時間：2023-05-29 16:10:51
序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
針對建筑產(chǎn)值增速低于省平均水平的問題,經(jīng)綜合分析,主要有以下原因:
一是我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級普遍較低，市場競爭力不強。我市目前有170余家建筑業(yè)企業(yè)，其中：一級企業(yè)3家，二級企業(yè)28家，大多都是三級或勞務(wù)分包企業(yè)。而全省有特級企業(yè)2家，一級企業(yè)170家，二級企業(yè)2100余家，我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級水平明顯落后于省內(nèi)的其它城市。
二是我市建筑企業(yè)占有本市建筑市場的份額低，對外承包工程規(guī)模較小。建筑業(yè)產(chǎn)值是按照企業(yè)注冊地（含外地企業(yè)設(shè)立的經(jīng)工商、稅務(wù)登記的分支機構(gòu)）進行統(tǒng)計，外地施工企業(yè)的產(chǎn)值是不計入我市建筑業(yè)總產(chǎn)值的。按相關(guān)規(guī)定，外地施工企業(yè)在我市承接工程只實行中標后的備案制度，入市門檻低，導致今年外地施工企業(yè)大量涌入建筑市場，且這些外地企業(yè)大多資質(zhì)等級高，承攬的多為規(guī)模大的項目，如S305改造工程、檀木林國賓府、龍城國際、南湖體育中心場館等。根據(jù)建設(shè)工程招投標管理站的統(tǒng)計，年、年、年外地企業(yè)在本市承攬工程的中標金額分別占全市招標項目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢。特別今年外地企業(yè)中標項目的金額比去年猛增約14個百分點，導致我市建筑業(yè)產(chǎn)值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數(shù)總包企業(yè)在外地承接工程，且總承攬任務(wù)偏少。
三是年“5·12”地震造成重災區(qū)當年的建筑業(yè)產(chǎn)值較少，而今年的災后重建和擴大內(nèi)需等項目的實施，使得年全省建筑業(yè)產(chǎn)值大幅增加，主要貢獻地區(qū)為、、、等重災區(qū)，因而我市建筑業(yè)產(chǎn)值增速低于全省平均水平。
下一步工作措施:
1、著力將建筑業(yè)放到突出的位置抓好抓實。把做大做強建筑業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，整合各種資源，出臺相關(guān)扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產(chǎn)要素市場體系，加強對建筑企業(yè)改革的指導，加大服務(wù)力度，加快建筑隊伍的教育培訓、鼓勵建筑企業(yè)科技創(chuàng)新和對外承包工程，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。
2、加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。積極實施大建筑業(yè)戰(zhàn)略，著力進行經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵建筑企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建材生產(chǎn)經(jīng)營和其它新興三產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。要加大對具有一、二級總承包資質(zhì)企業(yè)的扶持力度，盡快催生一批更高資質(zhì)等級的建筑企業(yè)，打造建筑業(yè)龍頭企業(yè)，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業(yè)股份有限公司的電力工程總承包資質(zhì)。合理發(fā)展專業(yè)承包企業(yè)，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量高的專業(yè)承包企業(yè)，引導和支持中小建筑業(yè)企業(yè)向?qū)I(yè)化、技術(shù)型方向發(fā)展，大力發(fā)展勞務(wù)分包企業(yè)。
3、優(yōu)化建筑市場環(huán)境。結(jié)合建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理行動，加強建筑市場規(guī)范和監(jiān)管，認真解決工程項目招投標和建設(shè)中的墊資、拖欠工程款、轉(zhuǎn)包、亂掛靠、“陰陽合同”、“惡性競標”等問題。完善激勵機制，嚴格市場準入和清出，加快建筑企業(yè)信用體系建設(shè)，建立健全安全生產(chǎn)工程投標擔保、支付擔保、履行擔保等制度，建立健全失信懲戒機制。進一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監(jiān)管等制度。加強外進隊伍管理，完善外進企業(yè)管理辦法，落實外地施工企業(yè)、監(jiān)理招標企業(yè)進入我市建筑市場備案登記制度，為本地建筑業(yè)企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境。
年房地產(chǎn)開發(fā)市場情況分析
基本情況:
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅增長。年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長41.4%；增速同比加快11.3個百分點。年1-10月全國房地產(chǎn)投資同比增長18.9%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全國水平22.2個百分點。年1-9月全省房地產(chǎn)投資同比增長4.3%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全省水平37.1個百分點。其中，1-10月累計完成住宅開發(fā)投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長57.7%。
2、商品房在建規(guī)模同比增大。年1-10月，我市累計商品房施工面積324.97萬㎡，同比增長7.4％。其中，1-10月累計住宅施工面積271.36萬M2，同比增長8.5％。
3、商品房新開工面積同比增長。年1-10月，累計商品房新開工面積136.51萬㎡，同比增加30.07萬㎡，同比增長28.2％。增速同比放慢3.2個百分點。其中，1-10月累計住宅新開工面積108.57萬M2，同比增加17.75萬㎡，同比增長19.5％。
4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計商品房竣工面積70.23萬M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計住宅竣工面積62.15萬M2，同比下降6.2％。
5、商品房銷售額同比大幅增加。年1-10月，累計商品房銷售額28.18億元，同比增長77.3﹪。其中，1-10月累計住宅銷售額25.48億元，同比增長80.6﹪。
6、銷售面積同比增加。年1-10月，累計商品房銷售面積110.61萬㎡，同比增加33.33萬㎡，同比增長43.1﹪，增速同比加快57.7個百分點。其中，1-10月累計住宅銷售面積103.89萬M2，同比增加30.75萬㎡，同比增長42﹪。
7、商品房銷售價格上漲。年10月末，我市商品房銷售均價2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環(huán)比基本持平。10月末，住宅銷售均價2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環(huán)比基本持平。全國70個大中城市商品房銷售價格指數(shù)同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。
8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬㎡，同比增長12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬㎡，同比增長102.3﹪。
年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬㎡，同比下降20.65﹪。
