時(shí)間：2023-05-30 14:44:33
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物業(yè)經(jīng)營管理合同范文1發(fā)包方: (以下簡(jiǎn)稱甲方)
承包方: (以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲乙雙方經(jīng)充分友好協(xié)商,在平等自愿、互惠互利的原則下,方經(jīng)營管理,雙方就相關(guān)事宜協(xié)商一致并達(dá)成協(xié)議如下:
一、承包經(jīng)營項(xiàng)目情況:
項(xiàng)目類型: 多層 高層 小高層 商業(yè)并簽訂合同。
三、承包方式:本小區(qū)所有物業(yè)管理收入和支出均由乙方負(fù)責(zé),在獨(dú)立承包期間,乙方不需要向甲方繳納管理費(fèi)用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補(bǔ)助費(fèi)用。實(shí)行獨(dú)立核算、自收自支、自負(fù)盈虧方式即實(shí)行費(fèi)用包干制;
1、甲方無償向乙方提供物業(yè)辦公用房、門衛(wèi)用房、商鋪店面以及公共電氣管理設(shè)備并辦理使用移交手續(xù)。用于本小區(qū)物業(yè)管理。
2、乙方以甲方設(shè)置的“XXXX物業(yè)管理有限公司香域加州項(xiàng)目部”的名義,并經(jīng)甲方授權(quán)的方式,從事香域加州全部業(yè)態(tài)物業(yè)管理。
3、全部業(yè)態(tài)所收取的物業(yè)管理和內(nèi)外建筑體廣告收入及其它物業(yè)管理收益均由歸乙方收取并支配。
4、乙方從事XXX州物業(yè)管理所需費(fèi)用(包括:人員工資、社保、工傷事故以及從事物業(yè)管理所需設(shè)備、設(shè)施、工具等購(添)置費(fèi)用)均由乙方承擔(dān)。
四、承包人押金:為了加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理,提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì),保護(hù)雙方合法權(quán)益,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),降低市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊帶了的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬元整(總經(jīng)理4萬元,副總經(jīng)理2萬元,部門經(jīng)理1萬元)。
1、為了形成良好的監(jiān)督機(jī)制,實(shí)現(xiàn)共贏,甲方將對(duì)財(cái)務(wù)狀況實(shí)施監(jiān)督,委派財(cái)務(wù)會(huì)計(jì),由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向總公司上報(bào)每月財(cái)務(wù)報(bào)表。
2、由于經(jīng)營管理不善,造成連續(xù)虧損超過30萬元,甲方有權(quán)終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損,不再歸還承包押金。
五、承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù):
1、在授權(quán)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)不受干涉。增加經(jīng)營項(xiàng)目須經(jīng)甲方書面同意。
2、按照與物業(yè)買受人的約定和相關(guān)部門的規(guī)定收取各項(xiàng)費(fèi)用,不得亂收、超收。
3、乙方在承包經(jīng)營期間,因經(jīng)營管理等原因產(chǎn)生的與承租商戶、企業(yè)及其他第三者的糾紛,由乙方自行解決和承擔(dān)責(zé)任。因處置不當(dāng)造成甲方損失的,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
4、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施,在國家規(guī)定的報(bào)修期內(nèi)如有破壞,或因工程質(zhì)量不合格需要維修的事項(xiàng),由乙方負(fù)責(zé)代表甲方通知承建方免費(fèi)維修。如承建方不能按時(shí)維修或經(jīng)承建方同意,先由乙方墊付費(fèi)用進(jìn)行維修。事后乙方將維修單報(bào)送承建方,經(jīng)承建方簽字認(rèn)可后再將維修單報(bào)送甲方,由甲方從承建方的質(zhì)保金中扣除后再付給乙方。
5、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施,在保修期結(jié)束后,由乙方負(fù)責(zé)維修。甲方有權(quán)監(jiān)督、監(jiān)管乙方日常的物業(yè)管理工作。乙方服從監(jiān)督、監(jiān)管,提高服務(wù)質(zhì)量。
6、乙方因經(jīng)營管理需要,征得甲方同意后可以將項(xiàng)目物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。
六、承包期間重大管理失誤的處理:
1、業(yè)主裝修必須經(jīng)審核按規(guī)定進(jìn)行,如出現(xiàn)亂搭、亂建、亂拆未及時(shí)制止,經(jīng)查實(shí),主要經(jīng)理負(fù)責(zé)人扣除人民幣3000元,副經(jīng)理20xx元,分管部門經(jīng)理1000元,具體負(fù)責(zé)人500元。如產(chǎn)生嚴(yán)重后果除終止合同外,承包方還應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
2、乙方平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理,認(rèn)真、仔細(xì)、周到的為業(yè)主服務(wù),如管理出現(xiàn)重大失誤,造成業(yè)主鬧事、上訪,甲方有權(quán)終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。
3、乙方應(yīng)加強(qiáng)車庫、地下室的巡邏檢查,確保車庫、地下室車輛財(cái)產(chǎn)的安全,如疏忽管理,發(fā)生車庫、地下室進(jìn)水,造成業(yè)主損失,乙方除賠償業(yè)主全部損失外,還應(yīng)扣除違約金人民幣5000元。
4、乙方應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)白天和晚上的巡邏,嚴(yán)格盤查外來進(jìn)出人員,如管理不善,造成小區(qū)失竊,乙方應(yīng)及時(shí)與失竊人員協(xié)調(diào)處理,除此之外,還要扣除違約金人民幣3000元。
七、違約責(zé)任:合同履行期間,一方違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,賠償另一方經(jīng)濟(jì)損失。
本合同經(jīng)雙方簽字(蓋章)生效,合同一式兩份,雙方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)經(jīng)營管理合同范文2甲方：
乙方：
為了提高物業(yè)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過友好商談，就乙方以甲方名義承接并經(jīng)營【 小區(qū)】一事達(dá)成如下協(xié)議，共同遵照?qǐng)?zhí)行。
第一條：承包的內(nèi)容、面積、地點(diǎn) 甲方將位于 共計(jì) 平方米的物業(yè)承包給乙方管理。
第二條：承包經(jīng)營方式
本協(xié)議生效后，乙方可以甲方名義進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，甲方不干涉乙方的具體經(jīng)營和管理。乙方負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的收繳、代收水電費(fèi)、日常維護(hù)、維修等工作;在物業(yè)管理經(jīng)營中所產(chǎn)生的管理費(fèi)、維修費(fèi)、材料費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
第三條：承包期限
第四條：承包期間相關(guān)經(jīng)營管理事項(xiàng)的約定
1.乙方實(shí)行獨(dú)立核算，自付贏虧。
2.承包期內(nèi)乙方必須守法經(jīng)營，設(shè)法規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中如發(fā)生丟失、盜搶、火災(zāi)等過失責(zé)任事故，造成人身或財(cái)產(chǎn)損失，甲方均不予承擔(dān)任何責(zé)任。
3.無論在何種情況下乙方均不得以甲方名義從事與物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)無關(guān)的任何經(jīng)營活動(dòng)，亦不得擅自對(duì)外簽約、出據(jù)證明等。
4.乙方在經(jīng)營活動(dòng)中不得影響到甲方聲譽(yù),若給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失或聲譽(yù)損失應(yīng)酌情予以賠償，挽回影響。
5.乙方代收小區(qū)水、電費(fèi)。在每月的25號(hào)前按甲方水、電總表計(jì)量數(shù)額，向甲方財(cái)務(wù)繳納費(fèi)用。
第五條：未盡事宜約定
甲、乙雙方就本協(xié)議書未盡事宜，可另行協(xié)商作出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議書具有同等效力。 甲、乙雙方在履行本協(xié)議發(fā)生的所有糾紛，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
承包人： （以下簡(jiǎn)稱乙方）
本 項(xiàng)目是完全由本承包合同的乙方與房地產(chǎn)公司洽談而取得，今從本承包合同的甲方中承包。雙方根據(jù)《合同法》和國家相關(guān)法律法規(guī)，本著誠實(shí)、平等、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就 項(xiàng)目的物業(yè)管理承包給乙方經(jīng)營管理所涉及的雙方權(quán)利和義務(wù)，達(dá)成如下協(xié)議：
一、承包項(xiàng)目地址、名稱： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交納總額為下述方式中的一種：
1、乙方每月管理費(fèi)總收入（不包括代收代繳）的 4 %作為承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10號(hào)前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它費(fèi)用，不得干涉乙方的一切正常經(jīng)營管理活動(dòng)。
