時(shí)間：2023-03-30 11:35:35
序論：在您撰寫房屋測(cè)繪論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
Building surveying and mapping as a very important work in the housing industry, In relation to the size of the building area, People also increasingly attention to it. But in the house measure, There are a series of problems to be solved, In this paper, the building of surveying and mapping of the related problems and solutions are analyzed.
中圖分類號(hào)：P2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、房屋測(cè)繪的重要性
1、房屋測(cè)繪對(duì)城市的規(guī)劃建設(shè)起重要作用
房屋是城市建設(shè)的最基本的組成要素之一，城市規(guī)劃建設(shè)水平的高低能反應(yīng)出城市的物質(zhì)建設(shè)和居民精神生活的文明程度，合理有效的進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)離不開對(duì)房屋的測(cè)繪工作，房屋測(cè)繪在城市的規(guī)劃建設(shè)過程中對(duì)房地產(chǎn)的布局、造型結(jié)構(gòu)及用途等方面都發(fā)揮重要作用。房屋測(cè)繪在對(duì)城市的規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中不僅僅包括事先的測(cè)量工作，在對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行充分的了解和總結(jié)后，會(huì)得出很多有關(guān)如何進(jìn)行城市建設(shè)的許多其他相關(guān)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行下一輪的房屋測(cè)繪時(shí)這些數(shù)據(jù)會(huì)為更好的進(jìn)行房屋建設(shè)提供有用的參考價(jià)值。
2、房屋測(cè)繪在房產(chǎn)交易中發(fā)揮巨大作用
房屋測(cè)繪在房產(chǎn)交易的過程中，房屋測(cè)繪能為房產(chǎn)買賣的雙方提供專業(yè)的技術(shù)參考。房屋測(cè)繪根據(jù)目前的現(xiàn)有的城市建設(shè)水平和要求，繪制房屋建設(shè)的基本圖紙和房屋分布圖，其目的是為了能夠形成簡(jiǎn)單明了、清晰易懂的城市房屋分布平面圖，進(jìn)而形成一個(gè)健全明了的控制網(wǎng)絡(luò)。方便以后在房產(chǎn)交易過程中提供全面準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在城市的不斷建設(shè)中，不斷地豐富這個(gè)網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行不斷的細(xì)化，經(jīng)過不斷地發(fā)展和更新，在以后的房產(chǎn)交易中就能為房屋買賣雙方提供更加直觀明了的圖形樣式參考。
3、為城市建設(shè)的其他相關(guān)部門提供幫助
房屋的測(cè)繪工作不僅僅為城市的規(guī)劃部門提供幫助，在拆遷部門、開發(fā)部門、稅收部門、保險(xiǎn)部門等相關(guān)部門都能夠提供一定程度上的幫助。為這項(xiàng)相關(guān)部門提供制定政策時(shí)所必須的相關(guān)參考依據(jù)。
二、房屋測(cè)繪工作中存在的問題
由于房屋測(cè)繪工作在房屋建設(shè)及房產(chǎn)規(guī)劃中的重要作用，在房屋測(cè)繪的實(shí)踐過程中，會(huì)存在一些不可避免的問題，面對(duì)這些問題，各相關(guān)部門要首先從自身尋找原因?qū)ふ曳椒ń鉀Q這些問題，存在的問題具體包括：
1、沒有簽訂房屋面積計(jì)算的委托書，當(dāng)問題產(chǎn)生時(shí)，容易出現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪方和開發(fā)商之間的相互推諉。由于對(duì)房屋測(cè)繪在實(shí)際工作中作用的忽視，房產(chǎn)測(cè)繪方對(duì)實(shí)際的測(cè)繪工作，敷衍了事，應(yīng)付對(duì)待，導(dǎo)致在測(cè)繪過程中出現(xiàn)沒有技術(shù)含量的失誤，而房屋的施工方在施工時(shí)，又沒有清楚的認(rèn)識(shí)到房屋測(cè)繪的施工圖對(duì)房屋建設(shè)的重要性，因而，導(dǎo)致在房屋的實(shí)際施工過程中容易出現(xiàn)失誤，而雙方又互相推諉，從而造成不必要的法律糾紛。
2、房屋測(cè)繪方的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和現(xiàn)實(shí)情況的實(shí)際數(shù)據(jù)之間的誤差的存在。雖然房屋測(cè)繪方根據(jù)理論的數(shù)據(jù)制定出一套理論上可行的施工圖，但是在實(shí)際的操作過程中，由于施工誤差過大或是施工方?jīng)]有根據(jù)圖紙的方案變更施工方案而造成合同面積與施工面積的誤差超過3㎡。那么施工方就應(yīng)該承擔(dān)誤差過大所產(chǎn)生的損失。
3、缺少必要的審核部門，缺少對(duì)圖紙資料進(jìn)行正確性、可行性、可變更性等方面的審核工作。沒有經(jīng)過會(huì)審的圖紙經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙前后不一樣的情形，例如平立剖三面的不同數(shù)據(jù)，施工圖與結(jié)構(gòu)圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象。如果建立相應(yīng)會(huì)審制度就能夠避免這些錯(cuò)誤的產(chǎn)生，在施工中就不會(huì)誤導(dǎo)開發(fā)商而出現(xiàn)檢測(cè)單位和施工單位的圖紙不一樣，產(chǎn)生重大的施工事故了。
4、從業(yè)者的技術(shù)水平參差不齊且門檻較低，沒有統(tǒng)一的準(zhǔn)入機(jī)制，導(dǎo)致技術(shù)從業(yè)人員的水平各有不同，在一些需要經(jīng)過換算的數(shù)據(jù)上，由于從業(yè)人員本身對(duì)房屋測(cè)繪這一工作沒有專業(yè)的系統(tǒng)知識(shí)導(dǎo)致對(duì)房屋測(cè)繪工作的出現(xiàn)模棱兩可，知識(shí)匱乏的情況。還有部分從業(yè)人員，對(duì)新知識(shí)新技術(shù)沒有及時(shí)的進(jìn)行學(xué)習(xí)和應(yīng)用導(dǎo)致在工作中遇到新問題或是復(fù)雜問題時(shí)不能及時(shí)的運(yùn)用新知識(shí)加以解決，容易在工作中出現(xiàn)失誤。
5、沒有建立完備的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)每次房產(chǎn)測(cè)繪的測(cè)繪數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行入檔保存，便于以后的查閱，這種數(shù)據(jù)的原始積累對(duì)以后的房屋測(cè)量和建設(shè)工作具有重要的作用，利于以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
6、房屋測(cè)繪人員及實(shí)際操作人員沒有形成精益求精的工作態(tài)度，在工作中容易出現(xiàn)嫌麻煩且不認(rèn)真讀圖或是讀圖不細(xì)心，測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)不精確，使人為誤差過多，從而造成經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)象。
三、房屋測(cè)繪存在問題的解決辦法
為了解決房屋測(cè)繪工作在實(shí)際工作中的存在的問題，讓房屋測(cè)繪工作能夠在實(shí)際的房屋建設(shè)當(dāng)中真正的發(fā)揮作用，使房屋測(cè)繪工作朝著正確的方向發(fā)展，有必要在工作實(shí)踐中，采取正確的方法引導(dǎo)房屋測(cè)繪工作朝著健康的方向發(fā)展。對(duì)各部門提出幾點(diǎn)必要的意見，具體包括：
1、建立明確的責(zé)任追責(zé)制度，為了避免在房屋建設(shè)過程中雙方相互推諉，責(zé)任無法落實(shí)的情況，在房屋施工前，先簽訂委托合同書，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，工作過程中嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)章制度行事，這樣做不僅能提高房屋建設(shè)各方的工作效率，使責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，還能提高房屋測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，提高施工方的工作認(rèn)真度。
2、建立審核部門，確立圖紙的會(huì)審制度。在房屋測(cè)繪部門設(shè)計(jì)出相應(yīng)的施工圖紙并交由開發(fā)商實(shí)際操作之前，先由審核部門進(jìn)行會(huì)審，進(jìn)行審核對(duì)施工圖紙的正確性、可行性等各方面綜合審查之后，房屋測(cè)繪部門在進(jìn)行相應(yīng)的修改，修改后再經(jīng)過一輪的修改，如此建立了一套二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收的會(huì)審制度，保證了正確率減少了房屋建設(shè)的誤差的增大。
3、建設(shè)健全的房屋測(cè)繪工作隊(duì)伍，提高相關(guān)工作人員的技術(shù)水平。在日常的工作中，開展必要的培訓(xùn)課程，鼓勵(lì)技術(shù)人員間的相互交流，營(yíng)造互相學(xué)習(xí)的良好氛圍，提高測(cè)繪技術(shù)人員的專業(yè)技能和學(xué)習(xí)能力，提高工作人員的工作積極性。
4、建立統(tǒng)一的房屋測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)體系，具體包括建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范軟件測(cè)繪軟件的市場(chǎng)，形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化軟件系統(tǒng)，確立房屋測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語等方面。這樣做的好處是避免了圖紙制作者和執(zhí)行者之間使用不同的解讀標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)工作失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失。
