時間：2023-03-28 15:04:57
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.1我國房屋設(shè)計的不科學(xué)
通常情況下，西方國家住宅面積多設(shè)計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設(shè)計規(guī)劃極為科學(xué)，住宅設(shè)施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過政策，大部分的城市都未滿足國家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設(shè)計規(guī)劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展。
1.2我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚
由于我國科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過程存在問題，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國外有些發(fā)達(dá)國家的技術(shù)成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。
1.3我國住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)
目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。
1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性
因為缺少成本優(yōu)勢及新型技術(shù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂意投入大量的經(jīng)費以及時間做市場調(diào)研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費意識薄弱
據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。
2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
2.1低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響
（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)
目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會恢復(fù)到正常水平。如此，從長期看來，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。
（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展
目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現(xiàn)類似于美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商能更多投入到對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（3）有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化
一直以來，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國建筑行業(yè)關(guān)注的重點，但是因為房地產(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開發(fā)商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來，從而實現(xiàn)未來建筑的低能耗和智能化發(fā)展。
2.2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響
（1）低碳經(jīng)濟(jì)會提高建筑行業(yè)的整體成本
因為目前我國科技水平有限，低碳技術(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢下，要想在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時要用更昂貴、更節(jié)能的能源來替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。
（2）低碳經(jīng)濟(jì)會推高房價
正如上文所說，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會增加。同時，因為發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進(jìn)一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會致使房價在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。
（3）低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
我國房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國家的三倍，這就說明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大影響。
3低碳經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向
3.1推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
在住宅建造過程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、全面、細(xì)致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環(huán)境。
3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)
目前，我國在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開發(fā)以及利用方面，太陽能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面?？傊?，開發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。
3.3積極倡導(dǎo)低碳生活
在低碳經(jīng)濟(jì)時代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認(rèn)識低碳建筑及其優(yōu)勢，提高廣大消費者的低碳環(huán)保意識，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費者認(rèn)識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費者節(jié)約一大筆開銷。由此可見，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長遠(yuǎn)、與時俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢，進(jìn)而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境
（1）設(shè)計科學(xué)的制度
客觀來說，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問題，而是制度和體系問題。設(shè)計科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個方面：第一，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來進(jìn)行建筑的設(shè)計規(guī)劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計新的設(shè)計規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國家有關(guān)政策來推動低碳房地產(chǎn)市場需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。
（2）鼓勵綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過各種融資形式為開發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價值體系，充分調(diào)動起房地產(chǎn)業(yè)主以及開發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識，營造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時在低碳經(jīng)濟(jì)時代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來也就加快了國內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國的未來發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。
3.5提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型
據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。
波特五力模型理論
一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。
五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。
房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為?？偟膩碚f，這五個因素之間的互動關(guān)系決定了這個行業(yè)的利潤能力。
（一）新進(jìn)入者的威脅
1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。
2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨特的。這種認(rèn)知會給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。
4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。
（二）供應(yīng)商討價還價的能力
我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。
（三）買方討價還價的能力
企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。
（四）當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度
行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機(jī)會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認(rèn)為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。
1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。
2.行業(yè)增長程度。當(dāng)一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當(dāng)然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大。一般而言，這一點阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。
4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。
通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點原因所在。
參考文獻(xiàn)：
今年6月份，我縣開展了對房地產(chǎn)行業(yè)社會保險擴(kuò)面稽核的專項檢查活動，此次專項檢查活動共涉及單位14家，通過檢查發(fā)現(xiàn)，這些單位雖然也參加了社會保險，但是全部都沒有全員參保，參保率不足30%。
2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險擴(kuò)面征繳的難點和存在的問題
2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：
