序論：在您撰寫(xiě)物業(yè)監(jiān)管論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。

第1篇

物業(yè)管理企業(yè)自身存在問(wèn)題

物業(yè)管理商業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)上屬于新興的朝陽(yáng)行業(yè)，其自身發(fā)展還存在一定的問(wèn)題。首先，由于其發(fā)展的歷史性，決定了其質(zhì)量服務(wù)的層次性。對(duì)于現(xiàn)在的物業(yè)管理商業(yè)來(lái)說(shuō)，其進(jìn)入門(mén)檻比較低，技術(shù)含量、服務(wù)水平等等都是參差不齊的。同時(shí)，由于各地經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的不平衡性，也使得我國(guó)的物業(yè)服務(wù)水平在地域上也具有差異性，再一個(gè)就是，由于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，小區(qū)的范圍也比較小，使得現(xiàn)在的物業(yè)管理管理的范圍也比較小，市場(chǎng)化比較低，由于總成本是由固定成本和可變成本組成，這樣就使得在管理時(shí)候可能加大物業(yè)管理的成本。就目前而言，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)自身資金的不足，就可能造成物業(yè)管理的困難或者是發(fā)生糾紛。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不正當(dāng)

從物業(yè)管理招投標(biāo)情況看，體現(xiàn)在有些物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式，未體現(xiàn)出“公正、公平、公開(kāi)”的原則。開(kāi)發(fā)商很有可能在房屋銷售之后委托給自己已經(jīng)選定的一家物業(yè)管理企業(yè)或者是私下交給自己“關(guān)系親密”的一家物業(yè)管理企業(yè)；也或者是在招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程中進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)等等來(lái)維護(hù)自己的利益。由于信息不對(duì)稱性，這樣便損害了業(yè)主的利益。

逆向選擇的成因分析

1阿克洛夫的“檸檬”模型

“檸檬”在美國(guó)俚語(yǔ)中意思為“次品”或者是“不中用的東西”?！皺幟适袌?chǎng)”就是次品市場(chǎng)的意思。檸檬市場(chǎng)根源于信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱理論產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，自美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫以舊車市場(chǎng)為例分析逆向選擇問(wèn)題開(kāi)始，之后世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家又通過(guò)了一系列的發(fā)展，并提出了“逆向選擇”理論，“市場(chǎng)信號(hào)”理論等。

阿克洛夫認(rèn)為，在舊車市場(chǎng)上，市場(chǎng)上的買方和賣方所掌握的信息是不一樣的，只有賣者知道車的真實(shí)質(zhì)量，買者只知道舊車市場(chǎng)上車的平均質(zhì)量，因而賣方只愿意根據(jù)車的平均質(zhì)量支付價(jià)格；而在一輛舊車的任一價(jià)格上，那些最差的次品車的主人最急于將他們的車出手；當(dāng)買主把這些次品買回家后，才會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)它的缺陷；一段時(shí)間后，賣主能夠接受的舊車的平均價(jià)格會(huì)下降，那些持有缺陷最輕的車的車主這時(shí)會(huì)認(rèn)為還是將車留著自己用更為合算；這意味著，那些還留在市場(chǎng)上出售的汽車的平均質(zhì)量又進(jìn)一步降低了。因此說(shuō)，隨著價(jià)格的下降，存在著逆向選擇效應(yīng)：質(zhì)量高于平均水平的賣者會(huì)退出交易，只有質(zhì)量低的賣者才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。這樣的交易一直持續(xù)下去就出現(xiàn)了這種“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，由于市場(chǎng)參與主體各方所掌握的信息也是不對(duì)稱的，也就有可能出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。事實(shí)上，只要有信息不對(duì)稱情況的發(fā)生，就會(huì)出現(xiàn)阿克洛夫的“檸檬”市場(chǎng)。

2物業(yè)管理企業(yè)的“檸檬”現(xiàn)象

我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)雖然經(jīng)過(guò)了這30年的發(fā)展，但是還是存在著一定的問(wèn)題的，比方說(shuō)提供服務(wù)的類型單一，質(zhì)量不高，品牌建設(shè)不強(qiáng)，尤其是二線、三線城市等，種種狀況使得我國(guó)現(xiàn)在物業(yè)管理市場(chǎng)上出現(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)基本上處于同質(zhì)化的狀態(tài)，或者說(shuō)是有高質(zhì)量的卻難以以品牌的形象樹(shù)立出來(lái)。這樣的結(jié)果使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。同樣，在其他方面，類似的情況可能還會(huì)存在，比方說(shuō)物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的信用問(wèn)題也會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，因?yàn)槠髽I(yè)知道自己的信用，但是業(yè)主不知道。但是這里筆者就招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程為例進(jìn)行闡述。假設(shè)物業(yè)管理市場(chǎng)上的服務(wù)部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）的質(zhì)量只有兩種類型：高質(zhì)量和低質(zhì)量。而給業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)自己知道自己的管理質(zhì)量水平，但是業(yè)主不知道企業(yè)的質(zhì)量的高低。相應(yīng)的高質(zhì)量由于其成本的原因?qū)?yīng)的就是高價(jià)格，低質(zhì)量對(duì)應(yīng)的低價(jià)格。再假設(shè)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求是6000元，而業(yè)主愿意付給企業(yè)8000元以下的價(jià)格來(lái)獲得服務(wù)，所以雙方子在6000~8000元這樣的價(jià)格區(qū)間內(nèi)能達(dá)成交易；低質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求的價(jià)格是2000元，業(yè)主愿意花3000元以下的價(jià)格來(lái)獲得服務(wù)，所以雙方在2000~3000元這樣的價(jià)格區(qū)間內(nèi)能達(dá)成交易。但是業(yè)主一開(kāi)始不會(huì)拿8000元的價(jià)格給物業(yè)管理企業(yè)，一方面是存在討價(jià)還價(jià)方面的動(dòng)機(jī)，另一方面是業(yè)主區(qū)分不出來(lái)質(zhì)量的高低，當(dāng)然，一開(kāi)始業(yè)主也不會(huì)只拿3000元的價(jià)格，因?yàn)檫@樣他們招攬不到高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們會(huì)在3000~8000元區(qū)間內(nèi)選擇一個(gè)點(diǎn)作為他們的起價(jià)，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的資金，結(jié)果高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)成這個(gè)企業(yè)退出，因?yàn)闃I(yè)主給予的價(jià)格低于他們的最低的服務(wù)供給；當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)都是低質(zhì)量的時(shí)候，那么他們會(huì)把期望值壓低到3000元以下，這時(shí)候市場(chǎng)上就只剩下低質(zhì)量的企業(yè)了。更一般的，如果假設(shè)服務(wù)質(zhì)量服從于［0/l］間的連續(xù)均勻分布，我們還可以得出物業(yè)管理市場(chǎng)癱瘓的結(jié)果，即服務(wù)市場(chǎng)沒(méi)有服務(wù)供給。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理市場(chǎng)沒(méi)有癱瘓的例子，但低效率卻是常見(jiàn)的。為了分析上述情形，我們借助于阿克洛夫模型做這樣的一個(gè)假定：服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］上的均勻分布。所以這個(gè)均勻分布的概率密度是1。服務(wù)質(zhì)量在［0，1］之間的概率就是1，我們可以用分布圖的整個(gè)面積來(lái)表示這個(gè)概率（見(jiàn)圖1）。在圖1中，我們可以在q＝p處畫(huà)一條鉛垂直線。