5、建立完善的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫(kù)，在相關(guān)部門之間形成房屋測(cè)繪檢測(cè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一檔案庫(kù)或是數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行存檔，既方便了企業(yè)自身使用數(shù)據(jù)時(shí)的需要又方便其他相關(guān)單位的數(shù)據(jù)查詢。各個(gè)單位在進(jìn)行方案的制定設(shè)計(jì)時(shí)，能有所參照，互相借鑒。
6、建立統(tǒng)一的考核與獎(jiǎng)懲制度。這是公司管理體制中不可缺少的要素之一，對(duì)員工進(jìn)行物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)或是懲罰，會(huì)在一定程度上調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，員工自然也會(huì)用認(rèn)真敬業(yè)的態(tài)度對(duì)待工作，避免由于粗心或是不認(rèn)真而產(chǎn)生的工作失誤。當(dāng)然，要從本質(zhì)上提高員工的工作態(tài)度，這與公司的企業(yè)氛圍有很大的關(guān)系，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，營(yíng)造積極健康、認(rèn)真負(fù)責(zé)的企業(yè)氛圍感染員工是非常必要的。
7、在對(duì)一些復(fù)雜的數(shù)據(jù)分析過程中，需要發(fā)散思維，具體問題具體分析，比如在對(duì)非典型型曲線的幾何圖形的實(shí)測(cè)問題上，很多情況下，為了追求曲線美或是由于施工失誤會(huì)產(chǎn)生非典型幾何形狀，由于是由不同的原因?qū)е碌慕Y(jié)果，就必須要分開論述不可一概而論。如果是為了追求曲線美那么在測(cè)量時(shí)應(yīng)選取幾個(gè)合理點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，如果是由于誤差而導(dǎo)致的，那么因?yàn)閷?shí)測(cè)比較困難所以通常采用分割的方法解決。
結(jié)束語
房屋測(cè)繪在房地產(chǎn)測(cè)繪中占據(jù)著一個(gè)十分重要的作用，房屋測(cè)繪不僅關(guān)系到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測(cè)繪不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)民生問題。近些年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發(fā)商和消費(fèi)者多因房屋的面積問題產(chǎn)生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進(jìn)行，必須做好房屋測(cè)繪工作。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：測(cè)繪，房產(chǎn)登記，應(yīng)用
2007年7月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，國(guó)家建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實(shí)施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實(shí)施加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)登記的法律地位，同時(shí)明確了登記部門的義務(wù)與責(zé)任，對(duì)房產(chǎn)登記提出了更高的要求?？萍颊撐?，應(yīng)用。
房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是一薦基礎(chǔ)性、公益性的測(cè)繪活動(dòng)。房屋所有權(quán)人在申請(qǐng)登記前，要到房產(chǎn)測(cè)繪窗口申請(qǐng)房產(chǎn)（基礎(chǔ)、項(xiàng)目）測(cè)繪，由測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測(cè)繪幢號(hào)，填寫丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測(cè)繪申請(qǐng)人提供房屋基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖和房屋測(cè)繪報(bào)告書。房屋所有權(quán)人申請(qǐng)登記時(shí)，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖。窗口受理人員要詳細(xì)查看現(xiàn)場(chǎng)示意圖內(nèi)容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產(chǎn)權(quán)人名稱，所測(cè)房屋及屋角坐標(biāo)，房屋測(cè)繪幢號(hào)和派出所編號(hào)，丘座落、街坊號(hào)、丘號(hào)、指北針等），然后比對(duì)配證圖上的房屋測(cè)繪幢號(hào)，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標(biāo)，如果這些內(nèi)容與基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認(rèn)定房屋現(xiàn)場(chǎng)曾做過實(shí)地查看，并且就房屋現(xiàn)場(chǎng)與所有權(quán)人提交的證明資料認(rèn)真審核。
在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測(cè)繪幢號(hào)調(diào)出房屋現(xiàn)場(chǎng)圖形，觀查房屋的座落、位置關(guān)系、權(quán)屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測(cè)繪幢號(hào)于樓盤表的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進(jìn)而制定幢房屋權(quán)屬現(xiàn)狀信息。
房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測(cè)量的基本單位,因而在房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收的建筑，理論上和實(shí)踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目將各自獨(dú)立,單獨(dú)成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個(gè)部分結(jié)構(gòu)相連,即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨(dú)立分幢。
房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。
有共同的共有共用設(shè)施的房屋，最重要的是對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的影響可以忽略不計(jì)。
關(guān)于商住樓樓間分?jǐn)倖栴}，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時(shí)還有自用樓梯;如分?jǐn)偨o住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大,并主要因?yàn)橄虏可虡I(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)??？萍颊撐?，?yīng)用?？萍颊撐?，應(yīng)用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分?jǐn)偟脑瓌t。
房屋相鄰兩個(gè)層面的層高均未達(dá)到2.20m時(shí)的面積計(jì)算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達(dá)到2.20m才能計(jì)算建筑面積。
坡屋頂內(nèi)空間面積的計(jì)算，坡屋頂作為中國(guó)傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多。科技論文，應(yīng)用。《規(guī)范》規(guī)定:斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算,高度在2.20m以下的部位不計(jì)算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲(chǔ)藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟(jì)角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個(gè)建筑空間等同的一個(gè)部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個(gè)空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計(jì)算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。在面積計(jì)算時(shí),應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r(jià)值。
有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分?jǐn)偙容^合理呢?本人認(rèn)為在考慮這個(gè)問題時(shí),首先要改變“誰使用誰分?jǐn)?rdquo;的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個(gè)功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對(duì)整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū)共同分?jǐn)偂?/p>
