時間：2023-06-18 10:35:59
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一、房地產(chǎn)銷售收入的概念
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入(指可單獨(dú)出售的配套設(shè)施部分)等。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時。確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的。在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。c 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。d 采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：a 將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。b 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產(chǎn)銷售收入的核算
在房地產(chǎn)企業(yè)的會計實(shí)務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量，即按收入實(shí)現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計實(shí)務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會計制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時，存在的問題尤為突出。
房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性?！妒杖搿窚?zhǔn)則要求以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會計制度》的四個確認(rèn)條件呢?需要會計人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會計實(shí)務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收。有的建設(shè)項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。
(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時間分期確認(rèn)收入，同時分期結(jié)轉(zhuǎn)成本
這是以收付實(shí)現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按已經(jīng)收回的價款或可能收回的價款確認(rèn)銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實(shí)現(xiàn)收入處理。
(四)按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認(rèn)收入
部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為。預(yù)售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù)，因此，可以按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認(rèn)收入。目前，香港基本上也是按以上四個標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。對于預(yù)售合同價款，大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)是按“完工百分比法”分期確認(rèn)其收入。具體處理方法是：
1. 哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存現(xiàn)狀
1.1哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)高度依存
“十一五”期間哈爾濱市財政收入約有30%左右的收入來源于房地產(chǎn)業(yè)。2011年，哈市全年財政一般預(yù)算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財政一般預(yù)算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業(yè)稅92.9億元，增長30.1%；企業(yè)所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據(jù)圖表1分析可以得知，哈爾濱市財政收入和哈爾濱市房地產(chǎn)上交利稅呈現(xiàn)同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產(chǎn)上繳利稅占地方財政收入比重達(dá)近幾年最高，達(dá)31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財政收入的飛速增長，其房地產(chǎn)業(yè)也有了欣欣向榮的發(fā)展。其哈爾濱市的財政收入與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高依存度的正相關(guān)發(fā)展。成為哈爾濱市財政收入的主要增長極。
1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財政收入比重強(qiáng)勁增長
哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財政收入的50.41%.呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。
2. 哈爾濱市財政收入對房地產(chǎn)業(yè)過度依存所產(chǎn)生的問題
2.1新型工業(yè)化進(jìn)程中的財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度過高
隨著哈爾濱市新型工業(yè)化的發(fā)展，其財政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩(wěn)，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮(zhèn)土地稅收收入翻一番，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收也在逐年上漲，城鎮(zhèn)化建設(shè)在房地產(chǎn)的熱銷中體現(xiàn)的淋漓盡致。工業(yè)化的過程中哈爾濱市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程越來越快，而地方的財政支出也越來越大，因此需要更多的財政收入來維持財政支出。哈爾濱市的就業(yè)、醫(yī)療、教育、社會保障等財政支出呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設(shè)面積都在持續(xù)增長，但仍抵擋不住房地產(chǎn)的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費(fèi)及相關(guān)財政收入，可見房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛所帶來的財政收入相當(dāng)巨大。民生問題體現(xiàn)在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收，然而，970萬人口所需要的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公共設(shè)施建設(shè)支出的負(fù)擔(dān)可想而知。從2002年到2010年，8年間相關(guān)民生建設(shè)支出翻一番。正當(dāng)其時，全國大部分城市悄然出現(xiàn)了“第二財政”?？梢姶罅康呢斦С觯枰罅康呢斦杖雭砭S持平衡，而如果去掉房地產(chǎn)業(yè)的財政收入部分，則很難維持財政支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2.2哈爾濱市的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的發(fā)展空間
