時(shí)間：2023-03-25 11:24:40
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關(guān)鍵詞：高校后勤改革；后勤社會(huì)化；稅收管理；規(guī)范化
高校后勤社會(huì)化改革給高校的管理與發(fā)展帶來了生機(jī)和活力，由此而引發(fā)的稅收問題成為高校和稅務(wù)部門乃至全社會(huì)共同關(guān)注的問題。它不僅關(guān)系到高校后勤改革的發(fā)展，關(guān)系到稅收能否規(guī)范化管理，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
高校后勤社會(huì)化活動(dòng)主要表現(xiàn)為高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體從事學(xué)生公寓、教師公寓、食堂經(jīng)營和為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)；利用學(xué)生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會(huì)人員提供服務(wù)；社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)；高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的服務(wù)；設(shè)置在高校內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂向師生或向社會(huì)提供餐飲服務(wù)等。高校后勤社會(huì)化改革是將高校后勤服務(wù)納入市場經(jīng)濟(jì)體制，運(yùn)用市場機(jī)制，建立由政府引導(dǎo)的、社會(huì)承擔(dān)為主的，適合高校辦學(xué)需要的法人化、市場化的后勤服務(wù)體系。
高校后勤社會(huì)化改革的主要目的，是將高校中具有經(jīng)營性、社會(huì)性和服務(wù)性的活動(dòng)納入到市場化發(fā)展的軌道，作為市場經(jīng)濟(jì)的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為一個(gè)獨(dú)立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。這不僅符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，增加社會(huì)供給，而且還可以為國家貢獻(xiàn)稅收。同時(shí)，高校后勤社會(huì)化后，可將主要精力用于教學(xué)和科研，減輕我國長期以來計(jì)劃體制模式下高校辦學(xué)形成的沉重負(fù)擔(dān)。
一、高校后勤社會(huì)化改革涉及的稅收問題和現(xiàn)行稅收政策
（一）營業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并具有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)而獲得的租金和服務(wù)性收入，免征營業(yè)稅；對社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營業(yè)稅。但利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)而取得的租金收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅；對設(shè)置在校園內(nèi)的實(shí)行社會(huì)化管理和獨(dú)立核算的食堂，向師生提供餐飲服務(wù)獲得的收入，免征營業(yè)稅。向社會(huì)提供餐飲服務(wù)獲得的收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅。
（二）增值稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調(diào)味品和食堂餐具，免征增值稅；經(jīng)營此外的商品，一律按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征增值稅。對高校后勤實(shí)體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會(huì)人員提供快餐的外銷收入，應(yīng)繳納增值稅。
（三）企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體的所得暫免征收企業(yè)所得稅。個(gè)人所得稅按有關(guān)規(guī)定計(jì)征。
（四）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規(guī)定。對高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對在高校后勤社會(huì)化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，由于是以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅三稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅三稅的同時(shí)，也免征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
必須明確的是：高校后勤實(shí)體應(yīng)對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)，不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社會(huì)化改革稅收征管現(xiàn)狀及存在的主要問題
（一）高校后勤社會(huì)化的稅收法律法規(guī)滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現(xiàn)為政策法規(guī)不能及時(shí)反應(yīng)和規(guī)范高校的后勤改革，政策法規(guī)不明確、缺乏連續(xù)性。我國對高校后勤社會(huì)化活動(dòng)征稅最早是以通知形式下發(fā)的，也就是財(cái)政部和國家稅務(wù)總局2000年2月28日的《關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業(yè)的有關(guān)經(jīng)營活動(dòng)實(shí)行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實(shí)施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴(yán)格說來，文件通知并不等于法律法規(guī)，其嚴(yán)肅性和剛性都嚴(yán)重缺乏。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷發(fā)展，原有的《通知》已不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時(shí)到位，各地稅務(wù)部門對此也一直無法準(zhǔn)確把握，甚至采取姑息態(tài)度，這種狀況直接影響了高校后勤社會(huì)化稅收征管工作的有效開展。
（二）高校后勤改革的不規(guī)范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規(guī)范與否，與高校后勤改革是否規(guī)范，是否到位存在著相互依存關(guān)系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統(tǒng)的剝離，但實(shí)際上，有些學(xué)校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務(wù)處上掛個(gè)企業(yè)集團(tuán)的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業(yè)并未真正按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行，這其中雖然有觀念上的、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的、法律法規(guī)政策等方面的原因，但最關(guān)鍵的制約因素是來自體制上的因素?，F(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)明晰，我國高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)在國家，占有權(quán)在高校，后勤實(shí)體對后勤資產(chǎn)只有不完全意義上的經(jīng)營權(quán)，沒有對其所經(jīng)營資產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。