9、土地出讓規(guī)模同比大幅增長。年1-10月出讓經(jīng)營性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價款81147萬元，比9月份出讓經(jīng)營性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價款5288萬元，呈大幅增長態(tài)勢。
從以上特點可以看出：我市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅開發(fā)投資的同比大幅增長，商品房在建規(guī)模同比增大及新開工面積的同比增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在消化生產(chǎn)成本上漲因素的同時，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模在進一步增大。以住宅開發(fā)為主的開發(fā)市場格局沒有變，住房需求和消費主導了我市房地產(chǎn)開發(fā)市場。我市房地產(chǎn)市場全面復蘇。
存在的主要問題:
1、房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)有待提高。質(zhì)感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環(huán)境舒適、韻律優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)宜居樓盤較少。
2、土地出讓成交量較小，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
3、商品房價格上漲較快，匯東個別樓盤銷售價格已接近或突破4000元/平米，我們應給予特別關(guān)注。
下一步工作措施:
一是加快房地產(chǎn)項目推進速度，破解拆遷難等難題，力促已開工房地產(chǎn)項目加快開發(fā)建設(shè)進度，未開工項目盡早開工。
第一，房地產(chǎn)增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產(chǎn)開發(fā)市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產(chǎn)開發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導作用。土地的供給受國家土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開發(fā)進度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現(xiàn)失靈。
第二，房地產(chǎn)存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經(jīng)濟學理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。
第三，房地產(chǎn)增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產(chǎn)市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當新房價格較高時，購房者將轉(zhuǎn)向購買舊房；當新房價格較低時，則有相應的購房者從存量市場，轉(zhuǎn)向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場是一個壟斷性市場，開發(fā)商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產(chǎn)存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產(chǎn)增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產(chǎn)增量市場的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價格長久偏離市場有效價格。
第四，市場的房價不是房地產(chǎn)增量市場決定，而是由房地產(chǎn)存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導。以美國為例，房地產(chǎn)的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產(chǎn)市場越是成熟的國家或地區(qū)，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發(fā)展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導的房地產(chǎn)市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。
我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國房地產(chǎn)的存量市場卻沒有得到相應的發(fā)展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應不足，市場的發(fā)育就會處于弱勢地位，由房地產(chǎn)成片開發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場中占據(jù)了主導地位，成為房地產(chǎn)市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點。
存量市場的不發(fā)達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現(xiàn)購買需求，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過增量市場來實現(xiàn)。由于增量市場對整個房地產(chǎn)市場的交易和價格的主導，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。
可以看出，由于存量市場規(guī)模小而增量市場規(guī)模大，使得我國的房地產(chǎn)由增量市場所主導，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產(chǎn)商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現(xiàn)波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)地快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發(fā)揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產(chǎn)市場中，存量市場和增量市場發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的深層次原因之一。
一、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點
(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場在過去理性降溫的基礎(chǔ)上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發(fā)商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開發(fā)商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬元。據(jù)統(tǒng)計，目前全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。
(二)商品房銷售形勢火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開發(fā)商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區(qū)商品房銷售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場“供小于求”的現(xiàn)象。—年新區(qū)商品房供求關(guān)系見下表：
新區(qū)商品房供求關(guān)系
