時間：2023-03-06 16:03:16
序論：在您撰寫物業(yè)項目經(jīng)理總結(jié)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
時光荏苒，彈指間20xx年即將過去。因?yàn)橐隹偨Y(jié)，所以我靜靜回想這一年來的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，但也因?yàn)檫@樣，我才得以有時間理清思路來總結(jié)過去，反思自己不足之處，只有清楚自己的缺點(diǎn)加以改正，才有可能進(jìn)步。現(xiàn)將我在這一年的學(xué)習(xí)、工作情況簡要匯報如下：
一、學(xué)習(xí)情況
隨著公司的發(fā)展，新的任務(wù)、新的目標(biāo)、新的挑戰(zhàn)隨時擺在面前，因公司領(lǐng)導(dǎo)的重視，4月份參加公司組織的《項目經(jīng)理升級》培訓(xùn)，培訓(xùn)期間，參觀了XX管委會大廈國優(yōu)項目，給自己增加了很多借鑒、學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，從而反思自身工作中所存在的不足，學(xué)以致用，今后以國優(yōu)項目的管理為目標(biāo)。
二、項目情況
截止20xx年度XX目前入駐商戶47家，上半年度根據(jù)公司的調(diào)查表格，對28家商戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，其滿意率為99%，比較滿意1%，一般、較不滿意、不滿意無。物業(yè)管理圈。下半年度對33家商戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，其滿意率為96%，比較滿意4%，一般、較不滿意、不滿意無，商戶主要反映的問題有：人流量少、建議在自行車停放處安裝雨棚、建議在廣場上安裝衛(wèi)生間指示標(biāo)志、西面自行車停放處安裝監(jiān)控，以上問題除安裝監(jiān)控問題物業(yè)自行解決外，其它問題我們將滿意率匯總表，積極的反映給商業(yè)發(fā)展部，希望共同來解決相關(guān)問題，更好的為商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及商業(yè)氛圍。
從以上數(shù)據(jù)分析來看，滿意率是100%，但是我認(rèn)為這肯定不是一個真實(shí)的反饋，可能商戶還是為了情面，不好意思給差評，或者是怕給差評后物業(yè)會給予報復(fù)什么的，下年度我準(zhǔn)備通過將滿意度調(diào)查表先發(fā)給商戶，然后再制作一個投放暗箱，讓商戶將調(diào)查表直接投放到里面，盡量獲得真實(shí)的反饋。
只有知道自身的不足之處，加以改正，才能夠使自己得以提高，物業(yè)管理也是如此，有批評才有進(jìn)步!
除了處理廣場日常的事務(wù)外，6月1日又前期介入人才公寓項目，目前已配合供電局，完成對某高壓配電房的初次送電，并安排、協(xié)調(diào)三名工程人員進(jìn)駐高配房值班與現(xiàn)場施工跟進(jìn)，為以后的項目驗(yàn)收接管工作打好基礎(chǔ)。因某工地項目發(fā)生偷盜現(xiàn)象比較嚴(yán)重，8月份因重建公司要求，經(jīng)初步協(xié)商安排12名保安對人才公寓二個門崗進(jìn)行24小時值班(三班二運(yùn)轉(zhuǎn))，配合重建公司及施工單位，對現(xiàn)場進(jìn)出人員及車輛進(jìn)行管控，有效的減少了現(xiàn)場被盜的損失，使盜竊現(xiàn)象得到遏制，保障了現(xiàn)場施工的正常開展。
三、服務(wù)質(zhì)量管理
隨著商戶不斷的進(jìn)駐，人流量的增大，也給廣場的衛(wèi)生環(huán)境、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理上帶來了明顯的難度。對此我在工程、保安、保潔、客服人員的服務(wù)質(zhì)量提升方面從以下幾點(diǎn)抓起：
1、在應(yīng)對環(huán)境衛(wèi)生上，根據(jù)廣場目前只配備的6名保潔人員的條件下，科學(xué)安排，合理運(yùn)用，采取了以下措施，最大程度提高廣場衛(wèi)生環(huán)境，具體如下：
(1)對保潔人員進(jìn)行崗位職責(zé)教育學(xué)習(xí)，要求每一個保潔員熟悉責(zé)任區(qū)域內(nèi)保潔項目、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)時限，并以此建立保潔工作的長效機(jī)制。
(2)加大保潔巡查頻次，保潔主管每天進(jìn)行兩次以上的全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時告知責(zé)任人整改，隨后進(jìn)行復(fù)查，確保落到實(shí)處。
(3)積極和商業(yè)發(fā)展部溝通，在樓層內(nèi)公共區(qū)域配置12個垃圾桶，廣場區(qū)域物業(yè)又自行增加垃圾桶放置點(diǎn)，方便店家及顧客投放垃圾，以此改變生活習(xí)慣，增強(qiáng)店家維護(hù)廣場環(huán)境衛(wèi)生的觀念。
(4)對個別區(qū)域存在的“臟、亂、差”現(xiàn)象集中整治，加強(qiáng)管理。特別是對部分餐飲商戶傾倒餐飲垃圾桶地面周圍，增加地面洗刷頻次。
(5)嚴(yán)格管理裝修商戶的施工材料和垃圾的運(yùn)輸，要求不得拋灑滴漏、隨意堆放，裝修垃圾要及時清理干凈不得隨意堆放。
(6)加強(qiáng)保潔服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督考核，采用部門考核與日常檢查及客戶意見(表揚(yáng)、投訴)相結(jié)合的原則,對保潔員進(jìn)行考核,力求客觀、公正、恰當(dāng)?shù)貙Ρ崋T的工作進(jìn)行評價、考核。
(7)嚴(yán)格要求保潔人員執(zhí)行制定的文萃廣場《清潔服務(wù)程序》《保潔作業(yè)表》。
2、在應(yīng)對廣場公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行、管理上安排如下：
(1)嚴(yán)格要求裝修商戶審批后才可施工。
(2)對廣場商戶內(nèi)裝修工程做好監(jiān)督管理工作，每天巡視不低于二次。
(3)對商戶裝修過程中牽涉到公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備有損壞或影響現(xiàn)象，立即制止，發(fā)整改通知單，必要時通知上報商業(yè)發(fā)展部，拒不改正的進(jìn)行斷水?dāng)嚯姶胧钡礁恼蠡謴?fù)。
(4)廣場上所有區(qū)域禁止一切車輛進(jìn)入(除商家運(yùn)送物品的非機(jī)動車外)。
(5)對廣場污水管道定期進(jìn)行清理疏通，以避免長期不清理帶來管道內(nèi)油塊結(jié)垢。
(6)做好公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行與設(shè)施的完好，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行。
(7)做好運(yùn)行設(shè)備記錄，及時分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。
(8)設(shè)備房管理，需日常點(diǎn)檢、巡查，并做好各設(shè)備巡查記錄,每月清掃設(shè)備房保持清潔。
(9)掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其使用功能。
(10)對設(shè)備的定期檢修工作進(jìn)行督促和檢查。
(11)督促維保單位的工作狀況，對維修不到位之處有權(quán)提出建議和意見，要求其整改。
(12)對在質(zhì)保范圍內(nèi)的維修事項要積極聯(lián)系施工單位及時維修，做好記錄和跟進(jìn)工作，并監(jiān)督其修復(fù)完成，施工單位不及時處理的，要立即報告商業(yè)發(fā)展部，共同協(xié)調(diào)，保障設(shè)施設(shè)備的完好性。
3、在規(guī)章管理上，為做到有序可循，在原有的規(guī)章制度下，逐步完善健全了《突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》、《清潔服務(wù)程序》、《保潔作業(yè)表》、《物業(yè)管理協(xié)議》、《裝修施工管理規(guī)定》、《外來單位施工協(xié)議》、《防火安全責(zé)任書》、《房屋交接記錄表》《廣場裝修手冊》《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》等多項管理規(guī)定。
4、加強(qiáng)保安、保潔、工程、客服人員的禮儀禮節(jié)及儀容儀表方面的培訓(xùn)，特別是保安、保潔人員，因其是我們的一線服務(wù)人員，他們的言行舉止關(guān)乎到物業(yè)的整體形象，也代表我們公司的形象，因此這塊還是重中之重，要長期抓起，通過引導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)，使得他們個人素質(zhì)及形象得到提升。
5、在業(yè)主溝通方面，我們以某廣場的名字開通了微信群，可通過微信發(fā)送信息，方便商戶給我們提出建議及批評，不過目前因?yàn)閰⑴c的人數(shù)不多和不積極，效果不理想。目前主要還是通過定期上門面談、日常巡視等走訪了解各商家的服務(wù)要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。
四、工作中的不足
回顧這一年來，檢查自身存在的問題，我認(rèn)為主要有以下方面：
1、處理問題缺乏靈活性、創(chuàng)新性，工作開展還不夠深入，擔(dān)心引發(fā)一些不必要的矛盾和問題，怕?lián)L(fēng)險，瞻前顧后，以致于邁不開步子。
2、對管理工作還不夠嚴(yán)格，致使有些考核制度還沒有真正落實(shí)到位。
3、在遇到事情時比較容易急躁，指責(zé)大于引導(dǎo)，沒有更好的和員工一起去解決問題。
4、與領(lǐng)導(dǎo)、員工溝通不夠，未能完全盡到應(yīng)盡的職責(zé)。公司安排我負(fù)責(zé)一項工作時，自己會努力去完成，但這樣做還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因?yàn)槲矣胸?zé)任向員工傳達(dá)公司安排此項工作的意圖和要求，使員工在完成此項工作時有更清楚的認(rèn)識和更清晰的目標(biāo)，并且在完成工作的同時也讓員工得到更好的學(xué)習(xí)與鍛煉;同時，我也有責(zé)任向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報員工在完成這份工作時遇到的困難和問題，為完成此項工作而營造寬松的環(huán)境。
今后，在工作中，我將注意加強(qiáng)與員工之間的溝通，和他們一起認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，慢慢引導(dǎo)，要有耐心，克服不足，努力把工作做得更好。
五、明年的工作計劃
1、明年根據(jù)自身的條件，計劃在人員培訓(xùn)上，有針對性的結(jié)合人員的特點(diǎn)，做好各專業(yè)的培訓(xùn)工作，讓各專業(yè)人員在理論與實(shí)踐方面得到專業(yè)輔導(dǎo)，從而提升自己;對一些接受能力強(qiáng)和有上進(jìn)心的人員盡量的讓其多掌握和熟悉各專業(yè)知識，培養(yǎng)其獨(dú)立處理問題能力，培養(yǎng)其一專多能，打破按專業(yè)來分工的模式，以便高效的為公司服務(wù)。
2、加強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力意識，個人能力再強(qiáng)也無法和有核心凝聚力的團(tuán)隊相提并論，發(fā)揮團(tuán)隊作用才能高效的為公司服務(wù)。
3、繼續(xù)加強(qiáng)人員禮儀禮節(jié)、服務(wù)意識等方面培訓(xùn)，使每一個人都能得到全面的發(fā)展和提升。
自從走上項目經(jīng)理工作崗位以后，很多做事的方式都有了改觀，變成了一種責(zé)任，一種使命。正是這種責(zé)任、這種使命，使自己不敢有半點(diǎn)懈怠，格盡職守，擺正位置，認(rèn)真做好每一件事情。
正所謂，環(huán)境可以改變一個人，也可以造就一個人!前方即使困難重重，但只要自己堅持不懈，也就不足為難，正如我的人生座右銘：鍥而不舍，金石可鏤!
