時(shí)間：2023-03-13 11:24:34
序論：在您撰寫營銷策略方案時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
2014年連鎖百強(qiáng)的擴(kuò)張步伐不斷放慢，門店增幅在過去五年內(nèi)減少五成以上，同時(shí)企業(yè)還選擇通過精簡員工以期控制成本（平均門店員工數(shù)量分別下降1.2%）。在此種背景下，越來越多的連鎖超市積極制定符合自身發(fā)展方向的營銷策略，嘗試具有自身鮮明特色、差異化的經(jīng)營理念。
一、連鎖超市營銷環(huán)境的分析
伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)居民收入增長的放緩，零售行業(yè)銷售增速持續(xù)下滑，這使得連鎖超市在發(fā)展過程中面臨著一些消極的環(huán)境因素：
首先，網(wǎng)購帶來顯著沖擊。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，京東商城、天貓超市等網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)迅猛發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，2015年國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)零售金額接近4萬億，比2014年增長33.3%，直接從事電商從業(yè)人員超過270萬人。京東商城、天貓超市等網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)憑借著商品種類豐富、價(jià)格低廉且無地域和時(shí)間限制等顯著特點(diǎn)，吸引了大批各個(gè)層次的顧客群體，無形中給傳統(tǒng)的零售行業(yè)帶來了極大的壓力和沖擊力。
其次，成本的持續(xù)上升。水電費(fèi)、房租、用工成本及商品損耗是連鎖超市的主要成本，以往房租是連鎖超市的最主要支出，然而在用工成本不斷增加的當(dāng)今時(shí)代，用工成本已經(jīng)成為國內(nèi)部分二、三線城市中連鎖超市的最主要支出。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年百強(qiáng)連鎖企業(yè)用工成本上漲4.2%，房租上漲8.6%，這使得連鎖超市的盈利空間一縮再縮，已經(jīng)進(jìn)入微利發(fā)展階段。
最后，行業(yè)競爭日趨白熱化。2015年，連鎖百強(qiáng)企業(yè)銷售規(guī)模平均增幅為4.3%，其中31家企業(yè)銷售增長為負(fù)，是百強(qiáng)統(tǒng)計(jì)以來增長水平最低的一年；利潤率為1.8%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，55%的企業(yè)凈利潤率出現(xiàn)不同程度的下降；平均新開門店115個(gè)，同比下降16%；平均關(guān)閉門店62個(gè)，同比上升39%。由此可見，國內(nèi)零售市場接近飽和，行業(yè)競爭加劇，單店銷售難以增長甚至出現(xiàn)負(fù)增長。
二、連鎖超市營銷策略的優(yōu)化方案
1.降低成本，為優(yōu)化價(jià)格提供可能
第一，實(shí)施零庫存策略。連鎖超市銷售的商品品類主要是快速消費(fèi)品，這類商品的特點(diǎn)決定了商品要處于快速流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，而大量的庫存積壓不僅會(huì)導(dǎo)致連鎖超市流動(dòng)資金緊張，同時(shí)也增加了零售商和供應(yīng)商間的矛盾?；诖耍B鎖超市可以實(shí)施零庫存策略，在構(gòu)建完善物流配送體系的基礎(chǔ)上將所有商品全部陳列在賣場區(qū)域。零庫存策略的實(shí)施必然會(huì)帶來多頻次小批量運(yùn)輸問題，會(huì)增加連鎖超市的運(yùn)輸成本，這就要求連鎖超市進(jìn)行區(qū)域規(guī)?；瓦\(yùn)輸線路的合理安排。
第二，控制用工成本。筆者認(rèn)為，連鎖超市可以通過如此措施來控制用工成本：①招聘外包。連鎖超市可以委托第三方專T從事人力資源事務(wù)的企業(yè)利用其在人才資源方面具有優(yōu)勢，幫助自身快速且有效地招聘人才，從而讓自身從該項(xiàng)事務(wù)中解脫出來，將更多的資源投入到重要工作中去；②人員外包。以理貨員為例，不少連鎖超市門店中理貨員和其他基層員工的比例約為7：3，理貨員不僅要加貨、整理排面、打掃通道和貨架衛(wèi)生，保證賣場整潔、商品豐滿有序，還要為顧客提供商品介紹等服務(wù)，如果將理貨工作外包，就可以大大解放專職員工的工作，從而使其有時(shí)間和精力為消費(fèi)者提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；③與高職院校進(jìn)行深度合作。連鎖超市可以進(jìn)一步加強(qiáng)與高職院校的合作，在相關(guān)專業(yè)的人才培養(yǎng)方案、課程建設(shè)、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)、頂崗實(shí)習(xí)等環(huán)節(jié)全面介入，以此吸引部分學(xué)生進(jìn)入企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)，逐步培養(yǎng)為企業(yè)的后備儲(chǔ)備干部。
2.調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建自有品牌
（1）調(diào)整商品結(jié)構(gòu)
對于零售商業(yè)而言，針對的顧客群體一般大體一致，企業(yè)供應(yīng)的商品種類、商品分類與項(xiàng)目在企業(yè)所提供的商品總數(shù)中所占的比重都在企業(yè)的銷售過程中占據(jù)至關(guān)重要的地位。由于空間有限，連鎖超市不可能做到所有的商品種類、型號(hào)、規(guī)格都可以安排的面面俱到，為此連鎖超市應(yīng)根據(jù)市場中消費(fèi)者的反饋情況對商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的調(diào)整，經(jīng)常被需要的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)多提供可選擇的種類、規(guī)格、型號(hào)，鮮少有顧客買的商品應(yīng)當(dāng)盡量減少陳列面積，對這方面產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)精簡，提高空間資源的利用效率。同時(shí)，兼顧周轉(zhuǎn)率高或盈利性高的常規(guī)性商品的擺放，對利潤率低或貢獻(xiàn)率低的商品應(yīng)當(dāng)定期規(guī)劃隨時(shí)調(diào)整。
（2）創(chuàng)建自有品牌
自有品牌商品是毛利率最高的商品，平均毛利率在25%～30%以上，有些甚至達(dá)到50%，高于行業(yè)18%的平均毛利率，同時(shí)自有品牌商品在同類商品中，由于其流通環(huán)節(jié)少且企業(yè)自主定價(jià)，故具有價(jià)格上的較大優(yōu)勢。因此，連鎖超市不僅需要在日常消費(fèi)的食品或者與當(dāng)?shù)鼐用耧嬍沉?xí)慣有關(guān)配料的自主創(chuàng)建，也需要對諸如日用化妝品、特色材質(zhì)服裝、鞋帽等常用的商品的品牌創(chuàng)建。同時(shí)，在創(chuàng)建品牌過程中不僅注重商品的內(nèi)在，也要充分考慮消費(fèi)者心理對商品的包裝、外觀、性能等方面做出相關(guān)的研發(fā)以增加在市場中與相關(guān)商品的競爭力，找好市場定位，不斷豐富自有品牌種類。
3.商品與選址的差異化
一方面，商品的差異化。差異化的競爭策略是連鎖超市實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的保障，連鎖超市應(yīng)注意到南北地域、城市發(fā)展的差異，針對不同地域、不同商圈、差異化的配置商品。例如，在以外籍顧客為主的商圈，西式的生鮮類食品與日常用品品類構(gòu)成應(yīng)適當(dāng)加大，而如果顧客群體是以本土中高端消費(fèi)者為主，則需要考慮商品適合顧客需求的“性價(jià)比”。
另一方面，選址的差異化。連鎖超市要執(zhí)行選址差異化發(fā)展策略，即避開一、二線城市的過度競爭，以二、三線城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場作為主力市場，在目前市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒎孔膺€比較低廉的地區(qū)建設(shè)連鎖超市樣板店和放心店。此外，對于目前虧損且未來通過調(diào)整還是無法扭虧為盈的門店，連鎖超市必須關(guān)閉；對于運(yùn)營時(shí)間較長、設(shè)備陳舊的門店，連鎖超市應(yīng)該對其進(jìn)行改造調(diào)整，通過調(diào)整和改造環(huán)境、布局甚至商品結(jié)構(gòu)來吸引人群。