五、雙方權(quán)利和義務(wù)：
（一）甲方權(quán)利和義務(wù)：
1、甲方依約向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方連續(xù)三次愈期＿＿日內(nèi)未交納承包金，甲方可單方面解除本合同。解除通知要以書面方式送達(dá)乙方。
3、甲方在本協(xié)議生效之日，向乙方提供相關(guān)洽談、經(jīng)營業(yè)務(wù)所需的手續(xù)證件和經(jīng)營許可。
4、甲方應(yīng)于本項(xiàng)目《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽定之日起一個(gè)月內(nèi)為乙方辦理當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的工商、稅務(wù)、行業(yè)行政管理部門備案等手續(xù)，及乙方經(jīng)營管理所需之票據(jù)和印章等必要條件。
5、甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方行使正常經(jīng)營管理權(quán)利，協(xié)助乙方搞好與各方協(xié)調(diào)工作。
6、其他： 。
（二）乙方權(quán)利和義務(wù)：
1、在國家法律、政策允許的范圍內(nèi)，乙方有全權(quán)自主經(jīng)營管理本項(xiàng)目的權(quán)利，即自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。
2、享受甲方所提供的經(jīng)營管理所需資質(zhì)及經(jīng)營許可等。
3、乙方對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營管理活動(dòng)負(fù)有全面責(zé)任。
4、乙方必須遵守國家相關(guān)的法律、法規(guī)，依法經(jīng)營管理，照章納稅，履行本項(xiàng)目《前期物業(yè)管理合同》。
5、依約向甲方交納承包金。
6、其他： 。
六、違約責(zé)任
1、甲方違約或非法干預(yù)、企圖霸占本項(xiàng)目，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)賠償乙方相應(yīng)本項(xiàng)目《前期物業(yè)管理合同》合同期內(nèi)的一切損失。
2、乙方未能按期交納承包金，除由乙方按合同規(guī)定的相應(yīng)承包金賠償外，延期支付的部分還要承擔(dān)日千分之三的違約金。
3、其他：乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自將本項(xiàng)目轉(zhuǎn)包他人。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)解除本合同。
七、雙方約定的其他事項(xiàng)：乙方在承包經(jīng)營期間內(nèi)，發(fā)生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于經(jīng)營的任何事件，乙方免責(zé)。
八、解決合同糾紛的方式：執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，雙方可到當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲方：廈門市 物業(yè)管理有限公司（蓋章）
法定代表人（簽字）：
年 月 日
乙方：（簽字）
2004年初，兩位在昆明市火車站賣水果的浙江臺(tái)州商販金菊初、張?zhí)m妹，先后聽攀枝花溫州商會(huì)副會(huì)長金振華介紹，攀枝花市東區(qū)新修建的攀貿(mào)購物中心即將開業(yè)，該購物中心位于攀枝花市的繁華地段，正在面向社會(huì)招商，力邀各品牌商進(jìn)駐經(jīng)營。購物中心一樓將作為珠寶和化妝品專賣店，只要有資金和進(jìn)貨渠道，入駐購物中心從事珠寶銷售將不是一件難事。
在大型商場(chǎng)里開珠寶店，這個(gè)消息對(duì)于長期靠販賣水果過日子的金菊初、張?zhí)m妹來說，好比麻雀就要變成金鳳凰一樣興奮，他們認(rèn)為這是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。兩人商量一番，從昆明來到了攀枝花，經(jīng)過實(shí)地考察，了解招商條件，得知當(dāng)?shù)赜钟胁簧贉刂萆倘硕紝⑷腭v該購物中心后，他們決定抓住機(jī)會(huì)，在購物中心開設(shè)專柜銷售珠寶。
2004年4月10日，金菊初和購物中心的管理公司――攀枝花世久商務(wù)管理有限責(zé)任公司簽訂了《攀貿(mào)購物中心承包經(jīng)營管理合同》。合同規(guī)定：金菊初以每月16538元（按季度繳納）承包貿(mào)購物中心商場(chǎng)一樓編號(hào)為02、03號(hào)的區(qū)位建筑面積45.94平方米，經(jīng)營品牌為“金龍鳳”的珠寶產(chǎn)品，銷售黃鉑金、鈀金、K金、鉆石、翡翠等飾品，租賃時(shí)間為一年零八個(gè)月。
由于入駐商場(chǎng)心切，金菊初并沒注意到該承包合同內(nèi)很多對(duì)自己不利的條款。例如第一條承包經(jīng)營管理方式第5款：在本合同期限內(nèi)，如甲方（世久商務(wù)管理有限責(zé)任公司）基于統(tǒng)一管理、營運(yùn)或?qū)嶋H需要，而改動(dòng)乙方經(jīng)營位置、增減面積或作其他變動(dòng)時(shí)，乙方須積極協(xié)助甲方實(shí)施，且甲方無須承擔(dān)任何費(fèi)用；第十條商品管理第3款：甲乙方只對(duì)當(dāng)日商品所發(fā)生的遺失進(jìn)行處理，超過此間的遺失，雙方均不予處理，亦無須承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償；第8款：乙方存放在甲方商場(chǎng)內(nèi)的商品和財(cái)產(chǎn)應(yīng)由乙方自行購相關(guān)保險(xiǎn)。無論何種情況，只要乙方在甲方內(nèi)的財(cái)產(chǎn)未辦理相關(guān)的保險(xiǎn)時(shí)，甲方均不承擔(dān)有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的任何責(zé)任……正是這些沒有在意的條款，為后來所發(fā)生的事埋下了隱患。
為了趕在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)營業(yè)，金菊初和大多數(shù)商家一樣，按照合同規(guī)定，繳納了入駐購物中心的各種費(fèi)用（但甲方一直沒出具合法的發(fā)票，全部開的普通收據(jù)）后，又拿出了辛辛苦苦10多年賺的幾十萬元血汗錢，連同借來的300萬一起投入到剛開張的珠寶專柜中。由于他的珠寶品質(zhì)過關(guān)，價(jià)格合理，生意非常紅火。
生意紅火惹招禍端
由于所有專柜的營業(yè)額都由購物中心的收銀專柜統(tǒng)一收銀，金菊初以其品牌的優(yōu)良和良好的經(jīng)營信譽(yù)，開業(yè)僅三個(gè)月，銷售額就達(dá)到了90多萬元。由于當(dāng)時(shí)的“四九金店”64、65、66、67號(hào)專柜由世久公司在自行經(jīng)營珠寶，生意清淡，世久公司的負(fù)責(zé)人指派手下人員通過金菊初的合同聯(lián)系人金振華，希望金振華幫他們?cè)僬覂杉抑閷毶?，有意將自營的64、65、66、67號(hào)柜臺(tái)再承包出去，金振華認(rèn)為自己身為商會(huì)副會(huì)長，能為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在招商方面做點(diǎn)事十分樂意。
2004年7月25日，金振華將64、65珠寶柜臺(tái)介紹給張?zhí)m妹，促成世久公司與張?zhí)m妹簽訂了攀貿(mào)購物中心《承包經(jīng)營管理合同》。張?zhí)m妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包購物中心商場(chǎng)一樓編號(hào)為第064、065號(hào)的區(qū)位建筑面積133.08平方米的專柜。經(jīng)營“金生生”品牌鉑金、黃金、鉆石、銀飾品、翡翠等珠寶，租賃時(shí)間為四年。一個(gè)月后的8月27日，在金振華的影響下，金菊初又與世久公司簽訂了01、04、66、67號(hào)珠寶柜臺(tái)的《承包經(jīng)營合同》。并編為“四九一柜”和“四九二柜”，同時(shí)收購了“四九金店”價(jià)值116萬元的黃金珠寶等貨物。由于“四九金店”的翡翠飾品工藝質(zhì)地較差，金菊初無法接收，重新簽訂《承包經(jīng)營合同》后，金菊初和張?zhí)m妹的生意照樣紅火，營業(yè)額迅速上升。但沒過多久，世久公司找到金振華商量，稱公司已經(jīng)引進(jìn)了“肯德基”，要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整等諸多理由，要金菊初和張?zhí)m妹終止合同，而珠寶區(qū)也決定全部租給另一家珠寶商，租金為100多萬元一年。金菊初和張?zhí)m妹猶如受到當(dāng)頭一棒，他們找到世久公司協(xié)商解決問題，但遭到拒絕……
2005年3月28日早上，金菊初在中心廣場(chǎng)晨練散步時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)自己經(jīng)營的“金龍鳳”柜和“四九二柜”（柜子裝有10多萬元珠寶首飾）及保險(xiǎn)柜（內(nèi)有400多萬元的黃金珠寶）不見了。令他吃驚的是，商場(chǎng)的專柜一夜之間面目全非，地上一片狼藉。他立即撥打110報(bào)了案。經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查，世久公司稱是他們“保管”了柜臺(tái)和保險(xiǎn)柜，保險(xiǎn)柜和柜臺(tái)被世久公司有關(guān)人員分別藏到了3個(gè)樓梯間和3個(gè)墻角邊。柜臺(tái)及玻璃已被砸爛，柜子被撬了，柜臺(tái)內(nèi)珠寶全部被盜。
原來，2005年3月27日晚，世久公司根據(jù)合同中“在合同期限內(nèi)，甲方要求乙方移位，乙方必須積極配合，且在協(xié)商之日內(nèi)搬移位置，否則甲方有權(quán)中止合同”為由，以已經(jīng)提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家沒有積極配合為由，單方面決定將大家的貨柜及貨物撤移到世久公司的其他位置代為“保管”。公安人員了解情況后，口頭告知是合同糾紛不予立案。后有其他人員再次報(bào)案，公安人員到現(xiàn)場(chǎng)看了一下，再次稱合同糾紛不予立案。然而世久公司一直以各種理由拒不返還金菊初的珠寶首飾。
討回珠寶貨款難上難
為了討回自己的珠寶和銷售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府遞交了要求世久公司即返還被扣押的珠寶首飾的《緊急請(qǐng)求》（此后，攀枝花市政法委書記謝道全作了批示，要求相關(guān)部門盡快落實(shí)處理）。4月6日，在公安機(jī)關(guān)、攀枝花市總商會(huì)、新聞媒體的見證及監(jiān)督下、公證部門現(xiàn)場(chǎng)公證下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠寶（含珠寶證書等）。金菊初以對(duì)方單方面撕毀合同，柜臺(tái)已被砸爛，無法繼續(xù)使用，造成他5萬元的貨物遺失為由，要求世久公司承擔(dān)責(zé)任，遭到世久公司拒絕。