后勤實(shí)體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務(wù)不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數(shù)為政府辦學(xué)，國家投資，長期以來人們認(rèn)為高校是育人的地方，遠(yuǎn)離市場。稅務(wù)部門和稅務(wù)人員存在觀念滯后，重管理，輕服務(wù)，多被動(dòng)，少主動(dòng)的傾向，適應(yīng)改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務(wù)。深入高校少，缺乏主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，稅收服務(wù)不到位，使高校這一現(xiàn)實(shí)的和潛在的稅源未能被關(guān)注和重視起來。同時(shí)，稅收征管的基礎(chǔ)資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會(huì)化改革是一個(gè)增稅因素，無論是流轉(zhuǎn)稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會(huì)隨著高校后勤改革的不斷完善而擴(kuò)大，稅收收入也會(huì)隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業(yè)與其他經(jīng)營企業(yè)一樣，不再享受任何稅收優(yōu)惠政策時(shí)，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻(xiàn)。
（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時(shí)、不到位，漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)對高校后勤活動(dòng)的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務(wù)部分，即：既對學(xué)生提供服務(wù)，也對社會(huì)開放的各種科研實(shí)體興辦的公司、各種補(bǔ)習(xí)班、校園圍墻外的餐館、書店、理發(fā)館等后勤經(jīng)營行為進(jìn)行了相應(yīng)的稅收征管。稅源監(jiān)控常用手段主要是稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、發(fā)票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學(xué)校后勤部門直屬的、專門為學(xué)生提供食宿及日常生活服務(wù)的機(jī)構(gòu)，如對本校學(xué)生日常生活提供服務(wù)的食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)生公寓、電影院、理發(fā)店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進(jìn)行有效的登記和管理，基本處于無監(jiān)控或漏征漏管狀態(tài)，造成該部分稅源疏于監(jiān)管，造成稅收征管對高校后勤社會(huì)化服務(wù)的管理不到位。
三、高校后勤社會(huì)化的稅收規(guī)范化管理
（一）完善稅收法律、行政法規(guī)，為高校后勤社會(huì)化稅收規(guī)范化管理提供法律保障。高校后勤社會(huì)化活動(dòng)對國家稅收產(chǎn)生著積極的影響，稅收法律法規(guī)對此應(yīng)及時(shí)加以規(guī)范，力爭使稅收規(guī)范與高校后勤改革保持協(xié)調(diào)一致。高校后勤社會(huì)化的稅收立法，應(yīng)本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強(qiáng)監(jiān)督管理的原則進(jìn)行。對高校后勤社會(huì)化的稅收管理，要本著有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會(huì)的原則進(jìn)行，既要從有利于我國高等教育的長遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)，又要從嚴(yán)肅稅收法律和保護(hù)國有資產(chǎn)收益的角度來加以統(tǒng)籌兼顧，這樣，才能有效地促進(jìn)稅收對高校后勤社會(huì)化的規(guī)范化管理，促進(jìn)高校后勤組織的規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。只有稅收政策法律制度科學(xué)、完善、合理，才能使稅收規(guī)范化管理得以實(shí)現(xiàn)，并且通過稅收規(guī)范化管理，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、服務(wù)于社會(huì)的功能。
（二）轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立稅收服務(wù)意識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)人員要樹立以納稅人為本的新型稅收服務(wù)觀，確立尊重納稅人就是尊重發(fā)展，促進(jìn)發(fā)展的正確收觀。把對納稅人的尊重體現(xiàn)在為納稅人服務(wù)上，處理好依法治稅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，加強(qiáng)管理與完善稅制的關(guān)系。充分認(rèn)識(shí)到搞好服務(wù)是提高征管水平的重要手段，把尊重納稅人、理解納稅人、關(guān)心納稅人貫穿在稅收征管工作中，積極、主動(dòng)、及時(shí)地為納稅人提供優(yōu)質(zhì)高效、便捷、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。把對高校的稅收管理看成是對高校改革的支持與促進(jìn)，是對高校后勤的鼓勵(lì)與扶持，促進(jìn)與服務(wù)。將管理和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，以服務(wù)促管理，寓管理于服務(wù)之中，改變重管理輕服務(wù)的征管模式。稅務(wù)機(jī)關(guān)要主動(dòng)深入高校，宣傳稅法，講解稅法，掌握高校后勤改革信息，摸清稅源，為高校后勤改革的納稅問題出謀劃策，進(jìn)言獻(xiàn)智。同時(shí)，還必須注重稅收執(zhí)法的剛性和可操作性，做到依法計(jì)征、依率計(jì)征。健全和完善監(jiān)督檢查機(jī)制，不斷完善高校后勤的稅收規(guī)范化管理，提高稅收征管效率和質(zhì)量。
大部分學(xué)者認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的目的并不是為了打壓房價(jià)。賈康(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的目的并不是單純了為了打壓房價(jià),而是通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿,從而產(chǎn)生多種正面效應(yīng),包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì),以及在配套改革中改變地方政府對土地財(cái)政的過度依賴。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實(shí)省以下分稅制,使房地產(chǎn)市場供需雙方行為合理化,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長蔡洪濱(2012)表示,房產(chǎn)稅應(yīng)首先明確征收目標(biāo)、原則和方案,應(yīng)該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產(chǎn)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,健全財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)收入分配,絕不是為調(diào)控房價(jià)。如果房產(chǎn)稅成為短期打壓房價(jià)的調(diào)控手段,是有百害無一利的。學(xué)者們對于房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯。從上海、重慶的試點(diǎn)看,他們都有意一開始相對平緩地、柔性地切入這個(gè)新的制度框架。但是從長遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅的影響和正面效應(yīng)還是會(huì)逐步顯現(xiàn)的。