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原告：錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司（以下簡稱商服公司），所在地址錦州火車站院內(nèi)。
法定代表人：陳兆民，經(jīng)理。
被告：錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處（以下簡稱市環(huán)衛(wèi)處），所在地址錦州市南京路四段12號。
法定代表人：王政海，處長。
第三人：錦州市凌河區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理處（以下簡稱區(qū)環(huán)衛(wèi)處），所在地址錦州市凌河區(qū)安樂里40號樓。
法定代表人：桑永占，處長。
1995年1月11日，原告向第三人交納2，400元垃圾排放費，領(lǐng)取了垃圾排放證。該證標明垃圾排放地點為駐錦413部隊南墻，期限一年。1月18日，錦鐵分局錦州車站向被告交納2，800元垃圾排放費，領(lǐng)取了垃圾排放證，排放地點為錦州南山排放場。1995年4月10日，原告司機劉××駕駛遼G00179號130型汽車，按第三人指定的地點排放垃圾時，被被告強行制止，并讓司機將車開到市環(huán)衛(wèi)處院內(nèi)予以扣留，原告領(lǐng)導找第三人要求協(xié)助解決放車事宜未果，遂向市政府反映。4月13日，市政府查辦處根據(jù)某副市長意見，寫了“車輛速放行，不能罰款”的便條交給原告轉(zhuǎn)交被告，但原告沒有交給被告。同月17日，被告決定對原告處以一萬元的罰款，并要求原告在亂倒垃圾有關(guān)數(shù)據(jù)材料上簽字，承認事實即放車，原告未簽字。被告市環(huán)衛(wèi)處分別于4月12日、17日，通過錦州經(jīng)濟廣播電臺、錦州晚報公開報道商服公司“亂倒垃圾受罰”。被告扣留原告的車輛及罰款決定均未給原告開據(jù)任何手續(xù)。原告遂于1995年4月14日向錦州市凌河區(qū)人民法院提起行政訴訟。5月12日，在凌河區(qū)人民法院主持下，原告將被扣押32天的汽車取回，發(fā)現(xiàn)車上丟失鐵鍬一把，喇叭一個，價值85元。
原告訴稱：凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處給我公司簽發(fā)了垃圾排放證，收取了垃圾排放費，批準我公司在指定地點排放垃圾一年。被告認為凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處簽發(fā)的垃圾排放證無效，是無法律依據(jù)的。請求法院判決撤銷被告作出的罰款一萬元、扣押貨運汽車的具體行政行為，賠償因扣押貨運汽車所造成的經(jīng)濟損失等。
被告辯稱：原告亂倒垃圾，根據(jù)《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》等有關(guān)規(guī)定，決定原告在10日內(nèi)將亂倒的垃圾清掃干凈，并處以一萬元的罰款是正確的，對其車輛是作為證據(jù)扣留的，原告在亂倒垃圾數(shù)據(jù)材料上簽字，我們就放車。
第三人稱：根據(jù)市政府（1994）第四次常務(wù)會議決定，垃圾排放費的收取權(quán)下放到區(qū)環(huán)衛(wèi)處，區(qū)環(huán)衛(wèi)處有權(quán)對轄區(qū)內(nèi)單位產(chǎn)生的垃圾進行處理。我們批準的垃圾排放證是有效的。
「審判
凌河區(qū)人民法院通過公開審理認為：國務(wù)院《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》規(guī)定的人民政府環(huán)境衛(wèi)生管理部門，含區(qū)人民政府環(huán)境衛(wèi)生管理部門。1994年，錦州市人民政府第四次常務(wù)會議決定，將市環(huán)境衛(wèi)生管理的權(quán)限下放到區(qū)級環(huán)境衛(wèi)生管理處。據(jù)此，凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處有權(quán)對轄區(qū)內(nèi)所產(chǎn)生的垃圾進行處理，且倒垃圾地點是應(yīng)金屯村墊坑還田的請求指定的。原告按指定地點排放垃圾屬積極行為，不屬亂倒垃圾。對被告給予原告罰款一萬元的處理決定，不予支持。被告扣留原告車輛，超越了其職權(quán)范圍，屬違法行為。給原告造成的經(jīng)濟損失，合理部分予以賠償，自市領(lǐng)導指示意見次日起屬原告不積極行為擴大的損失部分，由其自行負責。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第2目、第4目，《中華人民共和國國家賠償法》第四條第（一）、（二）項、第二十八條第（二）項、第（七）項之規(guī)定，該院于1995年7月17日，作出如下判決：
一、撤銷錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處對錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司（罰款）1萬元的處罰決定；
二、由被告錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處賠償扣押原告錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司車輛期間的直接損失826。50元（3日×275，50元）；
三、原告、被告及第三人其余之訴予以駁回。
案件受理費150元由被告承擔。
一審宣判后，錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司不服，向錦州市中級人民法院提起上訴，提出“一審判決已經(jīng)確認被上訴人扣押上訴人車輛32天，直接經(jīng)濟損失應(yīng)全部由被上訴人賠償?！卞\州市環(huán)境衛(wèi)生管理處辯稱：判決撤銷罰款一萬元決定不合理，上訴人要求賠償32天扣車損失是苛刻的。錦州市凌河區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理處訴稱：我們批準的垃圾排放證是有效的，作為區(qū)一級環(huán)境衛(wèi)生主管部門完全同意法院的判決。
錦州市中級人民法院終審認為：城市人民政府環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門包括市、區(qū)兩級。錦州車站商服公司按照錦州市凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處簽發(fā)的“垃圾排放證”規(guī)定的地點排放垃圾，錦州環(huán)衛(wèi)處認定為亂倒垃圾，主要證據(jù)不足。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目之規(guī)定，原判撤銷其罰款一萬元的具體行政行為是正確的，終審應(yīng)予維持。錦州市環(huán)衛(wèi)處扣押錦鐵分局錦州站商服公司貨運汽車，沒有法律依據(jù)，屬于超越職權(quán)的違法行為。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第4目之規(guī)定，扣押貨運汽車的具體行政行為應(yīng)當依法撤銷。原判主文對此項漏判不妥，終審應(yīng)予加判。關(guān)于錦鐵分局錦州站商業(yè)服務(wù)公司要求錦州市環(huán)衛(wèi)處行政賠償問題。由于被訴行政機關(guān)違法扣押上訴人之生產(chǎn)用車，由此造成的直接經(jīng)濟損失，根據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》第四條第（二）項、第二十八條第（二）項、第（七）項之規(guī)定，應(yīng)負行政賠償責任。被上訴人稱多次通知企業(yè)取車而拒絕取車，主要經(jīng)濟損失應(yīng)自負。上訴人稱被上訴人以上訴人在“亂倒垃圾的有關(guān)數(shù)據(jù)”單上簽字為前提條件放車，所以我們不能取車。被上訴人沒有提供出無條件放車的證據(jù)，故認定其應(yīng)承擔賠償32天的直接經(jīng)濟損失之責任。原判認定被上訴人應(yīng)承擔行政賠償責任、賠償標準并無不當，但原判以“自市領(lǐng)導指示意見之次日起屬原告自身不積極行為擴大的經(jīng)濟損失部分，由其自行負責”，只判決被上訴人賠償3天扣車經(jīng)濟損失顯系不當。上訴人沒有法定義務(wù)傳遞市領(lǐng)導的指示意見，加之被上訴人放車附有條件，故應(yīng)改判被上訴人賠償上訴人扣車32天的經(jīng)濟損失。上訴人在訴訟中表示放棄對丟失汽車喇叭和鐵鍬的索賠要求，應(yīng)予準許。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項、第五十四條第（二）項第1目、第4目，第七十四條；《中華人民共和國國家賠償法》第四條第（一）（二）項、第二十八條第（二）項、第（七）項之規(guī)定，該院于1995年10月30日作出終審判決：
一、維持原判第一項；
二、撤銷原判第二項、第三項；
三、撤銷被上訴人錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處扣押錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司躍進130型貨運汽車（車號遼G00179）的具體行政行為；
四、錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處賠償錦州鐵路分局錦州車站商業(yè)服務(wù)公司扣車32天的直接經(jīng)濟損失人民幣8，816，00元。
