時間：2023-03-22 17:45:10
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有的設(shè)計建筑住宅達不到一定采光標準規(guī)定，不能對使用功能要求或是使用不便達到滿足，常見的是住宅設(shè)計方面，房屋廚房及衛(wèi)生間沒有直接的達到采光和自然通風；客廳的朝向不好，不能直接的進行采光，開門的洞門比較多，對人們的生活是一種干擾，使用起來不太方便。建筑物的長度過長，超過溫度變形的允許長度，沒有設(shè)立伸縮縫，造成建筑物的墻體產(chǎn)生一定的裂縫。在公共的建筑設(shè)計中，沒有對殘疾坡道或是專用的衛(wèi)生間進行考慮。通道的高度不夠，尤其是樓梯底的高度不夠，室外防護欄桿的高度不夠，防止花盆處沒有采取防墜措施，外窗窗臺距樓面底板的高低于0.9m時，沒有設(shè)置防護設(shè)施，造成事故的發(fā)生。安全出口或是疏散樓梯的數(shù)量、地下室出口設(shè)置不夠，不能嚴格的執(zhí)行防火規(guī)范的規(guī)定。住宅設(shè)計有的衛(wèi)生間直接開向起居室或是廚房，衛(wèi)生間直接布置在下層住戶的臥室或是廚房的上層。部分的設(shè)計緊靠防火墻兩側(cè)的門及洞口之間最近邊緣的水平距離，不能滿足高層民用建筑設(shè)計的防火規(guī)范。有的設(shè)計消防通道洞口的高寬不符合規(guī)范的要求。高層建筑的周圍沒有按照規(guī)定設(shè)置環(huán)形的防車道，也沒及時的采用防火墻隔開。
2綠色建筑設(shè)計
2.1綠色建筑概念綠色建筑設(shè)計是指建筑物的整個建筑到使用過程中對資源盡可能的節(jié)約，盡量的節(jié)約一切的資源，要盡量保護環(huán)境節(jié)約資源減少污染，房屋建筑既要滿足人們生活的需求，也要注意人們提供健康高效的生活環(huán)境，這樣才可以建造一個和諧綠色的居住環(huán)境。
2.2綠色建筑設(shè)計的特點綠色建筑的特點可以總結(jié)為盡可能的節(jié)約能源及資源，并盡量的體驗回歸自然。要做到節(jié)約能源，就要對自然綠色能源太陽能及風能進行充分的利用。在建筑中要通過利用太陽能可以減少空調(diào)及供暖設(shè)備的使用，利用自然通風來制造制定的系統(tǒng)，夏季充分利用主導風向，使空調(diào)設(shè)備等使用進行降低，建筑布局要充分適應本地的氣候條件要求。
2.3綠色建筑理念的具體理念綠色建筑設(shè)計要對資源節(jié)約問題進行全面的考慮，盡量的提高能源的利用率。綠色建筑設(shè)計要對環(huán)境、地勢及氣候等條件進行充分的考慮，要使建筑物和似然環(huán)境能融合一體。綠色建筑設(shè)計就是保護自然和建筑物及人類進行和諧的統(tǒng)一。在建筑中要充分的利用自然能源，綠色建筑設(shè)計不只是可以體現(xiàn)整個建筑物的生命周期，還要向前向后延伸產(chǎn)生的意義，建筑過程的準備階段及運輸生產(chǎn)過程體現(xiàn)了綠色的設(shè)計理念，對環(huán)境造成較小的影響并且很多資源可以進行回收利用。
3節(jié)能建筑的設(shè)計
3.1節(jié)能建筑設(shè)計的概念節(jié)能建筑理念指遵循節(jié)能的基本方法，對建筑物進行一定的劃分及建筑群體還有建筑物的朝向及間距等問題都要進行研究，髙建筑物受到當?shù)仫L向的影響較大，一般地區(qū)的風向具有一定的規(guī)律，在設(shè)計中要對風向的問題進行考慮，盡量的設(shè)計出低能耗的建筑物。
3.2節(jié)能建筑設(shè)計的具體概念現(xiàn)代建筑設(shè)計中地源熱泵是比較先進的清潔能源的技術(shù)，主要的核心功能是經(jīng)濟環(huán)保切節(jié)能可靠，這項技術(shù)響應了可持續(xù)發(fā)展的號召。節(jié)能設(shè)計中太陽能這種可再生能源被廣泛的應用，現(xiàn)在我國的部分地區(qū)具有一定的應用，更廣泛的應用還在不斷的開發(fā)。建筑物的屋面是能耗的主要部位，房屋面的設(shè)計研究重點是采取節(jié)能保溫的關(guān)鍵，墻體的隔熱保溫還有隔聲等功能都有待提高，特別是要對外墻體的防水砌筑問題加以注意。
4智能安全建筑設(shè)計
4.1智能房屋建筑設(shè)計的概念現(xiàn)代社會是科技發(fā)展的社會，智能化應用在了很多方面，建筑行業(yè)也不例外，先帝啊建筑及計算機網(wǎng)絡、監(jiān)控還有通信方面都有的一定的關(guān)系，智能化建筑中具有信息管理科學、設(shè)備高度控制和使用安全方便等優(yōu)勢，這些都是信息化發(fā)展的必然要求，智能化房屋等會是未來發(fā)展的主要方向。
4.2智能化建筑的具體理念通常會把智能化建筑分為樓宇自動化、辦公的自動化及通信自動化三個系統(tǒng)，現(xiàn)代房地產(chǎn)公司為了提高自己的競爭力又提出了信息管理自動化和防火自動化，相信未來智能建筑方面發(fā)展會有一定的完善。
4.3火災自動報警系統(tǒng)的設(shè)計火災報警系統(tǒng)有觸發(fā)器、報警裝置及火災警報裝置等部分輔助的裝置組成，這樣的裝置能在發(fā)生火災時就將火災的信號轉(zhuǎn)換成為電信號，在把電信號傳到火災報警控制器，同時，火災發(fā)生的地點等信息傳輸?shù)綀缶刂破骼?，這樣人們可以及時的發(fā)現(xiàn)信息而快速采取一定的措施。
5房屋建筑注重美學的規(guī)律
5.1建筑物設(shè)計的統(tǒng)一現(xiàn)代社會對房屋建筑的節(jié)能只能方面有很多的要求，對建筑物的美觀要求從沒降低，房屋建筑的整體形態(tài)、色彩都是人們所要關(guān)注的重點問題。任何的藝術(shù)形態(tài)具有一定的統(tǒng)一性，建筑物的次要部位或是從屬部位都要與建筑主體部位相協(xié)調(diào)統(tǒng)一，建筑物的色彩具有和諧統(tǒng)一的效果，禁止建筑物及材料之間的類型和色彩想矛盾。
