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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)抵押；法律風(fēng)險；案例
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.25.117
1 房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險的影響因素
1.1 抵押物確認中的影響因素
（1）抵押人權(quán)利的確認。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，否則將導(dǎo)致抵押無效而出現(xiàn)沒有擔(dān)保的風(fēng)險。
（2）法定優(yōu)先權(quán)的確認。房地產(chǎn)抵押執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及抵押權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題。我國物權(quán)法制定過程中理論界對優(yōu)先權(quán)所下的定義是：“特定的債權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財產(chǎn)或特定財產(chǎn)（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。”因此，商業(yè)銀行在以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款前，應(yīng)調(diào)查核實是否存在法定優(yōu)先權(quán)的情形。
1.2 抵押物登記確認中的影響因素
銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時必須重視抵押登記的風(fēng)險防范，把潛在風(fēng)險和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產(chǎn)生，在辦理過程中應(yīng)切實注意以下環(huán)節(jié)：一是不能以不得抵押、產(chǎn)權(quán)不清甚至產(chǎn)權(quán)喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產(chǎn)不能重復(fù)抵押登記，重復(fù)抵押不符合財產(chǎn)所有權(quán)的原理，違背了抵押擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規(guī)定辦理抵押變更或注銷登記；四是抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人一同到抵押登記部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)他項權(quán)利書并妥善保管和使用；五是要對抵押登記內(nèi)容與抵押合同進行審核，防止虛假抵押登記或因登記機關(guān)工作失誤造成抵押登記無效。
1.3 抵押權(quán)實現(xiàn)中的影響因素
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的條件。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是抵押權(quán)效力的集中表現(xiàn)。貸款銀行在依法行使房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)有以下五種情況：一是當(dāng)以房地產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)由于履行期滿而未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；二是抵押期間債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的；三是抵押人死亡而無繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務(wù)義務(wù)的；四是抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔(dān)期相應(yīng)責(zé)任、義務(wù)的各種事件）出現(xiàn)時，抵押權(quán)人即可實行其抵押權(quán)，以房地產(chǎn)的交換價值來滿足債權(quán)。
（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的方式?！段餀?quán)法》增加了“當(dāng)事人可以約定實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”的內(nèi)容，擴展了貸款銀行行使擔(dān)保物權(quán)的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時，可以將有關(guān)違約情況作為實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，保障銀行債權(quán)的安全。
（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)行使中應(yīng)注意的法律問題。銀行在行使抵押權(quán)時，除必須要符合規(guī)定的條件和方式以外，在具體操作過程中還應(yīng)注意遵守有關(guān)法律法規(guī)：銀行在與抵押人協(xié)議處置抵押物時，當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)為共有或者出租的，應(yīng)當(dāng)對共有人或承租人下達書面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)；抵押人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，銀行未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地的性質(zhì)和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法以處分土地使用權(quán)所得價款繳納土地出讓金后才能用于實現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償；抵押人原以土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設(shè)定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對建筑物、附著物價款的處置無優(yōu)先受償權(quán)；抵押人在房地產(chǎn)抵押物上設(shè)定多個抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質(zhì)押權(quán)人優(yōu)先受償后，對剩余部分的價值進行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權(quán)人的債券比例進行清償。
（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的及時性。依據(jù)《合同法》對違約責(zé)任的規(guī)定，對于借款合同、抵押合同，當(dāng)債務(wù)人、擔(dān)保人出現(xiàn)違約時，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)嚴重違約行為或惡意逃廢銀行債務(wù)行為時，銀行可依據(jù)合同約定提前終止合同收回貸款，及時行使房地產(chǎn)抵押權(quán)。在《物權(quán)法》實行后，銀行可在雙方?jīng)]有就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議時，直接向法院申請拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險的案例分析
2.1 案例
某信用社發(fā)放一筆個人抵押貸款，期限一年，以借款人的門面房抵押擔(dān)保，該門面房地理位置優(yōu)越，被認為變現(xiàn)容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門面房被法院資產(chǎn)保全。經(jīng)核實，是一起民事案件涉及該抵押房產(chǎn)：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購房款來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬購買。情夫原配從國外回來后，提供足夠證據(jù)證明該房產(chǎn)是其丈夫用夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產(chǎn)在信用社抵押，原配申請了資產(chǎn)保全。