一審案件受理費150元，二審案件受理費562。64元和其他訴訟費150元，由錦州市環(huán)境衛(wèi)生管理處承擔。
「評析
一、本案原被告雙方爭議的焦點，是原告排放垃圾的行為是否構(gòu)成“亂倒垃圾”，而認定是否構(gòu)成“亂倒垃圾”又取決于第三人凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處簽發(fā)的垃圾排放證是否合法有效。這是正確處理本案的關(guān)鍵所在。根據(jù)國務(wù)院《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》關(guān)于城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門含區(qū)一級環(huán)衛(wèi)部門的規(guī)定精神，以及錦州市人民政府將市環(huán)境衛(wèi)生管理權(quán)限下放到區(qū)一級環(huán)衛(wèi)管理部門、市環(huán)衛(wèi)管理部門的主要任務(wù)是對“環(huán)境衛(wèi)生工作實行宏觀管理”的決定，凌河區(qū)環(huán)衛(wèi)處給原告簽發(fā)的垃圾排放證是合法有效的。原告按排放證指定地點排放垃圾，并非亂倒垃圾。被告提供不出有力證據(jù)證明原告“亂倒垃圾”行為成立，它對原告處以一萬元罰款的具體行為缺乏事實依據(jù)，一審判決予以撤銷是正確的，但引用行政訴訟法第五十四條第（二）項第二目（適用法律、法規(guī)錯誤）不當，應(yīng)引用第一目（主要證據(jù)不足）。二審判決予以糾正，是正確的。
1．1環(huán)境舒適度要求標準高住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境主要要求干凈整潔，設(shè)施規(guī)劃合理，綠化美觀等。而商場更重視的是商業(yè)氛圍，不單單要求硬件設(shè)施，在軟環(huán)境方面要求也較高。商場要求寬敞明亮，舒適整潔，適宜的溫濕度、良好的空氣質(zhì)量、優(yōu)美的音樂，適宜的燈光，賞心悅目的景觀，完善的配套設(shè)施等，這對物業(yè)管理提出了更高的標準。1．2設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，維護管理要求嚴格住宅物業(yè)的設(shè)備設(shè)施主要有水暖電、電梯、消防及監(jiān)控設(shè)施等，智能化程度不高，使用頻率較低，維護管理難度較小。而商場物業(yè)建筑規(guī)模大，設(shè)施設(shè)備種類復(fù)雜繁多，并且智能化程度較高，主要包括電梯、供電、空調(diào)、監(jiān)控、收銀、安全、交通管理、消防系統(tǒng)等。這些設(shè)施設(shè)備服務(wù)群體廣，運行時間長，使用頻率高，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動，影響客戶的消費心理，進而影響商業(yè)項目的整體運營。因而在維護管理上要求十分嚴格。1．3消防、安全、車輛等物業(yè)環(huán)境管理要求高由于商場內(nèi)有大量的流動群體，并且有較多較復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施，與住宅相比更容易出現(xiàn)安全問題。如節(jié)假日大型活動期間容易出現(xiàn)偷盜搶劫、擁擠踩踏事件；日常設(shè)備運行管理使用不當或消費者忽視，易出現(xiàn)火災(zāi)問題；商場的停車管理不當，易造成交通擁堵甚至人身安全問題。商場一旦發(fā)生事故，救援難度大，后期問題處理也較困難，損失相對較大。因而商場的安全管理是商場物業(yè)管理中十分重要的方面。1．4商業(yè)活動多，組織協(xié)調(diào)管理難度大商場物業(yè)管理具有經(jīng)營性、公眾性、服務(wù)性等特征，不同于住宅物業(yè)的服務(wù)性。商場的物業(yè)管理面對的服務(wù)對象不僅僅是業(yè)主，還有大量的顧客這個公眾群體。商場物業(yè)管理是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，其管理活動自然應(yīng)配合商家各種形式的商業(yè)活動，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。商業(yè)活動涉及裝修管理、廣告管理、促銷活動、物流服務(wù)等方面，商場的物業(yè)管理是多元化的，涉及群體眾多，包括政府、供應(yīng)商、配送商、業(yè)主、顧客等，因而商場物業(yè)管理中協(xié)調(diào)組織管理難度大。
2解決商場物業(yè)管理難點的對策
2．1制定系統(tǒng)全面切實可行的物業(yè)管理方案由于商場物業(yè)管理的復(fù)雜性、多樣性、不確定性等因素，不能像住宅物業(yè)一樣采用較單一的管理方式，要針對不同的項目和不同的工作內(nèi)容，制定相應(yīng)的具體管理方案。針對商場的規(guī)模、地理位置、經(jīng)營特點、消費群體等制定人員服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理、消防安全環(huán)境管理、大型活動組織策劃等方案。商場管理應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，避免發(fā)生緊急情況時由于缺乏管理而造成混亂，使人員不能及時疏散，設(shè)備不能安全運行，進而造成更大的人身和財產(chǎn)損失。2．2提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)由于商場物業(yè)服務(wù)面對的人群復(fù)雜，數(shù)量多，而且服務(wù)群體的素質(zhì)和需求各不相同，此外商場的智能化程度也較高，因而在物業(yè)管理上難度較大，對商場物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求更高。要求商場物業(yè)管理人員綜合文化素質(zhì)高、形象氣質(zhì)好、專業(yè)知識強，有較強的溝通協(xié)調(diào)管理能力，有一定的商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的語言表達能力，能夠從客戶角度出發(fā)思考問題，能較好的處理各方面關(guān)系。此外商場物業(yè)管理還需要具有較強專業(yè)知識的管理人員，如專業(yè)的設(shè)備工程師，專業(yè)的營銷策劃人員等。2．3注重協(xié)調(diào)處理各方面關(guān)系商場物業(yè)管理涉及的群體之間關(guān)系復(fù)雜。首先是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商場經(jīng)營者之間的關(guān)系，物業(yè)是為商場經(jīng)營管理者服務(wù)的，應(yīng)盡力配合協(xié)助商場的各種經(jīng)營活動；其次是物業(yè)服務(wù)人員和商戶之間的關(guān)系，商戶要繳納物業(yè)費租賃費，物業(yè)要對商戶進行必要的安全裝修管理，提供便利的經(jīng)營環(huán)境和便捷的服務(wù)；第三是物業(yè)管理部門和其他相關(guān)部門之間的關(guān)系，如和供水供電、社會公共服務(wù)體系之間的關(guān)系，要積極協(xié)調(diào)處理好各方面關(guān)系，避免停水、停電、違規(guī)等問題影響商場正常的經(jīng)營活動；第四是物業(yè)服務(wù)人員和顧客之間的關(guān)系，要正確處理好經(jīng)營者、商戶、顧客之間的關(guān)系，給顧客提供舒適便捷的環(huán)境，處理好商戶和顧客、顧客和顧客之間的矛盾糾紛；此外，物業(yè)還應(yīng)積極聯(lián)系供應(yīng)商、經(jīng)銷商等，為商場的經(jīng)營提供更便捷的服務(wù)。協(xié)調(diào)處理好各種關(guān)系能為人們提供一個輕松、愉快、和諧的購物環(huán)境。2．4加強環(huán)境管理，注重安保問題良好的商業(yè)氛圍是吸引客戶前來消費的前提。商場物業(yè)管理要在環(huán)境上做細，讓客戶感受到購物環(huán)境的寬敞明亮、干凈整潔和舒適美觀。除了日常的保潔、保安等，注意商場物業(yè)服務(wù)的細節(jié)工作，如調(diào)節(jié)商場內(nèi)的溫度，保證良好的空氣質(zhì)量，提供優(yōu)美的背景音樂，采用適合的燈光照明，保證衛(wèi)生配套設(shè)施的干凈整潔，有明顯的警示提醒標識，合理的布置景觀，滿足客戶的視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面需要，使其在輕松愉快的環(huán)境中流連忘返，增強其消費的信心和欲望。在提供舒適優(yōu)雅的購物環(huán)境的同時，更要重視物業(yè)環(huán)境的安全問題。安全問題關(guān)系人們的生命財產(chǎn)，是物業(yè)服務(wù)的重中之重。商場物業(yè)的特殊性要求格外重視安保問題。商場物業(yè)內(nèi)部復(fù)雜，需要人防和技防緊密結(jié)合以確保安全。安全人員責任到位，堅持巡邏，密切監(jiān)視技防設(shè)施，一旦發(fā)生險情，安全員應(yīng)快速出擊，做好人員疏散和物品轉(zhuǎn)移，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)，確保商場的運營安全以及商家銷售和顧客消費安全。2．5協(xié)助商場各方做好物業(yè)經(jīng)營工作商場的物業(yè)管理除了日常的保安保潔等服務(wù)外，通常還包括經(jīng)營管理范疇的租賃營銷、廣告策劃等。優(yōu)質(zhì)的客戶資源是商場管理和發(fā)展的保證，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認真對待商場的經(jīng)營管理。協(xié)助商場的經(jīng)營管理者做好物業(yè)營銷宣傳工作，吸引優(yōu)質(zhì)租戶入住。此外，商家經(jīng)常會開展一些促銷活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助其做好廣告策劃和各類促銷活動，企業(yè)可適當增加人員維護活動秩序，做好人車分流，對各類設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)全面的檢查，以保證活動的順利進行，為商業(yè)促銷活動保駕護航。為了更好的提供服務(wù)，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)根據(jù)商場各方的需求增設(shè)服務(wù)項目，如增加兒童樂園、休閑茶座等，不但方便顧客，吸引客戶駐足，還可增加物業(yè)的收入，以提供更高標準的物業(yè)服務(wù)，使商場達到最佳的經(jīng)營效果。