4.購物環(huán)境和服務(wù)態(tài)度的優(yōu)化
首先，購物環(huán)境的優(yōu)化。連鎖超市可以從如下幾方面來優(yōu)化購物環(huán)境：①超市賣場地面整潔、墻面干凈且燈光明亮，合理的布局陳列空間，將商品擺放有序化，相似或者相關(guān)的商品可以放在相鄰的位置進(jìn)行陳列，擺放物品方面要注重顏色上的搭配，物品大小上的擺放順序等；②連鎖超市應(yīng)在不同的時(shí)間段播放不同類型的音樂，以此舒緩消費(fèi)者的心情并激發(fā)消費(fèi)者的購物欲望；③連鎖超市可以噴灑適當(dāng)?shù)目諝馇逍聞瓜M(fèi)者不會(huì)覺得空氣沉悶。
其次，服務(wù)態(tài)度的優(yōu)化。連鎖超市營業(yè)員服務(wù)態(tài)度的好壞直接關(guān)系到消費(fèi)者會(huì)不會(huì)成為超市的忠實(shí)追隨者，好的服務(wù)態(tài)度會(huì)讓顧客感覺心情愉快，不良的服務(wù)態(tài)度就有可能喪失已有的顧客資源。因此，超市營業(yè)員在回答顧客問題時(shí)，應(yīng)做到知無不言，以禮待人，以誠待客。超市的經(jīng)營者也要制定一些獎(jiǎng)懲制度，對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的營業(yè)員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，一方面可以增加營業(yè)員的工作熱情，另一方面可以使?fàn)I業(yè)員間互相感染，不斷提高自己的服務(wù)水平。
三、結(jié)語
接下來二十年里，零售業(yè)仍屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，擁有廣闊的發(fā)展空間，假若連鎖超市能夠順勢而為，制定符合自身發(fā)展方向的營銷策略，形成具有自身鮮明特色、差異化的經(jīng)營理念，那么仍舊可以在零售領(lǐng)域如魚得水，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉列轉(zhuǎn).電子商務(wù)背景下連鎖超市市場營銷策略研究[J].價(jià)格月刊，2015（8）.
魚頭餐廳營銷策劃
想賺用戶的錢就必須先吸引用戶，想吸引用戶就必須給用戶好處，所以當(dāng)你想賺錢的時(shí)候，你首先考慮的是我能給予用戶什么樣的一個(gè)好處。對于線上做電商的來說，經(jīng)常玩的就是爆品模式，就是通過一個(gè)非常超值的產(chǎn)品來吸引用戶，這個(gè)超值產(chǎn)品對于商家來說不僅不賺錢還是虧本的，這就是線上玩的一些貿(mào)易模式，因?yàn)樗麄儾⒉豢窟@個(gè)爆品來賺錢，這個(gè)爆品僅僅是一個(gè)引流產(chǎn)品而已。用引流產(chǎn)品將客戶引進(jìn)他的小店，然后用后端其他產(chǎn)品掙錢。
對于線下的實(shí)體店來說，很多營銷活動(dòng)都是打85折或75折的折扣活動(dòng)，這個(gè)活動(dòng)的吸引力基本吸引不了本來就不打算進(jìn)實(shí)體店的客戶。那么線下實(shí)體店又應(yīng)該如何用爆品模式呢，或者說如何通過一個(gè)爆品吸引用戶來消費(fèi)呢？今天就和大家分享一個(gè)魚頭餐廳是如何通過爆品魚頭來做營銷活動(dòng)的。
對于很多做餐廳的老板來說都有個(gè)拿手的菜，這個(gè)拿手菜就是這些餐廳的賣點(diǎn)，比如有些餐廳的水煮牛肉好吃，有些餐廳宮保雞丁不錯(cuò)，有些餐廳魚頭做的好吃，不管是哪一種，對一個(gè)餐廳來說，你一定要找一個(gè)菜品作為你們餐廳的賣點(diǎn)，這樣才有助于你做營銷。
而這個(gè)作為餐廳賣點(diǎn)的菜品就是你用來做引流的免費(fèi)主營產(chǎn)品。我們以魚頭餐廳為例，它的主營產(chǎn)品就是價(jià)值188元的鴛鴦魚頭。試想一下，當(dāng)一個(gè)餐廳里面的主營產(chǎn)品免費(fèi)吃的時(shí)候，你不心動(dòng)嗎？如果你心動(dòng)了，客戶肯定也會(huì)心動(dòng)，想要嘗試一下的。但是餐廳的主營產(chǎn)品要免費(fèi)吃，那餐廳怎么賺錢呢？主營產(chǎn)品是不是無條件的免費(fèi)吃呢？當(dāng)然不是啊，必須要在活動(dòng)期間內(nèi)，你作為客人，要帶上一位朋友一起來餐廳，那么鴛鴦魚頭給你打5折；如果你帶上兩位朋友一起來餐廳，那么鴛鴦魚頭就打3折；如果你帶上三位朋友一起來餐廳，那么鴛鴦魚頭就免費(fèi)吃。但是，你帶朋友來吃飯，僅僅只吃一個(gè)魚頭，你好意思嗎？
當(dāng)然，除了某些臉皮特別厚的人。所以，你叫上兩三個(gè)朋友進(jìn)餐廳，隨便點(diǎn)幾個(gè)菜，喝點(diǎn)酒，是不是就不只把188元的鴛鴦魚頭錢掙回來了，還把其他菜的錢也掙回來了。
【關(guān)鍵詞】新形勢 廣告 營銷
新媒體的多樣化、多元化，不同領(lǐng)域、不同媒介可以同時(shí)進(jìn)行傳播推廣的特性，在新的廣告營銷中必然起到了突出的地位，新的營銷是必要和新媒體相結(jié)合。相較而言，新的營銷宣傳要比傳統(tǒng)的單一營銷有效得許多。所以在新的市場環(huán)境下廣告行業(yè)如果不對原有營銷策略進(jìn)行變更，是無法適應(yīng)新的市場需求的，不滿足市場需求的產(chǎn)業(yè)是會(huì)被淘汰的，所以營銷策略的改變是勢在必行的。
一、當(dāng)下廣告營銷行業(yè)的創(chuàng)新形式
新的市場環(huán)境下，新媒體快速發(fā)展，全國范圍性的開展創(chuàng)業(yè)熱潮，廣告行業(yè)成為最熱行業(yè)之一，而廣告行業(yè)的營銷策略的改革是順應(yīng)大時(shí)代的必然趨勢。市場的需求是高效、廣泛、受眾性大、價(jià)格低效果好，所以廣告行業(yè)勢必依仗新媒體的勢氣，進(jìn)行整體行銷策略的整合。
二、廣告產(chǎn)業(yè)營銷存在的弊端
（一）受面小
傳統(tǒng)廣告多是為企業(yè)進(jìn)行宣傳，并多以電視廣告等形式投放，價(jià)格不低，這是一方面的受眾小，另一方面，電視廣告一般是針對在四十到六十歲左右年齡段的人群，從而致廣告行業(yè)營銷人群的單一，傳統(tǒng)的廣告營銷只針對小面積人群，并且投放模式也是針對小部分消費(fèi)者，從而使廣告的效果并不能最好的展現(xiàn)，既花費(fèi)了自己的時(shí)間精力，又沒有帶給客戶最大的利益收益。
（二）營銷被廣告投放模式“拖了后腿”
傳統(tǒng)廣告投放模式例如報(bào)紙廣告的投放，時(shí)效性差，即使最快出版的報(bào)紙也需要當(dāng)天新聞，晚報(bào)或第二天早報(bào)登刊，如果是需要快速傳播的宣傳，那這就是致命的弊端。而且電視廣告等一天幾次一次幾秒，是很容易被錯(cuò)失的，可能一個(gè)消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)可能需要幾天的時(shí)間，這樣高投入低回報(bào)的宣傳是不被新市場看好的，并且會(huì)不被客戶青睞。
（三）內(nèi)容單一難以帶動(dòng)受眾消費(fèi)欲望
廣告的銷售賣點(diǎn)多為廣告的內(nèi)容，然而無論什么形式的內(nèi)容，多以產(chǎn)品為主題進(jìn)行拍攝等，然而慣用的套路模式在新市場環(huán)境下也是有瓶頸的，各種各樣的廣告，各種各樣的產(chǎn)品，不同的行業(yè)，一樣的模式很難給客戶打動(dòng)他的點(diǎn)，所以在銷售賣點(diǎn)上也應(yīng)具備多元化。
（四）衍生效果欠缺
廣告營銷策略多是單一針對雇傭客戶的，單一的考慮客戶的利益，而沒有考慮到行業(yè)大環(huán)境的情況，從而廣告不具有整合性，并且也不能對行業(yè)起到代表性的宣傳作用，如果是行業(yè)抱團(tuán)取暖的形式，會(huì)使行業(yè)整體對消費(fèi)者有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，從而大環(huán)境造就小企業(yè)，像這種廣告衍生宣傳效果欠缺。
（五）營銷手段改革適得其反
在新的環(huán)境下不進(jìn)則退，但是改革中走偏路更會(huì)適得其反，舉例說明，為了多渠道，多形式為客戶提供廣告宣傳，從而贏得客戶青睞，使之廣告內(nèi)容形式用盡其極，把廣告依托廁所、小飯館、井蓋、門縫等介質(zhì)展現(xiàn)本身就是低端的，出現(xiàn)得頻繁會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生視覺疲勞，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生一種低廉劣質(zhì)洗腦的感受。如果給客戶提交這種廣告策略，會(huì)使客戶失去對廣告公司的信任，這樣的營銷就是失敗的營銷。
三、如何改進(jìn)廣告營銷策略
（一）多形式的進(jìn)行推廣