在以后工作中我還要兢兢業(yè)業(yè)，在業(yè)務(wù)技能和管理上面還要不斷的加強(qiáng)學(xué)習(xí)，管理上服從領(lǐng)導(dǎo)安排，配合領(lǐng)導(dǎo)用更好的管理方法和規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)行為來要求自己，身先士卒帶動全體服務(wù)中心員工更好的完成本職工作,為公司發(fā)展不斷努力!
一、積極溝通，完成經(jīng)營收費(fèi)任務(wù)
物業(yè)收費(fèi)項目是物業(yè)服務(wù)工作中的重點(diǎn)，事前我進(jìn)行了周密的計劃，針對業(yè)主情況進(jìn)行統(tǒng)計、分析，根據(jù)不同類型業(yè)主采取不同的溝通方式，通過發(fā)繳費(fèi)通知單、電話、面談方式進(jìn)行開展工作。同時，積極收集業(yè)主的意見和建議，對于業(yè)主提出的問題及時改進(jìn)；對合理意見實(shí)施完善措施提高服務(wù)；對維保遺留的共性問題集中解決處理；對難點(diǎn)問題以函電的形式發(fā)給相關(guān)單位督促解決，最大限度達(dá)到業(yè)主對服務(wù)過程的滿意，以服務(wù)促收費(fèi)，以收費(fèi)促提高。
截止2014年月日共收取各項費(fèi)用共計萬元：其中管理費(fèi)合計萬元，停車費(fèi)合計萬元，公共維修基金合計萬元，水、電費(fèi)代收合計萬元，保證每月應(yīng)收費(fèi)用基本收繳到位。
二、加強(qiáng)管理，重視維修保護(hù)工作
這一年來，我管理處十分注意對小區(qū)配電室設(shè)備的檢查與管理，及時發(fā)現(xiàn)了小區(qū)配電室的高壓側(cè)903、904計量裝置互感器因使用年限久，與電業(yè)局的計量裝置互感器不匹配，造成用電計量不準(zhǔn)確，以及配電室#1號變壓器與#2號變壓器閉鎖分閘故障和#3號變壓器低壓無功補(bǔ)償器電溶老化更換等問題，并迅速聯(lián)系組織技術(shù)人員進(jìn)行了維護(hù)。針對夏季業(yè)主用電量大和雷雨天氣頻繁等實(shí)際問題，及時為小區(qū)配電室安裝了防雷設(shè)備，確保了夏季用電高發(fā)期業(yè)主用電的安全。同時，為了進(jìn)一步確保小區(qū)用電的安全穩(wěn)定，我不但及時更換了配電室的過期滅火器和小區(qū)廣場老化路燈線路及腐蝕燈座，還積極與電業(yè)局協(xié)調(diào)，順利完成小區(qū)配電室臺變壓器年檢工作，切實(shí)維護(hù)了業(yè)主利益。
在共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃和巡查制度，定期對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，認(rèn)真巡查設(shè)備的運(yùn)行情況，確保共用設(shè)備的正常運(yùn)行。
三、再接再勵，抓好日常物業(yè)管理
1、安全工作：
根據(jù)公司安全工作的部署和要求，抓好日常安全管理工作的落實(shí)、檢查和監(jiān)督，確保小區(qū)的安全與秩序。配合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、居委會對轄區(qū)內(nèi)所有外來人員進(jìn)行登記備案；配合當(dāng)?shù)毓膊块T對外籍居留人士、外籍租住人員進(jìn)行統(tǒng)計、登記，并上報警務(wù)工作站備案。
2、保潔工作：
為了給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)設(shè)一個潔凈衛(wèi)生、優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境，注重日常保潔。按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠(yuǎn)的追求！”的物業(yè)服務(wù)宗旨，經(jīng)過部門全體員工的共同努力，所分管區(qū)域的保潔工作取得了良好成效。
3、小區(qū)綠化工作方面：
加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，對花草樹木進(jìn)行定期培土、施肥、除雜草、修枝、補(bǔ)苗和病蟲害防治，確保了小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
4、加強(qiáng)與業(yè)主、住戶的溝通和交流：
及時了解本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的真實(shí)需求，對于日常業(yè)主投訴、報修、求助等問題，都能在最短的時間內(nèi)給予合理的答復(fù)和解快。
總之，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的綜合管理，同時也是一項平凡而瑣碎的服務(wù)工作。因此，在實(shí)際工作中我時刻牢記“物業(yè)管理無小事”，以業(yè)主的需求為己任，始終遵循“陽光服務(wù)，精品管理”的服務(wù)宗旨。
四、2015年工作計劃
2014年，我雖然取得了一定的成績，但是，離小區(qū)居民要求還存在不少差距，工作中也存在不少問題。我決心在今后的工作中百尺竿頭更進(jìn)一步，不斷改進(jìn)和提升我們的物業(yè)管理工作，整體塑造我們的服務(wù)形象。2015年，我將進(jìn)一步加大五個工作力度。
1、進(jìn)一步加大學(xué)習(xí)培訓(xùn)力度，重點(diǎn)培訓(xùn)和提高員工的專業(yè)知識水平，提高戰(zhàn)斗力和工作執(zhí)行力，使工作效率得到有效提高。進(jìn)一步推行“誠信至上，服務(wù)為本，優(yōu)質(zhì)取勝，滿意為準(zhǔn)”的服務(wù)理念，盡最大努力為住戶創(chuàng)造現(xiàn)代品質(zhì)生活條件，以優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)贏得基地住戶的信譽(yù)和公司服務(wù)生存發(fā)展的空間。
2、進(jìn)一步加大文化建設(shè)力度，以人為本，員工為本，實(shí)行人性化管理，關(guān)心和愛護(hù)員工，組織各種文化體育活動。穩(wěn)定員工思想情緒，樹立和弘揚(yáng)團(tuán)隊意識和團(tuán)隊精神。
3、進(jìn)一步加大科學(xué)管理力度、重點(diǎn)依托物業(yè)公司“走出去的”戰(zhàn)略，專程其他做得好的同行企業(yè)與老社區(qū)去學(xué)習(xí)，借鑒先進(jìn)的管理手段，創(chuàng)新我們的物業(yè)管理水平。
我院從物業(yè)社會化開始至今已經(jīng)有十多年的歷史，經(jīng)過不斷的摸索與檢討，在“以病區(qū)需要為中心，以病人為中心”的目標(biāo)指引下，根據(jù)醫(yī)院特點(diǎn)，注重人性化與制度化相結(jié)合，相互轉(zhuǎn)換角色，運(yùn)用管理工具，實(shí)行雙向管理方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上了一個新臺階，使醫(yī)院的環(huán)境面貌有了明顯的改觀，其工作成績與工作水平均得到了有效提升。
關(guān)鍵詞：社會化； 協(xié)助； 溝通； 管理
【中圖分類號】
R365 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】B 【文章編號】1002-3763（2014）07-0289-01
醫(yī)多的院后勤社會化中涉及人員最就是保潔、運(yùn)送物業(yè)公司，如果院方?jīng)]有一個專職的部門對其監(jiān)督、管理與協(xié)助，是很難保證后勤社會化服務(wù)的工作質(zhì)量。我院從物業(yè)社會化開始至今已經(jīng)有十多年的歷史，經(jīng)過不斷的摸索與檢討，在“以病區(qū)需要為中心，以病人為中心”的目標(biāo)指引下，根據(jù)醫(yī)院特點(diǎn)，注重人性化與制度化相結(jié)合，相互轉(zhuǎn)換角色，運(yùn)用管理工具，實(shí)行雙向管理方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上了一個新臺階，使醫(yī)院的環(huán)境面貌有了明顯的改觀，其工作成績與工作水平均得到了有效提升。結(jié)合這些年的管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下。
1 建立公與司高層定期會務(wù)機(jī)制，落實(shí)問題與計劃
我醫(yī)院共分為三個院區(qū)，其中兩個院區(qū)體量較大，根據(jù)有利于競爭提升的原則，我們通過政府采購中心引進(jìn)了兩家物業(yè)公司，物業(yè)公司人員均在200人以上。為確保在任何時段都不得影響臨床的思想，在每次更換物業(yè)公司的時候，我們要求前三個月每周舉行物業(yè)公司高層與院方總務(wù)處的碰面會，物業(yè)公司參加會議的管理人員不得低于區(qū)域運(yùn)作經(jīng)理的級別。在項目穩(wěn)定之后，如三個月之后至半年，會議間隔從一周變?yōu)閮芍埽詈笞優(yōu)橐粋€月一次的總結(jié)。在會議中，物業(yè)公司要對本階段的工作進(jìn)行總結(jié)，重點(diǎn)是一些難點(diǎn)問題，或需要院方出面協(xié)商的問題；同時要對自我在工作中存在的不足或不良事件進(jìn)行通報，提出解決問題的方案與落實(shí)問題進(jìn)度，通報下一階段的計劃。院方會根據(jù)實(shí)際運(yùn)行中檢查的問題，臨床反饋的問題進(jìn)行核對，提出要求。雙方共同協(xié)商出解決問題的辦法。會議中任何一方不推諉責(zé)任，對能主動剖析問題所在的要提出肯定意見，同時為了更好的避免工作中一些同樣的失誤發(fā)生，我院將兩家物業(yè)公司邀請至同一會議室，相互對所遇見問題進(jìn)行介紹的同時可以有效的避免同樣的事件發(fā)生。會議上有其公司區(qū)域運(yùn)作經(jīng)理或公司管理層人員的參與對于物業(yè)公司了解醫(yī)院情況更加直接，對項目經(jīng)理而言既是壓力又是動力，一些需要公司解決的問題可以快速并有效的得到解決。當(dāng)然在日常工作中要隨時與物業(yè)公司項目管理人員保持溝通與交流，如遇到突發(fā)事件，可以馬上召開現(xiàn)場會議。溝通渠道的暢通是事件順利的基礎(chǔ)，可以有效的了解各自的需求與困難，方便大家及時解決問題。
2 協(xié)助物業(yè)公司運(yùn)用管理手段，提升服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)公司由于近些年的極度擴(kuò)張，優(yōu)秀的項目經(jīng)理相對要少，很多物業(yè)公司都是在項目開荒或項目轉(zhuǎn)換的過程中派公司支持，選用的也是管理經(jīng)驗(yàn)豐富的項目經(jīng)理，一旦項目穩(wěn)定該項目經(jīng)理就會被調(diào)到另外的項目上，醫(yī)院現(xiàn)場不可避免的就會有一個新的項目經(jīng)理，并且每個醫(yī)院的情況都不相同，因此，我院也是從實(shí)際出發(fā)，在要求物業(yè)公司管理人員自我素質(zhì)高的情況下，也積極的協(xié)助其運(yùn)用管理工具，結(jié)合醫(yī)院實(shí)際開展工作。對于物業(yè)公司現(xiàn)場的項目經(jīng)理，院方也要多給正能量，少抱怨；對其在工作中遇見的問題要有充分的評估過程，要求其瞄準(zhǔn)問題，全力解決。
在日常工作中，我們要求項目經(jīng)理，主管要細(xì)化管理、提高標(biāo)準(zhǔn)，以PDCA為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)。在管理過程中，要傾聽多方意見，利用院方實(shí)施精細(xì)化管理活動等契機(jī)，善于發(fā)現(xiàn)問題，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，補(bǔ)充完善管理流程、監(jiān)管內(nèi)容，細(xì)化管理制度。利用脆弱性分析原理，在保證質(zhì)量全面提高的前提下，將檢點(diǎn)放在服務(wù)工作的薄弱區(qū)，哪個區(qū)域質(zhì)量評價差，專查哪個區(qū)域；如運(yùn)行中心的急血不急現(xiàn)象，運(yùn)送過程中員工拖拉現(xiàn)象等，對會犯同樣錯誤的事件要密切關(guān)注，建立不良事件登記本，定期回顧學(xué)習(xí)，使醫(yī)院整體物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在院方監(jiān)督管理協(xié)助下，實(shí)現(xiàn)全面、穩(wěn)定、持續(xù)地改進(jìn)和提升。
