時間：2023-05-23 16:50:21
序論：在您撰寫建設(shè)項目投資決策分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、研究背景與意義
1.研究背景建設(shè)項目具有投資大、周期長、地域性強、風(fēng)險大的特點。特別是項目建設(shè)前期投資決策階段，企業(yè)對此階段的風(fēng)險管理較薄弱，風(fēng)險意識不強，多憑經(jīng)驗進(jìn)行決策，為了追求高利潤，盲目經(jīng)營開發(fā)，使該產(chǎn)業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險，一旦決策失準(zhǔn)或時機錯過將會產(chǎn)生極大的風(fēng)險，所以建設(shè)項目投資決策尤為重要，直接關(guān)系到項目的成敗。結(jié)合某軟件園建設(shè)項目為例重點探討建設(shè)項目前期投資決策的風(fēng)險分析及應(yīng)對措施。本項目擬在某市某新城中心區(qū)東南部，規(guī)劃占地面積70公頃，用地東側(cè)鄰公路，北側(cè)與環(huán)湖高速由綠化帶分隔，西南側(cè)遙湖相望。新城中心區(qū)建設(shè)用地從西北側(cè)到東南側(cè)呈斜條狀，最北側(cè)是研發(fā)型工業(yè)用地；中西部及中北部是科研用地，金融服務(wù)、文化教育、文化娛樂等用地穿插于中間；中東部及中南部主要是居住用地，金融服務(wù)、文化教育等功能穿插于其中；東南部主要為郊野綠地。軟件園區(qū)用地位于新城中心區(qū)東南側(cè)，處于郊野綠地的環(huán)抱之中，該項目為該地區(qū)迎來了新的發(fā)展機遇。2.研究目的根據(jù)軟件園項目自身的特點結(jié)合投資項目風(fēng)險的特征，運用項目風(fēng)險管理的基本理論，結(jié)合某軟件園項目的實際案例進(jìn)行研究，詳細(xì)分析了建設(shè)項目前期投資決策階段的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制，同時提出一種較為實用的建設(shè)項目投資決策的風(fēng)險管理措施。旨在找出建設(shè)項目前期投資決策階段中風(fēng)險影響最大、最主要的因素，同時提出有效的風(fēng)險管理措施。3.研究意義該項目研究的意義在于，可以合理地減少對某軟件園項目前期投資決策風(fēng)險管理的風(fēng)險性，提高經(jīng)濟效益；通過風(fēng)險分析，促進(jìn)企業(yè)對項目和風(fēng)險的認(rèn)識和理解，了解風(fēng)險對項目的影響，從總體上使項目減少風(fēng)險，確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。
二、建設(shè)工程項目與工程項目風(fēng)險
1.建設(shè)工程項目國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》（GB/T503326-2006）將建設(shè)工程項目定義為“建設(shè)工程項目是為完成依法立項的新建、擴建、改建的各類工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進(jìn)行的有起止日期的、達(dá)到規(guī)定要求的、一組相關(guān)聯(lián)的受控活動組成的特定過程、包括策劃、勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行、竣工驗收和考核評價等”。2.工程項目風(fēng)險工程項目風(fēng)險定義為：工程項目風(fēng)險是一種不確定的事件或條件，一旦發(fā)生，就會對一個或多個項目目標(biāo)，如進(jìn)度、成本和質(zhì)量等造成積極或消極的影響。
三、建設(shè)工程項目風(fēng)險分析
1.建設(shè)工程項目風(fēng)險因素的構(gòu)成建設(shè)工程項目在投資建設(shè)和運營管理過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。通過風(fēng)險識別，實現(xiàn)合理地縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對策略。（1）自然風(fēng)險自然風(fēng)險指由于自然現(xiàn)象導(dǎo)致的風(fēng)險，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現(xiàn)場條件等。因素的不確定性對建設(shè)項目的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響和直接破壞，這些自然風(fēng)險發(fā)生的概率比較小，但是一旦發(fā)生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購買保險。自然風(fēng)險主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、地震風(fēng)險、等等。（2）政治風(fēng)險政治風(fēng)險主要指在承包市場所處的不穩(wěn)定的國家和地區(qū)的政治背景可能給承包商帶來的嚴(yán)重?fù)p失。由于政策潛在變化給建設(shè)項目帶來不同形式的經(jīng)濟損失或機會。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險對建設(shè)項目的影響尤為重要。在我國建筑市場還不規(guī)范，投資商都非常關(guān)注政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政治風(fēng)險主要包括：政治環(huán)境風(fēng)險（戰(zhàn)爭風(fēng)險、社會風(fēng)氣等）、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險（國有化等）、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。（3）社會風(fēng)險社會風(fēng)險主要包括：城市規(guī)劃風(fēng)險（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險（近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險）、公眾干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。（4）經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險主要是指與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)對建筑市場產(chǎn)生影響。經(jīng)濟風(fēng)險主要包括：市場供求風(fēng)險（供給、購買力）、財務(wù)風(fēng)險（通貨膨脹、匯率變化、資金變現(xiàn)、稅率變動）、地價風(fēng)險（一般地價風(fēng)險、區(qū)域地價風(fēng)險、個別地價風(fēng)險）、融資風(fēng)險、競標(biāo)管理風(fēng)險（土地競標(biāo)、工程競標(biāo)、合同管理）、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。（5）技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動可能給開發(fā)商帶來的損失。2.建設(shè)工程項目投資風(fēng)險特征（1）客觀性投資風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。引起投資風(fēng)險的各種不確定因素，包括自然災(zāi)害風(fēng)險、政治風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策性風(fēng)險、等等。進(jìn)行建設(shè)項目投資，要與外界經(jīng)濟、政治、環(huán)境等發(fā)生聯(lián)系。建設(shè)項目作為一種商品，成為國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控制的重要目標(biāo)。投資者可以加強投資的內(nèi)部管理，卻無法完全排除外界對投資的影響。（2）多樣性項目投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。公司內(nèi)部對項目決策、選址、購買土地、設(shè)計施工、監(jiān)督驗收、財務(wù)控制、營銷、管理自成體系，需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對外部的“天時、地利、人和”，一招失誤滿盤皆輸。同時，建設(shè)項目投資涉及面廣，與政策法規(guī)、經(jīng)濟形勢、金融動向、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、消費者需求等息息相關(guān)，易受波動因素的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險也不同。（3）補償性由于建設(shè)項目投資風(fēng)險較高，但風(fēng)險與收益并存，風(fēng)險對建設(shè)項目投資不僅僅只有負(fù)面的影響。如果能夠正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險，可能會使收益大幅度提升。所以對待風(fēng)險不應(yīng)該一味消極地預(yù)防，有時可以將風(fēng)險當(dāng)作一種機會。