3結(jié)語
[關(guān)鍵詞] 商場 物業(yè)管理 管理特征 管理措施
一、引言
物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、市場化的管理活動，也是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇和競爭的行業(yè)。它從最初的住宅物業(yè)起步，正在逐漸向工業(yè)區(qū)、綜合辦公樓宇、醫(yī)院、學校及商場等各類型物業(yè)拓展，其中以經(jīng)營性、公眾性、服務(wù)性為特征的綜合商城物業(yè)管理正在異軍突起、蓬勃發(fā)展。
商場是商品集中經(jīng)營的專門場所。其特點主要是經(jīng)營場地開放性及物業(yè)的商業(yè)行為特性。商場的物業(yè)管理同其他物業(yè)管理等相比，具有明顯的獨特管理特征。
二、商場管理特征
1.由于商場大多處于城市的繁華地段，商場形象代表著當?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展的水平，是當?shù)卣M行招商引資等經(jīng)濟行為的窗口工程，代表城市的形象，從某種意義上講，商場的物業(yè)有與政府物業(yè)共同的特點，環(huán)境管理應(yīng)為商場物業(yè)管理的主要內(nèi)容。
2.管理的方式不同，住宅物業(yè)等的管理主要采取合同式管理，物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同進行管理，合同以外的可以不管理。但商場物業(yè)管理除按物業(yè)服務(wù)合同管理外，必須按政府要求，進行無償?shù)纳鐣怨补芾?，某種程度上，帶有行政管理的方式。
3.管理對象多元化，既有對物的管理，又有對人的管理。既有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理，也有社會上管理，這是商場管理難度大的主要原因。
4.管理費用開支大，對物的管理費用一般占企業(yè)總成本的80％以上，這是物業(yè)管理企業(yè)效益低的主要原因。
三、商場物業(yè)管理范圍
1.公共服務(wù)。它是為全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供的常規(guī)，貫穿于物業(yè)管理活動始終，例如清潔衛(wèi)生服務(wù)、安保防范服務(wù)、消防安全服務(wù)及宣傳推廣服務(wù)等。
（1）宣傳推廣服務(wù)在商場物業(yè)管理活動中的重要性已愈來愈多地被物管企業(yè)所重視。做好宣傳推廣工作，可以擴大商場知名度，樹立商場良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者前來。商場良好的商業(yè)形象是業(yè)主及物業(yè)使用人潛在的銷售額，也是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)潛在的資產(chǎn)。商場的銷售業(yè)績原則上應(yīng)和商場的知名度成正比，消費者只有對商場良好的形象有了認知，才有可能認可乃至成為商場的顧客。因此商場的良好形象是銷售的先行指標，是明天的銷售額，做好宣傳推廣工作,便是抓住了未來的訂單。
（2）安保防范服務(wù)在商場（特別是綜合型開放式商場）中，由于商場面積大、客流量大、人員復(fù)雜，給安保工作帶來了很大難度，問題發(fā)生較多。所以安裝電子監(jiān)控系統(tǒng)和制定嚴密規(guī)范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商場物業(yè)管理活動中尤為重要。商場內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備（果皮箱、休閑椅、欄桿、窨井蓋等）必須達到安全標準，使顧客、特別是老人、兒童不受傷害。
（3）消防安全工作在商場物業(yè)管理中是重中之重，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定嚴密的消防制度，管理維護好消防設(shè)施設(shè)備，保持消防通道暢通無阻，制訂消防應(yīng)急措施預(yù)案并定期演練。
2.專項服務(wù)。它是為商場某些住戶群體提供的服務(wù)。例如高層電梯、二次供水、消防設(shè)備、配電房的維修保養(yǎng)等，專項服務(wù)收費，按各住戶的建筑面積合理負擔。
3.特約服務(wù)。它是為滿足業(yè)主或物業(yè)使用人特別需要而提供的個別服務(wù)。例如家政服務(wù)、代辦購物、購票、代辦各類商務(wù)，以及業(yè)主委托的其他服務(wù)項目等。特約服務(wù)的收費標準是以成本加勞務(wù)費或雙方約定結(jié)算。
四、商場物業(yè)管理措施
1.注重提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及服務(wù)水平。商場獨有的商業(yè)行為特性，要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面注重從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，使業(yè)主專心賺錢。另一方面注重員工的政治素質(zhì)培養(yǎng)，提高員工懂法、知法水平。業(yè)主的愿望是多賺錢，在經(jīng)營活動中，難免與社會產(chǎn)生矛盾、糾紛。作為管理者，既不能偏向業(yè)主一方，也不能偏向另一方，實事求是，公正處理矛盾糾紛。
2.搞好與社會上多種的關(guān)系，尤其是同政府之間的關(guān)系。商場地處鬧市，人流量大，是一個多事的是非之地。由于物業(yè)管理企業(yè)不具有行政職責，所以維護好商場的衛(wèi)生、治安環(huán)境等，必須與政府部門保持良好的關(guān)系。否則，會走進商場環(huán)境差業(yè)主不滿意拒交物業(yè)管理費物業(yè)管理企業(yè)效益降低、虧本物業(yè)管理企業(yè)為降低管理成本而減少服務(wù)業(yè)主憤怒、趕走物業(yè)管理企業(yè)的死胡同。
3.擴大經(jīng)營范圍，實行規(guī)模經(jīng)營。物業(yè)管理本來就是成本高、利潤彈性空間小的微利行業(yè)，特別是商場物業(yè)成本投入大、管理難度也大。因此，商場物業(yè)管理企業(yè)在按物業(yè)服務(wù)合同的約定，努力搞好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和服務(wù)，守好主陣地的同時，應(yīng)主動尋找法律法規(guī)允許的經(jīng)營項目和服務(wù)范圍,提高服務(wù)標準與質(zhì)量，提高專業(yè)技術(shù)水平，積極開展以業(yè)為主，多種經(jīng)營。壯大企業(yè)規(guī)模,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
4.理順體制、使商場物業(yè)管理企業(yè)化。實現(xiàn)政企分開。撤消商場綜合管理委員會，按《物業(yè)管理條例》的要求，成立商場業(yè)主委員會，使商場物業(yè)管理公司早日實現(xiàn)政企分開。做到建管分離。開發(fā)商同物業(yè)管理公司脫離行政隸屬關(guān)系，使物業(yè)公司走向市場，實現(xiàn)自我約束，自我發(fā)展，獨立核算，自負盈虧的運行機制。以企業(yè)改制為契機，打造新商場。只有走兼并重組、職工持股的道路，按《公司法》的要求，實施公司化改制，切切實實行企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，才是商場物業(yè)管理的必由之路，才能充分調(diào)動員工的積極性，打破當前的僵持局面，才能使商場煥發(fā)出新的生機和活力。
5.公開招標、使商場物業(yè)管理社會化。公開招標物業(yè)管理隊伍。實行公開招物業(yè)管理隊伍的社會化運行，這樣一是可以改變職工無壓力，企業(yè)無動力，仍抱著等、靠、要計劃經(jīng)濟的觀念；二是可以改變商場管得好是物業(yè)公司，管不好還是物業(yè)公司，業(yè)主滿意是這個公司，業(yè)主不滿意還是這個公司的被動局面。盡快成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立之后，在實施業(yè)主自治的基礎(chǔ)上，自由選聘物管隊伍，改制后的商場物業(yè)管理公司作為業(yè)主委員會選聘對象之一，公開、公平、公正參與商場業(yè)主委員會的選聘，真正實現(xiàn)商場業(yè)管理的社會化。
參考文獻:
[1]王青蘭:物業(yè)管理導論[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2000