5.2建筑物設(shè)計要求均衡性和比例問題建筑物設(shè)計的均衡性比較重要，具有一定的均衡性的建筑作品會給人們非常舒服的感覺，建筑物比例也要合理，不會給人偏離感。建筑物具有一定生命力的元素，韻律也有較為重要的屬性，建筑物的韻律體現(xiàn)在比較立體設(shè)計上，在建筑設(shè)計中的細節(jié)部位加以重視，建筑物的每一個元素都具有比較重要的意義，都會體現(xiàn)建筑物的精神。韻律是具有一定的彈性的，特別是在復雜的建筑中，大小寬窄等都需要相互協(xié)調(diào)交替，如果建筑物有規(guī)則過于死板，在建筑中要遵循一定的原則，在設(shè)施中具有一定效果的變化，更好的體現(xiàn)出建筑物的藝術(shù)性及感染力。
6結(jié)束語
1.1混凝土原材料造成的問題原因探析當前，一些建筑企業(yè)出于運輸和加工拌合考慮，多采用現(xiàn)場拌合的方式對商品混凝土進行加工，再將加工好的混凝土產(chǎn)品運輸至施工現(xiàn)場。這種加工運輸方法雖然一定程度上提升其建筑企業(yè)加工運輸?shù)男?，但直接影響了混凝土的質(zhì)量。究其原因，主要是在運輸過程中，那些已經(jīng)加工完成的混凝土會出現(xiàn)水灰比變大的情況，導致其強度降低，進而影響整體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。另外，在現(xiàn)場拌合過程中，混凝土材料的級配系數(shù)大小不當也會影響現(xiàn)澆混凝土的構(gòu)建質(zhì)量，甚至出現(xiàn)蜂窩麻面的情況。
1.2混凝土施工工藝造成的問題原因探析此外，混凝土施工工藝選擇不當也會影響混凝土結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。①模板工程問題。在混凝土施工澆筑之前，建筑施工人員必須進行模板組合和安裝工作。在組合和安裝過程中，施工人員必須嚴格按照施工的具體要求進行施工，盡可能地減少施工誤差。模板工程主要包括模板制作、模板拼裝、和模等。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給建筑施工造成不良影響，產(chǎn)生變形、蜂窩麻面、漏漿等問題，影響混凝土構(gòu)件的整體強度和性能。②混凝土澆筑和振搗問題。在進行混凝土拌合時，建筑施工人員必須嚴格控制水灰比例和拌合時間，保證水化反應充分進行。如果混凝土配比出現(xiàn)問題或拌合時間不合理都會對混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不良影響，影響其成型長度。此外，混凝土振搗作為混凝土施工的重要工序之一，其振搗質(zhì)量對于混凝土構(gòu)件的密實度和完整度影響較大。因此，施工人員必須要檢查現(xiàn)澆構(gòu)建的振搗密實度和完整度，同時還要控制好振搗棒的插入深度，以有效防止蜂窩麻面情況的出現(xiàn)。
2現(xiàn)代房屋建筑混凝土質(zhì)量控制管理措施探析
針對房屋建筑混凝土施工中存在的問題，施工人員必須對癥下藥，加強質(zhì)量控制管理力度，并制定切實有效的預防和治理措施，以有效提升其整體施工質(zhì)量。在對房屋建筑混凝土質(zhì)量進行控制管理時，管理人員必須結(jié)合具體的工程實際，選擇科學有效地管理方法和手段，以有效提升其管理效率和質(zhì)量。具體來說，可以從以下幾方面做起：
2.1加強原材料控制混凝土是一種將水泥、細骨料、粗骨料、外加劑和其他礦物混合材料按照一定比例配合而成的人工石材?；炷敛牧喜粌H原料豐富、價格低廉、耐久性好，還具有生產(chǎn)工藝簡單和使用限制少等特點。要想有效提升房屋建筑混凝土質(zhì)量，就必須進一步加強原材料質(zhì)量控制，從源頭解決混凝土質(zhì)量問題。一是根據(jù)混凝土的實際施工需要選擇合適規(guī)格和標號的水泥；二是重點檢查砂細骨料的級別、質(zhì)地、參數(shù)規(guī)格、含泥量等，以防有害物質(zhì)混入，影響最終拌合質(zhì)量；三是做好水質(zhì)量檢測工作，只有試驗合格后才能使用；四嚴格控制外加劑質(zhì)量，選擇那些國家認定合格的外加劑。
2.2做好施工技術(shù)管理工作施工人員可以通過實驗檢驗的方式加強施工技術(shù)管理，除了要選擇耐久性和強度較好的材料外，還要嚴格控制材料拌合的配合比，在保證材料質(zhì)量的前提下，做好混凝土拌合工作，使整個建筑工程施工順利穩(wěn)定進行。首先，施工人員必須測定好砂、石的含水率，使其重量比小于其體積比。另外，施工人員還必須使原材料和預期設(shè)計材料相一致。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代商業(yè)銀行；財務管理；啟示
1創(chuàng)新管理體系，實行以委派制為主要內(nèi)容的“垂直管理”
1.1委派的形式和主要原則
為有效行使財會管理職能，強化內(nèi)部控制，確保財務目標的實現(xiàn)，向下屬機構(gòu)派駐財會管理人員的一種委派方式，主要有兩種形式：財務總監(jiān)委派制和財務負責人委派制，并遵循以下基本原則：一是因地制宜原則；二是循序漸進原則；三是責、權(quán)、利相結(jié)合原則，財務負責人委派人員的工資、獎金、福利、津貼、補貼、差旅費用等統(tǒng)一由上級派駐機構(gòu)負責發(fā)放(報銷)和管理；四是定期輪換原則，任期原則上為二至三年。
1.2委以財務負責人一定的權(quán)限
主要的權(quán)限包括：(1)各項內(nèi)部管理制度的審定權(quán)；(2)財務決策的參與權(quán)和審議權(quán)；(3)重大財務收支審核權(quán)；(4)有權(quán)參加和列席委派行組織召開的各種經(jīng)營管理會議，并有權(quán)提出建議；有權(quán)建議對派駐行財會部門的人員和內(nèi)部分工進行調(diào)整；有權(quán)對向上級行匯報派駐行財會管理中的重大事項以及存在的問題。
1.3加強對財務負責人委派人員的考核
