時(shí)間：2023-03-17 18:06:10
序論：在您撰寫房地產(chǎn)管理論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設(shè)施、資源（包括人力、物力、財(cái)力資源）等支持，進(jìn)行策劃、實(shí)施、檢查與改進(jìn)的活動(dòng)，為了達(dá)到共同的目標(biāo)，所進(jìn)行的協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實(shí)施管理的手段或措施。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，管理占有重要地位，房地產(chǎn)管理是一個(gè)體系，需要科學(xué)合理的應(yīng)用，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預(yù)定的計(jì)劃，也可以通過不斷的檢查與改進(jìn)，使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。房地產(chǎn)管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實(shí)際就是使用新的方法或借鑒獨(dú)特的手段進(jìn)行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產(chǎn)品與服務(wù)都上一新臺(tái)階。要想更好的進(jìn)行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進(jìn)管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術(shù)方法的創(chuàng)新。
2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性
目前的房地產(chǎn)管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運(yùn)行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展，就需要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的力量。在房地產(chǎn)管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個(gè)難題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產(chǎn)管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)缺乏高素質(zhì)人才，人才儲(chǔ)備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導(dǎo)致大量的人才跳槽嚴(yán)重，人才流失量大，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產(chǎn)人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備工作對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級(jí)管理人才，房地產(chǎn)管理的發(fā)展需要在這方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新。除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產(chǎn)市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就需要房地產(chǎn)管理人員加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產(chǎn)管理創(chuàng)新再上新高。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新不是一個(gè)人、一個(gè)部門或一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的事，它在房地產(chǎn)管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵(lì)各部門積極想點(diǎn)子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動(dòng)，可以有效的改革房地產(chǎn)行業(yè)弊端，使使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。
3房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
在信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要順應(yīng)信息技術(shù)的要求，不斷的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進(jìn)行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的第一步，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要用知識(shí)管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進(jìn)和創(chuàng)新中，可以建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度，使房地產(chǎn)的發(fā)展和員工個(gè)人的利益掛鉤，進(jìn)而調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
如今的經(jīng)濟(jì)社會(huì)是拼人才、拼知識(shí)、拼技能的社會(huì)，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產(chǎn)管理中的作用，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值，使企業(yè)在房地產(chǎn)管理行業(yè)脫穎而出。建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實(shí)際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能相對(duì)薄弱，專業(yè)知識(shí)差。所以，在培訓(xùn)前，需針對(duì)不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的情況，在哪方面的知識(shí)缺乏，再針對(duì)不同的情況，進(jìn)行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達(dá)到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對(duì)于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因?yàn)橹挥型ㄟ^不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會(huì)整體提高，管理得到提升。
3.3進(jìn)行項(xiàng)目管理的創(chuàng)新、項(xiàng)目的管理是推進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)管理
創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢(shì)下，為了擴(kuò)大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行創(chuàng)新。房地產(chǎn)的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產(chǎn)只有不斷擴(kuò)大自身的經(jīng)營規(guī)模，實(shí)行多個(gè)項(xiàng)目的共同開發(fā)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的長足發(fā)展。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對(duì)信貸政策進(jìn)行創(chuàng)新。例如國務(wù)院新出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機(jī)購房和房價(jià)的過分增長，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
對(duì)房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新還需要從基礎(chǔ)上著手，即對(duì)土地市場的管理進(jìn)行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應(yīng)方式。同時(shí)，進(jìn)一步提高對(duì)閑置土地的利用率，加大對(duì)其的處理力度，進(jìn)而盤活建設(shè)用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機(jī)行為，國家需要采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會(huì)因?yàn)楦鞣矫嬖蛳拗贫钩杀绢A(yù)算誤差相對(duì)較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識(shí)，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計(jì)劃中去。對(duì)于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對(duì)象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過程中能夠計(jì)劃精湛的向前進(jìn)行。