4月25日深夜，世久公司又以金菊初、張?zhí)m妹3月28日停業(yè)一天，事前曾告知他們搬出購物中心為由，單方面決定將金菊初、張?zhí)m妹兩家價(jià)值400余萬元的貨物強(qiáng)行扣押。次日上午，發(fā)現(xiàn)貨物不見的商家再次向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。公安機(jī)關(guān)又認(rèn)為是合同糾紛再次不予立案。事情一直拖了下來。后來，在市委市政府和社會(huì)輿論的強(qiáng)大壓力下，世久公司于4月30日不得不將貨物返還給金菊初和張?zhí)m妹，但仍就給他們?cè)斐闪司薮蟮慕?jīng)濟(jì)損失。
5月8日，攀枝花市政府責(zé)成相關(guān)部門立即組成調(diào)查組，調(diào)查組經(jīng)調(diào)查認(rèn)為雙方簽訂的《合同》不規(guī)范，認(rèn)為“甲方（世久公司）不能為了自己的利益，隨意損害乙方（金菊初等商人）的利益，僅憑一紙通知，乙方?jīng)]有執(zhí)行，即認(rèn)為乙方違約，理由不夠充分；甲方理解合同認(rèn)為乙方不積極配合時(shí)，就可以采取強(qiáng)制手段，那這份合同就是一份霸王合同，有失公平。”
調(diào)查結(jié)論認(rèn)定：“2005年3月28日的事件，甲方的行為是單方面違約終止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次違約終止合同的行為；甲方兩次扣押乙方貨物的行為是一種非法行為，而不是甲方所說的代管行為。在整個(gè)事件發(fā)生后，乙方的態(tài)度是積極的，有解決糾紛的誠意；甲方則不予同意，聲稱可花幾千萬來打贏這場(chǎng)官司，且在調(diào)節(jié)過程中當(dāng)眾拂袖而去，被工作人員嚴(yán)肅叫回，才勉強(qiáng)坐下協(xié)商，且協(xié)商未果?！闭{(diào)查組建議市委市政府責(zé)成相關(guān)部門勒令甲方將扣押貨物退還乙方；責(zé)成攀枝花市東區(qū)人民政府牽頭，由公安、工商、稅務(wù)、物價(jià)、商務(wù)等部門配合，對(duì)購物中心的經(jīng)營秩序進(jìn)行整治。
討公道 被迫走上訴訟道路
2006年6月19日，記者來到了攀枝花市，呈現(xiàn)在眼前的“攀貿(mào)購物中心”和周圍商店興旺的人氣形成強(qiáng)烈的反差。
“攀貿(mào)購物中心”正門前一片地已經(jīng)塌陷，花崗巖地板已經(jīng)翹起，塌陷的正面的玻璃門緊閉著，進(jìn)出商場(chǎng)只能走兩個(gè)側(cè)門。商場(chǎng)內(nèi)，只有一樓還有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折銷售的牌子，但前來購物的人還是很少，不少售貨員趴在柜臺(tái)上睡覺，還有的在聊天。一樓中央正在施工，挖出了兩個(gè)巨大的坑。商場(chǎng)的金店專柜除了一家上海品牌專柜，所有的金店都打著“四九金店”或者“金店”的名字，據(jù)知情人士說，所有打“金店”名稱的專柜都是世久公司自己經(jīng)營的“四九金店”。世久公司趕走其他商家后，大部分商家都撤出了商場(chǎng)。
“攀貿(mào)購物中心”的后面，和正面截然不同，紅色的磚墻沒有粉刷，地下一樓正在在大興土木，從背后看上去，一點(diǎn)不像一個(gè)大型商場(chǎng)，倒是很像一座沒有完工的爛尾樓。
在規(guī)劃與建設(shè)局1001用地處，工作人員告訴記者，世久公司投資修建的攀貿(mào)購物中心沒有經(jīng)過驗(yàn)收。1004辦公室規(guī)劃處于處長叫人在電腦里查詢?cè)摯髲B的資料，找了半天也沒找到，最后只查到世貿(mào)大廈售樓部的資料，但那只是臨時(shí)建筑。工作人員稱，該大廈的資料應(yīng)該是手寫的，沒有輸入電腦，無法查詢。后來，記者又打電話到攀枝花房管局產(chǎn)權(quán)所了解情況，工作人員告訴記者，“攀貿(mào)購物中心”的土地是世久公司買了的，只有土地證，因?yàn)闆]有完工，一直沒通過驗(yàn)收，沒有房產(chǎn)證。
一個(gè)沒有完工沒通過驗(yàn)收的大廈，竟然能夠招商營業(yè)，并且在發(fā)生了多次合同糾紛，幾十個(gè)官司纏身后，還能再次招商，這實(shí)在令人費(fèi)解。
為了討回公道，先后有50多家入駐購物中心的商家把世久公司推上了法庭或上訪。攀枝花市東區(qū)人民法院經(jīng)過調(diào)查審理后，維護(hù)了眾商家的合法權(quán)益。其中2005年4月10日的（2005）攀東民初字第710號(hào)民事判決書判決內(nèi)容包括：1、解除商家和有限公司簽訂的《承包經(jīng)營管理合同》；2、被告世久公司返還商家的保證金；3、被告有限公司于本判決生效之日起15日內(nèi)，返還所扣押商家的商品，及專柜非拆卸可移動(dòng)柜臺(tái)配套物等。第一批19戶商家把世久公司推上法庭的商家已經(jīng)勝訴。但是金菊初世久公司的案件卻令人費(fèi)解。
最新投資入股協(xié)議書范文投資人： 身份證：現(xiàn)住址： 電 話：一、根據(jù)《中華人民共和國公司法》并依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度及所有參與者的意愿，為實(shí)現(xiàn)共同合作之愿望 ，特制定本協(xié)議各條款;二、本協(xié)議所有參與者系自愿參加;三、本協(xié)議為組建福建會(huì)館而制定。
關(guān)于設(shè)立生產(chǎn)基地合同精選甲方：_______________________乙方：_______________________乙方經(jīng)過仔細(xì)研究________技術(shù)原理、深入調(diào)查分析市場(chǎng)需求、并對(duì)同類產(chǎn)品進(jìn)行反復(fù)比較，決定加盟________，在________地區(qū)設(shè)立生產(chǎn)基地。
最新加盟連鎖店特許經(jīng)營合同甲方： ___________________乙方：____________________根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易部《連鎖店經(jīng)營管理規(guī)范意見》，經(jīng)友好協(xié)商，甲方同意乙成為甲方的加盟連鎖店。
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精選企業(yè)招標(biāo)承包經(jīng)營合同范文發(fā)包方：________________承包方：________________為深化企業(yè)改革，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，依據(jù)《全民所有制工業(yè)企業(yè)承包經(jīng)營責(zé)任制暫行條例》，經(jīng)________人民政府批準(zhǔn)，將________廠實(shí)行招標(biāo)承包經(jīng)營。
最新委托經(jīng)營管理合同第1條定義第2條酒店計(jì)劃、建筑及設(shè)備第3條酒店開業(yè)前事項(xiàng)第4條技術(shù)顧問服務(wù)第5條管理公司的責(zé)任第6條酒店業(yè)主責(zé)任第7條保險(xiǎn)第8條財(cái)務(wù)項(xiàng)目第9條合同期限第10條一般期限第11條雜項(xiàng)本合同雙方為：1.______(以下簡(jiǎn)稱酒店業(yè)主)，是根據(jù)中華人民
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最新特許合同一、合同當(dāng)事人授權(quán)方：________________________法定授權(quán)人：____________________法定地址：______________________郵政編碼：______________________承擔(dān)法律義務(wù)的e-mail：__________業(yè)務(wù)唯一認(rèn)可傳真：______________被授權(quán)方：____
中外合資經(jīng)營企業(yè)協(xié)議范文第一章總則遵照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的其它法規(guī)，杭州×××物業(yè)管理有限公司與澳大利亞××公司本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國浙江省杭州市共同投資舉辦合資經(jīng)
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投資合同：租賃合作協(xié)議書甲方：乙方：甲、乙雙方本著精誠合作、平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就相關(guān)租賃合作事宜， 達(dá)成如下，雙方共同遵守：第一條 合作范圍甲方向乙方租用________________(詳見附件)以作甲方所屬項(xiàng)目__________________會(huì)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)布置之用。
投資合同：設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)合同（鍋爐生產(chǎn)）投資合同：設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)合同_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)是按照中華人民共和國法律組織并建立的獨(dú)立法人。其總部設(shè)在_____。_____(以下簡(jiǎn)稱乙方)其主要業(yè)務(wù)所在地設(shè)在_____。
投資合同：美食廣場(chǎng)檔口經(jīng)營合同甲方： 接待中心簽定地點(diǎn)：乙方：簽定日期：甲方就東湖校區(qū)美食廣場(chǎng)檔口經(jīng)營一事，經(jīng)過公開、公平、公正的招商活動(dòng)后，委托乙方經(jīng)營期中的個(gè)檔口(具置為)，為明確雙方責(zé)任，訂立以下合同，雙方應(yīng)共同遵守執(zhí)行;一、業(yè)務(wù)名稱： 東湖校區(qū)
投資合同：飯店餐廳加盟合同特許者：(以下簡(jiǎn)稱甲方)被特許者：(以下簡(jiǎn)稱乙方)常住地址: _______________________________ 身份證號(hào)碼：____________加盟店地址：_____________________________甲乙雙方就加盟事宜，本著互惠互利的原則，雙方就特許經(jīng)營上的權(quán)利義務(wù)關(guān)
投資合同：食堂承包協(xié)議書甲方：___________(以下簡(jiǎn)稱甲方)乙方：___________(以下簡(jiǎn)稱乙方)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方就甲方食堂承包事宜共同協(xié)商，達(dá)成如下事宜：一、 經(jīng)營方式1.甲方提供廚房、餐廳、全套廚房設(shè)備，負(fù)責(zé)水電和燃料及
