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目融資中面臨的一個重要困難就是融資渠道狹窄和匱乏。本文探討了在中國現(xiàn)行金融、法律、經(jīng)濟環(huán)境下，中國工程承包
商如何實現(xiàn)國際項目融資的途徑多元化。并從承包商角度提出了企業(yè)、政策性金融機構(gòu)和商業(yè)性金融機構(gòu)進行國際項目
融資的發(fā)展方向及政策建議。
關(guān)鍵詞：工程承包商；國際項目融資；途徑
作者簡介：陳祥武(1980－)，男，山東省膠南市人，中國電力工程有限公司商務(wù)工程師，碩士，研究方向：金融學(xué)。
中圖分類號：F831.7 文獻標(biāo)識碼：A doi：10．3969／j．issn．1672-3309(s)．2011．04．07 文章編號：1672―3309(2011)04―57―03
當(dāng)前國際工程承包領(lǐng)域的帶資承包趨勢越演越烈，中國的工程承包商也開始積極探索國際項目融資模式，但由于融資渠道匱乏及整個金融體制的障礙，所取得的成效不大。
一、中國工程承包商在海外工程中運用項目融資現(xiàn)狀
隨著各國政府財政公共建設(shè)資金的削減和承包商之間競爭程度的加劇，工程設(shè)計和建設(shè)業(yè)務(wù)的融資問題變得愈發(fā)重要。工程承包商以各種方式進行投資與協(xié)助業(yè)主解決資金問題，成為影響國際工程承包市場規(guī)模和承包商市場份額的重要因素。國際市場上越來越多的工程需要帶資承包：對承包商而言，能否獲得利益豐厚的工程項目，關(guān)鍵在于能否帶資承包。
所謂帶資承包，是指有資金實力的企業(yè)通過投入自有資金、尋求融資或協(xié)助業(yè)主進行融資等方式來承包工程。
帶資承包主要包含兩種方式，即直接投資與協(xié)助業(yè)主進行融資。協(xié)助業(yè)主進行融資是比較低級的帶資承包模式。項目融資因其自身的特點被廣泛應(yīng)用于大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，是直接投資中主要采用的一種模式。
項目融資作為一種有效的融資模式，尤其適應(yīng)于大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，例如石油、天然氣、礦產(chǎn)開采、鐵路、公路、港口、機場、電力、通訊等行業(yè)的工程項目。項目融資這種融資模式受到發(fā)達(dá)國家政府和工程承包商的重視。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)如英國、澳大利亞、加拿大、歐盟等，專門頒布了法律，來指導(dǎo)和規(guī)范各自國家內(nèi)的項目融資實踐?！豆こ绦侣劶o(jì)錄ENR》225強中的絕大多數(shù)國外承包商都設(shè)立了專門項目融資部門，開展大量的項目融資實踐。同時，項目融資這種模式也受到了廣大發(fā)展中國家的重視，并開始了有益探索。發(fā)展中國家因其基礎(chǔ)設(shè)施落后，政府財政不足，需要大量的私人投資。項目融資很好地滿足這種需求。這也為承包商利用項目融資模式提供了良好機遇。主要的發(fā)展中國家政府都制定了比較多的法律法規(guī)，并大規(guī)模開展了項目融資的實踐。
中國的工程承包商也已注意到國際工程領(lǐng)域的帶資承包趨勢，并進行了國際項目融資有益的探索。例如，中國化學(xué)工程集團總公司和中國成達(dá)工程公司通過BOOT(建設(shè)一擁有一運營一轉(zhuǎn)讓)模式投資建設(shè)了中國在海外的第一個電站。中國石油天然氣集團公司作為項目的中方發(fā)起人，與哈薩克斯坦Kaz Munay天然氣公司成立合資項目公司，負(fù)責(zé)建設(shè)運營“中亞一中國”天然氣管道項目。
然而，中國工程承包商在開展國際項目融資過程中，依然存在一些問題，主要困難是融資渠道的狹窄和匱乏。
第一，中國工程承包企業(yè)的融資渠道匱乏。例如，西方發(fā)達(dá)國家的工程承包商成立金融投資公司，從金融方面對其從事工程承包企業(yè)給予支持。西方發(fā)達(dá)國家政策性金融機構(gòu)的支持，帶動了其商業(yè)性金融機構(gòu)在發(fā)展中國家或新興市場的投資，形成了政策性金融支持與商業(yè)金融支持的合力。中國工程承包商沒有充分利用國際資本市場，只是在國內(nèi)尋求貸款渠道，且債務(wù)融資過度依賴國內(nèi)銀行。
第二，金融體制。政策性金融支持和商業(yè)性金融支持的不足制約了中國企業(yè)發(fā)起和運行規(guī)范的項目融資工程項目。在政策性金融支持沒有充分體現(xiàn)引導(dǎo)性，手段單一；商業(yè)性金融支持項目融資剛剛起步，缺乏經(jīng)驗，項目融資機構(gòu)、團隊建設(shè)不到位。
二、在現(xiàn)行金融、法律、經(jīng)濟環(huán)境下，中國工程承包商如何實現(xiàn)國際項目融資的途徑多元化
筆者認(rèn)為，中國的工程承包商應(yīng)基于風(fēng)險分析及財務(wù)評估，充分實現(xiàn)國際項目融資途徑的多元化。其主要途徑有以下幾種：
(一)工程承包商作為發(fā)起人(開發(fā)商)，直接股權(quán)投資
如果經(jīng)過工程承包商的風(fēng)險分析和財務(wù)分析，工程項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率達(dá)到了承包商作為投資人的要求，那么工程承包商可以作為發(fā)起人，參與大型工程項目的投資開發(fā)。建設(shè)―運營―移交(Build―Operate―Transfer，“BOT”)、公私合作伙伴關(guān)系(Public PrivatePartnership，“ppp”)、基于資產(chǎn)的證券化(Asset―backedSecuritization,“ABS”)是承包商可采用的項目融資的典型模式。
BOT項目融資方式是私營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會提供公共服務(wù)的一種方式。BOT模式有BOT、BOOT(bu_ld―own―operate―transfer，建造一擁有一經(jīng)營一移交)、BOO(build―own―operate，建造一擁有一經(jīng)營)3種基本形式。
ABS項目融資模式是指將缺乏流動性但能產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量的資產(chǎn)歸集起來，通過一定的安排，對資產(chǎn)中的風(fēng)險與收益要素進行分離與重組，進而轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程。根據(jù)資產(chǎn)類型的不同，主要有信貸資產(chǎn)證券化(以信貸資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化)和不動產(chǎn)證券化(以不動產(chǎn)如基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化)兩種。國際項目融資中主要采用后者。
PPP項目融資模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是指政府與私營商簽訂長期協(xié)議，授權(quán)私營商代替政府建設(shè)、運營或管理公共基礎(chǔ)設(shè)施并向公眾提供公共服務(wù)。PPP本質(zhì)上與BOT相似，但PPP的應(yīng)用范圍更廣泛，反映更廣泛的公私合營關(guān)系。與BOT模式相比，PPP更強調(diào)的是政府在項目中的參與(如占股份)，更強調(diào)政府與企業(yè)的長期合作與發(fā)揮各自優(yōu)勢，共享收益、共擔(dān)風(fēng)險和社會責(zé)任。
(二)工程承包商作為外部股權(quán)投資者參與項目融資
