時(shí)間：2023-06-05 15:34:40
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題；對策
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，由于國家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及國民生活水平的持續(xù)提升，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展。房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的過程中，顯示出了一些問題，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。因此國家需要給房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的支持和干預(yù)，需要提出相應(yīng)的政策來進(jìn)行調(diào)整，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。
1房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況
1.1炒房比例下降，部分城市房價(jià)下跌
由于受到了國家政策的調(diào)控，買房賣房需要繳稅，炒房投機(jī)比例開始收縮，部分城市的房價(jià)比較高，不過面臨著比較嚴(yán)重的下降壓力，做出了下調(diào)的調(diào)整。特別是2012年一部分大中城市的房價(jià)明顯下調(diào)，多數(shù)的中介房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了下跌的趨勢，部分開發(fā)商選擇折扣以及贈(zèng)品的形式來提升房產(chǎn)的交易量。一般情況下民眾在國家政策面前選擇的都是觀望的態(tài)度，雖然房價(jià)出現(xiàn)了下降的情況，但是下降比例比較有限。
1.2房價(jià)依舊偏高
近段時(shí)間人民消費(fèi)水平持續(xù)提升，國家的內(nèi)需持續(xù)擴(kuò)大，這樣也就出現(xiàn)了通貨膨脹的情況，物價(jià)持續(xù)增高。由于城市化的擴(kuò)大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口開始向城市發(fā)展，所以可以使用的土地面積越來越少，土地的價(jià)格也在持續(xù)上升。這些都會增加開發(fā)商的成本，而且會降低開放商的利潤，這樣就會選擇提升房價(jià)的形式來獲取更多的利益。不僅如此，國家出臺一些控制措施，有效地降低房地產(chǎn)商以及投資商可得利益，因此會出現(xiàn)開發(fā)商提升價(jià)格的情況，房產(chǎn)商以及投資商會將增加的成本轉(zhuǎn)到買房人的身上，這就是出現(xiàn)提升價(jià)格的主要原因。普通民眾一般會有買漲不買跌的心理，由于害怕房價(jià)會持續(xù)上升，所以會陷入價(jià)格怪圈。
2房地產(chǎn)所存在的問題
2.1商品房價(jià)格上漲速度比較快
最近幾年由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，物價(jià)持續(xù)提高，人民生活水平持續(xù)完善，我們國家大部分省市商品房價(jià)大幅度上升。由于商品價(jià)格持續(xù)上漲，利潤越來越多，大多數(shù)閑散資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場，吸引了大量的購房者。一部分人選擇銀行貸款的形式來買房子，并且出現(xiàn)了囤積房子的情況，惡意提升房價(jià)。為了應(yīng)對這樣的一種情況，大多數(shù)消費(fèi)者不明確具體的形式，紛紛借款購買，進(jìn)而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，要是繼續(xù)如此發(fā)展，就會限制到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且會影響到金融的安全。
2.2信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇
房地產(chǎn)的開發(fā)和建成需要較多的資金，大多數(shù)的房產(chǎn)商選擇銀行貸款。在開發(fā)房產(chǎn)以及銷售房產(chǎn)的時(shí)候，會涉及到意外的因素，開發(fā)商不能按時(shí)還款，出現(xiàn)信貸危機(jī)。不僅如此，因?yàn)榉慨a(chǎn)利潤比較可觀，大多數(shù)人投資房產(chǎn)，炒房的人越來越多，這些人員借助銀行貸款的形式來炒房，哄抬物價(jià)，要是國家選擇宏觀政策，房價(jià)下降，使得投資商資金鏈斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)更多的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.3住房保障體系不夠完善
因?yàn)楝F(xiàn)階段房價(jià)持續(xù)上升，人民買房的問題變得越來越重要，日常生活受到買房難的困影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家需要調(diào)整房產(chǎn)市場，住房保障體系的建設(shè)對于房地產(chǎn)市場調(diào)控來說是比較重要的。不過因?yàn)闆]有足夠的資金，地方政府不能及時(shí)采取相應(yīng)的措施，住房保障體系建設(shè)速度也會變慢。
3房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施
3.1提升購房成本，發(fā)展廉租房
提升購置多套房產(chǎn)成本以及持有多套房產(chǎn)成本會降低房產(chǎn)購置人員以及持有人員的收益，進(jìn)而出現(xiàn)觀望時(shí)期。經(jīng)過理性回歸之后，會使得這些人在心理賬戶方面重新繪制相關(guān)的曲線。因?yàn)槌霈F(xiàn)了廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而影響到了對于房地產(chǎn)的需求，這樣會降低房產(chǎn)購置人員和擁有人員對于房地產(chǎn)的投資熱情，進(jìn)而出現(xiàn)更加理性的投資決策。
3.2正確引導(dǎo)輿論，防止利益集團(tuán)強(qiáng)化
房產(chǎn)高收益預(yù)期輿論導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)利益集團(tuán)提升房地產(chǎn)的價(jià)格比較重要，由于媒體傳播形式變得越來越多，所以輿論宣傳所造成的影響越來越高，對于大眾而言，借助輿論的宣傳作用可以充分地明確房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。不過現(xiàn)代的媒體中能夠完全獨(dú)立在房地產(chǎn)市場之外的比較少，要是出現(xiàn)了房價(jià)上漲的輿論就會刺激到大眾的神經(jīng)，這樣就會使得房價(jià)持續(xù)上升，所以需要增強(qiáng)對于輿論宣傳管理的重視。
3.3積極推廣投資理財(cái)知識
政府需要鼓勵(lì)金融部門或者金融機(jī)構(gòu)采取措施提升民眾的投資理財(cái)知識，這樣能夠使得大眾可以明顯投資工具中的優(yōu)勢和劣勢，明確房地產(chǎn)投資所存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可以明確自己的投資需求，正確對待房地產(chǎn)的上漲，這樣能夠避免出現(xiàn)非理性投資的情況。
4房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢
我國政府部門為了控制快速上升的房價(jià)進(jìn)而出臺了相應(yīng)的政策，自從我國加入WTO之后，對成員國做出承諾，房地產(chǎn)市場會在如今的基礎(chǔ)上面得到更加深入的發(fā)展，主要的趨勢包括：①增強(qiáng)保障性住房。國家增強(qiáng)對于保障性住房的建設(shè)，不過中國人口比較多，這樣在分配的時(shí)候就會出現(xiàn)較多的問題，并且僅僅依靠保障性住房很難有效地解決中國住房問題；②中國房地產(chǎn)在未來十年中會經(jīng)歷較快的發(fā)展。通過對于中國經(jīng)濟(jì)增長情況以及城市化發(fā)展情況的分析能夠看出，中國房地產(chǎn)價(jià)格不會出現(xiàn)快速降低的情況；③現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格基本達(dá)到最高點(diǎn)?，F(xiàn)階段不會再出現(xiàn)大幅度上漲的情況，主要是因?yàn)樗扇〉恼咚l(fā)揮的作用越來越明顯，人們開始出現(xiàn)預(yù)期情緒以及觀望情緒。
5結(jié)束語
自從改革開放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展，并且漸漸的變成國民經(jīng)濟(jì)的主要行業(yè)，變成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以及消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)的發(fā)展需要符合市場發(fā)展的規(guī)律，而且需要滿足基本國情，能夠正確的控制房地產(chǎn)市場，這樣能夠有效地控制房地產(chǎn)的價(jià)格，可以正確的使用土地資源，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，使得房地產(chǎn)市場得到更加健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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一、未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整