貸款到期后，信用社向借款人追索債權(quán)，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無望。另外，借款人平時只負責(zé)在家?guī)Ш⒆樱浔救艘矝]有還款能力，尤其是被原配后，情緒波動加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其至法院，借款人拒不在送達傳票上簽字，法院只好采取公告送達，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無過錯方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權(quán)的實現(xiàn)是頗費周折。
2.2 分析
該案件是一起輕視第一還款來源，對房地產(chǎn)抵押物權(quán)利沒有進行詳盡的調(diào)查，沒有對抵押物的權(quán)利進行確認，只重視第二還款來源，且因第二還款來源引發(fā)法律糾紛導(dǎo)致不良貸款的典型案例。一是銀行沒有對抵押物的抵押權(quán)進行詳實確認。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押權(quán)確認過程中應(yīng)要求抵押人提供房地產(chǎn)抵押物的權(quán)利證明，該案例中的客戶經(jīng)理在調(diào)查貸款時，并沒有對該抵押物進行詳盡的了解，過度依賴于抵押物的足值、易變現(xiàn)，認為只要抵押物足值、易變現(xiàn)，貸款就沒有風(fēng)險，因此放松了對借款人人品、借款資格、個人身份的審查，忽視了對第一還款來源的詳盡調(diào)查，導(dǎo)致出現(xiàn)民事糾紛時給自己帶來不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔(dān)保效力或效力存在爭議?！段餀?quán)法》中規(guī)定，抵押人在借款關(guān)系中無論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門面房）的處分權(quán)，但實質(zhì)上購房款的來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬而購買獲得，房產(chǎn)是原配夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得，也就是說該女借款人對該抵押物（門面房）的處分權(quán)存在爭議。女借款人用物化房產(chǎn)的他人資金與信用社設(shè)定的民事抵押貸款合同，盡管資金來源不明，但是房屋產(chǎn)權(quán)明晰，信用社在貸款過程中為無過錯方，抵押擔(dān)保視為有效，拍賣所得不影響優(yōu)先受償，信用社可以優(yōu)先享受賠償權(quán)利。因此，在充分保護原告享有物權(quán)的前提下，女借款人所得資金物化了的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還信用社。三是沒有對房地產(chǎn)抵押實現(xiàn)的方式進行補充完善。該案件中信貸管理人員過度依賴于抵押物的足值和易變現(xiàn)，也對第一還款來源過度依賴，且因還款來源引發(fā)法律糾紛，從而導(dǎo)致貸款長期無法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔(dān)保物權(quán)條款時，沒有完善“實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，沒有切實保障信用社的債權(quán)安全。
3 防范房產(chǎn)抵押貸款背后法律風(fēng)險的對策
第一，認真審核貸款材料，實時關(guān)注抵押物狀況。貸前調(diào)查是信貸業(yè)務(wù)的第一道“過濾網(wǎng)”，對防范信貸風(fēng)險起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對借款人的身份、人品及家庭成員狀況進行詳實的了解，注重借款人的道德品質(zhì)，了解其資金來源，是不是正當(dāng)、合法收入，是否存在資金來源不明或者洗錢等情況；其次，嚴格抵押物準人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或者有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。最后，關(guān)注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過多的交易限制性條件等。
第二，進一步完善抵押貸款管理規(guī)則制度。商業(yè)銀行要充分測算抵押房產(chǎn)的抵押值，審查抵押房產(chǎn)是否列入拆遷范圍、是否是經(jīng)濟適用房及是否有其他不穩(wěn)定或者非法因素等；同時對抵押率進行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率。對抵押率的計算方式進行調(diào)整，根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)、房產(chǎn)通用性、房屋結(jié)構(gòu)、房齡及抵押年限等設(shè)定不同的分值，對容易變現(xiàn)和不容易變現(xiàn)的抵押物設(shè)置差別化抵押率。
1 房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險相關(guān)問題
1.1 信息化風(fēng)險問題
互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過信息化的方式，進行檔案管理會帶來一定的風(fēng)險，比如計算機病毒、黑客侵犯、數(shù)據(jù)不準確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會導(dǎo)致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業(yè)造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產(chǎn)檔案管理工作存在一定的信息化風(fēng)險。
1.2 投資風(fēng)險問題
投資風(fēng)險也是影響房地產(chǎn)檔案管理工作的一項重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)一般考慮到運行過程中可能發(fā)生的因素，就會采取異地檔案備份，但是在這種情況下，如果進行異地檔案備份，就會投入很多的成本，包括人員方面以及設(shè)備方面等，投資風(fēng)險就會慢慢凸顯出來。在投資的過程中，如果得到的回報與投資無法實現(xiàn)協(xié)調(diào)平衡，就會很容易產(chǎn)生投資風(fēng)險。比如在實行網(wǎng)絡(luò)檔案建設(shè)的過程中，會引入大量的計算機、掃描儀等等設(shè)備，加大了資金的投入，在進行投資時，管理不到位，投資風(fēng)險就會不可避免。
1.3 知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險問題
現(xiàn)今階段，房地產(chǎn)檔案管理在信息化建設(shè)下就是為了能夠達到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會誘發(fā)到知識產(chǎn)權(quán)問題上，資源分享的過程中，無法對資源信息進行有效的保護，會使得資源信息出現(xiàn)篡改以及丟失的情況，房地產(chǎn)檔案管理互聯(lián)網(wǎng)制度還并不完善，與檔案有關(guān)數(shù)據(jù)信息在分享參考時，知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險問題就會產(chǎn)生。
1.4 人員素質(zhì)有待提高