投資合同：加盟連鎖店特許經(jīng)營合同甲方： ___________________乙方：____________________根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易部《連鎖店經(jīng)營管理規(guī)范意見》，經(jīng)友好協(xié)商，甲方同意乙成為甲方的加盟連鎖店。
投資合同：校園觀光車承包經(jīng)營合同甲方：_______________公司乙方：__________________一、甲方的權(quán)利義務(wù)1、甲方擁有對(duì)電瓶車的管理權(quán)和所有權(quán)。2、甲方為乙方提供服務(wù)用電瓶車及統(tǒng)一標(biāo)志。3、甲方為乙方提供服務(wù)場(chǎng)所及路線。
投資入股協(xié)議書范本投資人： 身份證：現(xiàn)住址： 電 話：一、根據(jù)《中華人民共和國公司法》并依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度及所有參與者的意愿，為實(shí)現(xiàn)共同合作之愿望 ，特制定本協(xié)議各條款;二、本協(xié)議所有參與者系自愿參加;三、本協(xié)議為組建福建會(huì)館而制定。
投資合同：認(rèn)購增資協(xié)議書甲方： 地址(或身份證號(hào)碼)：乙方：地址(或身份證號(hào)碼)：丙方：地址：根據(jù)《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》和市有限公司于年月日在(地點(diǎn))召開的全體股東大會(huì)決議，甲、乙、丙各方就認(rèn)購增資事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、公司注冊(cè)資本由萬元人
委托投資協(xié)議樣本委托投資協(xié)議委托人：_________(以下簡(jiǎn)稱甲方)地址：_________________________電話：_________________________人：_________(以下簡(jiǎn)稱乙方)地址：_________________________電話：_________________________第一條總則鑒于甲方欲在
項(xiàng)目投資合同模板項(xiàng)目投資合同甲方：乙方：根據(jù) 市城市規(guī)劃城區(qū)西段和區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整及發(fā)展方向，乙方愿在市區(qū)投資開發(fā)市場(chǎng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目(綜合性商住小區(qū))，并于 年月 日簽訂意向書一份。
投資理財(cái)協(xié)議范本投資理財(cái)協(xié)議甲方： (個(gè)人身份證號(hào)碼： )乙方：南京云坤投資咨詢有限公司經(jīng)雙方友好協(xié)商，就投資理財(cái)?shù)木唧w事宜，規(guī)定如下：第一條：投資理財(cái)說明在乙方對(duì)甲方資金承諾保本的前提條件下，乙方將甲方的全權(quán)委托資金在期貨市場(chǎng)投資運(yùn)作，所
最新投資入股協(xié)議書投資人： 身份證：現(xiàn)住址： 電 話：一、根據(jù)《中華人民共和國公司法》并依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度及所有參與者的意愿，為實(shí)現(xiàn)共同合作之愿望 ，特制定本協(xié)議各條款;二、本協(xié)議所有參與者系自愿參加;三、本協(xié)議為組建福建會(huì)館而制定。
股東投資合作協(xié)議書范本甲方(訂購方)：____________________________________地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________法定代表人：____________ 職務(wù)：____________乙方(交售方)：____________________________________地址：____________
中外農(nóng)副產(chǎn)品合作投資合同第一章總則第一條_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)和_____(以下簡(jiǎn)稱乙方)，根據(jù)中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法及其這有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，在平等互利的原則基礎(chǔ)上，同意以各自的法人身份簽訂本合作經(jīng)營合同。
連鎖店加盟合同范文連鎖店加盟合同范文：特許加盟總部：____________(甲方)地址：____________________________電話：____________________________傳真：____________________________特許加盟店：_______________(乙方)地址：___________________________
項(xiàng)目投資合同書范文甲方：乙方：根據(jù) 市城市規(guī)劃城區(qū)西段和區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整及發(fā)展方向，乙方愿在市區(qū)投資開發(fā)市場(chǎng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目(綜合性商住小區(qū))，并于 年月 日簽訂意向書一份。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（三）轉(zhuǎn)讓方：_________________________________________受讓方：_________________________________________雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就_________有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，達(dá)成協(xié)議如下：1．轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓給受讓方_________________公司的_________％股
農(nóng)村副業(yè)經(jīng)營承包合同甲方：___________________________________________地址：____________郵政編碼：________電話：_______法定代表人：____________職務(wù)：___________________乙方：___________________________________________地址：____________郵政編
保健品加盟店合同書甲方：_________乙方：_________簽署地：_________為共同拓展甲方銷售市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售，提高服務(wù)水平，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，簽訂此合同書，條款如下：第一條權(quán)利與義務(wù)甲方同意乙方在_________省_________市_________區(qū)（縣）建立加
直接特許經(jīng)營合同第一章總則第一條宗旨簽署本合同，旨在使加盟商獲得總部開發(fā)的經(jīng)營（制造／銷售）_________的特許經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)，設(shè)立加盟店，并獲得總部給予的支持，共同努力，實(shí)現(xiàn)特許經(jīng)營的經(jīng)營效益。
要利用、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，必須認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)知識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)管理涉及內(nèi)容很多，人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和態(tài)度也存在較大差異，供銷社企業(yè)大多為中小企業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營、承包租賃、日常管理、項(xiàng)目投資等方面都或多或少面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，正確地識(shí)別和評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)和管理起到基礎(chǔ)性作用。為了有效引入風(fēng)險(xiǎn)管理，不斷提升經(jīng)營管理水平，充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中的積極作用，趨利避害，供銷社企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)化以下幾方面的工作。
一、正確看待風(fēng)險(xiǎn)，合理管理利用風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理目的是為了認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和利用風(fēng)險(xiǎn)。為此，一要克服對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)偏見和認(rèn)識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)既有負(fù)面效應(yīng)，也有正面效應(yīng)，既可能帶來損失，也可能帶來收益，人們?cè)敢饨邮茱L(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樗軒砝?。二要正確評(píng)估自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力。風(fēng)險(xiǎn)承受能力也稱風(fēng)險(xiǎn)容量，是人們對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度、偏好和能力的綜合體現(xiàn)，只有正確評(píng)估自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，才能正確判斷自身所能承受的最大損失，為經(jīng)營管理決策提供依據(jù)。三要合理利用風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)的目的，是為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失，利用風(fēng)險(xiǎn)帶來的機(jī)會(huì)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力。合理利用有一個(gè)“度”的限定，它不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的盲目追逐，而是在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力范圍內(nèi)的對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的接受。因此，認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且也是為了利用風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣，企業(yè)才能獲得超常的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
