時(shí)間：2023-06-01 15:44:50
序論：在您撰寫(xiě)銷售項(xiàng)目分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
紅酒(Redwine)是葡萄酒的通稱，并不一定特指紅葡萄酒。紅酒有許多分類方式。以成品顏色來(lái)說(shuō)，可分為紅葡萄酒、白葡萄酒及粉紅葡萄酒三類。其中紅葡萄酒又可細(xì)分為干紅葡萄酒、半干紅葡萄酒、半甜紅葡萄酒和甜紅葡萄酒，白葡萄酒則細(xì)分為干白葡萄酒、半干白葡萄酒、半甜白葡萄酒和甜白葡萄酒。
研究證實(shí)，適當(dāng)飲用紅葡萄酒對(duì)健康有益，紅酒提煉的SOD活性特別高，其抗氧化功能比由葡萄直接提煉要高得多。葡萄子富含的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)多酚，其抗衰老能力是維他命E的50倍，是維他命C的25倍，而紅酒中低濃度的果酸還有抗皺潔膚的作用。
隨著生活水平的提高，越來(lái)越多的人開(kāi)始注重生活的情趣和品位，紅酒正是作為一種生活品質(zhì)的符號(hào)而受到越來(lái)越多人的喜愛(ài)。眾所周知，喝紅酒有許多的好處，比如紅酒是女人養(yǎng)顏的佳品，它能夠提供人體所需的多種營(yíng)養(yǎng)素，還有助于睡眠;而一項(xiàng)來(lái)自荷蘭科學(xué)家的最新研究也顯示，適度飲酒，特別是每日飲用適量的紅酒可以延長(zhǎng)男性的壽命。紅酒在西方有深厚的文化底蘊(yùn)，紅酒文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，但是在我國(guó)許多人對(duì)紅酒的了解還停留在表面，要想真正了解紅酒文化，理解紅酒文化的真諦還有待努力。正是鑒于此，紅酒之家對(duì)于渴望了解紅酒文化，享受高品質(zhì)生活的人來(lái)說(shuō)就顯得尤為珍貴和重要。
【目錄】
第一部分 紅酒銷售項(xiàng)目總論
總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、紅酒銷售項(xiàng)目概況
(一)項(xiàng)目名稱
(二)項(xiàng)目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔(dān)單位
(四)項(xiàng)目可行性研究依據(jù)
本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：
1.《中華人民共和國(guó)公司法》;
2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》;
3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)(20xx)20號(hào) ;
4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》;
5.《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》;
6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx
年審核批準(zhǔn)施行;
7.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年
8. 企業(yè)投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、紅酒銷售項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題
(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題
(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題
(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題
(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題
(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題
(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論
(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。
表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表
四、存在的問(wèn)題及建議
對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。
1.項(xiàng)目總投資來(lái)源及投入問(wèn)題
項(xiàng)目總投資主要來(lái)自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計(jì)劃在20xx年3月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資資金到位時(shí)間在20xx年4月底。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。
項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對(duì)于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問(wèn)題
項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對(duì)原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。
3.項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問(wèn)題
項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購(gòu)先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
第二部分 紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。
一、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)背景
(一)紅酒銷售項(xiàng)目市場(chǎng)迅速發(fā)展
紅酒銷售項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯……
(二)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
我國(guó)非常中國(guó)紅酒銷售領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
(1)穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng);
(2)提高自主創(chuàng)新能力;
(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;
(4)淘汰落后產(chǎn)能;
(5)優(yōu)化區(qū)域布局;
(6)完善服務(wù)體系;
(7)加快自主品牌建設(shè);
(8)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國(guó)外廠商，其他輔助設(shè)備從國(guó)內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的紅酒銷售工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測(cè)，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開(kāi)展。
(四)模式可行性
紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊(cè)子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查
(一)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查
(二)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查
(三)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
(四)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查
(五)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查
(六)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
二、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)
市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
(一)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)
(二)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
(三)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)
(四)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)
(五)紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
(六)紅酒銷售項(xiàng)目發(fā)展前景綜述
第四部分 紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說(shuō)明
(三)工藝流程
三、紅酒銷售項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案
(一)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營(yíng)銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國(guó)家部分收購(gòu)
4、經(jīng)銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地
(一)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
(三)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
(四)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
近年來(lái)，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動(dòng)力量;餐飲娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……
(五)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
(六)紅酒銷售項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸
項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)兀嫦驀?guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國(guó)道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷售目標(biāo)市場(chǎng)。
二、紅酒銷售項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1.廠址
2.廠房建設(shè)內(nèi)容
3.廠房建設(shè)造價(jià)
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖
(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸
1.場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項(xiàng)目土建及配套工程
1.項(xiàng)目占地
2.項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
(六)項(xiàng)目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 紅酒銷售項(xiàng)目紅酒銷售、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、紅酒銷售項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)
二、紅酒銷售項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、紅酒銷售項(xiàng)目節(jié)能方案
按照國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨(dú)列一章。按照國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的公共建筑項(xiàng)目、建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的居住建筑項(xiàng)目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見(jiàn)后，項(xiàng)目方可立項(xiàng)。因此，對(duì)建設(shè)規(guī)模超過(guò)發(fā)改委規(guī)定要求的項(xiàng)目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告》一樣，是項(xiàng)目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目節(jié)能分析
四、紅酒銷售項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目消防措施
(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識(shí)教育
五、紅酒銷售項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施
第七部分 紅酒銷售項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、紅酒銷售項(xiàng)目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、紅酒銷售項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動(dòng)定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)
本項(xiàng)目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實(shí)施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項(xiàng)基本技能。經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負(fù)責(zé)人針對(duì)崗位特有業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時(shí)間，這對(duì)于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時(shí)間都具有極好的效果。
第八部分 紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施的各階段
(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗(yàn)收
二、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、紅酒銷售項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
(一)建設(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)
(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 紅酒銷售項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
圖-4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本思路
一、紅酒銷售項(xiàng)目總投資估算
二、紅酒銷售項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄?bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件?？尚行匝芯恐校瑧?yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說(shuō)明：