發(fā)起人(開發(fā)商)與外部股權(quán)投資者是有區(qū)別的。前者更側(cè)重于工程承包商積極參與國際工程項目的開發(fā)投標(biāo)，為項目的最終開發(fā)成功投標(biāo)中標(biāo)，進行一系列的合同談判及投融資活動，一般股權(quán)所占份額較大。后者側(cè)重工程承包商為了實現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化，降低經(jīng)營風(fēng)險，獲取工程承包合同，進行部分股權(quán)融資，一般股權(quán)所占份額不大。前者較后者具有更多的積極性，承擔(dān)更多的開發(fā)成本及風(fēng)險，當(dāng)然相應(yīng)的投資回報率也通常更高。
中國的工程承包商在國際工程項目融資中，通過外部股權(quán)投資的方式參與國際大型工程項目的股權(quán)投資，從而獲得項目，不僅可以短期內(nèi)實現(xiàn)承包建設(shè)合同的收益，而且長期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)股權(quán)投資收益。
(三)工程承包商尋找外部股權(quán)投資者
基于最大可行的債務(wù)，股本比率以及發(fā)起人對項目的股本投入能力，有時候需要安排外部股權(quán)投資者。這時候，中國的工程承包商就必須了解外部股權(quán)投資者的要求、愿望和潛在身份。
工程承包商作為國際項目融資工程的發(fā)起人，還可以通過國內(nèi)、國際股權(quán)市場和股權(quán)私募，來引進外部股權(quán)投資者，拓寬融資渠道，實現(xiàn)風(fēng)險分擔(dān)。
(四)工程承包商作為項目公司的貸款方
由于工程承包商的特殊地位，有些出身于施工單位，有些出身于制造商，有些出身于設(shè)計單位，可以提供一定的融資便利。如果承包商是制造商，就可以提供租賃融資，如電信行業(yè)的工程項目。在國際工程項目中，中國的工程承包商可以利用租賃、延期付款等方式，競爭獲得工程承包合同，這本質(zhì)上是對業(yè)主的一種貸款。
(五)協(xié)助項目公司從私人部門貸款，獲取商業(yè)性金融支持
根據(jù)貸款人的性質(zhì)，債務(wù)融資渠道可以分為從私人部門貸款與從公共部門貸款。
商業(yè)性金融是社會經(jīng)濟生活的金融服務(wù)主渠道。在正常市場條件下，有關(guān)經(jīng)濟活動的金融需求一般由商業(yè)性金融機構(gòu)的金融服務(wù)來滿足。商業(yè)性金融主要包括商業(yè)銀行貸款與發(fā)行債券。通常來說，尋找商業(yè)銀行貸款比發(fā)行債券要容易。同時，發(fā)展中國家的資本市場也是債券融資很好的資金來源，盡管在很多發(fā)展中國家資本市場上，資金來源有限，并且借款期限比較短。但隨著發(fā)展中國家資本市場的逐步完善，逐漸變得可行。截至2010年底，巴西、中國、印度、土耳其、馬來西亞、墨西哥，韓國、南非等很多發(fā)展中國家都已建立起可行的公司債券市場。隨著新興經(jīng)濟體經(jīng)濟的發(fā)展，其自身的資本市場也會隨之發(fā)展壯大。如果中國的工程承包商投資項目的所在國資本市場存在，那么中國的工程承包商就應(yīng)該仔細(xì)考慮在該市場至少募集部分的資金。這不僅有利于擴大債務(wù)融資的渠道，而且有利于控制所投資項目的政治風(fēng)險。
(六)協(xié)助項目公司從公共部門渠道獲得貸款、擔(dān)?；虮ｋU，獲取政策性金融支持
政策性金融機構(gòu)既可以為項目融資提供直接貸款，又可以為商業(yè)性金融機構(gòu)提供擔(dān)?；虮ｋU。
1、使用政策性金融機構(gòu)的出口買方信貸，而非出口賣方信貸。與出口買方信貸相比，出口賣方信貸對中國工程承包行來說會帶來很多不利。所以，中國工程承包商進行項目融資時，應(yīng)特別注意。
中國進出口銀行和國家開發(fā)銀行是中國的出口信貸政策性金融機構(gòu)。根據(jù)英國《金融時報》統(tǒng)計，中國進出口銀行和國家開發(fā)銀行在2009和2010兩年內(nèi)共向其他發(fā)展中國家和企業(yè)提供貸款1100億美元。這其中大部分是出口買方信貸?？梢灶A(yù)計，這兩家銀行在未來提供的出口買方信貸只會有增無減。中國的工程承包商應(yīng)充分利用這一資金來源來開展國際項目融資。另外，出口信貸機構(gòu)承保的貸款對商業(yè)銀行來說非常具有吸引力，因為銀行監(jiān)管部門一般允許出口信貸機構(gòu)發(fā)放一些資金支持這類貸款。這為工程承包商協(xié)助項目公司從承包商所在國家的出口信貸機構(gòu)獲取信貸支持創(chuàng)造了有利條件。
中國出口信用保險公司是我國唯一承辦政策性信用保險業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，2001年12月成立，資本來源為出口信用保險風(fēng)險基金，由國家財政預(yù)算安排。
2、申請中國政府官方發(fā)展援助。官方發(fā)展援助，也稱政府發(fā)展援助，是經(jīng)濟較發(fā)達(dá)國家政府對欠發(fā)達(dá)國家政府提供的一種經(jīng)濟援助，主要用于支持欠發(fā)達(dá)國家實現(xiàn)本國經(jīng)濟的自主性發(fā)展。
從提供官方發(fā)展援助的機構(gòu)和來源劃分，官方發(fā)展援助主要可以分為由多邊機構(gòu)提供的援助和由雙邊機構(gòu)提供的援助。在中國，官方發(fā)展援助主要由中國進出口銀行承擔(dān)。中國的工程承包商開展國際項目融資時，可以申請中國對其他落后國家的開發(fā)貸款、援外貸款、優(yōu)惠貸款等，以充分利用該援助機構(gòu)的貸款。
3、官方及半官方的海外投資基金。官方及半官方的海外投資基金能夠帶動私人部門對基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資。投資基金的特點之一是既可以進行股權(quán)投資，又可以提供貸款，具有比較好的靈活性。例如，2007年6月成立的中非發(fā)展基金，是目前國內(nèi)最大的私募股權(quán)基金和第一支專注于對非投資的股權(quán)投資基金。
中國的工程承包商在海外工程項目中，可以尋求中國的海外投資基金進行股權(quán)、債權(quán)投資，從而增強承包商獲取項目的可能性。
(七)尋找次級貸款
次級貸款是中國工程承包商作為發(fā)起人可以采用的一種項目融資方式，該方式是介于股權(quán)融資與債務(wù)融資之間的一種融資方式。其貸款條件和定價與傳統(tǒng)的債務(wù)融資有所不同，主要區(qū)別在于次級貸款人在貸款人還款和行使對擔(dān)保權(quán)利要低于其他貸款人(高級貸款人)。通常來說，次級貸款人要求更高的利息率以及更高的貸款費用，以便彌補其增加的貸款人還款及擔(dān)保風(fēng)險。
(八)尋找中國政策性金融機構(gòu)的對外投資保險
投資保險一般是由國家出資經(jīng)營或由國家授權(quán)商業(yè)保險機構(gòu)經(jīng)營的政策性保險業(yè)務(wù)。投資保險通過向跨境投資者提供中長期政治風(fēng)險保險及相關(guān)投資風(fēng)險咨詢服務(wù)，為跨境投資活動提供風(fēng)險保障，對保單項下規(guī)定的損失進行賠償，支持和鼓勵本國投資者積極開拓海外市場、更好利用國外的資源優(yōu)勢，以促進本國經(jīng)濟發(fā)展的目的。
中國信用保險公司作為中國唯一的政策性投資保險機構(gòu)，對支持中國的承包商帶資承建具有非常重要的意義。因此，進行國際項目融資的中國承包商應(yīng)充分利用中國信保的投資保險，降低自身風(fēng)險，拓寬融資渠道。
三、中國承包企業(yè)進行國際項目融資的發(fā)展方向
本文著重從工程承包商即企業(yè)的角度提出了項目融資的途徑。海外項目融資是個系統(tǒng)工程，只有工程承包企業(yè)努力是不夠的，還應(yīng)該有政策性金融和商業(yè)性金融機構(gòu)的參與。只有這樣，才能使承包商進行國際項目融資形成風(fēng)險分擔(dān)的有限追索或無追索方式，實現(xiàn)真正的項目融資。
(一)大型工程承包企業(yè)的發(fā)展方向
成立國際項目融資部門，培養(yǎng)項目融資的人才，加強對項目融資的研究，尋求項目融資的機會。
(二)對政策性金融機構(gòu)的希望