2011年，全年哈市土地出讓金達(dá)253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點(diǎn)，占哈市全年總財政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點(diǎn)?？v比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達(dá)到所占財政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財政收入的比例也在逐年上漲，“土地財政”的趨勢呈現(xiàn)全國化趨勢。土地的出讓使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加溫，財政方面對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產(chǎn)業(yè)與全國的比較分析，一線城市的財政收入要比二線城市的財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發(fā)展空間。如表3所示。
3. 解決財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存問題的對策措施
3.1繼續(xù)加大政府的宏觀調(diào)控政策
哈市財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)依存度太高，一但出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條或者回落嚴(yán)重等現(xiàn)象，就會造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持 自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎屇苤斦谝槐壑?，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應(yīng)該追求財政上的可持續(xù)性發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中找準(zhǔn)重點(diǎn)財源?？傊覀円诤侠淼呢斦杖朐鲩L的前提下，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存程度，通過合理調(diào)控土地出讓金價格來合理的拉動財政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調(diào)配財源比重。
3.2大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)拉動財政增長，減少財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度
著力發(fā)展黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)，做好以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大政策資金扶持力度，積極推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，合理穩(wěn)定發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)，從而加大縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發(fā)展，緩解一二級城市的發(fā)展壓力，來合理調(diào)動人口流動，從而會相對的減少財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，加大財政收入在三大產(chǎn)業(yè)中的合理增長。
3.3轉(zhuǎn)變唯GDP論觀念，優(yōu)化財源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)財政收入的可持續(xù)發(fā)展
財政收入的增長應(yīng)是一種合理的增長，不應(yīng)為了增長而增長，僅僅依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長來拉動財政收入的增長是不合理的一種財政收入增長模式。哈爾濱市財政收入的增長要摒除唯GDP的數(shù)字增長論，改變財政收入來源增長觀念，依托老工業(yè)基地、農(nóng)業(yè)大省、資源強(qiáng)省走特色的適合哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)增長模式，優(yōu)化財政收入的財源結(jié)構(gòu)，促進(jìn)哈爾濱市財政收入的綠色可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，響應(yīng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：實(shí)質(zhì)重于形式；房地產(chǎn)；收入；確認(rèn)
實(shí)質(zhì)重于形式的思想運(yùn)用最早起源于英國，而這一概念在1970年的第四號公告“基本概念和會計原則”中就已經(jīng)提出過，其闡明了實(shí)質(zhì)重于形式的重要觀點(diǎn)。
我國在《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》中也首次提出了運(yùn)用實(shí)質(zhì)重于形式的判斷標(biāo)準(zhǔn)來推斷是否存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系的規(guī)定，要求按照關(guān)系的實(shí)際性質(zhì)進(jìn)行判斷，而不能單純依靠法律形式予以確定。之后我國企業(yè)會計制度正式將實(shí)質(zhì)重于形式作為了企業(yè)核算時應(yīng)遵循的原則之一。但是“實(shí)質(zhì)重于形式”這一原則主要是在企業(yè)資格的認(rèn)定和稅務(wù)辦案中廣泛被采用，在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和法律上的形式條件孰重孰輕卻一直都是財務(wù)與稅務(wù)爭論的焦點(diǎn)。
一、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則產(chǎn)生背景及其運(yùn)用意義
1.“實(shí)質(zhì)重于形式”產(chǎn)生背景