2工期的管理
房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個(gè)漫長而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計(jì)劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對(duì)其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目會(huì)有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開發(fā)得以開發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對(duì)合同系統(tǒng)的管理會(huì)幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對(duì)于大量的不同種的合同，要有條理的對(duì)合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計(jì)，合算等，支付計(jì)劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對(duì)原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。
4質(zhì)量的管理
像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識(shí)技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭讓更多競標(biāo)商參與進(jìn)來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現(xiàn)場管理
房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對(duì)工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個(gè)現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。
6總結(jié)
一、房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的原則
在落實(shí)檔案管理數(shù)字化的過程中，必須要全面堅(jiān)持檔案數(shù)字化管理的原則，具體分析如下：
1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數(shù)字化檔案管理工作看作一個(gè)整體，從這個(gè)整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷毀等各個(gè)環(huán)節(jié)都施行數(shù)字化，運(yùn)用統(tǒng)籌管理的方法，每個(gè)管理環(huán)節(jié)都不可松懈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間要做好無縫銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)管理工作效率與質(zhì)量的最大化。
2.真實(shí)完整原則。檔案管理的基礎(chǔ)就是確保檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，在落實(shí)數(shù)字化管理的過程中，必須要堅(jiān)持真實(shí)完整原則，數(shù)字化檔案的內(nèi)容、結(jié)構(gòu)都不能與原有檔案出現(xiàn)差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對(duì)檔案使用者的姓名、使用檔案的時(shí)間等信息進(jìn)行登記。檔案使用者必須要具備相應(yīng)的權(quán)限，否則不可使用這些檔案資料。
3.使用方便原則。數(shù)字化管理模式的構(gòu)建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質(zhì)量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數(shù)字檔案經(jīng)過儲(chǔ)存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數(shù)據(jù)的可識(shí)別性，否則這些信息就無法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關(guān)權(quán)限的使用者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取相應(yīng)的信息，并可以在同一時(shí)間閱讀同一份電子檔案。
4.安全性原則。由于數(shù)字化管理依托于計(jì)算機(jī)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)本身存在很多不安全因素，房產(chǎn)檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會(huì)帶來無法挽回的損失，因此必須要堅(jiān)實(shí)檔案管理的安全性原則，這是開展一切數(shù)字化管理的前提。為了確保檔案數(shù)據(jù)的安全，必須要構(gòu)建完善的安全防護(hù)體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統(tǒng)硬件或者軟件都能夠免于自然災(zāi)害以及人為的迫壞，減少檔案數(shù)據(jù)丟失或者破損的可能性。
二、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的對(duì)策
在分析了執(zhí)行數(shù)字化管理的原則之后，下面針對(duì)具體的數(shù)字化管理措施進(jìn)行分析：
1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí)，建立完整規(guī)范的檔案資料。構(gòu)建數(shù)字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會(huì)發(fā)展更好的服務(wù)，如果檔案管理缺乏真實(shí)性與完整性，那么數(shù)字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理情況來看，通常房產(chǎn)管理部門都是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行登記并發(fā)證，同時(shí)使用局域網(wǎng)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)對(duì)各項(xiàng)信息進(jìn)行管理。但是能夠全面落實(shí)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對(duì)于數(shù)字化管理認(rèn)識(shí)不完善，缺乏完整、規(guī)范的管理制度，因此必須要強(qiáng)化數(shù)字化管理的規(guī)范性，提升管理部門以及管理者對(duì)數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí)，保證資料要真實(shí)、完整，針對(duì)各種資料數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，確保這些資料沒有問題才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)化電子檔案，為數(shù)字化管理做好準(zhǔn)備。
2.制定房產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，并分階段有步驟地實(shí)施。在實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化的過程中，檔案管理部門必須要充分考慮到各部門的建設(shè)發(fā)展，每一年的數(shù)據(jù)都在增加，因此要采取分層設(shè)計(jì)的方式，對(duì)現(xiàn)階段的庫存檔案進(jìn)行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀(jì)律，將所有的檔案進(jìn)行分類和管理，使缺少數(shù)字化的檔案庫存能夠以最短的時(shí)間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計(jì)劃的進(jìn)行落實(shí)，確保每個(gè)時(shí)期的數(shù)字化檔案管理都可以落實(shí)到位。
