時間：2023-04-21 18:54:06
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金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結(jié)構(gòu)，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的職責(zé)分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復(fù)雜而又脈絡(luò)清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔(dān)保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場與金融市場風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風(fēng)險(xiǎn)在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點(diǎn)是可以直接緊縮或擴(kuò)張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進(jìn)而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴(kuò)張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強(qiáng)購買力將風(fēng)險(xiǎn)傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導(dǎo)致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴(kuò)張的信貸政策將使其得以擴(kuò)大投資規(guī)模，一方面增加市場供應(yīng)，彌補(bǔ)供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預(yù)期將會帶動大量投機(jī)投資者入市購房，進(jìn)一步推高房價。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因?yàn)楣┙o增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強(qiáng)壟斷性的市場，因此信貸擴(kuò)張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴(kuò)張也將推高房價，在短期內(nèi)尤其如此。擴(kuò)張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房價產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機(jī)投資者入市將推動房價迅速單邊上揚(yáng)，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮到一定程度的時候，風(fēng)險(xiǎn)加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)再次啟動將導(dǎo)致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對房價的影響都非常強(qiáng)烈，信貸擴(kuò)張將可能導(dǎo)致房價先揚(yáng)后抑劇烈波動，使風(fēng)險(xiǎn)加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C(jī)制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機(jī)性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強(qiáng)化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點(diǎn)是市場化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產(chǎn)品價格上，從而對整個社會的金融和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對房地產(chǎn)市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進(jìn)行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財(cái)務(wù)成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機(jī)型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹使金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過利率渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機(jī)投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導(dǎo)致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進(jìn)一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機(jī)制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴(kuò)張的計(jì)劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達(dá)161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無論是房企還是實(shí)體企業(yè)的一個投資周期遠(yuǎn)未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的劇烈連鎖反應(yīng)。
(三)貸款擔(dān)保渠道
互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)溫州市金融機(jī)構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。我們在2013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點(diǎn)，高房價帶來高利潤的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護(hù)緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?；ケＢ?lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場巨大利潤的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)通過這一渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機(jī)高收益吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場———房價與投融資相互強(qiáng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)由此在多個市場中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U(kuò)大到整個金融經(jīng)濟(jì)體系。
二、民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產(chǎn)項(xiàng)目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達(dá)81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到房地產(chǎn)市場;隨著樓市的崩盤，風(fēng)險(xiǎn)迅速傳染到民間借貸市場。由此，風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅荆⑦M(jìn)一步擴(kuò)散到更大范圍的金融市場。我們通過調(diào)查分析認(rèn)為，民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險(xiǎn)的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補(bǔ)這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險(xiǎn)傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險(xiǎn)迅速向民間借貸市場傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場在短時間內(nèi)崩盤，風(fēng)險(xiǎn)傳播速度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進(jìn)入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機(jī)之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)在兩個市場之間交叉?zhèn)魅?，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇與擴(kuò)散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應(yīng)量將達(dá)160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計(jì)362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對溫州房價形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。
三、溫州市房地產(chǎn)金融市場危機(jī)的解決對策
房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險(xiǎn)的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類防范措施
自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國家一系列鼓勵住房消費(fèi)政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加
一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡介
房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的
世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務(wù)對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費(fèi)等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動主體未對此支付任何費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn),尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失
二房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類
由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為以下幾種:
1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)
這一方面的風(fēng)險(xiǎn)比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
信用風(fēng)險(xiǎn)
它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款
流動性風(fēng)險(xiǎn)
它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險(xiǎn)我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動的流動性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險(xiǎn)
資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小
資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)
利率風(fēng)險(xiǎn)
如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大,房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大
匯率風(fēng)險(xiǎn)
如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計(jì)價的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時,也會面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)
2.其它風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn),國家政策變動的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等
三房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)
1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識
銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強(qiáng)市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場準(zhǔn)入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個人購房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險(xiǎn)保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競爭
國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任
推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競爭行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)
3.有計(jì)劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化
要適當(dāng)加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行
第一種含義的房地產(chǎn)證券化實(shí)施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實(shí)施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)高于(因它的風(fēng)險(xiǎn)大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)
全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?這是一個難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費(fèi)方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補(bǔ)賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險(xiǎn)要小
4.妥善利用商業(yè)保險(xiǎn)和社會保障機(jī)構(gòu)的力量
與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險(xiǎn)如信用保證保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)死亡(意外傷害以外)保險(xiǎn)等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險(xiǎn)
全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險(xiǎn)公司和社會保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營
5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)
以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險(xiǎn)
由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險(xiǎn)等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息
我國金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識,提高預(yù)測分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制
參考文獻(xiàn):
1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實(shí)踐》1999年8月
2.顏志剛:《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》1998年6月24日1版
房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性,消費(fèi)者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù),上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關(guān)系非常密切,金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價格的快速上漲,必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下,國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響,對于控制房地產(chǎn)市場價格的快速上升,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角,來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
(一)利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面:(1)當(dāng)利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時,可能會考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進(jìn)而增加對住宅的現(xiàn)實(shí)需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時,住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn),住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時,政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時對風(fēng)險(xiǎn)的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后,隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實(shí)際支出的影響,可以通過實(shí)際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對消費(fèi)者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負(fù)擔(dān),從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加,進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風(fēng)險(xiǎn)的評估和對壞帳率的測算達(dá)到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會加大投機(jī)活動所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,我們認(rèn)為,政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費(fèi)需求,所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段,每年國民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程,城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強(qiáng)烈的動機(jī)來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應(yīng)
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,但是,一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段,股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求,此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn),其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強(qiáng),進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求,也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴(kuò)大放款,市場利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國家對于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制,也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時,根據(jù)股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實(shí)際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性,降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進(jìn)一步說,銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。
其次,由于房地產(chǎn)商品的特殊性,在使用金融政策調(diào)控房價時,必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下,投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會減少,從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為止的整個過程這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)市場供應(yīng)量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)
另一方面,時間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個階段建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價格最敏感價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費(fèi)用等
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7%。對于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對房地產(chǎn)市場，有人說其初衷并不是針對房地產(chǎn)市場，其實(shí)對廣大購房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產(chǎn)價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產(chǎn)價格的直接影響
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。
1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本越小，進(jìn)而刺激了對房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對房價走勢的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績r下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風(fēng)險(xiǎn)。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。
2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點(diǎn)，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動了房價的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。二、利率上升對房地產(chǎn)價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對實(shí)業(yè)界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進(jìn)而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會，且有較高的收益。國外投資者會預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動。有關(guān)資料表明，當(dāng)房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，推動我國房地產(chǎn)價格的上漲。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟(jì)變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費(fèi)的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費(fèi)者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。
三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時還會帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對策，應(yīng)對挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