宋蔚蔚等認(rèn)為,上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革一年多來,健全了財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)了財(cái)富分配,引導(dǎo)個(gè)人住房的合理消費(fèi),在一定程度上實(shí)現(xiàn)了調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的。楊繼瑞(2011)認(rèn)為,重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案主要針對主城區(qū)的高端房產(chǎn),更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產(chǎn)稅的征收,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)組成部分,其所要實(shí)現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)是促使房價(jià)理性回歸,防止房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲,但也要防止房價(jià)的暴跌。劉明勛(2012)認(rèn)為,從重慶和上海的房產(chǎn)稅改革看,重慶和上海側(cè)重點(diǎn)有所不同,對房價(jià)會(huì)有不同影響。重慶主要針對高檔住房征收房產(chǎn)稅,對普通住房不會(huì)產(chǎn)生影響。上海在給予一定面積免征額后,對新?lián)碛袃商谆蛞陨系姆慨a(chǎn)進(jìn)行征稅,其做法更加接近現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)稅的定義,但對已購住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購房需求彈性較大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,短期內(nèi)房價(jià)可能隨著房產(chǎn)稅的開征而下降,但長期看,只要需求彈性大于供給彈性,房價(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。在房產(chǎn)稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產(chǎn)稅應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),可通過退稅來刺激經(jīng)濟(jì);在房地產(chǎn)過熱、出現(xiàn)泡沫時(shí),可調(diào)高稅率,穩(wěn)定市場。在調(diào)節(jié)稅率時(shí)可逐步進(jìn)行,首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率,再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅,然后,再逐步過渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅可實(shí)行雙重累進(jìn)制稅率,即我國房產(chǎn)稅的征收實(shí)行從價(jià)和從量雙重累進(jìn)制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)差異性。要因地制宜地設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率,根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)稅率,區(qū)別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經(jīng)營用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)保持低稅率,雖然會(huì)出現(xiàn)初始時(shí)財(cái)政收入不多的情況,但未來隨著城鎮(zhèn)化的逐步擴(kuò)大,這部分收入還會(huì)增加。馬國強(qiáng)、李晶(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式,但允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況,按不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)確定稅率,并可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)稅征稅范圍方面,許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。馬國強(qiáng)、李晶(2011)提出,應(yīng)對城鄉(xiāng)普遍征收房產(chǎn)稅。張?zhí)炖?2011)認(rèn)為,房地產(chǎn)納稅人范圍應(yīng)包括境內(nèi)擁有和使用房地產(chǎn)的單位及個(gè)人,征稅對象應(yīng)包括城鄉(xiāng)所有經(jīng)營性房地產(chǎn)和居住性房地產(chǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)擴(kuò)圍,但現(xiàn)在房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍,也很難成為地方的主要稅種,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征稅對象來自于房產(chǎn),也就是來自于居民收入,與收入水平的高低相聯(lián)系。如果居民收入水平增長有限,稅基有限,房產(chǎn)稅推開不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究的新成果
一些學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)從土地政策方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著一定作用,土地供應(yīng)數(shù)量應(yīng)是土地政策的首選,而政府對土地囤積的打擊也會(huì)產(chǎn)生一定的效果,在利用土地政策進(jìn)行調(diào)控時(shí),應(yīng)注意其長期效果稍優(yōu)于短期效果。土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大影響,對房價(jià)的影響較小。唐健、徐小峰(201)認(rèn)為,國家的土地政策對于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設(shè)給予了很大的支持,但促進(jìn)閑置土地開發(fā)利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學(xué)者們認(rèn)為,還要用貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。戴國海(2012)認(rèn)為,由于利率未完全市場化,貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果不顯著。房地產(chǎn)的供求雙方對利率的敏感程度不夠,他們更加關(guān)注貸款的可獲得性。因此,對于貸款規(guī)模和條件的控制,比利率調(diào)節(jié)本身的效力要大。龐如超(2012)認(rèn)為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產(chǎn)市場的過度投資;使一線城市的房價(jià)得到控制,使大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格環(huán)比漲幅收窄;使房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市競爭日趨激烈,利潤空間不斷縮窄,房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)正在向三四線城市轉(zhuǎn)移。綜合國內(nèi)外研究成果可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)實(shí)證研究都認(rèn)為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長具有促進(jìn)作用。在研究方法上,多借助于某個(gè)經(jīng)濟(jì)增長模型,同時(shí)結(jié)合一定的計(jì)量模型進(jìn)行研究。目前,房地產(chǎn)業(yè)研究關(guān)注的焦點(diǎn)是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關(guān)政策,及時(shí)引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向科技、環(huán)保、智能型轉(zhuǎn)型;如何提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。