3.進(jìn)一步完善房產(chǎn)權(quán)屬檔案數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)字化管理中標(biāo)準(zhǔn)化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數(shù)字化屬于新型事物，因此國內(nèi)缺乏完善的制度與標(biāo)準(zhǔn)，為了能夠?yàn)閿?shù)字化管理創(chuàng)造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎(chǔ)，國家檔案局要針對(duì)電子檔案的建立與管理出善的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范制度，規(guī)范和指導(dǎo)各地的房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理工作，最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)檔案數(shù)字化利用平臺(tái)。
4.規(guī)范數(shù)字化檔案開放范圍和使用權(quán)限。數(shù)字化檔案的查詢與檢索是非常重要的環(huán)節(jié)，因此在構(gòu)建數(shù)字化管理模式的過程中，必須要設(shè)置相應(yīng)的訪問權(quán)限，確保防衛(wèi)的安全性，公眾可以在公共網(wǎng)上對(duì)各種信息進(jìn)行查詢和使用，同時(shí)對(duì)內(nèi)部人員開發(fā)相應(yīng)的檔案查看權(quán)限，在單位內(nèi)部局域網(wǎng)中可以隨時(shí)查詢、使用和分享。
三、結(jié)束語
房產(chǎn)檔案管理信息化，是房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展到一定階段的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化的趨勢(shì)，因此地產(chǎn)檔案管理部門以及工作人員必須要認(rèn)識(shí)到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強(qiáng)化信息化建設(shè)，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺(tái)和條件。
作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處
參考文獻(xiàn)：
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[2]李海瑛.淺析房產(chǎn)檔案的公開查詢利用[J].檔案管理理論與實(shí)踐-浙江省基層檔案工作者論文集,2012(00).
2.1.1績效管理概述
隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和信息時(shí)代的到來，世界各國企業(yè)都面臨著越來越激烈的國內(nèi)和國際市場競爭。為了提高自己的競爭能力和適應(yīng)能力，許多企業(yè)都在探索提高生產(chǎn)力和改善組織績效的有效途徑，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織扁平化成為當(dāng)代組織變革的卜流趨勢(shì)。但是，實(shí)踐證明:盡管上述的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整措施能夠減少本(因此提高產(chǎn)力)，他們并不一定能改善績效;不論是在哪一水平(組織、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人)評(píng)價(jià)績效和如何界定績效，他們只是提供了一個(gè)改善績效的機(jī)會(huì)，真正能促使組織績效提高的是組織成員行為的改變，也就是說，要建立學(xué)習(xí)型組織，形成有利于調(diào)動(dòng)員工積極性、鼓勵(lì)創(chuàng)新、進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績效的內(nèi)涵，并在總結(jié)績效評(píng)價(jià)不足的基礎(chǔ)上，于20世紀(jì)70年代后期提出了“績效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對(duì)人力資源管理理論和實(shí)踐研究的重視，績效管理逐漸成為一個(gè)被廣泛認(rèn)可的人力資源管理過程。員工的工作績效是指那些經(jīng)過考核的行為、表現(xiàn)及其結(jié)果，而績效管理則是依據(jù)主管與員工之間達(dá)成的協(xié)議來實(shí)施的一個(gè)動(dòng)態(tài)的溝通過程。它通常被定義為系統(tǒng)對(duì)個(gè)組織或員工所具有的價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，并給予獎(jiǎng)懲，以促進(jìn)系統(tǒng)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。從不同的角度出發(fā)去認(rèn)識(shí)和理解事物，所得到的結(jié)果也會(huì)不盡相同。在績效管理思想發(fā)展的過程中，對(duì)績效管理的認(rèn)識(shí)也存在分歧，主要表現(xiàn)在以下三種觀點(diǎn):績效管理是管理組織績效的系統(tǒng):持有這種觀點(diǎn)的代表是英國學(xué)者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點(diǎn)將20世紀(jì)80年代和90年代出現(xiàn)的許多理思想、觀念和實(shí)踐結(jié)合在一起。它的核心在于組織戰(zhàn)略以及通過組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)事業(yè)系統(tǒng)和程序來加以實(shí)施。它看起來更像是戰(zhàn)略或事業(yè)計(jì)劃等，而個(gè)體因素即員工雖然受到技術(shù)、結(jié)構(gòu)、作業(yè)系統(tǒng)等變革的影響，但在此種觀點(diǎn)看來，卻并不是績效管理所要考慮的主要對(duì)象?？冃Ч芾硎枪芾韱T工績效的系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績效管理看作組織對(duì)一個(gè)人關(guān)于其工作成績以及他的發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)估和獎(jiǎng)懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績效管理視為一個(gè)周期?？冃Ч芾硎枪芾斫M織和員工績效的綜合系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績效管理看作管理組織和雇員績效的綜合體系，但此種觀點(diǎn)內(nèi)部卻因強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)不同而并不統(tǒng)一。例如:考斯泰勒的模型意在加強(qiáng)組織績效，但其特點(diǎn)確實(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的干預(yù)，他認(rèn)為“績效管理通過將各個(gè)員工或管理者的工作與整個(gè)工作單位的宗旨連接在一起，來支持公司或組織的整體事業(yè)目標(biāo)”，而另一種認(rèn)識(shí)卻是“績效管理的中心目標(biāo)是挖掘員工的潛力，提高他們的績效，并通過將員工的個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合在一起來提高公司的績效”。筆者認(rèn)為績效是一個(gè)豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對(duì)于績效，每個(gè)人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認(rèn)為績效是完成工作的效率與效能，也有人認(rèn)為績效是員工的工作結(jié)果，是對(duì)企業(yè)的目標(biāo)達(dá)成具有效益，具有貢獻(xiàn)的部分;更有人認(rèn)為，所謂績效是個(gè)人知識(shí)、技能、能力等一切綜合因素通過工作而轉(zhuǎn)化為可量化的貢獻(xiàn)，包括有形的和無形的兩部分。我們一般認(rèn)為的績效指的是那些經(jīng)過評(píng)價(jià)的工作行為、方式及其結(jié)果，在管理學(xué)上績效可分為員工績效和組織績效。員工績效是指員工在某一期間內(nèi)的工作結(jié)果、工作行為和工作態(tài)度的總和?？椏冃墙M織在某一時(shí)期內(nèi)，組織任務(wù)完成的數(shù)量、質(zhì)量、效率及贏利狀況。而績效管理是對(duì)績效實(shí)現(xiàn)過程各要素的管理，是以企業(yè)目標(biāo)為導(dǎo)向的一種管理活動(dòng)?？冃Ч芾硎峭ㄟ^對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的建立、目標(biāo)分解、業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)，并將績效成績用于企業(yè)日常的管理活動(dòng)中，以激勵(lì)員工業(yè)績持續(xù)改進(jìn)并最終實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)以及戰(zhàn)略的一種正式管理活動(dòng)?？冃Ч芾硎且粋€(gè)完整的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)涉及組織績效、流程績效和崗位績效三個(gè)層次。從組織的角度來講，它更看重的應(yīng)該是組織績效，因?yàn)閱T工的績效構(gòu)成了組織績效，某個(gè)員工個(gè)體績效的好壞有時(shí)不足以對(duì)組織績效產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此，組織績效可以說是績效管理中的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)。當(dāng)然，組織績效還是由員工績效構(gòu)成的，所有員工績效不好，組織績效也就不可能很好。同時(shí)，組織產(chǎn)出是通過員工按照一定的流程生產(chǎn)的，為了管理流程級(jí)的績效，人們必須要保證設(shè)定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來驅(qū)動(dòng)。