所有位于這條鉛垂線左側(cè)的物業(yè)管理服務(wù)，其質(zhì)量q≤p，將愿意進(jìn)入市場(chǎng)；而位于鉛垂線右側(cè)的企業(yè)，其質(zhì)量q＞p，這些企業(yè)由于各方面的原因，將不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)交易。這樣，在以價(jià)格p成功交易的企業(yè)里面，有一半企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量低于μ，μ是達(dá)成交易的平均質(zhì)量。假定市場(chǎng)上，買賣雙方不存在傳遞信號(hào)的可能性，所有賣者獲得同樣的價(jià)格支付再假定給定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平是q，企業(yè)對(duì)服務(wù)估價(jià)為p＝q，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的估價(jià)為p＝rq（r≥1），S表示某種商品的供給曲線，D表示該種商品的需求曲線，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，在未到達(dá)均衡點(diǎn)之前，買者愿意支付的價(jià)格比Pe高，賣者愿意出賣的價(jià)格比Pe低，兩者之間的價(jià)差就是交易利益（圖2中陰影部分的面積）。假定買者不知道q，并且也不預(yù)期質(zhì)量低于q的所有者會(huì)誠(chéng)實(shí)顯示其質(zhì)量水平q。服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］區(qū)間的均勻分布，于是，市場(chǎng)上服務(wù)的平均質(zhì)量沒(méi)有信號(hào)傳遞的情況下，所有的交易都是在同一價(jià)格p處達(dá)成交易，對(duì)于企業(yè)而言，如果在q≤p，那么他們就會(huì)與業(yè)主達(dá)成交易，獲得中間的差價(jià)收益；相反的話他們就會(huì)損失中間的差價(jià)部分。在市場(chǎng)價(jià)格p≤1時(shí)，業(yè)主知道物業(yè)服務(wù)部門(mén)的質(zhì)量

對(duì)策及建議

對(duì)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問(wèn)題，重點(diǎn)還是在于建立有效的信號(hào)傳遞機(jī)制，物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問(wèn)題的根源在于市場(chǎng)各方的信息不對(duì)稱性，因此要盡量使得市場(chǎng)主體中交易的各方所掌握的信息對(duì)稱起來(lái)；對(duì)于物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，則主要是建立“信用激勵(lì)機(jī)制”，同時(shí)也要重要的監(jiān)管制度做保障，使守信譽(yù)者得到鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)，使失信的一方得到應(yīng)有的懲罰。

1建立和完善物業(yè)管理市場(chǎng)法規(guī)體系及監(jiān)督機(jī)制

在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中，國(guó)家的調(diào)控起到一定的積極作用，為了指導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的有序發(fā)展，結(jié)合行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，國(guó)家頒布了一系列的法律法規(guī)依據(jù)做保障，比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等，這些都將有效地促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和建設(shè)，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，還會(huì)不斷地出現(xiàn)新的問(wèn)題、新的案例等，這就需要政府等相關(guān)部門(mén)不斷地對(duì)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，要敢于大膽地改革和創(chuàng)新，使得更有效地促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，有效預(yù)防一些投機(jī)分子鉆法律法規(guī)的空子。同時(shí)，政府等相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)有效的監(jiān)督機(jī)制，要做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”的十六字方針，要敢于對(duì)違背誠(chéng)信原則，敗壞行業(yè)聲譽(yù)的企業(yè)和行為予以嚴(yán)厲的查處和辦理，甚至予以通報(bào)和曝光。

2提高物業(yè)管理參與主體及從業(yè)人員的素質(zhì)和誠(chéng)信意識(shí)

筆者認(rèn)為，要想提高現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，使其規(guī)范化、現(xiàn)代化，提高物業(yè)管理人員及其物業(yè)參與主體的素質(zhì)和誠(chéng)信意識(shí)是必不可少的。由于我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻比較低，技術(shù)含量等也比較低，服務(wù)種類比較少等緣故，我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)在招聘時(shí)對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)并沒(méi)有一定的要求和一定的考核。在物業(yè)管理出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主等的糾紛的時(shí)候，由于沒(méi)有一定的素質(zhì)訓(xùn)練或者是一定的素質(zhì)提升，很可能出現(xiàn)物業(yè)管理人員管理不當(dāng)?shù)氖虑椤Ｍ瑫r(shí)，應(yīng)提高其誠(chéng)信意識(shí)，建立誠(chéng)信檔案，對(duì)違規(guī)的情況進(jìn)行記錄，并對(duì)其進(jìn)行懲罰，對(duì)優(yōu)秀的情況進(jìn)行激勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)。因此，筆者認(rèn)為在物業(yè)管理過(guò)程中提高物業(yè)參與主體及物業(yè)從業(yè)人員的誠(chéng)信意識(shí)及其素質(zhì)是很有必要的。

3建立和實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)管理體系

現(xiàn)在市場(chǎng)上的物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量參差不齊，高質(zhì)量的品牌企業(yè)在市場(chǎng)上是稀缺資源。近些年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生糾紛的事件也是層出不窮，但是物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)有在不斷的問(wèn)題中有所大的建設(shè)，相反，問(wèn)題是越來(lái)越頻繁。這就要求市場(chǎng)上必須建立實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)管理體系，對(duì)屢次出現(xiàn)問(wèn)題又沒(méi)有改善的企業(yè)進(jìn)行懲處。在“檸檬市場(chǎng)”上，低質(zhì)量如果不改善就必會(huì)引起更多的糾紛產(chǎn)生，有效的信譽(yù)管理體系必會(huì)迫使企業(yè)有所改善，不然的話，由于大量的糾紛使得企業(yè)的信譽(yù)受損，企業(yè)不改善自身的狀況就會(huì)使企業(yè)瀕臨倒閉。品牌建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的方向，企業(yè)要想獲得良好的聲譽(yù)和信譽(yù)信用等，就必須樹(shù)立自己獨(dú)特的品牌。

第2篇

機(jī)構(gòu)增多、服務(wù)內(nèi)容加深加寬

某校合并初期，學(xué)生人數(shù)為一萬(wàn)名左右，不到15年時(shí)間，學(xué)生人數(shù)激增至三萬(wàn)余人。在辦學(xué)場(chǎng)地不增加的前提下，物業(yè)管理初期主要依靠擴(kuò)大管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置輔助臨時(shí)機(jī)構(gòu)，增加管理職工人數(shù)及招聘適當(dāng)臨時(shí)工解決。但隨著學(xué)生需求的提高，需要提供的服務(wù)內(nèi)容，如為學(xué)校師生員工學(xué)習(xí)、工作、休息和娛樂(lè)的場(chǎng)所隨之大量增加。而這些需求僅靠環(huán)境整潔、搞好衛(wèi)生、保持現(xiàn)有的綠化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

多校區(qū)物業(yè)管理模式

高校物業(yè)管理模式主要有以下幾種:

(一)高校直接管理模式

目前，我國(guó)大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創(chuàng)建是為了便于政府和學(xué)校對(duì)其實(shí)施物業(yè)管理。一般而言，學(xué)校設(shè)置一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)后勤建設(shè)和管理的機(jī)構(gòu)，即后勤處，下設(shè)物業(yè)管理中心、水暖電管理中心、后勤服務(wù)維修中心等子單位。每個(gè)子單位再下設(shè)相應(yīng)的部門(mén)，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對(duì)應(yīng)的工作任務(wù)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于管理權(quán)力集中，便于上下管理;缺點(diǎn)在于管理人員容易固化，積極主動(dòng)性不夠高。

(二)校企合作管理模式

高校物業(yè)管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學(xué)?？芍苯訁⑴c核心管理工作，而將非核心部分通過(guò)采取社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的辦法，引入具有豐富經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性強(qiáng)的管理公司參與管理。在管理過(guò)程中，通過(guò)對(duì)比學(xué)習(xí)，提高整體管理水平。該模式的優(yōu)勢(shì)在于引進(jìn)社會(huì)企業(yè)，形成局部范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，相互對(duì)比，從而提高和改善整個(gè)學(xué)校物業(yè)管理水平。缺點(diǎn)在于整個(gè)學(xué)校的物業(yè)管理權(quán)仍歸學(xué)校，管理的本質(zhì)沒(méi)有發(fā)生根本變化。同時(shí)，學(xué)校管理機(jī)構(gòu)需分別對(duì)下屬的機(jī)構(gòu)和社會(huì)企業(yè)進(jìn)行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。

