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序論：在您撰寫小區(qū)物業(yè)管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：物業(yè)管理公司；業(yè)主委員會；問題；對策
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年4月13日
物業(yè)公司與小區(qū)的合作管理是為了實現(xiàn)小區(qū)的和諧相處，使居民的居住環(huán)境、人文環(huán)境達到人們的要求，保障小區(qū)居民的生活質量，共同創(chuàng)造一個和諧的鄰里關系，共同創(chuàng)造一個溫暖的家園。而在現(xiàn)實中，它們兩個時常發(fā)生各種矛盾，也可以說是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的矛盾。現(xiàn)在大多數案例都表現(xiàn)為物業(yè)公司的不作為和業(yè)主的合法權益受到侵害時無處可訴與無法可訴，或物業(yè)公司和業(yè)主一個因為有業(yè)主不交物業(yè)管理費與一個因為認為物業(yè)公司的服務質量太差和收費太高等的問題進行吵鬧不休。
一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
小區(qū)的物業(yè)管理是一項在時間上特別長、服務管理的內容之廣、牽連的主體之多、在法律關系上特別復雜的綜合性活動。我國小區(qū)物業(yè)管理迅速發(fā)生著變化，取得巨大的成就，同時也應該對其中的現(xiàn)狀進行總結分析，并且找出解決辦法，這能更好地推進小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。
（一）在法律上砜矗我國有關物業(yè)管理相關法律法規(guī)大概就有二十幾部，這些是全國通用的，不包括地方性的法律法規(guī)。雖然我國的法律法規(guī)正在走向體系化，國家也在隨著社會的發(fā)展和改變，而不斷地更新法律，用于確保物業(yè)管理公司和小區(qū)居民的利益都能得到保障。如《物業(yè)管理條例》就是國務院出頭做出決定修改的，這是我國最新的一部關于物業(yè)管理的法律法規(guī)，它是根據最近幾年物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾和沖突不斷加深而制定的，這部法律值得我們去好好研究它。在制度上，業(yè)主委員會主要是法律上承認的一個合法的組織，它的地位在物業(yè)管理中是非常重要的。業(yè)主委員會，就是指在物業(yè)公司管理地區(qū)內，代表者整個小區(qū)居民的合法權益，能夠實現(xiàn)專業(yè)化、系統(tǒng)化和規(guī)范化的自治的組織。其對人們來說是一個新事物，人們對它的認識也由從剛開始的懷疑到現(xiàn)在的熟悉。
（二）在規(guī)模上來看，在一個城鎮(zhèn)化率達到57.35%和城鎮(zhèn)常住人口達到79，298萬人的國家，在筆者看來現(xiàn)在的小區(qū)物理管理有關公司或部門是不夠的。我國城鎮(zhèn)居民能夠寬松的享有物業(yè)管理這項服務，雖然它已經達到了一定的程度，但小區(qū)物理管理的規(guī)模還是可以期待擴大。我國已經快速地進入了城鎮(zhèn)化道路，在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)居民就必然需要物業(yè)管理這件商品。從前景來看，是非常有利潤可賺的，不過有些公司必須進行內部改革，改變以前的管理制度，根據時事需要，形成新的創(chuàng)新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益為目標。
（三）在政府態(tài)度上來看，我國法律有明確規(guī)定政府各部門在物業(yè)管理中所扮演的角色，都做出了定位。說明政府對小區(qū)物業(yè)管理是非常非常重視的，這事關全國絕大多數城鎮(zhèn)居民的切身利益，這個問題已經上升到了民生問題了。解決好了這個問題就會給絕大多數城鎮(zhèn)居民帶來宜居的、高質量的居住條件和生活條件。同時在物業(yè)管理方面，政府的力量在監(jiān)督和解決糾紛上面是非常重要的，在小區(qū)和物業(yè)管理公司的問題上，不能自己溝通、交流和解決時，就需要政府來進行調節(jié)了，這是比較權威的。
（四）在組建類型上來看，現(xiàn)如今我們國家的物業(yè)公司大約有這幾類：（1）由該小區(qū)的投資商出錢成立的或者在其內部下設的部門；（2）由投資人出資建立的專業(yè)的；（3）國家以前房管所改革轉變而來變?yōu)楝F(xiàn)在的；（4）由各大單位出資設立的。其中占多數的物業(yè)管理公司是由小區(qū)的投資商出錢成立的或者在其內部下設的部門和房管所改革轉變而來的。因此，我國占多數的物業(yè)公司類型就導致我國物業(yè)公司的先天不足，使得管理上沒有專業(yè)化、系統(tǒng)化和規(guī)范化的標準，而且未來發(fā)展將會受到很大的阻礙。也許，在今后它們有些就要面臨著破產和倒閉的困難，還有一些甚至只能做到企業(yè)內部的收支平衡。
二、小區(qū)物業(yè)管理面臨的主要問題
物業(yè)管理公司是以盈利為目的提供有償服務的公司，業(yè)主委員會是代表了小區(qū)全體居民的合法利益的自治組織，它們一旦所求不一樣，那時候必然會發(fā)生各種問題。不過，就現(xiàn)在的情況來看，在我國隨著物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，業(yè)主維權意識的提高，近來成立業(yè)主委員會的小區(qū)越來越多，而物業(yè)管理公司也存在著為了各種問題，成為兩者的矛盾突出焦點。對于它們兩個的沖突多于合作，那我們就要多關照小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展了，也嚴重影響了小區(qū)居民的生活質量，也會給全體業(yè)主的心中留下一層不和諧的陰影，就像古語有言：一朝被蛇咬，十年怕井繩。
（一）物業(yè)管理公司面臨的問題