三、進(jìn)一步研究的展望
一、目前我國房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀
日前我國財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會(huì)對上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié)，今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度，同時(shí)對如何在中國進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。
正因?yàn)楫?dāng)前我國房價(jià)虛高，有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房，投機(jī)性購房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。
二、征收房產(chǎn)稅的目的
財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出是對個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點(diǎn)：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)[1]。
(一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配
房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。
(二)有利于健全地方稅體系
多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評估系統(tǒng)健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a(chǎn)稅被用來為社會(huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000—2007年，美國的個(gè)人收入增長了28%，中等價(jià)位房的房價(jià)增長了48%，而美國房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房價(jià)，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。
(三)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用
征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對房產(chǎn)市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對整個(gè)資本市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹(jǐn)慎，利于土地資源的集約利用。
(四)對房價(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)
從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認(rèn)大量有機(jī)需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機(jī)投資，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，更多的是講房產(chǎn)待價(jià)而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過低。同時(shí)也說明了房價(jià)有人為操作存在得。為了減少人為操作房價(jià)的情況，讓市場反映真實(shí)的供求需要且讓房價(jià)趨于合理，進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。
理論模型
考慮到住宅市場的風(fēng)險(xiǎn)因素對家庭消費(fèi)決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權(quán)屬選擇概率納入非住宅耐用品消費(fèi)決策的隨機(jī)最優(yōu)控制模型。假定在一個(gè)無交易成本的經(jīng)濟(jì)中，代表性消費(fèi)者在t期的非住宅耐用品消費(fèi)為C(t)，住宅消費(fèi)為H(t)。為簡化分析，假定無論自有住宅者還是租房者，其消費(fèi)的住宅面積和質(zhì)量相同，且住宅是無限可分的。該代表性家庭的效用函數(shù)U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個(gè)收入來源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數(shù)。為簡化分析，假定該家庭僅有兩類資產(chǎn)，即無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)F和住宅資產(chǎn)H。我們用A={F，H}來代表該家庭擁有的資產(chǎn)集。上述兩類資產(chǎn)的收益構(gòu)成了該家庭的資產(chǎn)性收入。假定Pi(t)分別為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的價(jià)格，并且服從如下Ito⌒過程:
數(shù)據(jù)、變量與方法
(一)數(shù)據(jù)與變量選取美國商務(wù)部與統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合進(jìn)行了一個(gè)項(xiàng)目———美國都市住房調(diào)查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個(gè)城市和地區(qū)輪流作一次調(diào)查，取得被訪問者的家庭特征信息(如住宅權(quán)屬、家庭年收入、房屋結(jié)構(gòu)類型等)和個(gè)人信息(如戶主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調(diào)查數(shù)據(jù)①，該數(shù)據(jù)涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個(gè)地區(qū)通過隨機(jī)抽樣確定的147214個(gè)家庭，如此樣本容量，應(yīng)該能充分體現(xiàn)不同家庭的異質(zhì)性，可以做很好的政策對比分析。同時(shí)，我們以2002年為基期，利用美國CPI數(shù)據(jù)將模型中所有價(jià)值型變量轉(zhuǎn)換為實(shí)際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關(guān)變量h_value代表居民住宅的價(jià)值;h_ownship代表住宅權(quán)屬選擇，權(quán)屬類型分為租房和個(gè)人自有住宅。住宅結(jié)構(gòu)特征主要包括:房齡h_age、房屋的結(jié)構(gòu)類型h_type(獨(dú)立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調(diào)d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數(shù)store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數(shù)量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區(qū)位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區(qū))、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場d_parking、鄰里是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise、對鄰里購物的滿意度d_shopping_satis、對鄰里居住環(huán)境的評價(jià)live_neighbor_rate、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory、社區(qū)內(nèi)是否有娛樂設(shè)施h_recfac。