(三)完全社會(huì)化管理模式

完全社會(huì)化管理模式，就是通過(guò)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的方式，例如招標(biāo)，將學(xué)校的物業(yè)管理工作完全交付給符合學(xué)校各項(xiàng)要求的企業(yè);同時(shí)學(xué)校內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)也進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，成立對(duì)社會(huì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的部門(mén)。該模式的優(yōu)勢(shì)在于，學(xué)校僅僅負(fù)責(zé)企業(yè)的監(jiān)管，大大降低了學(xué)校管理負(fù)荷，解決了學(xué)校管理人員和技術(shù)實(shí)力的不足;學(xué)校物業(yè)管理實(shí)行完全社會(huì)化，管理效率和質(zhì)量得到了很大的提高。不足在于，學(xué)校對(duì)企業(yè)的管理僅限于監(jiān)督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業(yè)參與管理，其根本目標(biāo)僅為贏利，與學(xué)校的本質(zhì)屬性———為教育服務(wù)理念相違背;若兩者達(dá)不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。

(四)學(xué)校聯(lián)合管理模式

學(xué)校聯(lián)合管理模式是指一個(gè)區(qū)域內(nèi)的高校通過(guò)合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質(zhì)資源實(shí)現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，擺脫應(yīng)對(duì)強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使其聯(lián)合體在短時(shí)間里即可顯示出合作與聯(lián)合的強(qiáng)大生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)合作與聯(lián)合，可以促進(jìn)專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化的提高;更有條件降低成本，更能體現(xiàn)教育規(guī)律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運(yùn)行效率低、成本高、服務(wù)質(zhì)量與現(xiàn)代化水平低的劣勢(shì)。這種模式的實(shí)質(zhì)是走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，但聯(lián)合過(guò)程中產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題仍很難解決，效益的最終分配問(wèn)題增加了聯(lián)合的難度。

不同管理模式的選取原則

(一)因地制宜原則

該原則為選取管理模式的首要原則。選取時(shí)要考慮到各個(gè)分校區(qū)的具體情況，例如所處地理位置(是否遠(yuǎn)離市區(qū)、校區(qū)之間的相對(duì)距離)、校區(qū)面積大小、在校師生人數(shù)、分校區(qū)和主校區(qū)之間的關(guān)系等因素。在機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備等方面進(jìn)行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。

(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、兼顧有序原則

大部分校區(qū)后勤物業(yè)管理實(shí)施“自負(fù)盈虧”政策，單一校區(qū)的物業(yè)管理在人力和資源分配上都能很好地進(jìn)行平衡。而隨著校區(qū)數(shù)量的增大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致各個(gè)校區(qū)的綜合資源出現(xiàn)不同程度的差異。具體表現(xiàn)為:個(gè)別校區(qū)面積大、師生數(shù)量眾多、服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)好，物業(yè)管理容易且經(jīng)濟(jì)效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區(qū)面積小、師生數(shù)量少、離主校區(qū)距離相對(duì)遠(yuǎn)，政策少，服務(wù)設(shè)施老化，物業(yè)管理困難且經(jīng)濟(jì)效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環(huán)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要學(xué)校后勤管理部門(mén)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理平衡各方利益，使得各個(gè)校區(qū)均能夠平穩(wěn)運(yùn)行。

(三)節(jié)約成本、效益最大化原則

管理的最高目標(biāo)是“服務(wù)水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業(yè)管理部門(mén)，最大的考慮就是“服務(wù)”和“投入”之間的關(guān)系。區(qū)別于社會(huì)企業(yè)，高校物業(yè)管理部門(mén)在享受學(xué)校優(yōu)惠政策的前提下，可通過(guò)招投標(biāo)方式對(duì)所需物資實(shí)施集中采購(gòu)，參考國(guó)際上通用ISO2000對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理，從而降低運(yùn)行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復(fù)合型”，加強(qiáng)學(xué)習(xí)和使用現(xiàn)代科技手段，適應(yīng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制趨勢(shì)。同時(shí)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)做到“以人為本”，避免物業(yè)管理的人才流失。

(四)適當(dāng)引進(jìn)、共創(chuàng)雙贏原則

第3篇

現(xiàn)在，“實(shí)踐出真知”不能只停留在喊口號(hào)，而是應(yīng)該更好地結(jié)合在高等教育的日程設(shè)置中。因此需要學(xué)生在實(shí)踐中運(yùn)用知識(shí)，在交流中融合知識(shí)，在積累中掌握知識(shí)。順應(yīng)需求而生的高校酒店也就為學(xué)生提供了掌握技能、提升能力和磨練意志的培養(yǎng)平臺(tái)。學(xué)生可以先在課堂吸收理論知識(shí)，在酒店實(shí)踐時(shí)轉(zhuǎn)換為實(shí)際操作，有的學(xué)校甚至可以直接把課堂搬到酒店，結(jié)合現(xiàn)實(shí)環(huán)境，讓學(xué)生感受到社會(huì)服務(wù)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感。這種理論和實(shí)踐相結(jié)合的方式與一味學(xué)習(xí)書(shū)本知識(shí)，進(jìn)入社會(huì)再慢慢熟悉相比，大大提升了學(xué)習(xí)和工作的效率，是把學(xué)生培養(yǎng)成技能過(guò)硬的實(shí)用性人才的一個(gè)捷徑，也是對(duì)社會(huì)管理服務(wù)人才的一種儲(chǔ)備。由此可見(jiàn)，雖然高校酒店和社會(huì)酒店有很多差異，但是，畢竟高校酒店也是社會(huì)酒店衍生的產(chǎn)物，它們的關(guān)系也是相輔相成的。

這種高效的教育模式也越來(lái)越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的設(shè)立也是對(duì)學(xué)校管理的一個(gè)深化和提升。正如我們所知，校園管理是學(xué)校常規(guī)工作的重要組成部分，是學(xué)生加強(qiáng)綜合教育不可缺少的環(huán)節(jié)，是創(chuàng)造校園文明氛圍的基礎(chǔ)工作。校園的管理，究其目的，大多數(shù)就是為了提高學(xué)校各方面的綜合能力，為師生營(yíng)造更好的工作學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。所以，高校酒店也是營(yíng)造教育環(huán)境和教學(xué)設(shè)施的外在表現(xiàn)形式。換一個(gè)層面思考：因?yàn)樵谛W(xué)生和在職員工對(duì)于責(zé)任的認(rèn)識(shí)不盡相同，所以幫學(xué)生轉(zhuǎn)換角色，體會(huì)以工作角度看待問(wèn)題，是對(duì)學(xué)生能力的一種促進(jìn)，激發(fā)學(xué)生提高工作熱情，培育學(xué)生自我約束的能力，發(fā)現(xiàn)自身的缺點(diǎn)和存在的不足，在畢業(yè)之前完善自己。這對(duì)推動(dòng)校園的良好管理具有重要意義。

不論是從“高?！边€是從“酒店”著眼，服務(wù)性都是至關(guān)重要的。所以，為了提升服務(wù)品質(zhì)，高校的物業(yè)管理是不可忽略的關(guān)鍵因素。但是不同于單一高校的物業(yè)管理和單一酒店的物業(yè)管理，高校酒店坐擁高校和酒店相結(jié)合相互依托的獨(dú)天得厚的條件。所以高校酒店的物業(yè)管理其實(shí)可以借助于高校的特殊性質(zhì)，借鑒便捷的地理優(yōu)勢(shì)，提升自身的服務(wù)品質(zhì)。高校酒店可以拓展員工的學(xué)習(xí)時(shí)間和空間，為各類人員提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。“一個(gè)企業(yè)給員工最好的福利，就是培訓(xùn)”。所以這樣的機(jī)遇，也能夠充分滿足員工的學(xué)習(xí)要求，使他們除了增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)之外，還能增長(zhǎng)實(shí)力與才干，通過(guò)教育培訓(xùn)促使各類人員更新知識(shí)，提高能力，這樣的新型模式，也會(huì)使鍍金后的員工再為酒店物業(yè)管理的發(fā)展多作貢獻(xiàn)。