2.1.1員工底數(shù)難以摸清
很多地產(chǎn)公司都是外來企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。
2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜
從業(yè)人員有的來自農(nóng)村，有的來自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。
2.1.3員工流動性大，穩(wěn)定性差
房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進(jìn)城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對這些對象的參保工作落實難度不小。
2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識差：
2.2.1企業(yè)方面
作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會保險制度給職工帶來現(xiàn)實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數(shù)和繳費基數(shù)上動手腳以達(dá)到少繳社會保險的目的。
2.2.2職工方面
他們?nèi)狈趧语L(fēng)險意識和勞動風(fēng)險損失補(bǔ)償意識，沒有意識到社會保險是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負(fù)有什么樣的社會保險責(zé)任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對社會保險的重要性認(rèn)識不充分，參保意識不強(qiáng)，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監(jiān)督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。
2.2.3社會保險繳費保底基數(shù)過高，單位和職工社會保險負(fù)擔(dān)加重。
我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數(shù)。目前我縣保底繳費基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費基數(shù)繳費。社會保險保底繳費基數(shù)過高，不利于社會保險擴(kuò)面。
2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會保險擴(kuò)面整體聯(lián)動機(jī)制。
社會保險擴(kuò)面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎(chǔ)工作，擴(kuò)面征繳工作應(yīng)是全社會的義務(wù)。而從近幾年的實際工作來看，相關(guān)部門缺乏有機(jī)配合，整體聯(lián)動難度大，政府相關(guān)部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動、齊抓共管、強(qiáng)制參?！钡木置?，從而形成人社部門唱獨角戲的局面，社會保險擴(kuò)面征繳工作難以全面開展。
3、對策和建議
3.1加大社會保險擴(kuò)面稽核力度。
在房地產(chǎn)社會保險擴(kuò)面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規(guī)范單位，利用勞動監(jiān)察網(wǎng)格化對其進(jìn)行重點監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進(jìn)一步擴(kuò)大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補(bǔ)收費用或拒不按時補(bǔ)繳的單位，將按照《社會保險法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強(qiáng)制征繳手段，進(jìn)行重點突破，確保稽核補(bǔ)繳金額及時足額到賬。
3.2加強(qiáng)社會保險政策宣傳。
開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參保或欠繳保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環(huán)境。
3.3建立多部門年檢聯(lián)動機(jī)制。
工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過各部門相互配合，進(jìn)一步規(guī)范用人單位參保繳費行為，推進(jìn)社會保險擴(kuò)面征繳工作。
3.4提升社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的工作水平和服務(wù)水平。
房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段。
1.開發(fā)階段
第一，房地產(chǎn)項目成本核算的對象、土地開發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開發(fā)費用，應(yīng)該按成本會計的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實施過程中，工程完成量和實際總預(yù)算存在較大差異，未能及時更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營風(fēng)險，可能會基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時，項目總預(yù)算以及現(xiàn)場工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實。
2.銷售階段
第一，預(yù)售階段是項目資金回籠的過程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時項目開發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費用和營業(yè)費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項目清算時多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營成果，未能及時反映經(jīng)營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定在該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)該停止資本化。在實際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時才確認(rèn)收入實現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時項目開發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時反映項目經(jīng)營成果。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問題的對策
針對我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個方面的工作。
1.開發(fā)階段
第一，成本項目標(biāo)準(zhǔn)化。對房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項目的標(biāo)準(zhǔn)化對成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務(wù)分離。對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時做好項目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項目在銷售階段工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時取得工程結(jié)算是成本核算的保證?；诒酒髽I(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無法通過本企業(yè)結(jié)算的工程項目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個開發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應(yīng)作為項目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產(chǎn)銷售業(yè)績進(jìn)行評價提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關(guān)資料，報有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
三、結(jié)語
（一）完善財務(wù)會計工作機(jī)制針對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中會計成本管理中存在的一些問題，我們要加強(qiáng)企業(yè)會計工作機(jī)制的建設(shè)力度。而首要的工作就是完善企業(yè)會計財務(wù)結(jié)算的監(jiān)督制度，只要有一個完善的監(jiān)督機(jī)制，才能保證會計財務(wù)工作的良好開展，才能真正地發(fā)揮會計工作的作用，對公司的財務(wù)工作起到一個良好的監(jiān)督作用，保證會計工作的良好開展。
（二）提高對會計財務(wù)工作的監(jiān)察力度房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作存在漏洞的另一個原因是監(jiān)察力度不夠，這就要求企業(yè)在會計成本結(jié)算的工作中要實施監(jiān)察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監(jiān)督人員的工作態(tài)度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創(chuàng)造一個穩(wěn)定的外部環(huán)境。
（三）加強(qiáng)會計財務(wù)工作的落實性對于完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作，更重要的一個舉措是加強(qiáng)會計財務(wù)工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發(fā)揮出明顯的作用，因此，想要會計財務(wù)工作在企業(yè)工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，必須要將具體的工作細(xì)節(jié)落實到實處，才能保證企業(yè)財務(wù)工作的公平公正性。
（四）設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計財務(wù)工作的另一個有效方法是設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)中加設(shè)一個專門執(zhí)行會計核算任務(wù)的機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)的管理人員加以監(jiān)督，切實地對會計工作加以監(jiān)督和制約，才能確保會計工作的良好執(zhí)行，取得一個良好的管理。
（五）建立會計財務(wù)信息化管理體制針對房地產(chǎn)行業(yè)中會計工作中存在的質(zhì)量問題，首先要將信息化引入到房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作中，需要建立信息化的財務(wù)管理體制。財務(wù)管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術(shù)后，可以利用信息化建立財務(wù)管理體制，這樣能夠更好地對具體財務(wù)工作實行信息化管理，提高財務(wù)管理工作的水平。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)會計財務(wù)工作的高效性。
二、提高會計信息質(zhì)量的必要性
（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作正常開展對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務(wù)工作中滋生腐敗現(xiàn)象的案例都可以看出來，導(dǎo)致腐敗的很大一部分原因就是外部監(jiān)督的力量薄弱，不能對會計部門的財務(wù)工作造成有影響力的制約，才導(dǎo)致一些不法人員心存僥幸，給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成巨大的損失。而對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進(jìn)行強(qiáng)有力的外部監(jiān)督，就能有效減少不法現(xiàn)象的滋生，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的正常工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。