四、某軟件園建設(shè)項目的案例分析
1.軟件園建設(shè)項目的特點對軟件園投資項目有別于一般建設(shè)工程項目，因此進(jìn)行軟件項目風(fēng)險分析首先需要明確軟件園項目特點：第一，軟件園項目具有持有收益強的特點。租金收入是保持軟件項目持續(xù)發(fā)展的重要效益動力，租金的高低并不在于售出價與建造成本的對比，而是受到多種園區(qū)形成指標(biāo)的影響。產(chǎn)業(yè)集聚、品質(zhì)、區(qū)位、運營機制、品牌都會對日后收益產(chǎn)生影響；第二，軟件園項目具有公共服務(wù)多樣性的特點。在完整的軟件園內(nèi)，應(yīng)該滿足從企業(yè)-產(chǎn)品-從業(yè)人員，三個層面的活動需求，特別是后進(jìn)項目，特別強調(diào)共性平臺的整合，幫助進(jìn)園企業(yè)降低成本，以達(dá)到企業(yè)的進(jìn)入。這些共包括：（1）開放式技術(shù)支撐平臺（常用小型機開發(fā)環(huán)境、大型數(shù)據(jù)庫開發(fā)環(huán)境、軟件開發(fā)與測試平臺、系統(tǒng)集成開放實驗室）；（2）增值服務(wù)（Internet接入、信息服務(wù)、信息、應(yīng)用服務(wù)及訪問共享數(shù)據(jù)庫等），另外還包括軟件園的高速寬帶網(wǎng)（Intranet）為入園企業(yè)提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務(wù)，形成一個虛擬電子社區(qū)；（3）行業(yè)支撐體系（電子商務(wù)、物業(yè)管理、知識產(chǎn)權(quán)管理、軟件產(chǎn)品測試、等），另外，還有園區(qū)生活必須有餐飲、娛樂、金融等服務(wù)行業(yè)都會出現(xiàn)在經(jīng)營中。第三，投資回收期長、規(guī)模大，另外在經(jīng)營的過渡期，對開發(fā)商的資金實力也提出很高的要求。一般要經(jīng)過2~3年的運營過渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲備資金。而且，投資回收期較長需要占用大量的資金。第四，由于軟件園項目具有極強的對外性和積聚效應(yīng)，受到地方產(chǎn)業(yè)政策的約束。大型軟件園區(qū)的規(guī)劃一般需要得到當(dāng)?shù)卣闹С?。第五，產(chǎn)業(yè)全球化。構(gòu)筑在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上的軟件產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了全球化產(chǎn)業(yè)鏈條。在此分工模式下，我國的軟件園帶有全球產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和國際化分工下產(chǎn)業(yè)群聚特色。2.風(fēng)險識別和應(yīng)對策略本項目作為某軟件園異地擴張，所面臨的風(fēng)險，主要包括宏觀風(fēng)險和微觀風(fēng)險。宏觀風(fēng)險包括其政治、政策風(fēng)險、區(qū)域人文風(fēng)險等。宏觀風(fēng)險因為具有不可抗性，在其防范和規(guī)避過程中，主動性較弱，因此不作重點考慮。而微觀風(fēng)險存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲備無法跟進(jìn)項目的推進(jìn)；（3）資金壓力較大；（4）目標(biāo)市場規(guī)模和競爭強度不明朗；（5）當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)性政策風(fēng)險；（6）持有型物業(yè)的收益波動；另外，由于項目部分研發(fā)物業(yè)出售比例較高，需要面臨一定的市場考驗，招商難度較大。具體風(fēng)險及對策如下：①品牌從本質(zhì)上說是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務(wù)的允諾。一個品牌最持久的涵義就是它的價值、文化和個性，它們確定了品牌的基礎(chǔ)。品牌的推廣體現(xiàn)了一個品牌與消費者的聯(lián)系、在消費者心目中形成品牌意識的過程。某軟件園的品牌價值是一種超越所持有形資產(chǎn)的外在價值。因此，本項目應(yīng)該充分重視客觀存在的品牌認(rèn)知度的區(qū)域差異和品牌異地推廣執(zhí)行風(fēng)險，充分分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，利用各種科學(xué)的選擇模式來制定最優(yōu)的品牌擴張方式，發(fā)揮品牌優(yōu)勢迅速擴大企業(yè)的市場規(guī)模和資本紐帶。②某軟件園項目的人才儲備風(fēng)險主要來源于對公司業(yè)務(wù)異地擴張的支撐力度不足。這對母公司在異地公司組建初期對其人力資源的支持有著較高的要求。③充分認(rèn)識并結(jié)合開發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境。近年來，某市經(jīng)濟保持持續(xù)快速發(fā)展，全市生產(chǎn)總值（GDP），年均增長率高達(dá)20%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不斷加快，某市信息產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)增加值占GDP比重超過10%，已經(jīng)成為某市經(jīng)濟發(fā)展的第一支柱產(chǎn)業(yè)。但某市在軟件產(chǎn)業(yè)氛圍，特別是形成特色產(chǎn)業(yè)集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發(fā)展出路比較窄，加之該地區(qū)受資源環(huán)境影響，對電子信息產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的被動調(diào)整，造成區(qū)域內(nèi)同質(zhì)建設(shè)過量。在該區(qū)域內(nèi)各軟件園熱點追逐方向基本趨同。為了降低風(fēng)險，本項目應(yīng)在實際的經(jīng)營活動中適當(dāng)放寬入園標(biāo)準(zhǔn)，項目功能規(guī)劃的靈活，保證兼顧到電子信息業(yè)的高端。④軟件園作為承載軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，從產(chǎn)業(yè)集聚的角度強調(diào)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)度和相似度，并且隨著行業(yè)的發(fā)展，軟件產(chǎn)品的生命周期不斷縮短，產(chǎn)業(yè)面臨的技術(shù)更新速度加快和資金占用規(guī)模加大的現(xiàn)實問題。因此，軟件產(chǎn)業(yè)作為資本一技術(shù)雙密集型產(chǎn)業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險也將牽連到軟件園的經(jīng)營，特別是處于國際軟件產(chǎn)業(yè)鏈下游的離岸外包業(yè)務(wù)，受國際金融市場的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動以及主板、二板和場外市場等多層次資本市場的規(guī)范程度與規(guī)模大小會直接或間接的影響軟件的離岸外包業(yè)務(wù)的進(jìn)行。而且，由于園區(qū)經(jīng)營追求的集聚效應(yīng)，勢必園區(qū)持有型物業(yè)的經(jīng)營單一的風(fēng)險。⑤軟件園作為政策的載體，對地方政策具有較強的依賴性，特別是在當(dāng)?shù)剀浖a(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的充分競爭態(tài)勢市場環(huán)境下，政策資源的公平性，對于異地擴張企業(yè)尤為重要。本項目應(yīng)積極爭取政策和經(jīng)濟扶持，必要時甚至需要與強勢競爭對手形成競爭性戰(zhàn)略聯(lián)盟。⑥在投資規(guī)模和運行規(guī)模一定的情況下，通過引入第三方投資機構(gòu)和運行維護(hù)機構(gòu)進(jìn)行載體的建設(shè)，降低軟件園投入規(guī)模和運營成本。⑦目前項目研發(fā)物業(yè)中培訓(xùn)基地、會議中心、商務(wù)配套、服務(wù)物業(yè)等內(nèi)容全部按照銷售考慮，前期出售規(guī)模較大，特別是周邊區(qū)域同質(zhì)研發(fā)型物業(yè)的集中入市，會對本項目前期招商構(gòu)成一定的壓力。項目開發(fā)規(guī)模適量，因此具有較強的操作性。