政策性金融機構(gòu)應(yīng)加大對國際項目融資的支持，加大境外投資貸款、擔(dān)保、保險的力度。政策性金融機構(gòu)不僅要擴大原有產(chǎn)品的支持規(guī)模和力度，還要強化功能，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從信貸服務(wù)的直接提供者向信貸服務(wù)的橋梁轉(zhuǎn)變，承擔(dān)商業(yè)金融機構(gòu)承擔(dān)不了的、業(yè)務(wù)發(fā)展急需的各類信貸、融資擔(dān)保和保險職責(zé)，而放棄商業(yè)銀行可以承擔(dān)的直接信貸業(yè)務(wù)，以便吸引更多的國際國內(nèi)商業(yè)資本為擴大帶資承包服務(wù)。
(三)對商業(yè)性金融機構(gòu)(銀行以及非銀行金融機構(gòu))的希望
研究和認(rèn)知項目融資，成立項目融資部門，加強與國際金融機構(gòu)的合作，組織銀團貸款，為中國承包商項目融資提供支持。
四、結(jié)語
筆者認(rèn)為，只有通過工程承包商、政策性金融機構(gòu)和商業(yè)性金融機構(gòu)的共同努力、密切配合，形成利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的利益共同體，才能拓寬中國承包商進行國際項目融資的渠道，使中國的承包企業(yè)做大做強項目融資業(yè)務(wù)，在國際項目融資市場上取得重大收獲。
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風(fēng)險分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力?；谝陨弦蛩兀梢灶A(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術(shù)層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟效益分析和抗風(fēng)險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟分析、風(fēng)險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟效益分析和風(fēng)險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財務(wù)評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
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【關(guān)鍵詞】投資 可行性分析 作用
現(xiàn)階段全世界都向著全球化和一體化方向不斷邁進，尤其是在世界經(jīng)濟貿(mào)易方面，各國之間的聯(lián)系越來越緊密，市場競爭也更加復(fù)雜更為激烈。在這種經(jīng)濟大環(huán)境之下，投資者的每一次的經(jīng)濟投資都面臨著巨大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)，甚至有血本無歸的可能。投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。因此，本文就對在現(xiàn)實經(jīng)濟實際投資過程中，投資可行性分析所起到的重要作用進行深入分析和研究。
一、經(jīng)濟投資可行性分析的原則
（一）前瞻性
可行性分析最為基本的原則就是前瞻性，這也是投資可行性分析存在的最大意義。前瞻性，顧名思義就是在事件發(fā)生之前對其發(fā)展趨勢及最終結(jié)果進行預(yù)判。從經(jīng)濟管理方向來說，可行性分析是預(yù)控行為的一部分，經(jīng)濟投資前對于要投資的對象是否具有升值空間運用已有資料進行合理分析，對投資的收益性做出預(yù)判，所以這一分析本身就是一項有預(yù)測性質(zhì)的活動。在進行投資目標(biāo)的實際可行性分析的時候，要時刻謹(jǐn)記這一重要原則，對于可能對投資活動產(chǎn)生影響的因素都要充分了解并分析，每一個細(xì)小的因素都有可能對投資結(jié)果帶來巨大的影響，從而提高可行性分析的準(zhǔn)確程度，為投資者做出明智的投資選擇提供有效的數(shù)據(jù)支持。
（二）公平性
在進行經(jīng)濟投資可行性分析時候，想要獲得更為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、得到更加精準(zhǔn)的判斷，就必須要遵循可行性分析的公平性原則，這在分析過程中起著十分重要的作用。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師必須要堅持這一原則，不帶任何感彩地進行數(shù)據(jù)分析和綜合判斷，明確自身肩負(fù)的重要職責(zé)，對于外界的影響因素要盡最大的力量進行屏蔽，科學(xué)客觀地對待收集的數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此進行公正客觀的分析和計算，還要按照經(jīng)濟市場的價值波動規(guī)律進行檢測，確保分析結(jié)果的科學(xué)性和可行性。
（三）真實性
可行性分析中想要確保分析報告科學(xué)且合理就要堅持真實性的原則。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師要在實際數(shù)據(jù)分析的時候保持謹(jǐn)慎認(rèn)真，確保所有工作流程都是按照相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進行的，收集的資料要翔實可靠、廣泛真實，這是做好投資可行性分析的基礎(chǔ)和依據(jù)，數(shù)據(jù)分析階段結(jié)束之后就到了考驗數(shù)據(jù)分析師真正實力的時候了，特別要注意的就是工作中要貫穿真實性的原則，開展好數(shù)據(jù)分析工作，保證數(shù)據(jù)分析工作的有效性。
二、可行性分析在經(jīng)濟投資中的作用分析
就目前我國實際情況來說，在經(jīng)濟投資過程中可行性分析起著非常重要的作用，甚至對最終的經(jīng)濟效益起著決定性的影響作用。因此，必須充分利用好可行性分析，以便能夠使其在實際經(jīng)濟投資中發(fā)揮出更加重要的作用。
（一）為投資者摸清投資市場真實需求及情況做出參考
投資決策是否明智，就要看這個決策是否符合市場需求以及和市場需求符合的程度，如果投資者的投資項目沒有符合市場需求或者與市場消費主流方向有所偏離的話，就會給投資者帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，甚至讓投資者因為一個決定而血本無歸，因此做出決策之前必須對市場需求進行全面而深入的調(diào)查，并綜合其他數(shù)據(jù)做出可行性分析報告，只有這樣才可以最大程度地降低決策對投資者帶來的負(fù)面影響，為投資者帶來更多的經(jīng)濟收入。相關(guān)金融風(fēng)險測評師要對國內(nèi)外相關(guān)市場的規(guī)模、競爭力以及價格等進行深入的調(diào)查及了解，預(yù)判潛在市場的大小，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行估計并擬出對應(yīng)的應(yīng)急方案，做出最為合適的經(jīng)濟投資項目分析報告，為投資者自行做出決策提供科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)支持，并在一定程度上減小了投資者進行經(jīng)濟投資項目選擇的壓力，減輕了工作負(fù)擔(dān)，并提高了決策效率。
（二）科學(xué)合理地對投資對象各方面條件進行分析和評價
進行投資的可行性分析能夠?qū)ν顿Y項目進行充分的了解和認(rèn)知，避免因為不了解投資項目而造成的盲目決策。一方面，能夠提高投資項目在同類產(chǎn)品中的競爭力，促進各類自然資源及經(jīng)濟資源的合理分配及利用，使得資源利用效率實現(xiàn)最大化。由于各類生產(chǎn)資源在地域上分配不均衡，并且各地?fù)碛械馁Y源也有一定的數(shù)量限制，不同地區(qū)的同類資源在數(shù)量、質(zhì)量等方面都是不同的，因此各地的生產(chǎn)成本也就不盡相同?？尚行苑治鰧ν顿Y項目進行的全面分析包括了項目開發(fā)的地區(qū)、項目的規(guī)模大小、項目所具有的潛在價值等等，這些都是在進行實際決策時需要參考的對象，具有優(yōu)勢因素的投資項目自然會獲得更多投資者的青睞，這樣就使得優(yōu)勢因素得到更多的利用，進而加強了項目的競爭能力；另一方面，進行可行性分析時，對投資項目的全面考察、完整的數(shù)據(jù)分析方式以及科學(xué)的數(shù)學(xué)模型應(yīng)用、從宏觀角度對投資項目所處的環(huán)境等方面進行統(tǒng)一整合及分析等都使投資方案的合理性得到充分保證，為決策的順利執(zhí)行提供必要的備選方案，還從一定程度上維持了市場競爭的平衡性。