1、小區(qū)安全管理得不到保證。一個小區(qū)的安全管理非常重要，就筆者個人而言，安全管理是評判小區(qū)高低等級的基本條件。小區(qū)的安全管理分為治安和消防兩個方面。不過，現(xiàn)在有很多小區(qū)的安全護衛(wèi)都不好，保安、巡警車巡邏、電子監(jiān)護和安裝報警等設備沒有到位，而且消防設備、消防通道和報警器也沒得到及時的檢查和管理。就造成了小區(qū)里治安環(huán)境的混亂，在它的管理地區(qū)內經常出現(xiàn)人為災害和自然災害等惡性事件，也影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。
2、服務質量不高，收費情況糟糕，而且收費難。這是業(yè)主和物業(yè)管理公司起沖突的重要源頭之一。在人們的認識中物業(yè)管理就是倒一下垃圾、掃一下地、或請個保安在小區(qū)門口站一下等。這樣就導致了物業(yè)公司在提供服務時的數量和質量不高，物業(yè)公司只要做到地上看起來是比較干凈的，掃不掃就沒有關系了，垃圾我在倒就行，不管滿沒滿。這是業(yè)主和物業(yè)管理公司起沖突的另一個重要源頭之一。在我國的物理管理中的市場化普遍比較低，在沒有市場的情況下，收費就成了自主決定了，市場的調節(jié)價格的作用就在這個行業(yè)發(fā)揮不了，所以我國的物業(yè)收費的情況豈是亂能形容得了的。這就引發(fā)了業(yè)主的不滿，同時，沖突與矛盾并起。
3、物業(yè)管理公司類型少，沒有競爭意識。我國的物業(yè)管理公司占多數的是由該小區(qū)的投資商出錢成立的或者在其內部下設的部門，和以前房管所改革轉變而來的，也就造成了物業(yè)管理公司的經營模式單一、市場化程度低。同時，因為大多數是屬于該小區(qū)的投資商的公司，也造成了業(yè)主們在選擇公司時的困難，也不能隨意換掉，這就在另一個意義上形成了這個小區(qū)的物業(yè)的壟斷。物業(yè)管理公司不被換掉，時間一長，就讓它慢慢的墮落了，競爭意識還沒樹立完成就沒了。
4、物業(yè)管理公司人才缺乏。在以前，物業(yè)公司都是請的一些偏重技術工人和勞動工人，在企業(yè)中，結構嚴重出現(xiàn)斷層，比如：一個公司就一個總經理，其余的全是底層的勞動工人。這也就造成了物業(yè)公司的發(fā)展緩慢。畢竟，物業(yè)管理在各種關系上是非常的復雜，有些事情必須要專業(yè)人士來解決，不然每次出事就請人吧。為了公司的健康和快速的前進變化，就一定要為公司請專業(yè)的人才。
（二）業(yè)主委員會面臨的問題。隨著城市化建設的加快，物業(yè)管理已成為我們生活中必備的服務，物業(yè)管理的好壞，不僅關系到一個城市的穩(wěn)定和美化，同時更關系到每個家庭和業(yè)主的切身利益。我們購買房屋的時候，就希望我們擁有一個和諧的、安全的、宜居的、舒適的和美麗的居住環(huán)境，能夠享受到高質量的、優(yōu)質的物業(yè)服務。但是，業(yè)主在各方面都遇到了問題和困擾，可是無處申冤，是業(yè)主不敢呢，還是沒有辦法呢？如何維護我們業(yè)主的權利，是我們現(xiàn)在急切需要解決的。
1、業(yè)主對業(yè)主委員會的誤解，不支持工作。有時在解決業(yè)主與業(yè)主之間的問題時，有些業(yè)主認為你在偏袒另一方，他們有時嘴上答應，不付諸行動；個別的馬上行動，等你一走，又回歸原位；還有鄰居暗中較勁，你不動，我也不動。還有就是業(yè)主認為業(yè)主委員會沒有很好解決他需要解決的事情，在協(xié)調過程中起的糾紛、態(tài)度不好等。其對人們來說是一個新事物，人們對它的認識也由從剛開始的懷疑到現(xiàn)在的熟悉。
2、業(yè)主委員會成立困難，業(yè)主委員會運行困難、資金不足。在一個小區(qū)內，居民的家庭情況和工作情況都不相同，他們的時間分布情況也不相同，業(yè)主委員會的成立必然有的條件達不到，如業(yè)主有時沒時間、業(yè)主認為沒必要、業(yè)主買了房卻空著等。在其成立時，有不服、有不想干的，還有不參加的。這也造成了業(yè)主委員會成立的困難。有些業(yè)主委員會成立后，遇到問題需要解決時，卻沒有專門的辦公室來集中討論和商議，沒有辦法真心實意地為小區(qū)居民辦實事。業(yè)主委員會的資金來源在法律上有明確的規(guī)定，但在現(xiàn)實中，它們的問題太多，會員為了不讓小區(qū)居民誤會，一般是沒有收取任何費用的，而且他們沒有任何工資。在小區(qū)管理中，沒有固定的資金來源，這是不現(xiàn)實的。
3、業(yè)主委員會在法律上沒有明顯的地位。在有關物業(yè)管理的法律中，沒有哪部法律明確地提出業(yè)主委員會的法律地位。在一些物業(yè)管理的糾紛中，因為法律沒有明確規(guī)定它的地位，導致法院在一般情況下是不會受理這些案件的，這就造成了業(yè)主委員會在受到委屈時，投訴無門，不能用法律的手段來維護自身的合法利益。再有就是業(yè)主委員會沒有它自己獨立的資金，就不能單獨的負擔起民事責任，無法用法律的方法來解決問題。
4、政府有關部門的指導和監(jiān)督還需提高。我國法律明確規(guī)定了有關各部門在物業(yè)管理中所演示的人物，都做出來了定位。一個小區(qū)在成立業(yè)主委員會的時候，要向上報備，有時政府部門卻用它的權利去使性子，認為自己的權利被搶走了，就拖著不批準。同時也有監(jiān)督無力、無作為、工作效率差等情況。就算是業(yè)主委員的成員去催，相關的工作人員總是以各種理由，比如這不屬于我們管、程序就是這樣、再等等吧、過幾天再來吧等拒絕批準。
三、對策建議
（一）對物業(yè)管理公司提出的對策
1、制定嚴格的工作制度，嚴格訓練。要嚴格的對保安進行規(guī)范的訓練，并教給他們一些基本警察的素質，讓他們擁有軍人的素質，熟悉消防知識的運用。在訓練過后，規(guī)定在一段時間內進行考核，不達標準者辭退。制定嚴格的治安章程、嚴格的辦事流程、嚴格的登記流程，24小時進行巡邏，并且保安人員必須懂得基本的電子操控。
2、提高服務質量，建立標準。根據小區(qū)居民的需要，按照高質量、多內容、最短的時間來完成工作和服務，保證讓每一個需要的小區(qū)居民非常滿意。在工作中，一定要保持良好的態(tài)度，面帶微笑，就像在面對顧客一樣，堅信他們是上帝，同時也要像空姐一樣提供讓業(yè)主感動舒心的服務。再有就是對市場和小區(qū)居民進行調查，考慮兩方面的情況，制定讓業(yè)主滿意又可以盈利的收費標準。
3、公司內部進行改革。改變以前的管理制度，根據時事需要，形成新的創(chuàng)新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益為目標。物業(yè)管理公司必須承擔起自己的責任，完成保護該小區(qū)居民的財產、提供滿意的服務、保護小區(qū)環(huán)境、舉辦各種經營和活動等為目標，創(chuàng)新發(fā)展，引進專業(yè)的人才。推進物業(yè)管理這個行業(yè)發(fā)展的同時，又要保證小區(qū)的家庭和用戶在一個安全、文明、快樂與宜居的環(huán)境中生活。