(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區(qū)房價的大幅上漲。目前，新區(qū)的房價已全線突破千元大關(guān)，且平均房價高于市其他縣市區(qū)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去本土建筑企業(yè)的小型開發(fā)，發(fā)展到大集團企業(yè)的規(guī)模開發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設(shè)；年初由武漢迅邦集團投資建設(shè)的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。
(五)對消費及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的活躍，促進了我縣商品流通領(lǐng)域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產(chǎn)市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關(guān)行業(yè)發(fā)展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據(jù)統(tǒng)計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。
二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析
(一)地方經(jīng)濟的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟發(fā)展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進一步壯大，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢頭。年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產(chǎn)投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元?？h域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。
(二)政策的引導，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預購現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進程，致使房地產(chǎn)開發(fā)商投入不斷增加，建設(shè)規(guī)模不斷擴大。
(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，我縣房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和管理機制已基本健全，房地產(chǎn)市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎(chǔ)。
三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題
(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過高?？h委、縣政府在新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，對區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開發(fā)，致使商品房開發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設(shè)項目，不按功能規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴肅性。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求利潤最大化，加上職能部門調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開發(fā)定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發(fā)的經(jīng)濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。
(二)開發(fā)商壟斷定價，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開發(fā)商表示，樓盤開發(fā)建筑成本僅占房價的25％，開發(fā)商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關(guān)職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高利潤，聯(lián)合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產(chǎn)市場價格在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商操縱，市場無法用供求關(guān)系衡量。同時，房地產(chǎn)市場價格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場秩序。
(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務(wù)體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購買住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務(wù)比較滯后，正規(guī)中介服務(wù)機構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場背后的矛盾與問題不斷積聚。
四、進一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點建議
(一)科學規(guī)劃，推動房地產(chǎn)有序開發(fā)。年，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)合理規(guī)劃，科學建設(shè)，適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。我縣新區(qū)經(jīng)過近幾年的建設(shè)，現(xiàn)已基本成型，區(qū)位功能比較齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力日益增強。當前，規(guī)劃部門要加強新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，減少重復性、浪費性投資建設(shè)，擴大經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，提高城市整體功能和建設(shè)水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；戰(zhàn)略發(fā)展
我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處在這樣一個挑戰(zhàn)與機遇并存、發(fā)展與制約共生同在的歷史時刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國家出臺多種嚴厲的調(diào)控政策，2012年針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控似乎還遠未結(jié)束，但2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍達到了61740億元，比2010年增長27.9%，房屋施工面積507959萬平方米，比2010年增長25.3%。在房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)和利益分配格局發(fā)生重大改變的今天，正確分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境從而制定適合自身的發(fā)展戰(zhàn)略并加以實施，才有可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展、壯大。
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展前景
