時(shí)間：2023-05-24 17:04:38
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司的建議時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對(duì)如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出建議，望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升有所幫助。國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，然而隨著市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財(cái)務(wù)管理工作。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建議；財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)投資的增加，又從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中賺取了巨額利潤。近年來，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來了自己的春天，量價(jià)齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)周期長，項(xiàng)目投資金額大，項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多不確定性因素都有可能對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風(fēng)險(xiǎn)，加之已有負(fù)債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清自身的管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行資金的依賴性過高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對(duì)銀行資金的過度依賴導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來越多。隨著資產(chǎn)負(fù)債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和對(duì)高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。
2.財(cái)務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直扮演著單純會(huì)計(jì)核算的職能，對(duì)于財(cái)務(wù)管理中的財(cái)務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強(qiáng)有力的支撐。
2.1財(cái)務(wù)管理制度流于形式。費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)不一致，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對(duì)、賬實(shí)核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問題；企業(yè)的經(jīng)營成果最終全部體現(xiàn)在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，因此對(duì)于企業(yè)來講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作。
2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)等部門,制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類問題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計(jì)劃，卻沒有把目標(biāo)分解，制定出月度、季度計(jì)劃加以控制管理；在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理，追求擴(kuò)大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革對(duì)策探討
1.促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)互相制衡和約束，用各項(xiàng)制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強(qiáng)資金管理。
2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，明確企業(yè)年度資金動(dòng)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開發(fā)貸款申請(qǐng)及提款節(jié)點(diǎn)，提高開發(fā)貸款的使用效率；提高項(xiàng)目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進(jìn)行立項(xiàng)分析，根據(jù)資金運(yùn)營情況理性的進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的決策，避免開發(fā)規(guī)模過大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。
3.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理。企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強(qiáng)弱，控制成本、節(jié)約費(fèi)用，降低物耗，對(duì)于企業(yè)具有重要意義。財(cái)務(wù)部門要發(fā)揮自身擁有大量價(jià)值信息的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產(chǎn)銷量，減少無效或低效勞動(dòng)，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項(xiàng)目施工過程中抓成本控制的行為，從項(xiàng)目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來。
4.積極拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場進(jìn)行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過債務(wù)來籌集到資金，增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺(tái)進(jìn)行融資，海外資本市場相對(duì)成熟，對(duì)于企業(yè)上市沒有我國資本市場在財(cái)務(wù)指標(biāo)上要求的嚴(yán)格，因而上市的門檻較低。
5.推行全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等，是一個(gè)綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個(gè)主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整體競爭能力。
目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)公司相關(guān)財(cái)政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實(shí)施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會(huì)使預(yù)算周期變長，預(yù)算人員的工作量相對(duì)的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強(qiáng)，能恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強(qiáng)成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員“走出去”，開展財(cái)務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，或者相關(guān)專業(yè)的學(xué)術(shù)交流會(huì)議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵(lì)財(cái)務(wù)人員“引進(jìn)來”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會(huì)議，大力宣傳“引進(jìn)來”的思維，摒棄守舊陋習(xí)，積極吸取其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗(yàn)和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。
6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風(fēng)向標(biāo)，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵(lì)下屬員工積極進(jìn)言獻(xiàn)策，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財(cái)務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習(xí)環(huán)境，鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)，踴躍學(xué)習(xí)，比如可以不定期的舉行學(xué)習(xí)效果比賽，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因?yàn)橐粋€(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻(xiàn)：
[1]俞小江、楊林：《BL房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略研究》,《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)》.
