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序論：在您撰寫房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實意義。文章根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)亦隨之同步運動；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋。
關(guān)鍵詞：脫實向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗
一、引言
城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動和經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計一個新型房價收入比指標(biāo)，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應(yīng)能夠刺激消費，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時，房價上漲的財富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開始回落?！?/p>
E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對于經(jīng)濟(jì)增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點，即在經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達(dá)國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。
二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉(zhuǎn)為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。
而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系
美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。
觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機(jī)因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運動的共同特征，得出以下結(jié)論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結(jié)論
縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風(fēng)險；法律規(guī)制
房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范
我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。
（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善
目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。
參考文獻(xiàn)：
旅游房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；解決措施
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業(yè)迅速發(fā)展壯大，與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成新型的旅游房地產(chǎn)業(yè)，受到專家學(xué)者廣泛關(guān)注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀與相應(yīng)對策，為國家規(guī)范其發(fā)展、企業(yè)與公眾對其理性投資提供科學(xué)依據(jù)。
一、旅游房地產(chǎn)涵義與類型
1.旅游房地產(chǎn)的涵義
旅游房地產(chǎn)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項目[1]。一般研究對象為與旅游業(yè)緊密相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)。
2.旅游房地產(chǎn)的類型
旅游房地產(chǎn)主要具有商業(yè)和居住兩種性質(zhì)。目前比較主流的分法是將旅游房地產(chǎn)按照所有權(quán)與使用權(quán)分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權(quán)，但不具有所有權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權(quán)，可委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，用于營業(yè)，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權(quán)利；三是主題社區(qū)和景觀住宅，主要是將旅游休閑設(shè)施與住宅兩大塊拼湊在一起，區(qū)別在于前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)。
二、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業(yè)發(fā)展，同時民眾對生活質(zhì)量的追求也推動了旅游業(yè)發(fā)展。因此，與旅游緊密相關(guān)的房地產(chǎn)也在我國迅速發(fā)展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個鮮明特點：
1.發(fā)展迅速，但經(jīng)驗不足
旅游業(yè)的快速發(fā)展，使市場對旅游房地產(chǎn)的需求逐漸擴(kuò)大，需求決定供給，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資其中，使旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為新興的熱門產(chǎn)業(yè)。
但是，作為新興產(chǎn)業(yè)，沒有豐富的經(jīng)驗作為指導(dǎo)，在發(fā)展過程中不可避免的的出現(xiàn)許多問題。例如旅游房地產(chǎn)對于住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計與傳統(tǒng)住房設(shè)計相比具有明顯差異性，旅游房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該更適應(yīng)旅游顧客的需求；旅游地產(chǎn)的市場營銷也應(yīng)打破常規(guī)，將旅游應(yīng)用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產(chǎn)的顧客流動性大等特點，該種房地產(chǎn)的后期物業(yè)管理也不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。這些都會對旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。
2.國家機(jī)構(gòu)、企業(yè)相關(guān)部門管理不完善
目前國家對于旅游房地產(chǎn)業(yè)這一新興的行業(yè)未予以足夠重視，因此未設(shè)計相關(guān)機(jī)構(gòu)來維持該產(chǎn)業(yè)的正常運行。當(dāng)某一項目出現(xiàn)問題時，各部門例如旅游部門與房地產(chǎn)部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責(zé)任，使問題得不到有效解決。
開發(fā)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)同樣由于經(jīng)驗不足，管理不夠完善，出現(xiàn)眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發(fā)展，甚至?xí)绊懙缴鐣暮椭C穩(wěn)定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。
3.相關(guān)法律法規(guī)不健全
我國關(guān)于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)目前比較完善，而將二者結(jié)合在一起形成的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)并不完善。例如，對于產(chǎn)權(quán)酒店型的旅游房地產(chǎn)，與國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)權(quán)酒店類型的存在。由于法律法規(guī)不健全，不僅無法確保旅游房地產(chǎn)的消費者權(quán)益，出現(xiàn)問題后，國家無法根據(jù)明確的法律法規(guī)做出合理解釋與處理，結(jié)果必然是同時損害了多方的利益。
三、針對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的解決措施
我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發(fā)現(xiàn)問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其走上規(guī)范之路。針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：
1.審視問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)
企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時，應(yīng)該將出現(xiàn)的問題分析總結(jié)，從而完善旅游房地產(chǎn)業(yè)。從社會的可持續(xù)發(fā)展上，應(yīng)該在發(fā)展過程中注意資源的節(jié)約集約利用；從質(zhì)量上，應(yīng)加大對旅游房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等方面的改善，從人力資源方面，應(yīng)該注重培養(yǎng)開發(fā)、設(shè)計、影響旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。同時，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)的同時，還應(yīng)該注意對旅游業(yè)的保護(hù)，例如在自然風(fēng)景區(qū)中，應(yīng)該注意不破壞自然生態(tài)環(huán)境；在歷史文化保護(hù)區(qū)中，應(yīng)該注意開發(fā)與使用過程中對文物古跡的保護(hù)等。
2.規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置、加強(qiáng)行業(yè)管理