2.1.2績效管理和績效考核的區(qū)別
前面我們對(duì)績效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績效管理和績效考核在進(jìn)行一下比較是因?yàn)閷?shí)踐中兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆使用，即使字面上的意思已經(jīng)劃分的很清楚了，實(shí)施起來往往會(huì)發(fā)生管理者用績效考核簡單替代績效管理的行為，認(rèn)為他們是一回事，只不過叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎(chǔ)績效管理的基本內(nèi)容有以下三個(gè)方面:
(1)績效管理是管理者和員工就工作目標(biāo)與如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)成共識(shí)的過程。該過程是由員工和他的管理者之間達(dá)成的承諾來保證完成的，并在協(xié)議中對(duì)下面的有關(guān)問題有明確的要求和規(guī)定:期望員工完成的工作目標(biāo);員工的工作對(duì)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的影響;員工和主管之間應(yīng)如何共同努力以維持、完善和提高員工的績效;工作績效如何衡量，即績效標(biāo)準(zhǔn)是什么;指明影響績效的障礙并提前排除或?qū)で笈诺霓k法。
(2)績效管理是個(gè)完整的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包括幾個(gè)重要的構(gòu)件:目標(biāo)/計(jì)劃、輔導(dǎo)/教練、評(píng)價(jià)/檢查、回報(bào)/反饋，僅盯住一個(gè)構(gòu)件，是不能很好地發(fā)揮作用的。績究效管理的構(gòu)件共同組成了一個(gè)管理循環(huán)。
(3)正確理解績效管理?？冃Ч芾硎紫仁枪芾?，管理所有的職能它都涵蓋:計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。因此，績效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績效理特別強(qiáng)調(diào)持續(xù)不斷的溝通，績效管理是一個(gè)持續(xù)不斷的交流過程，該過程是由員卜和他的管理者之間達(dá)成的協(xié)議來保證完成的;績效管理不僅強(qiáng)調(diào)工作結(jié)果，而且重視達(dá)成目標(biāo)的過程，績效管理是一個(gè)循環(huán)過程。在這個(gè)過程中，它不僅關(guān)注達(dá)成績效結(jié)果，更強(qiáng)調(diào)目標(biāo)、輔導(dǎo)、評(píng)價(jià)和反饋-一達(dá)成結(jié)果的過程?？冃Э己耸侵缚荚u(píng)主體對(duì)照工作目標(biāo)或績效標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的考評(píng)方法，評(píng)定員工的工作任務(wù)完成情況，員工的工作職責(zé)履行程度和員工的發(fā)展情況，并且將評(píng)定結(jié)果反饋給員工的過程。績效考核是指一套正式的結(jié)構(gòu)化的制度，用來衡量、評(píng)價(jià)并影響與員工工作有關(guān)的特性、行為和結(jié)果，考察員工的實(shí)際績效，了解員工可能發(fā)展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發(fā)展。通過績效考核判別不同員工的勞動(dòng)支出、努力程度和貢獻(xiàn)份額，有針對(duì)地支付薪酬、給予獎(jiǎng)勵(lì)，并及時(shí)向員工反饋信息促使其調(diào)整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)?？冃Ч芾砗涂冃Э己耸遣煌?，績效考核是事后考核工作的結(jié)果，而績效管理是事前計(jì)劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統(tǒng)，可見績效考核只是績效管理過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？冃Ч芾砗涂冃Э己酥饕獏^(qū)別如下:
(l)績效管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，績效考核只是這個(gè)系統(tǒng)中的一部分;
(2)績效管理是一個(gè)全過程，注重過程的管理，而績效考核是一個(gè)階段性的總結(jié);
(3)績效管理具有前瞻性，能幫助企業(yè)和經(jīng)理前瞻性地看待問題，有效規(guī)劃企業(yè)和員工的未來發(fā)展，而績效考核是回顧過去一個(gè)階段的成果，不具備前瞻性;
(4)績效管理有著完善的計(jì)劃，監(jiān)督和控制的手段和方法，而績效考核只是提取績效信息的一個(gè)手段;
(5)績效管理注重能力的培養(yǎng)，而績效考核則只注重成績的大小;
(6)績效管理能建立經(jīng)理與員工之間的績效合作伙伴的關(guān)系，而績效考核則使經(jīng)理與員工站到了對(duì)立的兩面，距離越來越遠(yuǎn)，甚至?xí)圃炀o張的氣氛和關(guān)系。他們之間的區(qū)別是:績效管理與績效考核不可同日而語，二者無論是從基本的概上，還是從具體的實(shí)際操作上都存在著較大的差異。但是，績效管理與績效考核又是一脈相承、密切相關(guān)的。績效考核是績效管理的一個(gè)不可缺的組成部分，通過績效考核可以為企業(yè)的績效管理的改善提供資料，幫助企業(yè)不斷提高績效管理的水平和有效性，使績效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績效能力，幫助企業(yè)獲得理想的績效水平;同時(shí)，績效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績效考核相關(guān)聯(lián)的整個(gè)績效管理過程。有效的績效考核有賴于整個(gè)績效管理活動(dòng)的成功開展，而成功的績效管理也需要有有效的績效考核來支撐。
2.1.3企業(yè)進(jìn)行績效管理的意義
前面已闡述提高績效的有效途徑是進(jìn)行績效管理。企業(yè)要對(duì)績效進(jìn)行管理，因?yàn)闊o論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問題，并能給企業(yè)和員工帶來非常多的好處。第一，績效管理可以促進(jìn)組織的發(fā)展。一個(gè)企業(yè)、一個(gè)組織都是要完成一定的工作目標(biāo)。一個(gè)企業(yè)的目標(biāo)要完成必須被分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位及每個(gè)崗位。由此可見，組織的整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是要靠員工的績效來支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標(biāo)努力。對(duì)于組織而言則需要監(jiān)控員工和業(yè)務(wù)單元在各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作情況，了解各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作產(chǎn)出，及時(shí)發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)有效達(dá)成的問題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標(biāo)，為人員調(diào)配、培訓(xùn)和發(fā)展提供信息，來增強(qiáng)組織的實(shí)力。而績效管理恰恰是解決上述問題的有效途徑。通過目標(biāo)的設(shè)定與績效計(jì)劃的過程，組織的目標(biāo)被有效地分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位或個(gè)人，通過對(duì)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的績效標(biāo)的監(jiān)控以及對(duì)績效結(jié)果的評(píng)價(jià)，組織可以有效了解目標(biāo)的達(dá)成情況，可以發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)達(dá)成的原因，可以為人員的調(diào)配和培訓(xùn)發(fā)展提供有效信息。因此，它是組織要的一項(xiàng)活動(dòng)。