再者，高校也是一個(gè)小社會(huì)，校園人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼，這是一個(gè)很好的溝通橋梁，是協(xié)調(diào)各方面事宜的紐帶，更有助于我們收集服務(wù)意見(jiàn)，優(yōu)化業(yè)務(wù)素質(zhì)。只有這樣，高校酒店才能不因循守舊和墨守成規(guī)，才能善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，善于提出新設(shè)想、新方案，善于探索，勇于創(chuàng)新，不斷以新的目標(biāo)鞭策自己，在高校管理與服務(wù)中，想辦法、出思路，得到客戶的滿意評(píng)價(jià)。另外，沒(méi)有創(chuàng)新就缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有創(chuàng)新也就無(wú)法提升價(jià)值。想要走出特立獨(dú)行的發(fā)展道路，就要懂得加強(qiáng)自我的個(gè)性化建設(shè)，發(fā)展特色的企業(yè)管理模式來(lái)適應(yīng)社會(huì)變化，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。正因?yàn)楦咝Ｊ侨瞬诺木奂?，也是新想法、新?chuàng)意、新思路醞釀的樂(lè)土。我們可以借鑒一些好的建議或吸收一些好的意見(jiàn)不斷改良管理方式和提升服務(wù)質(zhì)量。

如果說(shuō)高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的產(chǎn)物，那么，高校酒店物業(yè)管理就是改革和創(chuàng)新融合的結(jié)果。高校酒店的特殊性和復(fù)雜性也把高校酒店物業(yè)管理的重要作用和深遠(yuǎn)影響凸顯得淋漓盡致。因?yàn)楦咝＞频晡飿I(yè)管理的內(nèi)容不僅具有一般酒店物業(yè)管理中客人接待服務(wù)，酒店建筑及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和管理，保潔、綠化、消防、安全等一系列服務(wù)項(xiàng)目，更重要的是高校酒店的物業(yè)管理具有育人功能。其一，大學(xué)階段是學(xué)生人生觀、世界觀和價(jià)值觀發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)在高校酒店的身臨其境的實(shí)際操作和崗位磨練，可以培養(yǎng)學(xué)生吃苦耐勞、積極向上的良好意志品質(zhì)和豁達(dá)開(kāi)朗的良好心理素質(zhì)；其二，通過(guò)著裝上崗、掛牌服務(wù)、語(yǔ)言文明規(guī)范、服務(wù)熱情周到以及規(guī)范管理和服務(wù)，起到一定的示范作用，有利于培養(yǎng)學(xué)生的良好道德品質(zhì)。所以說(shuō)，高校酒店物業(yè)管理承擔(dān)著保障和維護(hù)正常教學(xué)、科研和生活秩序以及酒店業(yè)務(wù)、常規(guī)經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)展的雙向任務(wù)。

第4篇

本文作者：黃闖工作單位：南陽(yáng)師范學(xué)院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導(dǎo)致集體行動(dòng)困境社區(qū)物業(yè)管理的強(qiáng)勢(shì)行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢(shì)地位相對(duì)而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對(duì)等性，與組織化的物業(yè)管理方的強(qiáng)勢(shì)行為相比，缺乏共同體意識(shí)的原子化社區(qū)居民則處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無(wú)法對(duì)社區(qū)物業(yè)的行政化行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過(guò)程中也容易產(chǎn)生搭便車的問(wèn)題導(dǎo)致集體行動(dòng)的困境。正如美國(guó)學(xué)者曼瑟爾•奧爾森所說(shuō)，“如果一個(gè)集團(tuán)中所有個(gè)人在實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能夠獲利，由此也不能推出他們會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)那一目標(biāo)，……有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”[4](P2)。對(duì)于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護(hù)其利益。因?yàn)樵诙嘣a(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車的傾向就越嚴(yán)重，一旦出現(xiàn)搭便車的個(gè)體行為，就會(huì)帶來(lái)群體共同意志的瓦解和集體行動(dòng)邏輯的混亂。除非一個(gè)群體中人數(shù)相當(dāng)少，或者除非存在著強(qiáng)制或其他某種特別手段以促使個(gè)人為他們的共同利益行動(dòng)，否則理性的、尋求自身利益的個(gè)人將不會(huì)為實(shí)現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動(dòng)。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導(dǎo)致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進(jìn)，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會(huì)地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會(huì)成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對(duì)社區(qū)共同利益的認(rèn)知和保護(hù)能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)行為時(shí)的反應(yīng)也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購(gòu)房住房的動(dòng)機(jī)是多元的。社區(qū)業(yè)主購(gòu)買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購(gòu)房的動(dòng)機(jī)不同導(dǎo)致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對(duì)于居住在社區(qū)里暫時(shí)租客與長(zhǎng)期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來(lái)說(shuō)對(duì)社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會(huì)關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導(dǎo)致對(duì)于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對(duì)于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔(dān)較高的收費(fèi)；而對(duì)于收入較低的群體來(lái)說(shuō)則喜歡收費(fèi)較低的服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個(gè)不容忽視的事實(shí)，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無(wú)助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過(guò)程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運(yùn)行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房后成為業(yè)主，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為自己的自治機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費(fèi)來(lái)購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。也即說(shuō)社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是社區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定聘用，而實(shí)際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)很難對(duì)其施加任何的影響。[6]因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下物業(yè)管理方作為一個(gè)既定的事實(shí)而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開(kāi)始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購(gòu)房者決定購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的房屋,他個(gè)人就已經(jīng)同意接受了開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)。[8]因?yàn)楦鶕?jù)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，其實(shí)也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自，只能被動(dòng)接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實(shí)。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個(gè)既定事實(shí)對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而在心理上強(qiáng)化了其處于強(qiáng)勢(shì)地位的事實(shí)。4.政府及相關(guān)部門(mén)監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個(gè)重要的誘因在于政府及相關(guān)部門(mén)職能的缺位，政府及相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有對(duì)社區(qū)物業(yè)管理中的不當(dāng)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中國(guó)家、市場(chǎng)、社會(huì)三者之間權(quán)力再分配的不對(duì)稱性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對(duì)比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門(mén)的監(jiān)督管理對(duì)社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的職責(zé)是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出沒(méi)有能夠有效治理的情況下，政府并沒(méi)有動(dòng)力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場(chǎng)化運(yùn)作，而是摻雜著一些行政部門(mén)和利益集團(tuán)的利益，導(dǎo)致相關(guān)政府主管部門(mén)并沒(méi)有能夠及時(shí)糾正問(wèn)題，相反由于其縱容行為進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會(huì)效果。如果政府部門(mén)能夠及時(shí)糾正社區(qū)管理中存在的不當(dāng)行為以及對(duì)于社區(qū)居民反應(yīng)的問(wèn)題能夠及時(shí)回應(yīng)，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過(guò)大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對(duì)策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)化、市場(chǎng)化的管理行為，對(duì)于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，對(duì)于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會(huì)治安、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過(guò)程中存在的行政化管理行為，不但與我國(guó)基層社會(huì)管理機(jī)制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績(jī)效，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主無(wú)法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導(dǎo)致各種的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護(hù)社區(qū)業(yè)主利益，促進(jìn)基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對(duì)稱性，對(duì)于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)面臨著一系列的困境導(dǎo)致其并沒(méi)有能夠發(fā)揮其應(yīng)該具有的功能。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來(lái)說(shuō)，它們面臨的問(wèn)題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的支持，社區(qū)業(yè)委會(huì)的成立將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。其次，業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主們的自治組織，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)來(lái)源于全體業(yè)主的繳費(fèi)，這無(wú)疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費(fèi)用，業(yè)委會(huì)則根本無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)內(nèi)部利益的分化可能導(dǎo)致其根本不能維護(hù)業(yè)主的共同利益。因?yàn)闃I(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對(duì)稱，委托人難以對(duì)人的行為決策進(jìn)行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個(gè)人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。而且，在一個(gè)社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)的過(guò)程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過(guò)程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭(zhēng)。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)存在五大難題：業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，可以通過(guò)不斷完善社區(qū)居民委員會(huì)的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動(dòng)。因?yàn)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)作為一個(gè)既定的維護(hù)社區(qū)居民利益的組織具有較強(qiáng)的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)各方的利益。當(dāng)然社區(qū)自治組織的存在并不是一個(gè)與社區(qū)物業(yè)管理公司的對(duì)立性存在，而是通過(guò)多元合作式的治理共同維護(hù)社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護(hù)社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強(qiáng)城市物業(yè)社區(qū)共同體意識(shí)建設(shè)社區(qū)本應(yīng)是居民的生活共同體，本應(yīng)是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會(huì)地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識(shí)。[12]因此加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)居民的認(rèn)同感是促進(jìn)社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的主體性意識(shí)。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動(dòng)和參與，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的認(rèn)同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無(wú)間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強(qiáng)政府及相關(guān)部門(mén)在社區(qū)物業(yè)治理中的責(zé)任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準(zhǔn)入資格和退出機(jī)制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對(duì)于沒(méi)有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該采取嚴(yán)查的方式禁止其進(jìn)入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機(jī)制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時(shí)更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強(qiáng)烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢(shì)不兩立的對(duì)立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門(mén)要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動(dòng)力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴(yán)格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達(dá)渠道，充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門(mén)對(duì)于社區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題應(yīng)該給予及時(shí)回應(yīng)，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問(wèn)題的不斷累積導(dǎo)致突破業(yè)主的心理防線，增加問(wèn)題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財(cái)政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場(chǎng)化運(yùn)作方式，其在運(yùn)作過(guò)程中有著強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動(dòng)。不過(guò)由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個(gè)有著明顯正外部性特征和社會(huì)效益的管理行為，正如有學(xué)者指出：實(shí)施物業(yè)管理對(duì)物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價(jià)值，對(duì)其他相關(guān)者也有價(jià)值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔(dān)，其他相關(guān)者所獲得的價(jià)值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進(jìn)而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)循環(huán)。[15]因此，在管理的過(guò)程中為了減少其經(jīng)濟(jì)利益屬性與社會(huì)利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場(chǎng)化行為，政府應(yīng)該對(duì)其給予一定的財(cái)政稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)支持其向良性方向發(fā)展。