（1）國際化標(biāo)準(zhǔn)促使提高會計準(zhǔn)則。WTO后，我國從初次與各國經(jīng)濟(jì)的接觸到后來不斷的業(yè)務(wù)合作以至后來與國際經(jīng)濟(jì)的深度交融，這就從業(yè)務(wù)，管理、財務(wù)各個方面提出跟上國際化的要求。財務(wù)報表體現(xiàn)了一個企業(yè)的經(jīng)營狀況和管理水平，根據(jù)我們計劃經(jīng)濟(jì)時期制定的會計準(zhǔn)則肯定已經(jīng)不能再跟上國際化的腳步，只有和國際接口我們才能和其他國家站在同一起跑線，只有按照國際標(biāo)準(zhǔn)提供真實(shí)、可靠、公允、可比的會計信息，國際經(jīng)濟(jì)才能接納我們參與到國際貿(mào)易的競爭中去。
（2）企業(yè)的構(gòu)成形式和業(yè)務(wù)的繁雜化因素。當(dāng)改革開放的腳步大步走來，市場經(jīng)濟(jì)替代了原有的計劃經(jīng)濟(jì)，順勢而發(fā)的新生企業(yè)呈現(xiàn)出多種多樣的組織架構(gòu)，對會計核算和財務(wù)信息披露提出了要順應(yīng)時代的要求；在市場經(jīng)濟(jì)的帶動下，一些投資企業(yè)，證券公司等一些新興的行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展了起來，各種合并、轉(zhuǎn)股、兼并、改制業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，增加了會計對象的復(fù)雜性，如此繁雜化的業(yè)務(wù)要求企業(yè)在進(jìn)行會計核算處理時，要基于不同的會計原則、方法和程序考慮并在其之間進(jìn)行選擇，所作稅收籌劃更要基于業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)前提下進(jìn)行 。
（3）舊的原則、舊的制度存在著一定的缺陷。我國在市場經(jīng)濟(jì)初步階段制定的會計制度必然存在很大的局限性，任何事物都是隨著社會的發(fā)展而發(fā)展，隨著進(jìn)步而進(jìn)步，隨著問題而完善的。當(dāng)舊的會計制度已經(jīng)不能可靠的反映會計信息和會計數(shù)據(jù)進(jìn)行可比時，就要對相關(guān)的原則規(guī)定進(jìn)行訂正、細(xì)化和補(bǔ)充。
2.在會計核算中運(yùn)用“實(shí)質(zhì)重于形式” 的重要意義
（1）是對權(quán)責(zé)發(fā)生制原則很好的補(bǔ)充。權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是進(jìn)行會計核算的基本原則，特別是在收入的確認(rèn)和費(fèi)用的配比上都遵循了這一原則 。雖然每個企業(yè)所處的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，但由于現(xiàn)金流量表的編制是基于收付實(shí)現(xiàn)制，所以從現(xiàn)金流量表上能夠更好了解企業(yè)現(xiàn)金流入的構(gòu)成，分析企業(yè)償債和支付股利的能力，更能反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的獲取或支付現(xiàn)金的潛力。因此我們在運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則編制損益表和資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)上，仍然需要進(jìn)行現(xiàn)金流量表的編制來作為補(bǔ)充。
（2）是對一貫性原則做出的補(bǔ)充。一貫性原則要求企業(yè)的會計核算方法在前后各期保持一致，不得隨意變更，其目的是為了更好的對同期或不同時期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較。但是，如果使用的核算方法已經(jīng)不能再如實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，不能夠恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果時，企業(yè)可以在會計準(zhǔn)則或制度允許的范圍內(nèi)變更核算方法，同時做相應(yīng)披露。這也體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式原則。
（3）與謹(jǐn)慎性原則相輔相成。謹(jǐn)慎性原則即“寧可預(yù)計可能的損失，不可預(yù)計可能的收益”，因謹(jǐn)慎性原則而在期末對各種資產(chǎn)計提的跌價準(zhǔn)備就是實(shí)質(zhì)重于形式原則的最突出體現(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)發(fā)生減值的可能性已經(jīng)成為必然，在年度終了時，資產(chǎn)的市場價值低于賬面價值時，原賬面記載的資產(chǎn)價值就不再具有真實(shí)性，所以在期末的時候出現(xiàn)了資產(chǎn)減值的情況就應(yīng)對資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，來調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值，這也很好的說明了實(shí)質(zhì)重于形式的原則。
二、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)中的應(yīng)用
1.關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定
我國的收入準(zhǔn)則在經(jīng)歷了新舊會計制度改革后，對收入在定義、適用范圍等方面的規(guī)定都有了很大的變化，但是在商品銷售收入和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)條件上的表述卻沒有太大的本質(zhì)改變。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品具有特殊性，所以確認(rèn)收入時應(yīng)具備以下幾個條件：
（1）房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；
（2）完成竣工結(jié)算（說明成本能夠可靠的計量）；
（3）簽訂售房合同和收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)）；
（4）房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險和報酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移）。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)舉例
房地產(chǎn)行業(yè)的建造周期一般較長，至少要在2至3年甚至更長時間。隨著人們對住房的需要日益強(qiáng)烈，即使房屋還沒有竣工只要是取得了預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商就可以對外開始進(jìn)行銷售，這個階段被稱為預(yù)售階段，這個階段的房款收入并不是準(zhǔn)則當(dāng)中規(guī)定的收入，被稱之為預(yù)售收入。
例：客戶陳某在2010年初購得A公司開發(fā)的商品房一套，總價款95萬。陳某在繳納了5萬元的定金后簽署了認(rèn)購協(xié)議，約定7日后交首付50萬元（含認(rèn)購款5萬元）的同時簽署正式的商品房預(yù)售合同，在合同中雙方就確定了陳某的剩余房款支付方式為分期付款方式，分別應(yīng)于為2010年的3月份35萬元，4月份10萬元，最終的價款待實(shí)測面積后對差額部分進(jìn)行多退少補(bǔ)。合同中載明的交房時間為2011年6月30日。
該筆業(yè)務(wù)開發(fā)商在收到定金時應(yīng)作如下會計處理：借：銀行存款—5萬元
