時(shí)間：2023-06-19 16:21:41
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)如何融資時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；多元化融資；問題；措施
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題
（一）融資渠道較為單一。融資渠道單一是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來存在的問題之一。目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很大程度上還是依賴銀行貸款，并且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無法改變這一現(xiàn)狀，這也從一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另一方面，隨著國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，各大銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度也有所下降，這也給房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金方面帶來很大困難，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，將可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來無法挽回的致命打擊。因此如何增加企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)帶來足夠的資金，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前無法逃避和必須面對(duì)的問題。
（二）資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了銀行貸款以外，其余大部分都來自于買房者的定金和承包商墊付的資金。但是隨著政府對(duì)銀行貸款和提前支付的購房房款的嚴(yán)格控制，這給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來很大的麻煩。換句話說就是，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不能夠得到長(zhǎng)期的保證，融資結(jié)構(gòu)十分不合理。另外，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在急功近利，盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很高的財(cái)務(wù)杠桿。然而，在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金方面受到很大的約束。因此，過高的財(cái)務(wù)杠桿必然會(huì)給企業(yè)帶來更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)就不能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）行業(yè)融資難度空前，房企資金融通受到限制。房地產(chǎn)企業(yè)融資難一直以來都是一個(gè)老大難的問題.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金的杠桿率是衡量企業(yè)融資的難易程度的標(biāo)準(zhǔn)之一。杠桿率越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金越容易，企業(yè)的發(fā)展前景越好；杠桿率越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金越困難，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到很大的阻力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資除了向銀行和其它企業(yè)貸款外，還有企業(yè)上市，發(fā)行股票來籌措資金這一方法。但是，在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于政府相關(guān)宏觀調(diào)控政策的約束，上市融資存在很大的難度。不僅面臨苛刻的審查條件，還要辦理各種各樣的手續(xù)，而且持續(xù)的時(shí)間也十分長(zhǎng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。
（四）房企融資水平差異較大。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍出現(xiàn)在祖國(guó)大地上，企業(yè)的規(guī)模，背景也是參差不齊。其中，以國(guó)有企業(yè)占主體，民營(yíng)企業(yè)也有相當(dāng)一部分。民營(yíng)企業(yè)大部分的經(jīng)營(yíng)范圍都只是在本土地區(qū)，所以相對(duì)來說，民營(yíng)企業(yè)對(duì)于本土以外的資金的需求比較小。而且，不同背景的房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平顯然會(huì)存在較大的差異。在房地產(chǎn)企業(yè)上市方面，國(guó)有企業(yè)顯然占主體地位。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)民營(yíng)化的程度不斷加大，國(guó)有企業(yè)的市場(chǎng)份額也在不斷減少，民營(yíng)企業(yè)顯然已經(jīng)開始主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，大部分的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)都是中小型企業(yè)，沒有足夠的實(shí)力和市場(chǎng)份額作保證，因此企業(yè)在融資方面就會(huì)存在很大的困難。相比之下，國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)雖然擁有足夠的資金和強(qiáng)大的實(shí)力。但是由于政策的約束，也很難在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有所作為。
二、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的相關(guān)對(duì)策措施和建議