單一的形式必然會(huì)產(chǎn)生受眾面小的后果，所以在廣告的銷售策略中推廣必須要考慮到各個(gè)受眾面。一方面對于客戶的選擇不要單一的選擇企業(yè)等，如今創(chuàng)業(yè)正如火如荼，所有需要推廣宣傳的都是潛在客戶，不要像以往傳統(tǒng)廣告一樣“一口吃個(gè)胖子”，新形勢下的市場帶來改革同時(shí)也是機(jī)遇。另一方面，不要單一形式進(jìn)行推廣，每一個(gè)年齡段有每一個(gè)年齡段關(guān)注的內(nèi)容，有看報(bào)紙的、電視的、也有刷微博或看網(wǎng)絡(luò)新聞的，所以廣告可以是文字形式、視頻形式、圖片形式也可以是動(dòng)畫出現(xiàn)在游戲中等等。
（二）為客戶提供多渠道投放廣告策略
新媒體的優(yōu)點(diǎn)在于快速新鮮有時(shí)效性，并且簡單方便，所以廣告的改變也要和新媒體緊密結(jié)合，在傳統(tǒng)的投放基礎(chǔ)上，還要在不同的介質(zhì)上進(jìn)行投放，比如時(shí)下傳播最快的微博、微信、網(wǎng)絡(luò)新聞等，因?yàn)槊恳环N投放渠道都有其自己固定并且忠實(shí)的客戶群體，并且每種渠道的客戶都是有差異的，因此廣告投放要考慮到受眾人群有針對性的進(jìn)行投放。這種為客戶利益最大化進(jìn)行考慮的營銷必然得到認(rèn)可。
（三）豐富廣告營銷內(nèi)容
廣告營銷內(nèi)容一定是圍繞客戶需求而展開的，所以如何展開才能不落俗套，有新意并且使內(nèi)容豐富讓客戶留下印象，這就要求廣告營銷人員的素養(yǎng)之高，所以在豐富廣告營銷內(nèi)容的同時(shí)，也需要豐富廣告營銷人的思維，需要廣告營銷人員人多交流學(xué)習(xí)，多思考創(chuàng)新，在廣告內(nèi)容形式上為廣告策劃取得先機(jī)。
（四）以營銷“產(chǎn)業(yè)宣傳進(jìn)行整合行業(yè)帶動(dòng)企業(yè)”為亮點(diǎn)
在宣傳中對行業(yè)進(jìn)行整體宣傳是新形勢的行業(yè)發(fā)展[2]。然而對于廣告營銷策劃者是具體有極高挑戰(zhàn)的，使行業(yè)形象放大，再使宣傳企業(yè)從中獲利，這種形式不僅在實(shí)施過程中很難做，客戶對這種營銷內(nèi)容也不盡認(rèn)可，同時(shí)市場上并沒有很多的成功案例進(jìn)行學(xué)習(xí)，只有積累經(jīng)驗(yàn)，一點(diǎn)點(diǎn)摸索，進(jìn)行不同的嘗試才可以取得一定的成效。
（五）規(guī)范廣告營銷策略改革勢在必行
無論是什么的改變，沒有規(guī)范的依據(jù)，會(huì)出現(xiàn)不同情況的問題，即使在以創(chuàng)新取勝的廣告行業(yè)也是一樣，沒有規(guī)矩不成方圓。為了顧客的利益大面積的宣傳，不顧后果的進(jìn)行惡意廣告或使用過度營銷廣告，會(huì)使宣傳效果起到反作用，即使讓更多的人認(rèn)識(shí)到了產(chǎn)品，但對產(chǎn)品產(chǎn)生了一種抵觸心理，對產(chǎn)品沒有信任感。所以在優(yōu)化過程中必須要有規(guī)范性的要求。
在新的市場環(huán)境下，為了滿足市場需求，為廣告行業(yè)創(chuàng)造更多利益，廣告營銷策略的改變是勢在必行的。依照為客戶提供多形式的進(jìn)行推廣、多渠道投放廣告、豐富廣告營銷內(nèi)容，以產(chǎn)業(yè)宣傳進(jìn)行整合行業(yè)帶動(dòng)企業(yè)為賣點(diǎn)、規(guī)范廣告營銷策略改革等就可以使廣告策略不被市場所拋棄，并得到很好的效果。
[關(guān)鍵詞]解決方案營銷；顧客導(dǎo)向；關(guān)系營銷
[中圖分類號(hào)] F270 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A
[文章編號(hào)] 1673-0461(2008)10-0028-03
傳統(tǒng)的營銷模式過于強(qiáng)調(diào)“自我”，只是注重單次交易，由于完全的競爭導(dǎo)向形成“產(chǎn)品迷戀”和“營銷近視”，從根本上忽略了顧客關(guān)系資產(chǎn)及顧客參與價(jià)值創(chuàng)造，導(dǎo)致企業(yè)不能形成持續(xù)的核心競爭力。隨著顧客參與、互動(dòng)和體驗(yàn)漸成趨勢，消費(fèi)者已不再是被動(dòng)的旁觀者，尤其當(dāng)顧客關(guān)系成為資產(chǎn)，企業(yè)不得不從本質(zhì)上審視傳統(tǒng)營銷模式的弊端，尋求新的解決之道。解決方案營銷為企業(yè)實(shí)現(xiàn)營銷模式突破、獲得差異化優(yōu)勢提供了方向和思路。
一、顧客導(dǎo)向：解決方案營銷的“道”
由于新競爭者、新技術(shù)不斷出現(xiàn)，產(chǎn)品同質(zhì)化程度進(jìn)一步加劇，消費(fèi)者行為毫無規(guī)律地持續(xù)變遷，使市場競爭更趨激烈，導(dǎo)致傳統(tǒng)營銷模式集體遇阻，陷入“紅海”?！八{(lán)?！痹谀睦?解決方案營銷成為實(shí)現(xiàn)差異化突破的重要利器。
管理大師彼得?德魯克說：“企業(yè)的根本目的在于創(chuàng)造顧客”，[1]而營銷大師菲利普?科特勒說：“贏得和保持顧客的關(guān)鍵就是比競爭對手更好地理解顧客的需要和購買過程，以及向他們提供更多的價(jià)值”。[2]解決方案營銷就是站在顧客的角度看待問題，處處為顧客著想，為顧客提供整體、集成的解決方案。
解決方案營銷的本質(zhì)，在于使企業(yè)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變：一是由“競爭導(dǎo)向”向“顧客導(dǎo)向”的轉(zhuǎn)變，二是由“交易型營銷”向“關(guān)系型營銷”的轉(zhuǎn)變。表1歸納了傳統(tǒng)營銷模式和解決方案營銷的本質(zhì)性區(qū)別。
資料來源：作者根據(jù)相關(guān)資料整理。
傳統(tǒng)“競爭導(dǎo)向”的營銷模式，企業(yè)從根本上忽略了顧客及顧客需求，而陷入“產(chǎn)品迷戀”不可自拔；“交易型營銷”只注重單次交易，而完全漠視了顧客終身價(jià)值(Customer Life Value，CLV)及顧客關(guān)系資產(chǎn)(Customer Relationship Equity，CRE)，而陷入效果甚微的“追逐新顧客”惡性循環(huán)之中。顯然，傳統(tǒng)營銷模式關(guān)注的焦點(diǎn)僅在于企業(yè)自身利潤。
解決方案營銷不只是銷售產(chǎn)品，更重要的是以顧客和顧客需求為導(dǎo)向，幫助消費(fèi)者解決問題，提供“整體解決方案”。并且，由于解決方案營銷的全程溝通，使企業(yè)和消費(fèi)者建立起了一種長久的相互依賴關(guān)系，顧客和企業(yè)成為互動(dòng)的利益共同體，并一起參與價(jià)值創(chuàng)造。由此可見，解決方案營銷更注重創(chuàng)造顧客價(jià)值和建立顧客關(guān)系，通過為顧客提供滿意、系統(tǒng)的解決方案，而獲得企業(yè)持久的競爭力和利潤源泉。
二、質(zhì)量差距模型：解決方案營銷的“術(shù)”
那么，企業(yè)該如何為客戶進(jìn)行差異化服務(wù)，提供客戶滿意的解決方案呢?帕拉休曼等人提出的服務(wù)質(zhì)量差距模型(圖1)為創(chuàng)造顧客價(jià)值、實(shí)現(xiàn)顧客滿意提供了基本的解決思路。[3]
資料來源：本文參考文獻(xiàn)[2]
可以看出，服務(wù)質(zhì)量差距模型的主導(dǎo)思想是顧客導(dǎo)向，核心脈絡(luò)是關(guān)系營銷。模型設(shè)計(jì)的終極目標(biāo)在于提高顧客感知價(jià)值，實(shí)現(xiàn)顧客滿意。由上述質(zhì)量模型可知，在企業(yè)提供服務(wù)的過程中，從公司對顧客期望的認(rèn)知到服務(wù)質(zhì)量的規(guī)范化，再到服務(wù)信息向顧客的傳遞以及服務(wù)的實(shí)際執(zhí)行，企業(yè)層面存在著四個(gè)明顯的可能的差距(差距1～4)。差距5的產(chǎn)生雖然在顧客層面，但屬于企業(yè)層面4個(gè)差距綜合作用的結(jié)果。這些差距極大地影響著顧客的感知服務(wù)質(zhì)量，因此，解決方案營銷進(jìn)行差異化服務(wù)的根本之“術(shù)”，在于敏銳、及時(shí)地嗅出差距，并聰明、巧妙地彌合差距。
1.全面了解顧客期望
質(zhì)量模型中差距1形成的根本原因，在于不了解顧客期望，也就是公司理解的顧客期望與顧客的實(shí)際期望存在偏差。只有理解顧客內(nèi)心深處的真實(shí)期望，才可能提供正確的服務(wù)。
顧客光顧咖啡廳的真實(shí)期望是什么?是真的只想喝杯液體咖啡嗎?創(chuàng)立于1971年的星巴克(Starbucks)并不這樣認(rèn)為。星巴克沒有發(fā)明咖啡，卻提出了“咖啡+工作室+網(wǎng)絡(luò)工作”的解決方案，創(chuàng)造了革命性的顧客消費(fèi)體驗(yàn)，以“第三生活空間”贏得顧客忠誠，并通過終端建立品牌，成功實(shí)現(xiàn)了全球快速擴(kuò)張。星巴克的成功，根本上在于重新定義了顧客光顧咖啡廳的服務(wù)期望。
碧桂園成功的DNA是什么?在于它正確定義了購買住房的顧客期望是擁有“一個(gè)五星級(jí)的家”!而不是房地產(chǎn)公司提供的毛坯房。因此，碧桂園為顧客提供了能完整滿足消費(fèi)者居住需求的整套解決方案。