3 加強(qiáng)考核力度，注重意見的反饋與封閉
醫(yī)院每天進(jìn)出都是大量的人流，物業(yè)公司管理人員必須每日巡視、檢查醫(yī)院各處物業(yè)服務(wù)情況，維持各處的醫(yī)療秩序，如果在現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，必要時向上級匯報。我們管理部門也要每周定期到臨床一線看看，對發(fā)現(xiàn)的共性問題邀請物業(yè)公司管理人員到現(xiàn)場整改。每月進(jìn)行兩個維度的物業(yè)考核評分，其中一份是發(fā)給各個病區(qū)的護(hù)士長，待護(hù)士長填好之后回收；另外一份是由我院社會化管理科人員到現(xiàn)場每個病區(qū)或醫(yī)療單元進(jìn)行現(xiàn)場的檢查與現(xiàn)場臨床人員的調(diào)查。對兩份材料的內(nèi)容及時收集并進(jìn)行總統(tǒng)計，對其中的問題及時解決；特別是對臨床提出的問題及時給與反饋意見與整改措施，千萬不能拖而不決，不給反饋，以免影響臨床部門的配合積極性。
在監(jiān)管檢查中要做到：嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)事求是。每個月我院都會有有一個主題，如手衛(wèi)生、廁所保潔、床鋪衛(wèi)生等。在平時監(jiān)管及每月組織的抽查過程中，所有的管理人員必須要嚴(yán)格按醫(yī)院保潔質(zhì)量監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)檢查。對檢查出的問題要詳細(xì)記錄，定期公示，列入考核分?jǐn)?shù)，使物業(yè)公司管理人員熟悉醫(yī)院管理的流程和標(biāo)準(zhǔn)，能夠有針對性地改進(jìn)和提高工作質(zhì)量。同時，出現(xiàn)投訴時，院方管理人員不要一味的埋怨與訓(xùn)斥，要幫助其分析問題的根源，協(xié)助其提升工作的質(zhì)量，也讓物業(yè)公司人員能感受到院方對標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格執(zhí)行，對實(shí)事情況的了解；不敢馬虎對待。考核條文中的細(xì)則要根據(jù)醫(yī)院的發(fā)展或狀態(tài)的變化及時調(diào)整，按有利于臨床工作的方向調(diào)整。
在考核管理中我們引入護(hù)理部的管理，因?yàn)槲覀兊暮芏喙ぷ鞫贾苯优c護(hù)理部相關(guān)；現(xiàn)場很多事情也需要護(hù)理部配合，因此，對科室使用的駐點(diǎn)護(hù)工，我們可以交由護(hù)理部一起管理，特殊科室的物業(yè)人員，如手術(shù)室、新生兒、產(chǎn)房等護(hù)工的考核工作要以現(xiàn)場護(hù)士長的管理效果來定。同時院感部門也要介入，因?yàn)樗麄冎垃F(xiàn)在最新的院感要求，有利于我們及時掌握信息，調(diào)整工作中的不當(dāng)之處。
4 管理考核與合同條款的嚴(yán)格執(zhí)行
醫(yī)院與物業(yè)公司都必須有一套規(guī)章制度，醫(yī)院依據(jù)醫(yī)院感染管理及清潔、消毒、隔離的要求，結(jié)合醫(yī)院的實(shí)際情況建立健全保潔員工作制度、工作職責(zé)、及安全防護(hù)制度，讓他們在工作中有理論指導(dǎo)、有行動依據(jù)、有考核制度。結(jié)合物業(yè)公司的要求與院方的要求，做到機(jī)制完善，制度健全，措施有力，獎罰分明，達(dá)到專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系。任何制度的有效執(zhí)行都離不開標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格執(zhí)行；外包物業(yè)公司更是如此，社會化的工作注重的還是經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生，因此我們考核執(zhí)行的最終都將與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，每月月底，由社會化管理科對物業(yè)公司考核進(jìn)行分?jǐn)?shù)匯總，根據(jù)各種權(quán)重指標(biāo)確立最終得分，按每月分?jǐn)?shù)執(zhí)行當(dāng)月的服務(wù)費(fèi)支付，在這個過程中我院要求的是不得低于90分，低于90分時每下降一分都會扣除相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)，當(dāng)分?jǐn)?shù)低于70分時候要求更換項目經(jīng)理，公司必須派駐技術(shù)支持到現(xiàn)場辦公，當(dāng)連續(xù)兩個月低于70時啟動解除合同的程序。院方要與物業(yè)公司在簽訂合同時就能確立處罰考核標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)制度。當(dāng)然對于在服務(wù)質(zhì)量下降的時候，院方管理人員也要認(rèn)真調(diào)查，嚴(yán)密分析可能的問題，及時做好可能的補(bǔ)救措施，以免由于物業(yè)質(zhì)量嚴(yán)重下滑影響了院方正常醫(yī)療秩序的開展。做到制度落實(shí)、質(zhì)量保證、獎罰分明，責(zé)任到人；做到了有章可循、措施得力、管理到位。另外院方也要積極協(xié)助物業(yè)公司現(xiàn)場管理人員做好各項工作，協(xié)助其盡快提升服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)水平。
要對考核的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，及時分析問題所在，對重復(fù)性錯誤要給予處罰，對涉及醫(yī)院安全運(yùn)行的事件要迅速通報，及時整改，對責(zé)任人要給予追究。要讓物業(yè)公司管理人員安全之弦緊繃，不得出現(xiàn)紀(jì)律渙散，心態(tài)不正之風(fēng)。對考核標(biāo)準(zhǔn)或處理標(biāo)準(zhǔn)中不合理或不合時宜的地方也要及時修正。
5 注重物業(yè)公司培訓(xùn)的同時強(qiáng)調(diào)院方培訓(xùn)
由于物業(yè)公司所招聘的員工大部分為年紀(jì)偏大的人員，其中還有部分文化層次不高，理解力與接受力都較受過正規(guī)大學(xué)教育的年紀(jì)人差；對于院感知識很多都是空白。因此，對于新進(jìn)員工我們要求物業(yè)公司必須先培訓(xùn)，手把手培訓(xùn)不得少于一周，之后一個月定期培訓(xùn)，除了禮儀禮貌之外，要從保潔的流程，清洗的順序，各種不同顏色拖把的擺放，洗手法的熟練以及防護(hù)處理等方面逐一培訓(xùn)考核。全部通過之后才可以正式使用該員工。對于老員工也要反復(fù)培訓(xùn)，針對不同崗位的特點(diǎn)，按側(cè)重點(diǎn)每周培訓(xùn)一個項目，每天利用晨會與午休的時間將一個點(diǎn)；要所有員工熟記于心。另外我院還根據(jù)日常檢查中的問題，每月提出一個培訓(xùn)點(diǎn)，由我院護(hù)理部或院感科派人出來培訓(xùn)，培訓(xùn)形式采用深入淺出的語言講解醫(yī)院污染、清潔、消毒、標(biāo)準(zhǔn)預(yù)防等基礎(chǔ)知識概念，使保潔員工能夠體會醫(yī)院的認(rèn)真與防護(hù)的重要性。對培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)行當(dāng)場考核與當(dāng)月考核。每三個月進(jìn)行一次技能比賽，對其中的優(yōu)勝者給予獎勵；通過院方培訓(xùn)的帶動，我們很好的調(diào)動了物業(yè)公司培訓(xùn)的熱情，讓大家在一種持之以恒的學(xué)習(xí)中不斷前進(jìn)。特殊科室的培訓(xùn)我們要求護(hù)理部配合執(zhí)行，如新生兒、手術(shù)室等特殊科室內(nèi)的物業(yè)人員由護(hù)士長定期培訓(xùn)與考核，對于操作不合格的人員給予及時的清退。
院方專職的社會化管理科對物業(yè)公司是一種有效的監(jiān)管，是確保醫(yī)院正常運(yùn)行，協(xié)調(diào)醫(yī)院與物業(yè)公司的橋梁。要摒棄上下級的管理思維，給物業(yè)公司增加壓力的情況下也必須給與物業(yè)公司更多的協(xié)助。調(diào)動社會化公司的積極性和主動性的管理理念，讓物業(yè)公司也越來越感受到醫(yī)院監(jiān)管帶來的益處，由開始的不得不被動接受到現(xiàn)在心悅誠服地主動接受，最終實(shí)現(xiàn)了保潔公司與醫(yī)院的互利雙贏。
參考文獻(xiàn)
[1] 楊葵英，駱少敏.發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)調(diào)辦公室職能確保醫(yī)院物業(yè)化管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn).現(xiàn)代醫(yī)院管理，2010，8（6）：61―63.
一、選聘優(yōu)秀的項目經(jīng)理
在物業(yè)管理行業(yè)工作了十多年，從一名職業(yè)經(jīng)理人逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營者，我深刻感受到，搭建一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理團(tuán)隊，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)的基石。我認(rèn)為一名優(yōu)秀的項目經(jīng)理應(yīng)該具備以下幾個基本條件：熟悉法律法規(guī)，熟悉物業(yè)服務(wù)合同。不熟悉法律法規(guī)，就沒辦法開展規(guī)范的物業(yè)管理工作，工作難免會走偏；不熟悉物業(yè)服務(wù)合同，我們開展的物業(yè)管理工作就沒有標(biāo)準(zhǔn)，就不會贏得甲方、業(yè)主的肯定，就不會有良好的口碑。具有一定的溝通能力。我們從事的物業(yè)管理工作，其實(shí)有很大部分就是人與人之間溝通的工作。在和企業(yè)外部人員溝通的時候，一方面要能夠得到他們對我們的肯定，得到對方的信任，另一方面，還要注意樹立企業(yè)對外良好的形象。在對企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行溝通的時候，一方面要尊重領(lǐng)導(dǎo)，有良好的執(zhí)行力，另一方面，也要團(tuán)結(jié)同事，關(guān)心下屬，創(chuàng)立良好的工作氛圍，恩威并施，這樣才能把項目里面的員工訓(xùn)練成為一個團(tuán)結(jié)、高效的團(tuán)隊。具備一定的成本控制、創(chuàng)收意識。作為項目經(jīng)理，其實(shí)就是一個項目的家長，在他的心里，應(yīng)該有這個項目的成本測算，這樣，他才能保證這個項目的收費(fèi)率，保證這個項目的人員編制合同配備，保證企業(yè)的合理利潤。而在項目的日常管理工作中，合理拓展創(chuàng)收的渠道，既能增加企業(yè)利潤，又能增加員工創(chuàng)收收入，是一件兩全其美的事情。要具有良好的人品。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同行們都知道，在我們進(jìn)駐一個物業(yè)項目的時候，在不同的階段會碰到不一樣的創(chuàng)收收入，雖然每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有嚴(yán)格的財務(wù)制度，但是，如果項目經(jīng)理對此方面心存私心，企業(yè)或多或少都會存在收入流失的情況，惡劣的時候可以說是顆粒無收。所以，我們在聘用項目經(jīng)理的時候，不僅要考核他的專業(yè)水平，還要審查他的人品，但是這個事情不是在一個很短的時間就可以考察出來的，需要一定的觀察期。
二、心態(tài)決定未來