目前,國家出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。1―6月全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1―5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn),比1―4月回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米,下降3.2%。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)規(guī)律表明,銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo),在銷量下降3―6個(gè)月后,房地產(chǎn)投資和房價(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù),預(yù)計(jì)2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。
《通知》出臺后,由于對二套房開始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策,這不僅會打壓投資投機(jī)性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預(yù)計(jì)到9月底或10月份,商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。
房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取的資金在短期內(nèi)也并不樂觀,綜合考慮兩方面影響,預(yù)計(jì)從四季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進(jìn)度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。
商品房價(jià)格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月,房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長和價(jià)格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調(diào)控政策出臺后,雖然銷量下降,但新房價(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長,銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開始,市場供求形勢將開始發(fā)生變化,短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少,預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,這也預(yù)示著新房價(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的理想模式
目前,我國正處于城市化加速期,未來10年我國城市化率有望年均提高1個(gè)百分點(diǎn)左右,即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結(jié)構(gòu)、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時(shí),我國住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過拆舊建新實(shí)現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些?？傮w看,未來10年,我國仍需要房地產(chǎn)市場保持持續(xù)較快發(fā)展。
2003年以來,針對部分城市房價(jià)上漲過快等問題,我國一直對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行、抑制房價(jià)過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產(chǎn)市場大幅波動(dòng)的狀況并未改變,特別是2007年以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、利率變化等因素影響,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動(dòng)是正常的。但如果房地產(chǎn)市場在短時(shí)期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動(dòng)則表明市場運(yùn)行存在較大問題,這不僅不利于房地產(chǎn)市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來較大沖擊。因此,必須盡快改變市場大幅波動(dòng)狀況,尋找一種市場調(diào)整的理想模式。
滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力,而保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)?；诖?需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標(biāo),將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行作為調(diào)控目標(biāo),在此基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力、房價(jià)、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測指標(biāo)變化,確保在未來10年左右的時(shí)期內(nèi),房價(jià)能夠在合理的水平上正常波動(dòng),使銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。
三、政策建議
保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況,本文建議應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策,以保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。
第一,對改善型需求和投資投機(jī)性需求作出明確界定,鼓勵(lì)改善型需求,進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求。假定購房人群年齡集中在20―64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20―34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購房的比例在2/3左右。在二次以上購房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購買一處房產(chǎn),但最多同時(shí)擁有兩套住房),也會有一定比例的投資投機(jī)性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機(jī)性需求進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分,在對需求進(jìn)行調(diào)控時(shí),出臺的政策要么是同時(shí)鼓勵(lì)兩種需求,要么是同時(shí)抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動(dòng),進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場需求的大幅波動(dòng)。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機(jī)性需求具有本質(zhì)差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵(lì)梯度消費(fèi),還是為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行,都要求進(jìn)一步明確改善型需求和投資投機(jī)性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上,對改善型需求和投資投機(jī)性需求實(shí)行差別化政策?？紤]到政策的可操作性,建議將個(gè)人在購房后同時(shí)最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購房后同時(shí)擁有三套及三套以上住房界定為投資投機(jī)性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上,宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時(shí)根據(jù)改善型需求的特點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機(jī)性需求對市場的負(fù)面沖擊較大,建議進(jìn)一步加大對投資投機(jī)性需求的抑制力度,對北京等投資投機(jī)性需求比例較高的部分城市,要出臺具體政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的界定為非常住人口)購房,在個(gè)人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購買第三套及以上住房,防止少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)憑借資金優(yōu)勢大量進(jìn)行投資投機(jī)性購房,干擾市場的正常運(yùn)行。
