時(shí)間：2023-04-08 11:44:13
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關(guān)鍵詞：住房地震保險(xiǎn)，強(qiáng)制共保
“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。
一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較
住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見(jiàn)圖1)。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱耍耆揽可虡I(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來(lái)的，并具有一些共同之處：
1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；
2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；
3.政府通過(guò)立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；
4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；
5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。
另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見(jiàn)下表)，主要表現(xiàn)為：
1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說(shuō)來(lái)，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過(guò)派人參加地震局委員會(huì)來(lái)影響重大決策，但地震局從資金來(lái)源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。
2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購(gòu)買地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購(gòu)買是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購(gòu)買，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購(gòu)買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購(gòu)買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。
二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承?，F(xiàn)狀和問(wèn)題
1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開(kāi)始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開(kāi)辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開(kāi)展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無(wú)憂”、“大地解憂”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒(méi)有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說(shuō)現(xiàn)階段我國(guó)并沒(méi)有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。
具體來(lái)說(shuō)，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問(wèn)題：
(一)政府的職責(zé)缺位
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過(guò)程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒(méi)有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說(shuō)，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強(qiáng)制性
住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過(guò)程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過(guò)保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購(gòu)買房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再?gòu)?qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購(gòu)房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過(guò)大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來(lái)家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。
(三)相關(guān)配套制度極不完善
住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過(guò)程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過(guò)長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。
2.必須強(qiáng)調(diào)建立地震保險(xiǎn)中的共保機(jī)制。特別是在國(guó)家主導(dǎo)的住房地震保險(xiǎn)體系中，必須盡快建立起由政府、保險(xiǎn)公司、再保險(xiǎn)公司和投保人共同參與和負(fù)擔(dān)的共保機(jī)制，四方各司其職，缺一不可(見(jiàn)圖2)。
我國(guó)現(xiàn)在擬采用住宅等級(jí)評(píng)級(jí)制度，消費(fèi)者可以從住宅工程的保險(xiǎn)等級(jí)中了解該工程的實(shí)際質(zhì)量，以此決定自己的消費(fèi)意向，這樣就迫使建設(shè)單位必須重視住宅工程的實(shí)際質(zhì)量，以此獲得高等級(jí)的質(zhì)量評(píng)級(jí)，來(lái)提升自身品牌，吸引更多的消費(fèi)者。減輕施工單位經(jīng)濟(jì)壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度也包括對(duì)施工單位施工質(zhì)量的評(píng)級(jí)，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級(jí)和保險(xiǎn)等級(jí)的工程，從而從根本上提高住宅工程的質(zhì)量。與此同時(shí)，我國(guó)目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會(huì)以工程質(zhì)量保證金的名目被建設(shè)單位預(yù)留，作為工程在質(zhì)量保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。合同規(guī)定，工程質(zhì)量保修期結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)將保修金余款返還給施工單位，但實(shí)際情況卻是大多數(shù)建設(shè)單位都會(huì)想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會(huì)從工程其他部位“擠”出該部分應(yīng)得利潤(rùn)，這樣會(huì)對(duì)住宅工程質(zhì)量帶來(lái)危害。采用住宅工程保險(xiǎn)制度，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)對(duì)工程完工后的質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)，就可以從一定程度上減少質(zhì)量保證金的數(shù)額，使得施工單位可以獲得應(yīng)有利潤(rùn)，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質(zhì)量。使用階段住宅工程質(zhì)量問(wèn)題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續(xù)時(shí)間最少為50~70年。我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條有關(guān)于我國(guó)房屋建筑工程最低保修期的規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位、施工單位等參建主體有著存續(xù)時(shí)間上的高要求，但是目前自由競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)并不穩(wěn)定，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)隨時(shí)都有可能退出住宅市場(chǎng)，一旦若干年后其建設(shè)的住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題將得不到應(yīng)有的修復(fù)，住宅工程使用者的利益無(wú)法獲得穩(wěn)定保障。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度可以有效解決這一問(wèn)題，由保險(xiǎn)公司代替建設(shè)單位和施工單位等承擔(dān)住宅工程的質(zhì)量保修責(zé)任。在我國(guó)現(xiàn)行體制下，保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)范、存續(xù)、進(jìn)退出機(jī)制遠(yuǎn)高于建筑行業(yè)，當(dāng)出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質(zhì)量問(wèn)題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質(zhì)量維護(hù)。