針對國家，應(yīng)設(shè)置與旅游房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和部門來管理相關(guān)事務(wù)，并對人員配置進(jìn)行嚴(yán)格要求，選擇具有行業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才進(jìn)行管理。針對企業(yè)，應(yīng)加大旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷等部門的管理力度使整個行業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)走上規(guī)范化進(jìn)程。
3.健全法律，加大執(zhí)法力度
針對目前我國對于旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)不健全、出現(xiàn)許多問題難以解決、企業(yè)和個人的權(quán)益都無法得到合法保障的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該出臺關(guān)于相關(guān)法律來切實解決這些問題。根據(jù)我國發(fā)展的實際情況，結(jié)合其他法律法規(guī)，盡快健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，不僅要對行政管理部門做出規(guī)定，還要對企業(yè)行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現(xiàn)，應(yīng)該不斷更新法律法規(guī)，以適應(yīng)旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展需要，規(guī)范行業(yè)秩序，保護(hù)企業(yè)和個人的權(quán)利。
綜上所述，面對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正面看待出現(xiàn)的問題，并找到對策來積極應(yīng)對，一定會使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
[1]黃亮,李剛.旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問題探討[J].生產(chǎn)力研究,2011(1).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；市場；規(guī)范化
前言
近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高人民生活水平、擴(kuò)大社會就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)交易活動不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范直接關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定，因為住宅是群眾安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，先安居才能樂業(yè)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場種種不規(guī)范的行為也逐漸顯現(xiàn)，如炒房、囤房、投機(jī)等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴(yán)重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將使房地產(chǎn)市場需求保持增長態(tài)勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化將是發(fā)展的必然趨勢。
一、深化法制建設(shè)
建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產(chǎn)交易市場中違法違規(guī)行為的整治力度，并落實主管部門的相關(guān)責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)作為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)，從興起至今，短短十幾年時間創(chuàng)造出可觀的經(jīng)濟(jì)價值，并在改善群眾居住條件、擴(kuò)大社會就業(yè)方面做出突出貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展也使市場交易秩序呈現(xiàn)多方面的問題，例如炒房團(tuán)肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發(fā)強(qiáng)烈的社會反響。盡管房地產(chǎn)業(yè)興起以來，我國已建立起系統(tǒng)的法律法規(guī)，基本形成房地產(chǎn)交易的法制體系，但現(xiàn)有法律法規(guī)仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看到，房地產(chǎn)交易市場中不規(guī)范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設(shè)又具有滯后性。所以各地房地產(chǎn)交易管理部門雖多次進(jìn)行查處治理，但由于缺少細(xì)化的法律法規(guī)，治理工作常面臨困境。因此，我國應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易市場的法律法規(guī)，出臺相關(guān)的實施細(xì)則，使法律法規(guī)易于操作、覆蓋全面、具備較強(qiáng)的懲治力度，從而增加違法違規(guī)成本，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易市場中的投機(jī)炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護(hù)群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規(guī)范行為的存在。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業(yè)“洗牌”，轉(zhuǎn)型時期房地產(chǎn)經(jīng)營的法律法規(guī)、行為準(zhǔn)則正在形成，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，旨在穩(wěn)定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易。而且宏觀調(diào)控的力度也在不斷增強(qiáng)，如二手房交易管理、產(chǎn)權(quán)登記管理都較原先更加嚴(yán)格。因此，我國應(yīng)加大治理力度，通過規(guī)范管理、行業(yè)巡查、專項治理等手段，使房地產(chǎn)交易市場更加規(guī)范。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)規(guī)范預(yù)售、銷售管理。各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對商品房銷售信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，全面了解房地產(chǎn)市場中的預(yù)售和銷售樓盤信息，對違法建設(shè)開發(fā)、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產(chǎn)市場秩序的企業(yè)給予嚴(yán)肅處罰。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)堅持對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違規(guī)操作也不容忽視。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)持續(xù)進(jìn)行行業(yè)巡查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位的經(jīng)營管理。最后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)積極與相關(guān)部門聯(lián)合起來，針對房地產(chǎn)預(yù)售許可、預(yù)售與銷售、廣告、展銷、預(yù)售與銷售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面開展專項治理活動，加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，實現(xiàn)信息資源共享，治理聯(lián)動。
三、規(guī)范市場行為
在加大治理力度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)努力提高管理的技術(shù)水平，對交易行為形成嚴(yán)格的約束。房地產(chǎn)交易市場的違法違規(guī)行為不僅容易瞄準(zhǔn)法律漏洞，更善于從技術(shù)層面弄虛作假，例如不法分子對產(chǎn)權(quán)證作假，管理部門如果不能提高防范技術(shù)，很有可能給不法分子帶來可乘之機(jī)。所以房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)推行產(chǎn)權(quán)證加密措施，交易現(xiàn)場進(jìn)行實時監(jiān)控，從源頭治理各種不規(guī)范行為。特別是伴隨房地產(chǎn)交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應(yīng)邁入數(shù)字化軌道，將交易活動產(chǎn)生的大量信息錄入計算機(jī)系統(tǒng)，以便于管理人員和權(quán)利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發(fā)生。同時，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，向社會公眾宣傳規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的舉措，制作專題節(jié)目，引導(dǎo)群眾重視防范虛假交易，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
市場行為的規(guī)范與從業(yè)人員素質(zhì)密不可分。房地產(chǎn)交易市場的從業(yè)人員應(yīng)具備良好的綜合素質(zhì)，善于領(lǐng)會法律法規(guī)和政策的精神實質(zhì)，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀(jì)守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業(yè)務(wù)辦理過程中，從業(yè)人員要審慎對待手中的權(quán)力，以服務(wù)群眾為根本，仔細(xì)檢查各項交易行為是否合法合規(guī)，切實維護(hù)廣大群眾的利益。
四、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管
