時(shí)間：2023-06-01 15:44:27
序論：在您撰寫房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
(一)變量選取與依據(jù)
1．以房地產(chǎn)貸款集中度作為被解釋變量房地產(chǎn)貸款集中度指對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占銀行發(fā)放總貸款余額之比，該比率越大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)越大，反之則越小。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款集中度能從規(guī)模的角度較好的衡量我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的暴露程度。2．以商品房平均銷售價(jià)格作為第一解釋變量本文采用江蘇省商品房平均價(jià)格來(lái)衡量江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)商品房平均價(jià)格指標(biāo)的解釋，我國(guó)商品房平均價(jià)格指標(biāo)是用當(dāng)期商品房成交總金額除以當(dāng)期商品房成交總面積計(jì)算得出。商品房平均銷售價(jià)格的波動(dòng)是形成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素之一，因此把商品房平均銷售價(jià)格作為考察對(duì)象是十分必要的。3．以GDP作為第二解釋變量國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指一國(guó)或一地區(qū)在一定的時(shí)間內(nèi)利用全部生產(chǎn)要素所生產(chǎn)最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。GDP作為宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都具有極其重要的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響也是不容忽視的，因此實(shí)證檢驗(yàn)GDP對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響也是必要的。模型分析時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格和GDP取原始數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)值。
(二)模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源
本文選取2002－2012年共11年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以房地產(chǎn)貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平，以江蘇省商品房平均銷售價(jià)格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項(xiàng)，代表沒(méi)有統(tǒng)計(jì)到的影響因素。通過(guò)對(duì)變量的具體設(shè)定，本文提出的計(jì)量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計(jì)量中所使用的原始數(shù)據(jù)來(lái)自于2002－2012年的《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。
二、實(shí)證結(jié)果及分析
根據(jù)選定的數(shù)據(jù)，得到如下回歸結(jié)果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過(guò)了5%的F檢驗(yàn)，表明模型關(guān)系顯著，各解釋變量對(duì)被解釋變量的聯(lián)合作用較強(qiáng);同時(shí)變量X1(江蘇省商品房平均銷售價(jià)格)通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)，X2(江蘇省各季度GDP)通過(guò)了10%的顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明各變量對(duì)江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響顯著。由回歸結(jié)果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價(jià)格在回歸方程中的系數(shù)為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價(jià)格和房地產(chǎn)貸款集中度屬正相關(guān)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成影響較大。當(dāng)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，進(jìn)而推動(dòng)銀行貸款在房地產(chǎn)方面快速持續(xù)增加。近年來(lái)，各地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)熱已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，江蘇省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，表現(xiàn)的尤其突出，江蘇的各大商業(yè)銀在房地產(chǎn)市場(chǎng)投放貸款的沖動(dòng)也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數(shù)為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產(chǎn)貸款集中度屬負(fù)相關(guān)關(guān)系。伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，從而減弱了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
三、江蘇省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
根據(jù)回歸結(jié)果，本文從三個(gè)方面提出防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施。
(一)控制房?jī)r(jià)，使其處于合理范圍
近年來(lái)，江蘇省房地產(chǎn)銷售價(jià)格快速上漲，已經(jīng)超出了正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平應(yīng)有的合理范圍，房?jī)r(jià)收入比為10左右，遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的3－6，致使居民住房的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無(wú)疑會(huì)增加商業(yè)銀行不良貸款。政府應(yīng)控制房?jī)r(jià)虛高，使其處于合理范圍。從目前來(lái)看，投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房盛行，因此遏制投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房，增加房地產(chǎn)保有的成本，改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度是目前江蘇省控制房?jī)r(jià)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)最為有效的措施。
(二)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度由高速進(jìn)入中高速發(fā)展階段。江蘇作為中國(guó)的發(fā)達(dá)省份，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的背景下，不但要保證經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，更要追求質(zhì)的增長(zhǎng)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)江蘇經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期和可持續(xù)發(fā)展，從根本上降低房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
二、 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析
簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。
信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別 容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。
1.信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，
2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施
對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開(kāi)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2.針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)：
[1] 汪春燕 淺析我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2011 （18）.