第二，績效管理可以提高企業(yè)的管理水平。績效管理提供管理人員一個(gè)將組織標(biāo)分解給員工的機(jī)會(huì)，并且使管理者能夠向員工說明自己工作的期望和工作的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也能使管理者能夠?qū)冃в?jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控?？冃Ч芾硖岣哂?jì)劃管理的有效性，由于CW集團(tuán)的管理基礎(chǔ)普遍差，企業(yè)的年度預(yù)算計(jì)劃不是很科學(xué)，企業(yè)經(jīng)營基本處于老板控制狀態(tài)，而績效管理可部分彌補(bǔ)這一問題?？冃Ч芾硪材芴岣吒骷?jí)管理者的管理水平，由于各級(jí)部門主管基本上都是從業(yè)務(wù)骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識(shí)和技能，不知道如何去管人，如何去發(fā)揮組織資源的效用。而績效管理的制度性要求強(qiáng)迫部門主管必須制訂工作計(jì)劃目標(biāo)，必須對(duì)員工的工作做出評(píng)價(jià)，必須與下屬充分的探討工作績效，并幫助下屬提高績效。另外績效管理和企業(yè)的招聘、培訓(xùn)、薪酬管理形成良勝的互動(dòng)關(guān)系。
第三，績效管理可以促進(jìn)員工個(gè)人成長。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級(jí)需有待于滿足。員工內(nèi)心希望能夠了解自己的績效，希望通過有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績效能夠得到他人的認(rèn)可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個(gè)有效的途徑將員工的績效表現(xiàn)反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績效管理側(cè)!究測(cè)來了解。總之，員工希望了解自己的績效表現(xiàn)，更多的是為了提高自己的績效，提高自己的能力。此外，除了以上三個(gè)層面的作用外，績效管理還是構(gòu)建和強(qiáng)化企業(yè)文化的_是企業(yè)價(jià)值分配的基礎(chǔ)。
2.1.4績效管理與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系
績效管理對(duì)于組織的持續(xù)發(fā)展具有重要意義，這一點(diǎn)早已取得共識(shí)，而將績效管理與企業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，則是近年來績效管理的顯著特點(diǎn)。戰(zhàn)略是對(duì)未來結(jié)果的一種期望，這種期望的實(shí)現(xiàn)要依靠組織的所有成員、按一定的職責(zé)和績效要求、通過持續(xù)努力和發(fā)揮創(chuàng)造性來實(shí)現(xiàn)。因此，績效管理的系統(tǒng)已成為戰(zhàn)略管理控制系統(tǒng)中不可缺少的管理工和手段。企業(yè)目標(biāo)的實(shí)施必然通過組織體系落實(shí)到每個(gè)人頭上，通過發(fā)揮組織中人的作用來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。而職位說明書只羅列了每一職位的責(zé)任，他不能指出在不同歷史時(shí)期每一個(gè)職位的主要責(zé)任，如果每一個(gè)人只按職位說明書內(nèi)容去行使責(zé)任，他就會(huì)找不到工作的方向，想象一下，如果一個(gè)企業(yè)所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。績效管理就像一根繩索把每個(gè)職位的螞炸串在一起，給每一個(gè)職位都賦予戰(zhàn)略任務(wù)。通過為每一員工制定有效的績效目標(biāo)，可以使戰(zhàn)略、職位與人合為一體?？冃繕?biāo)的制訂必須是自上而下的，通過績效目標(biāo)的制定使公司的戰(zhàn)略目標(biāo)層層傳遞下去?？梢姡冃Ч芾硎瞧髽I(yè)戰(zhàn)略落實(shí)的載體。
2.1.5基于戰(zhàn)略目標(biāo)的績效管理
基于戰(zhàn)略的績效管理首先是績效管理，在實(shí)施的過程中自然也是包括績效計(jì)劃、績效輔導(dǎo)、績效考核、績效反饋和績效結(jié)果應(yīng)用等過程。所不同的是他們和企業(yè)戰(zhàn)略之間的關(guān)系有所側(cè)重:一般的績效管理雖然也強(qiáng)調(diào)基于目標(biāo)來制定目標(biāo)體系，但因其落腳點(diǎn)是在人身上，因此，這樣的績效管理更關(guān)注一些個(gè)體或團(tuán)隊(duì)的行為，弱化了對(duì)企業(yè)整體績效的把握;同時(shí)對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更多的現(xiàn)到中短期目標(biāo)的達(dá)成上，對(duì)于企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略卻幫助不大，再加上該項(xiàng)職能一般由人力資源部門負(fù)責(zé)，而中國的大部分企業(yè)并沒有賦予人力資源部門評(píng)估業(yè)經(jīng)營績效的職能。而基于戰(zhàn)略的績效管理除了要考慮以上問題外還需從企業(yè)長期的戰(zhàn)略層面、經(jīng)營層面來考慮如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)以及衡量這些目標(biāo)的指標(biāo)、監(jiān)控狀況，組織、流程和崗位績效在組織中的戰(zhàn)略定位。
2.2績效管理常用的幾種工具
前文講述了績效管理理論以及績效考核作為績效管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，目前企業(yè)對(duì)于績效管理和績效考核的方法有很多，比如360度考核、團(tuán)隊(duì)績效考核，以員工比較為基礎(chǔ)的考核等。這些方法都沒有以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，下面介紹三種基于企業(yè)戰(zhàn)略的績效管理的方法:KPI、BSC、MBO。
2.2.1關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法(KPI)
關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)是通過組織某一流程的輸入端、輸出端的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行設(shè)置、取樣、計(jì)算、分析來衡量流程績效的一種目標(biāo)式量化指標(biāo)，是把企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分解為可運(yùn)作的遠(yuǎn)景目標(biāo)的工具，是企業(yè)績效管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。KPI是現(xiàn)代企業(yè)受到普遍重視的業(yè)績考評(píng)方法。KP工可以使部門主管明確本部!‘一的主要責(zé)任，并以此為基礎(chǔ)，明確本部門人員的業(yè)績衡量指標(biāo)，使業(yè)績考評(píng)建立在量化的基礎(chǔ)之上。建明確的切實(shí)可行的KPI指標(biāo)體系是做好績效管理的關(guān)鍵。KPI的精髓，或者說是對(duì)績效管理的最大貢獻(xiàn)是指出企業(yè)業(yè)績指標(biāo)的設(shè)置必須與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤。其關(guān)鍵兩字的含義即指在某一階段一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略上要解決的主要問題。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠(yuǎn)景、戰(zhàn)略與部門相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個(gè)人績效與部門績效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績效與內(nèi)外部客戶的價(jià)值相連接，共同為實(shí)現(xiàn)客戶的價(jià)值服務(wù);再次員工績效考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)是基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略與流程，而不是崗位的功能。所以，關(guān)鍵績效指標(biāo)與一般績效指標(biāo)相比，把個(gè)人和部門的目標(biāo)與公司整個(gè)成敗聯(lián)系起來，就更具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。由此可以看出關(guān)鍵績效指標(biāo)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。該考核工具有如下優(yōu)點(diǎn):首先目標(biāo)制定準(zhǔn)確。避免了因戰(zhàn)略性目標(biāo)本身的整體性和溝通風(fēng)險(xiǎn)造成的傳遞困難，給各級(jí)管理者以客觀的標(biāo)準(zhǔn)和角度，幫助制定基于戰(zhàn)略、支持戰(zhàn)略的各級(jí)目標(biāo);其次使各級(jí)管理者意識(shí)到自身、本部門在組織戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)中的位置和職責(zé)。KPI體系是屬于整個(gè)系統(tǒng)的，相應(yīng)的部門要承擔(dān)起相應(yīng)的KP工，而其承擔(dān)的KPI代表了部門對(duì)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值。這有助于打破部門本位主義，使管理者真下著眼于整個(gè)組織看待自己。當(dāng)然關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法的缺點(diǎn)是在于雖然它正確地強(qiáng)調(diào)了戰(zhàn)略地成功實(shí)施，必須有一套與戰(zhàn)略實(shí)施緊密相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)來保證，但卻沒有能進(jìn)一步將績效目標(biāo)分解到企業(yè)的基層管理及操作人員;另外關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)法很難能提供一套完整的對(duì)操作具有具體指導(dǎo)意義的指標(biāo)框架體系。
