 已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
上述四個條件是發(fā)展商預(yù)售商品房最起碼的要求,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展,上海、廣東等地已經(jīng)在此基礎(chǔ)上提高了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入門檻。以上海為例,1997年6月1日實施,2000年9月20日修正的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
① 土地使用權(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;
② 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;
③ 取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
④ 取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;
⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);
⑥ 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃;
⑦ 已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)(以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
⑧ 已經(jīng)制定房屋使用公約,并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
根據(jù)市政府《關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》（市政府第89號令）、《關(guān)于同意調(diào)整商品房預(yù)售應(yīng)達到工程進度標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（滬府〔2000〕60號）規(guī)定，自2000年10月1日起，本市執(zhí)行新的“商品房預(yù)售應(yīng)達到的工程進度標(biāo)準(zhǔn)”（以下簡稱新標(biāo)準(zhǔn)）?，F(xiàn)就嚴格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)問題通知如下：
一、市政府《關(guān)于同意調(diào)整商品房預(yù)售應(yīng)達到工程進度標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（滬府〔2000〕60號）規(guī)定的商品房預(yù)售應(yīng)達到的標(biāo)準(zhǔn)（即新標(biāo)準(zhǔn)）為：七層以下（含七層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封項；八層以上（含八層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。
二、2000年6月20日前取得《建設(shè)工程施工許可證》的商品房項目，在2000年12月31日前申請商品房預(yù)售的，仍按調(diào)整前的工程進度標(biāo)準(zhǔn)（商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗收合格）執(zhí)行；在2001年1月1日后，申請商品房預(yù)售，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
三、2000年6月21日后取得《建設(shè)工程施工許可證》的商品房項目，申請商品房預(yù)售的，均須執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
四、市區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴格按照新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
1．2000年6月20日前已實際開工，但未取得《建設(shè)工程施工許可證》的項目，申請商品房預(yù)售的，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
2．2000年6月20日前已取得《建設(shè)工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達到“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗收合格”標(biāo)準(zhǔn)的，不得核發(fā)預(yù)售許可證。
3．按新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)預(yù)售許可證的商品房項目，實行受理發(fā)證和現(xiàn)場鑒證分離，市區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門不再對工程進度進行現(xiàn)場勘查；工程進度由企業(yè)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)現(xiàn)場鑒證，并由測繪機構(gòu)出具鑒證結(jié)果書面報告。
4．按新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)預(yù)售許可證的商品房項目，在房地產(chǎn)測繪機構(gòu)對工程進度現(xiàn)場鑒證的同時，企業(yè)還應(yīng)委托該測繪機構(gòu)對房屋的暫測面積進行測量，作為商品房預(yù)售合同的面積依據(jù)。
五、按新標(biāo)準(zhǔn)申請商品房預(yù)售須提交的材料，仍按《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號）規(guī)定辦理，其中第6點“建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的工程進度現(xiàn)場鑒證報告”；第12點“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表（含暫測面積測繪成果報告）。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售的，應(yīng)如實提交相關(guān)材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預(yù)售許可證，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由房地產(chǎn)管理部門予以糾正，收回已核發(fā)的商品房預(yù)售許可證；已經(jīng)發(fā)生預(yù)售的，視作無證預(yù)售，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第（四）項規(guī)定處罰。
七、房地產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的現(xiàn)場鑒證報告與事實不符的，由房地產(chǎn)管理部門按相應(yīng)的資質(zhì)管理規(guī)定處理。
一、定向限價商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉(zhuǎn)讓購房證明，跨區(qū)域購買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規(guī)建局參與提出方案，報市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費全免、人防易地建設(shè)費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設(shè)管理：市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專項工程質(zhì)量監(jiān)督方案，派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對定向限價商品房建設(shè)進行全程跟蹤監(jiān)督，市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費列入工程投資，監(jiān)理單位每月應(yīng)書面向有關(guān)部門通報質(zhì)量情況及整改意見。
一、定向限價商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒），防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉(zhuǎn)讓購房證明，跨區(qū)域購買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規(guī)建局參與提出方案，報市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費全免、人防易地建設(shè)費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設(shè)管理：市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專項工程質(zhì)量監(jiān)督方案，派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對定向限價商品房建設(shè)進行全程跟蹤監(jiān)督，市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費列入工程投資，監(jiān)理單位每月應(yīng)書面向有關(guān)部門通報質(zhì)量情況及整改意見。