4、要加強物業(yè)公司的科學管理，借用市場中的優(yōu)勢。在小區(qū)物業(yè)管理中，因為大多數是屬于該小區(qū)投資商的公司，也造成了業(yè)主們在選擇公司時的困難，也不能隨意換掉，這就在另一個意義上形成了這個小區(qū)的物業(yè)壟斷，嚴重缺乏競爭意識。在成立時，第一時間要樹立競爭觀念，制定科學的管理制度。把競爭的意識培養(yǎng)成為該公司的第一企業(yè)文化，引進的人才一定要有上進心。同時引進別的企業(yè)的業(yè)績考核制度，讓員工培養(yǎng)以業(yè)務質量和居民評價為前提。
（二）對業(yè)主委員會提出的對策
1、對待業(yè)主要理解，讓其積極參加業(yè)主大。要明確鄰居之間好的關系，有利于各自的日常生活，所以要學會包容和理解。當一個業(yè)主侵犯另一個業(yè)主的利益時，首先要善意的提醒，然后和他們溝通、交流協(xié)調并解決這件事。要相互尊重，不要把公共區(qū)域當作自己家的，在取得對方的同意后才可以使用。讓小區(qū)居民積極參加業(yè)主大會，并勇敢的說出他們的想法，聽取業(yè)主委員會在該大會上的物業(yè)管理情況的報告總結。讓業(yè)主積極監(jiān)督業(yè)主委員會的各種行動和物業(yè)服務的質量和收費標準，積極了解小區(qū)物業(yè)管理的情況，并積極反映。與其他業(yè)主發(fā)生糾紛，在溝通和交流之后仍不能解決，可以借助第三方的力量來解決此事。要與業(yè)主委員會及時溝通交流，讓業(yè)主困難及時得到反映，如果還有問題就由第三方來評判。
2、選擇要慎重，合同要仔細。在選擇物業(yè)管理公司的時候，不僅要了解公司的性質，而且要了解公司的歷史和服務情況，并且按他以往的法律糾紛。一個好的物業(yè)公司，在各方面的標準質量都很高。選擇的公司一定要讓業(yè)主詳細的了解并同意。物業(yè)公司選好后，在簽訂合同的時候，要明確服務的標準，必須了解收費情況怎樣，并明確收費標準。并且在合同里面明確規(guī)定幾次業(yè)務業(yè)管理的失誤后，應該怎么解決。積極的對該物業(yè)提出居民的想法，隨時監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務質量和收費情況。一旦有問題，可以用各種方法保持有利的法律證據，以防過后糾紛。對物業(yè)服務和質量有任何疑問和問題，都可以到相關部門提出疑問，并且尋找解決的辦法。如果自己解決不了，可以利用相關部門和第三方的力量來實現(xiàn)自己的目的。
3、在法律上，明確業(yè)主委員會的地位，建立多方面的監(jiān)督渠道。業(yè)主委員會在法律的地位上的這種處境，是現(xiàn)在急需要解決的。這有益于讓業(yè)主委員會的正當權利得到保障。如何明確它的地位呢？在法律中，必須寫上它屬于什么地位，同時要規(guī)定它的獨立的資金來源和財產。業(yè)主擁有召集和主持全體居民業(yè)主大會，提出修訂其章程，公共地區(qū)內的公共財物的檢查和是否合理使用等權利。同時，它也要向業(yè)主大會籌備并報告工作，聽取小區(qū)居民的建議，執(zhí)行決定和有關法規(guī)，協(xié)調和解決小區(qū)內各種糾紛等義務。在此情況下不僅需要監(jiān)督機制，還需要多方面的監(jiān)督方法。
4、利用高科技。比如：便攜式APP。這個APP可以充當物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機構的作用，在平時也能為業(yè)主或物業(yè)管理公司提供評判和估算。它能為居民保持和保護有力的法律證據，在物業(yè)管理公司的服務有問題時，也能及時為公司提供信息。不過，要使它廣泛的使用，還需要借政府的力量來進行推廣。
物業(yè)公司和業(yè)主委員會是緊密相連的，他們之間沒有附屬、領導和管理關系，他們在法律上是平等的。在經濟上，是交換關系。業(yè)主聘用物業(yè)管理公司為居民提供服務，提供了這些服務，全體居民要支付費用，而物業(yè)管理公司是有償的。在工作上，他們是合作關系。只有兩者共同合作，互相幫助，才能把小區(qū)治理成為一個讓小區(qū)的人民放心、安心、舒適宜居的家園。為了讓小區(qū)更健康的發(fā)展，各個主體一定要共同協(xié)商、相互合作，創(chuàng)造更美好的小區(qū)。
主要參考文獻：
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[5]_新銘.小區(qū)物業(yè)管理中的問題及法律對策研究[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2014.8.
（一）基礎設施條件
老舊小區(qū)的基礎設施條件差、相關配套設施落后。而且老舊小區(qū)通常都實行帶有福利性質的低租管理模式，致使老舊小區(qū)的房屋、基礎設施和相關配套得不到合理有效的維修和保養(yǎng)，從而造成房屋失修失養(yǎng)，破舊不堪，因此，很難在老舊小區(qū)開展比較專業(yè)的物業(yè)管理。在這種情況下，國家不得不把老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作攬在自己手上。相比之下，新建的商品房小區(qū)，房屋質量高，相關配套完整，環(huán)境整潔，專業(yè)的物業(yè)管理公司就容易進來進行管理。
（二）房屋產權
老舊小區(qū)房屋的產權比較復雜，包括公共產權、集體產權和私人產權。與此相對應的，房屋的所有人也比較復雜，包括住戶個人所有、產權單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個層級的機關單位部門，公共所有人又包括各個層級的銀行、郵局等事業(yè)單位。由于房屋產權的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區(qū)開展物業(yè)管理的方式方法上，基本上是根據每個小區(qū)自身產權特征和其它現(xiàn)實基礎條件來具體安排的，所以老舊小區(qū)物業(yè)管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區(qū)不存在這個問題，它們都是直接賣給住戶，產權形式比較簡單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進行專業(yè)的物業(yè)管理。
（三）資金來源