2.2.2平衡記分卡(BSC)
平衡記分卡是圍繞企業(yè)長遠(yuǎn)規(guī)劃，制定與企業(yè)目標(biāo)緊密聯(lián)系，體現(xiàn)企業(yè)成功關(guān)鍵因素的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)而組成的業(yè)績衡量系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)南京理工大學(xué)碩卜學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績效管理側(cè)究略目標(biāo)，幫助企業(yè)去尋找成功的關(guān)鍵因素，建立綜合衡量的指標(biāo)，以促使企業(yè)競爭的成功、戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。平衡記分卡作為一種戰(zhàn)略績效管理及評(píng)價(jià)的工具，主要從四個(gè)方面來衡量企業(yè)。財(cái)務(wù)角度:企業(yè)經(jīng)營的直接目的和結(jié)果是為股東創(chuàng)造價(jià)值。盡管由于企業(yè).錢}咯的不同，在長期或短期對(duì)于利潤的要求會(huì)有所差異。但毫無疑問，從長遠(yuǎn)角度來看，利潤始終是企業(yè)所追求的最終目標(biāo)。客戶角度:如何向客戶提供所需的產(chǎn)品和服務(wù)，從而滿足客戶需要，提高企業(yè)競爭力，己經(jīng)成為企業(yè)能否獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?？蛻艚嵌日菑馁|(zhì)量、性能、服務(wù)等方面，考驗(yàn)企業(yè)的表現(xiàn)。內(nèi)部流程角度:企業(yè)是否建立起合適的組織、流程、管理機(jī)制，在這方面存在哪些優(yōu)勢(shì)和不足。內(nèi)部角度從以上方面著手，制定考核指標(biāo)。學(xué)習(xí)和創(chuàng)新角度:企業(yè)的成長與員工和企業(yè)能力素質(zhì)的提高息息相關(guān)，而從長遠(yuǎn)角度來看，企業(yè)唯有不斷的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新才能實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。平衡記分卡與KPI的區(qū)別是:KPI同樣是基于戰(zhàn)略的，它的根本出發(fā)點(diǎn)也是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，是在公司高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略達(dá)成共識(shí)之后，通過價(jià)值樹或者魚骨分析來分解找出關(guān)鍵成功因素，再分解找出關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，再把關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)按部門和崗位向下分解，是自上而下的?？梢哉fKP工很好的突出了公司發(fā)展的要點(diǎn)，并且實(shí)施成果導(dǎo)向的考核。但在部門之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門間的關(guān)系和權(quán)重。而平衡記分卡以總體戰(zhàn)略為核心，分層次、分部分不同設(shè)置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨(dú)立的，沒有體現(xiàn)彼此的聯(lián)系，在時(shí)間的維度上也沒有超前與滯后之分。它的分解與落實(shí)都是以即定目標(biāo)為核，合的，因而不能突出部門或個(gè)人的特色及職能。比較而言，使用KPI績效考核的落實(shí)層面沒有得到戰(zhàn)略管理意義的深化。對(duì)應(yīng)平衡記分卡中的四個(gè)方面，KPI最適用的應(yīng)該是財(cái)務(wù)指標(biāo)與任務(wù)指標(biāo)，但對(duì)于能力指標(biāo)、學(xué)習(xí)指標(biāo)之類，就很難應(yīng)用KPI來進(jìn)行分解。企業(yè)在應(yīng)用平衡一記分卡的優(yōu)點(diǎn)是:它能使財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中既包括了財(cái)務(wù)指標(biāo)如:營業(yè)收入、利潤、投資回報(bào)等指標(biāo)，又包括了非財(cái)務(wù)指標(biāo)，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標(biāo)。這就體現(xiàn)了財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的平衡。它能使結(jié)果與動(dòng)因達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了結(jié)果指標(biāo)，又包括了動(dòng)因指標(biāo)。如客戶滿意度指標(biāo)能夠促使企業(yè)大銷售，從而提高企業(yè)的利潤。在這里，利潤作為一種結(jié)果指標(biāo)，則戶滿意度指標(biāo)就是它的動(dòng)因指標(biāo)。它能使企業(yè)長期指標(biāo)與短期指標(biāo)之間的達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了短期指標(biāo)，如成本、利潤等，又包括了長期指標(biāo)，如客戶滿意度、員工培訓(xùn)次數(shù)等。這就體現(xiàn)了長期與短期的平衡。它能使企業(yè)外部指標(biāo)與內(nèi)部指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了外部評(píng)價(jià)指標(biāo)，又包括了內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。如客戶滿意度，反映了外部人員對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是外部評(píng)價(jià)指標(biāo)。而合格率，員工滿意度等指標(biāo)是企業(yè)內(nèi)部對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。它能使主觀評(píng)價(jià)與客觀評(píng)價(jià)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了客觀評(píng)價(jià)指標(biāo)如:利潤、投資回報(bào)率、合格率等，又包括了主觀指標(biāo)如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關(guān)系。在一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的平衡記分中，四個(gè)方面的目標(biāo)和衡量指標(biāo)既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關(guān)系，系統(tǒng)地傳達(dá)企業(yè)地策略。如:利潤(財(cái)務(wù))是因?yàn)榈蛢r(jià)供應(yīng)客戶滿意(客戶)，這又是因?yàn)槌杀镜亟档?內(nèi)部經(jīng)營)，它的動(dòng)因又是員工技術(shù)(學(xué)習(xí)與成長)。相對(duì)應(yīng)，企業(yè)應(yīng)用平衡記分卡會(huì)產(chǎn)生以下缺點(diǎn)是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒有明確的組織戰(zhàn)略，高層管理者缺乏分解和溝通戰(zhàn)略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標(biāo)創(chuàng)新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應(yīng)用平衡記分卡的工作量極大。在對(duì)于戰(zhàn)略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時(shí)間把它分解到部門，并找出恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。而落實(shí)到最后，指標(biāo)可能多達(dá)15一20個(gè)。在考核與數(shù)據(jù)收集時(shí)，也是個(gè)不輕的負(fù)擔(dān)。再次，平衡一記分卡不適用于個(gè)人。并不是說平衡記分不能分解到個(gè)人，而是相比較成本和收益，沒有必要把它分解到個(gè)人。對(duì)于個(gè)人而言，要求績效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點(diǎn)。