第5篇

本文作者：鄭皎工作單位：山西大學(xué)工程學(xué)院

國(guó)內(nèi)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

筆者近來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)一些物業(yè)公司進(jìn)行了研究和分析，對(duì)目前我國(guó)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀做了如下歸納。(一)目前國(guó)內(nèi)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀第一，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作不規(guī)范。目前國(guó)內(nèi)很多物業(yè)公司由于會(huì)計(jì)核算工作不規(guī)范，未按會(huì)計(jì)制度設(shè)置明細(xì)賬、會(huì)計(jì)資料手續(xù)不完備、會(huì)計(jì)科目使用錯(cuò)亂等現(xiàn)象導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作無(wú)法順利進(jìn)行，甚至有些公司沒(méi)有清晰準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表為管理者提供分析材料。第二，財(cái)務(wù)管理制度不健全。從國(guó)內(nèi)物業(yè)公司總體上看，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理比較薄弱，整個(gè)行業(yè)至今沒(méi)有一套完整規(guī)范的財(cái)務(wù)管理辦法，導(dǎo)致很多企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有制定公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度。第三，投融資手段比較局限。長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)公司受“物業(yè)管理不過(guò)是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、水電維修”等之類井底之蛙的觀念影響，籌資困難是當(dāng)前很多物業(yè)管理企業(yè)，尤其是中小物業(yè)公司的頭號(hào)難題。本身物業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率就偏低，再加上經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較單一，這就導(dǎo)致在籌資渠道和籌資方式上的選擇余地非常小。沒(méi)有足夠的資金支持，物業(yè)公司就選不到好的投資項(xiàng)目。第四，營(yíng)運(yùn)資金管理水平較低。目前國(guó)內(nèi)很多物業(yè)公司由于對(duì)資金管理不善，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)，滯留資金多，不僅影響企業(yè)的盈利能力，也影響了企業(yè)整體的資金營(yíng)運(yùn)水平。(二)物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題第一，財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)普遍偏低。很多物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)財(cái)會(huì)人員不需要太高的要求，只要會(huì)簡(jiǎn)單的日常收支記賬足矣。這就造成物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)偏低、水平不高，甚至無(wú)證上崗、沒(méi)有會(huì)計(jì)技術(shù)資格證的現(xiàn)象也普遍存在。第二，財(cái)務(wù)管理制度過(guò)于多元化。有些規(guī)模較大的物業(yè)公司擁有專業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員，有能力制定較完善的財(cái)務(wù)管理制度供本企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。但是有好多物業(yè)公司由于組建方式不同，參照上級(jí)主管單位的財(cái)務(wù)管理制度也多種多樣，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一完整的標(biāo)準(zhǔn)供參照?qǐng)?zhí)行。第三，投融資管理缺乏科學(xué)性。物業(yè)公司受自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模和資質(zhì)等級(jí)的限制，往往缺少好的投資項(xiàng)目，即使遇到好的投資項(xiàng)目，由于沒(méi)有專業(yè)的決策者進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，大多是靠感覺(jué)進(jìn)行決策，也沒(méi)有組建好的投資管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致這些項(xiàng)目面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著物業(yè)管理需求的增大，物業(yè)管理也逐漸走向市場(chǎng)化和專業(yè)化，這就要求投融資管理者必須具備專業(yè)知識(shí)能力和項(xiàng)目管理能力。第四，資金管理力度不夠強(qiáng)。由于物業(yè)公司缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，往往在項(xiàng)目的資金投入前沒(méi)有去做充分的調(diào)查研究等準(zhǔn)備工作，缺乏項(xiàng)目在事前、事中、事后的控制，導(dǎo)致項(xiàng)目的資金回收期變長(zhǎng)，甚至有的資金無(wú)法回收，造成資金的大量積壓或流失，影響了資金的使用效率，從而降低了企業(yè)整體的盈利水平。(三)有效解決存在問(wèn)題的途徑第一，提升財(cái)務(wù)工作人員的素質(zhì)。定期培訓(xùn)是很多優(yōu)秀企業(yè)采用的提高人員素質(zhì)最直接有效的途徑。此外，公司還應(yīng)按業(yè)務(wù)的需要合理配置財(cái)會(huì)人員，要求財(cái)會(huì)人員必須持證上崗，對(duì)日常發(fā)生的業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則操作執(zhí)行，有條件的企業(yè)還可以在社會(huì)上公開(kāi)招聘有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)財(cái)務(wù)工作者。第二，制定和健全財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)公司要想充分落實(shí)好理財(cái)?shù)淖?，就必須建立一套科學(xué)的、完整的、規(guī)范的、適合本企業(yè)生存發(fā)展的財(cái)務(wù)管理制度和自我約束機(jī)制，只有這樣才能有效規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為。第三，拓展和開(kāi)發(fā)新的投融資渠道。物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的服務(wù)型企業(yè)，只靠物業(yè)費(fèi)的收入是不夠的，必須拓寬服務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍，才可能創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。但是物業(yè)公司多為中小型企業(yè)，盡可能選取中短期投資，減少長(zhǎng)期投資。另外，物業(yè)公司在做好內(nèi)部籌資的同時(shí)也應(yīng)該積極去探索外部籌資的渠道，例如，銀行貸款。第四，加強(qiáng)企業(yè)資金管理能力。資金是企業(yè)賴以生存的根本，企業(yè)沒(méi)有資金，如同人沒(méi)有血液。因此，首先，要提高企業(yè)的成本控制意識(shí)，要求勞動(dòng)密集型的物業(yè)公司必須合理利用人力資源，減少不必要的成本支出。其次，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范控制系統(tǒng)。最后，物業(yè)公司應(yīng)配備專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)資金進(jìn)行有效管理，對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行合理分配。

