時(shí)間：2023-05-29 16:10:52
序論：在您撰寫房地產(chǎn)目前狀況分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞:高爾夫;高爾夫房地產(chǎn);開發(fā);模式;現(xiàn)狀;發(fā)展
關(guān)注全球高爾夫運(yùn)動(dòng)的發(fā)展,其發(fā)展史迄今為止已有500多年的歷史,是一項(xiàng)具有古老文化底蘊(yùn)的運(yùn)動(dòng)。伴隨這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)發(fā)展的同時(shí),高爾夫產(chǎn)業(yè)及其連帶的各相關(guān)產(chǎn)業(yè)也孕育而生,并逐漸形成各自成熟的產(chǎn)業(yè)鏈,包括高爾夫俱樂部、高爾夫制造業(yè)、高爾夫服務(wù)業(yè)、高爾夫房地產(chǎn)業(yè)、高爾夫旅游業(yè)等。
高爾夫產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展也是如此,但同時(shí),與高爾夫發(fā)展相關(guān)的問題也不斷提出和得到相關(guān)人員的重視。本文將主要針對(duì)高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及存在問題進(jìn)行分析研究,從我國國情、經(jīng)濟(jì)、土地政策等角度,從理論上探討我國高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展之路,并針對(duì)其合理的開發(fā)及利用進(jìn)行論述,希望能為我國今后高爾夫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供參考。
一、類比世界不同國家高爾夫房地產(chǎn)狀況
(一)世界各國高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)狀況
在高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展史上,美國也逐漸成為世界高爾夫運(yùn)動(dòng)的沃土,并發(fā)展成世界高爾夫第一大國。各國的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)狀況是與各國的土地政策、經(jīng)濟(jì)狀況(GDP、人均國民收入)、土地面積、人口數(shù)量等要素緊密相關(guān)的。由《The north American golf report》的數(shù)據(jù)顯示北美地區(qū)2000年以前高爾夫球場(chǎng)的年增長(zhǎng)率為24%。以下筆者對(duì)世界五個(gè)國家的高爾夫發(fā)展情況進(jìn)行了比較分析,五國國情和高爾夫總體狀況比較見下表。
(二)根據(jù)上述資料可分析出美國現(xiàn)在的高爾夫房地產(chǎn)已形成成熟的發(fā)展模式,并已達(dá)到充分利用高爾夫球場(chǎng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并與高爾夫球場(chǎng)建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào);加拿大是典型的地廣人稀的國家,其高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)受到人口限制,國家具有開發(fā)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和土地面積,但更大的是存在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的限制;日本國土由大量的山體構(gòu)成,國土面積的67%被森林覆蓋,不適合發(fā)展農(nóng)業(yè)和居住,因此高爾夫房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也具有很大的局限性;韓國也同時(shí)是受到土地緊缺,人口密集等因素的限制,近年來,韓國打球的人數(shù)飆升,球場(chǎng)價(jià)格消費(fèi)不菲,國內(nèi)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需矛盾,因此許多韓國高爾夫愛好者將目光投向了球場(chǎng)費(fèi)用比較低廉的東南亞、中國等地區(qū),所以高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)的局限性也很大;中國國土資源豐富,同時(shí)人口眾多,同樣存在人多地少的問題,但由于人口眾多而具有廣大的潛在住房消費(fèi)市場(chǎng),單純從經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的因素考慮,我國與加拿大、日本、韓國等國家相比是相對(duì)適合發(fā)展高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)的,然而我國目前高爾夫發(fā)展的實(shí)際情況為:目前我國京、滬、粵是高爾夫運(yùn)動(dòng)最普及和發(fā)展最成熟的三個(gè)地區(qū),其高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和迅速崛起的高爾夫產(chǎn)業(yè)遙相呼應(yīng);沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)作補(bǔ)充;東北、西北、西南等地區(qū)則相對(duì)較少,少數(shù)省份甚至沒有高爾夫球場(chǎng)。而對(duì)于高爾夫的發(fā)展,國家國土資源部已從2003年就曾出臺(tái)了限制高爾夫項(xiàng)目用地的通知,禁止亂用耕地,對(duì)今后高爾夫球場(chǎng)及高爾夫房地產(chǎn)的建設(shè)制定了用地標(biāo)準(zhǔn),這并不是對(duì)我國高爾夫發(fā)展的限制,而是為進(jìn)一步推動(dòng)高爾夫健康的發(fā)展。鑒于我國土地政策的特殊性、較薄弱的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、高爾夫消費(fèi)區(qū)域性差異大的特點(diǎn),筆者認(rèn)為應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)中國高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)及發(fā)展不能盲目擴(kuò)大,僅單純從數(shù)量、形式上和國外進(jìn)行比較。
(一)國內(nèi)高爾夫發(fā)展現(xiàn)狀概況
1984年廣東中山溫泉高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫球場(chǎng)的建成,拉開中國高爾夫行業(yè)發(fā)展的序幕。經(jīng)過二十多年的發(fā)展,憑借中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮,中國高爾夫行業(yè)逐步發(fā)展成型。到2005底,全國已建及在建的高爾夫球場(chǎng)總數(shù)已有400多個(gè),遍及26個(gè)省(區(qū)、市),全國高爾夫人口已達(dá)50萬,并將平均每年增長(zhǎng)20%左右。
(二)高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式
目前的調(diào)查結(jié)果表明,我國大部分地區(qū)高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)狀況主要是與高爾夫球場(chǎng)綁定發(fā)展的,這基本是模仿國外高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式,不僅在開發(fā)上效仿國外的形式,在類型上也同樣仿造國外,即開發(fā)項(xiàng)目多為大型的高爾夫莊園、高爾夫別墅、高檔公寓的建設(shè)。根據(jù)中國別墅網(wǎng)的在銷別墅統(tǒng)計(jì)可知北京地區(qū)目前在銷的別墅項(xiàng)目中不少于一半都是依托于高爾夫球場(chǎng)開發(fā)的,或是借助于周邊的高爾夫球場(chǎng)開發(fā),這種現(xiàn)象也是我國目前大部分地區(qū)高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)投資的一貫?zāi)Ｊ健?/p>
(三)高爾夫發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的限制因素