據(jù)聯(lián)合國研究數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達國家在經(jīng)濟起飛期都存在一個房地產(chǎn)快速增長期，時間大約為20-30年。目前中國的房地產(chǎn)正處于發(fā)達國家所經(jīng)歷的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2011年，我國人均GDP達到35083元，扣除價格因素，比2002年增長1.4倍，年均增長10.1%。按照平均匯率折算，我國人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經(jīng)濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000-10000美元，實現(xiàn)翻兩番的目標，這些數(shù)據(jù)說明了我國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持20年左右的快速發(fā)展階段。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的競爭環(huán)境分析
政府、銀行對于土地及資金的緊縮增大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力，企業(yè)對于優(yōu)質(zhì)人力資源、高資質(zhì)施工企業(yè)等資源競爭激烈。
在國家政策引導下，住宅的市場供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)層級劃分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全國保障性住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)。前5月，全國已新開工保障性安居工程346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產(chǎn)企業(yè)改變原來的單一商品房開發(fā)的經(jīng)營模式，保障性住房開發(fā)成為房地產(chǎn)市場競爭的一部分。
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場不活躍使得資金流轉(zhuǎn)周期變長，多種因素下使得進入房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻日益提高。但對于資金充裕的外行業(yè)企業(yè)或外資進入的技術(shù)門檻較低，在房地產(chǎn)較高的投資回報率下，不同渠道目前仍存在大量伺機進入者；
從替代產(chǎn)品而言，新商品房的幾類替代品中保障性住房及活躍的二手房市場將對新建商品房產(chǎn)生巨大的替代作用，大城市內(nèi)的租賃市場份額將會逐漸增大，新建商品房市場空間將被壓縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭強度加大。
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，未來市場競爭將分化為兩級企業(yè)內(nèi)部的競爭，一部分為大企業(yè)間競爭，主要提高自己的市場份額，形成更高的市場控制力為目標；兩一部分是小企業(yè)間優(yōu)勝劣汰的競爭，這些企業(yè)競爭以求得生存為目標。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位及支撐體系改善建議
1.發(fā)展戰(zhàn)略定位
（1）盈利模式。房產(chǎn)開發(fā)型主要是指通過房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)及銷售回收投資的盈利模式，物業(yè)設(shè)計和成本控制環(huán)節(jié)對利潤有較大影響。首期投入較大，項目中期逐漸實現(xiàn)資金平衡，項目后期會有大量現(xiàn)金流入，其建筑規(guī)劃、成本控制、市場研究、銷售控制是核心能力，是當前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)主要的運作模式，隨著市場的發(fā)展，這種模式會更趨專業(yè)化。
（2）產(chǎn)品定位。對于房地產(chǎn)行業(yè)住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)品種類已經(jīng)有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經(jīng)濟適用房等數(shù)種，不同類型產(chǎn)品的市場吸引力也是截然不同的。一般來講，一類產(chǎn)品的市場吸引力可以用市場規(guī)模（銷售額）、市場成長性（銷售額增長率）、盈利性（盈利能力）和市場競爭程度（平均售價的累計增長率）來度量。
根據(jù)不同的評價指標對住宅細分產(chǎn)品市場吸引力影響程度的不同，可以分別對其設(shè)置不同的權(quán)重，綜合考慮以上對幾種主要的住宅細分產(chǎn)品的定性分析，并參考加權(quán)平均后的打分結(jié)果來看，中檔住宅市場吸引力水平最高，是住宅產(chǎn)品中應重點考慮投入的對象；高檔公寓贏利性較好，可以適當投入；別墅和低檔住宅應謹慎考慮進入。
（3）區(qū)域定位：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展區(qū)域目前主要集中在我國東部地區(qū)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈和珠三角經(jīng)濟圈，這些地區(qū)的投資占全國77.48%的份額。
一般來講，一個城市的吸引力水平是指一個城市吸引新的房地產(chǎn)開發(fā)商來開展業(yè)務(wù)的程度。而決定一個城市吸引力水平的城市定位評價指標體系可以分解為四個方面的因素：城市競爭力、市場規(guī)模、市場潛力和市場風險。綜合這四個因素的得分，再經(jīng)過加權(quán)平均后，可得到每個擬評價城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優(yōu)先選擇的區(qū)域。
2.發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系改善
（1）改善組織。組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計思路應該是以戰(zhàn)略為導向，結(jié)合企業(yè)所采取的經(jīng)營模式和發(fā)展階段，選擇適合企業(yè)自身特點的組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方向是設(shè)立相關(guān)部門等職能工作。組織管理首先應進行組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，對部門職責和崗位職責重新進行更為清晰的界定。
（2）改善流程。根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，應建立與戰(zhàn)略、組織、人力資源發(fā)展相適應的運營流程體系。應以戰(zhàn)略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計劃預算管理、規(guī)劃設(shè)計管理、建筑施工管理和銷售管理六個核心管理流程，這是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系建立的重要保障。
（3）改善人力資源管理體系。人力資源規(guī)劃的重點在于設(shè)計能夠適應戰(zhàn)略發(fā)展的人才結(jié)構(gòu)，為新業(yè)務(wù)的發(fā)展構(gòu)建人力資源平臺。根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，人才結(jié)構(gòu)需要進行調(diào)整。作為戰(zhàn)略的基本支撐，開發(fā)企業(yè)需要建立相對完善的人力資源管理體系。
參考文獻：
[1]王 康 張所地：基于核心能力樹的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理分析[J].中國市場，2011，（36）.
