時(shí)間：2023-03-21 17:14:33
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一、國(guó)際保理的意義及其法律特征
國(guó)際保理（InternationalFactoring）又叫國(guó)際付款保理或保付。它是指保理商通過(guò)收購(gòu)債權(quán)而向出口商提供信用保險(xiǎn)或壞賬擔(dān)保、應(yīng)收賬款的代收或管理、貿(mào)易融資中至少兩種業(yè)務(wù)的綜合性金融服務(wù)業(yè)務(wù)，其核心內(nèi)容是通過(guò)收購(gòu)債權(quán)方式提供出口融資。國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《國(guó)際保理公約》對(duì)保理定義如下：所謂保理系指賣方（供應(yīng)商或出口商）與保理商間存在一種契約關(guān)系。根據(jù)該契約，賣方（供應(yīng)商）、出口商將其現(xiàn)在或?qū)?lái)的基于其與買方（債務(wù)人）訂立的貨物銷售或服務(wù)合同所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理商，由保理商為其提供下列服務(wù)中的至少兩項(xiàng)：（1）貿(mào)易融資；（2）銷售分戶賬管理，在賣方敘做保理業(yè)務(wù)后，保理商會(huì)根據(jù)賣方的要求，定期或不定期向其提供關(guān)于應(yīng)收賬款的回收情況、逾期賬款情況、信用額度變化情況、對(duì)賬單等各種財(cái)務(wù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，協(xié)助賣方進(jìn)行銷售管理；（3）應(yīng)收賬款的催收，保理商一般有專業(yè)人員和專職律師進(jìn)行賬款追收，保理商會(huì)根據(jù)應(yīng)收賬款逾期的時(shí)間采取信函通知、打電話、上門催款直至采取法律手段；（4）信用風(fēng)險(xiǎn)控制與壞賬擔(dān)保，賣方與保理商簽訂保理協(xié)議后，保理商會(huì)為債務(wù)人核定一個(gè)信用額度，并且在協(xié)議執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)債務(wù)人資信情況的變化對(duì)信用額度進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于賣方在核準(zhǔn)信用額度內(nèi)的發(fā)貨所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，保理商提供100%的壞賬擔(dān)保。
從國(guó)際保理的操作實(shí)踐來(lái)看，保理的具體操作方式甚為豐富，有雙保理機(jī)制、單保理機(jī)制、直接進(jìn)口保理機(jī)制、直接出口保理機(jī)制、背對(duì)背保理機(jī)制等，其中雙保理機(jī)制最為普遍而重要。就國(guó)際保理所涉及的銀行當(dāng)事人及其權(quán)利義務(wù)體系而言，保理商與出口商之間的關(guān)系是整個(gè)保理關(guān)系體系中最為基本而重要的組成部分。因?yàn)樵搶雨P(guān)系決定著保理業(yè)務(wù)能否合法有效地開展，它是出口商通過(guò)保理獲得融資的關(guān)鍵所在，也是作為保理商的銀行從保理業(yè)務(wù)中獲取利益的核心環(huán)節(jié)?；诖耍疚膶⒅攸c(diǎn)分析出口商與作為保理商的銀行之間的關(guān)系，以此為基礎(chǔ)ts銀行在國(guó)際保理業(yè)務(wù)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策。為準(zhǔn)確把握國(guó)際保理業(yè)務(wù)中銀行面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策，有必要了解保理業(yè)務(wù)的法律特征。國(guó)際保理業(yè)務(wù)的操作實(shí)踐及相關(guān)規(guī)則表明，它具有如下法律特征：
第一，國(guó)際保理是以保理協(xié)議為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系。各種保理業(yè)務(wù)都是以保理協(xié)議為基礎(chǔ)的，保理協(xié)議將保理法律關(guān)系主體連接起來(lái)，并且構(gòu)造了各主體的民事權(quán)利義務(wù)體系。這些主體之間的法律關(guān)系是平等的民商事主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如在典型的雙保理運(yùn)作中，出口商通過(guò)協(xié)議將其對(duì)進(jìn)口商的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給本國(guó)的出口保理商；同時(shí)，出口保理商通過(guò)協(xié)議與債務(wù)人所在國(guó)的進(jìn)口保理商發(fā)生關(guān)系，委托進(jìn)口保理商負(fù)責(zé)債款回收并提供壞賬擔(dān)保。在此種機(jī)制下，實(shí)際上存在兩個(gè)保理協(xié)議，即出口保理協(xié)議（exportfactringservicesagreement）和相互保理協(xié)議（inter-factoringagreement），前者是出口商和出口保理商之間的協(xié)議，后者是出口保理商和進(jìn)口保理商之間的協(xié)議。
第二，盡管國(guó)際保理法律關(guān)系主體之間有著比較復(fù)雜的法律關(guān)系，但是其核心內(nèi)容是債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。在國(guó)際保理業(yè)務(wù)中，保理商通過(guò)保理協(xié)議購(gòu)買了債權(quán)，而不是將債權(quán)作為抵押并作為自己的資產(chǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。這與銀行憑發(fā)票所代表的債權(quán)為抵押提供融資，然后用收回的債款償還融資不一樣，因?yàn)橥ㄟ^(guò)發(fā)票形式所表示的轉(zhuǎn)讓并不能使保理商有效地對(duì)抗第三者權(quán)益和債務(wù)人的反索。保理商通過(guò)購(gòu)買債權(quán)獲得對(duì)債款不受任何影響的權(quán)利，該種權(quán)利是保理商全額收取債款的權(quán)利，它通過(guò)收回的債款補(bǔ)償其預(yù)付的收購(gòu)價(jià)款，該種權(quán)利的形成是出口商和保理商簽訂保理協(xié)議的主要目的之一。通常情況下，保理協(xié)議中出口商同意轉(zhuǎn)讓給銀行的權(quán)利包括了對(duì)債款的法定所有權(quán)、對(duì)債款的所有法定和其他求償權(quán)等。
第三，國(guó)際保理是以國(guó)際買賣合同為前提，并且通常是采用賒銷等信用方式的買賣合同。在國(guó)際保理實(shí)踐中極具影響力的《國(guó)際保理慣例規(guī)則》就明確排除了以信用證（不包括備用信用證）付款交單或者任何現(xiàn)金交易作為轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性貿(mào)易關(guān)系。該規(guī)則第4條指出：本規(guī)則所包括的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)限于與出口保理商簽有協(xié)議的賣方，以信用方式向債務(wù)人銷售貨物或提供服務(wù)所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款；該債務(wù)人所在國(guó)應(yīng)為進(jìn)口保理商提供服務(wù)；以信用證（不包括備用信用證）、憑單付現(xiàn)或任何現(xiàn)金交易為基礎(chǔ)的銷售排除在外。
埋藏物的發(fā)現(xiàn)作為一種法律事實(shí),不受發(fā)現(xiàn)人民事行為能力的限制而依法產(chǎn)生法律上的效果,是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)原始取得的一種方式。埋藏物發(fā)現(xiàn)制度解決的根本問(wèn)題是無(wú)主財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題,從而達(dá)到定紛止?fàn)?物盡其用的目的。因此,埋藏物發(fā)現(xiàn)制度在民法中占有重要的地位,埋藏物發(fā)現(xiàn)制度的研究具有客觀現(xiàn)實(shí)意義。