“誠摯待人、用心做事”這八個字，是我在十余年物業(yè)管理工作經(jīng)歷中總結(jié)出來的，現(xiàn)在我把它貫徹到每個員工和每項工作當(dāng)中去。我認(rèn)為我們做人、做事，都應(yīng)該是坦蕩的、坦誠的，與人為善的，這個是立業(yè)之根本。只有誠摯待人，才可以得到對方的信任，才可以獲得對等的坦誠相待，才能走入業(yè)主的內(nèi)心世界。做事我們要用心，要問心無愧，如果我們能夠以一顆炙熱的心，以一種積極的態(tài)度去迅速、及時地處理好業(yè)主提出的每一件事情，無論簡單，還是繁瑣，那么，相信過不了多久，我們的行業(yè)地位一定會提升，我們企業(yè)誠信度也一定會加強(qiáng)。用積極陽光的心態(tài)去面對每一天，每個人，每件事。有時候在閑聊時，同行也經(jīng)常問我：為什么你總是保持著對行業(yè)的熱情？我常常都是這樣回答的：無論是做什么事情，從事什么行業(yè)，我們每天都應(yīng)該積極、熱情地去面對每個人，每件事，這樣，我們就會聚集很多的正能量，在遇到困難的時候，也能夠抵抗住壓力，排除困難，解決問題。發(fā)生問題之后，我們抱怨、逃避、推脫是沒有用的，只有積極、勇敢地去面對它，分析它，才能夠找到解決問題的方法。而當(dāng)我們把每一個難題都能夠妥善解決的時候，我們增長的不僅是工作經(jīng)驗(yàn)，還有那任何物質(zhì)都不能代替的成就感和自信心。作為物業(yè)管理行業(yè)的“一粒沙子”，我已經(jīng)經(jīng)歷了十五載的風(fēng)雨磨礪，而作為一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營者，我還很年輕，還需要經(jīng)過千百次的痛苦磨礪才孕育出溫潤的珍珠。在這些年成長的過程中，很感謝我的上司，感謝主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，感謝行業(yè)協(xié)會，正是他們的指導(dǎo)和幫助，讓我受益匪淺、獲益良多，成就了我今天的事業(yè)。我將一如既往地以感恩的心態(tài)去面對一切，無論是對業(yè)主，還是對待我的團(tuán)隊成員。并且，我也一直用這種心態(tài)去帶領(lǐng)我的團(tuán)隊，讓每個成員都能“誠摯待人、用心做事”，去做好我們的物業(yè)服務(wù)工作，做好每天的工作！
作者：李海玲
一、試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制背景
近年來隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用進(jìn)一步壓縮使社區(qū)物業(yè)管理原本存在矛盾更加突出其中維持物業(yè)公司正常運(yùn)營管理費(fèi)用缺口最大受沖擊最大壓力也最大面對嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)作為微利行業(yè)物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展嶄新課題從目前油田社區(qū)物業(yè)公司整體發(fā)展現(xiàn)狀看物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大計劃性還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高問題這些問題存在使我們清醒地認(rèn)識到當(dāng)前物業(yè)公司經(jīng)營管理還只處于“計劃指標(biāo)”狀態(tài)我們還沒有真正樹立起市場化經(jīng)營管理意識在以往物業(yè)站與專業(yè)隊管理環(huán)節(jié)中由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益需要在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出情況導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢基于這種現(xiàn)狀物業(yè)公司要想生存與發(fā)展就必須在企業(yè)經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制探索試行逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系降低管理成本提高經(jīng)營管理水平為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)
二、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制內(nèi)涵
在雅苑小區(qū)試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前我們在成本費(fèi)用使用上比較單一只將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用收繳工作就基本能夠保證全年成本不超獎罰措施體現(xiàn)不明顯職工工作上沒有壓力物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想經(jīng)營管理方式因循守舊觀念決定思路思路決定出路面對資金緊張壓力和嚴(yán)峻形勢我們深刻地感覺到在今后物業(yè)經(jīng)營管理工作中誰經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變早誰前景也就越輝煌；誰經(jīng)營觀念因循守舊誰前景就越渺茫只有打破以前那種陳舊經(jīng)營管理方式進(jìn)一步解放思想建立以市場為導(dǎo)向嶄新管理手段才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展為此我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用項目管理經(jīng)驗(yàn)結(jié)合物業(yè)管理特點(diǎn)將小區(qū)作為一個市場項目進(jìn)行準(zhǔn)市場化管理以經(jīng)濟(jì)合同形式按中心對雅苑小區(qū)各項費(fèi)用切算標(biāo)準(zhǔn)將發(fā)生在小區(qū)維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊全部費(fèi)用下切到物業(yè)站由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊甲乙方委托合同關(guān)系公司作為市場化業(yè)主按合同約定對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬乙方直接管理控制項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制建立和實(shí)施首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理方式避免了具體工作推諉扯皮現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新責(zé)權(quán)利關(guān)系明確了物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙方關(guān)系三實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上創(chuàng)新物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供服務(wù)人員來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提高；四通過對成本費(fèi)用統(tǒng)籌管理和全過程控制有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本較大彌補(bǔ)了管理費(fèi)用不足
三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制具體做法
在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭大背景下探索試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制由計劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變一個重要過渡它打破了以往慣性經(jīng)營思維掀起了一場觀念革命我們通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制實(shí)施進(jìn)一步明確了甲乙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系使職工自發(fā)進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效
（一）客觀準(zhǔn)確做好費(fèi)用指標(biāo)分解測算
在費(fèi)用分解運(yùn)作過程中我們主要做好了三個方面分析一考慮市場指導(dǎo)價格以及雅苑小區(qū)配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民服務(wù)需求檔次等因素估測物業(yè)收費(fèi)價格為0.8元/平方米•月預(yù)計總收費(fèi)230萬元；二根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生費(fèi)用我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)以及社區(qū)未下切排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析預(yù)算總費(fèi)用為192萬元按市場規(guī)律模擬增加10%管理費(fèi)和8%稅金總費(fèi)用為228萬元；三我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元模擬增加10%管理費(fèi)和8%稅金為192.5萬元折合0.67元/平方米•月這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)維修工、綠化工、保潔工以及治安警員工資和材料費(fèi)實(shí)際分解指標(biāo)比測算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個百分點(diǎn)
（二）建立了與專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制在項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制實(shí)施過程中我們按照市場經(jīng)濟(jì)要求編制了《ISO9001模擬市場運(yùn)行管理體系》分別與綜合維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治安保衛(wèi)隊等三支專業(yè)化隊伍簽訂了物業(yè)管理專項服務(wù)委托合同將物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙雙方職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問題做出了明確規(guī)定例如：物業(yè)站與維修隊在合同中規(guī)定“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%為確保上述目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪“三率”每降低一個百分點(diǎn)按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)人數(shù)每人扣罰100元；每違反一項服務(wù)規(guī)范扣罰100元在對專業(yè)隊服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查考核過程中凡專業(yè)隊工作職責(zé)內(nèi)存在問題們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單》形式向?qū)I(yè)隊提出處理意見其中對不可彌補(bǔ)問題根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果采取措施可以整改問題則提出改進(jìn)意見經(jīng)雙方簽字認(rèn)可限期進(jìn)行整改月底交公司勞資和財務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)確保了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制順利推行