了解顧客期望的根本途徑在于實(shí)施專業(yè)、充分的營銷調(diào)研(顧客訪談、投訴系統(tǒng)及顧客座談小組等形式)，傾聽顧客的聲音。并藉于關(guān)系營銷，建立長期穩(wěn)固的顧客關(guān)系，與顧客進(jìn)行充分的溝通。因此，全面了解顧客期望，是解決方案營銷的首要策略。
2.選擇正確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范
質(zhì)量模型中差距2形成的主要原因，是公司設(shè)計(jì)、執(zhí)行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與顧客期望不一致，也就是公司在將顧客期望轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)遇到了困難。選擇顧客驅(qū)動(dòng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是顧客導(dǎo)向和價(jià)值創(chuàng)新思想的體現(xiàn)。
美國聯(lián)邦快遞(FedEx)在全球享有聲譽(yù)的根本原因，在于其選擇了一套世界上最為綜合的由顧客定義的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與評估指數(shù)。這套服務(wù)質(zhì)量指數(shù)(Service Quality Indicatro，SQI)(表2)確保公司實(shí)施的服務(wù)達(dá)到既定目標(biāo)：“每個(gè)環(huán)節(jié)、每次服務(wù)讓顧客100%滿意，每件郵包處理達(dá)到100%服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。聯(lián)邦快遞的SQI完全以顧客為導(dǎo)向，值得國內(nèi)快遞企業(yè)思考和學(xué)習(xí)。[4]表2.聯(lián)邦快遞SQI因素和權(quán)重
資源來源：本文參考文獻(xiàn)[1]
使汽車消費(fèi)大眾化的福特汽車公司(Ford)通過對2400名顧客進(jìn)行市場調(diào)查，了解他們對汽車購買和服務(wù)的期望，制定了福特汽車經(jīng)銷商使用的“顧客關(guān)懷”標(biāo)準(zhǔn)。其中7條對顧客至關(guān)重要的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括：(1)顧客要求服務(wù)的預(yù)約一整天都有效；(2)必須在4分鐘內(nèi)開始接待顧客；(3)禮貌地指出顧客需要的服務(wù)，準(zhǔn)確記錄并與顧客逐一核對；(4)每次進(jìn)行的服務(wù)一定要正確；(5)顧客詢問后的1分鐘內(nèi)提供服務(wù)的基本情況；(6)在約定的時(shí)間替代車必須準(zhǔn)備好；(7)提供詳細(xì)的作業(yè)、保險(xiǎn)范疇和收費(fèi)說明。
解決方案營銷的關(guān)鍵在于提高顧客感知的服務(wù)質(zhì)量。如果沒有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或所制定的標(biāo)準(zhǔn)偏離顧客期望，則很可能惡化顧客的服務(wù)質(zhì)量感知。因此，通過制定和選擇反映顧客期望的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，是彌合質(zhì)量模型差距2、提高顧客感知質(zhì)量的關(guān)鍵舉措。
3.按標(biāo)準(zhǔn)提供和執(zhí)行服務(wù)
質(zhì)量模型中差距3形成的原因，是企業(yè)市場一線(如營業(yè)廳、經(jīng)銷店等)實(shí)際提供的服務(wù)與公司制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，即現(xiàn)場服務(wù)人員未按制定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)。
解決方案營銷的方案再完美，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)再完善，其執(zhí)行和落實(shí)必須依靠公司的現(xiàn)場服務(wù)人員。因此，招聘、選擇、培訓(xùn)和激勵(lì)員工或經(jīng)銷商，使員工和公司的價(jià)值觀、行為標(biāo)準(zhǔn)一致，成為提供解決方案營銷執(zhí)行層面的重要工作內(nèi)容。
如果說符合顧客期望的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范是方案營銷的“硬件”，那么實(shí)施和執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的員工及其技能就是方案營銷的“軟件”。前者容易復(fù)制和模仿，而后者卻構(gòu)成企業(yè)的核心競爭力，不可模仿，難以復(fù)制。因此，為提高公司“軟件”的競爭力，世界著名公司先后建立“企業(yè)大學(xué)”(表3)，培育企業(yè)文化，培訓(xùn)員工技能，為實(shí)施解決方案營銷插上隱形的翅膀。
資源來源：王世英等.培訓(xùn)革命[M]. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2007. 作者整理。
麥當(dāng)勞(McDonald’s)成功的國際性擴(kuò)張，并能保持其產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的重要方法，就是對全球的麥當(dāng)勞員工在成為經(jīng)理之前通過“漢堡包大學(xué)”進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。每年大約來自100多個(gè)國家的3，000多名員工來到伊利諾斯奧克布魯克的“漢堡包大學(xué)”注冊，參加高級(jí)運(yùn)營課程學(xué)習(xí)。課程的80%集中于溝通和人際關(guān)系，培訓(xùn)的結(jié)果使得各國的經(jīng)理血管中都流動(dòng)著相同的“番茄醬”。
宜家(Ikea)堪稱解決方案營銷的典范，成為讓顧客參與價(jià)值創(chuàng)造和經(jīng)歷體驗(yàn)營銷的先行者，創(chuàng)造了獨(dú)有的差異化優(yōu)勢。宜家實(shí)現(xiàn)在全球成功擴(kuò)張的關(guān)鍵在于公司的政策，它允許每一家經(jīng)銷商根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蠛皖A(yù)算制定自己的營銷組合，使公司提供的服務(wù)更好地符合顧客期望。尤其引人注目的是，宜家和顧客之間建立了良好的互動(dòng)關(guān)系，顧客可以加入宜家的生產(chǎn)系統(tǒng)，通過參與制造(組裝家具)和運(yùn)送過程為自己創(chuàng)造價(jià)值，體驗(yàn)愉快、有趣、難忘的經(jīng)歷。
解決方案營銷的最高境界，莫過于“我的地盤我做主”，顧客親自參與價(jià)值創(chuàng)造，顧客說了算。因此，最能令顧客滿意的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，莫過于顧客的營銷體驗(yàn)和難忘經(jīng)歷，其他一切都是多余。
4.履行承諾，制造驚喜
質(zhì)量模型中服務(wù)差距4形成的原因：公司實(shí)際提供的服務(wù)與公司廣告、促銷等宣傳的承諾不一致，或者促銷、廣告溝通過程中出現(xiàn)“多個(gè)聲音”誤導(dǎo)顧客，影響顧客的質(zhì)量感知。
顧客滿意是顧客期望績效和實(shí)際獲得績效的函數(shù)。[5]公司通過廣告、促銷等各種溝通手段傳達(dá)的服務(wù)承諾，會(huì)提高顧客期望，并以此作為評價(jià)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。因此，實(shí)際提供的服務(wù)與公司承諾的服務(wù)兩者之間的差距，將對顧客滿意產(chǎn)生負(fù)面影響。企業(yè)不能兌現(xiàn)承諾的主要原因在于：承諾過度、或市場部和公司其他部門缺乏良好溝通、或各服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)政策與流程不一致。
從價(jià)格到服務(wù)，沃爾瑪(Wal-Mart)一直履行承諾，并傾力給顧客制造購物的驚喜，為顧客提供“一站式”購買的解決方案。沃爾瑪成為全球零售業(yè)巨頭的根本原因，在于它以顧客為導(dǎo)向，從顧客的基本需求出發(fā)，讓顧客能在最短的時(shí)間內(nèi)，體驗(yàn)到最多的幸福，從而不斷提高顧客的品牌忠誠度?！邦櫩陀肋h(yuǎn)是對的”，體現(xiàn)了沃爾瑪?shù)姆?wù)理念，也成就了沃爾瑪零售業(yè)的霸主地位。
李維特教授說：“產(chǎn)品是一種允諾，一系列的價(jià)值期望，這是產(chǎn)品的非有形體部件，但它與產(chǎn)品的有形體部件一樣完整。”[6]因此，解決方案營銷要通過有效的整合營銷傳播，管理服務(wù)允諾，把握顧客期望，為顧客不斷地制造驚喜。
“你賣的不是一個(gè)鉆頭而是一個(gè)洞”。解決方案營銷，從來就不是銷售產(chǎn)品，是提供顧客需要的解決方案。
[參考文獻(xiàn)]