（一）完善相關(guān)法律法規(guī)。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與企業(yè)的融資能力是緊密相關(guān)的。因此，如何拓寬房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的問題。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還不是十分的完善，許多企業(yè)或多或少都存在騙貸的情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資風(fēng)險(xiǎn)大的原因之一。因此，需要建立完善的法律法規(guī)。這在一定程度上可以約束企業(yè)和個(gè)體的經(jīng)濟(jì)行為，使得企業(yè)融資變得有根有據(jù)，有助于降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（二）加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量世界第二。但從目前來看，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融市場(chǎng)仍然處于起步階段，還需要進(jìn)一步的發(fā)展。我國(guó)的銀行貸款主要以一種循環(huán)的方式進(jìn)行，融合了房地產(chǎn)企業(yè)、承包商、購房者等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，最終的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)體現(xiàn)在銀行本身，導(dǎo)致銀行不能夠及時(shí)收回貸款，以至于資產(chǎn)流失，從而影響了我國(guó)現(xiàn)有的金融體系。因此，政府必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸監(jiān)管，促使房地產(chǎn)行業(yè)金融體系的健康發(fā)展，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)本身的良好發(fā)展，更是促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至我國(guó)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（三）解決金融信用缺失問題。無可否認(rèn)，我國(guó)改革開放以來，經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，人民的生活水平也得到了很大的改善，但這也同時(shí)衍生了許多問題。比如，金融信用缺失問題，偷稅逃稅，騙貸等。金融信用的缺失直接導(dǎo)致銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)提高，這不僅影響企業(yè)和銀行之間的合作，更是不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，甚至社會(huì)的發(fā)展。一旦銀行面臨高額的信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行本身在出于自身保護(hù)的原則上，一定會(huì)謹(jǐn)慎放貸，對(duì)于申請(qǐng)貸款的企業(yè)也會(huì)有更為苛刻的條件。這從一定的程度上都會(huì)降低投資者的熱情，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。一旦房地產(chǎn)企業(yè)得不到足夠資金做保證，那么企業(yè)的運(yùn)作就會(huì)受到影響，這是不利于企業(yè)發(fā)展的。因此，如何解決金融信用缺失的問題顯得尤為重要。一方面，政府應(yīng)該盡量完善行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，使得企業(yè)在融資方面能夠做到有法可依，政府部門在管理方面做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究；另一方面，政府應(yīng)該從道德層面上，鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)誠(chéng)信為本，以此來減少金融信用缺失帶來的影響。這樣不僅有利于促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)的健康穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，更是有利于營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。
（四）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。一個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展不僅和企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理水平，更在于是否能夠正確的把握政府的政策動(dòng)向及其所帶來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化。由此看來，政府的宏觀調(diào)控對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展是十分重要的。因此，在拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方面，政府很有必要發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用，借此來促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的良好發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，維護(hù)我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。從另一方面來說，市場(chǎng)不是萬能的，我們不可能放任市場(chǎng)完全自由的發(fā)展。一旦市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生變化，失去控制，將造成無法估量的影響。因此，必須兼顧市場(chǎng)和政府雙方的作用，這樣才能夠更好的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)，更加有利于房地產(chǎn)多元化融資渠道的發(fā)展。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的融資對(duì)其發(fā)展有著重要意義，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資還存在諸多問題，例如：融資渠道較為單一財(cái)務(wù)杠桿過大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高、房企資金融通受到限制、房企融資水平差異較大等，這些問題的存在，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)行業(yè)需要完善相關(guān)法律法規(guī)、加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管、完善二手房交易市場(chǎng)、加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和教育、解決金融信用缺失問題、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，這樣才能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，同時(shí)為全社會(huì)提供了投資渠道。
參考文獻(xiàn)：
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[2]劉海麗，周明.中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（04）.