第二,實(shí)行穩(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調(diào)整對房地產(chǎn)市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。2007年四季度以來,我國對購房首付和利率政策進(jìn)行了幾次調(diào)整,特別是在住房貸款利率方面先后實(shí)行過1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,并進(jìn)而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行,建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,可根據(jù)物價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率,但不宜對住房金融利率政策實(shí)行頻繁大幅調(diào)整,而應(yīng)長期實(shí)行中性的住房金融利率政策。
《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》這樣解釋財(cái)富效應(yīng)：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費(fèi)者總開支方面引起變動(dòng)。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)或?qū)嶋H余額效應(yīng)．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典［M］．經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財(cái)富效應(yīng)，只是貨幣余額的財(cái)富效應(yīng)。但隨著社會財(cái)富構(gòu)成的多元化以及財(cái)富結(jié)構(gòu)的不斷變化，個(gè)人財(cái)富價(jià)值變動(dòng)不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲蓄、債券與股票等價(jià)格的變動(dòng)同樣可以引起財(cái)富水平的變動(dòng)，故財(cái)富效應(yīng)也逐步運(yùn)用于分析居民資產(chǎn)價(jià)格（尤其是股價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格）變動(dòng)對消費(fèi)的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財(cái)富效應(yīng)主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對居民消費(fèi)需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險(xiǎn)、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料、個(gè)人收藏品等。由于財(cái)富效應(yīng)可以間接刺激經(jīng)濟(jì)增長，因此，財(cái)富效應(yīng)可以概括為：由于資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)持有人擁有財(cái)富量的變動(dòng)而產(chǎn)生刺激或抑制消費(fèi)需求，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長的效應(yīng)。房地產(chǎn)和財(cái)富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財(cái)富的生力軍。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)金融、保險(xiǎn)、社會資本等一系列相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對于個(gè)人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達(dá)到個(gè)人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價(jià)暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價(jià)，增加他們的財(cái)富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財(cái)富；三是以投資或投機(jī)為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價(jià)或房租，增加房地產(chǎn)財(cái)富。在英國，因?yàn)榛咀》啃枰呀?jīng)得到較為充分的滿足，此時(shí)人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財(cái)富，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生波動(dòng)從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，人們的財(cái)富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費(fèi)支出和消費(fèi)決策，進(jìn)而影響總需求和經(jīng)濟(jì)增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”。
二、房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制
大體說來，房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)可以通過以下5種方式進(jìn)行傳導(dǎo)：
1．直接財(cái)富效應(yīng)：當(dāng)住宅價(jià)格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實(shí)現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導(dǎo)致消費(fèi)的增加，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。
2．間接財(cái)富效應(yīng)：有時(shí)當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，住宅所有者沒有進(jìn)行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現(xiàn)值會增加，房屋所有者預(yù)期將來會更富有，因而會增加當(dāng)期消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的財(cái)富效應(yīng)。
3．預(yù)算約束效應(yīng)：對于住宅所有者而言，住宅價(jià)格的上漲，會增加其財(cái)富，從而增加消費(fèi)；對于住宅的承租者而言，住宅價(jià)格上揚(yáng)，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費(fèi)更多的資金用于租房。因此，住宅價(jià)格的上漲，相當(dāng)?shù)臏p少了承租者的收入，存在預(yù)算約束效應(yīng)。收入的降低必然會減少承租者的消費(fèi)。租房者作為潛在的購房者，住宅價(jià)格上漲會引導(dǎo)租房者“強(qiáng)制性儲蓄”從而減少他們的消費(fèi)。因?yàn)橄胍徺I房屋的租房者會縮短他們的購房計(jì)劃，以避免未來住宅價(jià)格更貴而支付更多的首付款。住宅價(jià)格的上漲對于承租者而言，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。
4．流動(dòng)性約束效應(yīng)：住宅財(cái)富效應(yīng)受到流動(dòng)性約束的影響。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費(fèi)的時(shí)候，就存在著流動(dòng)性約束。這一效應(yīng)從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場的發(fā)達(dá)程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進(jìn)行借貸的能力也可能越強(qiáng)。如果住宅價(jià)格上升了，消費(fèi)者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動(dòng)性；與此相反，住宅價(jià)格下跌，銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理方面的考慮，對于住宅價(jià)格進(jìn)行重估，同時(shí)要求住房者提供更多新的信用擔(dān)保，從而降低了流動(dòng)性，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。