(一)資金來(lái)源
(二)項(xiàng)目籌資方案
三、紅酒銷售項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
(一)投資使用計(jì)劃
(二)借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定
(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明
1.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》，[主席令第24號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
2.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，[財(cái)政部令第5號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
3.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，[國(guó)務(wù)院令第512號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，[財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行。
6.項(xiàng)目必須遵守的國(guó)內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。
(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定
五、紅酒銷售項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費(fèi)用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(九)總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤(rùn)分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
第十部分 紅酒銷售項(xiàng)目不確定性分析
在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 紅酒銷售項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說(shuō)明
一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：
(1)計(jì)算公式
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：
Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤(rùn)率(或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(五)項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(六)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表
二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十二部分 紅酒銷售項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
第十三部分 紅酒銷售項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：
1.對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)
2.對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明
3.對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議
4.對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)
5.對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)
6.可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。
1.項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性報(bào)告)
2.項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3.廠址選擇報(bào)告書(shū)
4.資源勘探報(bào)告
5.貸款意向書(shū)
6.環(huán)境影響報(bào)告
7.需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告
8.需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告
9.引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10.引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11.其他主要對(duì)比方案說(shuō)明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2.總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3.工藝流程圖
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價(jià)控制；有效手段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為目前最有前景的項(xiàng)目之一，受到眾多開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)，因此我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點(diǎn)即為如何通過(guò)降低地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的收益。
一、工程造價(jià)概述
1.工程造價(jià)簡(jiǎn)介
工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。
2.工程造價(jià)的基本職能
工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測(cè)職能、控制職能等方面。
評(píng)價(jià)職能是在評(píng)價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評(píng)價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)判。
調(diào)控職能是指國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國(guó)政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見(jiàn)工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。
預(yù)測(cè)職能是指投資者或者開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)建之前，對(duì)項(xiàng)目做整體的預(yù)測(cè)和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開(kāi)建之前需要籌集多少資金；而開(kāi)發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測(cè)知道如何開(kāi)展工作。
控制職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對(duì)投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對(duì)造價(jià)的多次性預(yù)算和評(píng)估，對(duì)造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程多層次的控制；另一方面，是對(duì)承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過(guò)相應(yīng)的管理方法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過(guò)這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過(guò)程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開(kāi)發(fā)商的利益。
其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大。現(xiàn)在隨著人們審美意識(shí)的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開(kāi)始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開(kāi)始大力投入以期讓客戶過(guò)來(lái)購(gòu)買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過(guò)采取不同的措施來(lái)達(dá)到管理的目的。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段
1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。
另外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過(guò)程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。
2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。
另外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開(kāi)放之初，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來(lái)越多，而人們的要求卻越來(lái)越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)越來(lái)越不滿意。為了爭(zhēng)取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始花樣百出，只為爭(zhēng)取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來(lái)支出，也是重要一環(huán)。
3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來(lái)降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競(jìng)爭(zhēng)的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長(zhǎng)，盡量做到造價(jià)控制，以此來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)一些用料用量進(jìn)行控制來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來(lái)控制工程造價(jià)。
第三，除了我們說(shuō)的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請(qǐng)專家學(xué)者來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來(lái)進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識(shí)更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒(méi)有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問(wèn)題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過(guò)和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過(guò)程中，能夠避免類似的問(wèn)題出現(xiàn)和發(fā)生，將問(wèn)題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。
第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購(gòu)、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對(duì)的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問(wèn)題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。
第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來(lái)，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國(guó)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對(duì)提高我國(guó)各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國(guó)依然還有很長(zhǎng)的路要走。
4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際開(kāi)銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來(lái)保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開(kāi)展，減少雙方不必要的損失。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對(duì)實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過(guò)程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過(guò)程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫(xiě)成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。
最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問(wèn)題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。
5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請(qǐng)相關(guān)審計(jì)部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過(guò)程是要和施工單位就工程進(jìn)行過(guò)程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對(duì)，同時(shí)要對(duì)工程進(jìn)度過(guò)程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對(duì)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行把控。
四、結(jié)語(yǔ)
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)階段進(jìn)行了分析并闡述，并重點(diǎn)指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時(shí)采取不同的造價(jià)控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能夠有效控制浪費(fèi)和不必要的費(fèi)用支出，才能最終提高項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]周梅.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制有效手段分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015（04）：23-24.