（三）避免由于決策者缺乏對國家政策等外部環(huán)境的了解導(dǎo)致的決策失誤
經(jīng)濟投資項目的開發(fā)及上市都必須要遵守國家相關(guān)政策做出的相關(guān)規(guī)定，還必須要獲得國家相關(guān)審批部門的認(rèn)證和允許才可以在金融市場進行上市。國家政策則是國家根據(jù)實時市場情況做出宏觀調(diào)控的一種重要手段和方法，國家政策包括很多方面，比如投資政策、出口政策，還有在某些特殊地區(qū)實行的特別經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，還有國家為了扶持某種新興行業(yè)而提供的特殊優(yōu)待條件等等，如果投資者不能及時了解國家政策改動及增添的動向，不能對國家相關(guān)政策及地區(qū)政策做出詳盡而透徹的了解，就很容易出現(xiàn)投資項目超過審批時間或者是錯過優(yōu)惠條件實施事件等等而帶來的很多不必要的經(jīng)濟損失。因此，投資者在進行實際投資的之前一定要做可行性分析，對國家及地區(qū)的相關(guān)政策及優(yōu)惠條例進行完全的掌握，并聘請專業(yè)的金融風(fēng)險測評師對市場可能出現(xiàn)的變化及風(fēng)險做出預(yù)判，做出相對應(yīng)的應(yīng)對措施及方案，才能夠最大程度的避免因為信息了解不及時而造成的決策失誤或是錯失投資的最佳時機，甚至帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。
（四）使得投資者的決策更具穩(wěn)定性
投資者想要保證經(jīng)濟投資能夠持續(xù)平穩(wěn)不斷地運行下去，就必須要保證自身投資具有穩(wěn)定性、漸進性和一定的系統(tǒng)性。投資者再進行一些比較大型的經(jīng)濟項目投資的時候，因為其本身具有的投資規(guī)模大、投資風(fēng)險高、資金回收期較長等特點，很容易出現(xiàn)投資的不連續(xù)，產(chǎn)生一定的投資混亂，這就需要投資者在進行投資之前做好可行性分析工作，為之后投資項目的決策提供紅宏觀上的方向引導(dǎo)，維持投資的穩(wěn)定性和有序性，才能夠使得市場資源得到有效充分利用，才能減少在投資中的決策混亂，進而減少決策失誤，獲取更多更長遠(yuǎn)的經(jīng)濟利益。
三、結(jié)語
綜上所述，投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。本文介紹了經(jīng)濟投資可行性分析的基本原則以及可行性分析在經(jīng)濟投資中的重要作用，希望可以為投資者在進行投資決策之前對可行性分析充分重視起來，認(rèn)識到只有做好可行性分析報告才能夠盡量減少市場決策的風(fēng)險，做出最為合理的投資決策分析，希望可以為相關(guān)經(jīng)濟投資者提供一點參考和借鑒。
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依據(jù)公司運營發(fā)展部下發(fā)的評估報告要求，市場策劃部就項目可行性研究工作中存在的問題進行以下剖析：
可行性研究是決策科學(xué)在項目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)及系統(tǒng)工程等）對一項建設(shè)工程進行技術(shù)經(jīng)濟論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
作為投資項目中的前期工作的重要內(nèi)容，對項目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）可行性研究是公司進行項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；（2）可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)；（3）可行性研究是公司與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；（4）可行性研究是建設(shè)項目進行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)；（5）可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)；
一、可行性研究工作中存在的問題
作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序，并作為強制性方法:在項目決策中推行，但是，在現(xiàn)今公司的大多數(shù)項目當(dāng)中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.編制工作方面
編制一份高質(zhì)量的投資項目可行性研究報告，要成立由相關(guān)專業(yè)人員組成的可行性研究小組，需要較多的時間（1-3個月），做大量的基礎(chǔ)工作，針對項目搜集大量的、可靠的、及時的資料，作為可行性研究報告的依據(jù)和內(nèi)容?；A(chǔ)工作是否認(rèn)真細(xì)致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到可行性研究工作的質(zhì)量。然而公司在很多小型項目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現(xiàn)有的資料和主觀推斷，對項目的可行性進行了判斷。這樣的可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應(yīng)有的作用。
2.內(nèi)容方面
很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風(fēng)險分析，社會評價，建筑節(jié)能和環(huán)境評價等方面的內(nèi)容。如有些項目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風(fēng)險分析的內(nèi)容；有些項目與周圍環(huán)境的關(guān)系很密切，卻沒有社會評價的內(nèi)容。除此之外，有些項目在設(shè)計、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項目進行評價和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動。
3.評價指標(biāo)方面
在目前完成的可行性研究報告中，制定的評價指標(biāo)數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)，如在財務(wù)評價當(dāng)中，對于盈利能力、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率等指標(biāo)的分析不是很全面和系統(tǒng)。如財務(wù)評價中只有對盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對項目是否可行的判斷有相當(dāng)大的影響。在指標(biāo)使用時應(yīng)對指標(biāo)的有效性和預(yù)期性進行更新和分析，如一些計算期相對較長的項目，在財務(wù)評價中，運用一些靜態(tài)指標(biāo)，計算出來的結(jié)果將會很不準(zhǔn)確的，不能在現(xiàn)實條件下對項目是否可行作出有效判斷。沒有采用動態(tài)經(jīng)濟評價的方法:對可行性分析中的所有數(shù)據(jù)進行驗證。
二、可行性研究工作的改進建議