對財務負責人委派人員的考核按年度進行，每年初統(tǒng)一由上級行財會部門會同人事部門對財務負責人委派人員進行考核?？己藘?nèi)容包括個人素質(zhì)、管理能力和工作業(yè)績。其中工作業(yè)績包括日常業(yè)務、會計報表及年終決算工作、財務收支執(zhí)行情況、重大差錯情況及處理、其他事項，根據(jù)考核情況，財務負責人委派人員實行獎懲。
2引入戰(zhàn)略成本管理理念，從成本節(jié)省到成本避免
傳統(tǒng)的成本降低基本是通過成本的節(jié)省來實現(xiàn)的，即力求在銀行的各項業(yè)務經(jīng)營過程中不浪費資源和改進工作方式以節(jié)約成本支出，這些成本控制手段往往成效不大。西方銀行主流的財務理念之一，即戰(zhàn)略成本管理理念就是銀行尋求新的降低成本的方法，力圖從根本上避免成本的發(fā)生。成本避免的思想根本在于從管理的角度去探索成本降低的潛力，認為事前預防重于事后調(diào)整，避免不必要的成本發(fā)生。這種戰(zhàn)略上變革主要體現(xiàn)在以下一些方面：
2.1調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變收入增長方式
在資產(chǎn)戰(zhàn)略上：提高信貸資產(chǎn)貢獻率。要將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，積極開拓信貸市場作為改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量、提高經(jīng)濟效益的切入點。從明確“保、挖、搶、退”的領(lǐng)域和范圍入手，一方面突出重點客戶，加強貸款營銷，開拓信貸市場；另一方面要加快退出低效和過熱過剩的市場行業(yè)，提高資金使用價值的效率效用，通過有效投入和更多的產(chǎn)出以求效益最大化。
在負債戰(zhàn)略上：積極優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。優(yōu)化負債就是要做到資產(chǎn)和負債的匹配與對稱。保持總量上的平衡和分量上的對稱，優(yōu)化的目的就是以來源定運用。負債業(yè)務的質(zhì)量結(jié)構(gòu)是銀行合理安排資產(chǎn)業(yè)務的關(guān)鍵一環(huán)，只有規(guī)模還難以保證銀行的有效運營。例如在銀根收緊的情況下，過多的負債意味著成本的增加和利潤減少，因此有效負債取決于期限、流動性及利率的合理安排。
在中間業(yè)務戰(zhàn)略上：整合提升業(yè)務價值量。中間業(yè)務是在資本約束條件下提高收益的重要手段，是實現(xiàn)從單一性經(jīng)營向多元化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的綜合樞鈕。應認真研究形成中間業(yè)務與資產(chǎn)業(yè)務、負債業(yè)務的聯(lián)動效應，從客戶和產(chǎn)品等多個維度來挖掘中間業(yè)務的增長空間，提升中間業(yè)務的價值含量和盈利水平。
2.2整合組織架構(gòu)，提高業(yè)務運營效率
按照市場和成本效益需要原則，合理配置資源，優(yōu)化機構(gòu)設(shè)置，以風險控制能力來約束業(yè)務的擴張，從有利于提高經(jīng)營管管理水平，有利于增加經(jīng)濟效益的原則整合機構(gòu)、新建網(wǎng)點、配置人員，逐步建立以適應客戶需要，有助于服務客戶的網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)。
一、財務報表分析識別
財務報表分析是了解企業(yè)會計和財務數(shù)據(jù)的重要手段，通過分析識別，銀行信貸人員可以評價一個企業(yè)的會計對企業(yè)經(jīng)營狀況的反映程度，知道會計數(shù)字的扭曲程度并通過會計手段來“糾正”扭曲；通過運用會計靈活性，評價會計政策和會計核算合適與否，進而可以及時認清企業(yè)發(fā)展的趨勢和潛在的問題，為銀行的信貸決策和管理提供有力的財務信息支持。
1.資產(chǎn)負債表分析
(1)營運資金分析。營運資金通常表明企業(yè)是否有清算能力，即企業(yè)是否有償還短期債務的能力和能否按現(xiàn)有水平繼續(xù)經(jīng)營。
(2)長期經(jīng)營資產(chǎn)分析。長期經(jīng)營資產(chǎn)的基本會計問題是計價基礎(chǔ)。計價基礎(chǔ)是應當資本化的長期經(jīng)營資產(chǎn)的成本或價值，不能被高估或低估。每年應攤銷的費用是資本化成本的一部分，應該在資產(chǎn)被消耗時計入損益表。長期經(jīng)營資產(chǎn)分為兩種：固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。
(3)長期負債分析。主要考慮是否所有的長期負債都已記錄在資產(chǎn)負債表上，特別是對未實現(xiàn)的收人。進行長期負債分析時，應注意企業(yè)是否為了滿足營運資金、抵押貸款、個人擔保、再融資等的需要而優(yōu)化債務水平，此外，還應進行對比分析并判斷是否合理。
(4)表外融資和或有負債分析。表外融資是企業(yè)的一種潛在債務，盡管其未在資產(chǎn)負債表上反映，但會影響未來現(xiàn)金流量，在分析資產(chǎn)負債表時，是不可忽視的。因此要求信貸人員不僅要分析財務報表本身，而且還要仔細分析有關(guān)報表的補充資料。
2.利潤表分析
在分析利潤表時，應對構(gòu)成收益的各個項目十分清楚，分清哪些是正常的收益和損失，哪些不是正常的收益和損失，并據(jù)此判別企業(yè)的主營業(yè)務活動所占的權(quán)重。
3.現(xiàn)金流量表分析