（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的水平對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的會計部門是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心部門，一旦會計財務(wù)工作中出現(xiàn)問題，就可能危及到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作得以公平、公正地開展。保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的進(jìn)行提供一個良好的平臺，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壯大。
（三）有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督的另一個優(yōu)點是提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位提升主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資本、實力的多少。而會計財務(wù)工作于房地產(chǎn)企業(yè)的資本實力是有著密不可分的聯(lián)系的。對會計財務(wù)工作實行有力的外部監(jiān)督，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作的良好開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)正常積累，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利益、資本。有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中提高自身的地位，更好地發(fā)展壯大。
（四）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的完善對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督的另一個積極影響是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度的完善，當(dāng)前市場中的會計制度時而發(fā)生問題，出現(xiàn)漏洞，說明房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制。而對會計財務(wù)工作開展有力的外部監(jiān)督，能夠彌補(bǔ)會計行業(yè)中存在的一些弊端，促進(jìn)會計財務(wù)工作的良好開展，完善會計制度，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)中的會計行業(yè)的機(jī)制健全。
三、總結(jié)
首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓(xùn)效果。第二個“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動；第四個“W”When－－調(diào)研活動中各項事務(wù)的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項目。
其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進(jìn)行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計劃進(jìn)行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負(fù)責(zé)組織小組成員實際調(diào)查，教師團(tuán)隊進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。
再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實反應(yīng)市場實際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計學(xué)》系統(tǒng)的班級，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對統(tǒng)計軟件的操作和學(xué)習(xí)，對還未進(jìn)行《統(tǒng)計學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進(jìn)入到攻堅階段。撰寫市場調(diào)研報告。
（一）系統(tǒng)風(fēng)險的成因
系統(tǒng)風(fēng)險又稱市場風(fēng)險，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的不確定性、國家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)風(fēng)險的成因主要表現(xiàn)在以下兩個方面。
1．國家經(jīng)濟(jì)周期和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化
宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的變化和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國民經(jīng)濟(jì)的周期波動，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國的企業(yè)必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購買者的實際購買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。
2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化
房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財政稅收等政策法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對性和嚴(yán)厲性。
（二）非系統(tǒng)風(fēng)險的成因
非系統(tǒng)風(fēng)險又稱特殊風(fēng)險，指由于個別企業(yè)某個特殊因素的變化而造成的風(fēng)險。一般主要來源于企業(yè)自身的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險的因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1．資本結(jié)構(gòu)不合理
一個企業(yè)倘若不具備一個科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營收益，同時增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項目的預(yù)付款，只有小部分來源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過高，債務(wù)資金所占比例過大，一旦企業(yè)實際收益率低于預(yù)期收益率，將會導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財務(wù)風(fēng)險。
2．融資渠道單一
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過上市發(fā)行股票來籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈壳暗慕鹑隗w系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項目運營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財務(wù)風(fēng)險的時候不能利用資產(chǎn)組合來很好的規(guī)避風(fēng)險。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發(fā)某種財務(wù)風(fēng)險。
3．資金管理意識匱乏
房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運用縝密的財務(wù)管理方式對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇攧?wù)管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險加大。
4．財務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險意識觀念
目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會計的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財務(wù)人員缺乏風(fēng)險意識觀念，未意識到風(fēng)險管理對企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財務(wù)人員的專業(yè)技能和知識滯后，已無法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險決策意識方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
由于系統(tǒng)風(fēng)險多為不可分散風(fēng)險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當(dāng)?shù)氖侄螌ζ浼右岳?，使其向著對企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，每一階段的發(fā)展都與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。
（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)科學(xué)化、合理化
企業(yè)在不同時期呈現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長期高負(fù)債經(jīng)營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營運成本與風(fēng)險。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化
目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場競爭力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺進(jìn)行融資，相對于我國商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實現(xiàn)融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。
（四）增強(qiáng)資金管理意識，實現(xiàn)效益化
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營活動的同時，可以進(jìn)行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營運成本，實現(xiàn)效益化。
（五）增強(qiáng)風(fēng)險意識、提高財務(wù)人員的管理素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高收益、高風(fēng)險的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識到在企業(yè)經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)都存在著財務(wù)風(fēng)險。同時，要意識到對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范并非僅是財務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險意識觀念，把風(fēng)險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識，切實提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險最大限度的降至最低點。
三、結(jié)語
