時(shí)間：2023-03-10 15:00:05
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合同簽訂后，農(nóng)行步步高分理處依約將崔靜所借款760000元匯給了侖山湖公司。20__年5月侖山湖公司將座落于句容市邊城鎮(zhèn)侖山湖長(zhǎng)灘E幢E17號(hào)房屋交付崔靜。自20__年8月20日起止至20__年12月20日止崔靜分17次共向農(nóng)行還款242809.20元，但自20__年1月份起至20__年5月16日止，崔靜已連續(xù)三期未依約償還農(nóng)行貸款計(jì)548149.99元。同年5月16日和6月5日，農(nóng)行句容市支行兩次向侖山湖公司發(fā)出“關(guān)于履行回購(gòu)責(zé)任通知書(shū)”，要求對(duì)崔靜購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行回購(gòu)。同年6月9日，侖山湖公司將崔靜所欠貸款本息合計(jì)549601.27元償還農(nóng)行。
20__年4月13日，侖山湖公司與許慧簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同1份，將已更名為金橘園17號(hào)的訴爭(zhēng)房屢賣(mài)給許慧，總價(jià)款為298萬(wàn)元。
20__年8月18日，侖山湖公司分別以特快專(zhuān)遞向陳東及崔靜分別寄送了律師函及附件20__年5月23日之告知函、20__年6月5日之回購(gòu)?fù)ㄖ獣?shū)和20__年6月9日還款憑證。律師函主要內(nèi)容是：“20__年1月始，崔靜歸還貸款出現(xiàn)不良記錄，20__年5月16日，農(nóng)行要求侖山湖公司履行回購(gòu)義務(wù)，為此，該公司于20__年5月23日向崔靜發(fā)出書(shū)面告知函，告知該公司將履行回購(gòu)義務(wù)；雙方20__年1月3日簽訂的‘商品房買(mǎi)賣(mài)合同’解除。20__年6月5日，農(nóng)行再次向公司發(fā)出《回購(gòu)責(zé)任通知書(shū)》，20__年6月9日，該公司將崔靜所欠貸款549601.27元?dú)w還給農(nóng)行，回購(gòu)了E17號(hào)房，解除了按揭。自合同解除后，崔靜一直未來(lái)辦理退款手續(xù)”；“為了結(jié)該公司與崔靜所簽訂合同的遺留事宜，特致函如下：一、速來(lái)領(lǐng)取崔靜已經(jīng)支付的房款（首付款199019元，己支付的按揭貸款216398.73元）。二、承擔(dān)江蘇侖山湖發(fā)展有限公司回購(gòu)房款549601.27元及自20__年6月10日至20__年8月10日E17號(hào)尚未出售期間造成的銀行利息損失72201元”。陳東在收到上述函件后未向侖山湖公司提出異議。20__年12月5日，訴爭(zhēng)房屋登記在許慧名下。20__年8月17日陳東與崔靜離婚，約定訴爭(zhēng)房屋之權(quán)利義務(wù)由陳東享有與承擔(dān)。20__年8月5日，陳東向法院要求侖山湖公司賠償違約損失160萬(wàn)元。
一、二審法院認(rèn)為，20__年1月30日，陳東前妻崔靜與侖山湖公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及20__年6月18日中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行句容市步步高分理處、崔靜、侖山湖公司簽訂的個(gè)人住房按揭合同，系各方當(dāng)事人賓實(shí)意思表示，合法有效。各方當(dāng)事人均應(yīng)按合同全面履行各自的義務(wù)。20__年5月，侖山湖公司己將訴爭(zhēng)房屋交付給崔靜，履行了自己的義務(wù)。20__年9月侖山湖公司通知崔靜辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但崔靜一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致無(wú)法按合同約定辦理抵押登記手續(xù)，崔靜已構(gòu)成違約。20__年1月起至20__年5月止，崔靜又因連續(xù)三期未依約償還農(nóng)行貸款，該行為滿足了按揭合同中約定的侖山湖公司“回購(gòu)”房屋的條件。所謂“回購(gòu)”是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房予以購(gòu)回的行為?；刭?gòu)責(zé)任實(shí)際上是承擔(dān)保證責(zé)任的一種形式，是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，是附條件的解除原購(gòu)房合同。本案因崔靜的違約行為直接導(dǎo)致解除合同的條件成就，之后經(jīng)貸款銀行通知，侖山湖公司履行回購(gòu)義務(wù)。侖山湖公司在20__年6月代為履行了全部債務(wù)，“回購(gòu)”義務(wù)已履行完畢。同時(shí)法律規(guī)定，解除合同需履行通知義務(wù)。侖山湖公司提供的通知義務(wù)的證據(jù)雖有瑕疵，但崔靜作為按揭合同的當(dāng)事人，非常清楚其一旦違約，必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的“回購(gòu)”行為，即20__年5月后就明知“回購(gòu)”發(fā)生，20__年4月物業(yè)公司也明確告知訴爭(zhēng)房屋有權(quán)屬爭(zhēng)議，其并未向侖山湖公司提出異議，或直接通過(guò)法律途徑觶決?，F(xiàn)侖山湖公司于20__年8月履行了通知義務(wù)，行使了解除權(quán)。
至于“回購(gòu)”的價(jià)格，亦是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，當(dāng)事人可以約定回購(gòu)時(shí)的價(jià)格。在合同中對(duì)回購(gòu)時(shí)的價(jià)格未約定的，本院認(rèn)為可以參照合同中的其他條款或回購(gòu)時(shí)的評(píng)估價(jià)格并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則來(lái)確定。本案按揭合同中對(duì)回購(gòu)時(shí)的價(jià)格未進(jìn)行約定，侖山湖公司是按原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。本院結(jié)合案情認(rèn)為參照其他條款，以原價(jià)回購(gòu)，更符合情理。理由是：首先，按揭合同的其他條款中有原價(jià)回購(gòu)的約定；其次，崔靜的違約行為直接導(dǎo)致回購(gòu)條件的成就，崔靜明顯具有過(guò)錯(cuò)；第三，由于崔靜自身的原因訴爭(zhēng)房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)而未能辦理房屋抵押手續(xù)，加重了開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，如果崔靜及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，辦妥房屋抵押手續(xù)，則完全可以避免“回購(gòu)”情形的發(fā) 生；最后，按揭合同中約定了開(kāi)發(fā)商不及時(shí)回購(gòu)房產(chǎn)，每天將產(chǎn)生較高的違約金，使得開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在屬于房?jī)r(jià)上漲周期，如果房?jī)r(jià)處于下跌周期，勢(shì)必給守約者侖山湖公司造成損失。如果支持了陳東的請(qǐng)求，違約者就會(huì)因其違約行為獲得高額賠償，明顯與誠(chéng)實(shí)信用原則相悖。因此，侖山湖公司以原價(jià)回購(gòu)，法院予以支持。遂判決駁回陳東的訴訟請(qǐng)求。
陳東不服申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，三方貸款擔(dān)保合同中約定的原價(jià)回購(gòu)系變相將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，違反流押禁止規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。按揭貸款合同系格式合同，回購(gòu)是侖山湖公司的義務(wù)，而非其權(quán)利。侖山湖公司即使回購(gòu)，也不應(yīng)按原價(jià)回購(gòu)。后法院調(diào)解，侖山湖公司一次性返還陳東441 828元，并補(bǔ)充6萬(wàn)元。