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Research on Solution Marketing Strategies Based on Service Quality Gap Modle
Wu Shuilong1，2，Zhou Yunjin3
(1.School of Business，Sun Yat-sen University，Guangzhou 510275，China；2.School of Economic & Management， Nanchang Hangkong University， Nanchang 330063， China；3.School of Business， Gannan Normal University， Ganzhou 341000， China)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場營銷 策略
改革開放以來，特別是近年來，房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭迅速崛起，不僅拉動(dòng)了西安市的經(jīng)濟(jì)增長，加速了城市化進(jìn)程，而且對房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。營銷策劃對于企業(yè)，如“水中行舟”。用經(jīng)營的思路做銷售，策劃在前，步步為營，注重細(xì)節(jié)，控制成本，方能大勝。房地產(chǎn)市場營銷以其市場化、專業(yè)化、科學(xué)化的健康發(fā)展體現(xiàn)著營銷的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，其營銷重要性日益突出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的地位也越來越重要。
一、房地產(chǎn)市場的特征
由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動(dòng)，因此，必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以便為有效管理和組織市場營銷活動(dòng)服務(wù)。作為整個(gè)市場體系的組成部分，房地產(chǎn)市場具有以下主要特點(diǎn)：
1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場
由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)市場交易的對象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益，交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán))，也可以是部分所有權(quán)，不同權(quán)益的交易，形成市場上不同性質(zhì)的交易行為。
2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場
由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主例如市場調(diào)查，目標(biāo)市場，產(chǎn)品定位，銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行。
3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場
房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素，則各項(xiàng)房地產(chǎn)商品各不相同，但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的，所以，房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。
二、西安房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題
1.大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不太注重品牌塑造
“大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價(jià)值體系的有機(jī)構(gòu)成。西安市現(xiàn)在房地產(chǎn)的品牌化還只是初期階段，大多數(shù)的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業(yè)要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時(shí)通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發(fā)的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強(qiáng)行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關(guān)鍵。最后往往是企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力卻沒有收到預(yù)期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信的營銷行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場環(huán)境，難以取得消費(fèi)者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。這種以不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者利益來謀求企業(yè)盈利的行為，企業(yè)即使獲利也是暫時(shí)的。要知道，一個(gè)不滿意的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。
三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發(fā)展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產(chǎn)。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產(chǎn)市場，選擇大品牌開發(fā)商顯然要比那些中小開發(fā)商品牌保險(xiǎn)。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價(jià)能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業(yè)競爭戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。由品牌的內(nèi)涵和價(jià)值可知，品牌是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個(gè)顯著特征，就是顧客往往根據(jù)品牌來區(qū)別和選擇同類商品和服務(wù)。因此，企業(yè)強(qiáng)調(diào)顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢。從供給方面看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，特別是住房需求已經(jīng)向追求舒適轉(zhuǎn)變。在這種變革過程中，房地產(chǎn)品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來越大的推動(dòng)作用。從房地產(chǎn)企業(yè)競爭方面看，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，市場需求大于供給，所以房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要是開發(fā)項(xiàng)目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優(yōu)勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點(diǎn)，項(xiàng)目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競爭招數(shù)都一一用過，卻分不出勝負(fù)，市場仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)量不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競爭優(yōu)勢，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)自然走上品牌競爭之路。據(jù)了解，紫薇地產(chǎn)作為陜西地產(chǎn)界的領(lǐng)軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數(shù)量最大的業(yè)主群體。而高新地產(chǎn)從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區(qū)，從高新商務(wù)到辦公的各種產(chǎn)品，擁有非常好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合，不僅滿足人居生理需要，同時(shí)滿足人們心理需要。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、天地源股份、紫薇地產(chǎn)、西安金地、恒大地產(chǎn)、西安融僑等十家企業(yè)以過億元的銷售額榮登2008年西安地產(chǎn)銷售榜。這些地產(chǎn)品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動(dòng)樓市的關(guān)鍵，而且同樣為消費(fèi)者購房信心的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。