五、結(jié)語
① 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評估、審批基本建設(shè)項目可行性研究、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計的重要依據(jù),也是有關(guān)部門監(jiān)督檢查項目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)項目為對象,其主要內(nèi)容有:建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo),具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)各類建設(shè)項目的不同情況而定。
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否起到控制項目投資、指導(dǎo)建設(shè)的作用,關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平訂得是否合理。標(biāo)準(zhǔn)訂得過高,會脫離我國的實際情況和財力、物力承受能力,增加造價、浪費投資;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)訂得過低,將會妨礙技術(shù)進(jìn)步,影響國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善。因此,在制訂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)緊緊把握住標(biāo)準(zhǔn)水平這個核心,貫徹執(zhí)行國家的經(jīng)濟建設(shè)方針和技術(shù)經(jīng)濟政策,從我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā),區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能。合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能使項目投資大幅度降低。
② 建設(shè)地區(qū)的選擇。選擇建設(shè)地區(qū),實際上就是根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的要求,結(jié)合市場經(jīng)濟需要以及各地社會經(jīng)濟資源條件等,從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建設(shè)項目的建設(shè)地區(qū),建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否,在很大程度上決定著建項目的命運,影響著項目投資的高低、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞,而且還影響著項目建成后的經(jīng)濟狀況及經(jīng)濟效益。建設(shè)地區(qū)的選擇遵循以下兩項基本原則:靠近原料、燃料和消費地的原則;工業(yè)規(guī)模適當(dāng)聚集原則。
③ 建設(shè)地點(廠址)的選擇。廠址選擇的主要任務(wù)是:在已選定的建廠地區(qū),具體確定工廠的建筑地段、坐落位置和東、西、南、北四鄰。建設(shè)地點選擇最根本的要求有兩點:一是從保證建設(shè)直接經(jīng)濟效益出發(fā),要滿足該廠生產(chǎn)建設(shè)和職工生活的要求,二是保證間接的、社會的效益出發(fā),要求廠址的布局有利于所在城鎮(zhèn)和工業(yè)小區(qū)總體規(guī)劃的實現(xiàn)。
④ 工藝評選。所謂工藝,就是擬建廠生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝流程及制造方法等。評定采用的工藝是否可行,主要有先進(jìn)適用和經(jīng)濟合理兩項標(biāo)準(zhǔn)。
⑤ 設(shè)備的選用。在設(shè)備選用中,應(yīng)注意處理好以下問題:要盡選用國產(chǎn)設(shè)備;要注意引進(jìn)設(shè)備之間以及國內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配合問題;在注意引進(jìn)設(shè)備與原有國產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題;引進(jìn)技術(shù)資料應(yīng)注意的問題。
2 建設(shè)項目可行性研究
① 可行性研究的含義。項目可行性研究是根據(jù)國民經(jīng)濟長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)要求,對擬建工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用,在經(jīng)濟上是否合理有利,在社會上是否創(chuàng)造效益,在環(huán)境是否允許,在建造能力上是否具備等各方面進(jìn)行全系統(tǒng)的分析、論證,提出研究結(jié)果,進(jìn)行方案優(yōu)選。從而提出擬建項目是否值得投資建設(shè)和怎樣建設(shè)的意見,為項目投資決策提供可靠的依據(jù)。
關(guān)鍵詞：投資決策；可行性；估算；報告；方案優(yōu)選
Abstract: the investment decision-making stage in the whole project project is very important, in this paper, a stage of the cost control measures from preparation, compile report, optimization, investment estimation and economic evaluation several aspects of the inquiry, hope to have effect.
Keywords: investment decision; Feasibility; Estimate; Report; Plan optimization
中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟比較及做出判斷和決定的過程。項目決策階段影響工程造價的程度高達(dá)百分之八十以上。項目決策的正確性是工程造價合理性的前提，關(guān)系到造價的投資經(jīng)濟效果的好壞，是投資控制的目標(biāo)，是整個造價控制的源頭。工程造價的高低也影響項目的最終決策，項目投資決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果。因此，做好這一階段的造價控制是十分重要的。
一、要做好項目決策前的準(zhǔn)備工作
要做好項目的投資預(yù)測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格資料、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料，對于做經(jīng)濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟分析的準(zhǔn)確。
二、收集資料，編制可行性研究報告
（一）嚴(yán)格建設(shè)立項，嚴(yán)格可行性論證制度
建設(shè)立項是工程項目建設(shè)的依據(jù)。投資在一定限額以上的項目，須經(jīng)國家行政主管部門批準(zhǔn)，下達(dá)立項批復(fù)，方可建設(shè)。規(guī)定凡列入建設(shè)計劃的項目，都必須經(jīng)過可行性論證，須經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位經(jīng)過科學(xué)的分析和論證，認(rèn)為技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、達(dá)到經(jīng)濟效益標(biāo)準(zhǔn)的項目，才能決策審批，否則堅決不予審批。