互聯(lián)網(wǎng)信息化的發(fā)展，對于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識，信息觀察力也不足，無法及時將檔案進行歸總，信息技術(shù)的應(yīng)用不廣泛，不具備信息技術(shù)操作能力，當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)中，既能夠掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又能夠運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人員少之有少，很多檔案管理人員在實際的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)失誤，檔案管理不到位，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。
1.5 缺乏檔案管理重視
在房地產(chǎn)企業(yè)中很多對檔案管理并不重視，普遍認為房地產(chǎn)檔案的管理工作即文件復(fù)制粘貼，進行簡單的統(tǒng)計，并不是房地產(chǎn)登記所重要的工作，也無法對登記產(chǎn)生一定的利潤效益，只要確保檔案不會丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識嚴重的影響了檔案管理工作的進展。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)對檔案管理缺乏認識，從而出現(xiàn)了各種風(fēng)險，給檔案管理工作產(chǎn)生了不好的因素，影響了企業(yè)的發(fā)展。
1.6 檔案管理技術(shù)手段較為落后
在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)檔案管理離不開互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理部門在信息系統(tǒng)開發(fā)方面還存著不足，無法實現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化，由于技術(shù)方面認識不足，還有一些資金方面的局限，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)自動化技術(shù)比較滯后，無法對信息系統(tǒng)的各個功能進行更新，還有計算機設(shè)備也沒有及時的更換，使得信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)檔案管理方面得不到很好的發(fā)揮，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的檔案管理部門，無法將檔案管理工作落實到位，依舊延續(xù)著傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案激勵，沒有運用先進的技術(shù)手段，限制了檔案管理工作的進展。
2 房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險的應(yīng)對策略
2.1 房產(chǎn)檔案抵御風(fēng)險的能力
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強房產(chǎn)檔案管理，最大限度的避免風(fēng)險的產(chǎn)生，應(yīng)對檔案管理人員加強認識，為他們講解風(fēng)險的危害性。在進行異地備份的情況下加強管理，合理的運用檔案數(shù)字化處理，新檔案在歸總時需進行電子化的處理，如果需要進行紙質(zhì)記錄檔案，與此同時也應(yīng)采取電子檔案，將電子檔案進行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風(fēng)險源的產(chǎn)生。
2.2 完善信息?c資料檢索體系
為了使房地產(chǎn)企業(yè)檔案資料的完整性，應(yīng)對其進行全面的核對，對檔案的內(nèi)容要認真的核對，確保檔案的內(nèi)容與現(xiàn)實所要記錄的內(nèi)容一致，如果發(fā)現(xiàn)檔案內(nèi)容存在問題，不符合實際的情況，應(yīng)及時的采取調(diào)整，按照一定的程序?qū)n案采取分類編目，創(chuàng)建案卷號、文號等多方面目錄，設(shè)置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時的查找到房地產(chǎn)信息，但在這個過程中需要對檔案采取防護措施，避免丟失。
2.3 健全檔案管理體系
房地產(chǎn)檔案信息至關(guān)重要，應(yīng)不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進行，確保檔案的準確性與有效性，房地長檔案管理過程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創(chuàng)在良好的條件，在這個過程中需要不斷的對檔案進行更新，定期對檔案進行核實與監(jiān)督，對從中所發(fā)現(xiàn)的問題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問題應(yīng)及時的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規(guī)范化。
2.4 提高工作人員的素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識，提高信息觀察力，及時將檔案進行歸總，對人員進行技術(shù)方面的培訓(xùn)，使其能夠精通互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，提高人員的職責(zé)意識。強調(diào)應(yīng)要求人員學(xué)會使用計算機上技術(shù)對房地產(chǎn)登記信息統(tǒng)計，合理的對房地產(chǎn)資源進行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認識到檔案管理的重要性，企業(yè)應(yīng)加強對人員的培訓(xùn)力度，可以實施獎勵的措施，通過人員的業(yè)績，為他們實施獎勵，提高人員工作的積極性，增強他們的歸屬感，更好的對檔案進行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進行。
2.5 做好房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險評估工作
在房地產(chǎn)檔案管理中，應(yīng)對風(fēng)險采取一定的評估，從而掌握風(fēng)險產(chǎn)生的成因以及風(fēng)險的危害性，從而能夠針對性的運用應(yīng)對方法來解決這些風(fēng)險，對檔案存在的某一個特定的風(fēng)險進行分析，對其所產(chǎn)生的概率進行研究，然后再決定運用哪一種方法解決這一風(fēng)險比較有效，久而久之，就能夠避免這種風(fēng)險產(chǎn)生。在進行風(fēng)險評估工作的過程中，需要結(jié)合實際情況來進行，最好請這方面的專家來進行風(fēng)險評，有效的減小風(fēng)險帶來的危害。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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黑龍江新天房地產(chǎn)集團有限責(zé)任公司 黑龍江齊齊哈爾 161000
[摘要]在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了較快的發(fā)展，這也使房地產(chǎn)檔案管理工作中風(fēng)險因素得以增加。文中對房地產(chǎn)檔案管理中的風(fēng)險因素進行了分析，并進一步對提高房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范對策進行了具體的闡述。
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關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)檔案；檔案管理；風(fēng)險因素；對策
在當(dāng)前社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案工作作為一項服務(wù)性工作，能夠利用科學(xué)的方法和手段來為國民經(jīng)濟發(fā)展過程中提供房地產(chǎn)檔案信息。而且在當(dāng)前經(jīng)濟快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案在社會經(jīng)濟中的重要性越來越體現(xiàn)出來，這不僅有效的確保了房地產(chǎn)檔案管理水平的提升，而且對房地產(chǎn)檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產(chǎn)檔案管理工作中，由于人們存在認識上的不足之處，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案管理工作中存在較多的風(fēng)險因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案不能及時、合理的進行開發(fā)利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范措施，樹立良好的房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理意識，確保房地產(chǎn)檔案管理水平的提升。