（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)控制措施為確保項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制有效實(shí)施雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)費(fèi)用包括維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治保隊人工工資和材料工具費(fèi)等以合同形式分解到專業(yè)隊伍明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)凡當(dāng)月超支費(fèi)用從專業(yè)隊下月工資總額中扣減小區(qū)維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室按月統(tǒng)計超支部分70%由物業(yè)站集體承擔(dān)10%由控制使用部門主任承擔(dān)20%由控制使用部門員工承擔(dān)如果年底總費(fèi)用不超月度所扣工資全部返還為有效控制成本費(fèi)用物業(yè)站還采取了即時簽認(rèn)制度即：工作中發(fā)生材料費(fèi)由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)即時簽認(rèn)；對于專業(yè)隊伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)質(zhì)量問題則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰物業(yè)站與專業(yè)隊當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計一次與年初制定月度計劃指標(biāo)相對照嚴(yán)格把關(guān)控制確保了成本費(fèi)用按計劃控制使用有效控制措施帶來了服務(wù)質(zhì)量不斷提升去年11月份雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾在以前類似情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量而維修隊又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計降低了服務(wù)質(zhì)量當(dāng)時正項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間按照程序物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾當(dāng)場不予簽認(rèn)直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過
（四）規(guī)范高效形成了成本費(fèi)用全過程控制體系前幾年成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)年終分析指標(biāo)嚴(yán)狀況對成本費(fèi)用使用過程控制不嚴(yán)管理不善制約了全年指標(biāo)任務(wù)順利完成為此在實(shí)施項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制過程中我們重點(diǎn)對費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過程控制首先加強(qiáng)了制度建設(shè)逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力監(jiān)督考核制度建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度使費(fèi)用指標(biāo)使用每個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了規(guī)范運(yùn)作其次物業(yè)站還成立了成本費(fèi)用考核小組利用“周檢查、月匯總、季分析”隨時掌握每個班組費(fèi)用成本分配使用情況做到合理、規(guī)范、及時調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報表了解各班組成本費(fèi)用支出情況使各項費(fèi)用均得到了有效動態(tài)控制形成了全員、全過程、全方位成本管理不僅嚴(yán)格監(jiān)督控制成本而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量
（五）建立健全了物業(yè)管理內(nèi)部考核機(jī)制物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干方式將管理全部內(nèi)容逐一落實(shí)到人頭并按照“三級”檢查模式對每個區(qū)片、每個承包人實(shí)施考核獎懲其中在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來管理問題每項扣承包人50個崗點(diǎn)；公司每周抽查暴露出來問題每項扣承包人20個崗點(diǎn)；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來問題每項扣承包人5個崗點(diǎn)一個季度匯總兌現(xiàn)一次所扣崗點(diǎn)獎勵給日常管理成績突出者由于這種管理運(yùn)作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎懲明確有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量在去年6次雙月考核中雅苑物業(yè)站歷次名列前五名物業(yè)站水電管理辦公室3名女同志每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗監(jiān)控任務(wù)她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況自行制訂了具體控制措施如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米情況要立即進(jìn)行排查有針對性采取改進(jìn)措施截止目前物業(yè)站水電成本比計劃節(jié)約了3.6萬元
四、小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制實(shí)施效果
一小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高在小區(qū)日常管理上物業(yè)站采取了員工分片包干方式將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭按ISO9000體系要求明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按“三級”檢查結(jié)果對每片、每人進(jìn)行定期考核獎懲有效地提高了日常物業(yè)管理水平
二專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高原來小區(qū)專業(yè)化服務(wù)一般都通過公司生產(chǎn)辦直接安排物業(yè)站甲方地位得不到充分體現(xiàn)監(jiān)督職能很難到位試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量專業(yè)隊?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用為改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量專業(yè)隊經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)行聯(lián)系與溝通征求物業(yè)站意見和建議促進(jìn)了小區(qū)管理服務(wù)水平不斷提高經(jīng)回訪抽查今年上半年居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點(diǎn)初步體現(xiàn)了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作管理效益
一、試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的背景
近年來，隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補(bǔ)貼費(fèi)用的進(jìn)一步壓縮，使社區(qū)物業(yè)管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業(yè)公司正常運(yùn)營的管理費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為微利行業(yè)的物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展的嶄新課題。從目前油田社區(qū)物業(yè)公司的整體發(fā)展現(xiàn)狀看，物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大的計劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴(yán)重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前物業(yè)公司的經(jīng)營管理還只處于“計劃指標(biāo)”的狀態(tài)，我們還沒有真正樹立起市場化的經(jīng)營管理意識，在以往物業(yè)站與專業(yè)隊的管理環(huán)節(jié)中，由于各基層單位成本費(fèi)用獨(dú)立核算，雙方出于節(jié)約成本和維護(hù)本單位自身利益的需要，在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢?；谶@種現(xiàn)狀，物業(yè)公司要想生存與發(fā)展，就必須在企業(yè)的經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新，通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的探索試行，逐步理順各種經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，降低管理成本，提高經(jīng)營管理水平，為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機(jī)。
二、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的內(nèi)涵