我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)施的總體設(shè)想
實(shí)行住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)要有法律、制度、信用、社會(huì)等多維度特定環(huán)境的支持，參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際體制情況，可首先確定住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)的正式法律地位，以法律為基礎(chǔ)保障逐步引導(dǎo)推進(jìn)其他環(huán)境的建立，促進(jìn)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度快速健康的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，逐步健全住宅工程保險(xiǎn)體系，包括信用評(píng)價(jià)體系的建立，工程質(zhì)量檢測(cè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，住宅質(zhì)量性能認(rèn)證辦法的完善，以及保險(xiǎn)費(fèi)率等級(jí)劃分方案的確定等。完善住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市，武漢、長(zhǎng)沙等中部二線城市，重慶、西安等西部二線城市，及某些三線城市，開(kāi)展全國(guó)試點(diǎn)工作?？偨Y(jié)《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)一步分析住宅質(zhì)量性能認(rèn)證等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、投保匯率確認(rèn)辦法，以及監(jiān)理與保險(xiǎn)聯(lián)合機(jī)制是否行之有效等具體實(shí)施項(xiàng)目。根據(jù)推行結(jié)果研究完善最終《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)》條例并在全國(guó)范圍內(nèi)推行，成為我國(guó)的住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)強(qiáng)制條例。完善我國(guó)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管體系，形成保險(xiǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)監(jiān)管、質(zhì)保的雙行業(yè)滲透，形成對(duì)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)業(yè)的保障，推動(dòng)我國(guó)住宅工程行業(yè)規(guī)范、有序的發(fā)展。
（一）住房公積金貸款對(duì)低收入家庭幫助有限
房改以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面推進(jìn)了市場(chǎng)化改革，在市場(chǎng)化運(yùn)作下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下，大多數(shù)低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對(duì)于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進(jìn)行購(gòu)房。實(shí)際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時(shí)，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問(wèn)題，現(xiàn)行的貸款制度，貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。
（二）住房公積金覆蓋面沒(méi)有惠及大眾
從目前的住房公積金覆蓋來(lái)看，存在著覆蓋率低的問(wèn)題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中產(chǎn)生的大量下崗員工，私營(yíng)企業(yè)合同工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒(méi)有涵蓋進(jìn)來(lái)。據(jù)資料顯示，截止到2007年末，我國(guó)住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬(wàn)人，與全國(guó)幾億的在崗員工基數(shù)相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒(méi)有受益。
（三）繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理
在繳存基數(shù)上，目前的政策上，對(duì)繳存基數(shù)沒(méi)有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數(shù)為參照，同時(shí)制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限，并沒(méi)有限定下限，這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數(shù)額不足百元，而效益較好的單位，繳納數(shù)額則高達(dá)千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業(yè)管理費(fèi)、支付房租、家庭裝修等住房消費(fèi)不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開(kāi)支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。
二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考
（一）強(qiáng)化貸款政策對(duì)低收入家庭的傾斜力度
結(jié)合低收入者的實(shí)際困難，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行調(diào)整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購(gòu)房時(shí)，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購(gòu)房者發(fā)放一定的利息補(bǔ)貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整，針對(duì)首付往往是低收入者購(gòu)房的主要制約因素的情況，在政策上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應(yīng)的等級(jí)，針對(duì)不同的等級(jí)設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購(gòu)房。
（二）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面
在政策上，要強(qiáng)制推行住房公積金繳納制度，將民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇，使個(gè)體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及農(nóng)民工享受這一政策，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)各單位住房公積金建立情況進(jìn)行考核，提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識(shí)，擴(kuò)大覆蓋面，對(duì)不建立住房公積金制度的企業(yè)單位，加大處罰力度，確保實(shí)施。在機(jī)制創(chuàng)新上，可以探索住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制建立，對(duì)于沒(méi)有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過(guò)個(gè)人自愿建立住宅儲(chǔ)蓄賬戶的方式，彌補(bǔ)公積金的不足，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面，扶持低收入群體。
（三）完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法
在公積金繳納基數(shù)上，公積金管理部門應(yīng)進(jìn)行合理測(cè)算，對(duì)低收入者的公積金的繳納最低金額進(jìn)行明確規(guī)定，規(guī)范公積金繳存，同時(shí)限制并降低高收入者的繳存上限，障其權(quán)益。在公積金提取上，在辦法上應(yīng)允許低收入群體提取住房公積金用于物業(yè)管理費(fèi)、房租、住房維修等住房消費(fèi)，提高低收入群體對(duì)住房公積金的使用率。對(duì)于生活確實(shí)困難的低收入者，可以進(jìn)行人性化管理，在取得相關(guān)證明的情況下，允許其提取公積金用于其日常生活支出。