貸：預(yù)收賬款—**項目 **房號 陳** 5萬元
簽署預(yù)售合同收到首付款時（因為首付50萬元中包含定金5萬，定金在收到款項時已經(jīng)進(jìn)行了會計處理所以首付的確認(rèn)金額為45萬元）：
借：銀行存款 — 45萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項目 **房號 陳** 45萬元
10年3月收到支付的分期房款時----
借：銀行存款 — 35萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項目 **房號 陳** 35萬元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：銀行存款 — 10萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項目 **房號 陳** 10萬元
2011年6月30日A公司的工程已經(jīng)清算，實(shí)測面積報告也已經(jīng)取得，按照合同約定如期交付房屋給業(yè)主，并收取了房屋的多退少補(bǔ)款1萬元時----
借：預(yù)收賬款 — **項目 **房號 陳** 95萬元
銀行存款 — 1萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 — 96萬至此房屋的款項已經(jīng)收妥，房屋已經(jīng)辦理了交付手續(xù)，和房屋有關(guān)的管理權(quán)和控制權(quán)都移交給了業(yè)主，正是符合了確認(rèn)收入應(yīng)具備的條件。
但是實(shí)際上很少有開發(fā)商能如期真正交付給業(yè)主的情況，就這種情況又分為2種不同的原因：
（1）一種是實(shí)質(zhì)、形式同時不具備。是指項目因種種原因延期沒有如期完成，到了合同約定的時間不能交付給業(yè)主使用。通常這種情況在稅務(wù)稽查的時候，就會按照合同的約定來要求企業(yè)做收入的確認(rèn)，筆者片面的認(rèn)為在這類情況下就應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則來判定，不符合收入標(biāo)準(zhǔn)的不予確認(rèn)收入。
（2）另一種是具備實(shí)質(zhì)，但是欠缺形式。這種情況是指竣工決算都已完成，實(shí)測面積的數(shù)據(jù)也已經(jīng)掌握，但是由于在建設(shè)過程當(dāng)中的超規(guī)劃，需要補(bǔ)交部分土地出讓金，企業(yè)在告知業(yè)主的情況下，按照合同的約定的時間先行交付了房屋。首先明確這是一種非正規(guī)的交付，財務(wù)人員應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則按照合同約定做如下的銷售確認(rèn)：
借：應(yīng)收賬款 **項目 **房號 陳** 1萬元
預(yù)售賬款 **項目 **房號 陳** 95萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 96萬
三、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中應(yīng)注意的問題
1.提高財務(wù)人員自身素質(zhì)
“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中要怎樣去運(yùn)用、要運(yùn)用的度的掌握，是基于一個良好財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)的。如果該原則都夠合理的運(yùn)用，那么會計信息的真實(shí)可靠性就有了保證，反之如果運(yùn)用的失當(dāng)，則其可核實(shí)性就會引起質(zhì)疑，甚至有些會計人員會以此為借口為自己的主觀臆斷做辯解，從而提供毫無價值的會計信息。提高財務(wù)人員的素質(zhì)一方面應(yīng)定期對財務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德和專業(yè)知識的培訓(xùn)，開展案例分析和座談會；另一方面，可以組織向同行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)和觀摩，也可以邀請相關(guān)稅務(wù)、法務(wù)等部門的專業(yè)人士進(jìn)行一些專題課程的交流。
2.企業(yè)應(yīng)重視由此帶來的會計風(fēng)險
實(shí)質(zhì)重于形式這一原則往往是需要會計人員按照自己的經(jīng)驗主觀做出的判斷，而這個經(jīng)驗又因人而異，每個人的見解不同就會產(chǎn)生不同的處理意見，由此也會帶來后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險，這種運(yùn)用判斷提供的會計信息因其經(jīng)驗性存在導(dǎo)致?lián)p失的可能性被稱作為會計風(fēng)險。在企業(yè)內(nèi)部，可以通過強(qiáng)化崗位責(zé)任制管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員法律意識等方式；而在企業(yè)外部，則可通過聘請專業(yè)人士進(jìn)行稅收籌劃和法律咨詢等途徑來降低會計風(fēng)險。
3.正確看待相關(guān)政策規(guī)定之間未涉及到的因素
從實(shí)質(zhì)重于形式原則在會計收入確認(rèn)中的應(yīng)用可以看出，會計準(zhǔn)則中對確認(rèn)收入規(guī)定了應(yīng)符合的前提條件，但是這些條件是否為同時具備還是分別具備應(yīng)該進(jìn)一步做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f明、補(bǔ)充，或者做特殊事項的解釋。
總之，貫徹實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不但有利于我國會計核算原則向國際會計慣例靠攏，更有利于提高會計信息質(zhì)量。但是這是基于一個有高度責(zé)任心、正義感、高素質(zhì)的具有專業(yè)知識的財務(wù)人員基礎(chǔ)上的，對一項業(yè)務(wù)的理解和把握如何做到理論聯(lián)系實(shí)際，應(yīng)該做到不辭辛勞、深入現(xiàn)場、不恥下問，不斷學(xué)習(xí)。如何在以法律法規(guī)為前提的基礎(chǔ)上來對新問題新情況進(jìn)行研究和探討是每個財務(wù)人員要做深刻思考的，
參考文獻(xiàn)：
[1]企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入（2006）（財會[2006]3號）.
[2]國稅發(fā)[2009]31號.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商 年報收入 良性披露
一、引言
所謂“良性披露”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)，完整、持續(xù)、有針對性地公開財務(wù)信息。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 30號――財務(wù)報表列報》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對外報告與銷售收入確認(rèn)相關(guān)的會計政策和不同類型銷售收入的價值信息，為會計信息使用者的的決策提供幫助。根據(jù)《國際會計準(zhǔn)則第1號――財務(wù)報表的列報》的要求，財務(wù)報告的目標(biāo)是向廣大會計信息使用者提供財務(wù)、盈利和現(xiàn)金流等相關(guān)信息，反映管理層的受托經(jīng)營責(zé)任。根據(jù)上海證券交易所的《上市公司分行業(yè)經(jīng)營性信息披露指引第1號――房地產(chǎn)》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露房地產(chǎn)銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為樣本，對其年度報告進(jìn)行分析，探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的披露。