房地產(chǎn)之所以對(duì)國(guó)內(nèi)銀行金融市場(chǎng)有著較為嚴(yán)重的依賴性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身所有的特點(diǎn)，如房地產(chǎn)行業(yè)自身的規(guī)模性、自身的收益性以及其本身存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性等。就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道主要是依賴于國(guó)有銀行相應(yīng)的貸款，也包括上市融資、房地產(chǎn)信托投資等渠道。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，以及國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷完善，這就對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道提出了更好的要求，即房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該更加向多元化的方向發(fā)展，以確保國(guó)內(nèi)金融的穩(wěn)定性。
二、目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道及造成金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商投資的資金來源來看，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資資金主要是來源于國(guó)有銀行貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商自己籌備資金以及房地產(chǎn)債券融資等方面。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2014年的融資來源的國(guó)內(nèi)銀行貸款增長(zhǎng)率為12.2%、房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金增長(zhǎng)率為14.4%、其他方面的融資來源增長(zhǎng)率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍然以房地產(chǎn)容易作為資金的來源，而且對(duì)于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)性和效益的大小，即選擇風(fēng)險(xiǎn)性低而且利潤(rùn)度高的融資方式進(jìn)行融資。
從目前的金融市場(chǎng)來看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要是面向國(guó)內(nèi)銀行，因?yàn)樯虡I(yè)銀行在我國(guó)金融市場(chǎng)起著主導(dǎo)的作用。作為一種大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的前期對(duì)資金的需求量是極大的，所以銀行才會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行高額的借貸款，然后收取借貸款所產(chǎn)生的利息，并且房地產(chǎn)行業(yè)的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會(huì)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的貸款。如果一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的建筑數(shù)量越多，那么住房投資的比重也會(huì)隨之增加，這在很大程度上就說明了對(duì)房抵押貸款的需求也會(huì)急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產(chǎn)行業(yè)的貸款又大多數(shù)都集中在國(guó)內(nèi)，使得國(guó)內(nèi)銀行的貸款負(fù)擔(dān)在逐漸增重，從而則很有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行金融體系出現(xiàn)問題，從而引起國(guó)內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。
其原因主要有以下幾點(diǎn)：1.因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)行業(yè)都是將融資渠道集中在國(guó)內(nèi)銀行上，且房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)額較多，當(dāng)國(guó)內(nèi)銀行的利率發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利息也會(huì)受到極大的影響，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部金融體系的風(fēng)險(xiǎn)性增大。2.房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，而銀行把資金借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商，就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，甚至可能導(dǎo)致國(guó)家金融系統(tǒng)的癱瘓。 3.相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還存在較高的債務(wù)依賴性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算薄弱，而其行業(yè)內(nèi)部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
三、多元化的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然道路
以目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式來看，因?yàn)槠渲饕娜谫Y方式是集中在國(guó)有銀行的身上，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家金融體系都極有可能受到影響。所以，如何發(fā)展出多元化的房地產(chǎn)融資方式，以減少金融的危險(xiǎn)性，已成為我國(guó)政府以及各個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)亟須解決的問題。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的時(shí)候，應(yīng)該在確保融資風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化。
關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題；優(yōu)化途徑
中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）04-0009-02
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)告別了十年的黃金時(shí)期，也進(jìn)入了其行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)勢(shì)下降、市場(chǎng)分化突出的不利局面。面對(duì)著新常態(tài)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展充滿了不確定性。從資本結(jié)構(gòu)上看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力普遍明顯不足，大部分企業(yè)存在著資本結(jié)構(gòu)不合理、對(duì)銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風(fēng)險(xiǎn)高等一系列問題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如何在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大環(huán)境下，如何生存發(fā)展、如何降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并保持較好成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的井噴式增長(zhǎng)期后，行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩，樓市逐漸降溫，發(fā)展增速放慢。以2014年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)為例，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司各項(xiàng)關(guān)鍵性財(cái)務(wù)指標(biāo)仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但從增速上看，除凈資產(chǎn)均值外，其余三項(xiàng)指標(biāo)增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國(guó)整體樓市銷售業(yè)績(jī)?cè)趪?guó)家相關(guān)利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24 409億元，同比增長(zhǎng)3.1%。
總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售業(yè)績(jī)?cè)龇照?，盡管上市公司規(guī)模仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體投資增速下行趨勢(shì)已成必然，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性指標(biāo)增速已經(jīng)步入下降通道。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題