隨著法律法規(guī)的逐步健全，治理工作的深入，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)積極推進(jìn)監(jiān)督管理體制的創(chuàng)新，將監(jiān)督檢查、網(wǎng)絡(luò)信息公開、社會公眾監(jiān)督手段綜合于一體，充分發(fā)揮內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督的優(yōu)勢，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場動態(tài)巡查，以及重點樓盤銷售的執(zhí)法監(jiān)督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責(zé)任制，運用多種預(yù)防手段，嚴(yán)格對交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)建立統(tǒng)一的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，作為社會信息公開的平臺，將房地產(chǎn)交易生成的資料信息錄入系統(tǒng)，便于權(quán)利人隨時查閱信息。同時對于相關(guān)主管部門提出的處理意見、仲裁結(jié)果、違法違規(guī)單位查處等也應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)向社會公開，使社會各界增強(qiáng)法律意識。最后，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)充分發(fā)揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場中的違法違規(guī)行為立即舉報，并將處理結(jié)果向社會反饋，從而形成良好的監(jiān)督氛圍。
參考文獻(xiàn)
一、引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運行的經(jīng)濟(jì)行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果，進(jìn)而對宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對經(jīng)濟(jì)增長具有有力的推動作用，在一定的科學(xué)技術(shù)水平和有效資源條件下，經(jīng)濟(jì)增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴(yán)重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性，研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當(dāng)前政府和理論界學(xué)者非常關(guān)注的問題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時，房地產(chǎn)投資是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的關(guān)鍵要素；但若不能實現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)由繁榮走向低迷的導(dǎo)火線，甚至可能導(dǎo)致整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響的傳導(dǎo)途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經(jīng)濟(jì)比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過分偏重于消費型物業(yè)，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。
長期以來，我國的經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資拉動，投資既是擴(kuò)大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的直接動力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來供給，其投資規(guī)模決定社會總需求和總供給的平衡態(tài)勢。投資規(guī)模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集約增長；投資規(guī)模過小，經(jīng)濟(jì)增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎(chǔ)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益、社會效益為前提，符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，進(jìn)行各方面的綜合平衡?？梢哉f房地產(chǎn)投資對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，推動經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人們收入水平提高，購買力增強(qiáng)，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經(jīng)濟(jì)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地協(xié)調(diào)起來，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、人口是一個有機(jī)整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)各要素的關(guān)系，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用會在某個時期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟(jì)波動。因此，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資進(jìn)行政策引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動經(jīng)濟(jì)增長的同時，盡可能不引起經(jīng)濟(jì)波動。
（三）加強(qiáng)法制建設(shè)，建立符合房地產(chǎn)市場要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，解決有法可依的問題。目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)行為的法規(guī)還未形成；已出臺的法律法規(guī)的梳理工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，對已不符合房地產(chǎn)市場運行要求的法律法規(guī)應(yīng)及時廢止。要強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強(qiáng)有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時解決有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的執(zhí)法工作。
（四）建立全面有效的房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警體系
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題；措施
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費每一環(huán)節(jié)都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。
一、房地產(chǎn)融資的概念
房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動我國整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費心機(jī)的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，能否在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對房地產(chǎn)項目來說至關(guān)重要。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善
目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風(fēng)險，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進(jìn)行干預(yù)，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。
3.相關(guān)的政策法規(guī)不完善
除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以，目前房地產(chǎn)市場的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實施效果欠佳。
三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1.加大對房地產(chǎn)融資市場的調(diào)控力度
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國計民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調(diào)控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。
2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現(xiàn)融資方式的多樣化
房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞?，比如住房抵押貸款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。
3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系
目前，我國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運作。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題也是一個社會問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時也承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國際民生的問題。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產(chǎn)市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題，仍然會對產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：
（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（二）建立健全管理機(jī)制
保障管理工作切實落實到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時對財稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系