（二）做好方案的技術(shù)論證
建設(shè)單位要認(rèn)真做好市場調(diào)查研究工作，及時、準(zhǔn)確、全面地向工程咨詢單位提供擬建項目的各項建設(shè)條件，加強與工程咨詢單位的溝通，有的放矢，加強建設(shè)項目市場定位、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的研究，做好方案的技術(shù)論證。
（三）遵循投資估算的編制原則，確保投資估算的準(zhǔn)確性
在做好方案論證的基礎(chǔ)上，遵循投資估算的編制原則，計算出較為準(zhǔn)確、切合實際的投資估算額，使工程造價從一開始就定位在一個較為合理的水平上，為全過程造價管理的實施打好基礎(chǔ)。
（四）防止可行性論證流于形式，杜絕“可批性研究”
可行性研究報告提交后，決策部門應(yīng)及時組織有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟專家或委托社會中介機構(gòu)對可行性研究報告進(jìn)行審查，以保證可行性研究的嚴(yán)肅性、客觀性、真實性、科學(xué)性和可靠性，確保投資估算的合理性，從而防止可行性論證流于形式，杜絕“可批性研究”。
三、做好方案優(yōu)化是控制工程造價的關(guān)鍵
據(jù)國外統(tǒng)計資料表明，在項目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為8O％左
右，所以，要真正有效地控制工程造價，就應(yīng)該把工作重點放在前期工作上。正確的項目投資行動來源于正確的項目投資決策。項目決策正確，意味著對項目作出科學(xué)的決斷，以及在建設(shè)的前提下，選出最佳投資行動方案，達(dá)到資源的合理配置。這樣才能合理地估計和計算建設(shè)投資，有效地進(jìn)行投資控制。因此，要重視項目投資決策，在充分研究投資決策階段影響投資控制等因素的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多方案比選：
（一）首先是建設(shè)區(qū)位選擇：包括建設(shè)地區(qū)和建設(shè)地點的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資、質(zhì)量目標(biāo)，影響項目建成后的經(jīng)營狀況。
（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容有：工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工程、勞動定員等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的編制、評估、審批是項目可行性研究的重要依據(jù)，是衡量建設(shè)投資是否合理及監(jiān)督檢查項目建設(shè)的客觀尺度。
（三）工藝和設(shè)備的評定選用。要盡量選用國產(chǎn)設(shè)備。要注意進(jìn)口設(shè)備之間以及國內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配套問題。要注意進(jìn)口設(shè)備與原有國產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題。要注意進(jìn)口設(shè)備與原材料、備品備件及維修能力之間的配套問題。
另外，還要注意融資模式的選擇和建設(shè)時機的選擇。
四、建立科學(xué)決策體系及合理確定投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計。投資估算是項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)，其準(zhǔn)確程度將直接影響建設(shè)項目的經(jīng)濟效果，是決定項目是否建設(shè)、銀行是否貸款的依據(jù)。只有合理確定投資估算，才能真正做到宏觀控制，而合理確定投資估算的前提是項目決策的科學(xué)化和合理的投資估算指標(biāo)。決策科學(xué)化關(guān)鍵在于科學(xué)的決策體系和決策責(zé)任制。因此建立科學(xué)的決策體系，明確決策責(zé)任制、編制高質(zhì)量的估算指標(biāo)，是合理確定投資估算的關(guān)鍵。
五、重視建設(shè)項目的經(jīng)濟評價
建設(shè)項目經(jīng)濟評價是在可行性研究和評估過程中，采用科學(xué)的經(jīng)濟分析方法，對項目建設(shè)期和生產(chǎn)期內(nèi)投入產(chǎn)出諸多經(jīng)濟因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、研究、計算和論證，經(jīng)過比較選擇，推薦最佳決策項目的重要依據(jù)。經(jīng)濟評價是可行性研究和評估的核心內(nèi)容，決定項目的上與下，其目的在于最大限度地提高投資的經(jīng)濟效益和社會效益，因此，在決策階段必須做好項目的經(jīng)濟評價工作。
（一）動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主。評價方法要反映未來時期的變動情況，考慮資金的時間因素，進(jìn)行動態(tài)的價值判斷。
（二）定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主。經(jīng)濟評價的根本要求，是對項目建設(shè)和生產(chǎn)過程中的經(jīng)濟活動通過效益計算，給出明確的數(shù)量概念，進(jìn)行價值判斷。應(yīng)該強調(diào)，凡可量化的經(jīng)濟要素都應(yīng)作出量的表述，也就是說，一切工藝技術(shù)方案、工程方案、環(huán)境方案的優(yōu)劣，都應(yīng)盡可能通過計算指標(biāo)將隱含的經(jīng)濟價值揭示出來。
（三）預(yù)測分析與統(tǒng)計分析相結(jié)合，以預(yù)測分析為主。進(jìn)行項目經(jīng)濟評價，既要以現(xiàn)有狀況水平為基礎(chǔ)，又要做有根據(jù)的預(yù)測，進(jìn)行國民經(jīng)濟評價對資金流入流出時間、數(shù)額進(jìn)行常規(guī)預(yù)測的同時，還應(yīng)對某些不確定性因素和風(fēng)險性作出估算，包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。
（四）宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合，以宏觀效益分析為主項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。當(dāng)企業(yè)的財務(wù)評價可行，而國民經(jīng)濟評價不可行時，應(yīng)以國民經(jīng)濟評價的結(jié)論為主。
（五）全過程效益分析與建設(shè)期效益分析相結(jié)合，以全過程效益分析為主。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；需求分析；投資決策；規(guī)則
中圖分類號：F283 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）04—0051—05
在建設(shè)項目生命周期內(nèi)，建設(shè)項目投資失敗的原因可能是決策失誤，可能是建造過程失控，也可能是運營管理失范。鑒于決策階段對建設(shè)項目投資和使用功能的決定性影響以及建設(shè)項目的不可逆性，本文將集中關(guān)注投資決策失誤導(dǎo)致的建設(shè)項目失敗。實際上，建設(shè)項目投資決策是人們解決資源稀缺性的一項經(jīng)濟活動，而需求正是人們對稀缺反應(yīng)的表征。建設(shè)項目投資決策的首要基準(zhǔn)就是目標(biāo)群體的需求能否得到有效滿足。正基于此，在投資決策階段，需求分析是否準(zhǔn)確直接關(guān)系到投資決策規(guī)則的選擇，進(jìn)而影響到建設(shè)項目決策的成敗。
一、建設(shè)項目需求的思想流變