關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍,房屋所有制關(guān)系越來越復(fù)雜,由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作,明確劃分功能區(qū),準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀兎慨a(chǎn)測(cè)繪人員一項(xiàng)重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房?jī)r(jià)格最基本的計(jì)量單位,房屋出售時(shí),不同樓層價(jià)格不同,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)將與房?jī)r(jià)產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偩痛嬖谝恍﹩栴},地下室銷售價(jià)格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?分?jǐn)偟讲煌瑢拥墓灿忻娣e將被計(jì)人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中,同是由地下室分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e因房屋所處樓層不同引起價(jià)格差異勢(shì)必造成不合理。其實(shí)不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)也存在同樣的問題。在實(shí)際工作中,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí),我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表,以增加透明度,保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益?？萍颊撐?，應(yīng)用。
工作中一般要按號(hào)定表、以圖管房，通過房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權(quán)屬界線，增強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬意識(shí)。通過房屋測(cè)繪幢號(hào)化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進(jìn)入房屋樓盤表，化繁為簡(jiǎn)，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^這一步審核可以杜絕任何重復(fù)辦證、重復(fù)抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學(xué)方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪前置的改革意義。科技論文，應(yīng)用。
以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產(chǎn)面積的計(jì)算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產(chǎn)權(quán)人放心、滿意。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn) 測(cè)繪 重要性
[中圖分類號(hào)] P2[文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2015）-3-196-1
0前言
隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求也越來越高，這就要求在房產(chǎn)測(cè)繪中必須加強(qiáng)專業(yè)技能的研討，并努力提高測(cè)繪技能水平，為房產(chǎn)測(cè)繪提供有力的保障。
1房產(chǎn)測(cè)繪的重要性探討
1.1測(cè)繪技術(shù)有助于減少各種房產(chǎn)糾紛
1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)單位在辦理房產(chǎn)證件的時(shí)候。有關(guān)部門是需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題以及房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證件合法性進(jìn)行審查，而這個(gè)審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)方須持有通過房產(chǎn)測(cè)繪單位按照《房產(chǎn)測(cè)量范》以及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的實(shí)地測(cè)繪所測(cè)繪的房屋圖紙及相關(guān)資料，這些測(cè)繪資料能夠準(zhǔn)確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數(shù)據(jù)，以便準(zhǔn)確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認(rèn)房屋的歸屬問題以及權(quán)屬界線。只有對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行精確地測(cè)算，達(dá)到100的正確率與精準(zhǔn)度，才能最大程度地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。
1.1.2由于房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)主要是來源于房產(chǎn)測(cè)繪的成果。并且這些成果是經(jīng)由房產(chǎn)管理部門的確認(rèn)，具有一定的法律效力。因此，因?yàn)榘l(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋的權(quán)屬界線不清、關(guān)于建筑面積所持標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)而發(fā)生爭(zhēng)議沖突，或是任何侵害房屋產(chǎn)權(quán)人的合法占有、收益以及使用權(quán)益的行為發(fā)生時(shí)，都可以通過房產(chǎn)測(cè)繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭(zhēng)。
1.2房產(chǎn)測(cè)繪有助于促進(jìn)房地產(chǎn)的綜合管理
（1）房產(chǎn)測(cè)繪主要針對(duì)的是關(guān)于房屋的自然、權(quán)屬、利用以及相關(guān)的各種屬性要素，并且通過對(duì)房屋所進(jìn)行的各種形式的調(diào)查測(cè)定出房屋的范圍、權(quán)界并且由此測(cè)算出房屋準(zhǔn)確的建筑面積等，對(duì)所測(cè)算出的結(jié)果即一系列相關(guān)的空間以及屬性的信息的數(shù)據(jù)統(tǒng)一納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的管理之中，只有這樣才能夠切實(shí)做到做好以測(cè)繪圖管房、以測(cè)繪圖管證、以測(cè)繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產(chǎn)權(quán)的重登、漏登或是對(duì)產(chǎn)權(quán)的虛報(bào)和瞞報(bào)。
（2）應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于城市的測(cè)繪管理。由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應(yīng)當(dāng)改革的，其次要進(jìn)一步加強(qiáng)城市測(cè)繪技術(shù)，積極實(shí)行測(cè)繪保障，為房地產(chǎn)開發(fā)中測(cè)繪技術(shù)作用的發(fā)揮保駕護(hù)航。
1.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)測(cè)繪，有助于城市規(guī)劃
伴隨著城市化的進(jìn)程，要想做好其規(guī)劃建設(shè)和科學(xué)管理，都必須首先要了解這個(gè)城市建設(shè)的歷史、城市建設(shè)的現(xiàn)狀、城市現(xiàn)有房屋的分布以及房屋的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與用途等等，這就需要應(yīng)用到房產(chǎn)應(yīng)用的成果了，因?yàn)榉慨a(chǎn)應(yīng)用的成果既包括房產(chǎn)圖，還有各種與房產(chǎn)屬性信息以及空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)的各種數(shù)據(jù)，無論是數(shù)量上還是規(guī)格上，房產(chǎn)測(cè)繪成果所包含的信息無疑是各種測(cè)繪產(chǎn)品中成果最為豐富的，并且是經(jīng)過了許多層次的分類、統(tǒng)計(jì)與整理之后得出，加上其派生出來的數(shù)據(jù)資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住房建設(shè)狀況等各種很重要的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以作為政府對(duì)城市規(guī)劃時(shí)的依據(jù)，用以設(shè)計(jì)城市的整體建設(shè)布局或是局部修改計(jì)劃，同時(shí)也為各種市政工程以及城市的綠化環(huán)保提供了相當(dāng)科學(xué)可靠的信息，是一項(xiàng)具有廣泛社會(huì)服務(wù)前景的工程。
2房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中存在的問題
2.1房產(chǎn)測(cè)繪工作勞動(dòng)量大，科技含量高
房地產(chǎn)測(cè)繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)以及房產(chǎn)拆交易的基礎(chǔ)工作，另外，測(cè)繪工作也為房產(chǎn)評(píng)估、征稅、收費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)額。房產(chǎn)測(cè)繪工作任務(wù)量大，勞動(dòng)強(qiáng)度較大，測(cè)繪工作者除了進(jìn)行野外測(cè)量工作之外，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、繪制測(cè)繪結(jié)果等一系列的活動(dòng)。
2.2測(cè)繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在
房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)剛剛開放，有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長(zhǎng)期以來，房產(chǎn)測(cè)繪工作由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門獨(dú)家壟斷經(jīng)營(yíng)，這樣違背了房產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制