老舊小區(qū)里很多房屋產權人是單位，單位倒閉后房屋的物業(yè)管理責任不明確，也就沒有人來負責，向小區(qū)住戶收費根本不現(xiàn)實，連基本的生活垃圾費都很難保證，況且老舊小區(qū)還住著相當一部分靠吃低保生活的住戶。國家不得己通過財政來補貼這類房屋，以此來解決其所必須的物業(yè)管理費用。相比老舊小區(qū)，新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理費用則簡單的多，由小區(qū)住戶直接承擔，物業(yè)管理公司只用進行簡單的預算，以此來確定向小區(qū)住戶收取的物業(yè)管理費用的多少。
（四）住戶的收入水平和消費觀念
老舊小區(qū)的住戶很多都是低收入家庭和低保戶，收入不高，思維方式跟觀念相對滯后，始終糾纏于計劃年代房屋的一切費用由國家買單的概念上，因此很難開展專業(yè)的物業(yè)管理工作。為此，仍然要繼續(xù)實踐摸索符合老舊小區(qū)實際情況的物業(yè)管理方式。相比之下，買得起商品房的住戶都是有一定經濟實力的，層次也相對較高，思維方式更開闊，更容易接受各種新事物、新觀念，所以在新建商品房小區(qū)開展專業(yè)的物業(yè)管理相對要容易許多。
二、改善老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的可行性思考
（一）積極宣傳轉變居民傳統(tǒng)小區(qū)管理觀念
老舊小區(qū)的居民享受慣了計劃經濟時代福利分房管房所帶來的的各種好處，導致消費觀念落后、自治意識不強，究其根本原因，還是因為沒有能夠轉變過去傳統(tǒng)的房屋管理觀念，更沒有認識到物業(yè)管理的重要性和必要性。因此，需要通過宣傳改變住戶傳統(tǒng)的房屋管理觀念，一旦他們的觀念轉變過來了，接受了現(xiàn)代的物業(yè)管理方式，就為在老舊小區(qū)實施物業(yè)管理掃清了一大障礙。另外，通過及時有效的宣傳還可以消除物業(yè)公司與小區(qū)的居民長久積累的矛盾，比如有些業(yè)主認為物業(yè)服務公司可能存在亂收費現(xiàn)象，如果這種質疑不能有效及時的得到回應和溝通，必將會造成業(yè)主與物業(yè)服務公司的矛盾。
（二）加強基礎工作建設。
由于老舊小區(qū)基礎條件比較差，且相應配套設施普遍不是很理想，因此，在對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理之前，應該首先由個人、單位和政府共同出資，對其進行綜合整治，為其創(chuàng)造進行物業(yè)管理的條件。從2010年開始，馬鞍山市將對全市老舊小區(qū)開展全面的整治工作。集中3年時間對全市56個成片老舊小區(qū)（房屋面積300多萬平方米）和51個零星項目實施整治，基本完成全市老舊小區(qū)的整治任務，實現(xiàn)環(huán)境美觀整潔、配套較為完善、安全防范加強、管理逐步規(guī)范的目標。對老舊小區(qū)進行綜合治理改造后，小區(qū)呈現(xiàn)的基本面貌應該是：房屋基本完好、公用設施設備完好、道路完好、環(huán)境整潔，并設置配備如門衛(wèi)室等必要的物業(yè)管理用房。這么一來，不僅能改變老舊小區(qū)的原有面貌，同時一也為在老舊小區(qū)實施物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境條件。
（三）提高物業(yè)服務人員素質
物業(yè)服務人員素質不高是造成物業(yè)糾紛的又一重要原因。由于目前物業(yè)服務行業(yè)內的許多物業(yè)服務人員是半路出家，素質普遍不高，一些由原房管所職工直接轉化而來的管理人員，由于不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，對物業(yè)管理知識知之甚少，所以只能對物業(yè)作一些簡單的維護、清潔、保安工作；而一些從公共管理、飯店管理行業(yè)轉來的管理人員，他們雖然具備一定的管理能力，但也沒有經過物業(yè)管理專業(yè)知識的學習或培訓，所以服務過程中常與業(yè)主發(fā)生糾紛。而當發(fā)生糾紛時人們常常習慣于從外部找原因，缺少考慮自身因素。因此，作為物業(yè)服務公司應采取各種措施，提高物業(yè)服務人員的素質。
（四）多方籌措資金，分層次收取管理費用
老舊小區(qū)的改造是一項龐大的社會工程，需要投入大量的資金，要確保資金的及時到位，僅僅依靠政府是難以解決的。因此，要調動各方面的積極性，并按照政府、單位和業(yè)主或使用人共同負擔的原則，通過多種途徑獲取必要經費。按管理責任和產權歸屬，負責資金籌集。老舊小區(qū)的欠建工程和小區(qū)綠化由原開發(fā)單位按預算出資。商業(yè)服務網點門面裝修改造，由產權單位（人）出資，小區(qū)的公共活動場地以及公益服務設施的改造完善由居民集資。（本文來自于《黑河學刊》雜志?！逗诤訉W刊》雜志簡介詳見。）
三、結論
關鍵詞：物業(yè)管理 機制創(chuàng)新 小區(qū)創(chuàng)建
小區(qū)是社區(qū)的細胞，而物業(yè)管理機構分布在各個小區(qū)，為成千上萬的居民服務，是社區(qū)穩(wěn)定、和諧、發(fā)展的積極實踐者和重要力量。對物業(yè)管理者來說，只有用心管理，用心與居民溝通，想居民所想，急居民所急，做居民所需，始終牢記“物業(yè)管理無小事”，積極探索提高物業(yè)管理水平的新思路、新方法，才能不斷提升小區(qū)物業(yè)管理水平。
1推進小區(qū)管理機制創(chuàng)新
1.1激活基層發(fā)展?jié)摿?/p>
探索推進物業(yè)資源整合。對照油田油公司改革模式，探討基層物業(yè)站整合，壓扁管理層級，提高工作效能。實施人員流動，盤活人力資源。目前，物業(yè)公司基層干部老化，長期在一個地方工作易產生惰性，工作積極性不高，可以打破單位界線，探索在物業(yè)公司之間設置崗位，通過競聘上崗，盤活人力資源。
1.2實施秩序維護專業(yè)化管理
安居才能樂業(yè)，目前，小區(qū)治保力量仍然相對薄弱，還存在著責任不清、扯皮現(xiàn)象，可以探索實施小區(qū)門衛(wèi)、治保員、巡邏、監(jiān)控等業(yè)務統(tǒng)一管理，實施秩序維護專業(yè)化管理，為推行大綜治奠定基礎，以秩序維護為突破口，為居民創(chuàng)造安居樂業(yè)的治安環(huán)境。
1.3探索小區(qū)“業(yè)務外包”模式
目前，物業(yè)管理人員緊缺的矛盾十分突出，可以探索將個別小區(qū)或部分區(qū)塊外包給社會上有物業(yè)管理資質的企業(yè)，特別是新建小區(qū)，針對目前管理高層、小高層住宅人員和經驗欠缺的矛盾，特別是社區(qū)管理電梯和消防泵房資質人員較少的問題，可外包給社會化企業(yè)，這樣可以有效緩解物業(yè)公司人員不足的現(xiàn)狀狀。