一、各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)需要和市場容量，審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)一哄而上，過多過濫的現(xiàn)象。并要按國家和省規(guī)定的資質(zhì)條件，嚴(yán)格把關(guān)，不具備條件的不核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和不準(zhǔn)其從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)等業(yè)務(wù)。
二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進(jìn)行：
（一）由企業(yè)主管部門或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)；
（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機(jī)構(gòu)）名稱核準(zhǔn)手續(xù)；
（三）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)名稱后，持核準(zhǔn)名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)資質(zhì)審查；
（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書，持資質(zhì)證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續(xù)。
三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實(shí)際需要，今后一段時(shí)期，除確實(shí)資金雄厚和承擔(dān)政府指定的開發(fā)項(xiàng)目外，不宜再批準(zhǔn)設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司兼并、收購中小型開發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。
一個(gè)部門或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團(tuán)企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢(shì)。
對(duì)設(shè)立后多年沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，以后需要開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)再重新申請(qǐng)。
四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬平方米。達(dá)不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說服工作，盡可能動(dòng)員開發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個(gè)開發(fā)公司，其開發(fā)經(jīng)營的物業(yè)超過5萬平方米的，原則上也只準(zhǔn)許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動(dòng)比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實(shí)際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競爭。一些部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會(huì)化方向發(fā)展，一個(gè)部門或企業(yè)一般不宜申請(qǐng)?jiān)O(shè)立兩個(gè)以上（含兩個(gè)）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的機(jī)構(gòu)只銷售自己開發(fā)經(jīng)營的商品房的，不需要申請(qǐng)房地產(chǎn)資格。
六、各級(jí)建委和房地產(chǎn)管理局對(duì)物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價(jià)員和經(jīng)紀(jì)員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實(shí)際需要出發(fā)，基本滿足市場需要后可暫停一段時(shí)間，把培訓(xùn)的重點(diǎn)放在已有專業(yè)人員的提高上來。通過對(duì)各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達(dá)到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。
七、各市可根據(jù)建設(shè)部和省建委規(guī)定的審批權(quán)限，審批房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)。并于每季度首月10日前把前一季度批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（）機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一列表報(bào)送省建委房地產(chǎn)業(yè)處備案。不報(bào)省備案的，年審時(shí)不予受理。
2000年6月29日在北京召開了銷售“放心房”、提供“放心中介”聯(lián)合宣言大會(huì)之后，陜西、江蘇、廣東、江西、山西、貴州、上海、天津、武漢、哈爾濱、長春、長沙、青島等省、市也先后在當(dāng)?shù)亻_展了“放心房”、“放心中介”承諾活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、城市開發(fā)雜志、中國房地信息等媒體對(duì)承諾活動(dòng)的進(jìn)展情況進(jìn)行了跟蹤報(bào)道，通過開展承諾活動(dòng)，提高了企業(yè)的質(zhì)量意識(shí)和自律能力，解除了購房者的后顧之憂，取得了明顯的成效。為了配合國家整頓和規(guī)范市場秩序的要求，進(jìn)一步將銷售“放心房”、提供“放心中介”聯(lián)合宣言活動(dòng)推向深入，現(xiàn)將下一步“聯(lián)合宣言活動(dòng)”的安排通知如下。
一、開展“聯(lián)合宣言活動(dòng)”的調(diào)查采訪活動(dòng)。5月下旬，“聯(lián)合宣言活動(dòng)”組委會(huì)將組織有關(guān)媒體分2片進(jìn)行調(diào)查采訪（調(diào)查采訪方案附后）。為了配合做好調(diào)查采訪活動(dòng)，請(qǐng)各調(diào)研城市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和房地產(chǎn)管理部門按照調(diào)查采訪方案的要求準(zhǔn)備詳細(xì)匯報(bào)材料，并分別組織由承諾和未承諾企業(yè)，購買承諾企業(yè)銷售的商品房的代表、接受過承諾中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的代表參加的座談會(huì)。調(diào)查采訪期間，各城市要組織當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)媒體參加調(diào)查采訪，設(shè)立專門的投訴熱線電話，并向社會(huì)公布。調(diào)查采訪活動(dòng)差旅費(fèi)用由部里統(tǒng)一安排，接待應(yīng)盡可能從簡，不得給承諾企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。
二、召開座談會(huì)。調(diào)研結(jié)束后，將在適當(dāng)時(shí)間召開由新聞媒體、承諾企業(yè)、非承諾企業(yè)及部分業(yè)主代表參加的座談會(huì)，分析“聯(lián)合宣言活動(dòng)”中存在的問題，聽取各方對(duì)“聯(lián)合宣言活動(dòng)”的意見和建議。