國外高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際過程表明,只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地廣闊、人均相對(duì)土地面積多的國家高爾夫房地產(chǎn)可大力發(fā)展,并且根據(jù)國情還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策支持,如美國規(guī)定凡超過2萬人的社區(qū),如果沒有規(guī)劃高爾夫球場(chǎng),這個(gè)社區(qū)的建設(shè)規(guī)劃將不會(huì)被批準(zhǔn)等;而在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá),但人均土地面積少的國家其高爾夫的本土發(fā)展會(huì)受到用地的限制,因此高爾夫房地產(chǎn)也就受到了一定發(fā)展限制。
以目前我國高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看,我國高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展將被以下兩點(diǎn)因素所制約:一是完全照搬的高爾夫房地產(chǎn)投資及運(yùn)作模式,這種將房地產(chǎn)與高爾夫球場(chǎng)建設(shè)綁定的項(xiàng)目開發(fā)及別墅類、高檔公寓類的房地產(chǎn)開發(fā)不符合我國人多地少、重視農(nóng)用地保護(hù)耕地的國情,如今我國國土資源部也已連續(xù)出臺(tái)了禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)的政策,所以這種完全遵循的國外的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)受到了限制;二是土地因素的限制,目前我國高爾夫地區(qū)分布和國內(nèi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度是相適應(yīng)的,在忽略經(jīng)濟(jì)因素和消費(fèi)人群的因素外,考慮到我國當(dāng)前的用地政策,土地將成為高爾夫房地產(chǎn)發(fā)展的重要限制因子。
(四)高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)態(tài)
上世紀(jì)90年代以來高爾夫運(yùn)動(dòng)在我國的發(fā)展非常迅速,查閱我國高爾夫在20年間的發(fā)展形勢(shì),2000年是我國高爾夫迅猛增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。再從全球高爾夫的發(fā)展勢(shì)態(tài)和高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)態(tài)可分析出,高爾夫的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益預(yù)示著我國高爾夫運(yùn)動(dòng)及高爾夫房地產(chǎn)未來的發(fā)展具有客觀必然性。我國未來高爾夫的發(fā)展是必然的,同時(shí)隨著高爾夫運(yùn)動(dòng)的普及,高爾夫多元化的發(fā)展,高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)、投資也必將是房地產(chǎn)上的投資熱點(diǎn),并且發(fā)展前景看好。
三、探討我國高爾夫房地產(chǎn)今后的發(fā)展
(一)在我國已有高爾夫球場(chǎng)的環(huán)境基礎(chǔ)上發(fā)展高爾夫房地產(chǎn)投資及開發(fā)
隨著高爾夫在我國的不斷發(fā)展,和球場(chǎng)開發(fā)綁定的房地產(chǎn)開發(fā)也更將成為地產(chǎn)投資商的一個(gè)投資熱點(diǎn)。而國土資源部2003年2月8日下發(fā)過《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》國土資源部(國發(fā)[2003]45號(hào)),其中第四條規(guī)定“(今后5年內(nèi))停止別墅類、高爾夫球場(chǎng)用地供應(yīng)?！?2006年年底國家發(fā)改委把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)列為限制項(xiàng)目。
這一系列政策的出臺(tái)使我國目前的高爾夫別墅類房地產(chǎn)的發(fā)展受到了制約,同時(shí)更是給了我國高爾夫房地產(chǎn)投資商一個(gè)思考問題的機(jī)會(huì)。筆者通過調(diào)查分析,建議我國高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該在我國現(xiàn)已擁有的高爾夫球場(chǎng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā),并按照國家規(guī)定的規(guī)劃用地格局、用地類型、用地范圍、用地面積等進(jìn)行開發(fā),主要針對(duì)已建成球場(chǎng),在其周圍一定范圍內(nèi)合理的條件下進(jìn)行開發(fā)。
(二)根據(jù)我國國情發(fā)展形成具有中國特色的高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式
我國屬于典型的人多地少的國家,而且國民經(jīng)濟(jì)、人均消費(fèi)水平跟世界發(fā)達(dá)的國家都存在一定的差距,但今后隨著我國高爾夫運(yùn)動(dòng)的快速發(fā)展和普及,高爾夫人口的增加和人均消費(fèi)水平及對(duì)居住水平要求的提高,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)必將越來越走俏,那么依托高爾夫球場(chǎng)的高爾夫房地產(chǎn)的開發(fā)也需要形成一個(gè)具有中國特色的開發(fā)運(yùn)作模式。與國際成型的高爾夫綁定開發(fā)模式不同,筆者建議我國高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該做以獨(dú)立項(xiàng)目形式,普通商品房住房類型的高爾夫房地產(chǎn)為主,以此針對(duì)我國廣闊的住房消費(fèi)群體,這些消費(fèi)群體主要為廣大的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層,他們既要求生活品質(zhì)、對(duì)居住環(huán)境要求高,又能成為高爾夫運(yùn)動(dòng)的潛在消費(fèi)群體。
(三)科學(xué)發(fā)展,走集約型用地的方向
集約型用地目標(biāo)就是以減少占地面積、增加建筑面積為原則,把開發(fā)高爾夫別墅、高檔公寓的開發(fā)類型轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮榻?jīng)濟(jì)的多層商品住宅建筑,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng),增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)用性。
(四)高爾夫需要科學(xué)、嚴(yán)格用地
1.建議盡快出臺(tái)高爾夫建設(shè)的行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī);制定、規(guī)范用地標(biāo)準(zhǔn)。
2.政府規(guī)劃用地格局,將高爾夫球場(chǎng)用地納入土地利用總體規(guī)劃的管理體系,作為重要指標(biāo)進(jìn)行宏觀調(diào)控和規(guī)范管理。
3.對(duì)球場(chǎng)用地及球場(chǎng)周邊房地產(chǎn)用地和實(shí)施方案進(jìn)行嚴(yán)格審地、監(jiān)督程序。嚴(yán)格限制高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)綁定的用地審批。
(五)與高爾夫運(yùn)動(dòng)大眾化發(fā)展相輔相成
在高爾夫球場(chǎng)周邊、高爾夫練習(xí)場(chǎng)周邊投資房地產(chǎn)住宅建設(shè),可把大眾與高爾夫結(jié)合得更加緊密,推動(dòng)高爾夫運(yùn)動(dòng)大眾化發(fā)展的同時(shí)增加高爾夫環(huán)境住房市場(chǎng)的消費(fèi)群體和高爾夫運(yùn)動(dòng)的潛在消費(fèi)群體。
參考文獻(xiàn):
[1]李相然.試述我國國土規(guī)劃的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì).國土與自然資源研究,1995,(2).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇
引言