企業(yè)資本結(jié)構(gòu)通常是指企業(yè)權(quán)益資本和債務(wù)資本同企業(yè)總資本之間的比例關(guān)系，通常用財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債/總資產(chǎn)）來表示。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越低，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，債權(quán)人資本保障程度越高，而過高的資產(chǎn)負(fù)債率則會(huì)給企業(yè)帶來巨大的償債壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就資本結(jié)構(gòu)而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部充斥著資本結(jié)構(gòu)失衡、融資渠道單一的問題。
（一）資本結(jié)構(gòu)失衡，整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年國(guó)內(nèi)上市公司有132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%，其中23家屬于房地產(chǎn)行業(yè)，這23家公司中甚至有12家的負(fù)債率超過80%，即便是行業(yè)龍頭萬科A和新城控股的負(fù)債率也分別達(dá)到80.6%和82.81%。2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.72%，直逼80%關(guān)口。目前，國(guó)際上房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通行標(biāo)準(zhǔn)為50%，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差異，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)平均負(fù)債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體過高，且上漲勢(shì)頭不減，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，究其原因主要是房地產(chǎn)業(yè)本身是非常典型的資金密集型行業(yè)，資金杠桿在企業(yè)發(fā)展過程中扮演重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中尤其是前期投入階段對(duì)資金需求量大、流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，而鑒于目前我國(guó)金融體系的不完善，可供企業(yè)選擇的融資渠道過少，股權(quán)融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對(duì)而言，企業(yè)更傾向采用銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措以維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。正是企業(yè)對(duì)債務(wù)融資方式的偏好和依賴，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從而導(dǎo)致負(fù)債率整體偏高，其潛在的金融負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。
（二）融資渠道單一，對(duì)銀行貸款依存度高
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預(yù)收款）三個(gè)部分構(gòu)成。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，總體資金投入需求量大，其自有資金相對(duì)不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的55%資金直接來源于銀行系統(tǒng)，而房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計(jì)算，則企業(yè)自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預(yù)收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業(yè)融資總額的七成以上?？梢?，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度明顯過高，財(cái)務(wù)杠桿過大。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將直接傳導(dǎo)給銀行，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，進(jìn)而影響國(guó)家金融市場(chǎng)的安全和穩(wěn)定。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過高的資產(chǎn)負(fù)債率以及單一的融資模式加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程。因此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的問題是如何促使其過高的資產(chǎn)負(fù)債率下降至合理區(qū)間，拓寬融資渠道，從而優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化具體途徑和方式
（一）降低資產(chǎn)負(fù)債率，合理控制負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債為主的融資特點(diǎn)，應(yīng)把降低資產(chǎn)負(fù)債率作為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的切入點(diǎn)。前文所示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對(duì)于成長(zhǎng)迅速、盈利空間較大的企業(yè)而言，適度的財(cái)務(wù)杠桿能夠增加資本投入，激活企業(yè)的創(chuàng)造能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升盈利能力。同時(shí)，適債務(wù)利息可以抵稅，有助于企業(yè)減輕稅負(fù)。但財(cái)務(wù)杠桿在幫助企業(yè)增加盈利的同時(shí)，也在累積風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債產(chǎn)生的利息會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊張，過度增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，吞噬稅前利潤(rùn)，一旦投資項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利甚至虧損，財(cái)務(wù)杠桿會(huì)成倍放大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈瀕臨斷裂，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。目前，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體資本負(fù)債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產(chǎn)負(fù)債率降至合理區(qū)間將有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
（二）增強(qiáng)長(zhǎng)期償債能力，合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)普遍以中短期負(fù)債為主，長(zhǎng)期負(fù)債比例較低?！岸虨橹鳌㈤L(zhǎng)為輔”的債務(wù)結(jié)構(gòu)要求企業(yè)要具有較強(qiáng)的短期償債能力，但短期償債能力的強(qiáng)弱并不能代表企業(yè)的成長(zhǎng)性和可持續(xù)性，也無法衡量企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。短期負(fù)債比例偏高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的同時(shí)，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業(yè)會(huì)被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補(bǔ)短期債務(wù)漏洞，而這些短期行為對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展造成不利影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，長(zhǎng)期負(fù)債利率相對(duì)較低，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例，將有助于減輕企業(yè)債務(wù)利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)不斷增強(qiáng)自身持續(xù)盈利能力和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。企業(yè)只有持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流，才能增強(qiáng)長(zhǎng)期償債和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而降低企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，長(zhǎng)期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業(yè)融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結(jié)構(gòu)失衡問題，應(yīng)當(dāng)采取信托融資、房地產(chǎn)證券化等方式拓展融資空間，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。