2提升小區(qū)管理服務質量
2.1加強小區(qū)基礎設施建設
要加快老舊小區(qū)基礎設施改造改造步伐，特別要加寬小區(qū)道路、建設停車場，部分小區(qū)由于建成時間早、樓房之間的道路達不到消防通道的要求，再加上私家車數量激增，造成居民停車難、擠占小區(qū)道路的現(xiàn)象十分突出，有的小區(qū)居民樓房前后道路狹窄，嚴重影響了居民的通行，縮小新老小區(qū)硬件方面的差距。
2.2實施小區(qū)改造提升，完善小區(qū)功能
近年來，通過小區(qū)整體改造，部分小區(qū)整體硬軟件環(huán)境得到明顯提升，但部分小區(qū)仍存在死角，盲點，需進一步改造完善。特別是對小區(qū)綠化退化、斑禿等區(qū)域，要實施綠化改造完善，適地建設園林小品和綠化精品。要結合小區(qū)改造，完善功能區(qū)域，增加休閑座椅，逐步建設小區(qū)休閑區(qū)，活動健身區(qū)，停車區(qū)等，完善小區(qū)功能，提升小區(qū)品味。
2.3拓展服務項目，擴大物業(yè)服務范圍
要健全服務信息檔案，及時了解居民所需所盼。探索利用物業(yè)辦公場所或其他閑置房，引進社會資源提供養(yǎng)老、餐飲、學生幼兒托輔等專項服務、特約服務。同時，推進自助洗車臺（可洗垃圾桶），為居民洗車提供方便，讓居民不出小區(qū)、不出家門就能享受到更多的服務，努力推進管理物業(yè)向經營物業(yè)的轉變。
2.4加大物業(yè)管理監(jiān)督檢查力度
要進一步完善考核體系，采取多種形式加大檢查考核力度和密度，實現(xiàn)檢查的常態(tài)化，發(fā)揮考核的導向作用。堅持綜合考核和單項考核相結合，落實獎懲兌現(xiàn)，形成“部署、落實、檢查、整改、反饋”的良性運行機制，以考核推進管理水平的提升。
3持續(xù)開展小區(qū)創(chuàng)建活動
3.1推動小區(qū)管理提檔升級
按照國家級標準和物業(yè)管理規(guī)范，努力改進和完善軟硬件管理，不斷提高管理和服務水平。要以中石化文明和諧示范小區(qū)為契機，結合小區(qū)自身特色，在打造小區(qū)亮點上下功夫，促進管理水平提高、服務質量改善、硬環(huán)境整潔美化、軟環(huán)境文明和諧。
3.2調動廣大居民參與管理
要發(fā)揮居民自治力量，積極吸收關心小區(qū)建設、熱衷居民服務的廣大居民，參與居民事務和小區(qū)管理。要壯大志愿服務隊伍，擴大志愿服務范圍，利用黨員服務社、義務巡邏隊、秧歌隊等，廣泛調動居民參與到小區(qū)管理中。
3.3強化與專業(yè)化公司、政府聯(lián)系。
要加強與專業(yè)化公司和政府的溝通與協(xié)調，利用聯(lián)席會機制，加強溝通，形成相互配合，互相支持，共建共管居民家園的良好局面。
4正確處理好物業(yè)管理中的兩個關系
4.1管理與服務的關系
管理與服務是辨證的統(tǒng)一體，不可分割，更不能顧此失彼。日常實踐中，要防止一味強調管理，就認為權利大得不得了，凡事心高氣傲，什么都不顧，形成到處樹敵的局面；反過來一味強調服務，就象比人低一等，對待服務客體畢恭畢敬，工作上縮手縮腳，該說的也不敢說，該管的也不敢管了，仿佛一管服務就變了味道，就服務不好了，結果適得其反。因此在物業(yè)管理工作中要做到管理大膽潑辣堅持原則，制止個別現(xiàn)象，維護大多數人的利益。以周到細致，全面到位的服務樹立形象，贏得人心。如果只強調管理忽視了服務，權利義務失衡，將會失去人心；如果只強調服務，忽視了管理，將會造成混亂局面，工作無序。從這個意義上說管理是為了更好的服務，服務是為了更好的推動管理，融服務于管理，寓管理于服務，是提升物業(yè)管理質量的必由之路。
4.2管理人員與居民的關系
2006年完美時空物業(yè)部項目團隊在公司領導的關心和支持下、在領悟公司提升物業(yè)服務品質的服務方針指引下，充分調動廣大員工的積極性，以提升物業(yè)管理服務為基礎，以“業(yè)主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風，在標準化管理安全文明生產、提高服務質量、隊伍建設等方面取得了一定成績。
具體工作如下：
一、加強管理，持續(xù)改進
1、完善配套設施
自業(yè)主入住之后，完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質量問題及計不盡人意之處，2006年項目領導工程及人員協(xié)調進行各方處理，彌補不足，使配套設備設施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設自行車場、a棟安裝空調定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統(tǒng)，調整配電開關負荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應急預案，對突發(fā)事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應對，消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數據庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數據的完整及可靠性。
5、培訓管理
根據完美時空實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業(yè)務水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應知應會、客服人員應知應會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業(yè)知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災，業(yè)主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區(qū)義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域實施重點布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經濟損失數千元，受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。