構(gòu)建物業(yè)公司科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系

財(cái)務(wù)管理對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)都是至關(guān)重要的，在物業(yè)管理企業(yè)中更是如此。目前很多物業(yè)管理企業(yè)都是微利經(jīng)營(yíng)，有的甚至?xí)刑潛p，這就要求必須構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系供物業(yè)管理企業(yè)、尤其是中小型企業(yè)參照借鑒。(一)物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系構(gòu)建的必要性第一，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系是立足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必要條件。目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的弱點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理體系不健全，這樣會(huì)導(dǎo)致決策層沒(méi)有科學(xué)的、準(zhǔn)確的、能夠反映企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的第一手資料可以參考。隨著我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理體系的要求也越來(lái)越高，這就需要有健全的財(cái)務(wù)管理體系作保障。第二，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系是加強(qiáng)企業(yè)管理的有效途徑。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投融資活動(dòng)都有計(jì)劃、協(xié)調(diào)運(yùn)作的作用，通過(guò)有明確職責(zé)、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制來(lái)貫徹落實(shí)?？茖W(xué)的財(cái)務(wù)管理體系可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身設(shè)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)水平，同時(shí)還能不斷促進(jìn)管理水平的提高。第三，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系是避開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。企業(yè)的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，要想科學(xué)的避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，就要有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員和科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，只有這樣才能在機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng)環(huán)境下，保證企業(yè)的良好發(fā)展。(二)物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建原則第一，真實(shí)可信，實(shí)事求是。企業(yè)的管理者每做出一個(gè)決策都要用科學(xué)的態(tài)度，以事實(shí)和正確的信息為基礎(chǔ)，這就要求企業(yè)提供的各類信息必須是真實(shí)可靠的，尤其是各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必須是真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確的。如果數(shù)據(jù)摻假，就會(huì)影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。第二，系統(tǒng)管理，領(lǐng)導(dǎo)重視。在現(xiàn)代企業(yè)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財(cái)務(wù)管理體系作為一個(gè)大系統(tǒng)，在管理的過(guò)程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對(duì)組成財(cái)務(wù)管理體系的各個(gè)子系統(tǒng)也要進(jìn)行監(jiān)管。第三，利益兼顧，持續(xù)發(fā)展?？茖W(xué)的財(cái)務(wù)管理體系就是要兼顧投資人、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、管理者、政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾等各相關(guān)主體的利益。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和倡導(dǎo)循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心內(nèi)容，因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的、可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系具有深遠(yuǎn)的意義。(三)物業(yè)公司科學(xué)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)成要素第一，財(cái)務(wù)預(yù)算管理。預(yù)算管理是當(dāng)今社會(huì)信息化對(duì)財(cái)務(wù)管理的客觀要求。目前國(guó)內(nèi)很多物業(yè)公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財(cái)務(wù)工作顯得很被動(dòng)。要想改變這種狀況，就應(yīng)該在預(yù)算管理上多下功夫，要在每個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)始之前，就有計(jì)劃有步驟地實(shí)施財(cái)務(wù)決策，圍繞項(xiàng)目編制出與項(xiàng)目有關(guān)的各種預(yù)算表，組成一個(gè)完整的預(yù)算體系。第二，財(cái)務(wù)成本控制。成本控制在財(cái)務(wù)管理中起著重要作用。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展成本控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使其不超過(guò)預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時(shí)間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。第三，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)實(shí)施后，為了檢驗(yàn)其實(shí)施效果，要對(duì)物業(yè)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)水平、償債能力和未來(lái)發(fā)展能力四個(gè)方面內(nèi)容作出評(píng)價(jià)，以能準(zhǔn)確反映這四方面的各項(xiàng)定性指標(biāo)和各項(xiàng)定量作為評(píng)價(jià)依據(jù)，并將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國(guó)本行業(yè)的平均水平進(jìn)行比較，得出一個(gè)客觀公正的評(píng)價(jià)結(jié)果。綜上所述，構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已是勢(shì)在必行，全面高效地建立以財(cái)務(wù)預(yù)算管理為前提，成本控制管理為重點(diǎn)，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)做保障的財(cái)務(wù)管理體系，為我國(guó)物業(yè)公司提供一個(gè)良好的借鑒。

第6篇

育人功能。育人功能是高校的本質(zhì)屬性

通過(guò)高校的物業(yè)管理和物業(yè)化服務(wù)過(guò)程，解決學(xué)生的后顧之憂，為教學(xué)科研創(chuàng)造好的環(huán)境。服務(wù)功能的歸結(jié)點(diǎn)就是對(duì)育人的基礎(chǔ)作用，物業(yè)服務(wù)的根本目的就是育人，為育人創(chuàng)造好的環(huán)境。學(xué)校教育提供育人的知識(shí)儲(chǔ)備，通過(guò)員工的辛勤勞動(dòng)，可以給師生貫徹勞動(dòng)意識(shí)，使他們更珍惜美好的環(huán)境，從德育教育方面起到育人功能。物業(yè)的員工在物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，在高校文化環(huán)境中，也會(huì)學(xué)習(xí)到很多東西，比如知識(shí)、禮儀和高校的文化等，這些對(duì)他們的成長(zhǎng)進(jìn)步也很重要，在他們辛勤勞動(dòng)服務(wù)的同時(shí)也收獲了高校對(duì)他們的培育，這也是一個(gè)育人的體現(xiàn)。

高校物業(yè)管理的發(fā)展方向

1．走規(guī)范化物業(yè)管理的道路

我們通過(guò)工作使得高校的物業(yè)管理符合國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。實(shí)踐中，根據(jù)每幢建筑物的實(shí)際特點(diǎn)，制定本樓的物業(yè)管理規(guī)范，作為物業(yè)管理依據(jù)。對(duì)于多用戶使用的樓宇，組織使用者成立業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)工作會(huì)議，討論階段內(nèi)的物業(yè)管理情況，制定管理規(guī)范。通過(guò)業(yè)主工作會(huì)和物業(yè)工作會(huì)等機(jī)制，把樓宇的使用方和物業(yè)方聯(lián)系在一起，隨時(shí)解決問(wèn)題，通過(guò)不斷地梳理物業(yè)管理中的規(guī)律和特點(diǎn)，形成高校的物業(yè)管理規(guī)范或制度，走規(guī)范化物業(yè)管理的道路是高校物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展之路。

2．推行物業(yè)管理的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)

實(shí)踐中，我們選聘的物業(yè)公司都是有很多年的工作經(jīng)驗(yàn)而且有很好的聲譽(yù)的公司。我們可以發(fā)揚(yáng)他們?cè)诠芾碇锌偨Y(jié)出的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，與高校的實(shí)際緊密結(jié)合。隨著高校的發(fā)展，近些年來(lái)，很多新建建筑應(yīng)運(yùn)而生，為了方便將來(lái)使用方的使用、管理和維護(hù)。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，物業(yè)公司必須前期介入，可以“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”地查驗(yàn)施工方的工程遺留項(xiàng)目，尤其是存在安全隱患的項(xiàng)目，遺留項(xiàng)目對(duì)于將來(lái)的使用者來(lái)說(shuō)可能是很不利的。所以請(qǐng)物業(yè)替使用方把關(guān)，可以減少磨合成本，以便使用方能更好地掌握大樓的情況。