在經(jīng)濟思想的歷史語境中，建設(shè)項目的基本生產(chǎn)或服務(wù)功能從未曾改變，但建設(shè)項目投資行為取向卻隨著人類的需求異位而發(fā)生了巨大的變化。在古典經(jīng)濟范式中，供給是分析的核心。以工業(yè)革命為背景的建設(shè)項目投資的使命就是擴大物質(zhì)供給，滿足人們的基本物質(zhì)需求。在這種供給主導(dǎo)的短缺經(jīng)濟中，需求往往被忽略。人們對于生產(chǎn)性建設(shè)項目所生產(chǎn)的產(chǎn)品只求量上的滿足，而沒有更多的選擇余地；對于非生產(chǎn)性建設(shè)項目也沒有更高的企求，簡陋的木屋火車站、擁擠少陽的工人居住區(qū)等建設(shè)項目就是那時的需求寫照。當(dāng)機械化供給出現(xiàn)過剩時，古典經(jīng)濟學(xué)也被以需求為核心的新古典經(jīng)濟學(xué)所取代，物質(zhì)生產(chǎn)供給取向轉(zhuǎn)向了基于商品貨幣交換的需求取向。人們不再僅僅局限于物質(zhì)數(shù)量的滿足，逐步衍生了多樣化的需求，建設(shè)項目也要為買方需求量身而造了。此時，投資不再是決定供給的因素，而是被需求決定的因素?；疖?、小汽車等機械化交通工具的發(fā)明催生了道路等交通建設(shè)項目；當(dāng)距離不再是問題時，富裕階層搬離了市中心的陰暗陋室，住進(jìn)了郊區(qū)的別墅；火車站、商業(yè)中心再也不是舊模樣；人們對工業(yè)化產(chǎn)品也變得日益挑剔。時至今日，這種以需求為導(dǎo)向的建設(shè)項目投資仍然在繼續(xù)，但是經(jīng)濟學(xué)研究范圍已經(jīng)擴展到了人類的全部行為以及與行為相關(guān)的全部決定。這種以需求為導(dǎo)向的投資思想又增添了“以人為本”的可持續(xù)價值觀。因此，不論是經(jīng)濟分析理論的進(jìn)展，還是建設(shè)項目投資的實踐，它們都共同勾勒出了建設(shè)項目滿足需求的投資決策發(fā)展路徑，即從物本范式到資本范式再到人本范式。
從歷史的視角來分析，中國60多年的發(fā)展歷程也見證了上述邏輯。在短缺的計劃經(jīng)濟時代，物質(zhì)匱乏，供需缺口顯而易見，包括大型基礎(chǔ)工業(yè)在內(nèi)的建設(shè)項目投資決策沒有必要進(jìn)行需求分析，完全是自上而下式的命令決策。盡管也出現(xiàn)了像三門峽水電工程項目的決策失誤，但這種失誤大都因技術(shù)自負(fù)，而非需求造成的。近三十年來，當(dāng)市場逐步開始取代計劃、短缺成為歷史時，需求開始取代供給主導(dǎo)著建設(shè)項目投資決策，集中命令決策轉(zhuǎn)向多元化個體的分散投資決策。在中國，建設(shè)項目投資趨向已經(jīng)基本完成了由物本范式向資本范式的轉(zhuǎn)變，決策者基本上從供給定勢轉(zhuǎn)變到需求導(dǎo)向的經(jīng)濟中來。由于混合投資體制的存在，建設(shè)項目投資決策由資本范式到人本范式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)起步，但進(jìn)展緩慢，需求導(dǎo)向下的行為研究尚未完全展開，行為研究視角下的需求和稀缺資源配置規(guī)則及與之有關(guān)的決策規(guī)則也未完全形成。因而，除了工業(yè)建設(shè)項目可行性研究的程序性規(guī)范之外，人們還需要制定人本范式下符合歷史和現(xiàn)實的操作規(guī)則，以指導(dǎo)規(guī)則選擇之下的投資行為。
二、需求聚類分析與決策規(guī)則
（一）需求聚類分析
如圖1所示，依據(jù)建設(shè)項目的可經(jīng)營性和產(chǎn)權(quán)屬性，本文將把建設(shè)項目分為四類。第Ⅰ類是工具性建設(shè)項目，由利潤導(dǎo)向的民間投資，向市場需求者提品（或服務(wù)），比如燃煤電廠或商業(yè)寫字樓；第Ⅱ類是企業(yè)（或個人）自用建設(shè)項目，比如企業(yè)自建自用的辦公樓；第Ⅲ類是非競爭、非排他的公共物品項目，如城市公園；第Ⅳ類是非競爭、排他的準(zhǔn)公共物品項目，如城市軌道交通項目。此外，還有國家安全建設(shè)項目，它不屬于經(jīng)濟范疇，故本文將不予討論。
上述四類建設(shè)項目在投資主體、決策主體、需求主體、資源配置方式以及決策方式上都有所不同。從表1可以看出，除了第Ⅳ類中的特許經(jīng)營項目之外，其他建設(shè)項目的投資主體與決策主體均為一體，決策權(quán)與投資主體不分離，投資決策目標(biāo)一致。不過，對于第Ⅳ類中的非競爭、可排他類基礎(chǔ)設(shè)施項目，近些年來政府往往不直接投資，而傾向于采用特許經(jīng)營模式由民間資本投資建設(shè)。在這類項目中，民間投資者是沒有決策權(quán)的，政府才是決策者。由于決策主體與投資主體分離，其目標(biāo)也可能發(fā)生沖突。
從需求和資源配置方式上來看，建設(shè)項目要么是為了滿足公共需求，要么是為了滿足非公共需求（市場需求和自足需求）。公共需求由公共資源或政府主導(dǎo)的民間資源來供給，而非公共需求則是需要民間資源來滿足。由于資源來源不同，其滿足需求的資源配置方式也不同。非公共需求的產(chǎn)權(quán)屬性單一，完全可以通過價格信號和利潤目標(biāo)等市場化方式將民間資源供給與市場需求匹配，市場出清時資源配置最有效率。當(dāng)然，第Ⅱ類建設(shè)項目較為特殊，其供給主體與需求主體合二為一，此時企業(yè)的自足需求建設(shè)項目，不通過市場配置資源，而是通過市場微組織（企業(yè)）在組織邊界內(nèi)予以配置。在滿足公共需求方面，市場是失靈的，這就需要行政決策來配置公共資源或民間資源。綜上可以看出，除了第Ⅱ類建設(shè)項目外，其他建設(shè)項目的決策主體與需求主體均是分離的。決策者和需求者的非同體性導(dǎo)致決策目標(biāo)和需求目標(biāo)經(jīng)常發(fā)生錯位，錯位嚴(yán)重時需求完全不能得到滿足，從而導(dǎo)致項目決策失敗。
（二）基于需求的決策規(guī)則
從經(jīng)濟分析的視角來看，建設(shè)項目的價值歸宿是效率和公平。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設(shè)項目需求是以效率為導(dǎo)向的，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設(shè)項目需求則是以公平為導(dǎo)向的。根據(jù)社會選擇理論，這兩種需求是否得到滿足是需求者可以通過用腳投票機制來評價的。對于前者需求者利用貨幣來投票，而后者需求者是利用行政信用來投票的。
有資源約束的需求導(dǎo)向不同，財務(wù)評價方法自然有異。第Ⅰ類和第Ⅱ類建設(shè)項目的效率導(dǎo)向需求體現(xiàn)在評價方法上就是采用基于“個體福利”的費用效益分析（Cost—Benefit Analysis，CBA），這也是實踐中工業(yè)建設(shè)項目可行性研究普遍采用的評價方法。第Ⅲ類和第Ⅳ類建設(shè)項目的需求者為公眾，其需求評價方法不能再采用CBA方法，而應(yīng)采用基于“集體福利”的費用效果分析（cost—Effect Analysis，CEA）。效率導(dǎo)向和公平導(dǎo)向也不是絕對的，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設(shè)項目在追求效率目標(biāo)的同時，還應(yīng)兼顧公平，比如水泥生產(chǎn)項目在合規(guī)追求利潤的同時，應(yīng)對環(huán)境和周圍社區(qū)帶來的負(fù)外部性設(shè)置相應(yīng)的環(huán)境和社會補償機制。同理，第Ⅲ類和第Ⅳ類建設(shè)項目應(yīng)以公平優(yōu)先，兼顧效率。因為公共資源也是有限的，有多種競爭性分配方案，配置時需要排序，所以也應(yīng)該本著“少花錢、多辦事”的原則提高公共物品供給水平。比如，在基礎(chǔ)設(shè)施、住房保障等公共需求沒有基本滿足的情況下，地方政府舉債建設(shè)豪華行政辦公大樓就有違“公平優(yōu)先、兼顧效率”原則。
總之，適當(dāng)性邏輯是規(guī)則遵循的基礎(chǔ)。如圖2所示，第Ⅰ類和第Ⅱ類建設(shè)項目是民間資源市場機制配置的結(jié)果、服務(wù)于市場經(jīng)濟，決策者依據(jù)經(jīng)濟規(guī)則（Economic Rule）進(jìn)行投資決策；第Ⅲ類和第Ⅳ類建設(shè)項目是公共或民間資源行政機制配置的結(jié)果，服務(wù)于國民經(jīng)濟，決策者依據(jù)行政規(guī)則（Administrative Rule）進(jìn)行投資決策；同時所有建設(shè)項目都是社會構(gòu)成的一部分，都應(yīng)當(dāng)兼容社會規(guī)則（Sociological Rule），服務(wù)于人本經(jīng)濟。在這些規(guī)則導(dǎo)向下，前兩類建設(shè)項目投資決策評價的標(biāo)準(zhǔn)有3個：1.財務(wù)評價指標(biāo)達(dá)到期望值，2.國民財富增加，3.個人福利得到帕累托改進(jìn)。同樣，后兩類建設(shè)項目投資決策評價的標(biāo)準(zhǔn)也有3個：1.成本預(yù)算平衡，2.投資期望符合公眾需求，3.國民經(jīng)濟得到改善。
三、角色異位與規(guī)則違反
決策規(guī)則是由決策者制定的。投資者與決策者分離，以及決策者與需求者分離都有可能造成違反規(guī)則的結(jié)果，并進(jìn)而導(dǎo)致需求落空，決策失誤。以規(guī)則為基礎(chǔ)的投資決策是一個確定角色并使規(guī)則與需求相符的過程。
（一）政府投資競爭性項目