1.信托融資，一般是指信托公司針對(duì)有較好盈利空間的房地產(chǎn)投Y項(xiàng)目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對(duì)銀行貸款而言，信托融資優(yōu)勢(shì)在于融資成本低，財(cái)務(wù)費(fèi)用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
2.房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流方向，可以促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更專業(yè)、資源配置更合理，其最常見的表現(xiàn)形式是上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌集巨額股權(quán)資金并作為注冊(cè)資本長(zhǎng)期使用，并無償債壓力，同時(shí)還可以達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本、改善資本結(jié)構(gòu)的效果。
（三）加速行業(yè)資源整合，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模產(chǎn)出效應(yīng)
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)規(guī)模所限，除銀行貸款融資外，大多數(shù)企業(yè)還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。
1.房地產(chǎn)企業(yè)若想染指大型開發(fā)項(xiàng)目，整體實(shí)力必須過硬，要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模和行業(yè)資質(zhì)，同等市場(chǎng)機(jī)遇面前小規(guī)模企業(yè)往往被忽略，所以要著重?cái)U(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升市場(chǎng)影響力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?/p>
2.小規(guī)模企業(yè)融資相對(duì)困難，限制較多，融資規(guī)模有限，以中短期資金為主，而大規(guī)模企業(yè)則更容易獲得資金的支持。因此，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模就要加大行業(yè)整合力度，通過整合減少企業(yè)數(shù)量，提升經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模化發(fā)展。
四、結(jié)語
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處在發(fā)展階段，企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一，對(duì)于銀行貸款有嚴(yán)重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。因此，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，改善內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，成為房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的有效途徑。合理的資本結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，同時(shí)也對(duì)行業(yè)整體的持續(xù)健康發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。
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一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與稅負(fù)情況
1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對(duì)較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的整體稅收增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國(guó)家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國(guó)的“營(yíng)改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營(yíng)改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法
1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營(yíng)時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變?cè)诤罄m(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。
2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國(guó)的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國(guó)的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個(gè)項(xiàng)目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營(yíng)業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營(yíng)業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。
3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤(rùn)至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對(duì)兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和整個(gè)開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；政策；資金
目前，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢(shì)下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國(guó)一、二線城市中，房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國(guó)中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國(guó)中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房?jī)r(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
資金投入大、資金回收緩慢、回報(bào)豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)高也隨之而來。高利潤(rùn)相伴的是高風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對(duì)投資可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時(shí)把握其風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時(shí)地掌控風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國(guó)家在針對(duì)房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢(shì)頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤(rùn)回報(bào)得這個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時(shí)獲得高回報(bào)的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國(guó)仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國(guó)的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤(rùn)，但基于目前我國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的形勢(shì)，工薪階層家庭難以購買，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時(shí)賣出，這種情況就可能會(huì)造成投資資金難以及時(shí)回籠，最終導(dǎo)致不能及時(shí)償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個(gè)政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測(cè)的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對(duì)于政府的不可預(yù)見的政策變動(dòng)，企業(yè)只能參考市場(chǎng)的動(dòng)向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計(jì)結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險(xiǎn)②。近年來，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國(guó)家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國(guó)家平均間隔幾年便會(huì)采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會(huì)十分關(guān)注國(guó)家政策的動(dòng)向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展不利③。