一、 房產(chǎn)回購(gòu)之概念
我們通常意義上說(shuō)的回購(gòu)是賣(mài)主與買(mǎi)主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣(mài)主有權(quán)從買(mǎi)主手中將已轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)主的物品再賣(mài)回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益。而所謂的房產(chǎn)回購(gòu)，是指購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按照條款約定將自己出售給該購(gòu)房人的房產(chǎn)（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。開(kāi)發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類(lèi)型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類(lèi)：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將房產(chǎn)回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)等。
二、房產(chǎn)回購(gòu)屬于請(qǐng)求權(quán)抑或形成權(quán)
請(qǐng)求權(quán)是指權(quán)利人得請(qǐng)求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)是相對(duì)權(quán)的典范，即僅僅相對(duì)于某個(gè)特定人產(chǎn)生效力。形成權(quán)至權(quán)利人得以自己一昂的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。房產(chǎn)回購(gòu)，至今只是作為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后或是業(yè)主存在違約責(zé)任的情況下，開(kāi)發(fā)商為了保護(hù)自身合法利益的一個(gè)選擇。無(wú)論是針對(duì)合同里約定的回購(gòu)條款，還是具體的回購(gòu)協(xié)議，都是開(kāi)發(fā)商可以選擇的一個(gè)合同權(quán)利。當(dāng)條款或協(xié)議約定的條件成立的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商有必要提出回購(gòu)請(qǐng)求。只有在這個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)回購(gòu)才從紙面上的權(quán)利變成一個(gè)法律事實(shí)。因此回購(gòu)條款屬于請(qǐng)求權(quán)的范疇。
三、房產(chǎn)回購(gòu)條款的性質(zhì)。
對(duì)于該回購(gòu)擔(dān)保條款的性質(zhì)，有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為回購(gòu)擔(dān)保條款實(shí)質(zhì)上是一種保證擔(dān)保條款，回購(gòu)擔(dān)保條款符合保證擔(dān)保的特征。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商代償債務(wù)的約定只是回購(gòu)擔(dān)保條款內(nèi)容的一部分，對(duì)抵押物的處理是回購(gòu)擔(dān)保條款的主要內(nèi)容，回購(gòu)擔(dān)保不屬于保證，而是三方當(dāng)事人在房屋按揭貸款合同中預(yù)先設(shè)定的再買(mǎi)賣(mài)約定，即由開(kāi)發(fā)商向銀行承諾當(dāng)購(gòu)房人不依約償還按揭借款時(shí)由其向購(gòu)房人買(mǎi)回房屋的承諾，從而使購(gòu)房合同附上了條件。筆者傾向于第二種意見(jiàn)。我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律沒(méi)有設(shè)定回購(gòu)擔(dān)保方式，在回購(gòu)擔(dān)保條款的內(nèi)容包括回購(gòu)價(jià)格、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和登記費(fèi)用的承擔(dān)和違約責(zé)任等均存在法律空白。從當(dāng)事人在房屋按揭貸款合同中約定的回購(gòu)擔(dān)保條款內(nèi)容看，不能認(rèn)定是開(kāi)房商提供保證擔(dān)保?；刭?gòu)擔(dān)保條款是我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律制度中未規(guī)定的擔(dān)保方式，這種擔(dān)保方式類(lèi)似于日本擔(dān)保法律制度中變更擔(dān)保方式的再買(mǎi)賣(mài)約定。因此，作為類(lèi)擔(dān)保型回購(gòu)的開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上不是法定的擔(dān)保形式之一，也非所有權(quán)保留條款或債權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。我國(guó)擔(dān)保法中僅規(guī)定了種擔(dān)保方式，即：抵押、保證、質(zhì)押、留置和定金，并沒(méi)有所謂的“回購(gòu)”，從嚴(yán)格意義上講，我們所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商“回購(gòu)”并不是一個(gè)法律概念，而目前我國(guó)實(shí)務(wù)中個(gè)人住房貸款擔(dān)保的五種形式也沒(méi)有涉及開(kāi)發(fā)商“回購(gòu)”：（1）以所購(gòu)住房作抵押（2）抵押加階段性擔(dān)保。以期房作抵押的，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保（3）住房抵押加購(gòu)買(mǎi)住房貸款保險(xiǎn)（4）質(zhì)押擔(dān)保以連帶責(zé)任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證（5） 按揭貸款合同中銀行與抵押人約定：如果抵押人未能按合同規(guī)定償還借款本息及其他費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾講按抵押權(quán)人的書(shū)面通知回購(gòu)抵押房產(chǎn)并支付應(yīng)付與銀行的款項(xiàng)。因此不管是（2）項(xiàng)中的階段性擔(dān)保還是（5）中的連帶責(zé)任保證，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條款都難以歸結(jié)于其中。