現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量是分析企業(yè)財務狀況的重要信息來源?，F(xiàn)金流量分析首先是將經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量與本期的凈利潤相比較，以確定本期盈利的好壞。如果企業(yè)有較好的盈利狀況和較高的現(xiàn)金流量，說明企業(yè)的贏利是真正的贏利，并非是通過“造假”出來的。如果企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量在幾個期間為負數(shù)，而凈利潤為正數(shù)，或者企業(yè)的凈利潤在一定范圍內(nèi)一直高于本期經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，說明企業(yè)的贏利狀況較差。同時還應與企業(yè)的生命周期相結(jié)合進行考慮。其次，是用過去的現(xiàn)金流量預期未來的現(xiàn)金流量。在預期時，可將現(xiàn)金流量劃分為經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)金流量和不經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)金流量；另外還可與相關(guān)賬戶相聯(lián)系，將其分為長期的現(xiàn)金流量和短期的現(xiàn)金流量。
二、財務報表分析的局限性
通過以上對財務報表的分析，信貸人員可以了解很多有關(guān)企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的信息，可以幫助決策者進行決策，但由于財務報表在產(chǎn)生的過程中受很多因素的影響，本身存在許多方面的局限性，我們在運用財務報表，通過對它的分析來了解企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果的同時，還應了解財務報表分析的局限性。
1.報表數(shù)據(jù)分析的滯后性
財務報告對外披露的財務信息的有用性在很大程度上取決于它的及時性，對于銀行的信貸決策和管理者來講，會計信息的披露和傳遞是越快越好，及時性是會計信息重要質(zhì)量特征。
就企業(yè)年度財務報表而言所披露的會計信息間隔時間過長，就越缺乏及時性，也就越缺乏有用性，財務報表的分析一般都是在財務報表編制后才進行的，在使用時往往已經(jīng)過時。同時，比率分析所使用的數(shù)據(jù)均屬于歷史性的，對預測、決策只能起參考作用。
2.報表分析信息來源的真實性
真實性是財務報表分析的生命。真實性要求會計核算時客觀地反映企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，要求企業(yè)管理當局應當遵循的《企業(yè)會計制度》和會計準則，正確運用會計原則和方法，準確反映企業(yè)的實際情況。實際上，財務造假的現(xiàn)象屢見不鮮。
3.會計方法本身也有局限性
我們知道，列入報表的僅僅是可以利用的、可以用貨幣計量的經(jīng)濟資源，我們對報表的分析僅僅是分析了那些報表中列示的經(jīng)濟資源，實際上，企業(yè)有許多經(jīng)濟資源或是受客觀條件制約、或是受會計方法的制約而并未在報表中得到體現(xiàn)。
4.會計計量方法也有局限性
會計計量是會計記錄和會計報告的前提，這就要求有一個能綜合各類經(jīng)濟業(yè)務的計量單位作為計量各項經(jīng)濟業(yè)務的影響及其結(jié)果的共同尺度。會計所提供的主要是企業(yè)經(jīng)濟活動是可以用貨幣計量的數(shù)據(jù)和信息。然而就用貨幣單位作為會計統(tǒng)一的計量尺度，實質(zhì)上存在著貨幣是穩(wěn)定的這一假設(shè)，因為如果貨幣不穩(wěn)定就沒法把它作為統(tǒng)一的標準尺度。然而這一假設(shè)在現(xiàn)實生活中受到了持續(xù)通貨膨脹的沖擊。由于通貨膨脹，財務報表所提供的財務信息也就不能反映當時真實的成本費用和收益狀況，從而導致財務信息的模糊性。
財務報表分析只是信貸管理人員用來評估風險的一種工具，盡管這類分析有其局限性，但它在幫助信貸管理人員估量和控制風險上仍然相當重要。
三、如何提高信貸風險防范能力
由于財務報表分析僅僅是原則性的，又存在諸多的局限性，而實際情況千變?nèi)f化，因此，這就要求信貸人員有較強的業(yè)務素質(zhì)、敏銳的洞察力及隨機應變的能力，來分析不同企業(yè)的財務狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，以此來進一步提高信貸風險的防范能力。
1.提高信貸人員的業(yè)務素質(zhì)，增強職業(yè)判斷能力。
2.信貸人員進行財務報表分析時，考慮的問題越多，越要更經(jīng)常審閱客戶的財務報表，特別要關(guān)注財務報表進行審計的項目和范圍。
3.充分分析財務報告內(nèi)容。財務報告由基本財務報表、附表、會計報表附注和財務情況說明書幾部分組成。而財務報表則是其基本部分，附注是為了幫助理解會計報表的內(nèi)容而作出的解釋，財務狀況說明書也是按照《企業(yè)財務通則》要求而作出的詳盡披露，它們彌補了財務報表信息反映的有限性，這樣，信貸管理人員對于信貸風險的范圍就能有一個清楚地了解。
4.企業(yè)內(nèi)部財務報表可能與它們公布的報表并不相符，這就要以客戶的財務比率與行業(yè)標準相比，找出差異、分析原因。
我國早在1979年就頒發(fā)了《中國人民營房建筑面積標準》，這可以說是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范軍隊各類營房建筑面積、規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容的綜合標準，這一標準的頒發(fā)，對我軍營房工程建設(shè)和管理的確發(fā)揮過重要作用。但隨著軍隊現(xiàn)代化建設(shè)的快速發(fā)展，部隊編成和戰(zhàn)斗力生成模式發(fā)生很大變化，例如武器裝備加速了更新?lián)Q代、官兵物質(zhì)文化需求日益提高、營房保障內(nèi)容和范圍不斷拓展、保障功能和要求不斷提升。同時在老標準頒布施行的這30年里，我國改革開放、國家經(jīng)濟社會發(fā)展進入最快的時期，為軍隊現(xiàn)代化和正規(guī)化建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。