3.1建立健全房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)質(zhì)量控制機(jī)制。發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的有效調(diào)節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場(chǎng)供給與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，全面促進(jìn)測(cè)繪技術(shù)的提高，在優(yōu)勝劣汰機(jī)制的調(diào)節(jié)與控制下，測(cè)繪技術(shù)水平從個(gè)人到企業(yè)都會(huì)有所上升，為測(cè)繪質(zhì)量提供保障，達(dá)到市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置。
3.2完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制。第一，確定房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制的具體內(nèi)容，當(dāng)前的數(shù)字測(cè)繪質(zhì)量控制主要在于作業(yè)程序與數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度的控制，前者主要在于：測(cè)繪手段的擇取、硬件或軟件的配設(shè)，具體的作業(yè)設(shè)備與方法的選擇，最后的結(jié)果的核查――數(shù)據(jù)控制則涵蓋了多方面的內(nèi)容例如：已知資料的數(shù)據(jù)、最初觀測(cè)得到的數(shù)據(jù)、在檢查以后所獲得的最終數(shù)據(jù)――這些數(shù)據(jù)信息需要科學(xué)地存儲(chǔ)，并確保精準(zhǔn)性。第二，健全質(zhì)量控制制度系統(tǒng)。按照科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)與程序?qū)嵭兄贫然芾恚纬蓫徫回?zé)任制，也就是說不同崗位的人員要對(duì)自己的工作各自負(fù)責(zé)，全面確保工作質(zhì)量，進(jìn)而達(dá)到整體的測(cè)繪水平的提高。
3.3加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控管理。政府作為國(guó)家的行政管理部門，要積極發(fā)揮自身的調(diào)控作用，測(cè)繪相關(guān)的國(guó)家行政部門要通過實(shí)行質(zhì)量控制責(zé)任制度以及評(píng)議考核制度來完善對(duì)測(cè)繪的監(jiān)督，確立相關(guān)方面的法律法規(guī)，并不斷完善執(zhí)法力度，確保有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，全面確保測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展，從整個(gè)社會(huì)角度提高測(cè)繪的質(zhì)量與效果。
3.4加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查。由于房屋登記部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核為形式性審核，并不對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y(cè)量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測(cè)繪單位可以在測(cè)算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測(cè)繪單位必須對(duì)其提供的測(cè)繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測(cè)繪單位既收取測(cè)繪費(fèi)用又不對(duì)測(cè)繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測(cè)繪成果出錯(cuò)的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查。審核部門要對(duì)每季度對(duì)通過審核的用于房產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時(shí)進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)分，同時(shí)對(duì)每個(gè)測(cè)繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會(huì)公布各測(cè)繪單位的抽檢情況和信用狀況。
4結(jié)束語
綜上所述，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪重要性的剖析，能夠房產(chǎn)測(cè)繪存在的問題性進(jìn)行把握，進(jìn)而能夠提出一些好的對(duì)策，如此方可在實(shí)踐的測(cè)繪中對(duì)進(jìn)行掌控，提高房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際操作水平。
參考文獻(xiàn)
[1]鄒為坤淺談房產(chǎn)測(cè)繪的重要性[期刊論文]《城市建設(shè)理論研究（電子版）》-2012年11期.
關(guān)鍵詞：測(cè)繪，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)思考
一、概念
1.1、測(cè)繪的概念
測(cè)繪是指對(duì)自然地理要素或者地表人工設(shè)施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進(jìn)行測(cè)定、采集、表述以及對(duì)獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進(jìn)行處理和提供的活動(dòng)。測(cè)繪可分為若干分支學(xué)科：如大地測(cè)量、攝影測(cè)量、地圖學(xué)、工程測(cè)量、海洋測(cè)量學(xué)等。其中工程測(cè)量學(xué)又可分為控制測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量、地籍測(cè)量、地形圖測(cè)量、施工放樣、變形監(jiān)測(cè)等等。
1.2、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指對(duì)房產(chǎn)、土地、森林、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。其是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算或判定的活動(dòng)。其意義在于：為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易提供客觀標(biāo)準(zhǔn)；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值化更有利于優(yōu)化資源配置；公平賦稅等。
二、測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的作用
2.1、房地產(chǎn)測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
房地產(chǎn)測(cè)繪與房地產(chǎn)估價(jià)是城市房地產(chǎn)管理的兩個(gè)重要的組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。
房地產(chǎn)測(cè)繪可提供房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、土地管理、房產(chǎn)管理以及保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供準(zhǔn)確、可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房屋用地調(diào)查、房產(chǎn)圖測(cè)繪、面積量算、變更測(cè)量。
它們分別從不同角度來描述和表達(dá)房地產(chǎn)，測(cè)量結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要法律依據(jù)之一，二者具有密切的聯(lián)系。論文大全。尤其在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中，農(nóng)村集居地的拆遷工作中，房產(chǎn)測(cè)繪成果已直接成為拆遷評(píng)估的首要依據(jù)，涉及到千家萬戶的切身利益。
2.2、地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
地籍測(cè)繪是以一定的精度測(cè)定和調(diào)查土地及其上附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀的測(cè)繪工作。地籍調(diào)查是為了取得土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀等基本地籍資料而組織的一項(xiàng)系統(tǒng)性的社會(huì)調(diào)查工作。其基本任務(wù)是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權(quán)屬、權(quán)源、地號(hào)、等級(jí)、面積、使用者、利用狀況、土地質(zhì)量等。
地籍測(cè)繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對(duì)土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權(quán)屬問題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測(cè)繪提供了估價(jià)必須的各類地籍要素，給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)提供了客觀依據(jù)。
三、測(cè)繪知識(shí)是估價(jià)人員必備的
3.1了解測(cè)繪技術(shù)的必要性
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)需具備專業(yè)的估價(jià)人員，其不僅具有扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還需掌握相關(guān)政策、法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)，其中對(duì)測(cè)繪知識(shí)的了解也不容忽視。
當(dāng)估價(jià)人員正在為某地塊（房產(chǎn)）進(jìn)行估價(jià)時(shí)，有時(shí)更多關(guān)注相似案例的單價(jià)、資本還原利率的選取、成本項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)等，最終用單價(jià)乘以地塊（房產(chǎn)）面積得出總價(jià)值。卻容易忽視此地塊（房產(chǎn)）面積的準(zhǔn)確性，從而不能得出準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；