2．家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及家庭類型變量家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產(chǎn)稅額per_pt、房價(jià)租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總?cè)丝跀?shù)pop。另外，為減少異方差，我們也對單位面積上的房產(chǎn)稅、家庭年收入做了對數(shù)處理。戶主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:戶主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age?？紤]到戶主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項(xiàng)hh_agesq。本文從家庭收入和戶主種族的角度來劃分家庭類型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個(gè)組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類型。(二)計(jì)量模型在本文的研究中，我們通過三個(gè)步驟來分析房產(chǎn)稅對住宅權(quán)屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價(jià)格模型(housepricehedonicmodel)估計(jì)住宅特征價(jià)格;然后利用所估計(jì)的住宅特征價(jià)格計(jì)算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴(kuò)展模型估計(jì)結(jié)果。1．住宅特征價(jià)格模型我們使用標(biāo)準(zhǔn)的特征價(jià)格模型估計(jì)住宅特征價(jià)格，模型中解釋變量取住宅價(jià)值的對數(shù)。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個(gè)家庭的住宅結(jié)構(gòu)特征向量，包括:臥室的數(shù)量room_num;住宅類型h_type，1為獨(dú)立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調(diào)d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個(gè)家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區(qū)是否提供娛樂設(shè)施d_recfac;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場d_parking;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise;鄰里購物的滿意度d_shopping_satis;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory;住宅的區(qū)位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區(qū);對鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項(xiàng);α0是常數(shù)項(xiàng)，α1、α2代表各向量的系數(shù)。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，計(jì)算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個(gè)家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計(jì)系數(shù)，解釋變量同式(25)類似。3．房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)存在家庭住宅權(quán)屬選擇的樣本偏誤問題，直接用OLS法得出的參數(shù)估計(jì)量可能出現(xiàn)偏誤，因此本文使用Heckman模型進(jìn)行分析。首先，以住宅權(quán)屬選擇作為第一階段估計(jì)的解釋變量進(jìn)行Probit估計(jì)，以確定消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)屬選擇的決定因素。該基準(zhǔn)模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權(quán)屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產(chǎn)稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房價(jià)租金比;Z代表控制變量，包括戶主和家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體為:戶主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項(xiàng)hh_agesq、住房費(fèi)用h_cost、家庭收入的對數(shù)lninc、家庭人口數(shù)pop;γi是誤差項(xiàng);β1、β2、是各變量的系數(shù)。在三個(gè)年度混合截面數(shù)據(jù)的回歸模型中，我們還控制了時(shí)間虛擬變量和房產(chǎn)稅與時(shí)間虛擬變量的交叉項(xiàng)，以考察房產(chǎn)稅對住房消費(fèi)影響效應(yīng)在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計(jì)式中得到轉(zhuǎn)換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計(jì)的修正參數(shù)。最后，再利用OLS方法進(jìn)行估計(jì)?；灸Ｐ蜑?lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉(zhuǎn)換比率的待估系數(shù)，如果該系數(shù)顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時(shí)就可以認(rèn)為OLS的估計(jì)結(jié)果是有效的①。為了檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產(chǎn)稅與家庭收入水平的交叉項(xiàng)，得到擴(kuò)展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類型，Vi，k×per_pt代表第i個(gè)家庭的住宅單位面積上房產(chǎn)稅與家庭收入類型虛擬變量的交叉項(xiàng)。
估計(jì)結(jié)果
(一)房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅需求首先根據(jù)式(26)估計(jì)住宅的特征價(jià)格，然后利用住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，根據(jù)式(27)計(jì)算住宅的特征需求，具體結(jié)果見附錄②。下面將按照標(biāo)準(zhǔn)的Heckman兩階段模型進(jìn)行估計(jì)，具體回歸結(jié)果見表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個(gè)年度的混合截面數(shù)據(jù)、2002年、2004年、2007年的數(shù)據(jù)估計(jì)住宅權(quán)屬選擇模型的回歸結(jié)果，與其相對應(yīng)的Heckman回歸結(jié)果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發(fā)現(xiàn)，per_pt的系數(shù)均具有負(fù)顯著性，且隨著年份的推進(jìn)，其系數(shù)的絕對值逐漸下降，這說明單位面積上的房產(chǎn)稅對消費(fèi)者住宅權(quán)屬的選擇有顯著的影響:較高的房產(chǎn)稅會(huì)降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對美國家庭住宅權(quán)屬的負(fù)向影響在逐漸減弱。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的提高，會(huì)使房屋的保有成本提高，從而降低消費(fèi)者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產(chǎn)稅與時(shí)間的交叉項(xiàng)，進(jìn)一步討論在不同年度房產(chǎn)稅對住宅權(quán)屬選擇影響效應(yīng)的差異。