5．替代效應(yīng)：住宅價(jià)格的上漲對于計(jì)劃買房的消費(fèi)者而言，在預(yù)算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費(fèi)支出，以節(jié)省資金來購買價(jià)格上漲后的房屋。住宅價(jià)格的上漲對于將要購房的消費(fèi)者而言，存在負(fù)的替代效應(yīng)，消費(fèi)者為了維持原計(jì)劃購房的效用水平，只能減少其他消費(fèi)支出，從而帶來負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。
三、形成房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的政策建議
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應(yīng)發(fā)揮對居民消費(fèi)的促進(jìn)作用。在全球經(jīng)濟(jì)失衡的情況下，促進(jìn)消費(fèi)發(fā)展的意義尤為重要。為此，應(yīng)該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進(jìn)消費(fèi)的作用。
1．保持對住宅市場的平穩(wěn)調(diào)控
2005年開始實(shí)施的住宅市場綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控措施，學(xué)術(shù)界存在一些爭議。有的學(xué)者認(rèn)為，如果繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)市場、金融穩(wěn)定乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢造成不利影響，政策的重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的方向上來。筆者認(rèn)為，從住宅資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)來看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長有利于促進(jìn)消費(fèi)。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，刺激或抑制消費(fèi)。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫建設(shè)，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格評價(jià)體系和調(diào)控機(jī)制。
2．促進(jìn)商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場化
住宅金融政策性業(yè)務(wù)是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)；商業(yè)性業(yè)務(wù)是銀行自主經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)。這兩種業(yè)務(wù)都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務(wù)混在一起，容易造成兩類風(fēng)險(xiǎn)一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實(shí)施也比較困難。政府不應(yīng)過多干預(yù)房地產(chǎn)信貸，由于中國房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，加強(qiáng)城市建設(shè)，這些資金來源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對銀行信貸的干預(yù)使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴(yán)重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時(shí)，應(yīng)獨(dú)立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)體系。要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場劃分為市場主導(dǎo)部分與政府主導(dǎo)部分，相應(yīng)的金融支持也應(yīng)劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。其次，以政策性金融創(chuàng)新來促進(jìn)完善住宅金融市場結(jié)構(gòu)。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。對于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的除了影響社會穩(wěn)定，就是住宅金融會出現(xiàn)問題，并連累整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對此，土地和信貸手段只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積累。從各國經(jīng)驗(yàn)看，住宅權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。如果通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當(dāng)然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)市場；健康發(fā)展；建議
中圖分類號：
F2
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產(chǎn)市場是用于從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當(dāng)?shù)?；從廣義的角度來看，房地產(chǎn)市場是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的場所，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場是指全社會所有房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。從空間意義上說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場所；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)市場是指全社會從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換過程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。
2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）我國房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產(chǎn)市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場在與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進(jìn)的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序狀況是東、中、西部三個(gè)地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產(chǎn)市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產(chǎn)市場的資源配置效率還沒達(dá)到最優(yōu)，有進(jìn)一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率是三個(gè)地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場資源配置效率評價(jià)的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過剩是造成我國房地產(chǎn)市場資源配置效率沒能達(dá)到最優(yōu)的主要原因。
（3）我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理程度較低。
我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個(gè)地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產(chǎn)市場的健康程度需進(jìn)一步提升。
我國房地產(chǎn)市場的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規(guī)模合理度較低是導(dǎo)致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場健康指數(shù)評價(jià)排位靠后的主要原因，市場規(guī)模的合理程度偏低是造成我國房地產(chǎn)市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議