二、房產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策披露現(xiàn)狀分析
根據(jù)《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》綜合實(shí)力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)）作為樣本，探討房地產(chǎn)開發(fā)商收入政策披露情況（見表1）。
經(jīng)過分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在收入確認(rèn)過程中根據(jù)收入確認(rèn)的五個條件并結(jié)合銷售合同的簽訂、竣工驗收、付款證明（收款權(quán)）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行賬務(wù)處理。該做法緊密圍繞準(zhǔn)則，但也存在以下問題：
首先，銷售收入確認(rèn)政策披露的語言過于準(zhǔn)則化，個性化語言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認(rèn)政策應(yīng)該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會員費(fèi)或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合上述銷售環(huán)節(jié)和相關(guān)的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認(rèn)時點(diǎn)。
其次，年度報告中披露的收入確認(rèn)政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認(rèn)時點(diǎn)并不一致，因此在披露收入政策時應(yīng)結(jié)合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)公司，由該類公司進(jìn)行整體策劃營銷，此時收入的確認(rèn)就與其銷售方式相關(guān)。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認(rèn)政策中并未指出其銷售模式。
三、營業(yè)收入列報現(xiàn)狀分析
經(jīng)過對樣本公司2013年度財務(wù)報告列報情況的調(diào)查分析（見下頁表2），發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)摘要中遵照列報要求披露了近三年的銷售收入和增長率;在董事會報告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場占有率等數(shù)據(jù)，并在報告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：
首先，年度報告集中在披露房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)狀況、投資區(qū)域、歷史財務(wù)狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價值創(chuàng)造力和前瞻性會計信息過少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確已實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預(yù)期銷售價格以及競爭性樓盤供應(yīng)數(shù)量等影響收入實(shí)現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于“強(qiáng)制性披露”，管理層為制止信息不對稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對“壞消息”不公開，特別是對房產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)風(fēng)險信息的披露少之又少。
其次，樣本公司年度報告中的相關(guān)指標(biāo)披露形式單一，大都是絕對數(shù)和百分比指標(biāo)，缺乏多層次的統(tǒng)計指標(biāo)。樣本企業(yè)的年度報告中披露企業(yè)最近3個會計年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應(yīng)予以考慮。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的年度報告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對比，無法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對于報告使用人來說，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。
最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開發(fā)商，由于證監(jiān)會了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報告披露框架大體一致，缺乏個性，很難得到不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間除營業(yè)收入數(shù)額和增長率之外其他有區(qū)別的會計信息。很明顯會計制度在強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性披露和會計信息可比時，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露的個性，這樣會從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯覺。此外，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報收入披露時間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對年報信息披露的及時性關(guān)注程度提高，這樣更有利于年報信息的挖掘使用。
四、銷售收入年報披露的改善對策
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)政策應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程對外披露，抓住簽約時間和金額、竣工驗收時間、收取房款進(jìn)度、交房手續(xù)的辦理進(jìn)度、入伙手續(xù)、鑰匙領(lǐng)取等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)披露其收入政策，避免照搬會計準(zhǔn)則，導(dǎo)致披露語言形式化。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來披露收入的確認(rèn)政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認(rèn)政策可以完全遵照已有的準(zhǔn)則，在購房者領(lǐng)取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認(rèn)收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時收入的確認(rèn)政策需要考慮合同中的細(xì)節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認(rèn)政策應(yīng)該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權(quán)利和義務(wù)來確認(rèn)收入。