7.2對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領導及園區(qū)業(yè)主的贊譽。
7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質，物業(yè)部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監(jiān)督，嚴把質量關，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。
8、客戶服務
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業(yè)主提供貼心服務，每周針對收費情況開會分析總結工作經驗，不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時空物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業(yè)主間的矛盾進行協(xié)調，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經過物業(yè)部領導與電信多次協(xié)調，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數據公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內容進行分類，由相應部門處理，爭取在最短時間內解決并對處理結果對業(yè)主進行回訪。
8.6主動、積極地與業(yè)主進行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。
二、優(yōu)質服務、贏得贊賞
1、由于物業(yè)管理服務的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領導三次、知名企業(yè)合作峰會6次，良好的專業(yè)素質贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關頻繁跳閘，嚴重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時制冷給完美時空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內完成檢修工作成了技術難點，經過工程技術人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。
4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統(tǒng)的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區(qū)領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。
5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數人所遺忘，完美時空物業(yè)部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務人員的不慎，將公司的稅務登記證、支票一些重要票據灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領導知道該物品的重要性，馬上派財務及客服負責人聯(lián)系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務，完美時空物業(yè)部經過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務。
三、文化宣傳、構建和諧
1、2006年初完美時空物業(yè)部就將本年度設定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯(lián)誼會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團結協(xié)作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務的溫馨。有針對性及專業(yè)性強的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設。
2006年完美時空物業(yè)部在以項目經理為核心的帶領指引下，服務品質有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。
1、中水問題：自完美時空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務造成重大負面影響。雖然物業(yè)部經過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
2、門牌號、指示牌：完美時空園區(qū)入住將近三年，園區(qū)導引標識仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導引標牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。
3、業(yè)主的溝通：完美時空園區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請公司領導給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會對物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領導斟酌。
以上是完美時空項目2006年對物業(yè)管理工作的總結，在新的一年里我們將遵照公司的設計構想，按照項目部的工作計劃的安排，上下一心，團結一致，再創(chuàng)佳績，實現(xiàn)預期的工作目標。同時項目同仁感謝一年來公司領導的關心與厚愛，請公司領導審閱。