據(jù)國家統(tǒng)計局2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積和1978年相比較增長了四倍。在這一時期，雖然軍隊后勤其他保障標準也有了大幅度的提高，但保障官兵戰(zhàn)備、訓練、生活的基礎(chǔ)性營房面積標準沒有太大變化。尤其是武警院校，大部分建立的時間還不長，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是相對比較薄弱，一些教學保障性基礎(chǔ)戰(zhàn)備必需的營房項目，如信息化作戰(zhàn)指揮教學設(shè)施用房、綜合模擬訓練教學設(shè)施用房等，缺乏基礎(chǔ)性建設(shè)依據(jù)。同時由于經(jīng)濟條件的制約，很大一部分營房已經(jīng)與武警院校教學工作開展的實際需要產(chǎn)生了較大差距，不能適應現(xiàn)形勢下的基本教學需求。這一實際現(xiàn)象也嚴重制約了軍隊復合型人才的挖掘和培養(yǎng)，成為影響武警部隊整體作戰(zhàn)能力的主要因素。這方面我們與外國一些發(fā)達國家的軍隊營房建設(shè)有很多大差距，比如美軍在上世紀八九十年代就制定了一系列營房建設(shè)標準，來改善軍方服役人員的生活條件和住宿條件，進而不斷提高了軍隊整體戰(zhàn)斗力。所以改變武警院校營房管理和建設(shè)條件已經(jīng)成為武警部隊加強力量儲備、實現(xiàn)科技強軍的迫切要求。
二、制約武警院校營房現(xiàn)代化建設(shè)的主要原因
分析武警院校營房建設(shè)問題的主要成因，主要存在客觀和主觀兩方面因素。從客觀條件上分析，長期的閉關(guān)鎖國政策，令我國在信息化、科技化學習借鑒上缺乏交流平臺，在我國建國后，國家從長期的戰(zhàn)爭中走出，全民致力于經(jīng)濟建設(shè)。由于建國初期經(jīng)濟落后、經(jīng)濟實力不強，加上等因素，導致了國家在軍事建設(shè)上缺乏資金投入，軍隊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對于發(fā)達國家明顯滯后。武警院校是隨著武警部隊建制后成立的武警部隊人才培訓機構(gòu)，成立之初正值我國改革開放的初期，由于經(jīng)濟條件所限在必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上有些力不從心。隨著改革開放以來經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，院校營房建設(shè)等教學基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與高速發(fā)展的武警部隊信息化科技化建設(shè)越來越不適應。從主觀條件上分析，由于經(jīng)濟條件的制約，在武警院?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)上缺乏長遠規(guī)劃，將武警院校營房建設(shè)單獨分割成獨立的建設(shè)體系，沒有將武警院校營房建設(shè)規(guī)劃納入到地方整體建設(shè)規(guī)劃中來，這就直接導致了武警院校營房建設(shè)的發(fā)展不平衡和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不平衡。有些武警院校建設(shè)標準高于地方規(guī)劃建設(shè)標準，而大部分武警院校營房建設(shè)標準遠遠低于地方規(guī)劃建設(shè)標準。
三、關(guān)于新形勢下武警院校營房現(xiàn)代化建設(shè)的思考和建議
要切實解決新形勢下武警院校營房建設(shè)的實際問題，使之完全能夠適應新形勢下武警部隊的人才培訓需求，真正成為武警部隊人才培訓與輸送的保障，就必須積極探索新經(jīng)濟形勢下武警院校營房現(xiàn)代化建設(shè)的新模式?！笆濉币?guī)劃綱要中明確提出要“加快全面建設(shè)現(xiàn)代后勤步伐，加緊培養(yǎng)新型高素質(zhì)軍事人才，提高以打贏信息化條件下局部戰(zhàn)爭能力為核心的完成多樣化軍事任務的能力?！焙汀敖ㄔO(shè)現(xiàn)代化武裝警察力量，增強執(zhí)勤處突和反恐維穩(wěn)能力。加強后備力量建設(shè)，鞏固軍政軍民團結(jié)?！钡哪繕?，提出了加快全面建設(shè)現(xiàn)代后勤、培養(yǎng)高素質(zhì)軍事人才和建設(shè)現(xiàn)代化武裝警察力量的總體要求，對于武警院校來說，責任重大使命光榮。而如何實現(xiàn)后勤現(xiàn)代化建設(shè)、培養(yǎng)出高素質(zhì)的武警軍事人才，筆者認為，首先應該切實推進武警院校營房現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理進程，為培養(yǎng)人才創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，搭建科學有效的平臺。
(一)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學調(diào)度
切實解決武警院校營房建設(shè)發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、功能不配套等問題，按照集中部署、集成建設(shè)、集約保障的要求，推動武警院校營房建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不斷創(chuàng)新體制機制和技術(shù)手段實現(xiàn)武警院校營房建設(shè)資源的優(yōu)化整合，統(tǒng)籌規(guī)劃主導資源配置，科學確定經(jīng)費投向投量、嚴格規(guī)范房地產(chǎn)管理、提高現(xiàn)有資源整合效益，把握國家政策扶持的有利契機，積極探索軍民融合、軍地配合共同發(fā)展的新路子。