其次，房地產(chǎn)市場繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當(dāng)前限購成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購對穩(wěn)定房價和打擊投機(jī)炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時，過緊的調(diào)控政策造成土地一級出讓市場總體低迷，地方土地市場成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對不動產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢預(yù)測和收入風(fēng)險，給投資者詳細(xì)的政策投資預(yù)期。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)差異化披露銷售收入，同時還應(yīng)披露當(dāng)期合同銷售均價、樓面地價等以便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性成長依賴于其開發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)商收取會員費(fèi)、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開發(fā)商的市場接受程度，為了向投資者提供決策相關(guān)信息，應(yīng)在報表附注中詳細(xì)披露會員費(fèi)、誠意金、定金等項目形成的“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬。
最后，現(xiàn)有信息披露過分強(qiáng)調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露與未來收入實(shí)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)的會計信息，以及國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢和收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險。該舉措有利于幫助決策者預(yù)測未來收入走勢，提高會計信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應(yīng)按照報表使用者的決策相關(guān)性先后排列，盡量減少不重要事項披露，避免“噪音”。X
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請大家賜教。
一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)
一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時間。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；統(tǒng)計指標(biāo)體系；構(gòu)筑
一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)存在的問題以及體系構(gòu)建基本思路
房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)存在的不足之處
現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)有很多，但是能夠真正反映房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況的指標(biāo)卻很少。很多房地產(chǎn)既不能夠為國家的宏觀調(diào)控政策提供指導(dǎo)和引導(dǎo)，也不能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)的科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步。統(tǒng)計工作者大多將工作重點(diǎn)放在了反映房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的統(tǒng)計指標(biāo)上，很少花精力對價值形態(tài)的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行核算和反應(yīng)。許多專家和學(xué)者對房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)持有的觀念比較陳舊，他們認(rèn)為只要將房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的統(tǒng)計指標(biāo)反映清楚即可，對房地產(chǎn)在使用過程中反映物業(yè)管理、法律服務(wù)、中介服務(wù)和咨詢服務(wù)的統(tǒng)計指標(biāo)則反映的很少。另外，我國的房地產(chǎn)指標(biāo)在內(nèi)涵和計算方法上和國家通用標(biāo)準(zhǔn)存在差異，指標(biāo)體系存在明顯的供需關(guān)系不平衡，統(tǒng)計指標(biāo)難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產(chǎn)業(yè)增加值的統(tǒng)計內(nèi)容上，我國的統(tǒng)計內(nèi)容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)構(gòu)建的基本思路
首先，要構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系就需要有科學(xué)的理論研究作為基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)研究的重點(diǎn)和難點(diǎn)。就我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，我國在房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)上的理論研究還是一張白紙的狀態(tài)，學(xué)者們應(yīng)該結(jié)合統(tǒng)計學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息學(xué)、控制論等學(xué)科的基本知識共同構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的建立提供科學(xué)的基礎(chǔ)，