有人認(rèn)為回購(gòu)條款是銀行與開(kāi)發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對(duì)借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費(fèi)用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開(kāi)發(fā)商，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對(duì)象的性質(zhì)來(lái)看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益，是向銀行作出的向購(gòu)房人承諾以約定價(jià)格購(gòu)回住房的一種承諾，只要購(gòu)房人違約銀行要求其開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商就必須回購(gòu)，從這個(gè)意義上說(shuō)銀行轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的本意相去甚遠(yuǎn)。其次，銀行對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)既沒(méi)有因履行而消滅也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當(dāng)從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)，所以銀行的對(duì)購(gòu)房人的抵押權(quán)也沒(méi)有轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)也是為了替購(gòu)房人履行銀行的債權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商回購(gòu)因此也不同于債權(quán)讓于制度。
上述已經(jīng)提到，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上是對(duì)銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并對(duì)住房進(jìn)行變賣(mài)、拍賣(mài)抵押物時(shí)，開(kāi)發(fā)商愿意直接購(gòu)買(mǎi)抵押物，支付購(gòu)房人所欠銀行的貸款，因此回購(gòu)條款事實(shí)上屬于開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時(shí)，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為事先約定的抵押物的買(mǎi)受人，按合同約定的價(jià)格或約定的計(jì)價(jià)方法確定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。
四、房產(chǎn)回購(gòu)條款的效力及回購(gòu)的價(jià)格如何確定。
在回購(gòu)擔(dān)保條款效力的認(rèn)定上，目前也存在兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，該條款約定令開(kāi)發(fā)商回購(gòu)買(mǎi)房人已抵押擔(dān)保的房屋，違反了我國(guó)《擔(dān)保法》第二十八條第一款“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！钡囊?guī)定，應(yīng)為無(wú)效條款。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，回購(gòu)擔(dān)保方式雖在我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法律制度中未作相關(guān)規(guī)定，但該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害社會(huì)公共利益及第三人的利益，根據(jù)合同自由原則，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)回購(gòu)擔(dān)保條款有效。筆者同意第二種意見(jiàn)。回購(gòu)擔(dān)保條款的效力不能簡(jiǎn)單地只適用《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定來(lái)判定，再者，《擔(dān)保法》第二十八條第一款的規(guī)定是授權(quán)性規(guī)范而不是禁止性規(guī)范，它授予了保證人對(duì)物的擔(dān)保的先訴抗辯權(quán)，但據(jù)上述回購(gòu)擔(dān)保條款性質(zhì)分析，回購(gòu)擔(dān)保不屬于《擔(dān)保法》中規(guī)定的保證擔(dān)保，因此不能簡(jiǎn)單地將回購(gòu)擔(dān)保視為保證擔(dān)保方式并且適用《擔(dān)保法》第二十八條第一款的規(guī)定來(lái)否認(rèn)其效力。當(dāng)然肯定回購(gòu)擔(dān)保條款的效力，前提是房屋按揭貸款合同必須有效。如果貸款人只與開(kāi)發(fā)商單獨(dú)簽訂回購(gòu)擔(dān)保合同，未經(jīng)抵押人同意時(shí)，回購(gòu)擔(dān)保條款就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
對(duì)于回購(gòu)的價(jià)格，筆者認(rèn)為當(dāng)事人可以約定回購(gòu)時(shí)的價(jià)格。在合同中對(duì)回購(gòu)時(shí)的價(jià)格未約定的，筆者認(rèn)為可以參照合同中的其他條款或回購(gòu)時(shí)的評(píng)估價(jià)格并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則確定合同的原價(jià)格為回購(gòu)的價(jià)格。
五、實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商回購(gòu)約定存在的法律問(wèn)題與對(duì)策
房產(chǎn)回購(gòu)中投資回購(gòu)有助于購(gòu)房人堅(jiān)定購(gòu)房信心。購(gòu)房人購(gòu)時(shí)，有的可能是貸款買(mǎi)房，擔(dān)心自己到時(shí)有 可能無(wú)力還貸；有的可能是投資買(mǎi)房，擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。開(kāi)發(fā)商承諾：當(dāng)購(gòu)房人無(wú)力償還貸款，開(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格回購(gòu)該房屋并代其履行還款義務(wù)；或者購(gòu)房人投資買(mǎi)房經(jīng)過(guò)一定的期限后，開(kāi)發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該房產(chǎn)予以回購(gòu)。這樣的承諾，可以讓購(gòu)房人打消顧慮，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)欲，堅(jiān)定購(gòu)房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購(gòu)房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商向貸款人承諾:若購(gòu)房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)該房產(chǎn)并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保，如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購(gòu)擔(dān)保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購(gòu)還有助于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房產(chǎn)。