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開(kāi)為其提供各種金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來(lái)是不可以預(yù)見(jiàn)的，外部條件發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自己本身由于經(jīng)營(yíng)管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機(jī)構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
社會(huì)性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要來(lái)源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機(jī)構(gòu)是依附于公眾的。
擴(kuò)張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制。
可控性。我們可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，來(lái)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并且可以采取對(duì)應(yīng)的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問(wèn)題
土地儲(chǔ)備制度不完善。目前我國(guó)各個(gè)城市都在不斷地發(fā)展擴(kuò)大，伴隨著的是市場(chǎng)對(duì)土地資源需求的不斷增加，由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度的原因，政府出面收購(gòu)或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過(guò)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，從中賺取大量的差價(jià)，對(duì)土地市場(chǎng)形成了一定的壟斷。開(kāi)發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價(jià)獲得商業(yè)用地，推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，而且迫使開(kāi)發(fā)商在金融市場(chǎng)上面大量貸款。由于影響土地出讓價(jià)格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的變化，這也無(wú)疑加大了整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報(bào)的期限也是比較長(zhǎng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般需要在金融市場(chǎng)上面大量貸款來(lái)獲得資金，但是我們的金融市場(chǎng)還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來(lái)源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險(xiǎn)將集中在商業(yè)銀行上。
市場(chǎng)過(guò)熱。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體都在不斷上漲，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直保持上漲的趨勢(shì)，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。很多人認(rèn)為這是人們對(duì)住房的剛性需求，但是與此成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的虛長(zhǎng)。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融市場(chǎng)都還處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實(shí)踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時(shí)還款，也有一部分購(gòu)房者對(duì)法律及信用認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)違規(guī)操作獲得土地，而不是通過(guò)公開(kāi)的拍賣競(jìng)價(jià)獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行，所以開(kāi)拓我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國(guó)的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，分散金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先我們可以通過(guò)發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，以此讓信貸資金流動(dòng)更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有一套完整的信用管理體系，讓很多個(gè)人和企業(yè)肆無(wú)忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國(guó)可以借鑒西方國(guó)家的終身信用制度，對(duì)個(gè)人和企業(yè)信用進(jìn)行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時(shí)就可以參考客戶的信用等級(jí)，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的支持力度。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)警體系，及時(shí)預(yù)防各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)政府也可以出臺(tái)有效的政策抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上面出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，阻止投機(jī)行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是其他活動(dòng)都必須在法定的范圍內(nèi)進(jìn)行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國(guó)是一個(gè)法治社會(huì)，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)才能有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
五、結(jié)語(yǔ)
論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情,可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。
論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 宏觀調(diào)控
1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房商品化改革，經(jīng)過(guò)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積過(guò)快增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。尤其是近些年來(lái)，我國(guó)房市、股市價(jià)格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場(chǎng)投機(jī)氣氛日益濃厚。因此，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)判顯得十分必要。
一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成的機(jī)理分析
根據(jù)系統(tǒng)理論，“風(fēng)險(xiǎn)”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出同預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，很多學(xué)者都有做過(guò)相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個(gè)方面。
金融不穩(wěn)定假說(shuō)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融不穩(wěn)定論的開(kāi)創(chuàng)者海曼?明斯基，認(rèn)為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機(jī)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害難以避免。這種學(xué)說(shuō)認(rèn)為金融風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)是客觀存在的，它們隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導(dǎo)致金融危機(jī)。
信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為之所以發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，信息不對(duì)稱是其一個(gè)重要的原因，這也是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，借貸雙方達(dá)成合作一致時(shí)的信息可能是對(duì)稱的，但在后期合同執(zhí)行過(guò)程中，如果不去主動(dòng)核查，銀行就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同執(zhí)行過(guò)程中就可能出于種種動(dòng)機(jī)，隱藏資金使用的真實(shí)信息，追求利潤(rùn)最大化，沒(méi)有采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
貨幣主義解釋。貨幣主義認(rèn)為，金融風(fēng)險(xiǎn)的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)就是國(guó)家貨幣政策。根據(jù)這種學(xué)說(shuō)，如果國(guó)家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，從而引發(fā)房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)是形成金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，引起金融危機(jī)的重要原因。而波動(dòng)性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的固有特性。一旦房地產(chǎn)價(jià)格形成泡沫，并最終破滅，購(gòu)房者就會(huì)調(diào)整預(yù)期，地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，減少各種支出，就必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從不同角度進(jìn)行了分析。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論與信息不對(duì)稱理論的解釋更加符合我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況。從我國(guó)近幾年不斷攀升的房?jī)r(jià)，可以預(yù)判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫必將形成，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將不可避免。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的研判