商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費者提供購物場所。如今，隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。
二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。
（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題
1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業(yè)樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環(huán)境優(yōu)美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業(yè)競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。
2、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護問題隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高，人們對物業(yè)設(shè)備設(shè)施的要求也越來越高。除了基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施如給排水、電氣設(shè)備等外，對于商場物業(yè)來說，消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備顯得很重要。加上最近幾年火災(zāi)的不斷發(fā)生，沈陽萬達商業(yè)廣場火災(zāi)、吉林市商業(yè)大廈火災(zāi)、上?！?115”特大火災(zāi)給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發(fā)生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設(shè)備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監(jiān)控設(shè)備顯得格外重要，但是據(jù)商戶反映，商場內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發(fā)生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品，樹立企業(yè)形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業(yè)的時候，多是依靠于地段的優(yōu)勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各個業(yè)主或物業(yè)使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內(nèi)部，物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側(cè)設(shè)有小型廣告牌，且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費者的感官體驗上，不盡如人意，很難達到廣而告之，吸引消費的目的。
三、對策及建議
針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現(xiàn)在商場物業(yè)中普遍存在的問題，物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善：
（一）營造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，抓好保潔基本工作
1、裝修時全面考慮，規(guī)劃得當在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多，這加大了商場物業(yè)保潔的難度，物業(yè)公司要充分的認識到這一點，增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數(shù)，另外，安排員工不定時巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。此外，為了營造良好的環(huán)境，物業(yè)管理相關(guān)部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關(guān)方面的漫畫和標語；發(fā)現(xiàn)商戶或顧客的不良習慣或行為時，要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會為商場迎來更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專業(yè)化程度因為保潔工作技術(shù)含量低，屬于勞動密集型行業(yè)，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業(yè)化保潔服務(wù)是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向，故物業(yè)公司要加強對員工的引導和培養(yǎng)，把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工，使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用，使物業(yè)管理的專業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。
（二）安全保衛(wèi)工作常抓不懈
安全保衛(wèi)是商場物業(yè)重點中的重點，要想保證這一點就必須要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的高起點、高要求和高質(zhì)量。如果說軟性的服務(wù)是電腦中的軟件，那么商場中的設(shè)備設(shè)施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應(yīng)”，服務(wù)和設(shè)備兩者必須同時提高，才能創(chuàng)造高效的商場物業(yè)管理?，F(xiàn)代商場中，設(shè)備設(shè)施往往比較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓宇中設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點建議：
1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責任落實到物業(yè)管理相關(guān)部門，定期地對報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設(shè)備進行日常保養(yǎng)和計劃性檢修。就設(shè)備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，計劃性檢修制度的實施，以及監(jiān)督檢查等。此外，由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，設(shè)備更新?lián)Q代節(jié)奏加快，即便當時的配套設(shè)施非常先進，都不可避免地具有時代局限性。物業(yè)的機電設(shè)備管理服務(wù)需要有超前思維，只有這樣才能減少業(yè)主在購買房產(chǎn)后面臨損失，并維護好發(fā)展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶的消防意識物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多，加上商場中設(shè)備設(shè)施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導致物業(yè)管理企業(yè)對消防的疏忽，因此，物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導和部門必須重視消防工作，保證相關(guān)工作的有序開展，防患于未然。另外，還應(yīng)提高商戶的消防意識，可以通過現(xiàn)場模擬、開展相關(guān)活動來調(diào)動商戶積極性。
（三）擴展廣告設(shè)置區(qū)域，加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務(wù)于商業(yè)營銷活動，這要求廣告設(shè)置的位置醒目、顯眼；廣告設(shè)計要生動、形象、準確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營銷策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。
商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費者提供購物場所。如今，隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。
二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。
（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題