市場秩序的優(yōu)劣、市場資源配置效率的高低和市場規(guī)模的合理與否對一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出以下建議：
（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長率己經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產(chǎn)市場泡沫的形成，進(jìn)而提高房地產(chǎn)市場的健康程度。政府部門應(yīng)嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對房地產(chǎn)投資額進(jìn)行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率。
政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)市場的資源所有量進(jìn)行審核，根據(jù)審核結(jié)果制定相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場資源投放調(diào)控措施，科學(xué)地配置資源，降低房地產(chǎn)市場的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場規(guī)模合理度。
土地供給面積對房地產(chǎn)市場規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發(fā)展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發(fā)的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)獲得可供開發(fā)的土地，現(xiàn)階段應(yīng)該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)模。
消費(fèi)者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規(guī)模，而居民的收入水平是消費(fèi)者購買能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產(chǎn)市場方面卻是一個(gè)優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷售時(shí)占了相當(dāng)?shù)谋戎?，換句話說，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場的發(fā)展
2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。
3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動(dòng)建設(shè)時(shí)期，開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵(lì)干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補(bǔ)貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場。
4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。2005年全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產(chǎn)價(jià)格的飚升。
5、城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題
1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價(jià)格與現(xiàn)房銷售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。
3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價(jià)格比合法開發(fā)的商品房價(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評估地價(jià)的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場開工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對預(yù)期甚至下一個(gè)開發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房價(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問題對房地產(chǎn)市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產(chǎn)市場建設(shè)的幾點(diǎn)建議
1、進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。目前我縣未完工或未動(dòng)工建設(shè)的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得虛假信息等。版權(quán)所有
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產(chǎn)市場方面卻是一個(gè)優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷售時(shí)占了相當(dāng)?shù)谋戎?，換句話說，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場的發(fā)展
2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。
3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動(dòng)建設(shè)時(shí)期，開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵(lì)干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補(bǔ)貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場。
4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。2005年全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產(chǎn)價(jià)格的飚升。
5、城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題
1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價(jià)格與現(xiàn)房銷售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。
3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價(jià)格比合法開發(fā)的商品房價(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評估地價(jià)的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場開工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對預(yù)期甚至下一個(gè)開發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房價(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問題對房地產(chǎn)市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產(chǎn)市場建設(shè)的幾點(diǎn)建議
1、進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。目前我縣未完工或未動(dòng)工建設(shè)的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得虛假信息等。版權(quán)所有
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市
一、房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期
2008年，中國房地產(chǎn)市場以7月為分水嶺，此后多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明市場開始進(jìn)入調(diào)整期。
從全國房地產(chǎn)投資完成額來看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅高達(dá)33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開發(fā)投資3.058萬億，同比增長20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個(gè)百分點(diǎn)，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實(shí)際投資額在明顯下降，開發(fā)商對近期市場的變化持審慎態(tài)度。