3．實(shí)現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏

通過(guò)物業(yè)公司提供多層次、全方位和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，可以為高校的建筑物實(shí)現(xiàn)保值增值的效果。實(shí)踐中，高校的建筑分老舊建筑和新建建筑。老舊建筑的管理多是強(qiáng)化保安保潔服務(wù)，更加體現(xiàn)維護(hù)功能，減少業(yè)主的維修成本。新建建筑專業(yè)化現(xiàn)代化水平較高，從外表上，用戶可以看到的基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關(guān)注的專門(mén)設(shè)備層，包括配電室，水泵房，電梯機(jī)房等設(shè)備設(shè)施集中地。這些設(shè)備設(shè)施從資產(chǎn)角度都是大額資產(chǎn)，是大樓日常運(yùn)轉(zhuǎn)的心臟，客觀上需要更加專業(yè)化管理。物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)在通過(guò)對(duì)設(shè)備層的專業(yè)化養(yǎng)護(hù)、維護(hù)和管理，使得這些設(shè)備設(shè)施能夠延長(zhǎng)使用壽命，從而提高現(xiàn)代化樓宇的運(yùn)行效率，最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的合理化利用，為業(yè)主節(jié)約能源開(kāi)支。另一方面，高校是文化教育機(jī)構(gòu)，要實(shí)現(xiàn)更好的物業(yè)管理，就需要物業(yè)公司在工作和文化上融入高校。讓他們有更好的文化理解，有利于物業(yè)公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內(nèi)生性地產(chǎn)生物業(yè)員工服務(wù)教學(xué)科研的動(dòng)力，也能為他們自身素質(zhì)的提高帶來(lái)幫助?？傊?，實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的科學(xué)發(fā)展的最終目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏。

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理

第一、為了更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的效果，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理。在招投標(biāo)過(guò)程中，要求報(bào)名的企業(yè)考慮到成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，避免低價(jià)中標(biāo)，接下來(lái)的低價(jià)低服務(wù)。一方面對(duì)公司要求成本核算，一旦中標(biāo)后，嚴(yán)格按照投標(biāo)文件和合同進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，另一方面，定期組織在校物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和學(xué)習(xí)，更好地為高校教學(xué)科研服務(wù)。

第二、在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督檢查，不斷檢查合同的落實(shí)情況。物業(yè)文化和高校文化存在著差異，需要長(zhǎng)期的磨合，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，能更好的督促物業(yè)企業(yè)落實(shí)管理服務(wù)職責(zé)。尤其是重要的節(jié)假日寒暑假前，都要督促檢查。保證物業(yè)企業(yè)能夠根據(jù)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際，根據(jù)服務(wù)對(duì)象的要求持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范服務(wù)，不斷提升物業(yè)管理水平。

第7篇

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)組織成立具有經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的正規(guī)物業(yè)服務(wù)公司，開(kāi)展物業(yè)管理工作

這種物業(yè)管理模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)組織成立的專業(yè)的、具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的物業(yè)公司來(lái)開(kāi)展物業(yè)管理工作，最大的特點(diǎn)是能夠真正實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，體制靈活，能適應(yīng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業(yè)管理公司在內(nèi)的各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，形成農(nóng)村社區(qū)完整的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。

目前，京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。采用這種物業(yè)管理方式的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟(jì)一般比較發(fā)達(dá)，村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，城市化程度相對(duì)較高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，采用這種方式的地區(qū)，物業(yè)費(fèi)用一般由村集體負(fù)擔(dān)，村民個(gè)人不用繳納物業(yè)費(fèi)，居住在社區(qū)的非本村人員物業(yè)費(fèi)照常繳納，比較典型的是朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)。通過(guò)這種方式成立的物業(yè)服務(wù)公司，管理人員一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區(qū)勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題，例如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)的物業(yè)服務(wù)公司以及房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)一村成立的物業(yè)服務(wù)公司，人員構(gòu)成均為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本村村民。

聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司，采用市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作模式

這種模式采用招投標(biāo)或協(xié)議方式聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)管理，符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會(huì)化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務(wù)規(guī)范。目前京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及多數(shù)具備城市居住小區(qū)外型的“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。

由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)回遷安置的農(nóng)村社區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高，基本能夠滿足小區(qū)居民的需要。在這種模式下，物業(yè)公司的資金來(lái)源分兩種情況，一種是由物業(yè)公司按照市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的方式向社區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)，另一種是由政府或相關(guān)部門(mén)負(fù)擔(dān)或補(bǔ)貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區(qū)，大多會(huì)面臨物業(yè)費(fèi)收繳困難的問(wèn)題，例如順義區(qū)佳和宜園小區(qū)，該回遷小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，采用的是完全市場(chǎng)化的動(dòng)作模式，物業(yè)費(fèi)由小區(qū)居民承擔(dān)，但目前物業(yè)費(fèi)收繳率僅為10%左右，物業(yè)公司的正常運(yùn)行已經(jīng)難以維持，帶來(lái)了一定程度的小區(qū)管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區(qū)長(zhǎng)虹小區(qū)，該小區(qū)屬于房山良鄉(xiāng)地區(qū)第一批回遷安置社區(qū)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)由小區(qū)居民承擔(dān)。該小區(qū)入住率為90%~95%，但物業(yè)費(fèi)的收繳率僅為50%~60%，物業(yè)公司已連續(xù)多年虧損，經(jīng)營(yíng)困難。屬于第二種情況的回遷安置社區(qū)，物業(yè)公司運(yùn)行資金有保障，小區(qū)管理現(xiàn)狀均好于第一種情況。例如順義區(qū)瀾西園小區(qū)，小區(qū)屬于順義區(qū)政府主導(dǎo)下的專業(yè)化物業(yè)管理回遷小區(qū)，小區(qū)由汽車城開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，由汽車城開(kāi)發(fā)公司下屬的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司的費(fèi)用全部由汽車城開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)貼，社區(qū)居民個(gè)人不用繳納物業(yè)費(fèi)。由于物業(yè)管理運(yùn)行資金充足，專業(yè)化程度高，該社區(qū)環(huán)境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區(qū)還有大興區(qū)棗園小區(qū)，該回遷安置社區(qū)聘請(qǐng)的是專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司屬于國(guó)企，具備物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。在該公司的管理下，小區(qū)物業(yè)管理情況良好。棗園小區(qū)目前執(zhí)行的是前5年不向社區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)由政府負(fù)擔(dān)。然而在調(diào)研過(guò)程中，該物業(yè)公司也表現(xiàn)出了對(duì)入住5年后收取物業(yè)費(fèi)是否困難的擔(dān)憂。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理中面臨的問(wèn)題

（一）傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)缺乏專業(yè)的管理

物業(yè)管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍的物業(yè)管理，即房地產(chǎn)管理。廣義的物業(yè)管理是對(duì)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的管理。從定義不難看出，農(nóng)村地區(qū)當(dāng)然也存在物業(yè)及物業(yè)管理的問(wèn)題，也即我國(guó)2003年實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”等城市物業(yè)范圍其實(shí)在農(nóng)村也普遍存在。因此，圍繞農(nóng)村房屋以其配套設(shè)施管理而進(jìn)行的管理活動(dòng)，與目前城市物業(yè)管理的本質(zhì)具有一致性。

然而，2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒(méi)有明確規(guī)定其僅適用于城市，但從該條例的立法術(shù)語(yǔ)而言，該條例并不適用農(nóng)村，故現(xiàn)行物業(yè)管理立法也僅限于城市房屋所有權(quán)人。也正因?yàn)槿绱?，盡管農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活中雖然有物業(yè)管理的實(shí)際需求，但絕大多數(shù)傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理工作仍由村民委員會(huì)管理，服務(wù)內(nèi)容也僅僅限于簡(jiǎn)單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應(yīng)納入物業(yè)管理范疇的這些傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的公共資源管理，如供排水設(shè)施管理、農(nóng)村道路建設(shè)和維護(hù)、農(nóng)用機(jī)械的管理、農(nóng)村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規(guī)模不大，更是缺乏專業(yè)的管理。

（二）回遷安置小區(qū)村民觀念難以轉(zhuǎn)變

目前在京郊農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)化中，物質(zhì)條件的轉(zhuǎn)化非常迅速，有的農(nóng)村地區(qū)已達(dá)到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農(nóng)民的素質(zhì)及其固有的觀念難以轉(zhuǎn)變，仍給物業(yè)管理工作帶來(lái)了許多難題。農(nóng)村地區(qū)回遷安置小區(qū)的村民，與現(xiàn)代城市不相適應(yīng)的思想和習(xí)慣并沒(méi)有隨著身份的改變而改變，他們?cè)谒季S方式、思想意識(shí)、生活習(xí)慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。