1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業(yè)樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環(huán)境優(yōu)美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業(yè)競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。
2、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護問題隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高，人們對物業(yè)設(shè)備設(shè)施的要求也越來越高。除了基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施如給排水、電氣設(shè)備等外，對于商場物業(yè)來說，消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備顯得很重要。加上最近幾年火災(zāi)的不斷發(fā)生，沈陽萬達商業(yè)廣場火災(zāi)、吉林市商業(yè)大廈火災(zāi)、上海“1115”特大火災(zāi)給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發(fā)生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設(shè)備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監(jiān)控設(shè)備顯得格外重要，但是據(jù)商戶反映，商場內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發(fā)生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品，樹立企業(yè)形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業(yè)的時候，多是依靠于地段的優(yōu)勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各個業(yè)主或物業(yè)使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內(nèi)部，物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側(cè)設(shè)有小型廣告牌，且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費者的感官體驗上，不盡如人意，很難達到廣而告之，吸引消費的目的。
三、對策及建議
針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現(xiàn)在商場物業(yè)中普遍存在的問題，物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善：
（一）營造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，抓好保潔基本工作
1、裝修時全面考慮，規(guī)劃得當在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多，這加大了商場物業(yè)保潔的難度，物業(yè)公司要充分的認識到這一點，增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數(shù)，另外，安排員工不定時巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。此外，為了營造良好的環(huán)境，物業(yè)管理相關(guān)部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關(guān)方面的漫畫和標語；發(fā)現(xiàn)商戶或顧客的不良習慣或行為時，要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會為商場迎來更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專業(yè)化程度因為保潔工作技術(shù)含量低，屬于勞動密集型行業(yè)，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業(yè)化保潔服務(wù)是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向，故物業(yè)公司要加強對員工的引導和培養(yǎng)，把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工，使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用，使物業(yè)管理的專業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。
（二）安全保衛(wèi)工作常抓不懈
安全保衛(wèi)是商場物業(yè)重點中的重點，要想保證這一點就必須要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的高起點、高要求和高質(zhì)量。如果說軟性的服務(wù)是電腦中的軟件，那么商場中的設(shè)備設(shè)施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應(yīng)”，服務(wù)和設(shè)備兩者必須同時提高，才能創(chuàng)造高效的商場物業(yè)管理?，F(xiàn)代商場中，設(shè)備設(shè)施往往比較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓宇中設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點建議：
1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責任落實到物業(yè)管理相關(guān)部門，定期地對報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設(shè)備進行日常保養(yǎng)和計劃性檢修。就設(shè)備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，計劃性檢修制度的實施，以及監(jiān)督檢查等。此外，由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，設(shè)備更新?lián)Q代節(jié)奏加快，即便當時的配套設(shè)施非常先進，都不可避免地具有時代局限性。物業(yè)的機電設(shè)備管理服務(wù)需要有超前思維，只有這樣才能減少業(yè)主在購買房產(chǎn)后面臨損失，并維護好發(fā)展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶的消防意識物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多，加上商場中設(shè)備設(shè)施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導致物業(yè)管理企業(yè)對消防的疏忽，因此，物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導和部門必須重視消防工作，保證相關(guān)工作的有序開展，防患于未然。另外，還應(yīng)提高商戶的消防意識，可以通過現(xiàn)場模擬、開展相關(guān)活動來調(diào)動商戶積極性。
（三）擴展廣告設(shè)置區(qū)域，加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務(wù)于商業(yè)營銷活動，這要求廣告設(shè)置的位置醒目、顯眼；廣告設(shè)計要生動、形象、準確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營銷策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。
【關(guān)鍵詞】商場物業(yè)；基本管理；問題；對策
商場物業(yè)指的是房地產(chǎn)在建設(shè)規(guī)劃過程中必須具有商業(yè)性質(zhì)，商場物業(yè)已經(jīng)成為我國城市整體規(guī)劃建設(shè)中不可缺少的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要作用就是建設(shè)一個消費者購物的場所。近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國國民的整體消費水平以及消費能力在不斷攀升，商場以及大型娛樂購物中心等各種形式的商場物業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國居民購物的首選之地。高品質(zhì)的商場物業(yè)管理在我國的商場運行過程中起著至關(guān)重要的作用，因此，本文針對我國商場物業(yè)基本管理存在的問題以及解決對策進行了簡要的分析和論述。
1.我國商場物業(yè)管理的基本情況及其存在的問題