二、關(guān)注環(huán)境變化，規(guī)避政治法律風(fēng)險(xiǎn)
影響企業(yè)經(jīng)營管理的外部環(huán)境主要有：一般宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境。國家政策法規(guī)屬于一般宏觀環(huán)境。政策法規(guī)對(duì)企業(yè)的影響具有不可預(yù)測(cè)性、直接性和不可逆轉(zhuǎn)性，其一旦影響到企業(yè)，帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可限量。為正確應(yīng)對(duì)政治法律風(fēng)險(xiǎn)，一要加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)遵規(guī)守法意識(shí)。學(xué)習(xí)和準(zhǔn)確掌握政策法規(guī)，是遵守和用好政策法規(guī)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律體系的不斷完善，國家政策調(diào)控和法律規(guī)范的領(lǐng)域越來越廣，逐步涵蓋社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。有針對(duì)性地學(xué)習(xí)掌握相關(guān)政策法規(guī)，提高政策水平和法律意識(shí)，依法經(jīng)營，強(qiáng)化管理，確保在政策法律允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動(dòng)。二要關(guān)注相關(guān)政策法規(guī)變化，增強(qiáng)應(yīng)變能力。政策法規(guī)的主要功能是調(diào)控和規(guī)范人們?cè)谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)生活中的行為，這種調(diào)控和規(guī)范，體現(xiàn)著鼓勵(lì)什么、限制什么、能做什么、不能做什么，其必本文由收集整理然導(dǎo)致利益在不同社會(huì)階層的流動(dòng)，最終達(dá)到調(diào)節(jié)利益的目的。敏銳識(shí)別政策法規(guī)導(dǎo)向，抓住政策法規(guī)變動(dòng)帶來的機(jī)會(huì)，規(guī)避其可能造成的影響和威脅，趨利避害，促進(jìn)企業(yè)長足發(fā)展。由于政策法規(guī)涉及領(lǐng)域很多，影響范圍較廣，企業(yè)不可能，也沒有必要泛泛了解所有的政策法規(guī)，只需關(guān)注與企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)息息相關(guān)、直接影響企業(yè)經(jīng)營管理的重要政策法規(guī)。針對(duì)供銷社企業(yè)現(xiàn)狀，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、土地利用和房地產(chǎn)開發(fā)政策和周期性的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策等，以及公司治理、稅收、產(chǎn)品質(zhì)量保證、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、安全管理和勞動(dòng)保護(hù)等法律法規(guī)。企業(yè)應(yīng)有必要的機(jī)構(gòu)和專門人員，負(fù)責(zé)搜集、分析相關(guān)政策法規(guī)的變化，評(píng)估其影響，以便采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。三要找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)，合理合法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從我國目前的政策法規(guī)體系看，調(diào)控、規(guī)范領(lǐng)域盡管已經(jīng)涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的主要方面，但是不可能覆蓋所有方面，而且，很多政策法規(guī)原則性較強(qiáng)，條款高度概括，具有很大彈性和操作余地，不同的人對(duì)個(gè)別條款有不同理解，導(dǎo)致執(zhí)行政策法規(guī)存在差異。企業(yè)對(duì)比較明確的政策法規(guī)只能按規(guī)定執(zhí)行，沒有回旋余地。對(duì)存在彈性和操作空間的政策法規(guī)以及還沒有政策法規(guī)調(diào)控、規(guī)范的領(lǐng)域，在執(zhí)行和操作上有較大的靈活性。企業(yè)針對(duì)政策法規(guī)的這種特征，結(jié)合自身實(shí)際，找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)，既能找到商機(jī)，又能規(guī)避政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
三、完善內(nèi)部控制，預(yù)防管理操作風(fēng)險(xiǎn)
完善的內(nèi)部控制，對(duì)于提高企業(yè)營運(yùn)的效率和效果、合理保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)可靠和企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的合法、合規(guī)起著決定性的作用。企業(yè)內(nèi)部控制的基本要素包括：控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)察。完善的內(nèi)部控制的標(biāo)志是：設(shè)計(jì)的合理性和執(zhí)行的有效性。企業(yè)必須根據(jù)這些規(guī)范來改進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部控制。一要營造良好的控制環(huán)境?？刂骗h(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的根基，是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的態(tài)度、觀念和文化。營造良好的控制環(huán)境，首先要建立健全完善的公司治理制度，從制度層面將內(nèi)部控制納入公司治理體系。其次要領(lǐng)導(dǎo)示范。只有領(lǐng)導(dǎo)重視內(nèi)部控制，以身作則帶頭遵守和執(zhí)行內(nèi)控制度，并把企業(yè)內(nèi)部控制制度和政策向廣大職工傳達(dá)，才能培養(yǎng)職工的誠信和道德觀，在企業(yè)內(nèi)部營造良好的控制文化，打牢內(nèi)部控制基礎(chǔ)。二要建立健全規(guī)范的控制制度。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，并按照規(guī)范，從組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)劃分、預(yù)算與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、實(shí)物控制、授權(quán)和批準(zhǔn)、會(huì)計(jì)控制、人員控制和監(jiān)察管理八個(gè)方面完善內(nèi)部控制度，健全內(nèi)部控制制度，完善內(nèi)部控制設(shè)計(jì)。三要健全日常信息反饋和監(jiān)察系統(tǒng)。首先要健全內(nèi)部信息溝通系統(tǒng)。企業(yè)管理層必須隨時(shí)掌握各個(gè)環(huán)節(jié)的控制情況，并將有關(guān)指令及時(shí)反饋下層，實(shí)現(xiàn)信息雙向交流。其次要建立健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，獨(dú)立于企業(yè)管理層，直接由董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)部審計(jì)，能夠經(jīng)常有效地監(jiān)督企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)，向董事會(huì)提出改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議，推進(jìn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。
四、強(qiáng)化承包租賃監(jiān)管，切實(shí)控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