本文所說(shuō)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是面向擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的老年人的一種融資性壽險(xiǎn)產(chǎn)品，目的在于增加住房產(chǎn)權(quán)擁有人的收入，避免其退休后的生活質(zhì)量出現(xiàn)大幅下降的情況。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)形式的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)某種制度設(shè)計(jì)把房屋抵押給保險(xiǎn)公司，后者對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后，將住房產(chǎn)權(quán)擁有人的房產(chǎn)價(jià)值在其有生之年內(nèi)提前折現(xiàn)，定期向房屋所有人發(fā)放固定金額的養(yǎng)老金，房屋所有人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)。待房屋所有人去世后，保險(xiǎn)公司獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，將所得用來(lái)償還貸款本息后，剩余部分按約定比例返還其家人。簡(jiǎn)稱為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式。
2我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境
我國(guó)已成為世界上老年人口最多的國(guó)家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人，占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過(guò)1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。我國(guó)于2000年即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國(guó)將于2020年達(dá)到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得我們注意:一個(gè)是空巢老人家庭占30%，一個(gè)是獨(dú)居老人超過(guò)了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養(yǎng)老金，生活艱難?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室，又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險(xiǎn)制度的養(yǎng)老模式，能為參保的老年人盤活房產(chǎn)價(jià)值，大幅提高退休后的收入，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以成為合法避稅的途徑。
3反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論依據(jù)主要由以下兩個(gè)理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時(shí)間價(jià)值論，是指貨幣隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險(xiǎn)公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過(guò)程完成后保證一定的利潤(rùn)水平。保險(xiǎn)公司通過(guò)專業(yè)評(píng)估，根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動(dòng)以及房屋的增值、折舊的因素，計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時(shí)間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù)，貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說(shuō)①。理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒(méi)有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄來(lái)保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度下，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)只能作為基本養(yǎng)老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養(yǎng)老需求，需要社會(huì)提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，保障退休后平滑消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下，房屋的剩余壽命長(zhǎng)于老年人的預(yù)期余命，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)將房屋價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn)，滿足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)化的公式來(lái)計(jì)算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來(lái)的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險(xiǎn)價(jià)值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測(cè)值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營(yíng)銷費(fèi)用，包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例，擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套，房屋面積為120平方米，經(jīng)估算有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%，扣除預(yù)付利息35%，實(shí)際給付計(jì)價(jià)總額為422.5萬(wàn)。本文采用2000—2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來(lái)源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬(wàn)元人民幣，每月給付金額為2.38萬(wàn)元人民幣。
4保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇
4.1高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn)，在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向上時(shí)，房產(chǎn)具有保值增值作用，保險(xiǎn)投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向下、甚至泡沫破裂時(shí)，保險(xiǎn)公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險(xiǎn)
在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程之中，利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品具有長(zhǎng)期性和數(shù)額大的特點(diǎn)，利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的重要參數(shù)，直接影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)支付的結(jié)果，影響保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的盈虧。
4.3長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通過(guò)確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然壽險(xiǎn)公司的生命表具有較高的參考價(jià)值，但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高，人類的壽命延長(zhǎng)是必然趨勢(shì)，這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價(jià)值，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。
4.4房屋土地使用權(quán)問(wèn)題不明確
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，我國(guó)居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)期，有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限，土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問(wèn)題會(huì)增加保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。在另一方面，保險(xiǎn)公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將為保險(xiǎn)公司打開(kāi)數(shù)十萬(wàn)億資金的市場(chǎng)。中國(guó)老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價(jià)值大，現(xiàn)值約60萬(wàn)億元。保險(xiǎn)公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分，更可以對(duì)入保老年人開(kāi)展多項(xiàng)增值服務(wù)，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、委托理財(cái)?shù)取?/p>