1.1“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1.1.1業(yè)主方存在問題“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業(yè)的目的就是為了享受生活，所以他們對物業(yè)管理的要求相對較高。但通過對卓達、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區(qū)的走訪調查得知“候鳥”式業(yè)主的物業(yè)維權意識普遍不高。因為他們每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會。對于平時小區(qū)內出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，再就是以拒交物業(yè)費來表示自己的不滿，很少有業(yè)主運用法律來維護自己的權益。1.1.2物業(yè)公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區(qū)的走訪調查得知，三亞市物業(yè)管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設不完善。小區(qū)業(yè)主經常會懷疑物業(yè)公司把自己所交納的物業(yè)管理費用據為己有，在冬季過后返回北方生活時不放心把空置的房屋交給物業(yè)公司管理，有些業(yè)主想把空置的房屋租出去時寧可找中介機構也不相信物業(yè)。②服務透明度不夠。物業(yè)公司在對小區(qū)公共設備維修時可能會因為公用面積達不到使用“公共設備維修基金”的條件而需要向業(yè)主收取一定的維修費，只是告知維修什么、應該分攤多少錢，但是沒有公布維修費使用的明細列表公告。③智能化辦公程度低。在調查中發(fā)現(xiàn)，有部分物業(yè)公司的賬目記錄、物業(yè)費收取及歸檔還處在純手工工作階段。據某物業(yè)工作人員所述，在每月集中收取物業(yè)費時經常會把賬目記錯，這樣無疑加大了物業(yè)從業(yè)人員的工作量，也增加了產生財務問題的可能性。④從業(yè)人員綜合素質不高。在我國，專業(yè)的物管服務人員還較，所以物業(yè)公司在招聘時可供選擇的員工多數是對物業(yè)管理認識不足的外行，加之對這部分員工的培訓工作做得也不到位，導致物業(yè)從業(yè)人員綜合素質不高的局面。
1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問題
1.2.1業(yè)主方存在問題家庭旅館的業(yè)主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標。所以他們在經營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業(yè)不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業(yè)的是流動性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經常會發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現(xiàn)象。此外，因為家庭旅館使用者復雜多變給小區(qū)公共設施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問題物業(yè)公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨的一套物業(yè)管理辦法，也沒有對入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會給小區(qū)其他業(yè)主帶來諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。
1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題
所謂物業(yè)管理第三方是指房地產開發(fā)公司和政府物業(yè)相關主管部門，他們在物業(yè)管理的健康發(fā)展中起著至關重要的作用。1.3.1房地產開發(fā)公司存在問題雖然國家有明文規(guī)定要嚴格實施“建管分離”，但通過對三亞市眾多小區(qū)的調查發(fā)現(xiàn)，三亞市前期介入的物業(yè)公司大部分都是房地產開發(fā)商自己的物業(yè)公司或是和房地產開發(fā)商長期合作的物業(yè)管理公司，沒有進行嚴格的招投標，鑒于三亞市業(yè)主組成的特殊性，物業(yè)前期介入后幾乎就不在更換物業(yè)公司了，所以就形成了“誰建誰管”的不良局面。1.3.2政府物業(yè)相關主管部門存在問題政府的宏觀調控對物業(yè)行業(yè)健康有序的發(fā)展起著至關重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥居民、旅游暫住居民混居，旅游物業(yè)優(yōu)于普通物業(yè)發(fā)展的特殊物業(yè)發(fā)展情況，政府的宏觀調控力度和廣度都要加大，但據三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強。
2三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.1三亞普通住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.1.1業(yè)主方存在問題的解決對策業(yè)主在日常生活和工作中應多關心小區(qū)的建設，應該意識到成功的小區(qū)建設不僅可以提高業(yè)主的居住水平，還可以讓物業(yè)保值增值。在業(yè)主對現(xiàn)代物業(yè)管理全面認識和了解以后就會逐漸的改變對物業(yè)公司的態(tài)度進而接受現(xiàn)代物業(yè)公司入駐小區(qū)。2.1.2物業(yè)公司存在問題的解決對策物業(yè)公司在進行日常的管理工作的同時應該分析一下公司所處的競爭環(huán)境，明確公司定位。針對普通小區(qū)這個尚待開發(fā)的物業(yè)市場，物業(yè)公司應看到它的前景，積極的做好物業(yè)管理的宣傳，普及居民的物業(yè)管理知識，開拓低收入階層市場，為將來公司的發(fā)展打下堅實的群眾基礎。