一要規(guī)范合同條款，減少合同執(zhí)行的不確定性。合同條款是否規(guī)范，不僅影響合同法律效力，而且直接影響企業(yè)權(quán)益。企業(yè)必須按照《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)簽訂合同協(xié)議，確保合同標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格、期限、付款和交貨方式、違約責(zé)任和解決方式等要素齊全，文字表述清晰，并根據(jù)承包租賃實(shí)際情況，把依法經(jīng)營、安全管理、資產(chǎn)維護(hù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理要求和社會(huì)責(zé)任等雙方權(quán)利與義務(wù)納入合同條款，必要時(shí)使用范本合同，并盡量壓縮合同期限，減少不確定性。二要強(qiáng)化承包監(jiān)管，促進(jìn)承包人依法經(jīng)營管理。由于承包經(jīng)營的法律責(zé)任全部由企業(yè)承擔(dān)，這就決定了企業(yè)對(duì)承包和租賃的管理應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。目前，企業(yè)對(duì)承包人不墊付資金，避免了資金損失風(fēng)險(xiǎn)，但是承包經(jīng)營的稅收、安全、債務(wù)、違法經(jīng)營和合同違約等法律責(zé)任企業(yè)最終難以化解，為此，企業(yè)必須對(duì)承包經(jīng)營存在風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)管，督促承包人依法經(jīng)營，強(qiáng)化管理，預(yù)防損失，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。三要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)服務(wù)，落實(shí)租賃資產(chǎn)管理責(zé)任。由于租賃經(jīng)營的法律責(zé)任基本由承租人承擔(dān)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)對(duì)承租人，只能通過溝通、協(xié)調(diào)和服務(wù)，把管理寓于服務(wù)之中，加強(qiáng)交流，溝通思想，增進(jìn)友誼，促進(jìn)合作，共同維護(hù)管理好租賃資產(chǎn)。四要做好租賃資產(chǎn)投保，妥善轉(zhuǎn)移租賃資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。承包經(jīng)營的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不可能完全消除。為了進(jìn)一步降低面臨風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)承包租賃經(jīng)營的安全事故等災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也是一種有效的避險(xiǎn)手段。
一般企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營的需要，企業(yè)與企業(yè)之間通常都訂立一些經(jīng)濟(jì)合同，但多是根據(jù)不同情況，有選擇地按照特定標(biāo)準(zhǔn)簽訂的一定范圍內(nèi)的產(chǎn)供銷類合同。此類合同執(zhí)行后的結(jié)果，雖然也會(huì)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營影響，但畢竟只是其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中局部的、個(gè)別的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它不可能全面地反映整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的執(zhí)行情況。至于某些工業(yè)企業(yè)實(shí)行的承包經(jīng)營責(zé)任制，雖也具有合同的形式和內(nèi)容，但目的在于確定國家與企業(yè)相關(guān)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是一種使企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理制度。因此，生產(chǎn)業(yè)務(wù)中對(duì)外訂立的橫向經(jīng)濟(jì)合同和承包經(jīng)營責(zé)任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨(dú)立的，并沒有必然的聯(lián)系或相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
建筑企業(yè)全部的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，都必須根據(jù)工程承包合同來進(jìn)行。沒有建筑合同，就無法實(shí)施與監(jiān)管后續(xù)的生產(chǎn)活動(dòng)，而合同一經(jīng)簽訂，企業(yè)所有的生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)都隨之納入承包合同的規(guī)范之中。建筑企業(yè)實(shí)行的總包、分包、內(nèi)部承包等，也正是按照其與建設(shè)方簽訂的工程承包合同所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任來確定劃分的，其內(nèi)、外合同的關(guān)系不但一脈相承而且標(biāo)的、權(quán)責(zé)也高度一致。也就是說，所有內(nèi)部承包的具體內(nèi)容，就是企業(yè)對(duì)外承包合同所含各項(xiàng)指標(biāo)的分解與落實(shí)。這就使建筑企業(yè)的合同管理從形式、內(nèi)容和管理范圍都不同于其他企業(yè)，而是一個(gè)格局完整的、自成系統(tǒng)的管理方式。
從實(shí)際操作結(jié)果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對(duì)建筑合同管理的深刻認(rèn)識(shí)，忽略了建筑合同管理的監(jiān)督和落實(shí)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步喪失了原有的市場(chǎng)份額而陷入經(jīng)營困境，步履艱難。
二、當(dāng)前合同管理工作存在的問題
（一）對(duì)合同認(rèn)識(shí)及重視不夠現(xiàn)階段，各建筑企業(yè)基本上都是按合同管理的要求認(rèn)真進(jìn)行合同的標(biāo)前及標(biāo)后的評(píng)審，對(duì)合同的履約進(jìn)行檢查，力求通過嚴(yán)格的組織程序、嚴(yán)密的合同評(píng)審，把自己能否按期履約、業(yè)主的能力及不穩(wěn)定狀態(tài)消滅在萌芽狀態(tài)。但在工程施工時(shí)如何有效地把合同貫徹執(zhí)行下去，我認(rèn)為各單位執(zhí)行還不夠。一是合同管理員只是把合同發(fā)給項(xiàng)目經(jīng)理，沒有把合同的內(nèi)容及簽約情況進(jìn)行詳細(xì)交底；二是合同執(zhí)行人即項(xiàng)目經(jīng)理），只是組織正常的施工管理，如：加強(qiáng)工期及質(zhì)量安全等方面的管理等，沒有認(rèn)真組織學(xué)習(xí)合同內(nèi)容。
（二）合同執(zhí)行力度不夠合同作為維系雙方當(dāng)事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進(jìn)行及時(shí)、必要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時(shí)撥付，致使合同管理流于形式。
（三）招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和合同管理機(jī)構(gòu)缺乏權(quán)威性招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)在審核、編制招標(biāo)文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實(shí)際上還是按照建設(shè)單位的意圖辦理。例如在招標(biāo)時(shí)降低工程的取費(fèi)類別、施工單位優(yōu)惠條件的承諾、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高、工期的縮短等不合理?xiàng)l款，他們都無意進(jìn)行修改。當(dāng)然也有受投資者、權(quán)力者和周圍環(huán)境的干擾而改變中標(biāo)結(jié)果的。合同管理機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)有監(jiān)督職能、仲裁職能，而且對(duì)不合理的條款應(yīng)有糾正職能。
三、有效地實(shí)施施工過程中的合同管理
（一）首先建立合同實(shí)施的保證體系1.在施工項(xiàng)目中設(shè)有專職的合同管理人員，使現(xiàn)場(chǎng)的合同管理專職化。
2.在合同總分析和合同詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，將合同總體目標(biāo)分解到合同實(shí)施的具體問題和具體工程活動(dòng)上。
3.組織項(xiàng)目小組成員和各工程小組負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)合同文件和合同分析文件，對(duì)合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，使大家對(duì)合同概況、主要精神、合同總目標(biāo)有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。
4.將合同事件責(zé)任分解落實(shí)到人，并做出問題的說明完不成責(zé)任的影響和法律后果。
5.建立有效方便的文檔系統(tǒng)，使合同的監(jiān)督、跟蹤和診斷工作正常進(jìn)行，有利于及時(shí)正確地決策，而且在發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)地提供有力的證據(jù)。
6.建立報(bào)告和行文制度，工程中合同有關(guān)各方的溝通都應(yīng)以書面形式作為最終的依據(jù)并形成制度，這樣才能保證各工程活動(dòng)有根有據(jù)。
（二）及時(shí)做好合同跟蹤
1.對(duì)合同文件和各種工程文件資料進(jìn)行分析整理，或通過對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的直接了解得到反應(yīng)工程實(shí)施狀況的信息。
2.分析工程實(shí)施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責(zé)任、工期拖延、成本超支、質(zhì)量不合要求等。
3.分析工程中存在的問題，評(píng)價(jià)合同履行情況，提出分析報(bào)告。
（三）根據(jù)合同分析結(jié)果，實(shí)施有效的合同監(jiān)督
1.現(xiàn)場(chǎng)中對(duì)各工程小組、項(xiàng)目小組或分包單位工作的監(jiān)督，給它們以合同方面的幫助，如落實(shí)計(jì)劃、提供工作保證、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行合同方面的解釋。
2.對(duì)建設(shè)單位及監(jiān)理單位進(jìn)行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的關(guān)系，如督促他們完成合同職責(zé)，檢查對(duì)方合同責(zé)任情況，追究其違約責(zé)任，進(jìn)行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。
3.參與各種檢查驗(yàn)收，并提出相應(yīng)的報(bào)告。