第一，我國商場物業(yè)管理的基本情況。相較于國外的商場物業(yè)發(fā)展，我國的商場物業(yè)起步時間較短。近些年，隨著我國的大中型城市不斷發(fā)展，其國際化趨勢越來越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迎來了一個新的階段，大批量的商場物業(yè)不斷涌現(xiàn)，已經(jīng)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中占有極其重要的地位。然而，我國商場物業(yè)迅猛發(fā)展同時，其相對落后的管理水平已經(jīng)無法滿足當今買家與租戶的要求，物業(yè)管理問題也越來越多。商場物業(yè)相對于普通物業(yè)管理而言具有獨特特征，包括商業(yè)場所其客流量大、時間性較長、服務(wù)品種較多、繁多、結(jié)構(gòu)與功能復(fù)雜，物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施高檔，這些特點對商場物業(yè)的管理提出更高的要求。
第二，我國商場物業(yè)基本管理存在的問題。首先，商場物業(yè)管理對保潔管理存在問題。由于商場物業(yè)其獨特特點，商業(yè)場所與寫字樓有極大的差異性，商業(yè)場所由于其特有的開發(fā)性特點，其客流量比較大，同時更加要求場所的休閑與放松。商業(yè)場所優(yōu)雅與整潔的環(huán)境對刺激顧客的購物欲望起著直接推動作用。同時優(yōu)雅整潔的環(huán)境會極大的延長顧客逗留時間。然而，由于商場客流量與物流量等較其他物業(yè)而言相對較大，要時時刻刻保持商場整潔性難度較大，因此，商業(yè)物業(yè)在保潔的及時性和徹底性上存在問題。其次，商場物業(yè)對設(shè)備與設(shè)施檢修維護管理方面存在問題。目前，全球經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入到了新知識經(jīng)濟時代，高科技技術(shù)不斷應(yīng)用于我們的生產(chǎn)和生活中，人們對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施要求變得越來越高。對商業(yè)物業(yè)而言除了必要的基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施外，還應(yīng)具備良好的消防與安全監(jiān)控設(shè)備。近年來，由于全國很多地方的商場屢次發(fā)生火災(zāi)等安全問題，因此，消防安全管理就顯得尤為重要了。然而，我國目前很多商業(yè)場所都存在著或多或少的安全隱患問題，這些問題對發(fā)展我國商業(yè)物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)生了極大的不良影響。第三，商場物業(yè)在宣傳推廣以及廣告效果方面存在問題。廣告對一個商家產(chǎn)品的宣傳以及企業(yè)形象的樹立具有直接的影響力。針對商場物業(yè)而言，大部分廣告宣傳都是在試營業(yè)的階段較多，后期正常營業(yè)后大多依靠地段優(yōu)勢。由于商鋪在出售方面大于出租，產(chǎn)權(quán)不能統(tǒng)一，每個業(yè)主之間在對外宣傳時無法達到統(tǒng)一，物業(yè)管理人員在商場廣告管理方面做的不夠完善，從而導致我國商業(yè)物業(yè)管理在宣傳管理方面存在問題。
2.完善我國商場物業(yè)基本管理的措施
第一，建立一個良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，加強保潔管理工作。在商場的前期裝修過程中應(yīng)將環(huán)境保潔充分考慮其中，挑選較為耐臟并且極易清洗的地板和地磚。清潔到位與商場的保潔宣傳教育是分不開的，由于商場的客流量較大，因此商場保潔其難度較大，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)商場自身的特點設(shè)計科學合理定時定點收集和清理垃圾的次數(shù)，同時，設(shè)置流動員工進行不定時的保潔巡查，一旦發(fā)現(xiàn)問題就必須及時解決。物業(yè)管理還應(yīng)在明顯的位置設(shè)置與保潔相關(guān)的醒目漫畫和標語，員工發(fā)現(xiàn)顧客具有不良行為時也應(yīng)及時組織。保潔人員多為教育程度相對較低的工作人員，因此，在物業(yè)管理過程中應(yīng)加強對保潔人員專業(yè)業(yè)務(wù)能力的培訓，從而有效提高保潔人員專業(yè)化程度。第二，完善我國商場物業(yè)管理還應(yīng)加強保安工作的管理。商場安全管理是物業(yè)管理中極其重要的一個環(huán)節(jié)。要確保商場安全性應(yīng)提高安全管理的相關(guān)設(shè)備，商場中包括中央空調(diào)、給排水、高低壓供電、電梯等系統(tǒng)，物業(yè)管理除了應(yīng)保證這些系統(tǒng)的安全，還應(yīng)加強保安和消防系統(tǒng)等設(shè)備的正常使用。針對消防系統(tǒng)的管理應(yīng)定期對滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)進行安全排查，確保報警系統(tǒng)的正常使用，對給排水及電氣系統(tǒng)設(shè)備也應(yīng)設(shè)計科學合理的保養(yǎng)和檢修計劃。嚴格按照計劃對各個安全系統(tǒng)進行隱患排查，當發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)及時予以解決，盡可能的減少商戶的損失等。第三，完善我國商場物業(yè)管理應(yīng)加強廣告的管理。商場中廣告區(qū)域的設(shè)置，廣告的投放量以及廣告的宣傳力度等都應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品特性以及消費群體的特征進行合理的定位與設(shè)計，廣告定位設(shè)計完成后應(yīng)采取更加多樣的宣傳媒介進行廣告投放，不僅可以利用電視與網(wǎng)絡(luò)媒體進行巡查，同時還可以采用移動廣告的形式，盡可能的將商場信息覆蓋于消費人群所在區(qū)域內(nèi)。
綜上所述，隨著我國商場的不斷開發(fā)與發(fā)展，商場物業(yè)管理的重要性變得越來越大，如何解決商場物業(yè)基本管理問題已經(jīng)成為了制約商場發(fā)展的關(guān)鍵所在。
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李超
（沈陽新北熱電有限責任公司，遼寧 沈陽110013）
【摘要】電壓互感器是發(fā)電廠、變電所等輸電和供電系統(tǒng)不可缺少的一種電器，并作為一種公用的一次設(shè)備在電力系統(tǒng)中發(fā)揮著重要的作用。電壓互感器的作用是用來變換線路上的電壓，用來給測量儀表和繼電保護裝置（用來在線路發(fā)生故障時保護線路中的貴重設(shè)備，例如發(fā)電機，變壓器等）供電，并測量線路的電壓、功率和電能。因此，無論是互感器本身還是二次回路出現(xiàn)問題，都將給整個二次系統(tǒng)帶來嚴重影響。本文通過對電壓互感器的工作原理、分類及接線方式的介紹，提出一些電壓互感器投入前和運行時應(yīng)注意的事項，從而保證人身和設(shè)備的安全。
【關(guān)鍵詞】電壓互感器；接線方式；注意事項
電壓互感器實質(zhì)上是一臺降壓變壓器，具備隔離高電壓，把高電壓按比例關(guān)系變換成100V或更低等級的標準二次電壓，供繼電保護、自動裝置和測量儀表等使用。此外，電壓互感器還可接于發(fā)電廠和變電站的線路出、入口電能計量及負荷裝置上，用作電網(wǎng)對用戶及網(wǎng)與廠之間、網(wǎng)與網(wǎng)之間電量結(jié)算等等。
一、電壓互感器的工作原理及作用
電壓互感器與變壓器大致相同，基本結(jié)構(gòu)也是鐵心和原、副繞組。但是變壓器變換電壓的目的是為了輸送電能，容量很大，一般都是以千伏安或兆伏安為計算單位。而電壓互感器是以變換電壓為目的，主要是給測量儀表和繼電保護裝置供電，用來測量線路的電壓、功率和電能，或者用來在線路發(fā)生故障時保護線路中的貴重設(shè)備、電機和變壓器，因此電壓互感器的容量很小，正常運行時接近于空載狀態(tài)。因此可以說，電壓互感器是一個被限定結(jié)構(gòu)和使用形式的降壓變壓器。
電壓互感器的高壓繞組，并聯(lián)在系統(tǒng)一次電路中，二次電壓U2與一次電壓成比例，反映了一次電壓的數(shù)值。一次額定電壓U1n，多與電網(wǎng)的額定電壓相同，二次額定電壓U2n，一般為100V、100/V、100/3V。
電壓互感器的一、二次繞組額定電壓之比，稱為電壓互感器的額定變比Kn，則Kn=U1n/U2n≈U1/U2≈N1/N2
式中N1、N2——電壓互感器原、副繞組的匝數(shù)。
由上述公式可知，若已知二次電壓U2的數(shù)值，便能計算出一次電壓U1的近似值，為U1=kNU2
由于電壓互感器的原繞組是并聯(lián)在一次電路中，與電力變壓器一樣，二次側(cè)不能短路，否則會產(chǎn)生很大的短路電流，燒毀電壓互感器。同樣，為了防止高、低壓繞組絕緣擊穿時，高電壓竄入二次回路造成危害，必須將電壓互感器的二次繞組、鐵心及外殼接地。
電壓互感器的作用是將高電壓按一定比例縮小，使低壓線圈能夠準確的反映高壓量值的變化，以解決高壓測量的困難。同時，由于它可靠高電壓，從而保證了測量人員、儀表及保護裝置的安全。
二、電壓互感器的分類
按工作原理可分為：電磁式和電容式；
按安裝地點可分為：戶外式和戶內(nèi)式。通常35kV以下制成戶內(nèi)式，35kV以上制成戶外式；
按相數(shù)可分為：單相式和三相式。單相電壓互感器可制成任何電壓等級，而三相電壓互感器則只限于10kV及以下電壓等級；
按繞組數(shù)可分為：雙繞組式和三繞組式；
按絕緣結(jié)構(gòu)可分為：干式、塑料澆注式、充氣式和油浸式，其中油浸式分為普通式、串級式，10～35kV為普通式，110kV及以上為串級式或電容式。
三、電壓互感器的接線方式
電壓互感器在三相電路中，常用的接線方式有四種：單相接線、V-V接線、Y0-Y0接線、Y0/Y0/接線。