國有企業(yè)的組織角色是政府人，其投資第Ⅰ類建設(shè)項目時，利用公共資源參與市場競爭，等同于行政規(guī)則與經(jīng)濟規(guī)則競爭，競爭的結(jié)果往往是行政規(guī)則占優(yōu)。以鋼鐵項目為例，近年來由于我國基本建設(shè)投資增幅較大，為滿足市場需求，許多民營資本紛紛投資鋼鐵生產(chǎn)項目，與國有鋼鐵企業(yè)同臺競技，這是市場需求導(dǎo)向的競爭常態(tài)。不過，一系列行政干預(yù)措施頻頻出臺，如《關(guān)于清理鋼鐵項目的通知》（發(fā)改產(chǎn)業(yè)【2010】2600號），以重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩為由，強制關(guān)停或組織國有鋼企并購重組中小型民營鐵礦開發(fā)和鋼鐵生產(chǎn)項目，出現(xiàn)了不少像虧損國企山東鋼鐵兼并重組盈利的民企日照鋼鐵的普遍案例。在行政規(guī)則主導(dǎo)下，經(jīng)濟規(guī)則被逐出市場，市場需求無以滿足，市場配置效率由此受損。其實重復(fù)建設(shè)是市場競爭的必然結(jié)果，這只是表明市場產(chǎn)品同質(zhì)，這會激勵企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上投入資源，更好地滿足市場需求。政府參與競爭領(lǐng)域建設(shè)項目的投資時，民營投資的命運有二：一是投資失敗或中途撤出，二是尋求行政資源依賴。不論哪種情形，對于整個社會而言，需求都沒有得到有效滿足，投資效率難以提高。因此，從經(jīng)濟效率角度來看，政府投資模糊了行政規(guī)則與經(jīng)濟規(guī)則的邊界，導(dǎo)致政府逐利、私企逐名的無序，市場需求無以滿足，不符合私有資源的效率原則和公共資源的公平原則。
此外，我們還可以看到另外一種競爭景象，即在分稅制度語境下，一些地方政府為了“一己之利”，紛紛為本地或自己的企業(yè)撐起一把保護(hù)之傘，甚或身先士卒沖鋒在前，親自操戈，為本地或自己企業(yè)保駕護(hù)航，企業(yè)之間的競爭儼然成了各地方政府之間的行政競爭。一個個“高新園區(qū)”、“基地”在地方政府招商的大旗下紛紛成立。在行政資源配置不均衡的條件下，行政干預(yù)扭曲了市場資源配置效率。
（二）政府投資純公共物品
第Ⅲ類建設(shè)項目是純公共物品，公眾需求是其供給的唯一理由。不幸的是，這種純公共物品的行政規(guī)則決策中摻雜著過多的經(jīng)濟誘因，同時忽略了投資決策的社會規(guī)則基礎(chǔ)。2005年，國家重點文物保護(hù)單位圓明園管理處做出決策，在圓明園遺址東部挖深湖底，鋪設(shè)防滲膜，同時改建駁岸，修建游船碼頭。該項建設(shè)項目違規(guī)暫且不論，但從其決策行為可以看出，此項工程最大的決策指向是經(jīng)營游船和快艇牟利。投資決策用經(jīng)濟規(guī)則替代了行政規(guī)則，并將社會規(guī)則棄之一旁，未經(jīng)環(huán)境評價，破壞遺址原態(tài)，開展經(jīng)營性游船和快艇娛樂項目，有違公眾需求。
盡管沒有經(jīng)濟誘因，但是違規(guī)則，一廂情愿推行行政規(guī)則的代位決策現(xiàn)象在一些轉(zhuǎn)移支付建設(shè)項目也較為常見。在新農(nóng)村建設(shè)中，有些地方政府不顧及農(nóng)民實際需求，拆村趕農(nóng)民“上樓”。有些扶貧項目不考慮其適應(yīng)性，如在2003年“非典”之后，為解決貧困地區(qū)人畜飲水問題，國家扶貧辦給計委撥付了一筆資金用于安裝水管，而且指定不得挪用?？蓪嶋H問題是，有些貧困村所緊缺的是一座橋或一條渠。
由此可以看出，行政決策是自上而下的，行政規(guī)則下的投資決策是否有效取決于成本預(yù)算約束和公眾需求的滿足。在此模式下，決策者和需求者獨立，信息不對稱將導(dǎo)致所供非所求的無效結(jié)果。消除信息不對稱的最佳途徑就是公眾參與公共建設(shè)項目的投資決策。參與式投資決策一方面可以反映利益相關(guān)者的訴求和需求，另一方面也可以彌補決策者知識或信息的不足。部分城市基礎(chǔ)設(shè)施投資過度、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投資不足等都是弱勢公眾少有參與公共資源行政決策的表現(xiàn)。投資過剩和投資不足都是決策參與不足的表現(xiàn)。參與式的要素是賦權(quán)公眾，讓其提出需求，使公眾需求盡情表達(dá)研。由于決策者和使用者分化，使用者需求可能未能在建設(shè)項目中得到充分反映，導(dǎo)致項目建成后于使用者需求落差較大，往往會出現(xiàn)“好心辦壞事”的結(jié)果。
（三）民間資本投資準(zhǔn)公共物品
第Ⅳ類建設(shè)項目是準(zhǔn)公共物品，也是為滿足公眾需求，因而該類項目首先需要遵守行政規(guī)則主導(dǎo)下的公平準(zhǔn)則。同時，該類建設(shè)項目具有全部或部分可經(jīng)營性，資源可由民間投資配置，所以項目還需要考慮經(jīng)濟規(guī)則主導(dǎo)下的效率準(zhǔn)則。由此可見，在保證公眾需求和公平的前提下，此類建設(shè)項目還可以允許民間投資者漁經(jīng)濟之利。近些年來，我國基礎(chǔ)設(shè)施（包括市政公用設(shè)施）項目正在越來越多地采用特許經(jīng)營的融資模式，吸引民間資本參與投資。項目形成了投資者、決策者和公眾需求者的完全獨立規(guī)則博弈格局，決策者要兼顧投資者的利益訴求和公眾需求。不過，需要注意的是，若投資者利益與公眾需求有沖突時，政府決策者需要在兩者之間權(quán)衡，但權(quán)衡的結(jié)果不應(yīng)該犧牲公眾需求。深圳市梧桐山隧道即由民間外資參與投資的BOT建設(shè)項目，在城市化加速背景下，2000年后收費站已經(jīng)成為阻礙市區(qū)與東部鹽田港地區(qū)的咽喉瓶頸，公眾交通需求得不到滿足。在政府與隧道公司談判未果的情況下，深圳市政府在2002年投資改造了深鹽第二通道——梧桐山羅沙盤山公路供公眾免費通行，公眾交通需求得到部分緩解，但仍未解決根本問題。依照準(zhǔn)公共物品投資決策規(guī)則，如何將沖突目標(biāo)熵減耦合，還需要決策者設(shè)計出激勵相容的制度安排，優(yōu)先滿足公眾需求，如將收費公路還原為純公共物品，或在地鐵經(jīng)營中給予民間投資者最低價虧損補貼拍賣。
（四）需求之外的社會規(guī)則基礎(chǔ)
在經(jīng)濟規(guī)則和（或）行政規(guī)則主導(dǎo)下，市場需求項目和公共需求項目兼顧了投資者、決策者和需求者的效率和公平訴求，不過項目需求之外的社會訴求也不應(yīng)當(dāng)被排除在外，建設(shè)項目投資決策還應(yīng)考慮負(fù)外部性，比如環(huán)境保護(hù)、移民、賑災(zāi)、文化等社會問題。浙江溫州的楠溪江為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，在經(jīng)濟利誘下，2003年左右該河流無序開發(fā)成風(fēng)，建設(shè)小水電項目達(dá)百座左右，曾致使河流區(qū)段斷流，水質(zhì)由Ⅰ類變成Ⅴ類，周圍居民飲水困難，特產(chǎn)香魚近乎絕跡㈣。再如，2005年左右，有些地方政府打著“關(guān)心長城，修復(fù)長城”的保護(hù)性開發(fā)招牌，招來了近百個長城開發(fā)招商項目，大肆拆舊建新，浩劫過后古跡面目全非，其中開發(fā)金山嶺長城的某旅游公司為經(jīng)濟之利，拆毀了一座有400多年歷史的箭樓，將其建成纜車通道的入口。旅游開發(fā)過程中，這種為經(jīng)濟利益之實的保護(hù)性破壞事例并不鮮見。為迎合所謂需求而違規(guī)則的建設(shè)項目不僅是中國獨有的現(xiàn)象，世界各國都或多或少地存在。各種各樣的抵制活動輕則導(dǎo)致項目投資增加、工期延誤，重則導(dǎo)致項目終止。因此，在投資決策過程中，建設(shè)項目還需要在需求之外結(jié)合社會學(xué)家式的決策（Sociologist’s Approach Decision）。
工程項目投資決策是面對未來，項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性和風(fēng)險。為了盡量避免投資決策失誤，有必要進(jìn)行風(fēng)險和不確定性分析。
所謂工程項目的不確定性分析，就是考查建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價、銷售量、項目壽命等因素變化時，對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)所產(chǎn)生的影響。這種影響越強烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。