4.對(duì)各種來往信件、請(qǐng)示、簽字指令、會(huì)議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對(duì)方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。
5.經(jīng)常性地解釋合同，對(duì)工程中出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行合，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對(duì)方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。
6.收集、整理、保存各種工程資料。
（四）進(jìn)行有效的合同診斷
1.逐條分析各個(gè)問題產(chǎn)生差異的原因及內(nèi)部和外部的各種影響因素。
2.分析各種影響因素達(dá)到影響程度的大小。
3.分別確定各個(gè)影響因素由誰引起，按合同規(guī)定應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的大小。
一、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托的內(nèi)涵
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是土地信托的一種，要研究農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托，首先要從認(rèn)識(shí)土地信托開始。一般認(rèn)為，歷史上最早出現(xiàn)土地信托制度的國家當(dāng)首推英國，英國早期的USE（用益權(quán)）制度是土地利用的一種主要方式［1］，最初為基督教徒所發(fā)明?！恫既R克法律辭典》稱：“土地信托指的是委托人將土地及其相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)給受托人，受托人享有法律上的所有權(quán)并依受益人的指示以自己的名義處理信托事務(wù)，受益人從中獲取所得收益的財(cái)產(chǎn)管理制度［2］。”我國目前還沒有專門關(guān)于土地信托的立法，實(shí)踐還處于摸索階段，理論研究剛剛起步，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有許多不同理解，比較有代表性的觀點(diǎn)，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托，是指農(nóng)村土地的承包者作為委托人基于對(duì)特定的人或者服務(wù)機(jī)構(gòu)（即受托人）的信任而將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，受托人得以自己的名義依法對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)及其項(xiàng)下的土地實(shí)施占有、使用、管理和處分，并將因此而獲得的收益歸屬于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］。”顯然此種觀點(diǎn)明顯受到英美法系和大陸法系關(guān)于信托內(nèi)涵的影響，而脫離中國信托應(yīng)有之義。
我國《信托法》第2條規(guī)定；“信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或處分行為?！备鶕?jù)這一信托定義，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托至少包括以下含義：
第一，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是委托人基于對(duì)受托人的信任而作出的委托。各國信托法都將“信任”作為信托的第一要義，是因?yàn)槲腥藢?duì)受托人的信任是信托關(guān)系成立的基礎(chǔ)。只有委托人對(duì)受托人的信賴關(guān)系，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人才會(huì)放心地經(jīng)營權(quán)交給受托人進(jìn)行管理或處分。正是基于對(duì)受托人的信任，受托人一旦接受信托就負(fù)有忠誠、謹(jǐn)慎、盡職地處理信托事務(wù)的義務(wù)。
第二，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人必須將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人。在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中委托人是取得農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受托人是具有一定資金和經(jīng)營管理能力自然人或法人。我國信托的成立要求委托人必須將財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，而非采取多數(shù)國家之“委托人必須將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人”的作法。雖然有很多學(xué)者至今仍在質(zhì)疑此種立法，但筆者認(rèn)為，考慮到與傳統(tǒng)所有權(quán)理論的契合及與中國國情的更好融合，將信托定位為“受人之托，代人理財(cái)”的財(cái)產(chǎn)管理制度，而不強(qiáng)行借鑒他國“移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，也未嘗不可。一般意義上的信托財(cái)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括金錢、有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。而農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中的信托財(cái)產(chǎn)不是土地不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而是以農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)。依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律，承包經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行有限制的流轉(zhuǎn)，即具有一定的自由流通性，因此可以此為信托財(cái)產(chǎn)，設(shè)立信托。
第三，受托人以自己的名義管理、處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人后，就不再享有農(nóng)地的經(jīng)營權(quán)。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)在法律上處于受托人的控制中，受托人完全以自己的名義，獨(dú)立、自主地管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，而不需要以委托人、受益人的名義，也無須借助他人的名義。
第四，受托人為受益人的利益或依信托目的管理處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人的真實(shí)意思并不是想讓受托人擁有承包經(jīng)營權(quán)，而為了更好實(shí)現(xiàn)自己的意愿——讓受托人為受益人謀利益，而在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中受益人與委托人通常是同一人，即受托人是為委托人謀利益。所以管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是受托人的權(quán)利，但受托人在進(jìn)行管理處分時(shí)，必須負(fù)有遵循委托人指定目的的義務(wù)。這個(gè)目的被稱為信托目的。信托目的直接制約了受托人的行為，影響著受托人的責(zé)任承擔(dān)。
概括起來，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是指農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人基于對(duì)特定的受托人的信任，將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人，由受托人依據(jù)信托目的為受益人（多數(shù)為委托人）的利益進(jìn)行管理或處分。
二、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例分析
近年來，多見于報(bào)端且為學(xué)者們所研究的典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托模式，莫過于浙江紹興與湖南瀏陽地區(qū)的改革。兩地雖然所處地理位置不同，經(jīng)濟(jì)條件不一，但在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革中選擇引入信托方式，并在實(shí)踐中取得一定的實(shí)績(jī)。筆者從相關(guān)報(bào)道與手頭掌握資料②，歸納出兩地在引進(jìn)信托流轉(zhuǎn)中幾點(diǎn)共同的做法：
1.設(shè)立縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級(jí)結(jié)構(gòu)的土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)。兩地根據(jù)信托服務(wù)的理念，創(chuàng)造性地建立了縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級(jí)土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)：村建立土地信托領(lǐng)導(dǎo)小組；鎮(zhèn)級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)站；縣級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中心。地信托服務(wù)中心的基本職能主要包括：①土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息。登記、匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、類別等情況，接受土地供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區(qū)內(nèi)外及時(shí)土地儲(chǔ)備和可開發(fā)土地資源的信息，推薦可開發(fā)項(xiàng)目；②土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)簽證。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商并取得一致的基礎(chǔ)上，落實(shí)契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)；③土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。主動(dòng)幫助土地經(jīng)營者進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證，在信貸、技術(shù)、物資等方面開展橫向聯(lián)系，并在法律和政策范圍內(nèi)協(xié)助調(diào)處土地經(jīng)營中引起的糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益［4］。