三、開展書面調(diào)查?！奥?lián)合宣言活動(dòng)”組委會(huì)將委托中國房協(xié)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)下發(fā)書面調(diào)查表，了解政府主管部門、承諾企業(yè)開展承諾活動(dòng)的情況；同時(shí)委托中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（realestate.gov.cn）、搜房網(wǎng)站（soufun.com）通過網(wǎng)絡(luò)廣泛征求社會(huì)各界對(duì)“聯(lián)合宣言活動(dòng)”的意見和建議。
四、召開承諾企業(yè)授牌大會(huì)。根據(jù)承諾活動(dòng)方案（建住房電〔2000〕7號(hào)），今年6月底將召開表彰大會(huì)，對(duì)承諾活動(dòng)中表現(xiàn)好的單位，授予銷售“放心房”企業(yè)和提供“放心中介”機(jī)構(gòu)稱號(hào)。表彰名單由各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地產(chǎn)管理局從參加承諾活動(dòng)的單位中評(píng)選上報(bào)，名額不限，上報(bào)截止時(shí)間6月15日。上報(bào)前，各地應(yīng)將擬上報(bào)的承諾單位名單及承諾企業(yè)在承諾后銷售的樓盤在當(dāng)?shù)孛襟w上公示2周，接受群眾監(jiān)督，并根據(jù)群眾投訴情況進(jìn)行綜合評(píng)比后上報(bào)。未按“聯(lián)合宣言活動(dòng)”方案要求設(shè)立投訴電話、懸掛“‘銷售放心房、提供放心中介’聯(lián)合宣言”以及在承諾期間未銷售商品房、提供中介服務(wù)的，不得上報(bào)。
附：銷售“放心房”、提供“放心中介”聯(lián)合宣言活動(dòng)調(diào)查采訪方案
銷售“放心房”、提供“放心中介”聯(lián)臺(tái)宣言活動(dòng)自去年6月29日開展以來，已收到良好的社會(huì)反響。為了深入了解各地開展活動(dòng)的情況，充分宣傳在“聯(lián)合宣言活動(dòng)”中取得突出成效的地區(qū)和單位的典型經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)分析目前在房屋銷售和中介服務(wù)中存在的問題，進(jìn)一步推動(dòng)“聯(lián)合宣言活動(dòng)”走向深入，“聯(lián)合宣言活動(dòng)”組委會(huì)將會(huì)同中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社組織部分新聞單位進(jìn)行調(diào)查采訪。
一、調(diào)查采訪的對(duì)象和范圍：
1.有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和房地產(chǎn)行政管理部門；
2.參加“放心房”、“放心中介”承諾活動(dòng)的開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)；
3.購買承諾企業(yè)銷售商品房的代表、接受承諾中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的代表。
二、調(diào)查采訪的內(nèi)容：
1.聯(lián)合宣言大會(huì)后，承諾活動(dòng)在當(dāng)?shù)氐拈_展情況；
2.成效突出的承諾企業(yè)的做法和典型經(jīng)驗(yàn)；
3.“聯(lián)合宣言活動(dòng)”存在的主要問題；
4.消費(fèi)者反映及投訴的主要問題的處理情況；
5.對(duì)承諾活動(dòng)的建議。
三、調(diào)查采訪的方式：
1.由建設(shè)部、中央新聞單位和行業(yè)新聞媒體分組分片進(jìn)行，每個(gè)城市召開2次座談會(huì)，并調(diào)查1－2個(gè)承諾企業(yè)。
2.普遍調(diào)查和重點(diǎn)采訪相結(jié)合。調(diào)查采訪當(dāng)?shù)亻_發(fā)主管部門負(fù)責(zé)接待，提供重點(diǎn)采訪線索，并設(shè)立熱線電話，隨時(shí)聽取群眾反映。
3.在媒體上對(duì)各地活動(dòng)開展情況和效果給予綜合報(bào)道，對(duì)正、反兩方的典型進(jìn)行宣傳和曝光。
4.匯總分析調(diào)查情況：
（1）承諾企業(yè)和地方主管部門的主要做法和經(jīng)驗(yàn)；
（2）各地反映出的主要問題；
（3）各地對(duì)下一步活動(dòng)的建議。
四、參加調(diào)查采訪的新聞單位：
新華社、人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)，建設(shè)報(bào)、《城市開發(fā)》、《中國房地信息》，以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)媒體。
五、調(diào)查采訪的時(shí)間和地區(qū)：
時(shí)間：5月上旬，具體時(shí)間及行程安排另行通知。
現(xiàn)將（1990）41號(hào)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司意見的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入預(yù)算管理的問題，待財(cái)政部做出具體規(guī)定后再組織實(shí)施。
各行要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)公司清理整頓工作，認(rèn)真貫徹國務(wù)院國發(fā)（1989）39號(hào)文件中關(guān)于“各商品房屋開發(fā)公司的建設(shè)資金（包括預(yù)收購房款）一律存入建設(shè)銀行……，實(shí)行統(tǒng)一管理，其他銀行不得辦理商品房屋建設(shè)項(xiàng)目的資金撥付業(yè)務(wù)”的規(guī)定，清理解決房地產(chǎn)開發(fā)公司多頭開戶問題，使所有房地產(chǎn)開發(fā)公司都在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算戶。
各行自辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要按照當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一部署，認(rèn)真進(jìn)行清理整頓。文件中提出的“與專業(yè)銀行脫鉤”，是指各行自辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)成為獨(dú)立法人，實(shí)行獨(dú)立核算，納入國家預(yù)算進(jìn)行管理，就地交稅，但隸屬關(guān)系不能變，仍要掛靠建設(shè)銀行；文件中提出的“歸口建設(shè)部門管理”，是指在行業(yè)政策上要?dú)w口管理，執(zhí)行建設(shè)部門統(tǒng)一的規(guī)定，接受建設(shè)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。凡經(jīng)當(dāng)?shù)厍謇碚D公司領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)保留的公司，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立各種形式的責(zé)任制，健全規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)的政策和規(guī)定。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；建議
[中圖分類號(hào)] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B
一、我國上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)行業(yè)由于其關(guān)乎國計(jì)民生的特殊地位，一直以來都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年2月，國務(wù)院再次出臺(tái)調(diào)控樓市的新“國五條”，進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。國家如此大力的調(diào)控說明房地產(chǎn)行業(yè)必然存在自身發(fā)展的不足，那么，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何，其資本結(jié)構(gòu)又存在怎樣的特點(diǎn)？
（一）我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率分析