（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國(guó)房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時(shí)歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財(cái)務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價(jià)的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會(huì)的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會(huì)繼續(xù)購進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)，市場(chǎng)行情可能會(huì)存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時(shí)回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢(shì)必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財(cái)務(wù)問題。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時(shí)償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直未減，但是從國(guó)家近年所采取的一些政策可知國(guó)家并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過快地發(fā)展，各地政府遵照國(guó)家意見陸續(xù)頒布了基于限價(jià)、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場(chǎng)炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策
房地產(chǎn)投資包含多方面的知識(shí)，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤(rùn)水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時(shí)制定出風(fēng)險(xiǎn)防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。
（三）建立全面財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制
近期,樓市的二次調(diào)控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機(jī)性需求得到抑制的同時(shí),又使更多的購房者按兵不動(dòng)、持續(xù)觀望態(tài)勢(shì)。當(dāng)下有人提出“買房不如買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”的說法。而這一觀點(diǎn)撥動(dòng)了不少投資者的心弦。
目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行狀況如何?投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)信托又有哪些風(fēng)險(xiǎn)?如何選擇好的信托產(chǎn)品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。
誰是信托之主力
據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示,1-9月,信托產(chǎn)品的發(fā)行總量為1335個(gè)、總發(fā)行規(guī)模是2480多億;而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量是377個(gè)、發(fā)行規(guī)模超過1240億。相比而言,房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量約為信托發(fā)行總量的30%,而發(fā)行規(guī)模則占總發(fā)行規(guī)模的50%左右。即整個(gè)信托管理的資產(chǎn)有50%的資產(chǎn)都投向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)信托緣何成為信托市場(chǎng)的主力呢?“這是一個(gè)雙向選擇的問題:信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也選擇了信托?！睆垥怨饨忉尩?。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高稀缺性的行業(yè),始終存在融資的需求。而目前市場(chǎng)上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監(jiān)會(huì)對(duì)其控制非常嚴(yán)格,導(dǎo)致銀行為了迎合國(guó)家政策,不得不提高房地產(chǎn)企業(yè)融資的門檻,增強(qiáng)其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)審核,甚至?xí)霈F(xiàn)不貸或惜貸等現(xiàn)象。而吃了閉門羹的房地產(chǎn)企業(yè)就只能依靠信托這一渠道進(jìn)行融資了。
收緊信貸是調(diào)控樓市政策之一,那么,未來銀監(jiān)會(huì)是否會(huì)打壓信托來調(diào)控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購令。這其實(shí)是帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的調(diào)控手段,可見政府對(duì)樓市調(diào)控決心之大。目前來看,銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的限制是起到了一定的效果,而對(duì)信托尚未收得那么緊。如果國(guó)家調(diào)控的決心依然很強(qiáng),那么對(duì)信托行業(yè)進(jìn)行限制不無可能。 “譬如,限制地產(chǎn)類信托發(fā)行的規(guī)模或一段時(shí)期內(nèi)暫停對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資,都是有可能的。”
而信托選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目多是出于利益驅(qū)動(dòng)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率相對(duì)較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達(dá)到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產(chǎn)行業(yè)了。
規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)才是關(guān)鍵
目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之嚴(yán),使投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產(chǎn)品。
其實(shí),市場(chǎng)的資金始終會(huì)選擇最好的投資標(biāo)的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風(fēng)險(xiǎn)也較大,投資者勢(shì)必會(huì)考慮資金下一步要投到什么地方去?！按藭r(shí),信托其實(shí)是不錯(cuò)的選擇?！睆垥怨獗硎?信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場(chǎng)上對(duì)信托有一定的誤解,認(rèn)為信托產(chǎn)品是固定收益類,每年8%-11%。其實(shí)不然,它也有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)品,譬如陽光私募或結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品等。
目前有些投資者不買房而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托的意向較為明顯?！斑@些投資者是比較理性的,除了房地產(chǎn)信托,也有其他信托產(chǎn)品供投資者選擇。不過,房地產(chǎn)信托也是不錯(cuò)的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是有區(qū)別的?！?/p>