1、房地產(chǎn)檔案管理中存在的風(fēng)險因素
1.1投資風(fēng)險
在當(dāng)前房地產(chǎn)項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠?qū)ν话l(fā)性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風(fēng)險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當(dāng)前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設(shè)備的購置，同時還要聘請專業(yè)人員，對相關(guān)檔案人員進行培訓(xùn)，這都需要支出大量的費用，在房地產(chǎn)檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風(fēng)險存在。
1.2檔案信息化風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理工作加快了信息化建設(shè)的進程，這給房地產(chǎn)檔案工作帶來較大的便利，但也導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)信息的風(fēng)險較高。房地產(chǎn)檔案網(wǎng)絡(luò)信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數(shù)字信息進行儲存，這就對系統(tǒng)的穩(wěn)定性和設(shè)備的安全性提出了較高的要求，一旦設(shè)備出現(xiàn)損壞情況，則會導(dǎo)致大量的數(shù)據(jù)被破壞，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數(shù)據(jù)的拷貝和更新工作。而且在房地產(chǎn)檔案具體操作過程中也存在較大的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)錯誤操作，則會導(dǎo)致嚴重的經(jīng)濟損失發(fā)生。
1.3突發(fā)風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質(zhì)的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質(zhì)的歷史材料其抗風(fēng)險能力較低，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，則會發(fā)生不或挽回的損失。
1.4知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
在房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)過程中，其主要目的是在網(wǎng)絡(luò)中建立數(shù)字信息資源的共享，但當(dāng)前我國還沒有完善的地網(wǎng)絡(luò)信息制度，相關(guān)的法律法規(guī)也不健全，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息在實際應(yīng)用中存在在較大的風(fēng)險。而且在保護知識產(chǎn)權(quán)和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險得以提高。
1.5技術(shù)風(fēng)險
房地產(chǎn)檔案技術(shù)風(fēng)險主要來自于兩個方面即技術(shù)引進和技術(shù)應(yīng)用。在新技術(shù)引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達到預(yù)期的設(shè)想，存在較大的風(fēng)險。特別是在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展的新形勢下，信息技術(shù)越來越復(fù)雜，而檔案工作人員自身技術(shù)水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術(shù)操作中存在較多的風(fēng)險性，對房地產(chǎn)檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。
1.6人才風(fēng)險
在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案管理工作對于復(fù)合型人才需求量較大，而且在房地產(chǎn)檔案管理工作的任何一個環(huán)節(jié)，人才都發(fā)揮著極其重要的作用。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案行業(yè)發(fā)展過程中，專業(yè)型的復(fù)合人才較為缺乏，這也給房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)帶來了較大的人才風(fēng)險。
2、提高房地產(chǎn)檔案風(fēng)險防范的對策
2.1樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強檔案風(fēng)險教育
隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案數(shù)目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產(chǎn)檔案中隱藏的風(fēng)險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識，才能有效地規(guī)避和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)檔案管理中的各種風(fēng)險。在面對不可抗力風(fēng)險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數(shù)字信息化技術(shù)作為全新的管理模式，雖實現(xiàn)無紙化，解決了一定的風(fēng)險問題，但也產(chǎn)生信息化安全性的風(fēng)險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應(yīng)對各種風(fēng)險。
倘若只顧及房地產(chǎn)檔案的眼前利益而忽視其風(fēng)險隱患，這種缺乏遠瞻性的做法只會導(dǎo)致管理上的盲目跟從。在應(yīng)對突發(fā)性風(fēng)險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風(fēng)險意識，許多房地產(chǎn)檔案資料毀于一旦，使得財產(chǎn)損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強檔案風(fēng)險教育是亟不可待的。
2.2進行房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估
在提出應(yīng)對房地產(chǎn)檔案風(fēng)險的管理措施前，應(yīng)首先進行風(fēng)險評估，房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估是聘請相關(guān)專家在房地產(chǎn)檔案使用和管理過程中對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進行預(yù)測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進行風(fēng)險分析，最終提出解決方案。
2.3強化房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理