從圖1中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可知，近十年來，我國上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)將承擔(dān)相當(dāng)大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而我國上市房地產(chǎn)公司的最大股東為國家，企業(yè)貸款是以國家信用為擔(dān)保，一旦企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、無力償還銀行貸款的情況，國家宏觀經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之受到嚴(yán)重沖擊。尤其從2002年開始，資產(chǎn)負(fù)債率一路攀升，2007年達(dá)到峰值84.62%，企業(yè)大部分資產(chǎn)來源于外債，自有資產(chǎn)比率較低。直至2008年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進(jìn)一步的控制和降低。
圖1 2002-2011年資產(chǎn)負(fù)債率年平均值
（二）我國房地產(chǎn)上市公司償債能力分析
通過對(duì)最近10年來我國上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析表明，如下表1所示，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率常年居高不下，甚至在2005年時(shí)，均值達(dá)到431.34%之高，這說明房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。同時(shí)，居高不下的產(chǎn)權(quán)比率也反映了房地產(chǎn)公司所擁有的負(fù)債遠(yuǎn)大于所有者權(quán)益，這表明企業(yè)中大部分資本是由外債構(gòu)成，而企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)低于因借款而得到的資產(chǎn)，從上述研究可以發(fā)現(xiàn)，高負(fù)債率，低償債率使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)被擴(kuò)大，上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)存在著一定的不合理性，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不健康的趨勢(shì)。
（三）我國上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金比率分析
隨著我國房地產(chǎn)市場近年來的迅速發(fā)展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業(yè)的現(xiàn)金比率呈曲折下降趨勢(shì)，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資產(chǎn)為變現(xiàn)能力差的存貨，加之國家近年來對(duì)房市的大力打壓，進(jìn)一步加大了商品房變現(xiàn)的難度。企業(yè)擁有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，又沒有與此匹配的長期償債能力，而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味追求發(fā)展，保持著較低的現(xiàn)金比率，如企業(yè)繼續(xù)采取這種激進(jìn)的生長模式，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的還債壓力。
圖2 2002-2011現(xiàn)金比率年平均值
綜上所述，我國上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來持續(xù)偏高，企業(yè)大量借入外債加大其自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)比率近幾年來也高居不下，企業(yè)的長期償債能力較差，但為了配合公司的高速發(fā)展，企業(yè)又保持著較低的現(xiàn)金比率，短期償債能力也不理想，企業(yè)即將面臨巨大的償債壓力。如房地產(chǎn)公司繼續(xù)保持這種病態(tài)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)公司長期健康發(fā)展，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化迫在眉睫。
二、優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議
（一）風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)與企業(yè)成長趨勢(shì)相匹配
高資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)出我國上市房地產(chǎn)公司一度出現(xiàn)過度擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。近幾年來，房價(jià)的持續(xù)走高，不斷刺激房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)企業(yè)發(fā)展采取擴(kuò)張態(tài)度，大量借入外債，優(yōu)先考慮債權(quán)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，這充分表明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在過度擴(kuò)張的趨勢(shì)。高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特征決定了企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)，以應(yīng)付高負(fù)債結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來的支付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的激進(jìn)發(fā)展策略、國家經(jīng)濟(jì)政策的不斷打壓等因素，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)至少應(yīng)每年進(jìn)行一次，以及時(shí)調(diào)整企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，使其達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。
（二）籌資順序應(yīng)該是先股權(quán)、后負(fù)債
目前房地產(chǎn)公司的融資模式為先負(fù)債、后股權(quán)。按照傳統(tǒng)優(yōu)序融資結(jié)構(gòu)的觀點(diǎn)，企業(yè)最優(yōu)的融資順序應(yīng)為先進(jìn)行內(nèi)部融資，通過自身的儲(chǔ)備及有利條件，擴(kuò)大內(nèi)源。其次為進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)的外援融資。最后為負(fù)債融資。而由于我國房地產(chǎn)公司的第一大股東為國家，也就是說，企業(yè)貸款是由國家做擔(dān)保的，使得房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于采取債務(wù)融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，高債務(wù)造成的房地產(chǎn)泡沫也對(duì)國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。
（三）企業(yè)應(yīng)充分做好資金內(nèi)部貯備，以提高融資效率