當(dāng)評(píng)估人員根據(jù)不符合現(xiàn)勢(shì)的地籍測(cè)繪圖紙進(jìn)行評(píng)估時(shí)，使用了已變更的界址點(diǎn)所含面積，已變化的房屋層高、層數(shù)、地理名稱、門牌號(hào)等地籍要素信息，或者對(duì)地圖的符號(hào)意義、地籍區(qū)號(hào)、宗地號(hào)等理解不夠，也不能準(zhǔn)確的評(píng)估出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。
所以估價(jià)人員除了須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘外，應(yīng)對(duì)測(cè)量圖紙的文字標(biāo)注、比例尺、圖示符號(hào)等有較為深入的了解，還應(yīng)掌握?qǐng)D解量算等基本的測(cè)繪技術(shù)。
3.2了解測(cè)繪誤差的必要性
測(cè)繪工作是由觀測(cè)者使用某種儀器、工具，按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的。不論觀測(cè)者多么認(rèn)真負(fù)責(zé)，技術(shù)多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測(cè)方法多么合理，誤差是必然產(chǎn)生的。對(duì)同一個(gè)量進(jìn)行多次觀測(cè)，其結(jié)果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復(fù)觀測(cè)某一角度，其結(jié)果往往是不一致的。這種差異的出現(xiàn)說明觀測(cè)值中有測(cè)量誤差存在。測(cè)量過程甚至存在測(cè)錯(cuò)、讀錯(cuò)、記錯(cuò)等粗差。論文大全。
評(píng)定測(cè)量結(jié)果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對(duì)誤差來表示。
測(cè)繪單位根據(jù)業(yè)主的要求合理確定誤差大小，根據(jù)測(cè)繪規(guī)范要求確定合理的測(cè)量方法進(jìn)行測(cè)繪的。論文大全。如1：2000的測(cè)量圖紙，其點(diǎn)位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點(diǎn)位中誤差，可達(dá)60cm。此圖如果作為宏觀規(guī)劃是完全可行的，但估價(jià)人員將測(cè)繪單位提供的1：2000測(cè)量圖紙作為土地及房產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)時(shí)，則就出現(xiàn)較大的價(jià)值偏差。必須進(jìn)行逐邊量取尺寸，方可作為評(píng)估依據(jù)。
所以由于測(cè)量誤差等因素的存在，估價(jià)人員需對(duì)測(cè)繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進(jìn)行考量。
四、總結(jié)
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越大，為了提供準(zhǔn)確的交易參考依據(jù)，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)掌握關(guān)聯(lián)專業(yè)知識(shí)、特別測(cè)繪知識(shí)，是很必要的。估價(jià)人員學(xué)會(huì)對(duì)委估價(jià)方提供的測(cè)繪資料加以分析、甚至懂得現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)修測(cè)，這樣能避免不必要地邀請(qǐng)測(cè)繪專業(yè)人員去現(xiàn)場(chǎng)幫助，從而增加評(píng)估項(xiàng)目成本之負(fù)擔(dān)，同時(shí)又為不動(dòng)產(chǎn)之估價(jià)之精確可信準(zhǔn)備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻(xiàn)：
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【2】 朱道林，鄒曉云等，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)[M]，北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社,2007年8月
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪信息;三維可視技術(shù);Web環(huán)境;房產(chǎn)測(cè)繪; 三維技術(shù)
中圖分類號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一．引言
房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段對(duì)測(cè)定房屋、土地及其周圍的自然狀態(tài)、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況進(jìn)行專業(yè)繪制。三維可視化技術(shù)是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的表達(dá)工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產(chǎn)狀況的一種工具。Web環(huán)境的引入是對(duì)三維可視化技術(shù)的延伸，是通過瀏覽器對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息的擴(kuò)展，這突破了地域的限制。目前，國(guó)外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯(lián)網(wǎng)瀏覽地球任意一個(gè)地方，我國(guó)國(guó)內(nèi)很多城市都通過網(wǎng)絡(luò)了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術(shù)的應(yīng)用，擴(kuò)大了人們的視野。但是由于房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)本身就是非常復(fù)雜的技術(shù)，加上Web環(huán)境下的不同干擾因素，使得房產(chǎn)測(cè)繪三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中還存在諸多問題。
二.現(xiàn)階段Web環(huán)境下房產(chǎn)測(cè)繪信息中三維可視化技術(shù)的應(yīng)用。
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統(tǒng)、GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、RS遙感系統(tǒng)、VR全景技術(shù)等基礎(chǔ)上，以房產(chǎn)建筑進(jìn)行三維建模，綜合區(qū)域其他資源和信息，通過Web互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，形象直觀的顯示房產(chǎn)相關(guān)信息的技術(shù)。
Web環(huán)境是具有交互性的，在Web環(huán)境中，用戶通過填寫FORM表單向服務(wù)器提交請(qǐng)求，服務(wù)器根據(jù)用戶的請(qǐng)求返回相關(guān)信息。在房產(chǎn)三維可視化技術(shù)中，房產(chǎn)測(cè)繪信息是具有區(qū)域性的，在Web環(huán)境下，這一區(qū)域就是用戶希望看到的，所需要了解的區(qū)域，即感興趣區(qū)域（AOI）。房產(chǎn)測(cè)繪信息通過WebGIS的支持，在互聯(lián)網(wǎng)的瀏覽器中顯示房產(chǎn)的相關(guān)信息，用戶通過FORM表單選擇請(qǐng)求了解的區(qū)域，客戶端將請(qǐng)求提交給信息處理服務(wù)器，服務(wù)器在收到請(qǐng)求后，將該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)建模，自動(dòng)構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景，在構(gòu)建完成后，將區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景的數(shù)據(jù)包返回給客戶端，客戶端實(shí)時(shí)顯示區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規(guī)數(shù)據(jù)流方式，是房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中的基本工作流程。
在計(jì)算機(jī)交互式圖形處理中，一般的實(shí)時(shí)動(dòng)畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數(shù)據(jù)處理中必須在17μs內(nèi)完成，這促使在三維建模的效率和數(shù)據(jù)處理策略上都要有高要求。由于房產(chǎn)測(cè)繪的三維場(chǎng)景中包括幾何模型、紋理和屬性等數(shù)據(jù)，這導(dǎo)致數(shù)據(jù)量的增大，由于網(wǎng)絡(luò)帶寬（固定時(shí)間內(nèi)，能通過的最大位數(shù)據(jù)）的制約和網(wǎng)絡(luò)吞吐量的原因，對(duì)三維可視化技術(shù)的效果響應(yīng)速度造成很大的影響。
在Web環(huán)境一致的情況下，房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時(shí)間受建模的效率和數(shù)據(jù)量的影響。房產(chǎn)測(cè)繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產(chǎn)的差異性，導(dǎo)致建模工程量大。由于三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息上技術(shù)的不足，導(dǎo)致在處理策略上缺乏經(jīng)驗(yàn)，由此產(chǎn)生的是數(shù)據(jù)量的巨大。在房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化場(chǎng)景中的WebGIS自動(dòng)構(gòu)建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術(shù)的功能完善和快速發(fā)展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統(tǒng)，在建模時(shí)，要根據(jù)數(shù)據(jù)模型需要進(jìn)行合適的轉(zhuǎn)換。由于這些軟件開發(fā)周期長(zhǎng)、需要投入大量資金，同時(shí)數(shù)據(jù)的兼容性較差，開發(fā)成果無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，這些問題都造成房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站開始推出通過互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程三維看房的業(yè)務(wù)。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區(qū)的建設(shè)、樓盤的顯示等場(chǎng)景信息，對(duì)于小區(qū)綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進(jìn)行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據(jù)自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環(huán)境下房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)的發(fā)展。