在雅苑小區(qū)試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制之前，我們在成本費(fèi)用的使用上比較單一，只是將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生以及辦公等費(fèi)用分解到物業(yè)站，物業(yè)站只要抓好了水電等費(fèi)用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現(xiàn)不明顯，職工工作上沒有壓力，物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想，經(jīng)營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴(yán)峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業(yè)的經(jīng)營管理工作中，誰的經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經(jīng)營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經(jīng)營管理方式，進(jìn)一步解放思想，建立以市場為導(dǎo)向的嶄新的管理手段，才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展。為此，我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用的項目管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，將小區(qū)作為一個市場項目進(jìn)行準(zhǔn)市場化的管理，以經(jīng)濟(jì)合同的形式，按中心對雅苑小區(qū)各項費(fèi)用的切算標(biāo)準(zhǔn)，將發(fā)生在小區(qū)的維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化的人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊的全部費(fèi)用下切到物業(yè)站，由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用，并明確總費(fèi)用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進(jìn)一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊的甲乙方委托合同關(guān)系。公司作為市場化的業(yè)主，按合同約定，對物業(yè)站只進(jìn)行管理質(zhì)量考核和獎懲，而不干預(yù)其管理運(yùn)作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬的乙方直接管理控制。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的建立和實(shí)施，首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進(jìn)行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新的責(zé)權(quán)利關(guān)系，明確了物業(yè)站與專業(yè)隊的甲乙方關(guān)系。三是實(shí)現(xiàn)了用人機(jī)制上的創(chuàng)新，物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供的服務(wù)人員，來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高；四是通過對成本費(fèi)用的統(tǒng)籌管理和全過程控制，有效地降低了小區(qū)運(yùn)營成本，較大的彌補(bǔ)了管理費(fèi)用的不足。
三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的具體做法
在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由計劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經(jīng)營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施，進(jìn)一步明確了甲乙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使職工自發(fā)的進(jìn)入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實(shí)效。
（一）客觀準(zhǔn)確的做好費(fèi)用指標(biāo)的分解測算。
在費(fèi)用分解的運(yùn)作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導(dǎo)價格以及雅苑小區(qū)的配套建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)、居民的服務(wù)需求檔次等因素，估測物業(yè)收費(fèi)價格為0.8元/平方米•月，預(yù)計總收費(fèi)230萬元；二是根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運(yùn)行實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上的人工費(fèi)、材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)，以及社區(qū)未下切的排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等直接費(fèi)用進(jìn)行了預(yù)算和分析，預(yù)算總費(fèi)用為192萬元，按市場規(guī)律，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金，總費(fèi)用為228萬元；三是我們按照中心實(shí)際成本費(fèi)用指標(biāo)分解給雅苑物業(yè)站162萬元，模擬增加10%的管理費(fèi)和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米•月，這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費(fèi)。實(shí)際分解指標(biāo)比測算費(fèi)用指標(biāo)減少了17個百分點(diǎn)。
（二）建立了與專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運(yùn)作機(jī)制。在項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施過程中，我們按照市場經(jīng)濟(jì)要求，編制了《ISO9001模擬市場運(yùn)行管理體系》，分別與綜合維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治安保衛(wèi)隊等三支專業(yè)化隊伍，簽訂了物業(yè)管理專項服務(wù)委托合同，將物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙雙方的職權(quán)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算、運(yùn)作規(guī)程等問題，做出了明確的規(guī)定。例如：物業(yè)站與維修隊在合同中規(guī)定的“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)站職工每月進(jìn)行一次回訪，“三率”每降低一個百分點(diǎn)，按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)的人數(shù)，每人扣罰100元；每違反一項服務(wù)規(guī)范扣罰100元。在對專業(yè)隊服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查考核過程中，凡是專業(yè)隊工作職責(zé)內(nèi)存在的問題，他們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認(rèn)單》的形式，向?qū)I(yè)隊提出處理意見，其中，對不可彌補(bǔ)的問題，根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進(jìn)意見，經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，限期進(jìn)行整改，月底交公司勞資和財務(wù)部門落實(shí)兌現(xiàn)，確保了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的順利推行。
（三）責(zé)任明確地完善費(fèi)用指標(biāo)的控制措施。為確保項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的有效實(shí)施，雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)的費(fèi)用，包括維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治保隊的人工工資和材料工具費(fèi)等，以合同的形式分解到專業(yè)隊伍，明確了承包指標(biāo)及超支處罰標(biāo)準(zhǔn)，凡當(dāng)月超支的費(fèi)用，從專業(yè)隊下月工資總額中扣減。小區(qū)的維修材料費(fèi)、公共水電費(fèi)，都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室，按月統(tǒng)計，超支部分的70%由物業(yè)站集體承擔(dān)，10%由控制使用部門的主任承擔(dān)，20%由控制使用部門的員工承擔(dān)。如果年底總費(fèi)用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費(fèi)用，物業(yè)站還采取了即時簽認(rèn)制度，即：工作中發(fā)生的材料費(fèi)，由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實(shí)，即時簽認(rèn)；對于專業(yè)隊伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，則按照合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣罰，物業(yè)站與專業(yè)隊當(dāng)場簽認(rèn)；對于公共水電費(fèi)每月抄表統(tǒng)計一次，與年初制定的月度計劃指標(biāo)相對照，嚴(yán)格把關(guān)控制，確保了成本費(fèi)用按計劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務(wù)質(zhì)量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘，維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量，而維修隊又將其作為工作量進(jìn)行統(tǒng)計，降低了服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)時正是項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制試行期間，按照程序，物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾，當(dāng)場不予簽認(rèn)，直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認(rèn)通過。
（四）規(guī)范高效的形成了成本費(fèi)用的全過程控制體系。前幾年，成本費(fèi)用普遍存在年初下切指標(biāo)細(xì)，年終分析指標(biāo)嚴(yán)的狀況，對成本費(fèi)用的使用過程控制不嚴(yán)，管理不善，制約了全年指標(biāo)任務(wù)的順利完成。為此，在實(shí)施項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的過程中，我們重點(diǎn)對費(fèi)用指標(biāo)實(shí)施了全過程控制，首先加強(qiáng)了制度建設(shè)，逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴(yán)密、制約有力的監(jiān)督考核制度，建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費(fèi)用消耗公示等制度，使費(fèi)用指標(biāo)使用的每個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了規(guī)范運(yùn)作。其次，物業(yè)站還成立了成本費(fèi)用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費(fèi)用成本的分配使用情況，做到合理、規(guī)范、及時的調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報表，了解各班組成本費(fèi)用的支出情況，使各項費(fèi)用均得到了有效的動態(tài)控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴(yán)格的監(jiān)督控制成本，而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量。
