時(shí)間：2023-03-07 15:18:56
序論：在您撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
本研究以房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期為主線，主要分為前期準(zhǔn)備階段、中期施工階段和后期營銷階段，展開論述項(xiàng)目經(jīng)理在不同階段的工作任務(wù)以及工作特點(diǎn)。
（一）前期準(zhǔn)備階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的前期準(zhǔn)備階段是從項(xiàng)目啟動前的投資分析開始至進(jìn)場施工前的項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：正確選址，對項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊環(huán)境進(jìn)行實(shí)地勘察、調(diào)研分析，進(jìn)行可行性研究；主導(dǎo)策劃項(xiàng)目，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)藍(lán)圖轉(zhuǎn)化成可操作性強(qiáng)的策劃方案；多方、多部門協(xié)調(diào)工作，從審批立項(xiàng)到籌集資金都需要項(xiàng)目經(jīng)理交際公關(guān)；項(xiàng)目前期宣傳，包括現(xiàn)場宣傳、文案宣傳等。工作特征分析如下：是一種高度集中于腦力勞動的系統(tǒng)活動；地域環(huán)境多變、不穩(wěn)定，多在室外工作；工作群體為高素質(zhì)的知識分子，工作客體多為圖表和數(shù)據(jù)；建立關(guān)系網(wǎng)，獲取各方資源；交流方式多為紙上談兵；工作成果以書面為主，不是實(shí)體。
（二）中期施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的中期施工階段是從進(jìn)場施工后直至竣工驗(yàn)收前的所有工作階段。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：①施工現(xiàn)場管理，主要是控制進(jìn)度、成本和質(zhì)量；②組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目參與各方主體；③維持現(xiàn)場秩序及安全管理；④組織竣工驗(yàn)收等。工作特征分析如下：①工作模式從紙上談兵式轉(zhuǎn)變?yōu)檎鏄寣?shí)彈的實(shí)操；②建設(shè)地點(diǎn)固定，工作多為室外，環(huán)境依然多變；③工程品質(zhì)會受到相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理；④工作群體多為建筑工人，理論知識相對缺乏，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)豐富；⑤外部協(xié)作性強(qiáng)，管理復(fù)雜度高，風(fēng)險(xiǎn)客觀存在；⑥工作成果為實(shí)際的建筑物。
（三）后期營銷階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的后期營銷階段是從房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后交付使用開始銷售直至物業(yè)管理售后服務(wù)的整個(gè)階段。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：進(jìn)行市場調(diào)研；組織營銷團(tuán)隊(duì)；制定定價(jià)策略和銷售策略；營銷推廣和現(xiàn)場管理。工作特征：工作主攻心理戰(zhàn)，摸透客戶的需求競爭對手的心理；工作群體為市場客戶，覆蓋面較廣；市場變化迅速，工作也具有動態(tài)性；既有室內(nèi)的銷售工作，也有室外的宣傳和調(diào)研。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理不同階段的能力要素分析
（一）前期準(zhǔn)備階段
前期準(zhǔn)備階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一階段，項(xiàng)目經(jīng)理必須有高度的熱情，激發(fā)項(xiàng)目成員的積極性。鑒于紙上談兵的交流方式，項(xiàng)目經(jīng)理需運(yùn)用想象力向人描繪藍(lán)圖，并運(yùn)用創(chuàng)新點(diǎn)引起參與方的關(guān)注。在這個(gè)階段，項(xiàng)目經(jīng)理還要及時(shí)關(guān)注市場動態(tài)變化，并對各種渠道搜集的信息進(jìn)行篩選分辨，準(zhǔn)確定位。而且在項(xiàng)目初期，涉及的項(xiàng)目干系人眾多，都需要項(xiàng)目經(jīng)理良好的溝通和精湛的公關(guān)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在前期準(zhǔn)備階段的能力要素為：工作積極性、創(chuàng)新力、市場洞察力、信息處理能力、談判能力、社會交往能力、判斷力、決策力和戰(zhàn)略眼光。
（二）中期施工階段
中期施工階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期最重要的一個(gè)階段，項(xiàng)目規(guī)模龐大，參與人員多雜，項(xiàng)目經(jīng)理需要保證各方消息溝通暢通，協(xié)調(diào)多個(gè)層面可能會出現(xiàn)的各種矛盾及沖突，進(jìn)行進(jìn)度、成本、質(zhì)量監(jiān)控與調(diào)整。還要在現(xiàn)場管理中指導(dǎo)施工人員，并適當(dāng)運(yùn)用激勵(lì)手段，鼓舞人心。項(xiàng)目經(jīng)理在施工階段還要承受計(jì)劃延遲、成本超支、項(xiàng)目范圍變更等一系列工作壓力。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在中期施工階段的能力要素為：非權(quán)力影響力、激勵(lì)能力、指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)、溝通能力、控制力、抗壓能力、組織協(xié)調(diào)能力、團(tuán)隊(duì)合作精神。
（三）后期營銷階段
后期營銷階段作為最后一個(gè)階段，對項(xiàng)目的成功與否起著關(guān)鍵性作用。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段最多的工作就是不斷地與領(lǐng)導(dǎo)、客戶、銷售員、媒體進(jìn)行溝通，有效地傳達(dá)領(lǐng)導(dǎo)對樓盤銷售的策略指示，及時(shí)解決客戶糾紛，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，認(rèn)真傾聽客戶的購房需求和業(yè)主意見，善于捕捉客戶的訴求點(diǎn)，積極與各大媒體打交道，打造良好的公眾形象。同時(shí)，還要策劃有創(chuàng)意的銷售方案，制定定價(jià)策略和營銷策略。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在后期營銷階段的能力要素為：溝通能力、傾聽能力、應(yīng)變能力、洞察力、創(chuàng)新力、社會公關(guān)能力、現(xiàn)場談判能力、信息獲取及處理能力。
策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對應(yīng)項(xiàng)目管理活動階段工作，需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。
2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解
房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場分析、市場需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場需求調(diào)研分析包括土地市場供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營銷策劃包括入市時(shí)機(jī)、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務(wù)。
3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)
在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場活動確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場產(chǎn)品競爭對比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目價(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場快速有效對接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。
4.項(xiàng)目評估管理——反饋總結(jié)
關(guān)鍵字：代建制 單位 項(xiàng)目管理
Abstract: in today's society the construction units for the party a unit for construction, and the organization and operation has become the norm of construction management, the construction unit responsible for its professional work attitude and advanced project management experience is unilaterally unit to be bestowed favor on newly. And "the agent" also arises at the historic moment, in this paper, the basic idea of the agent to this in the interests of both the investor himself and at the same time can better use the construction unit in project management in the role.
Key words: the agent agents project management
中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
代建制在我國的實(shí)行，對促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目管理水平的提高，發(fā)揮資金的投資收益以及對投資體系的規(guī)劃都有著積極的意義。代建制可以更好的讓沒有建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的單位通過代建的方式更好的完成工程建設(shè)任務(wù)，提高建設(shè)質(zhì)量，加快資金的使用效率。筆者結(jié)合自己在代建過程中的心得體會，結(jié)合代建項(xiàng)目管理的相關(guān)理論，淺談如何更好的發(fā)揮代建單位在項(xiàng)目管理上的作用。
一、代建制的概念
代建制是指項(xiàng)目建設(shè)單位按照“公平、競爭、擇優(yōu)”的原則，通過招投標(biāo)方式，選擇專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，待竣工驗(yàn)收后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目移交給建設(shè)單位的項(xiàng)目建設(shè)管理形式。
這種模式的特點(diǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由開發(fā)企業(yè)委托專門的項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，不僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)場施工、材料設(shè)備的招投標(biāo)，還直接負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督和管理職能，實(shí)現(xiàn)了由房地產(chǎn)項(xiàng)目自管型的生產(chǎn)管理模式向?qū)I(yè)化管理模式轉(zhuǎn)變。通過發(fā)揮項(xiàng)目代建制，可以有效的起到“保進(jìn)度、保質(zhì)量、保投資”的作用，提高資金使用效益，控制建設(shè)成本；加快建設(shè)進(jìn)度，規(guī)范建設(shè)行為；提升拆遷安置房建設(shè)品質(zhì)，落實(shí)“民生為重，安置先行”的要求。
二、發(fā)揮代建單位的作用，做代建單位的劑
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目不懂的投資者，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的做好的配合和監(jiān)督工作，要更好的發(fā)揮代建單位在代建工程項(xiàng)目上的作用，做代建單位的劑，房地產(chǎn)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：
（一）做好協(xié)調(diào)、溝通和激勵(lì)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為甲方，是所投資項(xiàng)目的所有者，雖然缺少相關(guān)的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，但是也應(yīng)該做好協(xié)調(diào)和溝通工作。
要把對項(xiàng)目部的主要工作放在溝通、協(xié)調(diào)以及激勵(lì)上面來，發(fā)揮代建單位的積極性。而要更好的調(diào)動代建單位的積極性，應(yīng)該從項(xiàng)目經(jīng)理身上入手。對于代建項(xiàng)目來說，項(xiàng)目經(jīng)理的作用顯得猶為重要，項(xiàng)目經(jīng)理的組織和協(xié)調(diào)能力直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。而進(jìn)度和質(zhì)量是一個(gè)項(xiàng)目盈利最好的保障。項(xiàng)目經(jīng)理是投資方與代建單位的橋梁和紐帶，對投資方來說，相關(guān)的進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求都要靠項(xiàng)目經(jīng)理去傳達(dá)到位。對于項(xiàng)目部管理來說，項(xiàng)目經(jīng)理是現(xiàn)場負(fù)責(zé)施工的第一責(zé)任人，要更好的提高項(xiàng)目部工作人員的積極性和創(chuàng)造力，這些一方面依靠著項(xiàng)目部工作人員本身的能力，但更為重要的是項(xiàng)目經(jīng)理的凝聚力和戰(zhàn)斗力。[1]
（二）做好項(xiàng)目的預(yù)算、過程控制
預(yù)算控制、質(zhì)量控制、成本控制和安全控制是項(xiàng)目管理過程四大控制環(huán)節(jié)。
1.預(yù)算控制
實(shí)際是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金控制，為節(jié)約建設(shè)資金。過去對于項(xiàng)目的管理是粗放式管理，對于資金的使用都是敞開口子開，往往出現(xiàn)使用大于預(yù)算情況的出現(xiàn)，有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目甚至一超再超。為了控制投資資金，在對項(xiàng)目進(jìn)行代建制管理模式的時(shí)候，應(yīng)該首先明確代建單位法人，由項(xiàng)目管理公司實(shí)行預(yù)算投資總包干，對于超于預(yù)算的部分由代項(xiàng)目單位自己承擔(dān)，對于節(jié)約的部分適應(yīng)給代建單位獎(jiǎng)勵(lì)。通過簽訂合同的方式，明確代建單位的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。
2.質(zhì)量控制
質(zhì)量是工程項(xiàng)目的生命，就像是一個(gè)人擁有健康的體魄，只有健康才能持久。而代建制的成功與否，就是看這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量要求能不能達(dá)到設(shè)計(jì)的目標(biāo)。要保證項(xiàng)目質(zhì)量，那就必須樹立質(zhì)量第一的理念。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到代建單位的每一個(gè)工人，都必須要將質(zhì)量放在首位，在各個(gè)環(huán)節(jié)把好質(zhì)量關(guān)。另外就是要明確質(zhì)量責(zé)任制度，項(xiàng)目經(jīng)理是質(zhì)量控制的主要責(zé)任人，對項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任；其他項(xiàng)目管理人員不管是否直接參與項(xiàng)目的現(xiàn)場管理，其薪酬待遇都應(yīng)該與質(zhì)量掛鉤。[2]
3.成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括直接成本和間接成本兩部分構(gòu)成，直接成本又包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和其他直接費(fèi)。這幾項(xiàng)成本受市場影響比較大，會隨著項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)行變化，這些都要進(jìn)行事先的預(yù)計(jì)和考察。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身贏利也要讓代建單位不至于虧本經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)雙贏。對于間接成本的開支就是要做好責(zé)任成本管理，將間接成本的開支項(xiàng)分?jǐn)偟絺€(gè)人，進(jìn)行成本的事后分析，實(shí)行責(zé)任成本管理，嚴(yán)格間接成本管控。
4.安全控制
近年來，安全問題已經(jīng)越來越提到日程上來，2010年12月29日，位于余杭閑林鎮(zhèn)高教路北由杭州宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的溪上玫瑰園一期房地產(chǎn)工地，發(fā)生一起坍塌事故，造成3人死亡。后界定為安全事故，直接經(jīng)濟(jì)損失243萬元。給當(dāng)時(shí)杭州在建的所有項(xiàng)目敲響警鐘。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格把控安全問題，就是要設(shè)置安全生產(chǎn)權(quán)責(zé)制，讓安全身入人心，追求施工生產(chǎn)安全零事故，對代建單位在安全方面做的好的方面進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和激勵(lì)。另外就是要設(shè)置安全生產(chǎn)專項(xiàng)儲備資金，?？顚Ｓ?，對于投入到安全的費(fèi)用扶持但不浪費(fèi)，鼓勵(lì)但不隨便亂花，做到款盡其用。
（三）進(jìn)度控制
在保證以上幾個(gè)方面控制的同時(shí)，必要的加快進(jìn)度是十分必要的。要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，在資金充足的情況下，讓不引起沖突的項(xiàng)目進(jìn)行同時(shí)施工，做好現(xiàn)場的調(diào)度工作。另外還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，做好原材料的進(jìn)貨和設(shè)備的上場次序，做好對代建單位的備案工作，有目標(biāo)有計(jì)劃的指導(dǎo)現(xiàn)場施工。[3]
三、代建制管理模式展望
要更好的實(shí)施投資項(xiàng)目“代建制”的先進(jìn)管理模式，這個(gè)在我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)當(dāng)中只是一種新的嘗試。但是因?yàn)槠鋵I(yè)化的管理模式已經(jīng)越來越多的得到廣大投資方以及政府投資建設(shè)的親睞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為代建單位的管理者，雖然對工程項(xiàng)目的建設(shè)缺乏專業(yè)性的指導(dǎo)意見，但是如果按照一定的方法對工程建設(shè)做好事先控制、事中協(xié)調(diào)，事后及時(shí)處理和總結(jié)，做好代建單位的劑，就一定能夠建設(shè)出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，贏利項(xiàng)目，得到人民贊許的口碑項(xiàng)目。但是在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如何處理好項(xiàng)目管理公司與項(xiàng)目使用單位之間的關(guān)系，如何保證使用單位的意見得到最大的滿足等，也是我們應(yīng)該一直探討的過程。
[1]孫旺明、政府投資項(xiàng)目代建制的現(xiàn)狀及政策建議、中國財(cái)政、2010年第04期55-56
[2]趙磊、代建制發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題研究、現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)、2008年3月120-121
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對策
隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述
任何企業(yè)的經(jīng)營活動都要發(fā)生一些經(jīng)營費(fèi)用，對于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。
3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象
在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃，可是在實(shí)施過程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲備、資金運(yùn)營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。
三、房地產(chǎn)工程成本控制策略
1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度
房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來吸引多方施工單位來進(jìn)行投標(biāo)，爭取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對房地產(chǎn)項(xiàng)目競相追逐，承攬項(xiàng)目的過程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過投標(biāo)行為，調(diào)動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。
2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)
在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時(shí)的拆建過程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。
3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制
在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要調(diào)動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強(qiáng)對成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)
房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。
5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對性的意見返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核，獎(jiǎng)勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸對外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對于我國當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。
參考文獻(xiàn)：
[1]尤佳. 基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J]. 財(cái)會通訊, 2010,(02) .
[2]王志英. 論工程項(xiàng)目成本管理體系的建立[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇, 2009,(03) .
[3]許丹超. 論動態(tài)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本[J]. 福建建筑, 2010,(01) .
[4]劉素榮. 企業(yè)全面動態(tài)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)[J]. 中國管理信息化, 2008,(08) .
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本管理；措施
1引言
但隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制。然而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，無法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于當(dāng)下我國建筑市場的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長遠(yuǎn)的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行自身開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競爭力。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理概述
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有以下特點(diǎn)：開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財(cái)力資源，而且即使是一個(gè)小住宅區(qū)也需要3~4年的時(shí)間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長時(shí)間完成；高風(fēng)險(xiǎn)高收益，房地產(chǎn)開發(fā)效益和風(fēng)險(xiǎn)共存，競爭激烈，而且國內(nèi)房地產(chǎn)需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長，企業(yè)需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費(fèi)者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題會引起一系列的后果，帶來嚴(yán)重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險(xiǎn)、成本、質(zhì)量管理的配合。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原則
不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，當(dāng)下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實(shí)施在每一項(xiàng)工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，落實(shí)每一項(xiàng)成本控制管理措施；再次，加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理落到實(shí)處；最后，著眼于大局，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)長期、持續(xù)的工作，不能中斷。
3提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施
3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可以確保開發(fā)項(xiàng)目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)充分考慮到實(shí)際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準(zhǔn)備工作，使得報(bào)告內(nèi)容充分反映項(xiàng)目開發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營利潤等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢、不足以及承受能力，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否值得發(fā)展。
3.2構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系
健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系是以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的，包含項(xiàng)目開發(fā)、財(cái)務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個(gè)職能部門的，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理的全員參與管理機(jī)制。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實(shí)現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機(jī)制中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責(zé)，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強(qiáng)相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的水平。
3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財(cái)力資源，建設(shè)不必要的浪費(fèi)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工材料的采購、驗(yàn)收，并制定專人進(jìn)行管理，做好施工材料的出進(jìn)登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費(fèi)嚴(yán)重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，會由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計(jì)內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強(qiáng)化現(xiàn)場簽證管理、加強(qiáng)變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果出現(xiàn)問題，會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且處理問題，對工程款支付的程序進(jìn)行嚴(yán)格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的積極配合。
4結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利開展，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)社會效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中需要充分考慮項(xiàng)目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項(xiàng)目各種變更請求，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。
參考文獻(xiàn)：
[1]何佩.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010.
[2]蔡東明.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制[J].廣東科技,2011(14).
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 模式
一、房地產(chǎn)管理模式的內(nèi)涵
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科。也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。從內(nèi)容上看，它是項(xiàng)目建設(shè)全過程的管理，即從項(xiàng)目建議書、可行性研究、工程設(shè)計(jì)、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)都需要這個(gè)過程，它是分階段進(jìn)行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項(xiàng)目建設(shè)的客觀要求。從性質(zhì)上看，項(xiàng)目管理是固定資產(chǎn)投資管理的微觀基礎(chǔ)，其性質(zhì)屬投資管理范疇。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的各參與方都有自己的項(xiàng)目管理，可分為建設(shè)方的項(xiàng)目管理、開發(fā)商的項(xiàng)目管理、咨詢方的項(xiàng)目管理、政府部門的項(xiàng)目管理等，但影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展和效益的主要是業(yè)主方的項(xiàng)目管理方式。因此，本文只討論開發(fā)商的項(xiàng)目管理，是站在業(yè)主方的立場上。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，是指將管理的對象作為一個(gè)系統(tǒng)，為了使系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，并確保其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而運(yùn)用的項(xiàng)目組織和管理方式。
我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用應(yīng)符合我國市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和國際慣例，并能促進(jìn)基本建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選擇恰當(dāng)與否與項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目建成后的運(yùn)行能否取得既定的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益直接相關(guān)。因此，了解并選擇恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理模式意義重大。
二、管理模式的選取
由于施工項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。我們在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式，預(yù)測一個(gè)目標(biāo)值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制――信息反饋――總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。
在實(shí)施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計(jì)量技術(shù)和監(jiān)測手段，詳盡全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、及時(shí)有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。認(rèn)真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用，編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難，但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響，出現(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度不是提前就是拖后時(shí)，堅(jiān)持對網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和控制，及時(shí)調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用取得實(shí)際效果。
三、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀及存在的問題
1.提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理。目前我國現(xiàn)有小而專、大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展。
2.加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴(yán)重?fù)p害了國家和集體的利益。反映在：基本建設(shè)有章不循、有法不依，不報(bào)建、不招標(biāo)，以及任意肢解發(fā)包工程，強(qiáng)行不合理壓價(jià)；行業(yè)壟斷，一個(gè)行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項(xiàng)、本行業(yè)投資、本行業(yè)設(shè)計(jì)、本行業(yè)的施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊(duì)伍進(jìn)；工程項(xiàng)目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場簽證無中生有、價(jià)量不實(shí)；不法中介行為嚴(yán)重；還有錢權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項(xiàng)目管理的發(fā)展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，在我國目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，提高項(xiàng)目管理水平是刻不容緩的。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；多項(xiàng)目群管控；現(xiàn)場管理
中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)不同，是最為典型的項(xiàng)目型企業(yè)。其中項(xiàng)目的開發(fā)與管控是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和維系發(fā)展的基礎(chǔ)。近年來在市場經(jīng)濟(jì)的自發(fā)調(diào)節(jié)和國家政府的持續(xù)宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場目前己經(jīng)基本形成多個(gè)大型房地產(chǎn)集團(tuán)并行發(fā)展的格局。為了在激烈動蕩的市場競爭和異常緊缺的資源環(huán)境下謀求自身的生存和發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競相開展改革使企業(yè)從單一項(xiàng)目向多項(xiàng)目群平穩(wěn)過度以促進(jìn)提高企業(yè)運(yùn)營效率，改善項(xiàng)目管理績效，在有限的空間內(nèi)獲得最大的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃。
1正確對多項(xiàng)目群管控的概念進(jìn)行定位
項(xiàng)目群管控指的是在當(dāng)前的環(huán)境背景下為了實(shí)現(xiàn)組織的戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目群的長遠(yuǎn)計(jì)劃，綜合運(yùn)用整合相關(guān)的房地產(chǎn)知識、技能、技術(shù)、方法和工具，對本來單一孤立的項(xiàng)目群進(jìn)行綜合性協(xié)調(diào)、系統(tǒng)最佳優(yōu)化和統(tǒng)一性管控，以實(shí)現(xiàn)一加一大于二的最佳效果，獲得單個(gè)項(xiàng)目所不能獲得的最佳效益。簡而易之，房地產(chǎn)項(xiàng)目群就是指事關(guān)企業(yè)整體利益、建立在單個(gè)項(xiàng)目之上、旨在實(shí)現(xiàn)利益最大化的的多組項(xiàng)目的集合。
多項(xiàng)目群管控是一組項(xiàng)目群的集成管理模式，單個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的簡單相加無法實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目群的整體目標(biāo)。作為一名房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理，必須運(yùn)用哲學(xué)上聯(lián)系的觀點(diǎn)和系統(tǒng)優(yōu)化論把單個(gè)存在、各自為政項(xiàng)目納入一個(gè)集體群組中，以整體利益的實(shí)現(xiàn)與否來客觀公正地評價(jià)各單個(gè)項(xiàng)目對企業(yè)整體開發(fā)的貢獻(xiàn)。
2認(rèn)識房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理存在的問題
2.1從房地產(chǎn)現(xiàn)場管理部門的設(shè)計(jì)上看，由于目前市場競爭異常激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盲目接單，通常是在非常短的時(shí)間段內(nèi)匆忙繪圖設(shè)計(jì)。這樣的設(shè)計(jì)結(jié)果往往差強(qiáng)人意，其中紕漏眾多對后期的項(xiàng)目啟動和工程施工制造了難題。基礎(chǔ)工作打不牢，房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展就會受到影響和沖擊，多項(xiàng)目群管理就達(dá)不到預(yù)期的效果，違背了多項(xiàng)目群管控模式的愿景和初衷。
2.2從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場施工和工程進(jìn)展上看，更是紕漏眾多。施工人員責(zé)任意識和安全意識淡薄，不按圖紙和施工規(guī)范施工；相關(guān)材料部門偷工減料、甚至掛羊頭賣狗肉，制造出豆腐渣工程；現(xiàn)場施工人員沒有正規(guī)的上崗證，或者缺乏相應(yīng)的崗位知識只是現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣，導(dǎo)致施工過程隱患多、危險(xiǎn)大、事故頻發(fā)。此外，后期工程驗(yàn)收工作不到位，常常是走馬觀花，搞形式主義，對出現(xiàn)的問題做不到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，對施工經(jīng)驗(yàn)做不到及時(shí)整理和總結(jié)。
2.3從房地產(chǎn)開發(fā)體制層面上看，缺乏一套行之有效的成本管理制度和措施。比如，簽訂合同時(shí)盲目追求經(jīng)濟(jì)效益忽視可能引發(fā)的環(huán)境問題和社會問題；為在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展余地在進(jìn)行項(xiàng)目合作時(shí)過于匆忙導(dǎo)致后期麻煩出現(xiàn)、難以解決。單個(gè)部門之間各自為政，缺乏整體觀念導(dǎo)致部門之間相互推諉，一些問題處理環(huán)節(jié)過于冗長，問題積攢過多得不到有效及時(shí)解決將嚴(yán)重延遲了項(xiàng)目進(jìn)展，對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的多項(xiàng)目群管理產(chǎn)生了非常不利的負(fù)面影響。
3探析房地產(chǎn)多項(xiàng)目群管控的優(yōu)勢
3.1綜合上述現(xiàn)場管理中出現(xiàn)的問題我們來對比探討一下多項(xiàng)目群管理具有的優(yōu)越性和特點(diǎn)。由于前面已經(jīng)提到多項(xiàng)目群管理是建立在單個(gè)項(xiàng)目群管理基礎(chǔ)之上的整體發(fā)展模式，它對保證企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有深遠(yuǎn)的意義。多項(xiàng)目群管理組織把房地產(chǎn)企業(yè)的整體愿望傳遞給各地域的項(xiàng)目之中，層層分解、環(huán)環(huán)相扣、緊密銜接單個(gè)企業(yè)的利益與整體項(xiàng)目群的遠(yuǎn)景相結(jié)合，在多項(xiàng)目群的宏觀指導(dǎo)和管理下各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相互配合、分工協(xié)作共同致力于房地產(chǎn)企業(yè)的美好發(fā)展。
3.2多項(xiàng)目群利用統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)信息平臺打破各項(xiàng)目間缺乏溝通交流和信息傳遞的屏障將各個(gè)項(xiàng)目納入一個(gè)系統(tǒng)中。這有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)信息傳遞的效率和水準(zhǔn)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目群與項(xiàng)目之間、項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的信息交流和知識資源共享。
3.3多項(xiàng)目群管控模式下，房地產(chǎn)企業(yè)和各項(xiàng)目經(jīng)理的眼光將不再局限與單純的經(jīng)濟(jì)利益和財(cái)務(wù)效益。多項(xiàng)目群的實(shí)施將以社會責(zé)任、環(huán)境保護(hù)、人文發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益的結(jié)合為戰(zhàn)略制高點(diǎn)。
4淺談多項(xiàng)目群管控模式下現(xiàn)場管理的措施
4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)。施工前的規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、圖設(shè)計(jì)是現(xiàn)場管理的重要工作內(nèi)容之一。首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計(jì)單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時(shí)間，保證設(shè)計(jì)工作與施工計(jì)劃的協(xié)調(diào)，以不影響項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展。此外，要重視施工過程中的的跟蹤服務(wù)，處理得不及時(shí)，便會影響施工進(jìn)度。
4.2控制現(xiàn)場。在合理的科學(xué)的工程設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下循序漸進(jìn)進(jìn)行工程開展是很重要的，尤其不能貪圖速度盲目開工。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)按照項(xiàng)目的整體特征和工程特點(diǎn)制定嚴(yán)密詳盡的施工計(jì)劃。同時(shí)必須有應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行輔助調(diào)解。
4.3建設(shè)高素質(zhì)的項(xiàng)目隊(duì)伍。要秉著以人為本的理念，建一支一流的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理人力資源的優(yōu)化。項(xiàng)目經(jīng)理要承擔(dān)整個(gè)施工過程的整體規(guī)劃工作，一定要配備過硬的崗位技術(shù)、管理知識和領(lǐng)導(dǎo)能力。
結(jié)束語：房地產(chǎn)工程面臨的困難較多但只要進(jìn)行好施工現(xiàn)場的管理其它問題也就會迎刃而解，企業(yè)就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]張俊松．房地產(chǎn)集團(tuán)多項(xiàng)目管理[J].中外企業(yè)家.2006(9)．