(一)埋藏物發(fā)現(xiàn)構(gòu)成要件
1.存在埋藏物
埋藏物的客觀存在是埋藏物得以發(fā)現(xiàn)的前提與條件。對(duì)于埋藏物的定義,筆者認(rèn)為埋藏物應(yīng)為處于埋藏狀態(tài)且權(quán)屬不明的動(dòng)產(chǎn)。埋藏狀態(tài)是指埋藏物處于不易被人知曉,由土地或非土地掩藏的隱蔽狀態(tài)。對(duì)于埋藏物產(chǎn)生的原因和時(shí)間在所不問(wèn)。權(quán)屬不明的動(dòng)產(chǎn),是指埋藏物屬于無(wú)主物,基于客觀事實(shí)無(wú)法判明所有權(quán)人,而非基于發(fā)現(xiàn)人的主觀認(rèn)知。只有動(dòng)產(chǎn)才能成為埋藏物,不動(dòng)產(chǎn)在客觀上無(wú)法成為埋藏物,如果動(dòng)產(chǎn)已成為土地不可分割的一部分則不為埋藏物,同時(shí)具有考古價(jià)值的木乃伊是埋藏物。筆者認(rèn)為埋藏物不必以價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn),即使無(wú)價(jià)值的物品也可成為埋藏物。埋藏物不同于遺失物,首先,客觀表現(xiàn)上狀態(tài)的不同,埋藏物需處于掩藏隱蔽狀態(tài),遺失物無(wú)此要求,其次,主觀意愿的不同,遺失物一般為占有人非意愿的喪失,埋藏物一般多為個(gè)人意愿所致。
2.存在發(fā)現(xiàn)事實(shí)
對(duì)于埋藏物的發(fā)現(xiàn)存在兩種學(xué)說(shuō),一種學(xué)說(shuō)認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成須有發(fā)現(xiàn)行為并且占有埋藏物如德國(guó);另一種學(xué)說(shuō)認(rèn)為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構(gòu)成只要有發(fā)現(xiàn)行為本身即可無(wú)需占有埋藏物如法國(guó)、日本。埋藏物的發(fā)現(xiàn)是一種事實(shí)行為,其核心是發(fā)現(xiàn)行為,但是基于客觀現(xiàn)實(shí)的考量與實(shí)際的操作,筆者比較贊同德國(guó)的做法,將發(fā)現(xiàn)事實(shí)包涵為發(fā)現(xiàn)行為與占有行為,從而避免了區(qū)分發(fā)現(xiàn)人與占有人,在實(shí)際操作中免去不必要的糾紛。
3.他人埋藏物
埋藏物應(yīng)為他人的,而不是自己的,這里不再贅述。
(二)埋藏物發(fā)現(xiàn)法律效力
埋藏物發(fā)現(xiàn)作為所有權(quán)取得的重要方式之一,在法律上當(dāng)然的產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。但世界各國(guó)對(duì)于這一制度所有權(quán)取得的規(guī)定不盡相同,主要有兩種立法模式。
1.發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權(quán)主義
埋藏物發(fā)現(xiàn)人取得埋藏物的所有權(quán),但如果該埋藏物發(fā)現(xiàn)于他人的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)中,要與該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有人進(jìn)行平分,同時(shí)不得違反國(guó)家文物保護(hù)法和國(guó)家財(cái)產(chǎn)法的特別規(guī)定。這一立法模式的國(guó)家和地區(qū)主要有德、日、法和我國(guó)臺(tái)灣。
2.國(guó)家取得所有權(quán)主義
中國(guó)加入WTO以后大量的外國(guó)公司和企業(yè)進(jìn)駐中國(guó)的內(nèi)地城市，拉動(dòng)和促進(jìn)了內(nèi)地經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展同時(shí)影響和改變了居民的一些觀念。越來(lái)越多的公民渴望走出國(guó)門，放眼世界，體驗(yàn)和感受不同的文化和習(xí)俗，國(guó)內(nèi)出境游業(yè)務(wù)已經(jīng)成為提高人們生活品質(zhì)的新潮流。但是當(dāng)前出境游在中國(guó)仍然處于初級(jí)階段，發(fā)展還沒(méi)有步入正軌軌道。除了旅游市場(chǎng)本身的一些缺陷和不規(guī)范以外，政策的干預(yù)也是影響出境游的關(guān)鍵因素。目前我國(guó)的出境業(yè)務(wù)，除商務(wù)公務(wù)因素外，大部分的游客想要出境游仍必須跟隨旅行社的團(tuán)隊(duì)，游客自己沒(méi)有自去任意走動(dòng)、自由選擇地點(diǎn)和旅游景點(diǎn)，所有的行程都必須按照旅游社的安排來(lái)完成，許多條件并不符合游客自己的愿望和需求。但這又是唯一可以出境游的通道。由于居民不能自己隨意出境游，結(jié)果造成在五一、十一、春節(jié)等節(jié)假日由于旅游人數(shù)劇增很多公民找不到團(tuán)隊(duì)出游；而在平日里因?yàn)槌鼍秤稳藬?shù)相對(duì)較少、旅游地點(diǎn)分散。大多旅行社沒(méi)有出境游的服務(wù)項(xiàng)目或可選擇的旅游目的地較少，居民出境游總是因?yàn)檫@樣那樣的原因不能達(dá)到預(yù)期的目的，影響了居民出境游的積極性。但這種限制又是符合中國(guó)出境游早期的開發(fā)階段，也是必需的過(guò)程。因?yàn)槭紫任覈?guó)公民自身在出境游中具有很多不完善的條件。比如語(yǔ)言障礙，大部分的中國(guó)游客雖然喜歡出境游，可是不具備良好的外語(yǔ)水平，不能夠在國(guó)外進(jìn)行語(yǔ)言交流，生活旅游都會(huì)出現(xiàn)極大的問(wèn)題，這是出境游中的第一障礙；第二缺乏法律常識(shí)，不懂得各國(guó)的法律法規(guī)，在沒(méi)有團(tuán)隊(duì)專業(yè)導(dǎo)游的指導(dǎo)下，容易觸犯當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，造成不良的國(guó)際影響；第三個(gè)人得自覺(jué)性較差，不注重禮貌和衛(wèi)生，喜歡隨意吐痰、亂扔垃圾，破壞當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境保護(hù)；第四由于中國(guó)個(gè)人收入的增加和居民的習(xí)慣，中國(guó)游客喜歡攜帶大量的現(xiàn)金而不習(xí)慣使用信用卡（當(dāng)然這和我國(guó)銀行的制度有關(guān)），但大量的現(xiàn)金造成了旅游中的高風(fēng)險(xiǎn)，成為某些安全系數(shù)不高國(guó)家不法分子的襲擊對(duì)象，個(gè)人旅游不安定因素偏高。因此出境游的初期發(fā)展階段跟隨旅行社的團(tuán)隊(duì)仍然是較好的選擇。不過(guò)這些因素隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)文化的快速發(fā)展也正在發(fā)生變化。國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的公民在外語(yǔ)程度上有所提（下轉(zhuǎn)第52頁(yè)）（上接第37頁(yè)）高，尤其在年輕人當(dāng)中，多種外語(yǔ)學(xué)習(xí)成為他們學(xué)業(yè)中必須完成的課程和當(dāng)前就業(yè)的條件；其次在各國(guó)文化交流增加的過(guò)程中，對(duì)國(guó)際上主要的法律法規(guī)也有所了解；而個(gè)人形象和環(huán)境衛(wèi)生的概念也逐漸提升；銀行制度和信用卡的改革將為公民出境游提供更多的便利條件。所以中國(guó)出境游在經(jīng)歷了初期的發(fā)展和適應(yīng)的過(guò)程后，政策的限制應(yīng)該漸漸的放寬，給那些自身已經(jīng)具備單獨(dú)出境游條件的居民提供更多自由選擇機(jī)會(huì)，改善出境游的方式。如果長(zhǎng)期維持團(tuán)隊(duì)出境游的局面，會(huì)阻礙中國(guó)出境游的發(fā)展速度和空間，政策適當(dāng)開放可以更好的幫助和推動(dòng)出境游業(yè)務(wù)的開展，滿足各種需求類型的游客，擴(kuò)展出境游在旅游業(yè)中的發(fā)展和促進(jìn)各國(guó)之間的文化交流。