（五）建立健全了物業(yè)管理的內(nèi)部考核機(jī)制。物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干的方式，將管理的全部內(nèi)容逐一落實(shí)到人頭，并按照“三級”檢查模式，對每個區(qū)片、每個承包人實(shí)施考核獎懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項扣承包人50個崗點(diǎn)；公司每周抽查暴露出來的問題，每項扣承包人20個崗點(diǎn)；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項扣承包人5個崗點(diǎn)。一個季度匯總兌現(xiàn)一次，所扣崗點(diǎn)獎勵給日常管理成績突出者。由于這種管理運(yùn)作方式責(zé)任明確、標(biāo)準(zhǔn)明確、獎懲明確，有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業(yè)站歷次名列前五名。物業(yè)站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗的監(jiān)控任務(wù)，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進(jìn)行排查，有針對性的采取改進(jìn)措施。截止目前，物業(yè)站的水電成本比計劃節(jié)約了3.6萬元。
四、小區(qū)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)施效果
一是小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)站采取了員工分片包干的方式，將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實(shí)到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責(zé)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按“三級”檢查結(jié)果，對每片、每人進(jìn)行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業(yè)管理水平。
二是專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高。原來，小區(qū)的專業(yè)化服務(wù)一般都是通過公司生產(chǎn)辦直接安排，物業(yè)站的甲方地位得不到充分體現(xiàn)，監(jiān)督職能很難到位。試行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制后，物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費(fèi)用。為改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)隊經(jīng)常與物業(yè)站進(jìn)行聯(lián)系與溝通，征求物業(yè)站的意見和建議，促進(jìn)了小區(qū)管理服務(wù)水平的不斷提高。經(jīng)回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點(diǎn)，初步體現(xiàn)了項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制運(yùn)作的管理效益。版權(quán)所有
關(guān)于項目經(jīng)理工作總結(jié)通用范文 尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)： 20xx年即將過去， 20xx年就要到來， 下面我將自20xx年上任以來的工作情況作以下匯報。
〈一〉 20xx年全年工作內(nèi)容： 20xx年2月下旬我自授命以來負(fù)責(zé)施工管理的內(nèi)容是和園小區(qū)住宅樓工程， 建筑面積47517.47㎡; 該項目為大廠回族自治縣重點(diǎn)工程項目， 20xx年2月18日進(jìn)場施工， 目前已經(jīng)完成主體一次結(jié)構(gòu)工程、 二次結(jié)構(gòu)工程、 外墻保溫和內(nèi)墻抹灰工程。
〈二〉 全年各項工作完成情況： (1) 工程質(zhì)量完成情況： 該項目工程是公司20xx年與大廠縣政府合作的一個重點(diǎn)建設(shè)項目，我作為項目經(jīng)理被公司批準(zhǔn)后， 立即開始了項目部的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行重組工作。
首先根據(jù)工程要求， 從原項目部管理人員中進(jìn)行重組， 建立了質(zhì)量管理體系， 制定了項目管理目標(biāo)和管理人員崗位責(zé)任制。
為了達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)和規(guī)范化， 項目部下發(fā)了許多預(yù)防措施和實(shí)施辦法。
為保證整個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)， 我組織項目部管理人員根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 結(jié)合工程的特點(diǎn)， 編制了項目部工程質(zhì)量預(yù)防控制措施和安全防護(hù)保障及文明施工管理措施。
工程開工以后， 我們嚴(yán)格控制施工質(zhì)量， 從基礎(chǔ)開始， 一步一個腳印的進(jìn)行。
模板工程重點(diǎn)控制結(jié)構(gòu)尺寸和支撐牢固性， 確保設(shè)計尺寸的準(zhǔn)確和觀感的質(zhì)量。
鋼筋工程重點(diǎn)控制綁扎質(zhì)量， 尤其是鋼筋實(shí)物的間距和位置。
在施工過程中， 我要求堅決落實(shí)公司預(yù)防措施內(nèi)容，并且堅持進(jìn)行樣板引路， 同時組織管理人員對其他項目部在建工程進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)， 作到揚(yáng)長避短， 提高了項目部人員的質(zhì)量爭先意識。
砼工程重點(diǎn)控制了砼的澆注和養(yǎng)護(hù)工作。
規(guī)范澆注、 及時養(yǎng)護(hù)是保證砼質(zhì)量的 根本途徑。
在整個主體施工期間， 我們認(rèn)真進(jìn)行了落實(shí)。
迄今為止， 未發(fā)現(xiàn)砼裂縫現(xiàn)象及較大工程質(zhì)量問題。
整個主體工程的施工， 經(jīng)過項目部管理人員的認(rèn)真控制， 全部施工內(nèi)容符合設(shè)計和規(guī)范要求， 主體質(zhì)量較好， 受到監(jiān)理和甲方的好評， 達(dá)到了預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)。
(2) 工程生產(chǎn)及進(jìn)度控制： 工程開工以后， 我按照公司要求工期， 組織制定了施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃以及勞動力計劃。
并且根據(jù)施工進(jìn)度要求， 與各個施工班組簽定了質(zhì)量、 進(jìn)度、 安全技術(shù)交底。
對其具體進(jìn)度、 生產(chǎn)內(nèi)容提出了 具體要求。
在生產(chǎn)過程中， 我根據(jù)實(shí)際情況， 通過制定月計劃和周計劃， 對整個工程生產(chǎn)進(jìn)行了 控制管理。
施工初期， 因?yàn)轫椖块_工較晚， 勞動力出現(xiàn)不足。
對此， 項目部多方召集人員， 經(jīng)過努力， 基本上保證了施工的要求。
在施工過程中， 考慮到砼澆筑數(shù)量較大， 我們采取了現(xiàn)場澆注和使用商品砼的方法， 提高了施工進(jìn)度。
在分包隊伍進(jìn)場施工后， 根據(jù)要求， 及時調(diào)整了 施工部署， 為分包方施工創(chuàng)造了施工條件。
到20xx年終， 整個工程完成了主體工程， 外裝修工程和內(nèi)裝修工程完成。
從整個工程進(jìn)度來看， 與原計劃工期相比有滯后。
為此， 我在場區(qū)冬季回填土、 項目停工的一段時間內(nèi)， 抓緊時間組織進(jìn)行了下房砌體和回填土等的施工。
為2 0 12年春季施工減輕工作量， 確保了整個工程的順利交付。
(3 ) 安全、 設(shè)備管理： 施工進(jìn)場的準(zhǔn)備期間， 制定了安全施工保障體系， 設(shè)備管理制度;我組織項目部按照文明工地的目標(biāo)對全場的施工作業(yè)區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃布置。
根據(jù)項目工程特點(diǎn)， 制定了設(shè)備需用計劃， 并組織了布置和安裝。
施工中， 我堅持將安全管理作為日常管理的重點(diǎn)， 將確保職工的生命安 全作為自己的第一要務(wù)。
框架工程， 支撐體系和臨邊防護(hù)是安全管理的重點(diǎn)， 為此， 我從以下幾個方面加強(qiáng)了管理工作： ①加強(qiáng)安全技術(shù)交底工作。
通過進(jìn)場時的三級安全教育、 上崗時的專項安全交底來加強(qiáng)職工的安全意識。
②加強(qiáng)安全檢查和巡視， 及時發(fā)現(xiàn)問題， 及時整改， 杜絕安全隱患。
加強(qiáng)建筑物臨邊的安全防護(hù)。
同時， 對現(xiàn)場的全部設(shè)備實(shí)行了專人專機(jī)管理。
設(shè)備進(jìn)場時項目部統(tǒng)一進(jìn)行檢查， 合格后進(jìn)行接受。
施工中， 定期進(jìn)行設(shè)備的維修、 保養(yǎng)和檢查， 及時發(fā)現(xiàn)安全隱患， 及時進(jìn)行修理更換。
整個施工期間。
未發(fā)生重大安全事故， 一般安全事故控制在了1 . 5 ‰以內(nèi) ， 保證了廣大職工的生命安全， 達(dá)到預(yù)期安全生產(chǎn)目標(biāo)的要求。
安全文明施工達(dá)到示范工地標(biāo)準(zhǔn)， 為創(chuàng)建安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)化工地打好基礎(chǔ)。
(4 ) 材料、 降本和人工費(fèi)的管理： 材料管理中， 我根據(jù)施工預(yù)算， 組織制定了施工材料需用計劃。
我制定二次結(jié)構(gòu)工長對各個班組制定了材料使用計劃和返還計劃。
整個施工期間， 項目及時返還了各種材料和器具， 沒有發(fā)生積壓現(xiàn)象。
材料使用中， 我要求大家堅持限額領(lǐng)料制度， 根據(jù)施工預(yù)算， 安排項目管理人員及時統(tǒng)計各個班組的施工內(nèi)容和數(shù)量， 并且及時與預(yù)算量進(jìn)行對比分析， 控制各個分項工程的材料使用發(fā)放。
關(guān)于項目經(jīng)理工作總結(jié)通用范文 xxxx年是xxxx園區(qū)物業(yè)部全面建立標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理體系,著力提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì),打造和諧文明科技園區(qū),建設(shè)團(tuán)結(jié)、高效、創(chuàng)新項目團(tuán)隊的一年。鑒于此,xxxx項目部在制定xxxx年度項目工作計劃時,就以公司“提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì),建立嵌入式新型物業(yè)管理服務(wù)模式”的方針為指引,確立項目部全年工作重心,即著重項目部標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的全程推進(jìn)實(shí)施,不斷修正、提高、完善。追求管理服務(wù)的持續(xù)改進(jìn),不斷提高顧客滿意。