買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個(gè)城市是否適合投資;某個(gè)項(xiàng)目的位置、前景、周圍配套設(shè)施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發(fā)商的實(shí)力如何,會(huì)否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時(shí)出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續(xù)去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產(chǎn)信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產(chǎn)是實(shí)物投資,而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款類,二是股權(quán)投資。)是金融產(chǎn)品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉(zhuǎn)由信托公司去考慮,投資者只需與其達(dá)成契約關(guān)系即可。即使未來出現(xiàn)問題,也由信托公司作為有很強(qiáng)的競(jìng)價(jià)和議價(jià)能力的金融機(jī)構(gòu)去跟企業(yè)談判,去解決問題?！皬男磐行袠I(yè)規(guī)范后至今,尚未發(fā)生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現(xiàn)象。實(shí)際上,信托產(chǎn)品是比較穩(wěn)健的。”張曉光告訴記者。
那么,如何選擇一個(gè)好的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呢?張曉光表示,首先,要選擇實(shí)力過硬、專業(yè)能力強(qiáng)的信托公司,如中信信托、北國(guó)投、中誠(chéng)信托等,都是公認(rèn)的實(shí)力很強(qiáng)的信托公司。如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),由于他們實(shí)力足夠強(qiáng)也一定會(huì)兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些。
其次,選擇一個(gè)好產(chǎn)品。界定產(chǎn)品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,關(guān)鍵是要看這個(gè)項(xiàng)目本身:看所選項(xiàng)目的位置好不好、抵押物的價(jià)值是不是夠高等。我們應(yīng)該更多地從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮,要看信托合同中的風(fēng)險(xiǎn)申明書?？雌渲薪沂镜娘L(fēng)險(xiǎn)有哪些,控制風(fēng)險(xiǎn)的措施有哪些,這些措施能否有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為，這對(duì)企業(yè)達(dá)成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和戰(zhàn)略至關(guān)重要。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權(quán)和股權(quán)融資、預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進(jìn)行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時(shí)也使融資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資過程中會(huì)接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對(duì)資金的有效管理，則不僅會(huì)影響到相關(guān)企業(yè)以及融資平臺(tái)的融資成果，還會(huì)給整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意義重大。
2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義
1.能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑?，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)中需要籌集大量的資金，而要合理的計(jì)劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財(cái)務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理方法，可以對(duì)所籌集資金的用途有一個(gè)合理的規(guī)劃，而這無疑會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過程中需要進(jìn)行融資，而在整個(gè)融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對(duì)市場(chǎng)上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以對(duì)融資額度的可能性進(jìn)行評(píng)估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個(gè)較低的水平。此外，財(cái)務(wù)管理工作還可以對(duì)所籌集的資金進(jìn)行有計(jì)劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個(gè)方面：（1）因?yàn)槿谫Y困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財(cái)務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在競(jìng)價(jià)買地、房產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個(gè)過程中一旦出現(xiàn)差池就會(huì)影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對(duì)融資額度的合理評(píng)估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無疑會(huì)給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。
2.成本控制風(fēng)險(xiǎn)。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會(huì)對(duì)最終的利潤(rùn)產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競(jìng)爭(zhēng)力，還會(huì)因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長(zhǎng)，并且整個(gè)開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤(rùn)等方面，缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動(dòng)，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會(huì)導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如在最終的銷售過程中，因?yàn)檎?、市?chǎng)等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。
4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的建議
1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財(cái)務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計(jì)劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財(cái)務(wù)部門要建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)資金流動(dòng)中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。
2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)因?yàn)槠涮厥庑?，?dǎo)致整個(gè)開發(fā)過程中會(huì)接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開發(fā)過程中缺乏對(duì)資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時(shí)甚至可能造成開發(fā)的項(xiàng)目不能按時(shí)完工。因此，必須加強(qiáng)對(duì)資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，確保每一筆資金都是有計(jì)劃、有原則地被使用，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。
3.及時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個(gè)區(qū)域分散到多個(gè)區(qū)域，如可將只在一個(gè)區(qū)域從事開發(fā)項(xiàng)目的工作轉(zhuǎn)變?yōu)樵诙鄠€(gè)區(qū)域均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時(shí)間分散工作，確立一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，避免因短時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)或政策波動(dòng)而帶來的損失。