【摘要】由于個(gè)人收入的提升和假期的增加，出境游成為越來(lái)越多中國(guó)公民旅游的目標(biāo)。中國(guó)出境游市場(chǎng)呈現(xiàn)出繁榮的景象，但目前出境游業(yè)務(wù)仍處于不成熟階段。文章就出境游業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了分析并提出了相應(yīng)的建議。
【關(guān)鍵詞】中國(guó)出境游業(yè)務(wù)；發(fā)展；問(wèn)題；分析
物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系
要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其他管理公司來(lái)管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來(lái)說(shuō)，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒(méi)有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購(gòu)買了物業(yè)，購(gòu)房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理，購(gòu)房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來(lái)自不同蝗地方，互不相識(shí)，不可能有效地組織起來(lái)召開此大會(huì)，所以召集、組織業(yè)主大會(huì)的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時(shí)，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅
區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：
（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會(huì)的日常工作；
（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；
（四）對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出決策；
（五）修改業(yè)主公約；
（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定。
（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是帥業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會(huì)的主要職責(zé)如下：
（一）管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程；
（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì)；
（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；
（四）與新的或原來(lái)的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動(dòng)基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支善和來(lái)年的財(cái)務(wù)預(yù)算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計(jì)劃、配套工程和重大維修工程項(xiàng)目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；
（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。
物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會(huì)是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會(huì)一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費(fèi)用一般應(yīng)從管理啟動(dòng)基金里撥付。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是一種信托機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時(shí)性的工作，幾個(gè)月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會(huì)搞好的。
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。
有的情況下，發(fā)展商并沒(méi)有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來(lái)承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過(guò)房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
國(guó)外的注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)已有100多年歷史，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面已建立了一套完備的制度體系。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的加快，一些新領(lǐng)域的業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，其中法律服務(wù)業(yè)務(wù)占有很大比重，如普華水道國(guó)際會(huì)計(jì)公司在西班牙成立了律師事務(wù)所，并與當(dāng)?shù)貎杉翌I(lǐng)先的律師事務(wù)所合并，正在籌劃建設(shè)全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，計(jì)劃5年內(nèi)建立擁有10億美元、3000名律師的全球第五大律師事務(wù)所。我國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的恢復(fù)只有20年歷史，截止1998年全國(guó)共604家會(huì)計(jì)師事務(wù)所，很多事務(wù)所規(guī)模小，其他專業(yè)人才缺乏，普遍沒(méi)有系統(tǒng)開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)，我國(guó)不久將加入世貿(mào)組織，正在起動(dòng)中西部大開發(fā)，改革開放將進(jìn)一步深化，我國(guó)必將成為一個(gè)法制健全的國(guó)家，會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)展法律服務(wù)業(yè)務(wù)是很有前景的。
一、會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)的性質(zhì)及特點(diǎn)
1、專業(yè)性和綜合性。受國(guó)家對(duì)跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的限制，會(huì)計(jì)師事務(wù)所開展的法律服務(wù)業(yè)務(wù)，很大程度上被局限于自身專業(yè)范圍內(nèi)。綜合性與專業(yè)性并不矛盾，專業(yè)性指會(huì)計(jì)師事務(wù)所主要是針對(duì)自身專業(yè)方面的問(wèn)題開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)；但具體到每一個(gè)問(wèn)題的解決方法，又要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師綜合運(yùn)用相關(guān)法律及方法。
專業(yè)性表現(xiàn)為：一是結(jié)合傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及內(nèi)部管理制度的合法性進(jìn)行評(píng)價(jià)。二是開展自己專業(yè)方面的法律咨詢服務(wù)或培訓(xùn)。三是結(jié)合專業(yè)理論和實(shí)踐，通過(guò)深入了解企業(yè)的實(shí)際，為企業(yè)設(shè)計(jì)合法的內(nèi)部管理制度。綜合性表現(xiàn)為：一是注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須綜合應(yīng)用相關(guān)的法律對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析，提出整改方案。二是按整改方案并結(jié)合客戶實(shí)際情況，進(jìn)行綜合整改。