很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢(shì)開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、投資相對(duì)較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集?？梢哉f在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。
1.1 資金來源
目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。
1.2 融資結(jié)構(gòu)
中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對(duì)較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場(chǎng)融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對(duì)較高的融資，而我們理解的比例相對(duì)較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對(duì)很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對(duì)外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對(duì)較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對(duì)不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)凸顯。
2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析
自上世紀(jì)80年代以來國家鼓勵(lì)開放，積極進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)的政策實(shí)施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)狀況的產(chǎn)生。
但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系中，兩者是一種有效互動(dòng)的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動(dòng)，因此會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。
由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。
3、中國房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對(duì)于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析
目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對(duì)象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。
（一） 個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析
房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)利率波動(dòng)等因素引致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致違約對(duì)其有利的情況下往往會(huì)實(shí)施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長(zhǎng)、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)，并且利率的波動(dòng)也會(huì)對(duì)借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。
當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場(chǎng)信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對(duì)商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過程如圖2所示。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押物價(jià)值波動(dòng)性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國房?jī)r(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對(duì)于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)來說十分重要。
新形勢(shì)下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)
（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制
目前，我國個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評(píng)估個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測(cè)階段，通常商業(yè)銀行只會(huì)在貸款發(fā)放審核時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行核查和評(píng)估，而在完成貸款發(fā)放后并不會(huì)主動(dòng)關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動(dòng)管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。
我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個(gè)人信用動(dòng)態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對(duì)每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營(yíng)性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動(dòng)的影響）、居住流動(dòng)性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級(jí)。
對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請(qǐng)者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對(duì)該類申請(qǐng)者進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過建立一套動(dòng)態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動(dòng)率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動(dòng)頻率）來確定該等級(jí)消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對(duì)該等級(jí)的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進(jìn)人員對(duì)該類別住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。
（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)
為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對(duì)抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與跟蹤。
在目前房?jī)r(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對(duì)抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動(dòng)檢測(cè)，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，從而觸發(fā)對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，避免銀行的信貸損失。