進(jìn)一步分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的因素，但是由于東部占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達(dá)60％以上，中部和西部僅占40％左右，因而東部投資增速下降必然會影響全國的房地產(chǎn)投資的增幅。
從交易量來看，2008年全國商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，這是過去10年從未有過的。1～12月全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。
商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進(jìn)一步分析35個(gè)大中城市的商品住宅市場，除濟(jì)南、呼和浩特和長春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長外，其他32個(gè)城市均出現(xiàn)了負(fù)增長，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負(fù)增長，但上海、北京、深圳和福州是個(gè)例外。北京自2006年以來商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計(jì)跌幅略大于北京。
從銷售價(jià)格變化來看，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅逐月走低，1～11月份同比價(jià)格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，下降0.4％。其中熱點(diǎn)城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉(zhuǎn)為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉(zhuǎn)為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個(gè)，占70個(gè)大中城市的78.5％，這預(yù)示著各城市房價(jià)增幅趨緩和走低的跡象越來越明顯。
上述分析均表明房地產(chǎn)市場開始步入一個(gè)調(diào)整期。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的合理性和必要性
許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實(shí)上，其自身也有調(diào)整的要求。過去10年，得利于中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房價(jià)更是成倍的上漲。盡管維系中國房地產(chǎn)業(yè)長期向好的基本因素沒有，但市場繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。
(一)房價(jià)上漲過快的不可持續(xù)性
1999～2008年間，全國商品房和商品住宅銷售價(jià)格，按均價(jià)計(jì)算已累計(jì)增長了93％和103％，許多城市的房價(jià)在短短三年內(nèi)就增長了1倍多。個(gè)別城市同質(zhì)的房價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價(jià)讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤，但也嚴(yán)重打壓了市場的有效需求，導(dǎo)致居民購房可支付能力下降。其實(shí)，只有培育和呵護(hù)市場的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費(fèi)的兩個(gè)輪子形成良性互動(dòng)，推動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房價(jià)的關(guān)系，在存量上取決于家庭的財(cái)富水平(金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn))。簡單的總量分析，即用全國或某城市的房價(jià)與收入增長率來衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國轉(zhuǎn)型期收入差距在不斷擴(kuò)大這樣一個(gè)事實(shí)，我們就會發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對高企的房價(jià)可支付能力在急劇下降。
以北京為例，為了檢驗(yàn)近年來房價(jià)持續(xù)上漲對不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標(biāo)準(zhǔn)來測算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強(qiáng)可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測算結(jié)果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房價(jià)大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房價(jià)大幅度上漲，越來越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購房能力。問題是這部分支付能力強(qiáng)的高收入家庭已經(jīng)購買了住房，而廣大中等收入群體面對高企的房價(jià)，入市仍待收入的增長和家庭財(cái)富的積累，或擠壓其他消費(fèi)支出。
交易量是佐證有效需求變化的另一指標(biāo)。2007年北京商品住宅均價(jià)突破萬元大關(guān)，達(dá)到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房價(jià)持續(xù)的大幅上揚(yáng)，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價(jià)達(dá)到12168元，比上年增長14％，交易量大跌了40％。房價(jià)上漲過快過高導(dǎo)致居民購房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國房價(jià)上漲較快的城市都不同程度地存在著。
此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實(shí)際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財(cái)富效應(yīng)銳減，金融危機(jī)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預(yù)期和消費(fèi)行為，大量公務(wù)員住房和諸多名不符實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”，都對商品房市場交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
(二)土地財(cái)政的不可持續(xù)性
自2002年國有土地使用權(quán)出讓實(shí)施“招拍掛”以來，地價(jià)每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價(jià)給地方政府帶來可觀的收益。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財(cái)政收入的35％；2004年全國土地出讓金高達(dá)5894億元，占地方財(cái)政收入的49.5％；2005年國家開始緊縮
“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達(dá)1.2萬億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價(jià)成交收場，有10％的土地流標(biāo)，導(dǎo)致地方政府地價(jià)款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實(shí)的成為地方政府的“第二財(cái)政”。
實(shí)事求是的講，土地財(cái)政對緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財(cái)力不足、公共品供給融資難等問題，對提升中國城市化水平有一定促進(jìn)作用，但也暴露出土地財(cái)政的諸多弊端：
首先，土地財(cái)政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權(quán)，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財(cái)”提供了便利，土地一級市場(征地)和二級市場(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營權(quán)，而招拍掛則為地方政府從低價(jià)征地和高拍價(jià)中獲得暴利，增加了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場有冷暖，房地產(chǎn)市場也有周期的變動(dòng)，這意味著土地價(jià)格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當(dāng)市場發(fā)生了變化，原來的供不應(yīng)求就會轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，土地流拍、降價(jià)就不可避免，“以地生財(cái)”就難以為繼。