2、技術(shù)性和可操作性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格取得，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試和具備一定時(shí)間的專業(yè)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，這就是因?yàn)樽?cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的技術(shù)性，法律業(yè)務(wù)也如此?？蛻粢髸?huì)計(jì)師事務(wù)所提供的法律服務(wù)業(yè)務(wù)具有現(xiàn)實(shí)性和可操作性。
技術(shù)性表現(xiàn)為：一是要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師及相關(guān)工作人員掌握注冊(cè)會(huì)計(jì)師傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的技術(shù)。二是要求其精通相關(guān)法律，并能熟練運(yùn)用。可操作性表現(xiàn)為：一是會(huì)計(jì)師事務(wù)所開展法律服務(wù)，其工作人員容易操作。二是客戶采納了會(huì)計(jì)師事務(wù)所的建議后，能很自如地進(jìn)行整改和執(zhí)行。
3、咨詢性和服務(wù)性。會(huì)計(jì)師事務(wù)所的法律服務(wù)業(yè)務(wù)很多是咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：（1）會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受委托，開展專門的法律咨詢和服務(wù)業(yè)務(wù)。（2）客戶在日常經(jīng)營(yíng)管理中遇到法律方面的問(wèn)題時(shí)，常常向會(huì)計(jì)師事務(wù)所咨詢。（3）會(huì)計(jì)師事務(wù)所為客戶經(jīng)辦業(yè)務(wù)時(shí)，常常出于為客戶服務(wù)的目的而指出其違法行為。（4）會(huì)計(jì)師事務(wù)所的法律服務(wù)還能發(fā)展到為公共事業(yè)服務(wù)。如日本注冊(cè)會(huì)計(jì)師擔(dān)任各省、廳的審計(jì)委員會(huì)、地方公共團(tuán)體的審計(jì)委員會(huì)等。我國(guó)政府應(yīng)借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為中立的社會(huì)組織，為國(guó)家的立法提出建議，在執(zhí)法和司法中提供法律服務(wù)；政府可大膽利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師參與某些政府審計(jì)，如國(guó)務(wù)院稽查特派員及其他專項(xiàng)審計(jì)，或接受法律方面的咨詢。
4、強(qiáng)制性和自愿性。強(qiáng)制性表現(xiàn)為：會(huì)計(jì)師事務(wù)所開展如審計(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律，并在報(bào)告中對(duì)其合法性發(fā)表意見。自愿性表現(xiàn)為：一是會(huì)計(jì)師事務(wù)所是社會(huì)專業(yè)組織，出于職業(yè)道德以及為與客戶保持長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系等原因，自愿利用自己掌握的法律知識(shí)為客戶服務(wù)。二是客戶在某些專項(xiàng)法律咨詢業(yè)務(wù)中具有委托的自愿性，會(huì)計(jì)師事務(wù)所具有接受委托的自愿性。
5、效益性和社會(huì)性。效益性表現(xiàn)為：一是會(huì)計(jì)師事務(wù)所在接受專項(xiàng)法律服務(wù)委托時(shí)，要衡量其風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)量和效益。二是會(huì)計(jì)師事務(wù)所開展一般業(yè)務(wù)時(shí)，額外進(jìn)行的法律服務(wù)，要考慮時(shí)間性和效益性。社會(huì)性表現(xiàn)為：會(huì)計(jì)師事務(wù)所為樹立良好形象，常參與社會(huì)的一些法律援助活動(dòng)，這表現(xiàn)出一定的社會(huì)性。
二、會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)范圍的界定和發(fā)展方向的定位
從廣義上看，會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)分為綜合法律服務(wù)和專項(xiàng)法律服務(wù)。從狹義上看，會(huì)計(jì)師事務(wù)所的法律服務(wù)就是專項(xiàng)法律服務(wù)。要界定清楚其法律服務(wù)業(yè)務(wù)的范圍和發(fā)展方向定位，應(yīng)處理好法律服務(wù)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的關(guān)系，并要認(rèn)清與其他方面的關(guān)系。
1、會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)是其咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方面。會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)是隨著其咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展而發(fā)展的。從五大國(guó)際會(huì)計(jì)公司看，其法律服務(wù)業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)是由其咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)帶動(dòng)的。如德勤會(huì)計(jì)公司1998財(cái)政年度業(yè)務(wù)收入90億美元，其中，咨詢收入達(dá)32.4億美元。隨著咨詢業(yè)的發(fā)展，德勤也開始大舉進(jìn)軍律師業(yè)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)包括：管理咨詢服務(wù)、稅務(wù)咨詢服務(wù)、人力資源咨詢服務(wù)、法律業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)等。會(huì)計(jì)師事務(wù)所要發(fā)展法律服務(wù)業(yè)務(wù)，必須發(fā)展全面的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，這樣才能培養(yǎng)出開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)知識(shí)的人才，并能獲得開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)的實(shí)踐信息。另一方面，開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)也促使其咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