經(jīng)受金融風暴打擊之后的滬港兩地房地產(chǎn)市場，更能看出其發(fā)展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發(fā)展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產(chǎn)市場發(fā)展的比較而言，有三大區(qū)別和特點。其一,兩地市場規(guī)模區(qū)別較大，香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史比上海要長，融資、開發(fā)和售樓等方式途徑和規(guī)模都要比上海更具有優(yōu)勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產(chǎn)有關(guān)，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發(fā)展商的貸款或是廣大購房者的按揭,都滲入房地產(chǎn)市場。相比之下，上海作為地區(qū)性金融中心，參與房地產(chǎn)市場的資金相當有限，海外資金進入房地產(chǎn)的途徑也十分有限,對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規(guī)模。同樣，上海作為一個新興市場，發(fā)展?jié)摿艽?，房價空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經(jīng)濟發(fā)展的思路如何。其二，滬港兩地房地產(chǎn)市場的成熟與發(fā)展不一。香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷幾次大幅起落和風波，已經(jīng)比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業(yè)分析隊伍，有發(fā)展商和中介機構(gòu)，有銀行和融資機構(gòu)，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經(jīng)歷大幅起落，還僅僅是一個開發(fā)商的初級市場。
換言之，經(jīng)過從1992年啟動開發(fā)的房地產(chǎn)，主要在如何開發(fā)項目，建造項目和建立各種房地產(chǎn)公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關(guān)系和供需關(guān)系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產(chǎn)開發(fā)市場的主體與體制有關(guān)，供方與建設(shè)方大多是國家經(jīng)營，拼命開發(fā)，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發(fā)展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發(fā)展，這就造成目前大量空置和低迷現(xiàn)象，造成房價緩跌但許多發(fā)展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產(chǎn)等。其三，滬港兩地房地產(chǎn)市場的環(huán)境和法律制度不一。由于香港房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較長，又經(jīng)過幾次波動，商業(yè)環(huán)境和法律機制比較完善，無論對發(fā)展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業(yè)管理，乃至廣大購房者的權(quán)利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發(fā)展商的適用，金融法的執(zhí)行等方面都有不足，對物業(yè)管理和保障廣大購房者權(quán)益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產(chǎn)案件訴訟到法院，將發(fā)展商和購房者死死“套住”。
上述區(qū)別和特點，展望明年兩地市場的發(fā)展，香港市場房價會形成實質(zhì)性反彈，市場仍會恢復繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現(xiàn)象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發(fā)銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產(chǎn)市場而言，大量在建項目和隱性破產(chǎn)公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產(chǎn)進行大規(guī)模拍賣和轉(zhuǎn)讓，并轉(zhuǎn)向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務(wù)，培育消費市場，同時在完善房地產(chǎn)法律制度上下大功夫。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 市場結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異化 規(guī)模經(jīng)濟
一、引言
SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進行分析，構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系;市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為，企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu)，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業(yè)進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業(yè)理論與交易費用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”?！靶庐a(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu)，而是市場績效，重視企業(yè)行為，強調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進而對市場結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型，并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進行了定量測度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進行研究，并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究，提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。
在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析
市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。
市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉(zhuǎn)變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。
本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進行實證分析。
1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成
2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123;2004年，其個數(shù)增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長，到2008年達到頂峰，其個數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟危機，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長，到2012年其個數(shù)為89859。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。
2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。
2、市場集中度
市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（簡稱HHI指數(shù)）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進行實證分析。