以房產(chǎn)稅與2002年的交叉項(xiàng)為參照組所進(jìn)行的回歸結(jié)果顯示，交叉項(xiàng)的系數(shù)為正且具有顯著性，表明在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對住宅權(quán)屬選擇的影響具有明顯的差異:相對于2002年而言，美國家庭的住宅權(quán)屬選擇在2004年和2007年受房產(chǎn)稅的負(fù)向影響更小。該結(jié)果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結(jié)果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時(shí)間虛擬變量系數(shù)顯著為正，2007年時(shí)間虛擬變量的系數(shù)顯著為負(fù)，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因?yàn)椋?003年以后，美國許多貸款機(jī)構(gòu)開始采取一些減輕借款前期負(fù)擔(dān)的新舉措以招攬次貸客戶，放寬甚至取消放款標(biāo)準(zhǔn)，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，可以通過申請次級抵押貸款購買住房，從而使這一時(shí)期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機(jī)正是在2006年末開始逐漸顯跡:住宅市場開始降溫，使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，同時(shí)許多次級貸款機(jī)構(gòu)開始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國家庭的還款負(fù)擔(dān)。這種局面直接導(dǎo)致大批通過次級抵押貸款獲得住房的美國家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時(shí)的住宅自有率相對于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數(shù)均通過了顯著性檢驗(yàn)，說明:已婚戶主擁有自有住宅的概率高于未婚戶主;家庭收入越高，消費(fèi)者購買住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數(shù)除了2002年，在其他回歸結(jié)果中均具有顯著性，表明:戶主的教育水平越高，其籌集購房資金的能力就越強(qiáng)，因此這類家庭購買自有住宅的概率就越大;相對于其他有色人種，戶主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數(shù)量越多，購買住宅的概率也越高;較高的房價(jià)租金比會(huì)降低美國家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對住宅權(quán)屬可能產(chǎn)生的非線性影響，我們在解釋變量中引入了戶主年齡的一次項(xiàng)和平方項(xiàng)，其回歸結(jié)果表明住宅權(quán)屬與戶主的年齡之間存在倒“U”型曲線的關(guān)系，即隨著戶主年齡的增長，家庭購買住宅的概率先上升后下降，這與消費(fèi)者在生命周期中對住宅需求的變化趨勢是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產(chǎn)稅的系數(shù)，其絕對值在逐漸減小，這表明在這三個(gè)樣本調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對美國家庭住宅特征需求的負(fù)向影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移而下降，這一結(jié)果和房產(chǎn)稅與時(shí)間交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果一致。(二)房產(chǎn)稅、家庭收入類型交叉項(xiàng)與住宅消費(fèi)為討論房產(chǎn)稅對不同類型家庭住宅權(quán)屬選擇和住宅消費(fèi)的影響，本部分根據(jù)式(30)，引入家庭類型變量以及房產(chǎn)稅與家庭類型變量的交叉項(xiàng)。具體回歸結(jié)果如表2和表3所示。首先討論房產(chǎn)稅與家庭收入類型交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個(gè)組，并分別以低收入組、低收入組與房產(chǎn)稅交叉項(xiàng)為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數(shù)值逐漸增大，這表明相對于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購買住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結(jié)果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(15)中均具有正顯著性，且系數(shù)值逐漸降低，說明美國家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴(kuò)大住宅需求。下面繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與收入類型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數(shù)僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，具有較高收入的美國家庭的住宅權(quán)屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數(shù)具有負(fù)的顯著性，且就系數(shù)的絕對值大小來說，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產(chǎn)稅對美國家庭住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，收入越低的家庭，房產(chǎn)稅對其住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說明在2004年，房產(chǎn)稅對中高收入家庭住宅消費(fèi)的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產(chǎn)稅對中低收入家庭住宅消費(fèi)的影響要大于其他收入水平的家庭。產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購買高檔住房，而房屋價(jià)值越高，稅基越高，則繳納的房產(chǎn)稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購買住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進(jìn)入住宅市場以后，低收入家庭的住宅消費(fèi)福利受房產(chǎn)稅的影響更大。下面以戶主為其它有色人種以及房產(chǎn)稅與戶主為其它有色人種的交叉項(xiàng)為參照組，繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與戶主種族類型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，hh_race的系數(shù)均具有正的顯著性，表明戶主為白人的家庭購買自有住宅的概率高于戶主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數(shù)在序列(17)、(18)、(20)中均具有負(fù)的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產(chǎn)稅的提高，戶主為白人的家庭，其住宅權(quán)屬需求受到的影響要小于戶主為其他有色人種的家庭，產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是白人與其它有色人種在美國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結(jié)果中，hh_race的系數(shù)僅在序列(23)中具有正的顯著性，說明除2004年以外，不同種族戶主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數(shù)均為負(fù)，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說明在2002年，房產(chǎn)稅對家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對于戶主為白人的家庭，戶主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產(chǎn)稅的影響更大。