2、發(fā)展法律服務(wù)業(yè)務(wù)應(yīng)結(jié)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所規(guī)模定位。幾乎所有的會(huì)計(jì)師事務(wù)所都可以開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)，但具體開展何種類型的法律服務(wù)業(yè)務(wù)應(yīng)分析各會(huì)計(jì)師事務(wù)所的人才結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模等實(shí)際情況。一般情況下，小所只能開展一些日常小型法律服務(wù)業(yè)務(wù)或結(jié)合其他業(yè)務(wù)開展綜合性的法律服務(wù)；大所聚集了各種類型人才，既可以開展小所進(jìn)行的業(yè)務(wù)，也能開展諸如經(jīng)濟(jì)案件證據(jù)鑒定，內(nèi)部管理制度建設(shè)的法律咨詢服務(wù)，上市公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、改造戰(zhàn)略等法律咨詢服務(wù)，接受政府委托的一些大型法律服務(wù)活動(dòng)等。當(dāng)然，這種劃分只是相對(duì)的，有時(shí)小所也有知識(shí)全面的人才或聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人士參與。
3、會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)展法律服務(wù)業(yè)務(wù)應(yīng)分階段進(jìn)行。從全國(guó)分析，我國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)還處于發(fā)展階段，其法律服務(wù)業(yè)務(wù)僅處于起步階段，但我們應(yīng)以高起點(diǎn)發(fā)展，并規(guī)劃好各階段的發(fā)展藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、分階段發(fā)展。從各個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的具體情況分析，我國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)展水平參差不齊，大多數(shù)執(zhí)業(yè)水平不高，每個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所都應(yīng)該認(rèn)真分析自己的如資產(chǎn)、客戶、內(nèi)部管理、經(jīng)驗(yàn)積累、市場(chǎng)前景等各方面的實(shí)際情況后，定位自己近期、中期、遠(yuǎn)期的法律服務(wù)范圍和方向。
4、正確處理會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的關(guān)系。從以上論述看到，正確處理好二者關(guān)系，能夠相互促進(jìn)，共同提高，并最終影響到會(huì)計(jì)師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)市場(chǎng)狀況和前景。一方面，會(huì)計(jì)師事務(wù)所開展其他業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)關(guān)注委托方經(jīng)營(yíng)行為是否合法，并為開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)積累相關(guān)信息；另一方面，若對(duì)一個(gè)單位既提供法律服務(wù)，又開展其他業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所可以相互參照各種業(yè)務(wù)的信息，并相互映證。
5、正確認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)師事務(wù)所與律師事務(wù)所提供法律服務(wù)業(yè)務(wù)的關(guān)系。從當(dāng)前及今后一段時(shí)期看，會(huì)計(jì)師事務(wù)所與律師事務(wù)所提供的法律服務(wù)在很多方面是有差別的。在多數(shù)國(guó)家都有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)禁止的規(guī)定。國(guó)際律師協(xié)會(huì)已號(hào)召各國(guó)立法機(jī)構(gòu)阻止會(huì)計(jì)公司向其所審計(jì)的公司提供其他服務(wù)；二者傳統(tǒng)主業(yè)也是不同的。盡管很多國(guó)際會(huì)計(jì)公司已經(jīng)與律師合作開展業(yè)務(wù)，但各自的業(yè)務(wù)還是徑渭分明的。一些國(guó)際會(huì)計(jì)公司也通過(guò)其法律服務(wù)公司直接提供一些律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的法律業(yè)務(wù)，這些法律服務(wù)公司已具備了律師事務(wù)所的很多特征，或者就是獨(dú)資或合資的律師事務(wù)所，其提供的這些法律服務(wù)已不是完全意義的會(huì)計(jì)師事務(wù)所所提供的。
當(dāng)前二者法律服務(wù)的區(qū)別主要表現(xiàn)在：律師事務(wù)所開展的一些主要業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所還不予獲準(zhǔn)經(jīng)辦，如律師事務(wù)所能直接參與法律訴訟程序，經(jīng)辦刑事、行政、民事等各領(lǐng)域的業(yè)務(wù)；而注冊(cè)會(huì)計(jì)師只能提供其業(yè)務(wù)范圍的法律咨詢和服務(wù)。
盡管當(dāng)前二者法律服務(wù)在很多方面還不能統(tǒng)一，但筆者認(rèn)為：二者的法律服務(wù)是相互聯(lián)系的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二者在法律服務(wù)的很多領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)統(tǒng)一的趨勢(shì)與更多的合作。合作方式可以多種多樣，如會(huì)計(jì)師為律師事務(wù)所提供經(jīng)濟(jì)案件證據(jù)鑒定；律師派出精通注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)的律師擔(dān)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所常年法律顧問(wèn)；相互獲取對(duì)方占有的客戶資料；相互聘請(qǐng)對(duì)方工作人員參與自己的工作；簽訂協(xié)議，進(jìn)行某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域的長(zhǎng)期合作；合資創(chuàng)辦法律服務(wù)公司或律師事務(wù)所。筆者認(rèn)為，二者均是獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，盡管二者所堅(jiān)持的執(zhí)業(yè)原則不盡相同，但只要兩個(gè)行業(yè)的自律性管理、執(zhí)業(yè)水平和國(guó)家法制高度發(fā)達(dá)時(shí)，可以選擇執(zhí)業(yè)水平較高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所相互出資持股，但相互出資組建的事務(wù)所必須有一方絕對(duì)控股，并按控股方業(yè)務(wù)性質(zhì)進(jìn)行注冊(cè)，只能按所注冊(cè)業(yè)務(wù)性質(zhì)和范圍開展業(yè)務(wù)和納入一個(gè)協(xié)會(huì)（注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)和律師協(xié)會(huì)）管理，否則將出現(xiàn)兩個(gè)行業(yè)之間的混亂。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看二者甚至可以共享客戶資源和利潤(rùn)分成。
三、發(fā)展我國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律服務(wù)業(yè)務(wù)的對(duì)策
1、轉(zhuǎn)換機(jī)制，改變觀念。全國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所脫鉤改制后，這對(duì)事務(wù)所的生存與發(fā)展提出挑戰(zhàn)，要求有更大的發(fā)展，要不斷開拓市場(chǎng)。從國(guó)際形勢(shì)和我國(guó)實(shí)際情況看，法律是注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)潛力巨大的市場(chǎng)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)以此為契機(jī)，勇于轉(zhuǎn)換自身機(jī)制，搶占這方面更大的市場(chǎng)。在很多人的觀念中，注冊(cè)會(huì)計(jì)師就是審計(jì)，我們應(yīng)放眼世界與未來(lái)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，站在更高的高度去開拓業(yè)務(wù)。