其次，“土地財(cái)政”嚴(yán)重?fù)p害了國民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實(shí)行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應(yīng)代表全民的利益。然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機(jī)構(gòu)得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權(quán)主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權(quán)利，越來越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無法保障將10％土地收益用于廉租房建設(shè)，而要?jiǎng)佑寐毠€(gè)人的公積金儲蓄的增值收益來為廉租房發(fā)補(bǔ)貼搞建設(shè)。顯然，這種“取之無方，用之失當(dāng)”的土地財(cái)政是與中國的城市化相悖的，因?yàn)橹袊某鞘谢荒芤誀奚r(nóng)民利益為代價(jià)，不解決五億多的農(nóng)民問題，不解決全體國民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會保障問題，中國這個(gè)全球少有的“超級消費(fèi)市場”就難以啟動(dòng)，中國的現(xiàn)代化就難以實(shí)現(xiàn)。
(三)企業(yè)盲目擴(kuò)張的不可持續(xù)性
過去幾年房地產(chǎn)市場的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競爭力弱，平均負(fù)債率在70％以上，且經(jīng)營模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸。可以說，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進(jìn)入商品房市場時(shí)，不對變化的市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動(dòng)，一味地按繁榮期來規(guī)劃未來，競標(biāo)拿地；不對潛在的市場需求和競爭對手(區(qū)位、價(jià)格、成本、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等)進(jìn)行細(xì)分，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運(yùn)用多種要素創(chuàng)造消費(fèi)者所看重的價(jià)值(房屋的品質(zhì)、效用和服務(wù))，以及消費(fèi)者從中獲得的滿足、舒適和財(cái)富。當(dāng)市場銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競爭會加劇市場低迷，侵蝕企業(yè)利潤。
造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸余額1.9萬億元，新增房地產(chǎn)中長期貸款2407億元，占中長期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場觀望氣氛濃重，交易量萎縮導(dǎo)致預(yù)收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，預(yù)收定金和預(yù)收款連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長；個(gè)人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開發(fā)投資資金來源的2.3％，比上年下降了33.2個(gè)百分點(diǎn)。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴(kuò)張，上一年拿地過多，攤子過大，導(dǎo)致占用資金過多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營的難度。
三、對政府“救市”政策評價(jià)及改進(jìn)建議
應(yīng)對美國金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的衰退，中國要實(shí)現(xiàn)“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需”的目標(biāo)，增長的動(dòng)力將主要依賴于內(nèi)需，而擴(kuò)內(nèi)需離不開投資和消費(fèi)的雙引擎。盡管我國內(nèi)需投資領(lǐng)域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場需求大和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、既是投資品又是消費(fèi)品的特點(diǎn)，使之成為啟動(dòng)內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設(shè)等。目前看來，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺多項(xiàng)扶持政策，市場仍在期待企業(yè)的積極響應(yīng)，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長；二是預(yù)期；三是融資便利和稅收激勵(lì)。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟(jì)大勢相關(guān)，因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應(yīng)有限。
2009年對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來講，必將是一個(gè)“需要經(jīng)風(fēng)雨方能見彩虹”的一年，政府應(yīng)如何審時(shí)度勢，適時(shí)出臺有效的扶持政策，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長和改善民生均至關(guān)重要。
(一)審慎的分析市場變化為科學(xué)決策奠定基礎(chǔ)
從堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，科學(xué)的決策應(yīng)建立在市場信息充分和理性分析的基礎(chǔ)上。
首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場的差異，對中國的房地產(chǎn)市場有信心。美國住房市場自2005年四季度以來出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”。2008年存量獨(dú)戶住宅的交易量491.2萬套，比2006年高峰時(shí)618萬套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價(jià)格中數(shù)19.86萬美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬套，比2005年高峰時(shí)下跌了62％，但售價(jià)中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時(shí)下降6.9％。導(dǎo)致美國房市大跌的因素很多：(1)政府與市場錯(cuò)位。政府不應(yīng)該將只能住廉租房的低收入者推向市場，試圖完全依賴市場機(jī)制(次貸)來解決其住房問題，讓“無自有資金、無資信、無支付能力”的三無人員購房，這無疑為市場的健康運(yùn)行埋下了隱患。(2)信用泛濫導(dǎo)致國民的過度負(fù)債。1980年以來的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費(fèi)信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉(zhuǎn)移租金稅收入均可減免個(gè)人所得稅)等，使美國人儲蓄銳減，過度負(fù)債盛行。在消費(fèi)主導(dǎo)的增長模式下，2008年美國居民負(fù)債高達(dá)13.8萬億美元，成為非金融部門中債務(wù)余額最大、占比最大，且增速最快的部門。
在居民負(fù)債中，住房抵押貸款占77％，消費(fèi)信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因?yàn)樽C券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的
工具，其更深層次的原因是美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡，長期低儲蓄率和赤字經(jīng)濟(jì)。特別是美國憑借美元國際儲備貨幣的霸主地位，向全球輸出過多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過多外匯儲備國家的資產(chǎn)價(jià)格上漲和貨幣的錯(cuò)配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國金融市場，以尋求高回報(bào)的金融資產(chǎn)，進(jìn)而推進(jìn)美國信貸市場、債券市場、大宗產(chǎn)品期貨市場和金融衍生品市場惡性膨脹。當(dāng)一國購買力的增長趕不上負(fù)債的增長，當(dāng)金融脫離了為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)軌跡，“美國夢”就演變成了一場惡夢。而金融危機(jī)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑會進(jìn)一步加劇美國房地產(chǎn)市場的不景氣。