2.村經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶需要流轉(zhuǎn)的土地，并與農(nóng)戶逐一簽訂土地使用權(quán)租賃（反租）合同。各試點(diǎn)村結(jié)合各村具體的土地情況，確定可用于流轉(zhuǎn)的土地的數(shù)量、位置和涉及的農(nóng)戶，為了滿足土地連片開發(fā)，對(duì)于個(gè)別無法流轉(zhuǎn)的土地可以采用置換的方法，確保可用于流轉(zhuǎn)的土地具有連片開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)。由村經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶的土地，因地制宜地制定反租款標(biāo)準(zhǔn)，與農(nóng)戶逐一簽訂規(guī)范的反租合同。
3.村經(jīng)濟(jì)合作社將反租整理后的土地“信托”給鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站。要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的村經(jīng)濟(jì)合作社可遞交《土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書》，向鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站或直接向土地信托服務(wù)中心提出信托申請(qǐng)。鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站根據(jù)土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)的申請(qǐng)，核實(shí)查對(duì)后，在土地使用權(quán)（流轉(zhuǎn)）儲(chǔ)備庫登記簿中進(jìn)行登記。需要受讓土地使用權(quán)的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，也需要以書面形式向土地信托服務(wù)中心提出信托申請(qǐng)。對(duì)于提出受讓申請(qǐng)的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，鎮(zhèn)土地信托站本著謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的原則，首先對(duì)種養(yǎng)大戶的資信、資本和經(jīng)營能力進(jìn)行嚴(yán)格的審核后方確定其為合格的“受讓人”。隨后將該承包大戶的相關(guān)資料登記在冊(cè)，作為下一步配對(duì)的依據(jù)。
4.鎮(zhèn)信托服務(wù)站對(duì)要求出讓土地使用權(quán)的村和要求受讓土地使用權(quán)的大戶進(jìn)行配對(duì)，協(xié)調(diào)雙方進(jìn)行直接談判。協(xié)調(diào)一致后，村經(jīng)濟(jì)合作社與大戶簽訂土地使用權(quán)承包（倒包）合同。鎮(zhèn)土地信托站根據(jù)匯集的出讓、受讓信息及雙方的委托要求，及時(shí)配對(duì)、牽線和協(xié)調(diào)，力求促成雙方達(dá)成意向。雙方在談判達(dá)成一致后，鎮(zhèn)信托站對(duì)促成流轉(zhuǎn)的出讓、受讓雙方，按照規(guī)范的要求，指導(dǎo)和幫助土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂落實(shí)和其他有關(guān)手續(xù)的辦理。
5.土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，相關(guān)利益主體對(duì)土地經(jīng)營收益進(jìn)行分配。流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，承包大戶根據(jù)其與村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的土地使用權(quán)承包（倒包）合同的約定，每畝付給村經(jīng)濟(jì)合作社相應(yīng)的承包款。村經(jīng)濟(jì)合作社在拿到承包款后再根據(jù)村集體與農(nóng)戶簽訂的土地使用權(quán)租賃（反租）合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)付給農(nóng)戶。
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革在宣傳報(bào)道中通常被稱為“信托流轉(zhuǎn)機(jī)制的創(chuàng)新”，然而仔細(xì)深入地研究會(huì)發(fā)現(xiàn)，其與我國信托法中所稱的“信托”相去甚遠(yuǎn)。其中最主要的差別集中體現(xiàn)在信托受托人的角色中。受托人是信托關(guān)系人中最為重要的一方，在他身上集中體現(xiàn)了“受人之托，代人理財(cái)”的信托制度的本質(zhì)，因此信托法對(duì)受托人的再造是極具特點(diǎn)的。
其一，受托人是信托財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)人。盡管我國針對(duì)本國國情，沒有盲目借鑒多數(shù)大陸法系國家“信托一旦成立，受托人享有信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的立法，但是立法者仍然認(rèn)為受托人掌握信托財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)。為了保證“代人理財(cái)”、專業(yè)理財(cái)?shù)哪康膶?shí)現(xiàn)，賦予受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)絕對(duì)的控制權(quán)，是信托應(yīng)有之義。所謂控制，是指對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的占有、支配與經(jīng)營管理。其二，受托人以自己的名義，獨(dú)立、自主地管理或處分信托財(cái)產(chǎn)。正是因?yàn)槭芡腥讼碛袑?duì)信托財(cái)產(chǎn)的絕對(duì)控制權(quán)，才使得信托財(cái)產(chǎn)雖然在法律上仍屬于委托人的所有，但這種所有是“名義”上的，實(shí)質(zhì)上要受到受托人的實(shí)質(zhì)控制權(quán)的限制。受托人在為信托行為時(shí)，僅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制約，也不需以他人的名義為信托行為。具體到實(shí)踐中的信托創(chuàng)新的做法，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)信托服務(wù)機(jī)構(gòu)并不是信托中的受托人，也不是信托法律關(guān)系中的任何一方當(dāng)事人。理由如下：
其一，從整個(gè)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”流轉(zhuǎn)的步驟來看，信托財(cái)產(chǎn)——農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)從來就沒有處于“受托人”的控制中。當(dāng)村經(jīng)濟(jì)合作社將農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)委托給“受托人”以后，“受托人”并沒有實(shí)際地占有農(nóng)地，也沒有進(jìn)行法律上支配行為，更沒進(jìn)行過相關(guān)的經(jīng)營管理行為，他僅僅是進(jìn)行了登記匯總，并把相關(guān)的委托信息對(duì)外公布。實(shí)際上，當(dāng)尋找到愿意的承租人以后，最后決定要不要出租農(nóng)地、出租多長時(shí)間等問題還是由委托人說了算?？梢砸姷茫笆芡腥恕薄恋匦磐蟹?wù)中心根本沒有控制農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。
其二，“受托人”——土地信托服務(wù)中心在進(jìn)行“信托”行為時(shí)，不是以自己的名義，而是需要借助委托人。土地信托服務(wù)中心在將出租信息與承租信息進(jìn)行配對(duì)以后，經(jīng)過從中協(xié)調(diào)撮合，最終促使雙方簽訂租賃合同。在訂立的租賃合同中，出租方是委托人村合作組織，承租方是種植大戶或農(nóng)業(yè)公司，看不到“受托人”法律地位。從中可以推斷，“受托人”實(shí)際上并不是以自己的名義進(jìn)行“信托”行為的，根本無法實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自主地管理處分信托財(cái)產(chǎn)。
以上僅是分析了所謂“典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)機(jī)制”中的一方關(guān)系人——受托人，事實(shí)上若深入研究會(huì)發(fā)現(xiàn)村合作經(jīng)濟(jì)組織作為委托人，也是存在很大問題的。限于篇幅有限，不再多述。實(shí)踐中所稱的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)的典型范例，實(shí)則非信托也。
三、結(jié)論：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例實(shí)質(zhì)為委托
前文著重分析中國農(nóng)地改革實(shí)踐中的農(nóng)地“信托”機(jī)制，指出其并不是我國信托法意義上的信托，其構(gòu)造并不符合信托的本質(zhì)。從法律上看，其實(shí)質(zhì)為普通的委托行為。我國《民法通則》借鑒大陸法系立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)做了相關(guān)規(guī)定：是人以被人的名義，在權(quán)限內(nèi)與第三人之間的法律行為，其法律后果直接歸屬于被人的民事法律制度。與信托有很多相同之處，如：兩者都以信任為基礎(chǔ)；都可以用于為他人管理和處分財(cái)產(chǎn)；都可以是有償，也可以是無償?shù)摹?/p>