當(dāng)然回購(gòu)條款也可能給購(gòu)房帶來(lái)的損失。如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購(gòu)房人喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購(gòu)房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購(gòu)房人有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后往往會(huì)按照原買(mǎi)賣(mài)回購(gòu)條款約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)會(huì)造成購(gòu)房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類(lèi)案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱(chēng)非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類(lèi)合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類(lèi)案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱(chēng)非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類(lèi)合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。
四、做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。
以協(xié)議方式（即不組建項(xiàng)目公司）聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門(mén)對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等所有批準(zhǔn)手續(xù)。實(shí)踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準(zhǔn)文、證照的中將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方的名稱(chēng)一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設(shè)方的名稱(chēng)，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開(kāi)發(fā)單位的名稱(chēng)。行政審批的操作過(guò)程是否完善，是司法實(shí)踐中衡量聯(lián)合開(kāi)發(fā)是否有效的關(guān)鍵。
參考書(shū)目：
1、《民法學(xué)》鄭立王做堂北京大學(xué)出版社
2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》朱樹(shù)英法律出版社
3、《房地產(chǎn)合同實(shí)務(wù)》符啟林邵挺杰人法律出版社
4、《房地產(chǎn)法》符啟林法律出版社
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類(lèi)案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱(chēng)非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類(lèi)合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題
設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。
我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)雇恋厮袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。可見(jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。
（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：
1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。
2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣(mài)，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋?zhuān)骸八腥擞谄洳粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅。“他們只有通過(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）
2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣(mài)時(shí)，僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣(mài)，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式
房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。
我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣(mài)這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋?zhuān)?998）25號(hào)批復(fù)也作了類(lèi)似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題
1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)椋少x予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。
3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣(mài)必須由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。而依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題
設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。
我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)雇恋厮袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。
（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題
我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：
1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。
2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題
雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣(mài)，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋?zhuān)骸八腥擞谄洳粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）
2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。
因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣(mài)時(shí)，僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣(mài)，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式
房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。
我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣(mài)這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋?zhuān)?998）25號(hào)批復(fù)也作了類(lèi)似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題