2.以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的市場營銷戰(zhàn)略
廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評估、市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價(jià)和分銷等一系列市場營銷活動(dòng)的一個(gè)部分。而在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發(fā)展商都在營銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步提高認(rèn)識(shí)，他們意識(shí)到，如果消費(fèi)者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會(huì)形成高度的滿意，而高度的滿意可以創(chuàng)造出一種對房地產(chǎn)品牌的情緒的共鳴，從而使消費(fèi)者高度忠實(shí)于房地產(chǎn)公司的樓盤，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者系列化。西安的房地產(chǎn)市場正向著成熟化的方向發(fā)展，消費(fèi)者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性，也就是所謂消費(fèi)者的個(gè)性、品味和生活觀今已經(jīng)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商不能再像以往停留在追求樓盤產(chǎn)品差異化或突出樓盤亮點(diǎn)的做法上面，而應(yīng)該深層次、多方位地挖掘消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的目標(biāo)。例如，西安融僑集團(tuán)近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導(dǎo)構(gòu)建“主動(dòng)式居住”項(xiàng)目，旨在讓居住者已全然主動(dòng)地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區(qū)的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實(shí)對居住品質(zhì)的提升。
3.加強(qiáng)營銷道德建設(shè)，遵循公平誠信的基本道得建設(shè)
政府應(yīng)當(dāng)建立健全相應(yīng)的法律制度，營造一個(gè)公平誠信的宏觀市場環(huán)境。但在現(xiàn)階段，就每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個(gè)公平誠信的微觀市場環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的前提下通過正當(dāng)?shù)挠顒?dòng)獲取企業(yè)的正當(dāng)利潤。西安目前已有8家知名開發(fā)企業(yè)簽署了《自律聯(lián)合公約》，主要針對目前在房產(chǎn)市場中個(gè)別企業(yè)缺少誠信、虛假信息、違規(guī)銷售等群眾反映較為強(qiáng)烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規(guī)，依法獲得土地使用權(quán)，不違規(guī)、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實(shí)可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價(jià)等各項(xiàng)內(nèi)容。
四、結(jié)束語
總之，當(dāng)前階段西安市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢必將會(huì)逐步向上。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業(yè)才能取得長久的發(fā)展。營銷策略必將是充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導(dǎo)向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。同時(shí)，企業(yè)通過提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立與客戶的長久互惠關(guān)系，并最終取得銷售的成功。
參考文獻(xiàn)
[1]荊民.淺議房地產(chǎn)市場營銷策略的發(fā)展[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2008(12)：46.48
由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動(dòng)，因此，必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以便為有效管理和組織市場營銷活動(dòng)服務(wù)。作為整個(gè)市場體系的組成部分，房地產(chǎn)市場具有以下主要特點(diǎn)：
1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場
由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)市場交易的對象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益，交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán))，也可以是部分所有權(quán)，不同權(quán)益的交易，形成市場上不同性質(zhì)的交易行為。
2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場
由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主例如市場調(diào)查，目標(biāo)市場，產(chǎn)品定位，銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行。
3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場
房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素，則各項(xiàng)房地產(chǎn)商品各不相同，但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的，所以，房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。
二、西安房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題
1.大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不太注重品牌塑造