(二)堅持原則，把握重點
武警院校營房現(xiàn)代化建設(shè)必須要始終堅持軍事優(yōu)先、以人為本、注重創(chuàng)新、積極穩(wěn)妥和講求效益的原則，按照《關(guān)于加快推進建設(shè)現(xiàn)代營房的意見》要求，把握機遇用好政策。要將建設(shè)現(xiàn)代營房和建設(shè)軍事一體化相結(jié)合，打破建制區(qū)域的控制瓶頸，以建設(shè)大型綜合保障基地、實現(xiàn)資源優(yōu)化配置有效整合資源優(yōu)化配置；要將建設(shè)現(xiàn)代營房和運用社會化保障模式相結(jié)合，充分依托社會提供人財物等項支持，充分借鑒先進的地方企業(yè)管理經(jīng)驗，做到優(yōu)勢互補共同推進；要將建設(shè)現(xiàn)代營房和信息化保障相結(jié)合，將“功能完備、安全防護、信息智能”的建設(shè)目標作為武警院校營房現(xiàn)代化建設(shè)的理念，把握科技化、信息化建設(shè)的重點方向。
目前商業(yè)銀行對放款環(huán)節(jié)越來越重視，并建立了專門負責放款環(huán)節(jié)的職能部門，尤其是在一些中小型股份制商業(yè)銀行，專門設(shè)立了放款中心，負責防范在公司信貸操作過程中的操作風險。
1建立放款中心的意義
放款中心的建立主要目的就是防范公司信貸業(yè)務中存在的操作風險，作為一個專職防范操作風險的部門，它能夠更專業(yè)更有效的發(fā)現(xiàn)并排除潛在的操作風險，保障銀行信貸資產(chǎn)的安全。
1.1有效地控制操作風險。該部門作為源頭上控制風險的重要舉措，可以堵截和避免擔保等授信條件不落實、手續(xù)不規(guī)范、資料不全或不規(guī)范即放款的授信行為，有效防范了由此產(chǎn)生的操作風險和合規(guī)風險，并可以隨時監(jiān)察現(xiàn)行使用的各式資料文本、操作規(guī)程的有效性，并根據(jù)實際情況有針對性地修改業(yè)務操作規(guī)章制度，從而在很大程度上控制了公司授信業(yè)務的操作風險。
1.2充分實現(xiàn)審貸分離。放款中心的成立，是推進授信業(yè)務調(diào)查、審查、審批、放款“四分離”，實現(xiàn)貸審的充分分離，從而達到有效的相互制約效果。而審貸的分離能夠更有效的進行權(quán)責的分離，更有利于責任的認定和劃分。
1.3有利于落實貸前審批條件。審核信貸資料簽署的有效性，審核支行自行審批的授信審批權(quán)限是否適當，確認總行及支行審批意見中的有關(guān)貸前要求是否落實，當所有貸前先決條件完全符合后，放款中心才發(fā)放貸款。由于此類工作有方框中心這一非審批單位負責監(jiān)督，更突出制約效果，有利于貸前審批條件的落實。
1.4放款中心的建立可以有效的防范操作過程中存在的法律風險。放款中心在審查相關(guān)資料過程中較一般人員更注重存在的法律風險，對擔保條件、合同文本等的審核更專業(yè)更到位，能夠有效的防范法律風險。在放款中心可設(shè)置法律審查人員，加強防范公司信貸操作過程中的潛在法律風險。
1.5可切實提高工作效率。貸款原始檔案由中心統(tǒng)一管理，規(guī)范操作，對檔案資料定期檢查，及時更新，專人專庫保管便于隨時查閱，這些措施都切實提高了工作效率及準確性。
1.6放款中心的盡職履職能夠減少銀行不必要的授信損失。在授信業(yè)務的實際操作過程中，信用風險和市場風險的變化往往不能夠準確預期，但是只要放款過程中相應的擔保手續(xù)、資料等能夠得到有效的保證，可能并不會給銀行造成實際損失?？梢姺趴畈僮鲗拘刨J具有十分重要的意義。
2放款中心防范的主要操作風險
放款中心作為防范公司信貸操作風險的重要部門主要從落實必要的擔保授信條件，使用適合、正確的法律文本，保管重要的文件檔案及防范內(nèi)外部欺詐等方面出發(fā)，防范信貸操作風險。
2.1防范擔保條件落實存在的操作風險目前商業(yè)銀行授信過程中采用抵、質(zhì)押或保證等擔保方式為授信提供有效擔保是非常普遍的。但是在辦理擔保的過程中，往往會出現(xiàn)因未嚴格審查資料、辦理相關(guān)手續(xù)等而使辦理的擔保無效，給銀行造成損失的情況，放款中心則是防范此類風險的重要部門。
2.1.1保證人不具備主體資格，導致?lián)o效按照《擔保法》的規(guī)定，國家機關(guān)、學校、醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會團體，企業(yè)法人的分支機構(gòu)、職能部門等不得作為保證人；另外，我國《公司法》第六十條規(guī)定，董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。在銀行信貸業(yè)務操作過程中，保證人的選擇方面還是比較謹慎的，大多數(shù)情況下能確保保證擔保的合法有效，但是仍有不少貸款的保證人是政府部門、醫(yī)院、企業(yè)的分支機構(gòu)，該類擔保一旦被認定無效就可能會造成擔保債權(quán)失去三分之二或一半的清償保證。
2.1.2重復抵押致使抵押形同虛設(shè)根據(jù)《擔保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，在辦理抵押過程中允許對房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)進行重復抵押。實踐中，由于抵押前不對抵押物現(xiàn)有抵押情況進行調(diào)查，而實際該抵押物已抵押給多方致使抵押權(quán)利得不到真正落實。
2.1.3擔保資料無效或不完善致使擔保無效新的《公司法》出臺后，公司章程的效力越來越受到重視，在擔保過程中由于擔保的范圍、擔保的內(nèi)容或擔保事項未按照公司要求經(jīng)有效的審批機構(gòu)審批而造成擔保無效。如：出具的董事會/股東會決議是否有效，提供的擔保是否在企業(yè)允許的范圍內(nèi)等等。
2.1.4對抵押物狀況審查不到位造成脫保在實際放款前未對抵質(zhì)押物狀況進行核實，而抵押物已出現(xiàn)查封、凍結(jié)等狀況，致使在之后發(fā)生的借貸行為失去有效擔保，而造成脫保。