為了使項目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的決策依據(jù)，發(fā)揮其重要作用，應(yīng)采取下列措施：
1．對項目投資的可行性分析工作，分層進行，層層推進。項目的可行性分析可分為三階段，即機會分析，初步可行性分析和詳細(xì)可行性分析。首先是投資機會分析，房地產(chǎn)投資時機的選擇應(yīng)將銀川市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r放在首位分析，要預(yù)測銀川市國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，認(rèn)真分析與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策及房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟總體發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系，從項目投資的環(huán)境、背景、目的、基礎(chǔ)、條件等方面進行調(diào)查分析通過對投資初步設(shè)想的鑒別，若可行，就要進行初步可行性分析。初步可行性分析將對項目所在地區(qū)域市場的常規(guī)條件和項目特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟問題進行分析，若可行，再進行詳細(xì)可行性分析。詳細(xì)可行性分析將作進一步的市場調(diào)查，掌握足夠的資料，對投資項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證，這是可行性分析的關(guān)鍵。分析的結(jié)果將是投資決策的依據(jù)。
2．項目投資可行性分析必須具備兩個以上方案。有了可對比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評價決策的依據(jù)。
3．認(rèn)真研究和預(yù)測項目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項目投資巨大，影響現(xiàn)金流入，流出的因素很多。項目的現(xiàn)金流量的準(zhǔn)確性對可行性分析的結(jié)果具有決定性作用，因此認(rèn)真研究和預(yù)測項目的現(xiàn)金流量，具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞：投資；項目管理；可行性分析
中圖分類號：F83文獻標(biāo)識碼：A
近年來，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，投資項目可行性分析的應(yīng)用逐漸變得十分廣泛。但是，一些項目的具體分析過程還僅限于參照過去的項目投資計算方法，而沒有采用合理的評估手段進行科學(xué)、合理和有效的投資評估，主要是因為項目可行性分析是一個大而綜合性的系統(tǒng)工程，分析時只是采用手工方式從某一角度展開，沒有系統(tǒng)地按相關(guān)的投資項目可行性研究的計算分析規(guī)范進行分析。
一、現(xiàn)行可行性分析中存在的問題
長期投資項目由于投資大，資源成本高，在較長時間內(nèi)對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生長期的影響，加上其流動性差，建設(shè)投資不可逆的特點，項目一經(jīng)實施，大部分或全部投資便形成了沉沒成本，無法收回，其潛在的收益和損失將難以避免。因此，在項目投資決策時，都需要進行認(rèn)真地研究其技術(shù)上的先進性和實用性、財務(wù)上的可行性、經(jīng)濟上的合理性。由于我國經(jīng)濟增長模式一直主要通過規(guī)模擴張模式進行的，對投資的饑渴存在一種慣性。由此而引發(fā)的在投資項目可行性分析過程中存在著先天性缺陷。
（一）先立項后論證，可行性分析先入為主。人們在進行可行性分析的時候，總是盡可能搜集使項目可行的資料。投資思維模式是許多投資項目存在決策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，項目投資決策程序紊亂；先立項再論證，導(dǎo)致可行性研究流于形式，以項目可行為先導(dǎo)，分析所需的資料成為項目可行的有力論據(jù)，片面夸大項目建成投入使用后的效益性和對地方經(jīng)濟的積極影響，而忽略了由于所在地資源條件、能源供應(yīng)、交通運輸能力、市場競爭、產(chǎn)品壽命周期等因素可能帶來的投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。我國許多行業(yè)由于重復(fù)建設(shè)使得許多可行性評價非常好的投資項目建成后便虧損，其結(jié)果可見一斑。
（二）評估分析指標(biāo)體系的缺陷。在有關(guān)教科書和新項目評估方法手冊中，都是以古典投資理論的基本原理為出發(fā)點、評價指標(biāo)的設(shè)計是在有關(guān)假設(shè)的基礎(chǔ)上，基于評價時點上的凈現(xiàn)值，由此延伸設(shè)計出其他指標(biāo)的評價指標(biāo)體系。但該體系本身存在著自身無法規(guī)避的缺陷?，F(xiàn)行的分析指標(biāo)體系是在充分考慮項目壽命期的現(xiàn)金流量，并假定未來的現(xiàn)金流量是可以確定的，用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量法通過計算NPV、IRR、投資回收期等指標(biāo)來分析項目的可行性。但賴以計算這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)由于未來市場環(huán)境的變化，一方面現(xiàn)金流量并不是與預(yù)期的相符；另一方面貼現(xiàn)率也會由于市場利率、物價水平、融資渠道和金融市場的發(fā)展而變化。除此之外，由于時滯性問題的存在，企業(yè)的投融資籌劃將更為重要，以往按年貼現(xiàn)計算現(xiàn)金流量的方法無法準(zhǔn)確地評價有關(guān)項目的可行性。
（三）用不科學(xué)的假設(shè)條件計算指標(biāo)
1、技術(shù)假設(shè)。技術(shù)上的先進性只是考慮論證時技術(shù)水平的相對先進性，未充分考慮技術(shù)革新的速度。
2、產(chǎn)品壽命期和產(chǎn)銷量假設(shè)。長期投資決策雖然也考慮投資項目的經(jīng)濟壽命期，但更多的考慮其自然壽命期，并假定在壽命期內(nèi)產(chǎn)銷平衡，預(yù)期收入是可以實現(xiàn)的。由于投資項目建成后產(chǎn)銷產(chǎn)品的生命周期有限，使得產(chǎn)品的市場價值只在一定時期內(nèi)有效，投資時產(chǎn)品的有效壽命的程度決定了項目經(jīng)濟壽命的長短和壽命期內(nèi)預(yù)期產(chǎn)銷量能否實現(xiàn)。
3、投資和現(xiàn)金流量假設(shè)。在投資可行性分析中，以假定投資都是在期初投入的，經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和流出都是發(fā)生在期末。這種假定從便于計算有關(guān)指標(biāo)的角度看是可行的，但從投資人投資管理和項目營運規(guī)律看，投資人不可能將其融資所得的全部資金在期初一次性地投入建設(shè)項目，再加上出于對融資成本的考慮，許多投資人會根據(jù)項目進程進行合理的融資籌劃。經(jīng)營期現(xiàn)金流入和流出也不可能同時發(fā)生在期末，二者之間存在很大的時滯性，其時滯的量度與項目所涉及的產(chǎn)品的特征有關(guān)。
（四）賴以決策的因素的權(quán)變性。由于我國正處于經(jīng)濟、法律、各項制度的不斷發(fā)展和完善階段，可行性分析中所賴以分析的政策、法律等優(yōu)惠條件都會在未來發(fā)生變化，從而使項目評估分析的準(zhǔn)確性難度進一步加大。現(xiàn)行的分析方法中雖然也通過不確定性分析測算有關(guān)因素變動對凈現(xiàn)值的影響，但這種分析只是對未來某些因素出現(xiàn)的某種確定新的變化進行估計，或進一步采用概率統(tǒng)計方法測算有關(guān)因素變化的概率分布并測算期望凈現(xiàn)值。但由于各種權(quán)變性因素的存在，評估分析上的有利因素很可能會變成不利因素，可行的投資項目會導(dǎo)致很大的投資損失。