很多回遷安置小區(qū)的村民難以接受繳納物業(yè)費(fèi)，也經(jīng)常有村民習(xí)慣于把街道和小區(qū)的道路當(dāng)自己家的曬場(chǎng)院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴(yán)重影響了社區(qū)形象和他人通行。在有的社區(qū)，部分村民甚至把由政府投資建設(shè)，本是公共設(shè)施的花壇、草地當(dāng)作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來(lái)了很多農(nóng)村社區(qū)環(huán)境管理方面的問(wèn)題。

（三）回遷安置小區(qū)居民容易結(jié)成團(tuán)伙，發(fā)生物業(yè)管理糾紛后不易應(yīng)對(duì)

大多數(shù)回遷安置小區(qū)的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區(qū)的閑置人員多達(dá)70%。這部分人如果沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，只靠拆遷時(shí)得到的拆遷款維持生活的話，會(huì)帶來(lái)很大的社會(huì)安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識(shí)，當(dāng)發(fā)生物業(yè)管理方面的問(wèn)題時(shí)，非常容易結(jié)成團(tuán)伙，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定的難題，比如集體拒交停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的情況在這類小區(qū)經(jīng)常發(fā)生。

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源能否有保障成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸

提供專業(yè)的、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，需要有充足的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。目前農(nóng)村物業(yè)管理工作中的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題已成為困擾京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。如果想對(duì)傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)進(jìn)行專業(yè)化的管理，無(wú)論是引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村自己成立專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，在低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)或者不收物業(yè)費(fèi)的情況下，經(jīng)費(fèi)來(lái)源都是一個(gè)不小的問(wèn)題。特別是回遷小區(qū)，目前大多數(shù)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)都由政府補(bǔ)貼或者是開(kāi)發(fā)商承諾若干年不收費(fèi)，比如房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)碧桂園社區(qū)，開(kāi)發(fā)商在拆遷時(shí)承諾30年不收物業(yè)費(fèi)。但是政府如何補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商承諾期過(guò)后會(huì)面臨什么問(wèn)題，都值得我們認(rèn)真思考。特別對(duì)于那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚的地區(qū)，在低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)或者不收物業(yè)費(fèi)的情況下，如何維系農(nóng)村物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源更是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。因此，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源能否有保障已經(jīng)成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及啟示

（一）建立推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

京郊農(nóng)村社區(qū)無(wú)論在規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套，還是在服務(wù)需求方面，都與城市社區(qū)有很大差別。農(nóng)村物業(yè)管理工作開(kāi)展較好的農(nóng)村社區(qū)，其物業(yè)管理工作均得到政府相關(guān)職能部門(mén)的高度重視，政府均成立相關(guān)職能部門(mén)，從農(nóng)村社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套以及管理方案等方面指導(dǎo)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的健康有序開(kāi)展。此外，物業(yè)管理工作開(kāi)展較好的農(nóng)村社區(qū)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)均有保障。

因此，為了保障農(nóng)村物業(yè)管理工作更好地開(kāi)展，必須進(jìn)一步建立推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括法規(guī)保障機(jī)制、統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制和經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制?？紤]到農(nóng)村物業(yè)管理的特殊性，應(yīng)該出臺(tái)不同于城市社區(qū)物業(yè)管理的相應(yīng)管理法規(guī)，結(jié)合北京市新農(nóng)村建設(shè)工作，明確農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與質(zhì)量規(guī)范等，規(guī)范和引導(dǎo)京郊農(nóng)村物業(yè)管理的有序進(jìn)行。與此同時(shí)，各區(qū)縣應(yīng)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村社區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃新農(nóng)村建設(shè)相關(guān)工作，由政府職能部門(mén)負(fù)責(zé)并制訂農(nóng)村物業(yè)管理工作的具體指導(dǎo)意見(jiàn)。在農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源方面，應(yīng)明確除個(gè)人繳納、集體經(jīng)濟(jì)收入代付外，部分地區(qū)應(yīng)由政府或項(xiàng)目實(shí)施單位給予適當(dāng)補(bǔ)貼，或建立農(nóng)村物業(yè)管理專項(xiàng)資金在一定期限內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)助。

（二）合理規(guī)劃農(nóng)村社區(qū)，做好配套設(shè)施建設(shè)

農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)必須做好規(guī)劃。隨著北京地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，京郊農(nóng)村地區(qū)基本上都已經(jīng)有了明確的總體規(guī)劃，但是從物業(yè)管理的角度來(lái)看，還必須根據(jù)農(nóng)村新型社區(qū)以及傳統(tǒng)農(nóng)民聚居點(diǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行更為詳細(xì)的規(guī)劃。在設(shè)施配置上，除設(shè)計(jì)建設(shè)教育、文體、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施外，還應(yīng)在農(nóng)民集中居住區(qū)配置一定比例的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)用房。在具備條件的部分農(nóng)村新型社區(qū)，還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際合理規(guī)劃農(nóng)民的生產(chǎn)用房。通過(guò)這些措施，可以增加集體經(jīng)濟(jì)收入，從根本上解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。

在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農(nóng)村地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)地區(qū)、昌平區(qū)東鎮(zhèn)地區(qū)等。在回遷安置中，這些地區(qū)基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區(qū)，全面實(shí)行城市社區(qū)管理，社區(qū)配套設(shè)施齊全。這些地區(qū)在規(guī)劃中考慮了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合理規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營(yíng)設(shè)施，增強(qiáng)了集體資產(chǎn)盈利能力，在保證農(nóng)民收入的同時(shí)也能夠負(fù)擔(dān)社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)費(fèi)用支出，從根本上解決了農(nóng)村物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營(yíng)設(shè)施也能夠提供一些就業(yè)崗位，可以解決一部分農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。

（三）創(chuàng)新多種管理模式，居民自愿選擇

目前，不同的京郊農(nóng)村社區(qū)，由于地域、經(jīng)濟(jì)、人文等特點(diǎn)不同，采取的物業(yè)管理模式也不盡相同。農(nóng)村物業(yè)管理工作開(kāi)展順利的農(nóng)村社區(qū)，社區(qū)居民對(duì)其物業(yè)管理模式的認(rèn)可度達(dá)到90%。這也說(shuō)明，農(nóng)村物業(yè)管理模式必須是社區(qū)居民認(rèn)可的模式，才能保證物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。因此，農(nóng)村物業(yè)管理模式的選擇，沒(méi)有必要“一刀切”，應(yīng)該在充分尊重農(nóng)村社區(qū)居民意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)居民自行選擇。在這一過(guò)程中，政府相關(guān)職能部門(mén)可以依法協(xié)助選聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)人組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和培訓(xùn)，包括對(duì)村負(fù)責(zé)人和相關(guān)工作人員的物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。

（四）引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)

無(wú)論是傳統(tǒng)村落的分散居住，還是新建社區(qū)的集中居住，隨著新型農(nóng)村社區(qū)的建立和發(fā)展，農(nóng)民的生活方式發(fā)生了巨大的變化，必須經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、逐步樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)的過(guò)程。在這一過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)必須不斷加強(qiáng)宣傳工作，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民生產(chǎn)生活方式改變后物業(yè)管理意識(shí)的引導(dǎo)和培養(yǎng)，讓農(nóng)民順利實(shí)現(xiàn)從只需管好自己家的事到需要支付一定物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)共同管理的過(guò)渡。

在推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理過(guò)程中，京郊一些地區(qū)開(kāi)展了許多有針對(duì)性的工作來(lái)引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）委會(huì)成立宣傳小組，深入到農(nóng)村社區(qū)，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策，印制了包含物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)使用維護(hù)知識(shí)、衛(wèi)生知識(shí)、文明習(xí)慣等內(nèi)容的宣傳手冊(cè)分發(fā)到社區(qū)居民手中，有的地區(qū)還印制了大量的宣傳海報(bào)，張貼在社區(qū)。這些工作都取得了很好的成效。很多地區(qū)農(nóng)民的意識(shí)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，為農(nóng)村物業(yè)管理工作的推動(dòng)提供了強(qiáng)有力的群眾基礎(chǔ)。