2014年5月7日
目
錄
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
五、項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
七、項(xiàng)目環(huán)境安全
八、項(xiàng)目投資概算
九、項(xiàng)目效益評(píng)估
十、項(xiàng)目資金籌措
十一、項(xiàng)目實(shí)施結(jié)論
軍龍鋼材有限公司
項(xiàng)目實(shí)施可行性報(bào)告
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展為本項(xiàng)目提供絕佳條件。鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓紅花套正成為鄂西地區(qū)一顆耀眼的明珠。鎮(zhèn)委政府加快“綠色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、商貿(mào)物流重鎮(zhèn)、環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、特色旅游名鎮(zhèn)，宜昌市新型城鎮(zhèn)化示范鎮(zhèn)、全省行政管理體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)“六鎮(zhèn)建設(shè)”，在紅花套鎮(zhèn)大步流星步入發(fā)展快車道這樣一個(gè)宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項(xiàng)最佳時(shí)機(jī)。
民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)政策為本項(xiàng)目注入發(fā)展動(dòng)力。紅花套鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府內(nèi)資外資一起引，圍繞大項(xiàng)目抓配套，圍繞特色產(chǎn)業(yè)抓延伸，進(jìn)一步加快項(xiàng)目集聚。對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經(jīng)營(yíng)上放手放開(kāi)。鼓勵(lì)現(xiàn)有民營(yíng)企業(yè)通過(guò)合資、合作、擴(kuò)容等方式做大做強(qiáng)，努力形成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的裂變效應(yīng)。充分發(fā)揮區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，積極鼓勵(lì)和吸納民間資本投入服務(wù)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)加大引進(jìn)現(xiàn)代物流新型產(chǎn)業(yè)，內(nèi)商外商“平起平坐”。
二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
鎮(zhèn)內(nèi)多家招商企業(yè)即將擴(kuò)建。紅花套鎮(zhèn)加快招商引資，目前鎮(zhèn)內(nèi)有大小企業(yè)102家，其中產(chǎn)值2000萬(wàn)以上的規(guī)模企業(yè)有23家，經(jīng)過(guò)前期的初期發(fā)展，這些企業(yè)不斷成長(zhǎng)壯大。今年，先后有宏發(fā)科技紙業(yè)、土老憨集團(tuán)、科力生種苗、力帝機(jī)械、民生公司、永茂醫(yī)藥、夜明珠鋼球廠等企業(yè)將擴(kuò)建廠房。企業(yè)的擴(kuò)張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經(jīng)營(yíng)提供近期或長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)需求
鎮(zhèn)內(nèi)六大居民點(diǎn)即將開(kāi)建。作為宜都的“北大門”，紅花套鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐，已逐步成為鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洼地。近兩年，鎮(zhèn)內(nèi)先后有周家河村橘園新村居民點(diǎn)、吳家崗四f堰居民點(diǎn)、紅花套村光伏園居民點(diǎn)、楊家畈華洋小區(qū)、漁洋溪高速路搬遷小區(qū)居民點(diǎn)、南橋村岳宜高速居民點(diǎn)相繼啟動(dòng)和建設(shè)。僅漁洋溪一個(gè)居民點(diǎn)，用地達(dá)66458平米、設(shè)計(jì)自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項(xiàng)目2016年底竣工。初略估算，鎮(zhèn)內(nèi)有6個(gè)居民點(diǎn)、600多農(nóng)戶、180萬(wàn)平米的建筑即將開(kāi)建，巨大的潛力市場(chǎng)得天獨(dú)厚，幾乎唾手可得。
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
區(qū)位選址準(zhǔn)。紅花套區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)宜都地理環(huán)境優(yōu)越，三條省際公路縱橫全市境內(nèi)，從紅花套鎮(zhèn)過(guò)宜昌長(zhǎng)江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長(zhǎng)江黃金水道貫穿于全境。項(xiàng)目選址于本鎮(zhèn)窯坡垴工業(yè)園規(guī)劃區(qū)，勢(shì)必給以鋼材為主的銷售帶來(lái)極大的交通便利。
物流位置佳。項(xiàng)目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會(huì)處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，境內(nèi)建有兩座長(zhǎng)江大橋、兩座清江大橋，從市區(qū)到三峽機(jī)場(chǎng)只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流提供了方便、低成本的運(yùn)輸服務(wù)，有利于發(fā)展銷售型的物流項(xiàng)目。
基礎(chǔ)設(shè)施好。項(xiàng)目選址緊鄰宜都“二號(hào)工業(yè)園區(qū)”，各項(xiàng)生產(chǎn)、生活設(shè)施配套完善。鎮(zhèn)內(nèi)建有變電站、自來(lái)水廠，項(xiàng)目實(shí)施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場(chǎng)地是原紅花套鎮(zhèn)磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞。
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)。公司法人劉代軍多年來(lái)一直在本鎮(zhèn)或周邊地區(qū)長(zhǎng)期從事建筑行業(yè)，獨(dú)立擁有一大批老建筑客戶，僅2013-2014年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點(diǎn)、楊家畈華洋居民點(diǎn)、漁洋溪高速路搬遷居民點(diǎn)3個(gè)居民點(diǎn)承接有100個(gè)農(nóng)戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實(shí)的資產(chǎn)實(shí)力，目前擁有靜態(tài)總資產(chǎn)近200萬(wàn)元，擁有流動(dòng)資產(chǎn)近200萬(wàn)元。此次新上“軍龍鋼材”項(xiàng)目，旨在將原來(lái)從事的個(gè)體建筑行業(yè)做大做強(qiáng)。