二、完善投資項目可行性分析
為了使項目投資決策更具科學(xué)性，降低投資決策風(fēng)險，客觀上需要對現(xiàn)有的決策方法體系進行必要的校正。
（一）引入不可行性分析觀念。作為投資方為了保證可行性研究的真實性，規(guī)避投資風(fēng)險，為了克服項目可行性分析先入為主的缺陷，在編制可行性報告的同時，應(yīng)引入不可行性分析的理念，從反面出發(fā)論證可行性研究報告所給定的建設(shè)項目方案，對項目所依賴的各方面的條件如資源狀況、投資環(huán)境、項目布局、項目和產(chǎn)品的經(jīng)濟壽命期等方面進行全面的考核，盡量尋找出不利于項目實施的因素和不利環(huán)節(jié)以及項目實施障礙，對項目實施中由于各因素變動使項目無法持續(xù)實施下去的可能性進行分析，如果論證結(jié)果是反可行性研究不能成立，則更證明原來的可行性研究結(jié)論確實是可行的。如果反可行性研究能夠成立，投資項目最終被確認(rèn)為不可行，就要實事求是，以足夠的勇氣否定原來的可行研究結(jié)論，最大限度避免決策失誤和投資損失。
（二）充分考慮時滯因素，正確測算現(xiàn)金流量。時滯是指從項目開始建設(shè)到建成投產(chǎn)所經(jīng)過的時間。項目投資建設(shè)過程中一般會產(chǎn)生以下三種時滯：融資時滯、投資時滯、現(xiàn)金流入和流出時滯。融資時滯是指從與銀行及金融機構(gòu)簽訂融資協(xié)議到實際取得資金所經(jīng)過的時間。由于投資是逐步進行的，因此企業(yè)不可能將所融的資金一次性地劃入自己的賬戶，出于資金成本籌劃的目的，企業(yè)將盡可能根據(jù)項目進度需要分次從貸款單位取得資金。投資時滯是指項目開始建設(shè)到建設(shè)投產(chǎn)所經(jīng)歷的時間。在項目建設(shè)過程中，資金的投入是根據(jù)項目投資預(yù)算和項目進度進行的，具有不規(guī)則性和不連續(xù)性的特點。
由此看來，現(xiàn)金流量的NPV、IRR 計算中假定的投資發(fā)生在T0是無法立足的?，F(xiàn)金流入和流出時滯是指從現(xiàn)金資源投入到產(chǎn)生現(xiàn)金收益所經(jīng)歷的時間。因此，假定現(xiàn)金流入流出都發(fā)生在期末而進行凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算缺乏可操作性。由于時滯的客觀存在，這就要求在計算NPV和IRR時根據(jù)項目投資和產(chǎn)品產(chǎn)銷周期正確確定貼現(xiàn)期，對產(chǎn)品投入具有連續(xù)性的，可采用連續(xù)復(fù)利的方法計算營業(yè)現(xiàn)金流量的現(xiàn)價，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。
（三）做好市場調(diào)研與市場預(yù)測工作。首先，扎實搞好項目前期對市場和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作。在進行有關(guān)項目市場調(diào)研的過程中，要認(rèn)真細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，通過資源利用模式和企業(yè)利潤來源渠道等調(diào)查，準(zhǔn)確摸清不同用戶的市場有效需求規(guī)模和潛在需求規(guī)模，為項目擬建規(guī)模的投資決策提供可靠的依據(jù)；其次，運用市場調(diào)查和預(yù)測的科學(xué)方法，實現(xiàn)市場調(diào)查從定性分析到定量說明的轉(zhuǎn)變。在項目可行性研究及其報告的編制中，要改變重技術(shù)、輕市場的現(xiàn)象，必須高度重視市場研究及其成果的表達(dá)。具體來說，就是除了要能定性說明擬建項目在資源、物質(zhì)技術(shù)條件和需求方面的存在形式外，還須滿足市場預(yù)測對調(diào)查在時間跨度上的定量要求。在完成市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，要運用專業(yè)知識、技術(shù)方法和基本經(jīng)驗，對所取得的資料加以整理，建立能反映市場規(guī)律的預(yù)測模型，用數(shù)據(jù)或圖表的形式把定性的市場分析轉(zhuǎn)化為定量的說明，以對未來項目的市場發(fā)展態(tài)勢做出分析預(yù)測和判斷。
（四）對項目進行社會評價。為保證投資項目與所處社會環(huán)境相協(xié)調(diào)，進一步提高項目投資的經(jīng)濟效益，就必須開展社會評價。這樣，有利于對投資項目進行全面評價，促進國家社會發(fā)展目標(biāo)順利實現(xiàn)；有利于減少投資的短期行為和盲目建設(shè)，使投資的宏觀指導(dǎo)與調(diào)控更加科學(xué)、合理、全面；有利于吸引外資，獲得國際金融組織的貸款；有利于自然資源合理利用與生態(tài)環(huán)境保護。在當(dāng)前的大規(guī)模投資建設(shè)中，社會評價應(yīng)與項目的技術(shù)分析、財務(wù)分析、經(jīng)濟評價等放在同等重要的位置，并且貫穿從項目立項到項目實施直至項目終止的整個項目周期。
（五）注重投資的等侍價值，提高投資方向的準(zhǔn)確性。從項目可行性分析到項目實施需要經(jīng)過一段時間，在此期間內(nèi)，項目實施賴以評價可行性有關(guān)因素可能會發(fā)生變化，根據(jù)相機抉擇的原則，適當(dāng)?shù)牡却欣谔岣咄顿Y方向的正確性，有利于更為有效地利用資源。
三、總結(jié)
投資項目可行性分析，應(yīng)有大量的、準(zhǔn)確的、可用的信息資料作為支撐，必須采取客觀、公正、實事求是的態(tài)度；信息資料的收集與應(yīng)用一般應(yīng)達(dá)到充足性、可靠性及時效性要求；項目可行性研究報告應(yīng)能充分反映項目可行性研究工作的成果，以滿足決策者定方案、定項目的要求。但是，從具體的投資項目出發(fā)進行可行性分析的研究，還需要進一步的深入探討。
（作者單位：北京交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）
主要參考文獻：
[1]王勇.項目可行性研究工作中的問題與對策探討[J].項目管理，2007.2.
【關(guān)鍵詞】可行性分析；建筑工作；作用
可行性分析理論在各行各業(yè)都有應(yīng)用，作為一種理論工具，它直接指導(dǎo)著多項工作的展開。在建筑工程領(lǐng)域內(nèi)，可行性分析是建筑工程開展前的必要準(zhǔn)備，事實上可行性分析的應(yīng)用可以貫穿于整個建設(shè)工程的始終。
一、可行性分析的相關(guān)理論
可行性分析是指在一項工作（或工程）開展之前，先根據(jù)現(xiàn)有的條件以及之前的經(jīng)驗對這一工作（或工程）的開展進行評估，分析出工作開展時可能產(chǎn)生的問題以及該工作可能帶來怎樣的效益的一項工作。由此可見，可行性分析的使用范圍非常廣，在現(xiàn)代社會，環(huán)境的變化是非常迅速的，這就加大了企業(yè)的風(fēng)險，作為建筑行業(yè)，其對社會的依賴性更強，所以建筑行業(yè)面臨的外部風(fēng)險更大，在這種情況下，可行性分析在建筑工作中的作用就變得非常有必要。
二、可行性分析在建筑工程中的作用
根據(jù)目前建筑行業(yè)的實際情況來看，可行性分析在建筑工程中的作用主要有：
1、可行性分析為建筑工程的啟動提供信息支持
在傳統(tǒng)理論中，可行性分析的作用發(fā)揮主要集中在建筑工程啟動前。根據(jù)可行性分析的理論也可以發(fā)現(xiàn)，它主要是對一個項目的開展與否提供信息參考。建筑工程與其它行業(yè)不同，它的投資一般都非常大，所以說建筑工程的啟動一般都需要非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌跍?zhǔn)備工作，也就是可行性分析。