1.單相接線：用一臺單相電壓互感器來測量某一相對地電壓或相間電壓的接線方式，該接法用于對稱的三相電路。
2.V-V接線：用兩臺單相互感器接成不完全星形，用來測量各相間電壓，但不能測相對地電壓，廣泛應(yīng)用在20KV以下中性點不接地或經(jīng)消弧線圈接地的電網(wǎng)中。
3.Y0-Y0接線：由三個單相互感器一、二次側(cè)均接成Y0形，可供給要求線電壓的儀表和繼電器以及要求相電壓的絕緣監(jiān)視電壓表。適用于35kV及以下系統(tǒng)。
4.Y0/Y0/接線：用三臺單相三繞組電壓互感器構(gòu)成YN，yn，d0或YN，y，d0的接線形式，這種接線可用小接地電流系統(tǒng).也可用于大接地電流系統(tǒng)。廣泛應(yīng)用于3～220KV系統(tǒng)中，其二次繞組用于測量相間電壓和相對地電壓，輔助二次繞組接成開口三角形，供接入交流電網(wǎng)絕緣監(jiān)視儀表和繼電器用。
四、電壓互感器注意事項
1.電壓互感器在投入運行前，要測極性、連接組別、搖絕緣、核相序等。
2.電壓互感器的接線應(yīng)正確無誤，一次繞組和被測電路并聯(lián)，二次繞組應(yīng)和所接的測量儀表、繼電保護裝置或自動裝置的電壓線圈并聯(lián)，同時要注意極性的正確性。
3.接在電壓互感器二次側(cè)的負荷不應(yīng)超過其額定容量，否則，會使互感器的誤差增大，難以達到測量的正確性。
4.電壓互感器二次側(cè)不允許短路。由于電壓互感器內(nèi)阻抗很小，若二次回路短路時，會出現(xiàn)很大的電流，將損壞二次設(shè)備甚至危及人身安全。電壓互感器可以在二次側(cè)裝設(shè)熔斷器以保護其自身不因二次側(cè)短路而損壞。在可能的情況下，一次側(cè)也應(yīng)裝設(shè)熔斷器以保護高壓電網(wǎng)不因互感器高壓繞組或引線故障危及一次系統(tǒng)的安全。
5.為了確保人在接觸測量儀表和繼電器時的安全，電壓互感器二次繞組必須有一點接地。因為接地后，當一次和二次繞組間的絕緣損壞時，可以防止儀表和繼電器出現(xiàn)高電壓危及人身安全。
6.啟用電壓互感器操作順序應(yīng)該是：先一次后二次，停用時順序與此相反。
五、電壓互感器運行于母線上，互感器故障相當于母線故障，因此，必須加強巡視
1、互感器瓷瓶是否清潔、完整，有無損壞及裂紋，有無放電現(xiàn)象。
2、電壓互感器的油位，油色是否正常，有無漏油現(xiàn)象，3、互感器內(nèi)部聲音是否正常。
4、高壓側(cè)引線是否接觸良好，有無過熱現(xiàn)象，二次回路電纜及導線有無損傷，高壓熔斷器限流電阻及斷線保護用電容器是否完好。
5、互感器二次側(cè)和外殼接地是否完好。
結(jié)束語：
從理論上認識電壓互感器的工作原理，了解其分類及接線方式，正確地使用和操作電壓互感器。嚴格按照技術(shù)規(guī)程規(guī)定認真對電壓互感器一、二次回路進行巡視和檢查，及時發(fā)現(xiàn)電壓互感器運行中發(fā)生的狀況和設(shè)備缺陷，及時查處故障，對確保繼電保護和自動裝置的正常運行，從而保障電氣設(shè)備的安全運行有著十分重要的意義。
參考文獻：
[1]《電壓互感器-變電運行技術(shù)問答》
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甲方是位于 市 區(qū) 路（街）某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產(chǎn)權(quán)所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租?，F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關(guān)事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路（街）某某商業(yè)廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營（商品種類） .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的，以商場開業(yè)日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業(yè)管理費，但仍應(yīng)繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應(yīng)支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的，則乙方應(yīng)在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的，如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日，以商場開業(yè)日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業(yè)管理費，但應(yīng)支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應(yīng)按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業(yè)日為計租開始日的，該日期應(yīng)為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條 物業(yè)管理費
4.1 商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業(yè)管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費，公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應(yīng)由甲方向物業(yè)管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2 物業(yè)管理費支付方式
4.2.1 物業(yè)管理費由乙方承擔。
4.2.2 物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。
物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費（從租期開始之日至____月月底）
4.2.3 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應(yīng)向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條 能源費
乙方進場裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應(yīng)當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應(yīng)按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內(nèi)前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標準。
第六條通訊設(shè)施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設(shè)施如下：電話/傳真__部，上網(wǎng)專線__條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設(shè)施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設(shè)施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設(shè)施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用（含月租費、手續(xù)費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次付相當于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金，物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務(wù)。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務(wù)，或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項后，甲方和物業(yè)管理公司應(yīng)在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條 進場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應(yīng)向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的，乙方仍應(yīng)補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時，物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金，乙方應(yīng)在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務(wù)，物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設(shè)施租金及押金、各項保證金等應(yīng)當向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用，每日應(yīng)按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金，從應(yīng)付日至實付全部清償之日止。