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
規(guī)模：年銷售1000萬(wàn)元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。
土建：簡(jiǎn)易加工車間1000平米、倉(cāng)儲(chǔ)500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設(shè)施1000平米。
設(shè)備：切割機(jī)等主要設(shè)備，輔助設(shè)備包括移動(dòng)叉車、運(yùn)輸貨車等。
流程：主要對(duì)鋼材采購(gòu)、切割、處理、入庫(kù)、銷售等環(huán)節(jié)。
銷售：按照客戶要求、市場(chǎng)需求樣式生產(chǎn)。
服務(wù)：常年聘請(qǐng)技術(shù)及售后服務(wù)2人并保障安全。
五、項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)
廠房。新建1000平米的簡(jiǎn)易加工車間、500平米的倉(cāng)儲(chǔ)，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設(shè)施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍(lán)色涂料，體現(xiàn)環(huán)保建筑的特點(diǎn)，讓人感到清新、整潔。
排水。給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為管網(wǎng)，管材取用一般鑄鐵管，室內(nèi)設(shè)有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產(chǎn)、生活用水采用明溝排放。
道路。為使原材料調(diào)進(jìn)和產(chǎn)品裝運(yùn)方便及保持廠區(qū)整潔，從廠大門庫(kù)房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹(shù)及花圃草地。
工期。爭(zhēng)取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時(shí)間完成主體施工、10月底正式投入運(yùn)行。
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
簡(jiǎn)易加工主要設(shè)備有切割機(jī)、打磨機(jī)、包裝機(jī)等。
變電配電工程設(shè)備有節(jié)能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。
七、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目總投資1000萬(wàn)元，其中環(huán)保投資15萬(wàn)元，約占總投資1.5%。項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到二級(jí)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；納污水體長(zhǎng)江紅花套段岸邊100m水域水質(zhì)達(dá)到地表水環(huán)境質(zhì)量Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，并有一定的環(huán)境容量；環(huán)境噪聲現(xiàn)狀達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目簡(jiǎn)易加工運(yùn)行中，廢氣主要來(lái)源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運(yùn)輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項(xiàng)目產(chǎn)生的生活廢氣對(duì)環(huán)境空氣不構(gòu)成影響；項(xiàng)目生活污水、簡(jiǎn)易清洗廢水無(wú)需凈化處理，可達(dá)到標(biāo)排放，對(duì)納污水體沒(méi)有影響；廠界噪聲完全達(dá)到噪聲標(biāo)準(zhǔn)的要求；固體廢物無(wú)需無(wú)害處理，對(duì)環(huán)境不造成任何危害。
勞動(dòng)安全。本項(xiàng)目非高空高危行業(yè)，除有少量的固體廢物外，無(wú)易燃易爆原材料和產(chǎn)品，無(wú)安全隱患。只要設(shè)備完好，操作規(guī)范，不會(huì)發(fā)生任何對(duì)人身造成傷害的事故。只要加強(qiáng)防火，按防火規(guī)范的要求配齊消防器材，即可預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生。
八、項(xiàng)目投資概算
總投資1000萬(wàn)元。具體為：簡(jiǎn)易加工及轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備投入50萬(wàn)元、建筑設(shè)施投入500萬(wàn)元、其他投資與流動(dòng)資金450萬(wàn)元。
九、項(xiàng)目效益評(píng)估
經(jīng)濟(jì)效益。年銷售鋼材3000噸、年實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值2000萬(wàn)元、計(jì)劃4年回本、年均創(chuàng)利稅200萬(wàn)元。
社會(huì)效益。預(yù)計(jì)年上繳稅收20萬(wàn)元、計(jì)劃每年幫助20余人次季節(jié)性就業(yè)、預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)勞務(wù)性收入近50萬(wàn)元。
十、項(xiàng)目資金籌措
采取自籌與融資兩結(jié)合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬(wàn)元，吸納股東資金100萬(wàn)元，向金融機(jī)構(gòu)融資200萬(wàn)元，尋求供貨商鋪貨500萬(wàn)元。
十一、結(jié)論
關(guān)鍵詞：資金；食材采購(gòu)；供應(yīng)；配送
近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，市場(chǎng)需求量不斷逐年增加。凈菜數(shù)量的增加、品種花樣的不斷翻新，很大程度上方便了現(xiàn)代人的生活。很多消費(fèi)者認(rèn)為，凈菜消費(fèi)不僅可以減輕家務(wù)勞動(dòng)強(qiáng)度、節(jié)約時(shí)間。市里的凈菜都是洗干凈的，也不用講價(jià)格，買起來(lái)省心，做菜也方便。由此來(lái)看凈菜市場(chǎng)需求量非常大而且還在逐年遞增，但就目前來(lái)看凈菜的主要銷售點(diǎn)還在實(shí)體超市，通過(guò)電商途徑銷售凈菜還在起步階段，因此“易廚娘”的發(fā)展前景非常廣闊。但不能就此而言“易廚娘”的發(fā)展就會(huì)一帆風(fēng)順，就一個(gè)剛起步的公司來(lái)說(shuō)任何問(wèn)題都竟是致命的。因此探析“易廚娘”的發(fā)展問(wèn)題就顯得尤為重要。
一、資金
首先面臨的就是資金問(wèn)題，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)資金是重中之重，尤其對(duì)于剛起步的企業(yè)來(lái)說(shuō)。“易廚娘”在發(fā)展中追求“一站式服務(wù)”，集采購(gòu)、制作、配送等于一身。這種大包大攬式的服務(wù)方式對(duì)資金的要求非常高。尤其是前期的采購(gòu)與制作，需要墊付資金，建設(shè)廠房等。而且在發(fā)展前期訂單量不足，收入較低時(shí)采購(gòu)成本高、資金回流率低等問(wèn)題會(huì)對(duì)公司資金造成巨大壓力。因此融資問(wèn)題就會(huì)成為公司發(fā)展的第一個(gè)攔路虎。