所謂房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于市場(chǎng)、環(huán)境等多種因素而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益及信譽(yù)遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。但在我國(guó)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個(gè)方面來(lái)分析。
1、信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過(guò)近十年的時(shí)間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過(guò)對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)速度明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款。
2009年我國(guó)信貸資金比2008年增長(zhǎng)了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達(dá)到了39.2％，這也就是在2009年里房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國(guó)在發(fā)生次貸危機(jī)之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長(zhǎng)過(guò)陜而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，極有可能引發(fā)危機(jī)。
2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來(lái)源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無(wú)制約地對(duì)房產(chǎn)行業(yè)過(guò)度支持，就會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，偏離經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，所積累起的價(jià)格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，最終會(huì)引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，率先陷入危機(jī)。作為我國(guó)尤其是地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必將會(huì)蔓延到整個(gè)金融領(lǐng)域。這既會(huì)使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導(dǎo)致公眾產(chǎn)生恐慌預(yù)期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)深入到整個(gè)金融體系，甚至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體系。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范
防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。如前文所分析，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)談幾點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。
1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
銀行在開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，往往會(huì)要求以房地產(chǎn)商品價(jià)值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對(duì)安全。在判斷房地產(chǎn)商品價(jià)值時(shí)，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值參考。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值存在一定的潛在升值，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，同時(shí)也會(huì)掩蓋部分抵押品估值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格下跌時(shí)，銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品信用風(fēng)險(xiǎn)敞口管理，房地
產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實(shí)際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)等方面的考察，審慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押品價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)行限幅管理，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一定范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測(cè)試，重點(diǎn)測(cè)試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價(jià)值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價(jià)值波動(dòng)情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，對(duì)發(fā)現(xiàn)抵押品價(jià)值貶損造成擔(dān)保不足風(fēng)險(xiǎn)并超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)臨界值的，應(yīng)當(dāng)立即要求借款人補(bǔ)充抵押物、追加貸款擔(dān)?；蛐假J款約發(fā)生的概率都相同，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價(jià)值變化形成的信用風(fēng)險(xiǎn)。
2、針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導(dǎo)作用的同時(shí)，應(yīng)要求和指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機(jī)構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標(biāo)為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團(tuán)，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強(qiáng)、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。要從嚴(yán)控制對(duì)行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導(dǎo)致資源浪費(fèi)、重復(fù)建設(shè)的開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟(jì)糾紛。
3、加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段
針對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行系統(tǒng)可以充分運(yùn)用國(guó)際上已經(jīng)形成的一系列信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開(kāi)發(fā)的credit metncs模型、由KMV公司開(kāi)發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時(shí)應(yīng)該結(jié)合中國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)實(shí)際，不能片面追求完美而套用國(guó)外現(xiàn)有的復(fù)雜模型，要力求實(shí)用實(shí)效，不把模型做成空中閣樓。可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量的理論研究，促進(jìn)商業(yè)銀行加快對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)影響因子的分析和計(jì)量，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，通過(guò)豐富房地產(chǎn)信貸管理手段，完善房地產(chǎn)信貸管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的剛性控制。
摘 要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國(guó)當(dāng)前國(guó)情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對(duì)稱所造成。基于這種背景下，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控
引言
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析
簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。
信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。
2、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。
2.1信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，
2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。
3、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施
對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開(kāi)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。
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作者簡(jiǎn)介:
