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1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標準進行收款確認工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設為一級賬，然后根據(jù)相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶蚀_，進而導致資金的流失。再就是權(quán)責發(fā)生制不能準確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應該在財務報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長?；诖朔N情況企業(yè)應該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業(yè)的財務報告中應該把企業(yè)可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風險能力的透明度。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會計核算的概述
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進行經(jīng)營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動有:城市公共基礎(chǔ)設施的開發(fā)、工程建設的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算
會計核算主要反映的就是企業(yè)資金的運動過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進行的資金運動。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運行。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業(yè)的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟活動更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業(yè)財務管理方向而言，會計核算是企業(yè)財務管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會計核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究
2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨立的會計準則
2007年開始實行的企業(yè)會計準則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨立完備的會計準則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會計核算的進行產(chǎn)生更大的阻礙。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及相關(guān)會計核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時給企業(yè)的會計核算帶來難題，現(xiàn)行會計科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財務報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關(guān)明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業(yè)會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進步和改進，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項目開發(fā)上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質(zhì)量建設風險等，因為生產(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風險比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。
3強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施
3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系
現(xiàn)行的會計制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會計核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權(quán)責發(fā)生制為會計核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。
3.2明確會計核算相關(guān)在制度標準，優(yōu)化設置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會計科目
房地產(chǎn)企業(yè)中的會計科目的設置，應該符合開發(fā)企業(yè)進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎(chǔ)上進行相對全面和客觀有效的設置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算準則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3完善收入確認的標準
收入的確認，需要會計人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗，而正確的會計核算更是離不開相關(guān)的會計工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業(yè)兩個標準點出發(fā)，其中法律標準可以作為專業(yè)標準的基礎(chǔ)，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價指標
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該增加其他的相關(guān)評價指標，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補理解的不足。
4結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會計核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會計核算工作的正常有序運行。
參考文獻:
［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；
(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發(fā)生的各項支出，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎(chǔ)設施費是指建設各項基礎(chǔ)設施發(fā)生的費用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環(huán)境等費用；
(五)公共配套設施費是指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區(qū)體育設施等費用；
(六)開發(fā)間接費用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目竣工驗收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標成本為依據(jù)，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對目標成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時的核對、經(jīng)營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規(guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業(yè)對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導致了一些企業(yè)在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業(yè)帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關(guān)知識，這樣才能適應企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標成本之內(nèi)、有無超支情況，對成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財務人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會計人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識集中在成本會計核算上，業(yè)務視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統(tǒng)一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數(shù)據(jù)的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標桿企業(yè)的管理經(jīng)驗制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標準執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計入“開發(fā)間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規(guī)定應作為開發(fā)成本計入“開發(fā)間接費用”科目，有些企業(yè)將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發(fā)間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項目的人員發(fā)生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個單位工程之間分攤的成本，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設施、公共配套、開發(fā)間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規(guī)則會有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點結(jié)合開發(fā)項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法，即國稅發(fā)（2009）31號文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會誤認為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計提成本的規(guī)定相混淆。在“國稅函[2010]220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。
(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預算、目標成本的編制、成本控制、經(jīng)營分析等方面的知識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關(guān)部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業(yè)應該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓，提高成本會計人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方面還包含了相關(guān)配套設施所產(chǎn)生的各種成本費用，比如說有償轉(zhuǎn)讓，不能有償轉(zhuǎn)讓，還有能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的各種配套設施費用。這二者在進行實際歸集的過程中，往往會采用不同的方式，并產(chǎn)生配套設施自身成本歸集問題和成本分配問題兩個方面的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的改進措施
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財務會計核算監(jiān)督管理機制，缺乏統(tǒng)一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹?shù)膽B(tài)度與科學的管理來切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作質(zhì)量。這就需要我們認真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計特點，即資金來源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟往來較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質(zhì)量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作，提升其規(guī)范化與科學化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關(guān)的會計核算規(guī)范化管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機制。因此，我們應該針對這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來組建并持續(xù)完善相關(guān)的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規(guī)范化與科學化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進行相關(guān)的決策，也會影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算部門人才發(fā)生較大流動的時候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會計核算工作的效率與效果；
（2）切實實施損益預算規(guī)范化管理政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業(yè)實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統(tǒng)一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；
（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會計制度與準則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對商品房及其相關(guān)配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監(jiān)督與控制力度，要對房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作變得更為規(guī)范和科學；
（4）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與銷售模式。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的資金同時，也容易由于銀行的盲目信用擴張而引發(fā)巨大的房地產(chǎn)泡沫。尤其是在當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動已經(jīng)陷入到了一種局部過熱的局面中，這也給我國整體經(jīng)濟發(fā)展與正常運行產(chǎn)生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式，甚至可以取消當前的商品房預售制，讓當前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉(zhuǎn)變，并把房地產(chǎn)信托投資當作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對當前的房地產(chǎn)融資模式與實施手段加以完善，從而最大限度的推動房地產(chǎn)企業(yè)的市場生命力進一步增強，讓房地產(chǎn)資本市場能夠真正培育并健全起來，從而促進整個社會經(jīng)濟的正常和健康發(fā)展；
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：
1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。
1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設施和公共配套設施的開發(fā)。
1.4代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：
2.1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。
企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎(chǔ)設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。
2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎(chǔ)設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。
2.4開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營風險大
開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算
經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。
房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。
3.1開發(fā)成本
共有八項：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設施費
它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設施費
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。
3.1.8開發(fā)期間稅費。
開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅。
3.2開發(fā)費用
開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財務費用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結(jié)果的匯總
為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用
一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據(jù)；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)開發(fā)；會計核算；問題探討
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 02-0189-01
一、前言
房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)企業(yè)的會計核算問題有其自身的特殊性，與其他企業(yè)不同，它需要對復雜的企業(yè)數(shù)據(jù)進行合計計算，這些數(shù)據(jù)往往比較繁雜，分析難度比較大，所以在計算時難度也就會大大增加最終可能會出現(xiàn)問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時解決，將會影響公司的財務穩(wěn)定，降低企業(yè)員工的工作積極性，進而會給公司的發(fā)展帶來不利。所以在針對發(fā)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題時，要著重考慮企業(yè)的會計核算問題，針對這些問題找到比較好的解決辦法，促進我國發(fā)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)為我國經(jīng)濟的發(fā)展增添新的動力，讓居民在買房時對它更有信心。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算面臨的問題
（一）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會計核算科目設置不科學
在現(xiàn)今我國對房地產(chǎn)業(yè)的會計核算的規(guī)定中，沒有對會計核算做出比較明確的核算辦法，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)會計核算是沒有固定的標準，給企業(yè)財務管理帶來一定的困惑。所以房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定時，可以根據(jù)企業(yè)自身的實際情況增設企業(yè)所需的會計科目，從而來適應企業(yè)核算的特殊需求。但是在開設這些會計科目的時候不能夠影響到企業(yè)對外的財務會計報告。由于我國會計核算科目的不科學性，執(zhí)行的標準不統(tǒng)一，最終導致會計核算的結(jié)果不準確。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認標準復雜
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入主要分為兩種，一種是企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的自行開發(fā)和銷售收入，另一種是事先與買房者簽訂好的合同收入。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)設計的銷售收入來說，它的收入確認標準比較復雜。正是因為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)的投入資金量大、建設周期比較長，所以在企業(yè)進行銷售時往往會采用預售和分期收款銷售兩種方式。在這樣額的銷售方式下需要對企業(yè)的銷售收入制定標準。例如有的房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)收入進行核算是在收齊房款后進行收入確認，而有的企業(yè)則是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶以后才進行收入確認，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認標準的混亂，影響到發(fā)地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在我國國家發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中指出在房屋交付買主使用之前如果房屋存在的開發(fā)風險問題則需要房地產(chǎn)企業(yè)對其承擔責任，如果經(jīng)買主確認驗收房屋之后，其房屋開發(fā)的風險也就準讓給了買房者，所以企業(yè)在進行相關(guān)的收入確認時要降低自身的風險，應該在將房屋產(chǎn)權(quán)交付之后并由買者驗收后再進收入確認工作。這就需要會計人員有比較搞得業(yè)務素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，對實際操作中可能會出現(xiàn)的問題進行預測
（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息不完整
房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金信息的流動可以為企業(yè)資金生的周轉(zhuǎn)提供服務，在不同的時間段內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金的流動數(shù)量單位也不相同。在企業(yè)進行投資的時候，現(xiàn)金的流量單位是企業(yè)，而企業(yè)進入到經(jīng)營環(huán)節(jié)時，現(xiàn)金的單位就變成了所要開發(fā)的項目工程。房地產(chǎn)投資是一項投資工程量比較大的產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)周期比較長，資金的流動性相對較差，這也就導致了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量單位以企業(yè)為主。然而由于企業(yè)對現(xiàn)金管理缺乏相關(guān)的完整信息，對資金的流動情況掌握不夠全面，最后不能夠為投資者準確的投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息的不完整性會對房地產(chǎn)的會計核算中對數(shù)據(jù)造成影響，進而給企業(yè)內(nèi)部財務管理造成一定的影響，最終會影響到企業(yè)在市場中的發(fā)展，所以要重視現(xiàn)金信息的完整性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)會計信息風險
在我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，伴隨而來的是各種各樣的風險，尤其是近年來信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運用，更是加大了產(chǎn)業(yè)中的風險。在這些風險中包括項目開發(fā)的風險、工程質(zhì)量的風險、政策風險等，這些風險的存在使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的會計核算問題更為突出，所以加強對房地產(chǎn)業(yè)會計核算的管理，可以使企業(yè)財務管理更為條理化，進而能夠降低其企業(yè)的會計信息中的風險。
三、應對發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施
（一）建立發(fā)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的會計核算體系
在進行企業(yè)會計核算的體系時，要首先對企業(yè)會計核算的計算方式制定嚴密的計算方案。在實際的計算中不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的計算方式，在這樣混亂的計算中，會對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也影響了企業(yè)之間的交流合作。通過建立完善的會計核算體系，能夠提高企業(yè)的會計核算效率，提高企業(yè)的決策能力。我國相關(guān)的規(guī)定要求企業(yè)會計職權(quán)的明晰性，所以建立了規(guī)范的會計核算體系后，企業(yè)的財務信息更加明晰，能夠增強企業(yè)財務的透明度，進而能夠提高企業(yè)員工的積極性，促進企業(yè)的健康發(fā)展。不僅如此，建立完善的會計核算措施，更利于我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，給人民的生活帶來更多的便利。
（二）建立明晰的企業(yè)收入確認標準
由于企業(yè)收入確認標準的不明晰化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入確認時采用不同的標準，所以必須對企業(yè)收入的確認采用統(tǒng)一的標準。企業(yè)首先應該整理出有關(guān)房產(chǎn)租金收入，然后對其成本進行計算，最后再對房地產(chǎn)的租金和使用權(quán)進行評估然后將房產(chǎn)權(quán)交付給買房者。在這一系列的操作步驟完成之后，就可以對企業(yè)的收入進行最終確認。建立明晰的企業(yè)收入確認標準能夠降低企業(yè)在市場中面臨的風險，提高企業(yè)的財務管理效率和企業(yè)應對風險的能力。
（三）建立明確的信息披露系統(tǒng)
在房地產(chǎn)企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)建設時，需要企業(yè)增加對的相關(guān)信息進行披露。在進行發(fā)地產(chǎn)開發(fā)時需要大量的資金，而房地產(chǎn)的土地成本又在資金中占有相當大的比例，這樣就不能在市場中很好的應對土地價格的變動。但是，建立了明確的信息披露系統(tǒng)之后，企業(yè)就能夠從客觀上披露企業(yè)開發(fā)的相關(guān)過程，把握住開發(fā)中所用的資金，為企業(yè)的會計核算提供準確的信息數(shù)據(jù)。
四、總結(jié)
通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的分析，我們可以不斷完善企業(yè)財務制度，促進企業(yè)的進步與發(fā)信息展。完善的企業(yè)管理可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)的財務管理水平。企業(yè)完善的披露制度，能夠改善企業(yè)的經(jīng)營管理理念，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化建設，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。
參考文獻：
[1]蔡永東.淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].科學之友，2010（30）：58-59.
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。
(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