此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測(cè)系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。
（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
由于目前我國政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較多，并且各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過有針對(duì)性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來專門制定對(duì)應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來規(guī)范各級(jí)地方分行機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估小組，定期對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對(duì)銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)各級(jí)地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級(jí)，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級(jí)管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級(jí)地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級(jí)別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。
（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)
隨著我國金融市場(chǎng)改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國政府對(duì)于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國銀監(jiān)會(huì)和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。
由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，通過尋求政府支持和擔(dān)保來進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動(dòng)形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場(chǎng)發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
（五）引入第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)制
目前我國商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營(yíng)成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)變動(dòng)狀況檢測(cè)等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。
結(jié)論
隨著目前我國社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動(dòng)態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 資本結(jié)構(gòu)
在我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)危機(jī)的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，尋求能夠防范和化解財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)等不確定因素的能力，無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及面臨的主要問題
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大
由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國交通運(yùn)輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因?yàn)橄鄬?duì)長(zhǎng)期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況不佳時(shí)，銀行從管控危機(jī)的角度勢(shì)必會(huì)限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。
（三）“囤地”占用了大量資金，營(yíng)運(yùn)效率不高，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力
自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達(dá)22%，這大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。拿地成本高，利潤(rùn)空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤(rùn)更加重要，因?yàn)榍罢呤巧鎲栴}，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5，而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素
1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢(shì)也要受到國家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場(chǎng)繁榮，成交量大，土地市場(chǎng)也重新強(qiáng)勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢(shì)，財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生概率較小?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動(dòng)性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要誘因之一。
3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，國家會(huì)出臺(tái)一些列購房?jī)?yōu)惠政策，刺激樓市，拉動(dòng)內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，出現(xiàn)泡沫時(shí)國家就會(huì)采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。
（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會(huì)帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動(dòng)是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)。但企業(yè)籌資后會(huì)導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會(huì)增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會(huì)影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中，對(duì)國家政策、市場(chǎng)、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；b.購買力風(fēng)險(xiǎn)；c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量大、回收緩慢、周期長(zhǎng)，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動(dòng)性。因此存在的這些風(fēng)險(xiǎn)可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報(bào)，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項(xiàng)目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