相比之下，中國住宅市場是以有效信用為基礎(chǔ)的。居民購房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無論是交易量還是房價(jià)，都不會出現(xiàn)象美國那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場上不乏持幣待購，等待時(shí)機(jī)的入市者。(2)我國銀行流動(dòng)性充裕，資本金充足，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持8％左右的增長率，維系中國房地產(chǎn)市場長期向好的基本因素沒有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來十年逐漸釋放。中國的城市化和工業(yè)化還沒有完結(jié)。人口結(jié)構(gòu)及特定的發(fā)展階段決定了高儲蓄、高投資、高增長在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國的現(xiàn)代化仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在發(fā)達(dá)國家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設(shè)施等，都與發(fā)達(dá)市場國家相差甚遠(yuǎn)。正是這些差距為我國房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進(jìn)的后發(fā)優(yōu)勢。
其次，要審慎分析中國各地域市場的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。(1)與前期抑制房價(jià)上漲過快的政策相違，導(dǎo)致房價(jià)再度瘋漲。2008年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個(gè)百分點(diǎn)。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價(jià)，這不符合供需決定價(jià)格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴(kuò)張將延續(xù)。在市場競爭中，企業(yè)要為自己的行為負(fù)責(zé)，物競天擇，適者生存。如果各地方政府能對空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價(jià)位和地區(qū)分布進(jìn)行分析，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗(yàn)。
(二)政府“救市”的政策目標(biāo)要明確
政府“救市”不是簡單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對癥下藥。過去幾年房價(jià)上漲過快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場結(jié)構(gòu)不合理或供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位相關(guān)。一個(gè)健全的住宅市場應(yīng)該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價(jià)位、地域分布、戶型面積等都應(yīng)是多元化的。當(dāng)人們將家庭當(dāng)期的收入、代際財(cái)富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會推動(dòng)房價(jià)非理性上揚(yáng)，其結(jié)果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個(gè)僅靠少數(shù)高收入者的購買力維系的房地產(chǎn)市場是難以為繼的。
如果我們認(rèn)定一個(gè)社會合理的收入分配結(jié)構(gòu)應(yīng)是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認(rèn)定百姓購房可支付能力的提升是一個(gè)漸進(jìn)的過程，如果我們認(rèn)定即便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，百姓對住房的質(zhì)量、性能、價(jià)格、服務(wù)仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應(yīng)以需求為導(dǎo)向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費(fèi)者以多種方式進(jìn)入住房市場。因此，政府應(yīng)借市場調(diào)整之機(jī)，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級”的理性消費(fèi)、梯度消費(fèi)的模式，且有利于抑制住房價(jià)非理性上揚(yáng)。
需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點(diǎn)沒有錯(cuò)，但思路要清晰，政策目標(biāo)要明確。住房保障的政策目標(biāo)是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權(quán)房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟(jì)適用房，讓根本無支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標(biāo)，可能還會重蹈美國次貸危機(jī)的覆轍。因此，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴(kuò)大可出租的對象，并根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整可出租的對象，這樣才能讓百姓以多種消費(fèi)方式進(jìn)入市場，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴(yán)格控制大量公務(wù)員住房、單位集資建房以經(jīng)濟(jì)適用房之名，行福利分房之實(shí)，這不僅會對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，還會產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負(fù)效應(yīng)。
(三)政府“救市”的方式與舉措
政府“救市”的方式應(yīng)遵循市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長期制度建設(shè)相結(jié)合、需求面與供給面扶持相結(jié)合的原則。換言之，啟動(dòng)內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動(dòng)居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。
從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長機(jī)制，改變國民收入過多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會保障制度，改善國民消費(fèi)預(yù)期；減少強(qiáng)制性儲蓄，在住房公積金管理不好使用不當(dāng)?shù)某鞘?，?yīng)將強(qiáng)制性儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實(shí)施差別稅收和信貸政策。對購買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，各商業(yè)銀行可根據(jù)購房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實(shí)施差別利率。
從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹立“以人為本、消費(fèi)者至上”的理念，實(shí)施綠色金融或優(yōu)惠的財(cái)稅和土地政策，對集約用地、從事中低價(jià)位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)應(yīng)將城市規(guī)劃、土地政策、項(xiàng)目審查和開工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營，在一些大中城市，興建一批面向全社會的不同價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)的租賃住房，如公務(wù)員公寓、青年公寓、老年公寓，或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房和空置期較長的商品房改為租賃房，以培育租賃市場，解決供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。(3)加大保障性住房供給，既要通過興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問題，還應(yīng)通過興建租賃性經(jīng)濟(jì)適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。