研究結(jié)果表明，企業(yè)的高負(fù)債率并沒有適當(dāng)?shù)亩唐趦攤芰εc之相匹配，一旦房市崩盤，房地產(chǎn)泡沫破裂，巨額的銀行債務(wù)不僅使企業(yè)自身慘遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的鍛煉，將對(duì)國家整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。為避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)通過增加內(nèi)部貯備，增強(qiáng)短期償債能力來優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)該合理安排資金取得和債務(wù)償還的時(shí)間，避免出現(xiàn)效率低下的融資模式。
（四）加強(qiáng)企業(yè)合并與“合作開發(fā)”
與此同時(shí)，國家政策的打壓導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不適應(yīng)單獨(dú)擴(kuò)張發(fā)展。企業(yè)可以通過合并擴(kuò)大自身規(guī)模，使得內(nèi)源性融資一起股權(quán)融資比重增加，使得債權(quán)融資比例下降。同時(shí)企業(yè)可以通過“合作開發(fā)”模式，以緩解自身資金壓力。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;開發(fā)成本;成本核算制度
1．引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀
2．1公司概況
M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分:土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營業(yè)務(wù);配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。
2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析
M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。
3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議
3．1細(xì)化成本核算對(duì)象
結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。
3．2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬
針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬?！伴_發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括:土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。
3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集
①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算
在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄借:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院
參考文獻(xiàn):
［1］孫法明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究，2013，(10):191－193．
【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)虧損；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的每一個(gè)階段，都需要投入大量的流動(dòng)資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品單價(jià)高，產(chǎn)品銷售量受金融政策的影響大，產(chǎn)品可變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金一旦缺乏流動(dòng)性，房地產(chǎn)不可避免的面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)所需資金能夠靠企業(yè)權(quán)益性資金來獲得，而不是依賴債務(wù)性資金，房地產(chǎn)企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會(huì)降低。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)基本是負(fù)債開發(fā)模式，利用房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時(shí)加大了企業(yè)債務(wù)性資金的比例，也為企業(yè)帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實(shí)力和項(xiàng)目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)必然不合理，引發(fā)不能按時(shí)支付到期借款本息的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
一、某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的因素分析
（一）信息不對(duì)稱
某房地產(chǎn)公司是私營性質(zhì)的某房地產(chǎn)公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)資料未經(jīng)專業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)驗(yàn)證，這會(huì)使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財(cái)務(wù)虧損，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
（二）融資遇阻
某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會(huì)受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因?yàn)橘Y歷限制，企業(yè)不能通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會(huì)出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目延緩施工，甚至項(xiàng)目停工的事件，這對(duì)整個(gè)公司正常運(yùn)營是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來的負(fù)面影響。
（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債資金比例過高
資金結(jié)構(gòu)即企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系，某房地產(chǎn)公司的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的85%。某房地產(chǎn)公司的負(fù)債資金明顯過高，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，那隨之而來的就是財(cái)務(wù)危機(jī)。
（四）某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理有效性差
某房地產(chǎn)公司既是投資者又是經(jīng)營者的管理模式，降低了公司財(cái)務(wù)管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對(duì)短缺，管理機(jī)制簡單，關(guān)鍵財(cái)務(wù)崗位則由家族內(nèi)部人掌控，而這部分人人財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)水平不高，常常利用人脈關(guān)系掩蓋了各種財(cái)務(wù)管理漏洞，必然使得公司的內(nèi)部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的有效性自然無法談起。
（五）投資決策缺乏科學(xué)性