1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)椋少x予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。
3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣(mài)必須由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。而依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問(wèn)題;宏觀調(diào)控;利益平衡
一、引言
宋莊畫(huà)家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。
宋莊畫(huà)家村聚集了來(lái)自全國(guó)各地很多不乏名氣的畫(huà)家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開(kāi)始畫(huà)家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效,判決畫(huà)家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬(wàn)余元。
這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國(guó)集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展
(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒(méi)有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展
1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開(kāi)始,隨著建設(shè)部的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國(guó)土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題才開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門(mén)發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專(zhuān)家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門(mén)一直監(jiān)管不力。正如北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門(mén)都在管,實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。
2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國(guó)的“城中村”遍地開(kāi)花,呈現(xiàn)出燎原之勢(shì)。就全國(guó)范圍來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開(kāi)發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?jiàn),小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì),政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭(zhēng)
學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭(zhēng)存在已久,很多學(xué)者和專(zhuān)家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒(méi)有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問(wèn)題”——民生問(wèn)題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長(zhǎng)期看來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢(shì)必會(huì)將更多耕地變成宅基地來(lái)建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理
(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示
透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通,一旦買(mǎi)賣(mài),買(mǎi)賣(mài)合同即被認(rèn)定為無(wú)效,正如宋莊畫(huà)家村李玉蘭一案,畫(huà)家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題。此外,破壞中國(guó)耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購(gòu)買(mǎi)者主體不適格,房屋買(mǎi)賣(mài)合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]?？梢?jiàn),高房?jī)r(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理
目前,中國(guó)政府相關(guān)職能部門(mén)紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說(shuō)過(guò),“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類(lèi)型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類(lèi)型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開(kāi)發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開(kāi)發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來(lái)用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購(gòu)其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國(guó)家管理部門(mén)為此類(lèi)房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書(shū);未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類(lèi)型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。
五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問(wèn)題分析
(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡的預(yù)測(cè)能力,沒(méi)有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來(lái)的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來(lái),國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的國(guó)八條①和國(guó)六條②不僅沒(méi)有穩(wěn)定住房?jī)r(jià),相反出現(xiàn)了中國(guó)最高的城市化速度伴隨最高的城市房?jī)r(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國(guó)商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會(huì)各方利益的平衡