2、引進(jìn)和培養(yǎng)法律人才。注冊(cè)會(huì)計(jì)師不可能精通所有業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，引進(jìn)或利用一些精通業(yè)務(wù)和知識(shí)全面的人才，同時(shí)將自己的注冊(cè)會(huì)計(jì)師培養(yǎng)成既精通注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)，又精通法律知識(shí)的人才，以便更好地開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現(xiàn)許多新問(wèn)題，一個(gè)主要原因是很多人對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系熟悉不清，錯(cuò)誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開發(fā)一個(gè)物業(yè)區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購(gòu)房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來(lái)開發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于一貫發(fā)展商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對(duì)該項(xiàng)目擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成商品房售出后，雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認(rèn)為其所建商品房的所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建，當(dāng)然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對(duì)其所擁有的財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。
產(chǎn)權(quán)所有人是物業(yè)區(qū)內(nèi)的主人，由他們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候（入住達(dá)到法定比例），組織以產(chǎn)權(quán)人為主的業(yè)主管理委員會(huì)，代表全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主管理委員會(huì)制定管委會(huì)章程。業(yè)主管理委員會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會(huì)和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由已簽過(guò)委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會(huì)，選聘保安公司和其他專業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)。
由于購(gòu)房人是逐漸進(jìn)入物業(yè)區(qū)內(nèi)的，而且業(yè)主管理委員會(huì)是當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例時(shí)才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權(quán)時(shí)，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務(wù)，包括這一時(shí)期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都只能暫由發(fā)展商來(lái)確定。但發(fā)展商應(yīng)在管理公約中或收費(fèi)通知中注明，此種布置是一種臨時(shí)性的布置，等業(yè)主管理委員會(huì)成立后，將由業(yè)主委員會(huì)再做調(diào)整。
只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的新問(wèn)題就輕易得到解決。
二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，社會(huì)越進(jìn)步，社會(huì)分工也越來(lái)越細(xì)，專業(yè)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。從專業(yè)分工的角度上來(lái)講，物業(yè)管理因該由專門的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。
有很多項(xiàng)目的發(fā)展商就獨(dú)自承擔(dān)起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內(nèi)部附設(shè)一個(gè)物業(yè)管理部門，自制物業(yè)管理公約，自訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會(huì)?？傊?，以主人自居對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問(wèn)題摘要：
1.房屋本身質(zhì)量新問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費(fèi)中是最大的消費(fèi)商品，也是較復(fù)雜的商品。商品的質(zhì)量最難保證，質(zhì)量新問(wèn)題也是最輕易發(fā)生的。當(dāng)發(fā)展商自己愿意承擔(dān)物業(yè)管理時(shí)，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當(dāng)業(yè)主的房子有諸如漏雨、強(qiáng)面傾斜，或是門窗裂縫，業(yè)主都會(huì)以此為由拒交管理費(fèi)。
2.當(dāng)裝修出現(xiàn)質(zhì)量新問(wèn)題時(shí)。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業(yè)主都會(huì)以此為由來(lái)要求發(fā)展商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。
3.當(dāng)實(shí)測(cè)面積和購(gòu)買時(shí)的暫測(cè)面積有誤差時(shí)。實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積一般都是有誤差的，一旦當(dāng)這種誤差對(duì)業(yè)主不利時(shí)，業(yè)主就會(huì)以物業(yè)管理費(fèi)作為討價(jià)還價(jià)的余地，迫使發(fā)展商讓步。
4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時(shí)間內(nèi)交清。這時(shí)假如發(fā)生房屋質(zhì)量新問(wèn)題，裝修質(zhì)量或水電氣暖，以及面積方面的新問(wèn)題，或有物業(yè)管理不到位的新問(wèn)題時(shí)，發(fā)展上不但物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，就連剩余未付的房款也難收上來(lái)。
5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時(shí)。發(fā)展上為了促銷，向銀行申請(qǐng)按揭貸款支持其業(yè)主購(gòu)房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔(dān)保。假如業(yè)主不能按時(shí)還本付息，自己愿承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。假如出現(xiàn)上述的有關(guān)質(zhì)量新問(wèn)題，或物業(yè)管理方面的新問(wèn)題，業(yè)主會(huì)拒絕向銀行還本付息，而把承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任推給發(fā)展商。