某房地產(chǎn)公司在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負(fù)責(zé)人靠經(jīng)驗(yàn)做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學(xué)性。2013年某房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大公司規(guī)模，決定投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因?yàn)楣緵Q策人前期沒有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，沒有及時(shí)了解到政府的市政規(guī)劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產(chǎn)公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項(xiàng)目的地理位置事關(guān)公司經(jīng)濟(jì)命脈，某房地產(chǎn)公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負(fù)債融資，公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，突發(fā)事件使得公司資金周轉(zhuǎn)一時(shí)告急。
二、治理某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的對(duì)策
（一）經(jīng)營方面出現(xiàn)虧損的防范措施
隨著我國深化改革的推進(jìn)，國家重點(diǎn)倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，在房產(chǎn)市場飽和的環(huán)境下，應(yīng)該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設(shè)上，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營模式，結(jié)合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產(chǎn)項(xiàng)目，避免與同其他房地產(chǎn)企業(yè)同質(zhì)化競爭，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該要抓住機(jī)遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。
（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施
最近幾年銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產(chǎn)公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產(chǎn)公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來的發(fā)展。目前從某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其對(duì)資金的需求量會(huì)持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對(duì)于其近期籌資目的，建議某房地產(chǎn)公司應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如說，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產(chǎn)公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施
隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產(chǎn)企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產(chǎn)市場空置率過高，供需不平衡，人們對(duì)房產(chǎn)的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取財(cái)務(wù)管理理論中的將不同風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產(chǎn)市場中，更好的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)市場的需求并能增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施
房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)目巨大，銷售回款的管理至關(guān)重要。本文建議某房地產(chǎn)公司從以下三個(gè)方面對(duì)銷售回款進(jìn)行管控：1）建立合理的客戶資信等級(jí)，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內(nèi)部需確定合理的銷售回款比例，實(shí)時(shí)監(jiān)控該指標(biāo)；3）確定回款責(zé)任制，做到回款人人有責(zé)。某房地產(chǎn)公司對(duì)每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細(xì)可查的記錄，落實(shí)到企業(yè)的每個(gè)人；4）協(xié)調(diào)好銀企之間的關(guān)系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時(shí)到賬。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。
（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施
鑒于某房地產(chǎn)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象，公司應(yīng)該利用在職學(xué)習(xí)與員工培訓(xùn)等方式來提升公司員工的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且需要加強(qiáng)管理層的風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)，做到從源頭上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該撤換公司關(guān)鍵崗位的親信，盡實(shí)做到企業(yè)的內(nèi)控制度可行有效，而不是虛設(shè)，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產(chǎn)公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，如果不通過實(shí)地考察與科學(xué)的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設(shè)想。
三、結(jié)論
本文通過梳理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，主要從資產(chǎn)狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個(gè)方面對(duì)其公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行識(shí)別，找出其出現(xiàn)財(cái)務(wù)虧損的原因然后根據(jù)某房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況提出了具體的控制財(cái)務(wù)虧損的措施。有利于公司對(duì)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)狀況的把握，更有利于公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)對(duì)中小型某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)虧損的有效控制提供借鑒。
【參考文獻(xiàn)】
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