5實(shí)施反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策建議
一、我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀
住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購(gòu)房者花錢買房買保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保，也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無(wú)力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?lái)，我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題
我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。
對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購(gòu)房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國(guó)保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來(lái)決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過(guò)高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購(gòu)房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房貸保險(xiǎn)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購(gòu)房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。
我國(guó)目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。
財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過(guò)程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管?！痹趯?shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購(gòu)房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒(méi)有要求購(gòu)房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒(méi)有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。
信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國(guó)友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開(kāi)展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中?？偣居?998年曾推出《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購(gòu)房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷售。我國(guó)目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。
以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購(gòu)房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購(gòu)房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴?gòu)房者及其家庭成員，從而保證購(gòu)房者在其收入無(wú)著時(shí)仍然擁有所購(gòu)房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購(gòu)房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)
針對(duì)我國(guó)房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。
（一）導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排
應(yīng)當(dāng)改變我國(guó)房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購(gòu)房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購(gòu)房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國(guó)家信用，構(gòu)建類似西方國(guó)家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國(guó)家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來(lái)實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。
而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國(guó)個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開(kāi)展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。
（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)
美國(guó)房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無(wú)力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無(wú)收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國(guó)應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。
（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度
應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。
1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)享有是否購(gòu)買房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購(gòu)房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其也應(yīng)有根據(jù)購(gòu)房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來(lái)決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。
2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購(gòu)價(jià)來(lái)確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購(gòu)置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購(gòu)房者貸款余額來(lái)確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才保”，維持購(gòu)房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬(wàn)元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元，顯然過(guò)高。對(duì)比美國(guó)和加拿大等國(guó)不到0.5‰的費(fèi)率，我國(guó)實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。
3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。
4.繳費(fèi)方式與退保規(guī)定。應(yīng)當(dāng)改變目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中一次繳清保費(fèi)的有悖保險(xiǎn)原理的做法，各險(xiǎn)種繳費(fèi)均應(yīng)切實(shí)做到“按年收取，每年結(jié)算”，以維護(hù)投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槿绻淮涡岳U費(fèi)，購(gòu)房者提前還貸則有一定的心理?yè)p失，從而影響房貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展；而且一旦在保險(xiǎn)期限內(nèi)房屋毀損或被保險(xiǎn)人死亡，保險(xiǎn)公司理賠后，保險(xiǎn)責(zé)任終止，投保人實(shí)際多繳了其后的保費(fèi)。因而保險(xiǎn)合同應(yīng)當(dāng)有提前還貸、房屋毀損，被保險(xiǎn)人死亡等退保條款。