糧食倉儲設(shè)施項目建設(shè)關(guān)系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設(shè)施項目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設(shè)施項目投資決策中的應(yīng)用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通過研究建設(shè)項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設(shè)項目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當(dāng)?shù)拇胧┖蜎Q策。
根據(jù)項目經(jīng)濟目標(biāo)，如經(jīng)濟凈現(xiàn)值或經(jīng)濟內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟敏感性分析[1]。而根據(jù)項目財務(wù)目標(biāo)所的敏感性分析叫財務(wù)敏感性分析。
依據(jù)每次所考慮的變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 單因素敏感性分析
單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計算特定不確定因素對項目的影響。但現(xiàn)實中很難成立，因為在項目投資和運行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。
1.2 多因素敏感性分析
單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產(chǎn)生的綜合影響，彌補單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質(zhì)[2]。
2 敏感性分析的目的和步驟
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化時，方案的經(jīng)濟效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制。
（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險小的方案。
（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進(jìn)一步搜集資料，進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步驟
（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產(chǎn)投資、可變成本、銷售收入、建設(shè)期貸款利率及外匯匯率等。
（2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)。衡量建設(shè)項目經(jīng)濟效果的指標(biāo)較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標(biāo)進(jìn)行分析，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，故選為敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)與經(jīng)濟評價所采用的指標(biāo)相一致。
（3）基準(zhǔn)收益率的選擇?；鶞?zhǔn)收益率也叫基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是指企業(yè)或行業(yè)以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，是投資決策者對項目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經(jīng)濟上是否可行的一個主要依據(jù)和重要的經(jīng)濟參數(shù)?；鶞?zhǔn)收益率的確定主要取決于資金來源構(gòu)成、投資的機會成本、項目風(fēng)險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業(yè)項目的基準(zhǔn)收益率選10%為宜[3]。
（4）計算因不確定因素變動引起的評價指標(biāo)的變動值，一般就所選定的不確定因素，設(shè)若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應(yīng)的經(jīng)濟評價指標(biāo)值，建立一一對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。
單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計算該因素變化對分析指標(biāo)的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計算它們變化對分析指標(biāo)的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。
（5）計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進(jìn)行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動就能使項目經(jīng)濟評價指標(biāo)出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計算公式為
式中 β 評價指標(biāo)A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；
ΔA 不確定因素F發(fā)生ΔF變化率時，評價指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）；
ΔF 不確定因素F的變化率（%）。
敏感度系數(shù)越大說明該因素越敏感。
（6）計算變動因素的臨界點。臨界點指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標(biāo)將不可行。例如當(dāng)建設(shè)投資上升到某值時，內(nèi)部收益率將剛好等于基準(zhǔn)收益率，詞典成為投資上升的臨界點。其含義是指某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項目的評價指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小?/p>
3 計算
某糧庫物流功能提升項目計劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運營周期N年。（基準(zhǔn)收益率i=10%）
計算得凈現(xiàn)值
3.1 單因素敏感性分析
（1）以建設(shè)投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當(dāng)一個因素變化時，其他兩個保持不變
（2）選擇項目的凈現(xiàn)值為評價指標(biāo)， 時項目可行
（3）計算列表如下：
由公式
計算得 建設(shè)投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .
那么，凈現(xiàn)值對于 值較大的因素變化的反應(yīng)最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分別代表建設(shè)投資和年收入變化的百分?jǐn)?shù)，則項目必須滿足 時才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項目可行。
4 結(jié)論
在建設(shè)投資決策階段通過敏感性分析，可以找到影響糧食倉儲設(shè)施項目經(jīng)濟效果的敏感因素，并建立起變動因素與經(jīng)濟效果指標(biāo)之間的對應(yīng)定量關(guān)系，進(jìn)行項目投資風(fēng)險估計，從而采取有效措施，進(jìn)行重點監(jiān)督和防范。
關(guān)鍵詞：工程造價；前期工作；重要性；技術(shù)探討
Abstract: this paper briefly introduced the pre-project decision-making and investment estimation work content, introduce the preparation work for the important meaning, content and domestic related aspects of the present situation, according to author project cost control based on the engineering project of the early work exploratory Suggestions.