3.營(yíng)運(yùn)效率不高會(huì)帶來營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面：a.日常經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣，周期長(zhǎng)，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會(huì)造成降低盈利能力，費(fèi)用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價(jià)等不利因素，可能會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的對(duì)策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對(duì)于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項(xiàng)目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成為一顆隨時(shí)可能引爆的“定時(shí)炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價(jià)值。
（二）完善企業(yè)投資決策機(jī)制，減少投資失誤
科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進(jìn)行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時(shí)的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高，高額的投資回報(bào)率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報(bào)的背后必然潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而對(duì)未來面臨的困難估計(jì)不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項(xiàng)目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。
（三）提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期。與此同時(shí)，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項(xiàng)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強(qiáng)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實(shí)現(xiàn)最大限度減少因事后變動(dòng)增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費(fèi)用和材料、工程款的支付。
（四）增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級(jí)等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對(duì)未來現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時(shí)進(jìn)而增大流動(dòng)比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營(yíng)運(yùn)資金。
（五）建立企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析、監(jiān)控及預(yù)警系統(tǒng)
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。
通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。
現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求
一、研究背景
銀行信貸活動(dòng)能通過供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會(huì)在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動(dòng)力。
二、理論依據(jù)
從理論上講，銀行信貸會(huì)受到利率的影響，一般而言利率上升，會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會(huì)提高購房者的成本（包括購房的機(jī)會(huì)成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會(huì)增加房地產(chǎn)的供給而且也會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對(duì)于需求和供給的相對(duì)影響就可以說明銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
三、模型變量說明及模型設(shè)定
（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P
房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況施加影響。
（二）房地產(chǎn)的供給S
房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的供給在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。
（三）房地產(chǎn)的需求D
目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。鑒于對(duì)于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。
（四）銀行信貸L
一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
（五）模型設(shè)計(jì)
為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。
（六）模型說明
根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。
四、模型理論分析
根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會(huì)產(chǎn)生變化從而會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。
另一方面，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動(dòng)前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。
再者，由于銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間為a~b，即a
而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對(duì)于需求的影響程度大于對(duì)于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場(chǎng)的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a
六、結(jié)論及政策說明
通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。
由于利率會(huì)影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會(huì)普遍下降；利率降低，則會(huì)促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。
參考文獻(xiàn)
[1] 薛磊.房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J].廣西金融研究，2006（4）