[論文摘要]我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f(shuō)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展取得了一定的成績(jī)但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)仍然存在一些亟待解決的問(wèn)題，住房抵押貸款保險(xiǎn)仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率政府擔(dān)保
住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問(wèn)題。
一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理
在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開(kāi)展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒(méi)有充分展開(kāi)。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過(guò)提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理
1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。
2．保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問(wèn)題，也是影響投保人是否購(gòu)買保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開(kāi)辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過(guò)高，而過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，在保險(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開(kāi)辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。
3．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說(shuō)住房所有權(quán)證還沒(méi)有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆](méi)有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開(kāi)始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。
4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。
三、受益人不合理
目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)
作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。
個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：住房抵押保險(xiǎn)；模式；機(jī)制
據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另?yè)?jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國(guó)住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個(gè)完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)，對(duì)于化解住宅金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。
一、美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度
美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度在推動(dòng)和促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。美國(guó)住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個(gè)人申請(qǐng)抵押申請(qǐng)貸款的數(shù)量有968萬(wàn)戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒(méi)有一個(gè)運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問(wèn)題，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。
美國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)形式主要有四種：（1）全額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的所有正常損失；（2）限額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計(jì)算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險(xiǎn)，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過(guò)這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。
美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)體系由政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兩大部分組成。政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項(xiàng)目針對(duì)軍人和軍人家屬，因此在整個(gè)市場(chǎng)中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國(guó)曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險(xiǎn)公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟(jì)大蕭條的時(shí)候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險(xiǎn)；當(dāng)借款人無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時(shí)向金融中介機(jī)構(gòu)支付本息。
FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
1．貸款限額。FHA有貸款限額，過(guò)去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房?jī)r(jià)高的地區(qū)FHA保險(xiǎn)短缺?，F(xiàn)在，美國(guó)根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)對(duì)FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒(méi)有貸款限額。因此，在低價(jià)房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價(jià)房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價(jià)格房產(chǎn)貸款市場(chǎng)上兩者則有著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
2．貸款比例。FHA最普通的保險(xiǎn)項(xiàng)目是貸款年限30年，固定利率的貸款項(xiàng)目。對(duì)此項(xiàng)目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過(guò)125000美元的則為90%。FHA允許將交易費(fèi)用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值小于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的98.75%；房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的97.5%。但交易費(fèi)用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過(guò)程中，上述兩種計(jì)算方法都要做，取兩個(gè)結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過(guò)貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險(xiǎn)客戶提供貸款保險(xiǎn)的任務(wù)。
3．保險(xiǎn)費(fèi)率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險(xiǎn)費(fèi)，年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨?。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險(xiǎn)費(fèi)；從1984年~1991年，年保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險(xiǎn)費(fèi)結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險(xiǎn)費(fèi)。FHA的保險(xiǎn)費(fèi)率在全國(guó)是一致的。PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費(fèi)用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率是不同的，同一家PMI公司針對(duì)不同地區(qū)、不同保戶其保險(xiǎn)費(fèi)率也有區(qū)別。