二、采購(gòu)
其次就是食材采購(gòu)的問(wèn)題，“易廚娘”的生產(chǎn)方式是先下單后采購(gòu)，這是非常不合理的，這種模式的成本非常高。因?yàn)橛唵问遣还潭ǖ?，食材的種類、數(shù)量等就會(huì)不固定，采購(gòu)就會(huì)分散，直接導(dǎo)致采購(gòu)的成本增加。因此公司需要租用或者建立倉(cāng)庫(kù)，提前做準(zhǔn)備。就一些需求量大或者儲(chǔ)存期較長(zhǎng)的食材，可以提前采購(gòu)、大量?jī)?chǔ)存，以節(jié)約成本。當(dāng)然，為了保障食材的新鮮程度，儲(chǔ)存期就要作出嚴(yán)格的規(guī)定，及時(shí)清理過(guò)期食材。
三、供應(yīng)鏈
另外一點(diǎn)就是供應(yīng)鏈的保障問(wèn)題。雖然現(xiàn)在溫室生產(chǎn)技術(shù)非常發(fā)達(dá)，但仍然不可避免蔬菜的季節(jié)性問(wèn)題。同一個(gè)生產(chǎn)基地很難保證簽約蔬菜的常年供應(yīng)，因此食材的供應(yīng)保障需要切實(shí)考慮進(jìn)去。因此，備用基地的考察就顯得尤為重要。同時(shí)對(duì)于一些比較難以采購(gòu)的食材，公司也可以自己建設(shè)基地生產(chǎn)，當(dāng)然這必須要到公司發(fā)展到一定程度，有能力自行生產(chǎn)。
四、配送
最后就是配送問(wèn)題。眾所周知，快遞的最后一公里問(wèn)題是最難解決的。而食材的配送直接面對(duì)的就是等同于這最后一公里。我們都知道，白領(lǐng)的加班是非常常見(jiàn)且不一定是固定的。因此配送人員最難解決的問(wèn)題就是：食材到了，而收食材的人還在公司加班。而且如果食材并沒(méi)有親手交到客戶手里，那么安全問(wèn)題和新鮮問(wèn)題就難以保障了，也會(huì)很大程度上影響公司形象。
任何一個(gè)公司的起步都是非常D難的，但“易廚娘”面對(duì)的是一個(gè)市場(chǎng)廣闊，前景遠(yuǎn)大的凈菜市場(chǎng)，算是順勢(shì)而生，而且其有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的導(dǎo)師，因此“易廚娘”將會(huì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)大的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：校中企；風(fēng)險(xiǎn)；收益分配；Shapely 值模型
中圖分類號(hào)：G710 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）08-0179-04
一、“校中企”是職業(yè)教育培養(yǎng)人才的高效途徑
職業(yè)院校與企業(yè)合作培養(yǎng)學(xué)生已經(jīng)成為職業(yè)教育發(fā)展的必然途徑，在校內(nèi)完成專業(yè)知識(shí)和技能等理論方面的學(xué)習(xí)，在校外的合作企業(yè)中完成實(shí)操學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，目前校企尋求了一種更為有效的方式，在學(xué)校設(shè)立一個(gè)企業(yè)（工廠）的點(diǎn)部――“校中企”，內(nèi)部的管理制度、全部或部分設(shè)備、相關(guān)技術(shù)等由企業(yè)提供，為學(xué)生提供了一個(gè)全真的實(shí)踐平臺(tái)。這樣，學(xué)生在完成理論學(xué)習(xí)的同時(shí)直接在學(xué)校內(nèi)企業(yè)的點(diǎn)部來(lái)完成實(shí)操學(xué)習(xí)，大大提升了學(xué)生對(duì)相關(guān)技能掌握的效率。但問(wèn)題是，企業(yè)是否會(huì)無(wú)償在學(xué)校設(shè)立一個(gè)實(shí)踐平臺(tái)來(lái)增加企業(yè)的開(kāi)支呢？大部分企業(yè)不愿這樣做。因?yàn)樗麄儾坏貌幻媾R這樣的風(fēng)險(xiǎn)，所培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生畢業(yè)后是否回來(lái)自己的企業(yè)工作，可能最終只是為他人作嫁衣。作為和企業(yè)合作的職業(yè)院校就要找到一個(gè)激勵(lì)點(diǎn)，激勵(lì)企業(yè)愿意這樣做，很多職業(yè)院校容許企業(yè)在校內(nèi)設(shè)立的“校中企”開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。這樣可以激勵(lì)企業(yè)的積極性，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，在得到高質(zhì)量的畢業(yè)生、提升了美譽(yù)度和知名度和降低了培訓(xùn)成本的同時(shí)，又獲取了資本上的收益。所以很多企業(yè)也愿意和職業(yè)院校開(kāi)展類似的合作。當(dāng)然，在合作過(guò)程中會(huì)涉及到收益如何分配和風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)等問(wèn)題。湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院在和相關(guān)企業(yè)合作過(guò)程中在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和收益分配等方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。
二、“校中企”項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)及成因分析
（一）違約風(fēng)險(xiǎn)
是指校企雙方或一方未能按照協(xié)議的要求和規(guī)定來(lái)操作，導(dǎo)致另一方受損的情況。對(duì)于學(xué)校其風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)是否擁有生產(chǎn)銷售相關(guān)產(chǎn)品和提供相關(guān)服務(wù)的資質(zhì)，企業(yè)每年是否會(huì)按照協(xié)議的要求接收一定數(shù)量的畢業(yè)生進(jìn)行頂崗實(shí)習(xí)和就業(yè)等。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)是主要來(lái)自由師生負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的“校中企”能否按照企業(yè)的操作流程和標(biāo)準(zhǔn)要求來(lái)運(yùn)作、能否提供質(zhì)量完好的產(chǎn)品和服務(wù)、所培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生畢業(yè)后是否會(huì)來(lái)自己的企業(yè)工作等。
（二）產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)
校中企運(yùn)營(yíng)初期學(xué)校和企業(yè)會(huì)根據(jù)協(xié)議為了保證校中企的正常運(yùn)作，雙方會(huì)都會(huì)投入一定的資源，一般來(lái)說(shuō)，學(xué)校是以投入人力、管理、場(chǎng)地為主，企業(yè)則會(huì)投入設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)和品牌等內(nèi)容。校中企在建設(shè)的初期，學(xué)校和企業(yè)雙方各自所投入的資源難以量化，導(dǎo)致在后期退出的r候在產(chǎn)權(quán)歸屬上產(chǎn)生沖突的風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生爭(zhēng)議，校企雙方?jīng)]有明確可依的合作協(xié)議和事前的相關(guān)文件、解決方案等，使得分歧難以化解，甚或矛盾加劇乃至訴諸法律。