第十條 續(xù)租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪，可向甲方提出書面續(xù)租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知，視為乙方放棄續(xù)租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應(yīng)予配合。
10.2 如乙方續(xù)租，甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應(yīng)及時通知乙方，乙方應(yīng)在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán)；如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復(fù)，則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條 進場移交
11.1 甲、乙雙方應(yīng)在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2 商鋪移交時狀態(tài)見附件二，甲、乙雙方在移交時應(yīng)給予確認。
11.3 乙方進場后，甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進行大廈周邊環(huán)境的建設(shè)、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應(yīng)順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應(yīng)在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認定，但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚魏呜熑巍?/p>
裝修或改造應(yīng)當遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正，由此產(chǎn)生的全部費用均由乙方承擔。
12.2 乙方應(yīng)嚴格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應(yīng)當承擔的責任應(yīng)由乙方自行承擔。
12.3 乙方應(yīng)在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護房屋各項設(shè)施、設(shè)備，保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當造成設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)承擔由此產(chǎn)生的全部費用。
12.4 乙方應(yīng)自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設(shè)備和其他財產(chǎn)購買保險，否則應(yīng)自行承擔上述財產(chǎn)的風險。
12.5 未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效，轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi)，乙方均應(yīng)將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修（乙方損壞的應(yīng)予賠償），或?qū)⑸啼伝謴?fù)至接收商鋪時的狀態(tài)（正常使用及時間因素的耗損除外）乙方未恢復(fù)原狀的，甲方可代為恢復(fù)，由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán)，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內(nèi)財物，由此產(chǎn)生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應(yīng)賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應(yīng)承擔延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外，還應(yīng)再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應(yīng)付清所有應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司及其他應(yīng)付款項（含違約金、損害賠償、罰款等
）
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應(yīng)付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán)，甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔。【律師認為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪，但應(yīng)當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應(yīng)當在收到該通知后三日內(nèi)做出答復(fù)；超過該期限乙方未答復(fù)的，視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后，乙方應(yīng)與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規(guī)定，甲方在本合同中的權(quán)利和義務(wù)由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務(wù)。
第十五條 稅費
甲方負責房產(chǎn)稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經(jīng)營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應(yīng)承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規(guī)定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應(yīng)補交免租期的租金外，還應(yīng)承擔下述違約責任：【律師提醒，該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權(quán)利，只是其要負一定違約責任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應(yīng)補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權(quán)解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應(yīng)付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應(yīng)同時承擔逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4 在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽的行為，乙方應(yīng)支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4 乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的，乙方應(yīng)向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應(yīng)向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因?qū)е潞贤獬追交蛭飿I(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應(yīng)付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）甲方還應(yīng)向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中，不得以任何借口擅自關(guān)門，停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他人力不能預(yù)見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用，租期相應(yīng)順延，但如果商鋪已無法繼續(xù)使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應(yīng)首先通過協(xié)商解決，不能協(xié)商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力，且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定，自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方：
乙方：
二__年__月__日