4．保險(xiǎn)時(shí)間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險(xiǎn)。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房?jī)r(jià)的20﹪，就可以停止保險(xiǎn)。
5．運(yùn)作方式。FHA的貸款保險(xiǎn)審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時(shí)間較長(zhǎng)，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購(gòu)房者都可申請(qǐng)。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險(xiǎn)合同，或提前中止合同。
PMI和FHA兩個(gè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會(huì)的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制。
二、中國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)制度所表現(xiàn)出的問(wèn)題
自1998年初，華泰保險(xiǎn)公司推出住戶保證保險(xiǎn)后，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司等也相繼出臺(tái)了住房保證保險(xiǎn)險(xiǎn)種。我國(guó)的住宅抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成，但也暴露出不少問(wèn)題。
1．首付款過(guò)高。1999年9月21日后，中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房貸款期限從原來(lái)最長(zhǎng)20年延長(zhǎng)至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國(guó)廣大工薪階層的實(shí)際收入來(lái)看，其首付比例還是偏高。為了切實(shí)提高中低收入者的購(gòu)房能力，勢(shì)必需要再次降低首付款的比例。
2．險(xiǎn)種單調(diào)。由于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)開(kāi)展時(shí)間不長(zhǎng)，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險(xiǎn)種單調(diào)，這樣不利于充分開(kāi)展業(yè)務(wù)。只有險(xiǎn)種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購(gòu)房者有不同資信狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多樣化的險(xiǎn)種有利于銀行和購(gòu)房者做出靈活的決策。
3．抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押”。但由于我國(guó)一直實(shí)行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。
4．保險(xiǎn)責(zé)任范圍小，保費(fèi)率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險(xiǎn)范圍內(nèi)；而千分之五的年保險(xiǎn)費(fèi)率看似不高，但按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算就不是個(gè)小數(shù)目了，更何況要30年保費(fèi)一次性繳清。
三、針對(duì)我國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)的措施
筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手，推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的改革。
1．我國(guó)雖然目前有為數(shù)不少的先富起來(lái)的人，但中低收入的居民依然占我國(guó)總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險(xiǎn)的范圍優(yōu)先限定于他們。對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)比較差的購(gòu)房者，保險(xiǎn)的金額以不超過(guò)貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)；而且對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)房者的首付款為20﹪，加上保險(xiǎn)30﹪，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能抑制他們過(guò)高的購(gòu)房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
2．隨著購(gòu)房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸減少，因此保險(xiǎn)額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購(gòu)房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購(gòu)房者所繳保險(xiǎn)費(fèi)用未來(lái)年份的利息收入。對(duì)于部分提前還貸的購(gòu)房者其所交的保險(xiǎn)費(fèi)用中多出的部分應(yīng)該歸還購(gòu)房者。
3．由于房屋貸款的還款期較長(zhǎng)，在我國(guó)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，在此期間購(gòu)房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無(wú)法還貸的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)變得很大。為了避免出現(xiàn)購(gòu)房者或其家屬無(wú)房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險(xiǎn)。先以局部地區(qū)為試點(diǎn)，如一個(gè)省或一個(gè)市。由政府牽頭，委托一家保險(xiǎn)公司做群體險(xiǎn)，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險(xiǎn)公司，或者把一家中等規(guī)模的保險(xiǎn)公司改組成專門的住房貸款保險(xiǎn)公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購(gòu)房貸款的購(gòu)房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購(gòu)房者每月支付貸款利息和保險(xiǎn)費(fèi)用。壽險(xiǎn)合同到期后，保險(xiǎn)金正好可以償還貸款額。如在保險(xiǎn)期內(nèi)，購(gòu)房者因意外喪失勞動(dòng)力或身故，無(wú)法還貸，保險(xiǎn)公司可替購(gòu)房者歸還貸款，這樣購(gòu)房者或其家屬可以保有住房。如在試點(diǎn)地區(qū)可行的話，則可以推行到全國(guó)。由于該險(xiǎn)種規(guī)模大，政府在其中勢(shì)必要扮演極其重要的角色。
4．我國(guó)目前投資性購(gòu)房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國(guó)際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國(guó)就設(shè)立一家住房貸款抵押保險(xiǎn)公司，利用計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國(guó)所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購(gòu)房者的信息集中在一家保險(xiǎn)公司。這樣既可以控制某些人的多頭購(gòu)買，抑制投資性購(gòu)房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國(guó)范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險(xiǎn)公司，那各保險(xiǎn)公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購(gòu)房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)中國(guó)目前的社會(huì)實(shí)際，筆者認(rèn)為中國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營(yíng)的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)?？梢栽诓糠殖鞘性圏c(diǎn)實(shí)行私營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。
參考文獻(xiàn)：
1．王文英，陳蓉，劉榆風(fēng)．論我國(guó)住宅抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．