2.1.5對重組授信或借新還舊授信過程中擔保條件的落實對重組授信或借新還舊授信是否符合擔保的條件，保證人前后是否一致等情況進行審核。
2.2防范由于合同文本錯誤出現(xiàn)的風險
2.2.1合同文本使用錯誤或使用的合同文本中存在對銀行不利的條款在實際貸款發(fā)放過程中，由于使用的合同文本不正確或沒有對文本的內(nèi)容進行有效審查，合同文本中存在不利于銀行提條款致使銀行遭受授信損失。
2.2.2合同內(nèi)容填寫錯誤或隨意涂改合同內(nèi)容填寫錯誤或?qū)σ剡M行涂改，尤其是諸如利率、金額、期限、借款人、擔保人等主要要素，致使在訴諸法律過程中不能提供有效的資料致使銀行權(quán)利得不到落實。
2.2.3保證合同與借款合同無編號、不銜接保證類貸款的主從合同必須一一對應，合同編號銜接。現(xiàn)實貸款檔案中有大量的保證合同沒有編號，有的保證合同保證金額與借款合同不一致（不含最高額擔保），更有甚者，用已經(jīng)還清的保證合同繼續(xù)為新的借款合同擔保。
2.3防范授信檔案資料不完善或遺失導致的風險在貸款發(fā)放過程中由于企業(yè)提供的貸款資料不完善或授信檔案遺失，造成貸款出現(xiàn)問題時，無法提供有效的法律證明文件而使得銀行權(quán)利無法落實。
2.4防范騙貸、騙保等情況在實際的操作過程中騙貸、騙保的案件時有發(fā)生，放款中心在放款前對客戶及資料的審核過程中，對印章、有權(quán)人等的資料審核；前往擔保人、借款人實際辦公地點的實地核保；前往抵質(zhì)押登記部門實地辦理相關(guān)抵質(zhì)押手續(xù)等，能夠有效防范騙貸、騙保情況的發(fā)生。
2.5其他放款中心還通過對整個授信資料的審核，審核該筆公司授信業(yè)務期限、利率、金額、IT系統(tǒng)等是否符合信貸管理要求。
3放款中心的基本職能和崗位設(shè)置
3.1放款中心的基本職能放款中心的基本職能是主要負責對審批機構(gòu)授信條件落實情況以及授信材料完整性、一致性的審核，檔案管理，法律審查，利用審核崗的獨特地位，充分發(fā)揮復核和監(jiān)督作用，以進一步防范授信業(yè)務操作風險。
3.2放款中心基本崗位設(shè)置及職責放款中心下設(shè)：①放款審核崗；②放款復核崗；③核保崗；④法律審查；⑤檔案管理崗；⑥負責人。
3.2.1負責人職責。負責放款中心的全面工作。放款中心負責人負責本部門的全面工作，負責審批權(quán)限內(nèi)的放款審批工作；定期檢查放款中心各崗位的履職情況，督促指導各崗位工作，并對各崗位履職情況做出評價；努力提升信貸業(yè)務規(guī)范化操作水平，防范和控制操作風險和法律風險。
3.2.2放款審核崗。審核授信條件的落實情況，審核上報材料的齊備性、一致性和合規(guī)性；對授信額度和授信期限進行控制和管理；審驗業(yè)務相關(guān)合同填制的要素是否正確完備，是否符合授信要求；完成審核、實施放款操作并歸檔；對一級檔案的驗收、封存、入庫手續(xù)；審核擔保的解除和釋放手續(xù)等工作。
3.2.3復審崗審查職責。負責對放款審核崗的工作進行復核。重點對每筆業(yè)務的金額、期限、利率、擔保落實情況進行復核；對借款合同、擔保合同及相關(guān)協(xié)議的銜接情況進行復核。對合同的其他特殊約定進行重點復核；對每筆業(yè)務的其它資料進行復核；明確簽屬意見并提交到放款中心負責人等工作。
3.2.4法律審查崗。法律審查崗人員一般為具有一定法律知識的人員。負責對在落實授信條件過程中出現(xiàn)的法律問題進行審查把關(guān)；負責對合同文本的法律效力進行審查，制定符合條件的法律文本；其他的一些法律咨詢等工作。該崗位可由法律部門的人員兼任。
3.2.5檔案管理崗職責。負責職責內(nèi)檔案交接工作；對檔案進行統(tǒng)一編號、裝訂和入庫；定期整理并核對授信檔案；負責檔案的調(diào)、借閱手續(xù)，嚴防信貸資料遺失等工作。
3.2.6核保崗職責。參與核保任務，負責授信業(yè)務擔保條件落實真實性、有效性的核實工作；負責收集、核實核保過程中擔保人同意擔保的法律文件，包括但不限于股東會/董事會決議，授權(quán)書、簽字樣本等等工作。
4加強對放款中心的內(nèi)控管理
4.1建立和完善放款操作管理制度放款中心要有一套完善的放款操作管理制度，明確的放款操作流程，對不同類型的公司業(yè)務品種有針對性的進行操作風險防范。
4.2加強信息與溝通，真正發(fā)揮放款中心的風險防范作用建立持續(xù)有效的操作風險報告程序，從制度上建立有效的信息溝通機制，從而實現(xiàn)信息及時有效地傳遞并進行信息分類。此外，還要建立案件查處和相應的信息披露制度，改變瞞報或不愿暴露的思想，通過對案件查處的信息披露達到良好的監(jiān)督、警示作用，有效地避免同類風險事件的發(fā)生。
4.3建立長期的、常態(tài)的風險排查機制建立長期的、常態(tài)的風險排查機制，確保檢查的制度性和獨立性的實現(xiàn)，提高放款中心的職能執(zhí)行力度。
4.3.1建立定期的排查機制，要定期對以往的工作進行排查。
4.3.2建立應急排查機制。對于在日常工作中發(fā)現(xiàn)的新的、突發(fā)性、特殊的問題立即進行登記備案，可根據(jù)事件的性質(zhì)對以往的工作進行必要的檢查，并通過信息溝通機制及時采取相應措施。
4.3.3建立完善的排查登記制度。做到排查過的內(nèi)容要求保留工作底稿，排查發(fā)現(xiàn)的問題要逐一登記備案。
4.3.4建立較為完善的整改檢查制度。對于發(fā)現(xiàn)的問題及時通知有關(guān)部門進行整改，并定期進行復查。
4.4加強合規(guī)審計對放款操作管理執(zhí)行力度加強合規(guī)審計對放款中心的審計力度，使審計工作具有一定的針對性，明確合規(guī)審計的目的。合規(guī)審計應做到并不是只是停留在發(fā)現(xiàn)問題的簡單環(huán)節(jié)，還要對操作風險管理的執(zhí)行起到引導作用，并通過審計工作，對現(xiàn)行制度進行不斷的完善，提高制度的可操作性，從而使制度得到更好的執(zhí)行。