管理部門應(yīng)充分研究房地產(chǎn)檔案風(fēng)險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產(chǎn)檔案管理方法》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)與宣傳，實現(xiàn)依法治檔，做好風(fēng)險防范，對房地產(chǎn)檔案中的資金風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險進行控制，嚴懲查處違法違規(guī)行為，積極實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化。同時，結(jié)合地方和企業(yè)的實際請況，制定房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，避免重復(fù)投資。隨著科學(xué)的發(fā)展，不斷改進的技術(shù)可以有效地降低技術(shù)風(fēng)險。對于檔案信息的保存，應(yīng)采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發(fā)性風(fēng)險的損失。
3、結(jié)束語
在我國現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)作為其中非常重要的一項內(nèi)容，做好房地產(chǎn)檔案管理工作，可以有效的為房地產(chǎn)的發(fā)展提供重析信息資源，更好的推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理中存在較多的風(fēng)險因素，這就需要房地產(chǎn)檔案管理部門需要樹立良好的風(fēng)險意識，強化風(fēng)險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風(fēng)險因素，養(yǎng)成良好的風(fēng)險防范意識，對風(fēng)險進行有效的評估，并制定切實可行的風(fēng)險防范對策，從而更好的推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
[1]朱梅.房地產(chǎn)檔案管理中的人為風(fēng)險及其應(yīng)對措施[J].卷宗,2012年第4期.
關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)業(yè) 建筑安裝業(yè) 涉稅風(fēng)險 風(fēng)險防范
“營改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營改增”試點工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風(fēng)險，將日漸成為國稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險的重要內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點
房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動的生產(chǎn)活動。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點。
房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點。
（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險，將成為國稅機關(guān)的重要研究課題。
第一，偷稅、欠稅風(fēng)險高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會出現(xiàn)不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。
第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開具、保管、認證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風(fēng)險，并有可能擔(dān)負刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。
二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析
（一）周期長、資金占用量大的行業(yè)特點，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。
（二）財務(wù)制度不規(guī)范，法律意識淡薄
在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報計稅依據(jù)真實性不高的問題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門的財務(wù)報表和申報表存在虛報現(xiàn)象，申報表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實際存在較大出入。
（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞
稅務(wù)機關(guān)與建委、財政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對當(dāng)?shù)亟ㄖ椖康脑敿毿畔⑷狈涣?，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項目的承包權(quán)通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質(zhì)等條件進行審核，但是稅務(wù)機關(guān)卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業(yè)的項目工程進行源頭管控。
三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險的相關(guān)建議
（一）加強涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對“營改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺落實相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。
（二）嚴把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強企業(yè)日常監(jiān)管
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅持從嚴管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進行摸底，對使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發(fā)票“虛開”的口子。
（三）嚴把專票證認證審核關(guān)，強化注銷環(huán)節(jié)的審查
充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時核對其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風(fēng)險。同時，稅源管理部門要加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對票貨不符、賬實不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。
（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關(guān)部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r掌握稅源動態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險。
（作者單位為青島科技大學(xué)）
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題
要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則
現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風(fēng)險，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，而且B公司不負責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。