2.2“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.2.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主要學會用法律的武器合法維護自己的正當權益，應該認識到業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，可以檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會，對小區(qū)內物業(yè)管理問題處理方案進行表決，同時也可以協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主進行溝通，是業(yè)主維權的主要法人代表，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，所以業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的和諧建設是很有必要的[1]。2.2.2物業(yè)公司存在問題解決對策①完善誠信體系建設。業(yè)主和物業(yè)公司之間的相互信任是物業(yè)公司開展日常管理工作的前提，物業(yè)公司在日常的管理活動中應多與業(yè)主溝通，及時了解業(yè)主所需，及時向業(yè)主反饋房屋托管的情況，適當時也可以在小區(qū)宣傳欄張貼物業(yè)公司成功的房屋托管案例，以優(yōu)化物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象。②增大物業(yè)服務透明度。物業(yè)公司應定期向業(yè)主公布《物業(yè)費使用明細表》，對于小區(qū)公共設施維修費用的收取應列預算表，打消業(yè)主的顧慮，樹立物業(yè)公司服務業(yè)主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過電腦網絡提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。④對員工進行嚴格的上崗培訓。物業(yè)公司要在其員工上崗前培養(yǎng)他們的服務意識，端正他們的工作態(tài)度以及鍛煉他們工作崗位所需的專業(yè)技能，讓物業(yè)公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場競爭。物業(yè)公司要意識到僅僅依附于房地產公司是不能讓公司持續(xù)發(fā)展下去的，只有參與正常的市場競爭才能讓公司不斷完善自身的組織結構、管理方法，才能不斷地進行改革創(chuàng)新。
2.3三亞市家庭旅館物業(yè)管理問題解決對策
2.3.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主方應從長遠的角度思考問題，跟小區(qū)物業(yè)協(xié)作，安裝獨立的保全系統(tǒng)，并通過網絡平臺及時提供家庭旅館旅客的相關信息，在保障小區(qū)安全的同時也可以為自己贏得良好的聲譽。2.3.2物業(yè)公司存在問題解決對策物業(yè)公司應積極地拓展自己的業(yè)務范圍，針對家庭旅館這一特殊物業(yè)制定出一套適合其居住人群高流動性、高復雜行特征的物業(yè)管理模式，加強小區(qū)治安管理，給旅游人群和正常居住業(yè)主提供一個可以和諧共處的環(huán)境。
2.4三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題解決對策
為加強商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應加強以下工作。
1.發(fā)揮政府職能作用，強化對住宅小區(qū)的管理
房產行政主管部門要發(fā)揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區(qū)擴權強縣政策，做好“物業(yè)服務企業(yè)資質核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業(yè)服務企業(yè)資質及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務企業(yè)資質的真實性、有效性；加強對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質。二是要嚴格監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實行平時監(jiān)督，其次是房產行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)確實存在服務質量“打折扣”，影響較大的，房產行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節(jié)嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導小區(qū)業(yè)主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標、新舊物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行，嚴格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護法律的尊嚴和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。物價部門應當進一步關心支持小區(qū)物業(yè)服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區(qū)應當給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費調整的申請，順應物價增長指數，順應城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實現(xiàn)收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區(qū)質量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業(yè)管理條例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負責住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責，轉變觀念，主動擔當，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。
2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶作用，推進物業(yè)管理健康發(fā)展
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環(huán)境，特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