“大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價(jià)值體系的有機(jī)構(gòu)成。西安市現(xiàn)在房地產(chǎn)的品牌化還只是初期階段，大多數(shù)的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業(yè)要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時(shí)通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發(fā)的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強(qiáng)行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關(guān)鍵。最后往往是企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力卻沒有收到預(yù)期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信的營銷行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場環(huán)境，難以取得消費(fèi)者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。這種以不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者利益來謀求企業(yè)盈利的行為，企業(yè)即使獲利也是暫時(shí)的。要知道，一個(gè)不滿意的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。
三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發(fā)展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產(chǎn)。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產(chǎn)市場，選擇大品牌開發(fā)商顯然要比那些中小開發(fā)商品牌保險(xiǎn)。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價(jià)能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業(yè)競爭戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。由品牌的內(nèi)涵和價(jià)值可知，品牌是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個(gè)顯著特征，就是顧客往往根據(jù)品牌來區(qū)別和選擇同類商品和服務(wù)。因此，企業(yè)強(qiáng)調(diào)顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢。從供給方面看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，特別是住房需求已經(jīng)向追求舒適轉(zhuǎn)變。在這種變革過程中，房地產(chǎn)品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來越大的推動(dòng)作用。從房地產(chǎn)企業(yè)競爭方面看，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，市場需求大于供給，所以房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要是開發(fā)項(xiàng)目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優(yōu)勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點(diǎn)，項(xiàng)目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競爭招數(shù)都一一用過，卻分不出勝負(fù)，市場仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)量不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競爭優(yōu)勢，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)自然走上品牌競爭之路。據(jù)了解，紫薇地產(chǎn)作為陜西地產(chǎn)界的領(lǐng)軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數(shù)量最大的業(yè)主群體。而高新地產(chǎn)從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區(qū)，從高新商務(wù)到辦公的各種產(chǎn)品，擁有非常好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合，不僅滿足人居生理需要，同時(shí)滿足人們心理需要。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、天地源股份、紫薇地產(chǎn)、西安金地、恒大地產(chǎn)、西安融僑等十家企業(yè)以過億元的銷售額榮登2008年西安地產(chǎn)銷售榜。這些地產(chǎn)品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動(dòng)樓市的關(guān)鍵，而且同樣為消費(fèi)者購房信心的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。
2.以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的市場營銷戰(zhàn)略
廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評估、市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價(jià)和分銷等一系列市場營銷活動(dòng)的一個(gè)部分。而在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發(fā)展商都在營銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步提高認(rèn)識(shí)，他們意識(shí)到，如果消費(fèi)者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會(huì)形成高度的滿意，而高度的滿意可以創(chuàng)造出一種對房地產(chǎn)品牌的情緒的共鳴，從而使消費(fèi)者高度忠實(shí)于房地產(chǎn)公司的樓盤，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者系列化。西安的房地產(chǎn)市場正向著成熟化的方向發(fā)展，消費(fèi)者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性，也就是所謂消費(fèi)者的個(gè)性、品味和生活觀今已經(jīng)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商不能再像以往停留在追求樓盤產(chǎn)品差異化或突出樓盤亮點(diǎn)的做法上面，而應(yīng)該深層次、多方位地挖掘消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的目標(biāo)。例如，西安融僑集團(tuán)近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導(dǎo)構(gòu)建“主動(dòng)式居住”項(xiàng)目，旨在讓居住者已全然主動(dòng)地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區(qū)的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實(shí)對居住品質(zhì)的提升。
3.加強(qiáng)營銷道德建設(shè)，遵循公平誠信的基本道得建設(shè)
政府應(yīng)當(dāng)建立健全相應(yīng)的法律制度，營造一個(gè)公平誠信的宏觀市場環(huán)境。但在現(xiàn)階段，就每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個(gè)公平誠信的微觀市場環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的前提下通過正當(dāng)?shù)挠顒?dòng)獲取企業(yè)的正當(dāng)利潤。西安目前已有8家知名開發(fā)企業(yè)簽署了《自律聯(lián)合公約》，主要針對目前在房產(chǎn)市場中個(gè)別企業(yè)缺少誠信、虛假信息、違規(guī)銷售等群眾反映較為強(qiáng)烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規(guī)，依法獲得土地使用權(quán)，不違規(guī)、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實(shí)可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價(jià)等各項(xiàng)內(nèi)容。