Keywords: engineering construction; The early work; Importance; Technology explore
中圖分類號： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言
建設(shè)項目前期研究工作是一項復(fù)雜有機的工作，其包含了項目選址、項目環(huán)評、用地預(yù)審、項目立項、水土保持、用地報批以及工程開始前的各項準(zhǔn)備工作，涉及國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、發(fā)改委及水利局等職能部門，各項目工作費用與項目總投資關(guān)系密切，是一個全面決策的階段。做好項目的前期工作要完成項目資金規(guī)劃等多方面的決策階段工作，在工程質(zhì)量保證的前提下，最優(yōu)化實現(xiàn)工程項目的經(jīng)濟效益。本文就具體前期工作內(nèi)容及意義進(jìn)行闡述，總結(jié)了國內(nèi)的部分決策階段工作現(xiàn)狀，分析不足，提出做好前期工作重點加強方法選用方面的措施探索。
項目前期決策和投資估算工作
工程項目建設(shè)前期投資者要根據(jù)自己的建設(shè)意圖進(jìn)行項目決策研究，首先要基于調(diào)查研究進(jìn)行分析總結(jié)，繼而就工程項目選擇經(jīng)過合理研究得到的投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資方向、投資分配和投資項目，根據(jù)擬定好的投資估算進(jìn)行整體技術(shù)經(jīng)濟布局分析，完成項目的最終立項。確定項目之后，就要進(jìn)行前期投資估算的決策任務(wù)，按照現(xiàn)行資料及相關(guān)方法，進(jìn)行項目投資額度估算，這也是項目可行性研究報告及項目建議書的有機組成部分，體現(xiàn)了決策者的建設(shè)思想。
前期工作的重要意義及項目內(nèi)容
3.1 項目建設(shè)前期決策及投資估算工作重要性
建設(shè)工程項目首先要基于工程的造價考慮，做好前期研究決策夠工作，這是整個工程要想取得預(yù)期社會效益和經(jīng)濟效益的必要要求，需要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)投入研究工作。做好工程立項的決議之后的投資估算方面的前期研究工作同樣占據(jù)著工程建設(shè)重要的地位，其直接關(guān)系著即將開始的勘察設(shè)計工程概算、繪制施工圖所得預(yù)算編制及項目所有投資經(jīng)費的籌措方案等，起著決定整個項目前期研究工作及整個建設(shè)項目成敗決定性的作用。
3.2 前期決策分析基礎(chǔ)依據(jù)
工程建設(shè)項目要以充分準(zhǔn)確且全面的了解掌握同項目決策分析相關(guān)各方面數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，充分做好工程建設(shè)前期研究工作，具體來講包括各方面的規(guī)劃、全方位的規(guī)定及具體的環(huán)境條件等方面的研究調(diào)查。首先，明確了解國家經(jīng)濟的長期規(guī)劃方向，對相關(guān)行業(yè)及地方的規(guī)劃要求更要做出大量調(diào)查分析工作，對其做到信息掌握，特別是市政道路建設(shè)，必須把握當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)規(guī)劃要求。其次是清楚相關(guān)工程、技術(shù)及經(jīng)濟方面的法律、法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等，清晰各個分項已經(jīng)明確規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)、定額標(biāo)準(zhǔn)。最后，對當(dāng)?shù)氐脑牧鲜袌觥⒔煌ㄟ\輸便利性情況、地理氣候環(huán)境特色、相關(guān)部門環(huán)境保護(hù)等級要求及人文風(fēng)俗環(huán)境等全方面進(jìn)行調(diào)查研究工作，掌握最準(zhǔn)確最實用的數(shù)據(jù)融匯進(jìn)決策規(guī)劃之中。
3.3 項目決策分析具體內(nèi)容及影響分析
依據(jù)項目前期研究的基礎(chǔ)，完成多方面涉及因素才能做好項目的決策分析及確定項目方針等工作。項目決策分析主要包含七大方面的內(nèi)容：當(dāng)?shù)厥袌龅姆治龊晚椖客顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃；所有資源的優(yōu)化配置和具體資源條件的評價；設(shè)計建設(shè)方針方案；完成項目投資估算；多方面融資方法計劃；經(jīng)濟財務(wù)評判；建設(shè)項目社會及環(huán)境影響效應(yīng)評價；相關(guān)不確定性因素分析及綜合分析等。
3.4 國內(nèi)項目建設(shè)前期決策研究工作現(xiàn)狀及不足
較發(fā)達(dá)國家重視建設(shè)項目的前期決策研究和投資估算工作而言，我國相關(guān)工作的研究現(xiàn)狀有所欠缺。工程建設(shè)很多都是沒有對前期研究工作予以足夠的重視，相應(yīng)的也沒有投入足夠的調(diào)查研究工作，建設(shè)工程項目主要是集中在項目施工階段進(jìn)行工程造價的控制管理工作，忽視了前期工作的重要性。
工程前期工作控制造價措施
要做好工程前期工作，方便控制工程造價，最基礎(chǔ)的是仔細(xì)、全面而準(zhǔn)確的收集投資決策等所需的各方面技術(shù)指標(biāo)信息資料，加強所得資料的真實性和準(zhǔn)確性是保證控制造價的前提。項目投資決策單位要做好實地考察工作，由專業(yè)人員深入現(xiàn)場收集詳細(xì)的可靠資料，例如掌握工程所在地區(qū)交通運輸相關(guān)情況，了解氣候環(huán)境狀況，清楚建筑場地地形地貌及地質(zhì)情況，對當(dāng)?shù)氐牟牧显O(shè)備市場價格及質(zhì)量信息作出足夠的調(diào)查研究工作等。在把握準(zhǔn)確可靠資料的同時，使用所擁有的信息資料，運用價值工程等知識原理，進(jìn)行投資項目財務(wù)分析研究，作出項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境綜合分析評價，確保投資決策的科學(xué)性、合理性和可實施性。
需要進(jìn)行的調(diào)查研究內(nèi)容較為廣泛，最必須的主要為當(dāng)?shù)厥袌鲈谒椖繅勖谙迌?nèi)的市場需求情況，類似的工程項目建設(shè)情況和國家政策對所建項目服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢利弊情況等。掌握大量技術(shù)及參數(shù)統(tǒng)計信息數(shù)據(jù)資料，做好市場調(diào)查研究工作才能保證投資決策方能夠綜合性的分析處理前期決策工作，保證項目建設(shè)造價的控制。
獲得了大量的可靠及時資料，完成了資料的整理并采用先進(jìn)科學(xué)的處理方法實現(xiàn)信息綜合之后，運用科學(xué)手段進(jìn)行科學(xué)的可行性研究和投資估算等決策為工程建設(shè)前期工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)已有的數(shù)據(jù)，評價擬建工程項目的環(huán)境效應(yīng)、社會影響和經(jīng)濟效益及項目抵抗風(fēng)險能力，客觀估計預(yù)測開發(fā)建設(shè)各項風(fēng)險值，作出最終項目結(jié)論，保證高效的建設(shè)行為。
結(jié)論
做好基建項目的前期研究工作需要掌握多方面的技術(shù)經(jīng)驗技巧，作出全面的評價，只有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐瓿汕捌谙嚓P(guān)決策和投資估算工作，才能保證工程造價的良好控制。充分發(fā)揮決策團隊成員的積極性，把握住項目前期研究工作的各個環(huán)節(jié)，就能做出高經(jīng)濟效益的精品工程。
參考文獻(xiàn)
[1] 陸榮．淺談項目建設(shè)前期工作對工程造價的重要性[J]．基建優(yōu)化，2007，（3）:39-41
然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作?？傮w看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。
房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項目實際運行的偏差進(jìn)行分析評價，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機制
面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評價。
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應(yīng)包含以下七大項內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運營）效果，對比投資分析階段的預(yù)期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評價主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預(yù)期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結(jié)在項目建設(shè)期間應(yīng)對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標(biāo)客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預(yù)期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標(biāo)客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準(zhǔn)度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調(diào)整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實總結(jié)。
3.項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)變動及偏差分析
對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進(jìn)度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關(guān)鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關(guān)鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應(yīng)對措施。關(guān)鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預(yù)期銷售計劃實現(xiàn)時間。
5.財務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險控制情況。
由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務(wù)指標(biāo)會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項目財務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風(fēng)險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標(biāo)的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險有營運風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等，還包括預(yù)測風(fēng)險及風(fēng)險收益，并提出風(fēng)險應(yīng)對措施。結(jié)合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進(jìn)行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學(xué)性、降低項目風(fēng)險、減小項目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評價。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關(guān)系項目投資決策成果偏差大小，后評價應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評價指標(biāo)體系，并通過對這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓(xùn)、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻(xiàn)：
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