（三）共同收益風(fēng)險(xiǎn)
合作的雙方只有雙方的需求同時(shí)得到滿足時(shí)，合作才會(huì)繼續(xù)。一般來(lái)說(shuō)，職業(yè)院校和企業(yè)設(shè)立“校中企”學(xué)校是希望從企業(yè)引進(jìn)高技術(shù)水平兼職教師，解決學(xué)生的頂崗實(shí)習(xí)和就業(yè)的問(wèn)題，企業(yè)則希望從學(xué)校獲得未穩(wěn)定的用工來(lái)源和員工培訓(xùn)等。如果雙方的需求無(wú)法滿足，達(dá)不到預(yù)期的合作效果，則合作將難以維系，風(fēng)險(xiǎn)就極易發(fā)生[1]。
（四）安全風(fēng)險(xiǎn)
特別是一些生產(chǎn)類型的校中企，如果學(xué)生沒(méi)有按照規(guī)定操作，極有可能發(fā)生傷亡事故的風(fēng)險(xiǎn)，一旦此類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的后果和影響會(huì)非常惡劣。所以，校企雙方在合作前一定要采取積極措施避免此類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。一方面加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全教育和安全管理，另一方面校企合作雙方責(zé)任劃分要明確，且采取有效風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。
三、校企合作過(guò)程中的收益分配模式
（一）“校中企”項(xiàng)目收益來(lái)源
“校中企”一般主要是設(shè)立在校內(nèi)或?qū)W校周圍，主要由老師管理和學(xué)生經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作實(shí)體，其主要的運(yùn)營(yíng)模式為學(xué)校自建和學(xué)校與企業(yè)共建，如學(xué)校自建的校內(nèi)經(jīng)營(yíng)實(shí)體；其所產(chǎn)生的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)都由學(xué)校自行承擔(dān)，如學(xué)校與企業(yè)共建的實(shí)體則會(huì)涉及到收益分配和風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?。校中企其主要的收益?lái)源是生產(chǎn)銷售的產(chǎn)品和服務(wù)。
（二）校中企項(xiàng)目收益分配的影響因素
職業(yè)院校和企業(yè)開(kāi)展的校中企項(xiàng)目合作，雖然主要的目的并不是收益，但是依然會(huì)涉及到收益分配的問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)收益的分配是根據(jù)各自的投入、風(fēng)險(xiǎn)和努力等因素進(jìn)行分配。
1.投入因素
投入是為保證校中企的正常運(yùn)作，雙方所投入的資本、物品了和勞務(wù)等。一般來(lái)說(shuō)，學(xué)校會(huì)投入場(chǎng)地、部分設(shè)備、勞務(wù)（主要是學(xué)生）及創(chuàng)新資源，企業(yè)投入部分包括設(shè)施設(shè)備、物料、管理制度和技術(shù)支持等如表1，因此投入的方式要素不同，校企雙方會(huì)隨著各自的投入增加，其參與收益分配比例也會(huì)增大。
2.努力因素
努力是校中企的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中職業(yè)院校和企業(yè)雙方的盡力程度[2]。在合作過(guò)程中企業(yè)能否有效進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，提供相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是否采取了有效的監(jiān)督方式和手段，職業(yè)院校能否采取措施來(lái)降低生產(chǎn)和服務(wù)成本，降低被投訴的比例，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新等以上都屬于各自的努力因素，通過(guò)雙方或一方的努力會(huì)為校中企創(chuàng)造更多的收益，但努力方有時(shí)候需要付出一定的費(fèi)用，所以應(yīng)該獲得更多的收益。
3.風(fēng)險(xiǎn)因素
前面已經(jīng)分析，“校中企”的正常運(yùn)作過(guò)程中會(huì)發(fā)生很多風(fēng)險(xiǎn)，職業(yè)院校和企業(yè)需要根據(jù)各自所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)對(duì)收益進(jìn)行合理的分配。
（三）校企合作收益分配模式
在校企合作共建校中企的運(yùn)行模式中，目前收益的分配方式具體有如表2。
四、基于 shapely 值的“校中企”合作項(xiàng)目收益分配模型
（一）基本假設(shè)
1.無(wú)大的決策變動(dòng)、政策和法律環(huán)境穩(wěn)定等。
2.職業(yè)院校和企業(yè)都是以追求收益最大化為主要目的。
3.校中企項(xiàng)目的總體收益給定，且忽略運(yùn)營(yíng)成本。
（二）Shapely 值的確定
Shapely 值法是解決多人合作對(duì)策問(wèn)題的一種數(shù)學(xué)方法。當(dāng) N 個(gè)人從事某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，他們之中的若干種組合的每一種組合都會(huì)得到一定收益，并且隨著合作人數(shù)的增加效益也會(huì)增加，全體N個(gè)人合作將會(huì)取得最大收益，shapely值法是分配這個(gè)最大收益的一種方法。
通過(guò)（5）、（6）式得出了基于修正Shapely 值校中企收益分配方案。此方案綜合考慮了影響校中企項(xiàng)目收益分配的三個(gè)因素：投入因素、努力因素、風(fēng)險(xiǎn)因素，使得校中企項(xiàng)目合作收益分配更加合理和科學(xué)。
（四）各參數(shù)的確定
1.校企雙方投入比重
這里的投入不僅指雙方的硬件投入還包括技術(shù)、品牌和創(chuàng)新等軟件資源的投入，重點(diǎn)是對(duì)軟件資源進(jìn)行有效的核算，最終體現(xiàn)在校企合作協(xié)議里。通過(guò)以上考慮計(jì)算得到職業(yè)學(xué)校和企業(yè)的投入比重測(cè)度值為a11 a21。
2.努力因素
即校企雙方在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的積極程度，校企合作雙方在合作過(guò)程中為了保證自身的收益得以實(shí)現(xiàn)，可能會(huì)采取消極的態(tài)度，從而損害了項(xiàng)目的整理收益，所以將努力因素納入到對(duì)收益分配的一個(gè)影響指標(biāo)，會(huì)調(diào)動(dòng)合作中雙方的積極性，對(duì)努力因素的衡量可以采用“完工百分比”的方式或事前確定任務(wù)目標(biāo)采用打分的方式來(lái)得出努力水平的測(cè)度值a12 a22 。
3.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