（1）環(huán)境信息
在進行可行性分析的過程中，會對建筑工程啟動時的環(huán)境進行分析。主要涉及到當(dāng)時的國家政策、地方發(fā)展情況、地方政府的發(fā)展點集中在哪些領(lǐng)域等，而這些內(nèi)容是整個建筑工程啟動的基礎(chǔ)。只有周圍的環(huán)境相對平穩(wěn)，國家的政策導(dǎo)向在較短時間內(nèi)不會對建筑工程的啟動產(chǎn)生不利影響，同時地方政府的發(fā)展點與即將啟動建筑工程具有一定的關(guān)聯(lián)，那么建筑工程的啟動才能最合適的。
（2）競爭信息
可行性分析會在建筑工程啟動前對競爭對手進行一定的分析。競爭普遍存在于各行各業(yè)之中，建筑行業(yè)作為當(dāng)前發(fā)展較好的行業(yè)，競爭更激烈。合理范圍內(nèi)的競爭有利于建筑行業(yè)的創(chuàng)新和進步，也有利于建筑工程開展中的自我監(jiān)督，沒有競爭的行業(yè)就永遠(yuǎn)不會有發(fā)展，但競爭過于激烈的情況下則很有可能會建筑工程的啟動帶來致命的傷害，競爭的過度可能導(dǎo)致一些小的建筑工程最終無法繼續(xù)進行。在建筑工程啟動以前，通過可行性分析，可以獲得建筑工程啟動后可能會面臨的競爭，這樣建筑工程負(fù)責(zé)人員就可以權(quán)衡這種競爭中建筑工程能否有繼續(xù)啟動的必要。
（3）風(fēng)險信息
可行性分析可以為建筑工程的啟動提供風(fēng)險信息。從廣義上來講，在可行性分析中，對于環(huán)境的分析以及對于競爭對手的分析都可以被認(rèn)為是一種防范風(fēng)險的信息，但在狹義上講，可行性分析為建筑工程的啟動提供風(fēng)險信息主要是指資金等金融風(fēng)險的風(fēng)險信息。我們知道，建筑工程的啟動耗費的資金是非常大的，所以說對于建筑工程而言，一旦資金方面出現(xiàn)問題，那么整個工程都將荒廢，還會給國家的財產(chǎn)帶來損失，所以，在可行性分析中對于風(fēng)險信息的分析是非常重要的?？尚行苑治鰰r，會充分評估建筑工程啟動后會有哪些可靠的資金來源，建筑工程的大部分資金的走向等內(nèi)容，然后在多種渠道和環(huán)節(jié)中找到風(fēng)險的可能發(fā)生點，進而獲得最完整的的風(fēng)險信息。
總之，建筑工程啟動之前的可行性分析是非常重要的，它直接關(guān)系著整個建筑工程的命運，是可行性分析在建筑工程中的作用的最直接的體現(xiàn)。
2、可行性分析為建筑工程的進行提供指導(dǎo)
隨著社會的不斷發(fā)展，人們對于傳統(tǒng)觀念也開始有所改變，可行性分析在建筑工程中的作用中的體現(xiàn)就是人們開始意識到并逐漸重視起可行性分析在建筑工程進行過程中的作用?？尚行苑治鲈诮ㄖこ踢M行中的作用主要體現(xiàn)在它的指導(dǎo)性上。
在建筑工程啟動前，充分的可行性分析的結(jié)果表明某項建筑工程可以啟動，那么建筑工程就會進入到一個新的階段，施工階段，這一階段正是可行性分析發(fā)揮指導(dǎo)作用的階段。第一，可行性分析為建筑工程的進行提供施工人員的選用的指導(dǎo)。在施工前的可行性分析中，會對建筑工程施工時備選的施工人員進行分析，這樣一來，施工進行時就可以直接去選擇那些性價比較高的施工人員，保證了建筑工程的效益；第二，可行性分析為建筑工程的材料選用提供指導(dǎo)。對于建筑工程來講，材料是整個工程開展的物質(zhì)基礎(chǔ)，自然是可行性分析的重要內(nèi)容，可行性分析需要對材料的來源、質(zhì)量、價格以及供應(yīng)量等因素進行分析，進而確定建筑工程的啟動是否有充足的材料支持，這樣，在建筑工程啟動后，相關(guān)人員就可以直接選擇最優(yōu)的材料；第三，可行性分析可以為建筑工程的進行提供方向指導(dǎo)，建筑工程啟動以后，最終究竟以什么樣的方式進行，可以產(chǎn)生哪些建筑風(fēng)格等這些問題都是很重要的，可行性分析中對于環(huán)境的分析內(nèi)容就可以直接成為這些問題的指導(dǎo)。
三、發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用的幾點建議
在上面的分析中可以發(fā)現(xiàn)可行性分析對于建筑工程來講是不可缺少的，但是這并不就意味著可行性分析在建筑工程中的作用的發(fā)揮就是隨意的，在這個過程中也有很多問題需要注意：
首先，利用可行性分析時有懂得變通，不能完全依賴可行性分析。雖然可行性分析的做出都是非常全面的，會有大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，但是這并不能就認(rèn)為可行性分析的結(jié)果就是完全正確的。在可行性分析結(jié)果做出的過程中，由于人自然屬性可能會使分析出現(xiàn)錯誤，同時可行性分析的技術(shù)應(yīng)用也有可能出現(xiàn)錯誤，再或者，環(huán)境的變化可能不在預(yù)期內(nèi)，這樣，可行性分析就有可能并不完全準(zhǔn)確，所以利用時要根據(jù)實際情況做出適當(dāng)?shù)淖兺?，不能完全依賴可行性分析，只有這樣才能真正發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用。
其次，可行性分析的應(yīng)用要考慮到建筑工程的實際情況。理論指導(dǎo)實踐固然重要，但是理論來源于實踐是永恒的真理，一般情況下可行性分析理論都會比較籠統(tǒng)，具有廣泛的適用性，所以在建筑工程中應(yīng)用可行性分析時，要以建筑工程的實際情況為基礎(chǔ)。這也是發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用時需要注意的問題。
四、結(jié)束語
面對環(huán)境的改變以及風(fēng)險的增加，可行性分析在建筑工程中的作用越來越值得重視，做好可行性分析工作，才能更好地保護建筑工程的進行。
【參考文獻】
（一）項目資金投資相關(guān)事項的可行性分析有待科學(xué)化
園區(qū)項目工程繁瑣，耗時長、投資大、覆蓋面廣，如果在投資前期對項目的可行性以及資金未來預(yù)算情況沒有科學(xué)的分析，那么就很難實現(xiàn)資金效用最大化，無法為項目的順利進行提供堅實的財務(wù)基礎(chǔ)。從一些地區(qū)的園區(qū)爛尾工程可以看出，它們大多是由于對某項目建設(shè)的可行性分析不到位，沒有做好投資前期的項目資金預(yù)算工作而導(dǎo)致的連鎖反映。以河北某省級工業(yè)區(qū)為例，為了響應(yīng)“京津冀一體化發(fā)展”的政策，盲目擴大園區(qū)建設(shè)規(guī)模，某綜合項目的停工引發(fā)了一系列配套項目的爛尾工程。
（二）項目資金融資方式方法有待創(chuàng)新
園區(qū)建設(shè)耗資巨大，資金融資是項目資金管理的重要工作。隨著我國資本市場的不斷開放與完善，進入我國金融市場的融資方式也逐漸多元化。目前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目資金主要依靠銀行貸款、民間借貸、中長期債券融資、股權(quán)融資、BT開發(fā)模式等，相較于最初的起步階段來講取得了一定的突破性進展。但是，相對于金融市場上企業(yè)之間的融資方式來講還有較大的提升空間，尤其是在資金鏈條出現(xiàn)緊急斷裂危險的情況下。如果沒有更加多元化的融資方式以及完善的融資體系，那么將會給園區(qū)項目資金的穩(wěn)定性帶來較大的影響。
（三）項目資金日常管理規(guī)范性有待加強
項目資金日常管理工作的規(guī)范與否直接關(guān)系著項目資金的具體使用情況，是園區(qū)項目建設(shè)中最為具體的工作。雖然各地方政府通過規(guī)范性文件就園區(qū)項目資金管理工作進行了指導(dǎo)性規(guī)定，多數(shù)園區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r做出了具體的規(guī)定，但是在具體管理過程中卻差強人意。有些園區(qū)并沒有嚴(yán)格按照“收支兩條線”的原則管理資金；有些需要經(jīng)過嚴(yán)格審批的項目支出由于監(jiān)督力度的薄弱而使得審批制度流于形式；有些項目資金的日常監(jiān)督只注重事后監(jiān)督或者事后審計，資金問題無法及時發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致項目資金的流失等。這些不規(guī)范的操作看似不嚴(yán)重，但是卻給園區(qū)項目建設(shè)埋下了較大的財務(wù)隱患。