結(jié)論及政策含義
一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時(shí)，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時(shí)，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價(jià)值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價(jià)值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時(shí)，我國不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價(jià)值，計(jì)稅的市場價(jià)值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國際上以市場價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評估，個(gè)別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。
在對不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價(jià)值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報(bào)告；評估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
（一）德國房地產(chǎn)稅制
1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評估設(shè)立獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。
3.稅收優(yōu)惠政策。德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲(chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對自建房和購房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
4.稅收調(diào)控政策。為抑制房價(jià)上漲，德國通過稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對不動(dòng)產(chǎn)的買賣除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買賣差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對租金收入征收25%的資本利得稅。
（二）新加坡房地產(chǎn)稅制
1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。
3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對投資性質(zhì)以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對年價(jià)值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對年價(jià)值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房價(jià)，對超過100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。
二、國外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒
（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對象范圍廣
對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵(lì)住房人購買小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財(cái)政收入的重要來源之一，如美國，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。
（二）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活
房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長而提高，相應(yīng)稅收也會(huì)增加，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。
（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，如美國的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。
（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策
各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購買，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國對自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。
三、我國房地產(chǎn)稅制存在的問題
（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確
我國房地產(chǎn)稅種類較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對象不完整
一是我國目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對個(gè)人經(jīng)營性房地產(chǎn)征收，對個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。
（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重
目前我國房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對于非經(jīng)營性用房免征使用稅。而我國對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。
（四）計(jì)稅依據(jù)不合理
我國房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對市場的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。
（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全
一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評估制度不健全，缺少專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員素質(zhì)無法滿足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議
（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步
成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來源借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國家、集體、個(gè)人擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。
（二）簡化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加對保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購房類型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。
（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率
科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購買力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。
（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評估制度