在職業(yè)院校和企業(yè)合作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括違約風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)、共同收益風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。具體這些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在職業(yè)院校和企業(yè)中如何分擔(dān)，可以采用AHP（層次分析法）或?qū)＜掖蚍址▉?lái)確定。a13 a23分別為校企雙方綜合風(fēng)險(xiǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)，當(dāng)前校中企項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)共有4中，每一種風(fēng)險(xiǎn)在校企之間的分?jǐn)傁禂?shù)為xi yi；x+y=1，則校企雙方綜合風(fēng)險(xiǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)為：
a13=w1x1+w2x2+w3x3+w4x4
a23=w1y1+w2y2+w3y3+w4y4
五、算例分析
湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院和某物流企業(yè)達(dá)成了共建“校中企”項(xiàng)目的合作協(xié)議，經(jīng)評(píng)估該項(xiàng)目每年的總體收益可以達(dá)到35萬(wàn)元，如果此項(xiàng)目采取職業(yè)院校自建或企業(yè)在學(xué)校周圍單干，則各方所得的收益分別為5萬(wàn)元和8萬(wàn)元?，F(xiàn)在雙方經(jīng)過(guò)前期積極的協(xié)商雙方都投入最大的努力肀Vは钅磕莧〉米畬蟮氖找妗8孟钅康那捌諭蹲矢據(jù)雙方協(xié)商約定，校企雙方各占比重0.6，0.4；影響收益分配的三個(gè)因素的影響系數(shù)λ=[0.35 0.2 0.45]，同時(shí)專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估得出：
違約風(fēng)險(xiǎn)（w1=0.25）：x1=0.5 y1=0.5
產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)（w2=0.25）：x2=0.4 y2=0.6
共同收益風(fēng)險(xiǎn)（w3=0.1）：x3=0.5 y3=0.5
安全風(fēng)險(xiǎn)（w4=0.4）：x4=0.8 y4=0.2
根據(jù)Shapely 值方法，按照如下步驟求解校中企項(xiàng)目收益分配方案：
六、結(jié)論
校企合作設(shè)立校中企是職業(yè)院校培養(yǎng)技術(shù)技能型人才的有效手段，校中企將學(xué)校和企業(yè)二者在人才培養(yǎng)的優(yōu)勢(shì)融入到校中企項(xiàng)目中，但是不可避免的是，經(jīng)營(yíng)性的校中企項(xiàng)目會(huì)涉及收益分配的問(wèn)題，如果不能妥善處理好雙方的收益分配問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)影響校中企項(xiàng)目的順利實(shí)施和總體效益的最大化。本文綜合考慮了影響校中企收益分配的3個(gè)關(guān)鍵因素：投入因素、努力因素、風(fēng)險(xiǎn)因素，并以此建立了基于修正的shapely 值校中企項(xiàng)目收益分配模型，科學(xué)合理地對(duì)校企雙方的收益進(jìn)行分配，協(xié)調(diào)了收益沖突，最終實(shí)現(xiàn)校中企項(xiàng)目的運(yùn)作效益最大化。
參考文獻(xiàn)：
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[3] 胡麗，張衛(wèi)國(guó)，葉曉.基于 SHAPELY 修正的 PPP 項(xiàng)目收益分配模型研究[J].管理工程學(xué)報(bào)，2011，（2）：150-151.
在此背景下，品牌將如何配合營(yíng)銷戰(zhàn)略，選擇內(nèi)容營(yíng)銷的投放渠道，以提供最佳曝光度，使品牌脫穎而出呢？webpower中國(guó)區(qū)與Digital Instincts的CEO Marilyn Simes和創(chuàng)新教育營(yíng)銷方案方面的專家Julie Livingston提供關(guān)于這個(gè)話題的有效策略：
1.確定鮮明的品牌資產(chǎn)
使用文本以及非字元素，如視頻、音頻和強(qiáng)大的圖像以在目標(biāo)受眾的心目中創(chuàng)造多層次感官的品牌印象。在理想的情況下，營(yíng)銷人員應(yīng)該開(kāi)發(fā)自己獨(dú)特類型的品牌資產(chǎn)。
2.把品牌與教育公益信息關(guān)聯(lián)
webpower認(rèn)為，這是一個(gè)自然的契合，因?yàn)橄M(fèi)者需要了解社會(huì)和環(huán)境效益。品牌可以考慮創(chuàng)建與自己的品牌價(jià)值關(guān)聯(lián)，關(guān)于綠色回收、污染和廢物管理等話題的專有教育內(nèi)容。然后，把自己的品牌置于一個(gè)能夠與公益支持者、教育工作者、家長(zhǎng)和孩子共鳴的獨(dú)特渠道。而觸及這類人群的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，他們將成為大使，并動(dòng)員他們的伙伴和家人采取行動(dòng)。
3.使數(shù)字營(yíng)銷機(jī)遇最大化
通過(guò)社交媒體、移動(dòng)設(shè)備、平板電腦或基于Web的APP傳播品牌的數(shù)字內(nèi)容，傳達(dá)"綠色"的信息內(nèi)容。創(chuàng)建的品牌的數(shù)字形式的營(yíng)銷內(nèi)容可以到一個(gè)網(wǎng)站，并鏈接回社交平臺(tái)，包括博客、微博頁(yè)面、微信，以及郵件營(yíng)銷等渠道。
找到品牌核心目標(biāo)受眾所處的數(shù)字生態(tài)系統(tǒng)和聚焦的媒體平臺(tái)，可以最佳地服務(wù)于品牌戰(zhàn)略。如一個(gè)自行車品牌想要開(kāi)發(fā)可以用于下載的移動(dòng)APP，并提供給手機(jī)用戶播放，以觸及到在旅途中的潛在目標(biāo)受眾。在此情況下，品牌可以利用針對(duì)性的技術(shù)，如定義地理邊界軟件geo-fencing，識(shí)別及獲知可能在實(shí)體店或某一實(shí)際地理位置的騎行者。
了解用戶的位置和生活方式、喜好等信息，有利于品牌提供及時(shí)、相關(guān)性的信息，并利用品牌編輯內(nèi)容傳達(dá)關(guān)鍵的營(yíng)銷產(chǎn)品服務(wù)以促進(jìn)目標(biāo)受眾的轉(zhuǎn)化，提高投資回報(bào)率。以webpower郵件營(yíng)銷為例，利用快速便捷的郵件發(fā)送平臺(tái)，輕松了解及掌握包括用戶地理位置、個(gè)人喜好、購(gòu)買記錄等用戶自然屬性及行為數(shù)據(jù)，然后通過(guò)個(gè)性化郵件內(nèi)容、響應(yīng)郵件設(shè)計(jì)、觸發(fā)郵件發(fā)送等實(shí)現(xiàn)內(nèi)容的實(shí)時(shí)精準(zhǔn)發(fā)送。
4.關(guān)注結(jié)果
通過(guò)回顧評(píng)估品牌的目標(biāo)和目的，以確定應(yīng)該采取哪些策略和分析方法。如果驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)化是最重要的，那么如何通過(guò)有效手段推動(dòng)目標(biāo)受眾的頁(yè)面瀏覽量、意識(shí)或行為轉(zhuǎn)變呢？筆者認(rèn)為，品牌可以通過(guò)返券活動(dòng)，激勵(lì)目標(biāo)受眾去完成這些轉(zhuǎn)化目標(biāo)，并同時(shí)在目標(biāo)受眾心目中植入品牌產(chǎn)品的價(jià)值。也可以采用beacons(隱藏并植入在銷售點(diǎn)的電子芯片)來(lái)捕獲目標(biāo)受眾的行為。另外，在線游戲也能在提供強(qiáng)烈的參與性和令人難忘的"綠色環(huán)保"經(jīng)驗(yàn)之時(shí)，增強(qiáng)核心品牌信息。以FEMA的ReadyKids為例，活動(dòng)包括用一個(gè)網(wǎng)站和在線游戲來(lái)教導(dǎo)年輕人關(guān)于應(yīng)急的準(zhǔn)備事宜。最后，一個(gè)品牌的忠誠(chéng)度計(jì)劃，也可以有效的爭(zhēng)取關(guān)注和驅(qū)使目標(biāo)受眾購(gòu)買。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)層次分析法