四、結(jié)束語
總之，當(dāng)前階段西安市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢必將會(huì)逐步向上。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業(yè)才能取得長久的發(fā)展。營銷策略必將是充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導(dǎo)向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。同時(shí)，企業(yè)通過提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立與客戶的長久互惠關(guān)系，并最終取得銷售的成功。
作為互聯(lián)網(wǎng)快時(shí)尚美妝品牌、中國領(lǐng)先的化妝品網(wǎng)絡(luò)零售公司，PBA(派倍安)擁有眾多的消費(fèi)者及龐大的數(shù)據(jù)庫。基于郵件營銷在性價(jià)比、活動(dòng)宣傳效果、會(huì)員關(guān)系維護(hù)及會(huì)員轉(zhuǎn)化上面的優(yōu)勢，PBA從一開始就選擇使用郵件營銷作為其品牌及網(wǎng)站的主要網(wǎng)絡(luò)營銷手段之一。但其在新品上線推廣的郵件營銷活動(dòng)中，經(jīng)常面臨以下挑戰(zhàn)：1)數(shù)據(jù)庫體積龐大，對數(shù)據(jù)進(jìn)行合理細(xì)分管理非常困難；2)新產(chǎn)品品牌形象及知名度無法得到提升；3)轉(zhuǎn)化效果不理想；4)缺乏對活動(dòng)流程的管理和把控。如在活動(dòng)預(yù)熱階段，對產(chǎn)品試用的限量控制以及后續(xù)反饋的跟蹤。
營銷目標(biāo)
基于以上挑戰(zhàn)，PBA希望能夠切實(shí)的改善或解決新品上線郵件營銷推廣活動(dòng)的營銷阻礙，在其最新的新品推廣活動(dòng)——"植來植往面膜新品上線的活動(dòng)“中實(shí)現(xiàn)以下營銷目標(biāo)：一方面，通過高效的數(shù)據(jù)庫細(xì)分管理及正確的郵件營銷策略，提高活動(dòng)郵件營銷各項(xiàng)效果指標(biāo)；另一方面，通過加強(qiáng)對活動(dòng)整個(gè)流程的有效管理和把控，以減少資源浪費(fèi)，提升新產(chǎn)品品牌形象及知名度，培養(yǎng)新產(chǎn)品受眾，提高營銷收益。
方案策略
為了達(dá)到營銷目的，PBA選擇使用webpower中國區(qū)的實(shí)用性非常強(qiáng)的dmdelivery一站式郵件營銷平臺(tái)，同時(shí)接受了webpower中國區(qū)客戶服務(wù)人員的數(shù)據(jù)庫管理咨詢服務(wù)及拓展功能增值模塊服務(wù)。在該活動(dòng)項(xiàng)目的執(zhí)行過程中，webpower中國區(qū)主要采取了以下策略：
1. 進(jìn)行活動(dòng)項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃，制定詳細(xì)的活動(dòng)操作步驟流程
webpower中國區(qū)客戶服務(wù)人員首先針對PBA的該項(xiàng)新品上線郵件營銷推廣活動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行了整體狀況評估，包括發(fā)送數(shù)據(jù)列表情況、活動(dòng)主題及類型的策劃安排、產(chǎn)品試用的限量控制以及后續(xù)反饋的跟蹤等。然后從各種類型的活動(dòng)的時(shí)間協(xié)調(diào)到整體活動(dòng)流程的控制及規(guī)劃，制定詳細(xì)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)幕顒?dòng)操作流程表。這樣即使在活動(dòng)最緊密的時(shí)期也能做到忙而不亂，做到對活動(dòng)流程的全程管理和把控。
2. 新品用戶數(shù)據(jù)的篩選及活躍度細(xì)分
根據(jù)PBA的特點(diǎn)，webpower中國區(qū)制定了細(xì)致的用戶數(shù)據(jù)細(xì)分策略。首先，對PBA龐大的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行從粗放到精細(xì)管理，篩選出其用戶數(shù)據(jù)中對新品可能感興趣的新品用戶數(shù)據(jù)。其次，在新項(xiàng)目活動(dòng)開展后，結(jié)合新的新品注冊用戶，對所有“新品用戶數(shù)據(jù)庫”進(jìn)行呈邏輯性金字塔架構(gòu)的劃分，逐漸對用戶進(jìn)行不活躍的、一般活躍、穩(wěn)定活躍、轉(zhuǎn)化類的細(xì)分。然后，根據(jù)不同類型的用戶群體，設(shè)置個(gè)性化的郵件產(chǎn)品線、發(fā)送頻率，以及采取針對性的郵件營銷策略。在活動(dòng)郵件內(nèi)容的策劃上，webpower中國區(qū)幫助PBA，針對各類用戶，發(fā)送分別符合其需求的郵件內(nèi)容；同時(shí)圍繞新品，策劃如新品會(huì)、限時(shí)現(xiàn)金紅包贈(zèng)送、限量試用裝申請等豐富的郵件營銷主題活動(dòng)，以提升用戶的反饋。
3. 結(jié)合觸發(fā)器，實(shí)現(xiàn)郵件營銷活動(dòng)自動(dòng)化
基于新品上線活動(dòng)的特殊性，webpower中國區(qū)建議PBA在活動(dòng)中，使用平臺(tái)的觸發(fā)器增值模塊，通過一次及多次郵件觸發(fā)，以增加活動(dòng)中對用戶的快速響應(yīng)能力。觸發(fā)器能夠根據(jù)時(shí)間、日期、用戶行為等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行自動(dòng)的郵件觸發(fā)，如用戶注冊、點(diǎn)擊、生日、購買觸發(fā)等。為了讓觸發(fā)郵件更高效，webpower中國區(qū)建議，在開展觸發(fā)式郵件營銷活動(dòng)時(shí)，可以先進(jìn)行EDM平臺(tái)和CRM數(shù)據(jù)庫的直接整合，兩個(gè)數(shù)據(jù)庫實(shí)現(xiàn)無縫對接后，EDM平臺(tái)即可針對CRM數(shù)據(jù)庫內(nèi)用戶的任意屬性實(shí)現(xiàn)自動(dòng)觸發(fā)，給用戶發(fā)送更加個(gè)性化、高關(guān)聯(lián)的郵件。如，當(dāng)用戶在注冊、瀏覽、下單、支付等任意環(huán)節(jié)，都能即時(shí)的給用戶自動(dòng)發(fā)送相關(guān)的提醒及推薦郵件。通過實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化發(fā)送高效率、高精準(zhǔn)的個(gè)性化郵件，可以使觸發(fā)式郵件更有效。在此次PBA新品推廣郵件營銷活動(dòng)預(yù)熱階段，PBA通過使用平臺(tái)觸發(fā)器對免費(fèi)試用活動(dòng)自動(dòng)進(jìn)行限時(shí)/限量控制，利用郵件觸發(fā)以及短信及時(shí)告知活動(dòng)情況，減少了在內(nèi)部監(jiān)控和活動(dòng)管理的精力投入，節(jié)約營銷資源。
4. 活動(dòng)后期效果監(jiān)控及管理
在郵件營銷活動(dòng)進(jìn)展到后期階段，對于活動(dòng)效果的轉(zhuǎn)化情況的監(jiān)控變得尤為重要，webpower中國區(qū)的dmdelivery郵件營銷平臺(tái)具備完善的郵件營銷指標(biāo)數(shù)據(jù)分析及統(tǒng)計(jì)功能，使PBA能夠?qū)顒?dòng)效果進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，配合PBA的內(nèi)部評估標(biāo)準(zhǔn)，能夠?qū)Υ舜涡缕吠茝V活動(dòng)的績效轉(zhuǎn)化進(jìn)行更加客觀的評估，并為后續(xù)郵件營銷活動(dòng)優(yōu)化以及PBA營銷活動(dòng)策略的調(diào)整提供參考依據(jù)。
突出效果
與webpower中國區(qū)合作之后，PBA的新品上線郵件營銷推廣活動(dòng)取得了以下顯著效果：
1. 新品推廣活動(dòng)的郵件營銷指標(biāo)得到顯著提升?；顒?dòng)期間，平均獨(dú)立打開率提高10%以上，平均獨(dú)立點(diǎn)擊送達(dá)率提高了3倍，活動(dòng)的各項(xiàng)營銷指標(biāo)均高出行業(yè)平均水平的1倍左右。
2. 由于活動(dòng)內(nèi)部監(jiān)控和活動(dòng)管理效率提高，節(jié)約了營銷資源及成本；以及郵件渠道轉(zhuǎn)化率的提升，郵件營銷ROI((收益—投資)/投資=ROI)獲得了50%的提升。
3. 活動(dòng)達(dá)到了預(yù)期的宣傳效果。活動(dòng)吸引了眾多用戶的參與，提升了新產(chǎn)品的知名度，進(jìn)一步鞏固了PBA在化妝品行業(yè)的高受眾品牌地位。