（四）項目資金管理信息化水平有待提高
園區(qū)建設(shè)所涉及的項目眾多，單純依靠人工來對項目資金進行管理，不僅工作量大，而且工作效率較低。經(jīng)過幾年的探索與努力，很多地區(qū)的園區(qū)都已經(jīng)建立起了相關(guān)工作的信息平臺。比如，早在2007年四川省經(jīng)委建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就已經(jīng)與四川電信攜手共同創(chuàng)建了省級平臺、園區(qū)平臺以及企業(yè)級平臺三級平臺，形成了整個園區(qū)系統(tǒng)的信息化溝通與管理。就項目資金管理來說，有關(guān)日常管理溝通的工作可以通過上述信息平臺予以完成，但是就其具體使用狀況、項目進度、資金運作分析等各項更為深入的管理工作而言，并沒有一個較為完善的系統(tǒng)予以支撐，很多工作仍舊需要在會計電算化等軟件的基礎(chǔ)上進行人工操作。
二、加強園區(qū)項目資金管理的具體建議
（一）完善項目資金投資相關(guān)事項的可行性分析
1.全視角分析投資項目的可行性投資項目的可行性分析是園區(qū)項目建設(shè)中的方向性問題，不全面的分析很可能造成項目資金的浪費，因此園區(qū)要對投資項目的可行性進行全視角分析。以某省級園區(qū)項目建設(shè)為例，該園區(qū)要求所有建設(shè)項目的立項申請必須提交可行性分析報告，并且要求該報告不可以是格式范本所生成的。在園區(qū)項目的可行性分析內(nèi)容中，主要包括園區(qū)項目背景（提出背景、發(fā)展?fàn)顩r）、園區(qū)市場研究（市場供給、需求、價格、預(yù)測、推銷等）、園區(qū)項目研究（SWOT分析、地塊研究、周邊規(guī)劃、定位方向等）、項目投資估算、開發(fā)進度、項目財務(wù)評價、項目風(fēng)險評價、項目綜合社會、經(jīng)濟、文化等評價。只有通過嚴(yán)密的、全方位的可行性分析，才能為項目資金管理的后期工作奠定最為堅實的基礎(chǔ)。當(dāng)然，上述可行性分析案例并不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，具體分析仍舊需要園區(qū)結(jié)合具體項目予以分析，但是要把握“全面性”這一原則。2.做好項目預(yù)算，并對其進行可行性分析項目預(yù)算是園區(qū)項目前期投資的一個重要工作，也是對項目資金后期管理的一個具體標(biāo)準(zhǔn)。園區(qū)應(yīng)當(dāng)在結(jié)合上述項目投資可行性分析的基礎(chǔ)上，做好項目資金預(yù)算工作，并保證預(yù)算的科學(xué)性。一方面，要全面、細(xì)致。即預(yù)算要貫穿整個項目工程，并且對項目工程中的一些主體工程進行細(xì)致的預(yù)算。另一方面，要留有調(diào)整余地。園區(qū)項目耗資巨大、工程時間較長，突發(fā)事件或者不可抗力事件較多，過于死板的預(yù)算會延誤項目進度、影響項目質(zhì)量。同時，也要要結(jié)合以往經(jīng)驗對預(yù)算表的科學(xué)性進行分析。
（二）創(chuàng)新項目資金融資方式方法
1.項目資金融資方式的多元化2015年5月，首只中國式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs被證監(jiān)會受理，僅享園區(qū)的收租權(quán)。隨著我國金融市場的開放與完善，諸如房地產(chǎn)信托、聯(lián)合開發(fā)、房地產(chǎn)證券化、售后回買回租、融資租賃、私募股權(quán)融資、項目融資、海外融資、夾層融資、建筑商貼息貸款等融資方式逐漸融入到了各大項目的開發(fā)過程中。探索這些融資方式在園區(qū)項目建設(shè)過程中的應(yīng)用對于拓寬項目融資渠道、維持資金鏈條的穩(wěn)定有著十分重要的意義，園區(qū)應(yīng)當(dāng)不斷結(jié)合自身情況選擇合適的融資渠道，構(gòu)建融資體系。以聯(lián)合開發(fā)為例，園區(qū)項目眾多、各個項目之間都有一定的關(guān)聯(lián)性，并且各個項目之間的資金使用狀況不一，那么就可以采用聯(lián)合開發(fā)的方式，將某些項目的閑置資金合理運用于某資金鏈條較為緊張的項目。2.完善項目融資方式方法配套管理制度不同的項目融資方式，其所面臨的風(fēng)險也有所不同。因此，園區(qū)在選擇項目融資方式時要注意對每一種融資方式的風(fēng)險評估以及后續(xù)的風(fēng)險應(yīng)對工作，結(jié)合具體項目狀況，構(gòu)建合理的風(fēng)險指標(biāo)以及風(fēng)險預(yù)警機制。由于項目存續(xù)時間較長，因此要衡量短期、中長期融資的比例，盡可能以中長期融資為主，短期融資則作為項目資金應(yīng)急方式。同時，要盡可能規(guī)范融資過程中的程序性問題，避免由于人為原因造成的資金流失。
（三）規(guī)范項目資金日常管理
1.建立精細(xì)化的項目資金日常管理制度園區(qū)項目資金的日常管理工作較為繁瑣，精細(xì)化的管理制度可以為資金管理人員提供規(guī)范的操作指引，也有助于監(jiān)督項目資金的具體使用情況。以某省級園區(qū)為例，該園區(qū)按照地方政府的相關(guān)規(guī)定就園區(qū)的項目資金管理制定了統(tǒng)一的管理制度，但是其管理制度的實施并沒有終止于此，而是在此基礎(chǔ)上就不同的具體項目由項目負(fù)責(zé)人分別制定詳細(xì)的、針對性的項目資金日常管理制度，并由項目負(fù)責(zé)人承擔(dān)項目資金使用的主要責(zé)任。比如，園區(qū)配套設(shè)施（如花壇、路燈等）項目資金的日常管理相較于某項耗資巨大、耗時較長的工程而言就較為簡單，并且項目責(zé)任人所承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險也較小。有些園區(qū)按照用途對項目資金進行分別管理、也有些園區(qū)按照工程進度對項目資金進行管理，這些方式都是可以結(jié)合具體項目情況予以借鑒的。2.建立項目資金內(nèi)部控制制度內(nèi)部控制制度是對園區(qū)項目資金日常使用狀況的一種強有力的監(jiān)督措施。一方面，要加強對項目資金內(nèi)部控制活動的具體實施力度。比如，階段性工程資金撥付的審批制度或者聯(lián)簽制度；有關(guān)采購工作崗位的分離制度等。另一方面，要加強項目資金的內(nèi)部審計，不僅僅是事后審計，更要注重對項目資金使用的事前風(fēng)險評估以及事中的審計，將違規(guī)使用資金的風(fēng)險盡可能阻止在發(fā)生之前。
（四）提高項目資金管理信息化水平
如上文所述，有關(guān)項目資金管理的日常信息溝通已經(jīng)取得了突破性的進展，值得我們關(guān)注的是有關(guān)項目資金使用情況的信息化呈現(xiàn)。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，其所運用的項目資金管理及控制系統(tǒng)是專門針對蘇州工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理特點開發(fā)的項目管理協(xié)同工作平臺。該平臺內(nèi)包括了園區(qū)內(nèi)的所有項目，在主體上有業(yè)主、設(shè)計、建立、代建、試驗檢測、監(jiān)理等單位，并就資金的年度計劃管理、招標(biāo)管理、結(jié)算審計、報表統(tǒng)計與數(shù)據(jù)分析應(yīng)用、征地動遷、手續(xù)審批等管理內(nèi)容予以呈現(xiàn)，實現(xiàn)了項目建設(shè)各方共同使用的多項目資金管理平臺。該種自主開發(fā)項目資金管理信息系統(tǒng)的方式是值得借鑒的，它不僅可以全面的將項目資金管理信息囊括于其中，還可以在多種主體之間進行信息的交換與互動，并且對于園區(qū)而言具有針對性，大大提高了項目資金管理的效率和效果。
三、結(jié)論