1.模型庫(kù)的建立。
模型庫(kù)是對(duì)單個(gè)模型的資源綜合，是存儲(chǔ)模型的資料庫(kù)。在房產(chǎn)信息三維可視化中，是以房產(chǎn)基礎(chǔ)-地形信息為對(duì)象，以分散實(shí)體為單位進(jìn)行構(gòu)建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構(gòu)建時(shí)，可針對(duì)具體房屋，預(yù)先建立房屋模型。對(duì)單個(gè)對(duì)象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結(jié)構(gòu)的房屋、風(fēng)格迥異的建筑物等，將這些模型進(jìn)行分類整合，便于在進(jìn)行建模時(shí)可參考調(diào)用。模型庫(kù)建立后，三維場(chǎng)景是通過模塊的“搭積木”進(jìn)行參數(shù)組合，完成建模。在三維模型庫(kù)中，服務(wù)器端的工作從單個(gè)模型的建立變成了模型的組合，通過預(yù)先的模型建立，可以節(jié)省建模時(shí)間，有效提升建模的效率，這符合Web環(huán)境中實(shí)時(shí)構(gòu)建的需要。
在模型建立后，要對(duì)附加信息進(jìn)行表述，如小區(qū)綠化資源、配套設(shè)施情況等，將三維場(chǎng)景和二維房產(chǎn)平面圖進(jìn)行結(jié)合，將實(shí)體的屬性信息和實(shí)體場(chǎng)景進(jìn)行整合。對(duì)小區(qū)樓盤的地理位置等，進(jìn)行合理的表述，提高房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化的實(shí)用性。
2.服務(wù)器端數(shù)據(jù)處理。
通過預(yù)先的模型數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)建模，同時(shí)也可減少網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時(shí)間，但這對(duì)于服務(wù)器端提出了高要求。對(duì)于模型庫(kù)來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)構(gòu)建的準(zhǔn)確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務(wù)器的負(fù)擔(dān)。在服務(wù)器端，要對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)量要進(jìn)行合理的壓縮和整合，對(duì)數(shù)據(jù)的安全性能要加強(qiáng)。
3.房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化的實(shí)時(shí)構(gòu)建與實(shí)時(shí)顯示。
通過模型數(shù)據(jù)庫(kù)的建立提高了建模的速度和效率，在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)吞吐量的條件下，對(duì)軟件實(shí)時(shí)進(jìn)行改善。通過WebGIS平臺(tái)的支持，對(duì)房產(chǎn)的三維實(shí)景可以快速、有效、及時(shí)的通過Internet Web給用戶實(shí)時(shí)顯示，這要求對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息的管理模式和應(yīng)用范圍、展示的方法和產(chǎn)品等方便進(jìn)行改變。
模塊化的模型數(shù)據(jù)應(yīng)用，可通過模型庫(kù)的單個(gè)模型的調(diào)用，利用相同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行快速建模。對(duì)模型庫(kù)中的模型要建立參考復(fù)用的數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣可便于在建模時(shí)加快建模速度。依據(jù)實(shí)時(shí)信息，對(duì)用戶需要了解的信息進(jìn)行分析處理，通過信息的調(diào)用、建模、，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息進(jìn)行三維可視化實(shí)時(shí)顯示。同時(shí)要對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行多方案開發(fā)，便于用戶從不同的視角進(jìn)行瀏覽、鳥瞰、飛行房產(chǎn)三維場(chǎng)景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫(kù)的參考復(fù)用不能是簡(jiǎn)單的復(fù)制拷貝，對(duì)操控的多級(jí)復(fù)用，要設(shè)置一個(gè)參考指針，通過指針復(fù)用三維模型，通過參考復(fù)用的參數(shù)化指針調(diào)用，可以在很大程度上降低數(shù)據(jù)冗余，最大限度的減少三維場(chǎng)景數(shù)據(jù)量。
四．結(jié)束語
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)從出現(xiàn)到完善，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和進(jìn)步，房產(chǎn)信息的Web三維可視化將真正實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)化、情境化、真實(shí)化、實(shí)用化。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)量；測(cè)繪技術(shù)；測(cè)繪質(zhì)量；控制措施
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房產(chǎn)測(cè)量是測(cè)量學(xué)按照專業(yè)進(jìn)行分類的其中一個(gè)分支，它研究的范圍是利用特定的技術(shù)和方案對(duì)房屋和房屋有關(guān)土地形狀和大小進(jìn)行測(cè)量，而房產(chǎn)測(cè)繪則是將這些測(cè)量數(shù)據(jù)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的繪制方法呈現(xiàn)在圖紙上。測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量控制的根本目標(biāo)是降低項(xiàng)目整體成本和提高項(xiàng)目質(zhì)量，從而有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)施和保障國(guó)民的經(jīng)濟(jì)利益和生命安全。
一、房產(chǎn)測(cè)繪的功能
1.房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)提供技術(shù)上的支持
房產(chǎn)測(cè)繪為其管理、開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)等多方面提供有力的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪指的是將一座城市或一片區(qū)域作為研究對(duì)象，對(duì)其測(cè)繪整體的平面控制網(wǎng)包括房產(chǎn)分層圖，建立坐標(biāo)系，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定繪制圖紙。該圖紙中體現(xiàn)房屋布局、數(shù)量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進(jìn)一步細(xì)化，則可體現(xiàn)出每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體和直觀的數(shù)據(jù)信息等，為房地產(chǎn)管理部門提供可靠的科學(xué)依據(jù)，其管理部門根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪圖所提供數(shù)據(jù)信息了解房地產(chǎn)的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對(duì)其房地產(chǎn)進(jìn)行管理和登記、從而做出科學(xué)合理的城市規(guī)劃；房地產(chǎn)根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、競(jìng)標(biāo)、營(yíng)銷等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此房地產(chǎn)商對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的精確度有著高度的要求，且在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中起著至關(guān)重要的作用。
2.為城市規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)
城市規(guī)劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規(guī)劃中房屋規(guī)劃的數(shù)據(jù)依據(jù)的主要來源于房產(chǎn)測(cè)繪圖。房產(chǎn)測(cè)繪為其提供房屋分布、數(shù)量、功效、結(jié)構(gòu)等基本數(shù)據(jù)信息，對(duì)其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行歸納、總結(jié)，再加上原有城市規(guī)劃的原有狀態(tài)，對(duì)該城市格局進(jìn)行科學(xué)合理的動(dòng)工，為城市建立便民、惠民、綠化等優(yōu)良的生活和工作的環(huán)境。