2.2.3目標(biāo)管理法(MBO)
目標(biāo)管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實(shí)踐》中最先提出的，其后它又提出了目標(biāo)管理和自我控制的主張。德魯克認(rèn)為，并不是有了工作刁有淚標(biāo)，而是相反，有了目標(biāo)才能確定每個(gè)人的工作。所以企業(yè)的使命和任務(wù)必須轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，如果一個(gè)領(lǐng)域沒有目標(biāo)，這個(gè)領(lǐng)域的工作必然被忽視。因此管理者應(yīng)該通過目標(biāo)對(duì)下級(jí)進(jìn)行管理，當(dāng)組織的高層管理者確定了組織目標(biāo)后，必須對(duì)其進(jìn)行有效分解，轉(zhuǎn)變成各個(gè)部門以及各個(gè)人的分目標(biāo)，管理者根據(jù)分目標(biāo)的完成情況對(duì)下級(jí)進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。所謂目標(biāo)管理是一種程序或過程，它使組織中的上級(jí)和下級(jí)一起協(xié)商，根據(jù)織的使命確定一定時(shí)期內(nèi)組織的總目標(biāo)，由此決定上、下級(jí)的責(zé)任和分目標(biāo)，并把這些目標(biāo)作為組織績效考核和考核每個(gè)部門和個(gè)人績效產(chǎn)出對(duì)組織貢獻(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。從戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解，從而建立各個(gè)層級(jí)的關(guān)鍵績效指標(biāo)，這是創(chuàng)建關(guān)鍵績效指標(biāo)體系的基本思路。如果將KPI和目標(biāo)管理做一比較的話，可以得出以下結(jié)論:第一，如果每一個(gè)KPI指標(biāo)都可以單獨(dú)拿出來看作是一個(gè)可操作化的具體任務(wù)的話，這個(gè)指標(biāo)就可以看作是一種目標(biāo)，對(duì)該目標(biāo)的管理可以是目標(biāo)管理;第二，目標(biāo)管理中設(shè)立的目標(biāo)最多不會(huì)超過5個(gè)，而每個(gè)部門或崗位的K附可第一，能會(huì)有多個(gè)，這些指標(biāo)并不能單獨(dú)拿出來作為一個(gè)具體目標(biāo)而操作，他們?cè)谝黄鸱从车氖且粋€(gè)組織經(jīng)營績效各個(gè)方面的測(cè)度，它可能會(huì)反映基礎(chǔ)性管理數(shù)據(jù)，如合理化建議、員工任職資格達(dá)標(biāo)比例等，這些指標(biāo)可以說是組織運(yùn)營的過程指標(biāo)。所以KP工本身是根據(jù)組織發(fā)展需要而分解下來的，并不完全與工作任務(wù)對(duì)應(yīng)，所以它的考核也是對(duì)眾多指標(biāo)進(jìn)行分配權(quán)重考核后計(jì)算總分。這樣對(duì)于某一指標(biāo)，對(duì)于它進(jìn)行目標(biāo)管理的成分就很小。應(yīng)用目標(biāo)管理的優(yōu)點(diǎn)在于:
第一，對(duì)于組織內(nèi)易于度量和分解的目標(biāo)會(huì)帶來良好的績效。對(duì)于那些技術(shù)仁具有可分性的工作，由于責(zé)任、任務(wù)明確目標(biāo)管理常常會(huì)起到立竿見影的效果。
第二，有助于改進(jìn)組織結(jié)構(gòu)的職責(zé)分工。由于組織目標(biāo)的成果和責(zé)任力圖劃歸一個(gè)職位或部門，容易發(fā)現(xiàn)授權(quán)不足與職責(zé)不清等缺陷。
第三，啟發(fā)了自覺性，調(diào)動(dòng)了員工的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。由于強(qiáng)調(diào)自我控制，自我調(diào)節(jié)，將個(gè)人利益和組織利益緊密聯(lián)系起來，因而提高了士氣。
第四，相當(dāng)實(shí)用且費(fèi)用不高。目標(biāo)的開發(fā)不需要像開發(fā)行為錨定式評(píng)定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫，由主管批準(zhǔn)或進(jìn)行修改就可以了。
第五，促進(jìn)了員工和主管之間的意見交流和相互了解，易于改善組織內(nèi)部的人J壞關(guān)系。與別的考核工具相比，目標(biāo)管理法的缺點(diǎn)是:首先目標(biāo)難以制定。組織內(nèi)許多目標(biāo)難以量化，具體化，組織環(huán)境的可變因素越來越多，變化越來越快，組織內(nèi)部活動(dòng)日益復(fù)雜，使組織活動(dòng)的不確定性越來越大。這些都似的組織的許多活動(dòng)制訂數(shù)量化目標(biāo)是很困難的;其次，目標(biāo)的商定可能會(huì)帶來管理成本的增加，目標(biāo)商定需要上卜溝通、統(tǒng)一思想，這是很浪費(fèi)時(shí)間的，而且在具體目標(biāo)確定時(shí)，每個(gè)單位、個(gè)人都關(guān)注自身目標(biāo)的完成，很可能忽略了相互協(xié)作和組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，滋長本位主義、臨}}寸觀點(diǎn)和急功近利傾向;再次，目標(biāo)管理缺乏必要的行為指導(dǎo):最后，目標(biāo)管理也傾向于聚焦短期目標(biāo)，既能在每年年底加以測(cè)量的目標(biāo)。結(jié)果員工們可能會(huì)試圖達(dá)到短期目標(biāo)而犧牲長期目標(biāo)。
物資管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中一項(xiàng)必不可少的環(huán)節(jié)，從需求和企業(yè)的實(shí)際狀況為出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)真完成好物資管理工作有十分重要的意義，列舉幾點(diǎn)。(1)明確企業(yè)生產(chǎn)中合理規(guī)劃與日益成熟，要把握好物資管理工作穩(wěn)定，因?yàn)槲镔Y是企業(yè)完成生產(chǎn)的物資基礎(chǔ)。為了提高市場競爭力，增加物資信息管理的強(qiáng)度，有利于企業(yè)快速發(fā)展和穩(wěn)固。(3)改善企業(yè)的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，注意前提是：必須要搞好物資管理工作。房地產(chǎn)業(yè)從改革到現(xiàn)在，很明顯適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，但是中國的房地產(chǎn)企業(yè)物資管理還不夠成熟，總結(jié)出以下幾個(gè)問題：(1)物資管理中基礎(chǔ)配套設(shè)施是個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，有些決策者為了增長利潤，就會(huì)減少投入的成本，導(dǎo)致資金投入不足，管理系統(tǒng)應(yīng)用受到限制。(2)缺乏物資管理人才，物資管理人員缺乏專業(yè)，系統(tǒng)的相關(guān)培訓(xùn)；嚴(yán)重缺乏全方位人才，既懂信息技術(shù)又懂物資管理的人才嚴(yán)重缺乏。先進(jìn)的管理模式和人員知識(shí)匱乏的問題，工作人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)不能及時(shí)的提高，很難勝任現(xiàn)代化管理的問題。(3)思想觀念跟不上現(xiàn)代化管理理念，管理人員普遍存在一種抗拒的心理，心理抵抗新興的物流，一般的生產(chǎn)企業(yè)的物資管理還沒有有效的與物流市場很好的接軌。(4)最后一個(gè)就是問題就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要求對(duì)物資部門準(zhǔn)時(shí)提供生產(chǎn)所需的物資，如有延誤等情況，物料部門要付一切責(zé)任。
二、有效提升物資管理的方法和途徑
1.科學(xué)系統(tǒng)在物資管理中的應(yīng)用。
(1)有效的制定客觀，可操作性的科學(xué)管理原則，要從物料部門的可行性，有效性等特點(diǎn)入手，進(jìn)行全面分析可行性，可操作性。(2)通過建立一個(gè)具有數(shù)據(jù)的模型，對(duì)物資進(jìn)行計(jì)劃，提供，運(yùn)輸，存放等環(huán)節(jié)的可行性分析，準(zhǔn)確無誤的提供數(shù)據(jù)。(3)物資的綜合利用，物資的節(jié)約利用，物資存放及消耗等方面。
2.實(shí)質(zhì)加強(qiáng)物資的應(yīng)對(duì)措施。