4.5加強放款中心人員管理，建立有效的激勵和約束機制通過對公司薪酬制度的完善，建立有效的激勵和約束機制。制定放款中心工作考評辦法，將操作風險管理納入員工績效管理中，提高風險操作管理的自發(fā)性。
4.6建立健全操作風險后續(xù)處理機制
4.6.1建立突發(fā)事件的應急機制對可能造成損失的操作風險種類建立突發(fā)事件應急預案，以便能夠及時有效的減少或補償因此帶來的實際損失。應急預案庫的更新應考慮業(yè)務發(fā)展重點、國家宏觀經(jīng)濟政策全國公務員共同的天地－盡在（）
及市場環(huán)境導向等諸多因素。
4.6.2切實強化風險責任追究機制一是通過補充、修改完善有關(guān)問責制度，加大對管理層人員管理責任的追究力度，特別是加大對由于失職造成風險損失的管理層人員的責任追究力度。二是通過強化內(nèi)控、規(guī)范管理以及細化規(guī)章制度，明確責任追究的重點和要求。三是加大對責任認定人員的行為約束和責任追究，確保責任認定工作得到落實；四是通過對處理程序的調(diào)整、完善，明確處理程序中應貫徹的原則、責任認定部門、責任認定的監(jiān)察部門、責任認定程序與處理程序的對接等。
4.6.3建立完備的操作風險整改措施機制通過建立完備的操作風險整改措施機制，對已發(fā)現(xiàn)并造成損失的或已發(fā)現(xiàn)未造成損失的操作風險及時歸納整改，杜絕此類問題的再度發(fā)生，并將出現(xiàn)的操作風險歸納總結(jié)，轉(zhuǎn)貼于（）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風險；房地產(chǎn)周期
一、前言
20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。
雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。
中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風險的能力，有著重要的意義。
二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風險
房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。
房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風險是最需要關(guān)注的風險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。
住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔的風險也會越來越大。
發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔的房地產(chǎn)貸款風險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。
除了信貸風險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。
三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風險成因
（一）災難短視癥
即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。
而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。
由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。
（二）羊群效應
災難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。
銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應。
（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險
經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。
（四）信息不對稱
銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。
然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。
（五）不適當?shù)臅嫛⑿畔⑴都胺煽蚣?/p>
在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務被當作是高盈利性的業(yè)務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。
（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管
監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內(nèi)在動力。
四、防范
（一）防范銀行災難短視癥
在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。
首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風險。
（二）安全網(wǎng)改革
在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。
（三）道德風險的防范
監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。
（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)
通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風險。