之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險(xiǎn)，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動(dòng)地避開風(fēng)險(xiǎn)，而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起，這就導(dǎo)致了業(yè)主會(huì)把兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)合并在一起，同時(shí)推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，假如出現(xiàn)上述新問(wèn)題，則責(zé)任輕易分清。該是質(zhì)量新問(wèn)題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)；該交的物業(yè)管理費(fèi)則業(yè)主自然會(huì)交。類似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨(dú)攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問(wèn)題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面講，發(fā)展商自己獨(dú)自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。
三、物業(yè)管理公約應(yīng)在什么時(shí)間簽署，由誰(shuí)來(lái)制定
物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的法律文件。這個(gè)文件體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關(guān)系。在這個(gè)文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司來(lái)行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒(méi)有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無(wú)論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒(méi)有一個(gè)正確地充分熟悉，沒(méi)有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對(duì)于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒(méi)有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來(lái)對(duì)待，也沒(méi)有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得物業(yè)管理公約缺乏應(yīng)有的法律約束力。
在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道現(xiàn)在有關(guān)政府部門也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的范本而已，很多內(nèi)容還需要實(shí)際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應(yīng)和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時(shí)的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，其有效期截止。
隨著房屋的銷售，產(chǎn)權(quán)逐步從發(fā)展商手里轉(zhuǎn)移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來(lái)在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來(lái)發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權(quán)利和義務(wù)也要相應(yīng)做些調(diào)整。同樣廣大業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢(shì)在必然。假如業(yè)主管理委員會(huì)成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當(dāng)然就更應(yīng)該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來(lái)的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)，并會(huì)同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的公約來(lái)。在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。
四、物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的新問(wèn)題
以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說(shuō)明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及和物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
過(guò)低或過(guò)高的收費(fèi)，都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi)，不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi)，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進(jìn)物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力，引起法律糾紛。過(guò)高的收費(fèi)或過(guò)低的收費(fèi)會(huì)引起很多負(fù)功能，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。
五、如何區(qū)分物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)管理維修基金
物業(yè)管理收費(fèi)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是科學(xué)的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項(xiàng)收費(fèi)的概念也應(yīng)該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用和物業(yè)管理維修基金。
代收代繳的費(fèi)用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來(lái)再如數(shù)繳給有關(guān)公司的，如摘要：水費(fèi)、電費(fèi)、綠化費(fèi)、電視接收費(fèi)、保安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣燃?xì)赓M(fèi)、土地使用費(fèi)等。
物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的收費(fèi)，也即物業(yè)管理收費(fèi)。這筆收費(fèi)可以按照有關(guān)規(guī)定按每平方米每月多少錢來(lái)定。管理費(fèi)是維持物業(yè)區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”，沒(méi)有穩(wěn)定的管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就無(wú)法工作。假如一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)成立了物業(yè)管理委員會(huì)，并且制定出了管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則所有業(yè)主都應(yīng)遵守這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)。