其次，房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的構(gòu)筑需要擴(kuò)寬收集統(tǒng)計資料的信息渠道。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部分很多，工作內(nèi)容繁雜，目前統(tǒng)計工作者收集統(tǒng)計資料的渠道還比較單一，目前房地產(chǎn)統(tǒng)計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴(kuò)寬信息渠道，全面地反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)各方面的發(fā)展?fàn)顩r。但是統(tǒng)計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統(tǒng)計資料和信息統(tǒng)一到現(xiàn)實(shí)單一的統(tǒng)計報表之中去。
最后，我們要注重運(yùn)用房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)目前供需不平衡的狀態(tài)，使得房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構(gòu)建合理、科學(xué)的房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)的循環(huán)和聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部系統(tǒng)的完整性和層次性。
二、構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系的主要內(nèi)容
反映房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況的統(tǒng)計指標(biāo)
這方面的指標(biāo)主要從房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員的數(shù)量，企業(yè)中職工的人數(shù)、從業(yè)人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本和資本金規(guī)模、利潤實(shí)現(xiàn)情況、資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)的總支出及增加值等指標(biāo)來反洗房地產(chǎn)行業(yè)目前的行業(yè)前景、就業(yè)情況、財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
房地產(chǎn)行業(yè)總支出反映了在某一階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與經(jīng)紀(jì)服務(wù)等活動的過程中顧客或者房產(chǎn)使用者能夠取得的服務(wù)總值，該支出應(yīng)該以貨幣形式直觀的反映出來。在內(nèi)容上房地產(chǎn)行業(yè)總支出包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)取得收入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)取得的服務(wù)收入、房地產(chǎn)所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業(yè)單位和事業(yè)單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)應(yīng)該以某一階段內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作，但是提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)并取得報酬和收入的勞動人數(shù)。
反映房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營狀況的統(tǒng)計指標(biāo)
反應(yīng)該方面的指標(biāo)有房屋開發(fā)的經(jīng)營收入、房屋實(shí)際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預(yù)售合同中銷售的面積和金額、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營收入是指在報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經(jīng)營收入和提供其他方面服務(wù)取得的收入。非商品房的使用面積實(shí)在報告期期末已經(jīng)竣工完成的，可供企事業(yè)單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業(yè)用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的指標(biāo)
反映該方面狀況的指標(biāo)有房地產(chǎn)管理和提供經(jīng)紀(jì)及中介服務(wù)取得收入，為提供服務(wù)而消耗的成本以及其他反映服務(wù)成果的指標(biāo)。這方面的指標(biāo)可以反映和衡量房地產(chǎn)在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內(nèi)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易委托狀況、抵押和質(zhì)押情況、信息咨詢的重點(diǎn)和結(jié)果等等。提供服務(wù)取得經(jīng)營收入在內(nèi)容上包括物業(yè)管理收入、小區(qū)治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務(wù)收入、股價服務(wù)收入、抵押管理收入以及城市維護(hù)費(fèi)收入、產(chǎn)業(yè)檔案管理收入等等。另外我們可以用小區(qū)的綠化覆蓋率、小區(qū)發(fā)生的偷盜、搶劫等案件數(shù)、提供信息咨詢和股價服務(wù)的次數(shù)、業(yè)主居住的滿意度調(diào)查來輔助前述統(tǒng)計指標(biāo)共同反映提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的狀況。
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的工作者和統(tǒng)計工作者應(yīng)該改變房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的工作思路，擴(kuò)寬統(tǒng)計資料的來源和渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)和中介服務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制的建立等多方面統(tǒng)計指標(biāo)去考察房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，為國家和政府提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)行業(yè)的基本信息。
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房地產(chǎn)上市公司的三大類型
目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。
三類房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計算時，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴(yán)重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。