（1）絕對集中度指標（CRn）
絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式：
其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計算指標時，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
根據(jù)2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。
根據(jù)美國學者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；图谢潭鹊?，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
根據(jù)日本學者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。
綜合美國學者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析，以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。
（2）赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（HHI）
赫芬達爾―赫希曼指數(shù)，簡稱赫芬達爾指數(shù)，是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標中較好的一個，是經(jīng)濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式：
其中，X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標，所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明，這兩種不同計算指標所得結(jié)果的赫芬達爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競爭性強，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
赫芬達爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標所得結(jié)論一致，并相互支撐。
三、結(jié)論與建議
綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟效率，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果，我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。
第二，加強宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量，并能引導需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。
第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)不良，空房率高。對融資政策進行調(diào)控，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場集中度。
第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場集中度，增強規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
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關(guān)鍵詞：限購；房地產(chǎn)業(yè)；市場集中度
1 限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的現(xiàn)狀
國家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺了上調(diào)利率、提高存準率、限購等政策來整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過我國房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度有所提高，只不過與美國房地產(chǎn)業(yè)cr3達45%、香港房地產(chǎn)業(yè)cr10達80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬科地產(chǎn)）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國房地產(chǎn)業(yè)仍為競爭性（原子型）產(chǎn)業(yè)。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因
導致我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個：
（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預付等使得我國房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。
（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項目的開發(fā)設(shè)計到竣工有專門中介機構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負責，開發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進入不存在技術(shù)壁壘。
（3）規(guī)模經(jīng)濟壁壘失效。我國房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進企業(yè)并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟壁壘，另外，市場規(guī)模的擴大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。
（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過在同質(zhì)化消費、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘也是失效的。
3 提高我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的對策建議
為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)狀，提高市場結(jié)構(gòu)效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：
（1）優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本、經(jīng)濟、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開發(fā)企業(yè)在項目投資中自有資金比例，取消商品房預售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規(guī)嚴重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。
（2）推進產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團），優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營；鼓勵區(qū)域擴張，使開發(fā)企業(yè)通過全國范圍內(nèi)或跨區(qū)域開發(fā)進而擴大企業(yè)規(guī)模。
（3）注重人才培養(yǎng)。建議開發(fā)企業(yè)加強對專業(yè)人才的培養(yǎng)，進一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵機制，提升企業(yè)管理水平。
（4）樹立企業(yè)品牌。建議開發(fā)企業(yè)加強產(chǎn)品和經(jīng)營管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。
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