但有時(shí)確有一些業(yè)主，只顧自己個(gè)人私利，盡管業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但他們?nèi)灾萌糌杪劊倚形宜?，拒絕向物業(yè)公司交費(fèi)。這些人的拒絕交費(fèi)產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權(quán)益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些人不交費(fèi)，其他業(yè)主多的費(fèi)用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內(nèi)。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強(qiáng)制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預(yù)料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)共同前去說(shuō)服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強(qiáng)制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì)在制定管理公約時(shí)，應(yīng)該將如何制裁無(wú)故不交管理費(fèi)用的行為的有關(guān)條款寫進(jìn)公約里。
物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。
眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒(méi)有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使所有建筑物過(guò)早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值，使所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。
在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌惖奈飿I(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較輕易籌集，因此，沒(méi)有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。
六、業(yè)主管理委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限
許多實(shí)踐證實(shí)一個(gè)物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)區(qū)內(nèi)過(guò)半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權(quán)力。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。
業(yè)主大會(huì)每年召開一至兩次，由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召開。業(yè)主大會(huì)決議的內(nèi)容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會(huì)章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選等新問(wèn)題更是重中之重。
業(yè)主管理委員會(huì)每半年審核管理公司呈報(bào)的財(cái)務(wù)報(bào)表和資金使用概況，對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)的重大資金支出或維修事項(xiàng)予以審核，批準(zhǔn)管理公司運(yùn)用維修管理基金。由此可見業(yè)主管理委員會(huì)的功能在物業(yè)區(qū)內(nèi)是非常重大的。業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會(huì)議，商討重大新問(wèn)題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。
假如物業(yè)區(qū)內(nèi)不設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對(duì)業(yè)利進(jìn)行侵犯的事件，業(yè)主的合法權(quán)益就不會(huì)得到保護(hù)，最終將不可避免地導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)。
七、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)
物業(yè)管理工作既煩瑣，又復(fù)雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問(wèn)題越來(lái)越多，而且這些新問(wèn)題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實(shí)新問(wèn)題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問(wèn)題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，除了國(guó)家應(yīng)頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關(guān)系不正確，導(dǎo)致以后一系列的工作都會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。
在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來(lái)確定這些法律關(guān)系也是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理公司可以聘請(qǐng)精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會(huì)章程等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務(wù)。同時(shí)還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應(yīng)該有法可依，有章可循。
應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律新問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問(wèn)題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論探究，用所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。
參考文獻(xiàn)摘要：
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7、《北京市小區(qū)物業(yè)管理辦法》
摘要：
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無(wú)權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問(wèn)題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過(guò)書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過(guò)程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。
管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可依，也無(wú)行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。