2.1制定出物資采購招標(biāo)管理辦法，切實(shí)降低物資費(fèi)用和物資采購計(jì)劃的有效管理，制定責(zé)任制，對(duì)采購物資的工作人員經(jīng)手采購的物資實(shí)行責(zé)任制，過程中出現(xiàn)差錯(cuò)，追究其責(zé)任。培養(yǎng)采購人員的責(zé)任心，高效的利用自己的責(zé)任心更好的開展工作。其次是積極采用招標(biāo)，比價(jià)等形式，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)低。在招標(biāo)過程中堅(jiān)持公開的原則與監(jiān)督原則，公開招標(biāo)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)監(jiān)督。保證性價(jià)比最優(yōu)的同時(shí)做到避免功能浪費(fèi)。
2.2做好供貨商和采購物資入庫手續(xù)的真實(shí)，完整。全面的考察供貨商產(chǎn)品質(zhì)量，信譽(yù)等方面的條件，合作環(huán)境適合確定入圍供貨單位，不得采購與合作供應(yīng)商以外的供應(yīng)商物資。公司要專門成立驗(yàn)收組，驗(yàn)收組仔細(xì)檢查貨物規(guī)格，型號(hào)和完好程度，驗(yàn)收組簽字后再由負(fù)責(zé)人簽字，驗(yàn)收組隨后登記入賬，并填制“入庫驗(yàn)收單”。
2.3控制好物資發(fā)放工作，采取嚴(yán)格措施執(zhí)行物資發(fā)放程序。制定出崗位職責(zé)和物資管理辦法，明確責(zé)任。以免造成不必要的糾紛與損失。
三、結(jié)語
1.在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)從業(yè)主或使用人的角度，利用已有的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行重新審視，對(duì)不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免因此在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。其次，要從有利于物業(yè)管理的工作開展這一角度出發(fā),把好施工監(jiān)理關(guān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)物業(yè)管理工作中常年積累的經(jīng)驗(yàn)，使得他們對(duì)管理過程中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解,如屋面的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費(fèi),不致遺留下來,成為日后使用和管理中難以克服的障礙。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與工程建設(shè)活動(dòng)，進(jìn)一步了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。
2.對(duì)房地產(chǎn)銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者在購房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購買房子的重要指標(biāo)，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，優(yōu)秀的物管服務(wù)，是物業(yè)保值增值的法寶。對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標(biāo)。物業(yè)管理的前期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)和帶動(dòng)作用。在房屋銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也爭相打出“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，以此來吸引消費(fèi)者的眼球?？梢姾玫奈飿I(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。
3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識(shí)，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競爭越來越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對(duì)于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬科地產(chǎn)旗下的萬科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。
4.對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。
二、強(qiáng)調(diào)全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平
1.貫穿房地產(chǎn)全過程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過程中，要時(shí)刻樹立“服務(wù)為本”的經(jīng)營理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。
2.開發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。
3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動(dòng)化停車場管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。
三、結(jié)語
就我國當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段,從讓管理工作的各個(gè)方面得到完善,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。首先應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進(jìn)行創(chuàng)新,以此來帶動(dòng)其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應(yīng)從管理理念與制度上入手,合理的分配企業(yè)資源,改進(jìn)和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出,對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。
2如何進(jìn)行房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新和實(shí)踐工作
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對(duì)房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動(dòng)部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行。
2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式
21世紀(jì),人才優(yōu)勢(shì)是增強(qiáng)房地產(chǎn)競爭力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對(duì)日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說,通過建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實(shí)際要求來細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時(shí),提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。
2.2創(chuàng)新管理模式
市場經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對(duì)著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對(duì)自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時(shí)代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國當(dāng)前的市場實(shí)際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?？梢酝ㄟ^建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度和激勵(lì)制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。
2.3創(chuàng)新評(píng)估體系
良好的管理模式和管理方式必須要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系來衡量,管理評(píng)價(jià)體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評(píng)估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過建立科學(xué)規(guī)范的管理評(píng)估體系,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
3結(jié)語