二、房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)
1.GPS-RTK技術(shù)
RTK技術(shù)是先進(jìn)的定位技術(shù)，該技術(shù)具有精確的數(shù)據(jù)分析和傳輸能力，在運(yùn)用過程中該技術(shù)將觀測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)高速的運(yùn)轉(zhuǎn)，快速傳遞給GPS機(jī)上，使其接受，接著流動(dòng)對(duì)其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析處理，經(jīng)過精密的計(jì)算將房屋的位置精確到厘米。該技術(shù)的由于高速傳遞、精確的數(shù)據(jù)和操作簡(jiǎn)便的優(yōu)點(diǎn)，被廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)測(cè)繪的定位系統(tǒng)中。房屋管理局就是利用RTK技術(shù)來對(duì)房屋進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，從而確定房屋的權(quán)屬界，并隨時(shí)將房屋定位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息傳遞到GPS系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時(shí)更新。GIS技術(shù)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)繪制的數(shù)據(jù)信息在坐標(biāo)中進(jìn)一步精確繪制，整體上使測(cè)繪圖紙更加接近房產(chǎn)的實(shí)際的情況，有利于房地產(chǎn)的管理、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
2.全站儀技術(shù)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信息的復(fù)雜程度明顯增加，傳統(tǒng)的記錄技術(shù)顯然不能滿足房地產(chǎn)的工業(yè)要求。全站儀技術(shù)得到問世，提升房產(chǎn)測(cè)繪中采集數(shù)據(jù)的效率。簡(jiǎn)單來說，全站儀是中更為精確的測(cè)量?jī)x器，其包含了微測(cè)量器、角度測(cè)量器、距離測(cè)量器等多方面綜合性質(zhì)的測(cè)量?jī)x器。該技術(shù)是一款自動(dòng)儀器，其可以自動(dòng)獨(dú)立完成相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)量以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息的計(jì)算工作，還具有自動(dòng)輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產(chǎn)測(cè)量的效率和精準(zhǔn)程度，加深的房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的數(shù)字化程度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。
房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)除了以上的兩個(gè)技術(shù)還包括數(shù)字測(cè)繪技術(shù)等，這些具有現(xiàn)代特色的測(cè)繪技術(shù)為房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量提供有力保障，也對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。
三、房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的問題及控制
1.提高測(cè)繪人員職業(yè)素養(yǎng)
房產(chǎn)測(cè)繪圖的研究對(duì)象往往是一片區(qū)域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測(cè)量數(shù)據(jù)分析十分復(fù)雜。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其面臨著越來越復(fù)雜測(cè)繪現(xiàn)狀，其相應(yīng)的測(cè)繪人員的職業(yè)素養(yǎng)不能應(yīng)付人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求。這一現(xiàn)象可能造成數(shù)據(jù)的精確度不能得到保證，從而其測(cè)繪質(zhì)量水平的降低。
首先房產(chǎn)測(cè)繪的人員的資質(zhì)應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，嚴(yán)禁無證測(cè)繪的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行科學(xué)合理的任務(wù)分配，務(wù)必做到物盡其用，例如將專業(yè)與非專業(yè)人員合理調(diào)配，使其測(cè)繪人員做到自檢、互檢，一級(jí)檢察、二級(jí)檢查，嚴(yán)格按程序走；還有是建立高技能的測(cè)繪隊(duì)伍。一方面是建立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，提高測(cè)繪員工的整理職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)不斷傳遞先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測(cè)繪人員的專業(yè)水平；最后增加測(cè)繪的透明度，接受社會(huì)、政府、居民、企業(yè)自身等多方面的監(jiān)管等。
2.建立完善的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制系統(tǒng)
房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)主要分為測(cè)繪市場(chǎng)控制系統(tǒng)和測(cè)繪內(nèi)部控制系統(tǒng)兩部分。市場(chǎng)控制系統(tǒng)的建立主要包括房地產(chǎn)要根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，對(duì)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行調(diào)節(jié)。測(cè)繪質(zhì)量通過市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下不斷提升，從而在市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤(rùn)；內(nèi)部控制包括兩方面的內(nèi)容：一方面是在房產(chǎn)測(cè)繪具體實(shí)施過程中，測(cè)繪方案的設(shè)計(jì)、測(cè)繪技術(shù)的運(yùn)用、先進(jìn)設(shè)備的選取，數(shù)據(jù)信息的審核等多方面進(jìn)行不斷優(yōu)化從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的不斷精確和分析數(shù)據(jù)能力不斷提升；另一方面完善質(zhì)量控制系統(tǒng)。制定完善的測(cè)繪技術(shù)、不斷加深測(cè)繪計(jì)劃中的債權(quán)制度、根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制定科學(xué)合理的審核標(biāo)準(zhǔn)，使測(cè)繪作業(yè)形成流水線工程，保證每一環(huán)節(jié)作業(yè)的測(cè)繪質(zhì)量，從而提升整體的測(cè)繪質(zhì)量水平。
3.加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控
政府對(duì)于測(cè)繪質(zhì)量的宏觀調(diào)控主要從質(zhì)量控制責(zé)任制度和考核制度兩方面來實(shí)現(xiàn)，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制。同時(shí)政府根據(jù)測(cè)繪質(zhì)量問題不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并且做到“有法可依，有法必依”。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量實(shí)施有效的監(jiān)督，從而保證測(cè)繪市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展，優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
結(jié)束語
綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的數(shù)字化是現(xiàn)今的發(fā)展趨勢(shì)，想要有效的控制測(cè)繪質(zhì)量，首先需要技術(shù)上的支持；其次是人才隊(duì)伍的建設(shè)；再次是完善測(cè)繪質(zhì)量控制系統(tǒng)；最后是政府強(qiáng)有力的支持，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，調(diào)整房產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的進(jìn)步，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步優(yōu)化。
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量存在問題解決方案房產(chǎn)測(cè)繪 地產(chǎn)測(cè)量問題
中圖分類號(hào)：P258 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一．引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展，城市建設(shè)開展的如火如荼，同時(shí)，無論是城市還是在鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)，房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模也越來越大。由于商業(yè)住宅的突起，建筑面積成為業(yè)主考量的主要因素。房產(chǎn)測(cè)量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測(cè)量技術(shù)，通過采取科學(xué)的測(cè)繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對(duì)房屋及房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查和測(cè)量，并提供測(cè)量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時(shí)也成為了購(gòu)房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，在測(cè)量中如若發(fā)生偏差，可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時(shí)，提高房產(chǎn)測(cè)量水平，對(duì)提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。