中圖分類號(hào)：F713.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編碼：
前因：房地產(chǎn)底價(jià)方法中應(yīng)用最為廣泛的是市場(chǎng)比較定價(jià)法，按照常規(guī)的市場(chǎng)比較定價(jià)法，尋遵循以下步驟：1、確立競(jìng)品樓盤，依據(jù)競(jìng)品樓盤與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱程度設(shè)立參考權(quán)重系數(shù)；2、確立價(jià)格影響因素，設(shè)定各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重，常規(guī)較為嚴(yán)謹(jǐn)權(quán)重確立方法是成立定價(jià)小組，小組成員各至依據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)立各因素權(quán)重，再采用算數(shù)平均數(shù)確定具體權(quán)重；3、擬定價(jià)項(xiàng)目與競(jìng)品項(xiàng)目各價(jià)格指標(biāo)對(duì)比打分，定價(jià)小組各成員分別按自身經(jīng)驗(yàn)打分，再采用算數(shù)平均數(shù)確定各因素具體分值；4、打分匯總加權(quán)，得出擬定價(jià)項(xiàng)目相對(duì)競(jìng)品樓盤售價(jià)；5、再參照競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系權(quán)重得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議。再采用以上定價(jià)方法時(shí)，人的主觀因素決定了價(jià)格的走勢(shì)，最終定價(jià)主觀因素比重較大，如何最大限度降低人主觀或經(jīng)驗(yàn)值判斷對(duì)定價(jià)體系的影響，制定出相對(duì)客觀科學(xué)的價(jià)格體系，一直是困擾我的難題，層次分析法（AHP）給了我很大的啟示，我嘗試將其應(yīng)用于定價(jià)中，現(xiàn)將其提出：
基本情況：
我公司的首創(chuàng)鴻恩國(guó)際生活區(qū)項(xiàng)目位于江北區(qū)大石壩，于2012年10月推出7號(hào)樓王部分產(chǎn)品，項(xiàng)目高層類物業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為東原D7區(qū)、保利江上明珠馨園、保利香雪、華潤(rùn)中央公園，以上競(jìng)品樓盤分布情況如下圖：
各競(jìng)品樓盤當(dāng)期銷售價(jià)格如下表：
住宅類物業(yè)定價(jià)考慮因素大致為下圖所列：
解決方法：
1、定價(jià)影響因素有8個(gè)，兩兩比較得判斷矩陣如下：
2、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化
企業(yè)品牌：a1=8=0.59
√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5
區(qū)位價(jià)值：a2=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
商業(yè)配套：a3=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
交通便捷度：a4=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
外部景觀：a5=8 =0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
園林景觀：a6=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
樓棟位置：a7=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
戶型：a8=8 =1.48
√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1
3、確立各項(xiàng)因素影響權(quán)重
企業(yè)品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07
區(qū)位價(jià)值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
商業(yè)配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
外部景觀：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
園林景觀：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
樓棟位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14
戶型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18
特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）
4、各樓盤相對(duì)每一定價(jià)因素判斷矩陣
5、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化，確立特征得分
對(duì)企業(yè)品牌，5項(xiàng)目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)
對(duì)區(qū)位價(jià)值，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)
對(duì)商業(yè)配套，5項(xiàng)目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)
對(duì)交通便捷度，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)
對(duì)外部景觀，5項(xiàng)目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)
對(duì)園林景觀，5項(xiàng)目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)
對(duì)樓棟位置，5項(xiàng)目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)
對(duì)戶型，5項(xiàng)目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)
6、經(jīng)計(jì)算5項(xiàng)目相對(duì)于價(jià)格的特征向量為：
（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）
7、對(duì)比各項(xiàng)目現(xiàn)行售價(jià)，得出相對(duì)價(jià)格，再根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系加權(quán)得出本項(xiàng)目銷售價(jià)格：
相對(duì)價(jià)格=首創(chuàng)項(xiàng)目分值/對(duì)比項(xiàng)目分值*對(duì)比項(xiàng)目售價(jià)