二.房產(chǎn)測(cè)量的目的、內(nèi)容和意義。
房產(chǎn)測(cè)量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費(fèi)提供依據(jù)，同時(shí)為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料支持。
房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制以及測(cè)量成果檢查及驗(yàn)收等。
在房屋面積測(cè)算中，房產(chǎn)測(cè)量是具體形式，房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)，具有法律效力，房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)依據(jù)。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量在測(cè)量過程中，采用了科學(xué)的測(cè)量技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋面積的計(jì)算，能提供較高精度的測(cè)量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測(cè)量根據(jù)國(guó)家有關(guān)測(cè)量測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，對(duì)房屋信息進(jìn)行采集和測(cè)量，對(duì)房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設(shè)提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量形成的房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購(gòu)買者提供了檢測(cè)房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價(jià)格居高不下的市場(chǎng)情況下，房產(chǎn)測(cè)量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠(chéng)信，避免部分開發(fā)商因?yàn)榉慨a(chǎn)利益趨勢(shì)而在房產(chǎn)面積上動(dòng)手腳，由此，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時(shí)也有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。
三.房產(chǎn)測(cè)量存在的問題及解決方案。
1.儀器常數(shù)問題及解決方案。
在現(xiàn)階段，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量一般都采用精度較高的內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，采用具有儀器校正資質(zhì)部門檢定無誤的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量。在采用全站儀測(cè)量時(shí)，測(cè)量計(jì)算是在測(cè)定測(cè)距儀上乘常數(shù)和加常數(shù)，由于在碎部測(cè)圖中的距離較近，通常對(duì)儀器乘常數(shù)予以忽略，只考慮加常數(shù)。測(cè)量中采用拓普康全站儀時(shí)，由于儀器的常數(shù)通常都不包含誤差，測(cè)量時(shí)要設(shè)置為零，同時(shí)該系列的棱鏡常數(shù)也需要設(shè)為零，在使用其他光學(xué)測(cè)量?jī)x器時(shí)，需要設(shè)置相對(duì)應(yīng)的常數(shù)后才可使用。同時(shí)，測(cè)量房產(chǎn)時(shí)，通常要將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上，而不能將棱鏡的中心位置直接放置到房屋角點(diǎn)上，采集坐標(biāo)時(shí)，要明確采集的是房屋角點(diǎn)坐標(biāo)還是棱鏡中心坐標(biāo)。在房產(chǎn)測(cè)量的實(shí)際測(cè)量工作過程中，測(cè)量?jī)x器常數(shù)基本上都設(shè)為零，在進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集之前，要采用鋼尺作對(duì)比，測(cè)量出棱鏡常數(shù)，在設(shè)定好全站儀的棱鏡常數(shù)和加常數(shù)后，才能直接測(cè)量出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。
2.計(jì)算方式導(dǎo)致的測(cè)量面積問題。
2.1陽臺(tái)面積計(jì)算。
房屋中的陽臺(tái)是全封閉或半封閉式結(jié)構(gòu)的房屋附屬設(shè)施，由于為業(yè)主提供了活動(dòng)和休閑的空間，受到了很多關(guān)注。在陽臺(tái)測(cè)量時(shí)，由于陽臺(tái)形式的多種多樣，陽臺(tái)頂蓋以及圍護(hù)結(jié)構(gòu)都不盡相同，導(dǎo)致在測(cè)量時(shí)容易發(fā)生偏差，導(dǎo)致測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。
在陽臺(tái)結(jié)構(gòu)中，隔層有頂蓋，陽臺(tái)隔層與底板以及圍護(hù)結(jié)構(gòu)都不在同一個(gè)豎直面上，而又有其他利用構(gòu)件作為頂蓋的，進(jìn)行此類測(cè)量時(shí)通常容易產(chǎn)生測(cè)量誤差的方面較多。在部分覆蓋的頂蓋中，沒有完全覆蓋的部分不能算入面積內(nèi)，而當(dāng)投影面積超過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的二分之一時(shí)，計(jì)入面積內(nèi)，少于二分之一的部分不能算做面積內(nèi)。隔層有頂蓋時(shí)，陽臺(tái)要算作無頂蓋，由于隔層頂蓋作用不明顯，無法起到保護(hù)作用，因此不能計(jì)入面積之內(nèi)。
2.2室外樓梯測(cè)量計(jì)算。
計(jì)算建筑面積時(shí)，室外樓梯按照層數(shù)減去一，其底層是不計(jì)算面積的，這和室內(nèi)樓梯的自然層數(shù)計(jì)算有所出入。室外樓梯測(cè)量面積時(shí)，連接到另一棟房屋的，采用無頂蓋結(jié)構(gòu)的樓梯由于無法給本樓提供服務(wù)，因此不能計(jì)入建筑面積內(nèi)。根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)定，不能將非“永久性，結(jié)構(gòu)牢固”的建筑物計(jì)入建筑面積內(nèi)，同理，而當(dāng)室外樓梯材質(zhì)是木制或鐵制時(shí)，不能將樓梯面積算入建筑面積內(nèi)。
2.3共有面積的分?jǐn)偂?/p>
分?jǐn)偟墓灿忻娣e是存在爭(zhēng)議較多的部分。共有面積分?jǐn)倯?yīng)保含不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和應(yīng)該分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩個(gè)方面。而分?jǐn)偟墓灿忻娣e主要是內(nèi)外廊、電梯房、機(jī)房、門廳、室內(nèi)外樓梯以及樓梯懸挑平臺(tái)，同時(shí)還包括有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱、多層建筑的突出結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e是除應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e外的面積，包括非機(jī)動(dòng)車庫(kù)和機(jī)動(dòng)車庫(kù)、地下室等。共有面積分?jǐn)倯?yīng)掌握一個(gè)基本原則：一個(gè)房屋權(quán)利人擁有一棟房屋，采用分層分?jǐn)?；多個(gè)權(quán)利人共有一棟房屋，采用分戶分?jǐn)偂?/p>
3.測(cè)量概念區(qū)分。
房產(chǎn)調(diào)查時(shí)，幢是房產(chǎn)要素測(cè)量的基本單位，也是進(jìn)行調(diào)查的基本單位，因此更有必要做好“幢”的概念明確和區(qū)分。區(qū)分“幢”時(shí)要把握三個(gè)原則：
（1）在實(shí)際操作上，同一幢樓應(yīng)該是在設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等重要施工步驟保持高度一致的。而在不同階段和不同時(shí)期的項(xiàng)目，應(yīng)算做單獨(dú)一“幢”。
（2）同一幢樓的房屋地面上部基礎(chǔ)、各部結(jié)構(gòu)要保持相連，房屋結(jié)構(gòu)中的梁、墻、柱等要相互連接，各部不可分割。如果出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分離，應(yīng)獨(dú)立分幢。
（3）同一幢樓的房屋所占土地應(yīng)該為同一個(gè)產(chǎn)權(quán)人。同時(shí)，同一幢樓要有共同的共有和共用設(shè)施。由于幢的劃分，造成產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)建筑分?jǐn)偯娣e較大，因此要在房屋各部分之間增設(shè)共用設(shè)施。而算為多幢時(shí)，共用設(shè)施應(yīng)該不在重復(fù)計(jì)算。
四．結(jié)束語。
房產(chǎn)測(cè)量是房屋買賣以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，做好房產(chǎn)測(cè)量不僅僅有利于保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)提高建筑單位建設(shè)水平有良好作用。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住房問題又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，因此，改善房產(chǎn)測(cè)量，提高建筑水平勢(shì)在必行。
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