xxxx年xxxx物業(yè)部項目團(tuán)隊在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,經(jīng)過團(tuán)隊成員一年的全程積極努力,在項目工作愿景實(shí)施的方法措施、進(jìn)度推進(jìn)、質(zhì)量測控、工作績效等方面均有出色的體現(xiàn)。具體
1、強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理體系建設(shè),打造成熟高效物業(yè)管理團(tuán)隊,提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)
1 )實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化流程管理 保障覆蓋全部管理過程
以“業(yè)主無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點(diǎn)、工程無隱患”為工作標(biāo)準(zhǔn),重點(diǎn)制定、改善了各項管理服務(wù)流程、管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書;建立了監(jiān)督管理組織,落實(shí)崗位責(zé)任制。建立了一套覆蓋各個管理環(huán)節(jié)、實(shí)施有效的管理體系。
2 )針對項目實(shí)際情況 全程交叉培訓(xùn)考核
結(jié)合項目部的管理實(shí)際,針對新員工多、年輕員工多的特點(diǎn),為保障管理服務(wù)品質(zhì),力爭做到員工業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化,物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)考核方案,通過工程qiewo.com、客服、安全、環(huán)境知識的交叉培訓(xùn)考核,使員工物業(yè)知識專業(yè)化、全面化。同時整理了一套實(shí)用的培訓(xùn)課件,編寫了《保安人員應(yīng)知應(yīng)會》、《客服人員應(yīng)知應(yīng)會》。
3 )重視宣傳引導(dǎo)工作 贏得業(yè)主理解支持
成立了項目部宣傳小組,通過宣傳欄、電子郵件等形式,積極主動的向園區(qū)
業(yè)主公示本公司及xxxx物業(yè)部的工作情況;宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)
理念;保障暢通的溝通渠道,堅持正確的輿論導(dǎo)向;宣傳法律法規(guī)和政府部門的
管理指導(dǎo)信息;并及時向業(yè)主提供安全知識、健康常識、天氣預(yù)報、租房信息、
生活小常識等。贏得了業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持,引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主積極參與園區(qū)建設(shè)。
4 )推行貼心管家服務(wù) 建立嵌入式管家模式
成立了“貼心管家小組”,形象成了項目經(jīng)理重點(diǎn)跟進(jìn)、部門經(jīng)理分工負(fù)責(zé)、客服人員跟蹤推進(jìn)的管理模式。更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù),每周針對收費(fèi)情況,分析總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn),及時協(xié)調(diào)處理顧客需求。不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升,而且成功化解了收費(fèi)困難。實(shí)現(xiàn)了從“貼心管家小組”成立前的每月收費(fèi)80余萬元,到小組成立后每月135萬元的飛躍,基本完成了公司的.收費(fèi)指標(biāo)。
5 )倡導(dǎo)綠色環(huán)保理念 推進(jìn)垃圾分類工作
垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是北京市政府申辦XX奧運(yùn)會對世界承諾項目之一,本年初,按照北京市及上地街道辦事處的要求,xxxx物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組,制定了垃圾分類管理制度及流程,完善了垃圾分類設(shè)施,安排專人負(fù)責(zé),細(xì)致、系統(tǒng)的進(jìn)行宣傳、培訓(xùn)、監(jiān)督、落實(shí)。實(shí)現(xiàn)了園區(qū)生活垃圾減量化、無害化的管理目標(biāo)。使垃圾分類工作最終高質(zhì)量的達(dá)到了市政管委的要求,受到了市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。由于垃圾分類工作的出色,市政管委擬將我園區(qū)列為“垃圾分類優(yōu)秀單位”。
6 )完善檔案管理體系 保持原始完整數(shù)據(jù)
檔案管理是物業(yè)管理當(dāng)中的一項重要工作,記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實(shí)面貌。設(shè)置專人跟進(jìn)收集、整理、更新,建立了一套完整的檔案管理體系和數(shù)據(jù)庫,并保持?jǐn)?shù)據(jù)的不斷更新,保證了檔案的完整性及可靠性。滿足了安全、便捷、快速、詳細(xì)、真實(shí)、完整的檔案管理要求。
7 )跟蹤監(jiān)督管理指導(dǎo) 打造自然和諧美觀環(huán)境
監(jiān)督、管理、指導(dǎo)園區(qū)綠化、綠植租擺工作,對園區(qū)綠化、綠植實(shí)行合理搭配,適時調(diào)整,定期防治病蟲害,突出特點(diǎn),達(dá)到自然、和諧、美觀的效果。做到日常實(shí)時檢查管理,成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。
2.3自接管xxxx項目中水站并投入使用以來,因設(shè)備缺陷,經(jīng)常出現(xiàn)故障。尤其是在xxxx年10月份中水設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障,使業(yè)主投訴矛盾加大,影響了物業(yè)工作的正常進(jìn)行,物業(yè)部經(jīng)與開發(fā)多次協(xié)調(diào),為中水站更換高低區(qū)水泵4臺、電機(jī)2臺、維修水泵4臺,基本保證了中水設(shè)備的正常運(yùn)行,化解了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
2.4 機(jī)房環(huán)境改善,機(jī)房進(jìn)行了整體設(shè)計、刷漆,使機(jī)房分區(qū)更清晰,環(huán)境更整潔,管理更標(biāo)準(zhǔn)。
2.5針對園區(qū)設(shè)備多、能源公攤量大、業(yè)主交費(fèi)難等問題,項目部以園區(qū)為家,研究制定全套的節(jié)能方案,樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場采取多項改進(jìn)節(jié)能措施,不斷挖掘節(jié)能潛力。如:制定大廳燈開關(guān)時間,由保安值班人員按規(guī)定時間開啟,項目員工隨時檢查隨時關(guān)閉等方案,有效的控制能源浪費(fèi)。
2.6xxxx物業(yè)部在地下二層辦公,因地下潮濕、空氣不流通,造成工作人員頭暈、關(guān)節(jié)痛等問題,公司領(lǐng)導(dǎo)知曉后,及時批復(fù)材料,由工程人員自行改造安裝新風(fēng),保證了空氣的流通,改善了物業(yè)部的辦公環(huán)境。
2.7針對業(yè)戶反映園區(qū)內(nèi)無自行車棚、無處停放自行車的問題,經(jīng)項目部多次與開發(fā)企業(yè)溝通協(xié)調(diào),通過項目部的努力,最終開發(fā)企業(yè)為xxxx建設(shè)自行車場,解決了業(yè)主無處停放自行車的難題。
xxxx年xxxx物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的管理團(tuán)隊帶領(lǐng)下,服務(wù)品質(zhì)有提升,管理方法有創(chuàng)新,文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上,基本完成了公司的既定目標(biāo)。然而在項目團(tuán)隊面前仍然存在諸如中水問題、標(biāo)識不全、溝通渠道單一等等困難,還需公司總部給予關(guān)注支援,以便使項目管理更加完善,創(chuàng)造企業(yè)品牌。
以上是xxxx項目xxxx年對物業(yè)管理工作的總結(jié),在新的一年里我們將遵照公司的設(shè)計構(gòu)想,按照項目部的工作計劃安排,上下一心,團(tuán)結(jié)一致,再創(chuàng)佳績,實(shí)現(xiàn)預(yù)期的工作目標(biāo)。同時項目同仁感謝一年來公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與厚愛,請公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。
關(guān)于項目經(jīng)理工作總結(jié)通用范文
本年度在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和關(guān)心下，在同事的幫助和配合下，使我在項目經(jīng)理的崗位上逐漸成長起來，并升職為工程部經(jīng)理，過去的一年中通過在施工現(xiàn)場的實(shí)踐及公司內(nèi)部的培訓(xùn)課程，在專業(yè)技術(shù)上、現(xiàn)場管理方面、競投標(biāo)的策略方面以及與裝飾單位在施工中的交接面配合上等方面的技能都有了顯著提高;并在公司領(lǐng)導(dǎo)的提攜指導(dǎo)下對管理部門方面也有了一定的認(rèn)識，我從項目經(jīng)理轉(zhuǎn)到工程部經(jīng)理后，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，不斷改進(jìn)工作方法，提高工作效率，較好地完成了各項工作任務(wù)。
一、強(qiáng)化形象，提高自身素質(zhì)
為做好項目經(jīng)理的工作，我堅持嚴(yán)格要求自己，注重以身作則，以誠待人，一是愛崗敬業(yè)講奉獻(xiàn)。工程部工作地特點(diǎn)就是“計劃性”，因此，我正確認(rèn)識自身的工作和價值，正確處理苦與樂，得與失、個人利益和集體利益的關(guān)系，堅持甘于奉獻(xiàn)、誠實(shí)敬業(yè)，并階段性的對部門項目經(jīng)理進(jìn)行有針對性的管理目標(biāo)，如周工作計劃、項目施工日志檢查、部門例會制度等，以對工作需要在各個工地現(xiàn)場及材料分包等處跑動的項目經(jīng)理進(jìn)行管理。
二、強(qiáng)化職能，做好服務(wù)工作
工作中，我注重把自己融入于部門員工中，作為一個基層干部除了要做好部門建設(shè)的工作及本職工作外，還是做好對員工的服務(wù)工作，在部門職員需要幫助時要主動的幫助其解決問題，以保證部門各項目的順利進(jìn)行。
一是認(rèn)真辦文。公文是傳達(dá)公司政策、意圖的載體，公文的質(zhì)量和水平直接影響司令的暢通，撰寫了工程部作業(yè)指導(dǎo)書;工廠發(fā)貨流程圖及說明，細(xì)化到各個細(xì)部節(jié)點(diǎn)的分解流程;
二是嚴(yán)格辦會，工程部從無到有，從成立到部門制度初具雛形，到每周三固定的項目問題研討會;每周六固定的部門例會制度，有效的落實(shí)了領(lǐng)導(dǎo)的安排部署，保證了工作的順利進(jìn)行。
一年來的工作雖然取得了一定的成績，但還存在許多不足，主要是思想解放程度還不夠，對待問題時站的高度還不夠，距離做一個合格的部門主管還有一定距離，管理上嚴(yán)肅性還不足，部門建設(shè)工作的嚴(yán)密性還欠缺，在今后工作中，我一定認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，克服不足，努力把工作做得更好。
1、入門階段。年初接手了xx項目的收尾工作，施工現(xiàn)場要與十三家裝飾單位配合，作為一個剛剛?cè)胄械男率?，還是有很大的思想壓力的。但是本著公司領(lǐng)導(dǎo)：“火線入黨，在實(shí)踐中快速成長”的培養(yǎng)新人及用人不疑的策略鼓勵下，在公司領(lǐng)導(dǎo)手把手的耳提面命下、在公司同事的幫助和配合下，順利的完成了收尾工作，并順利的通過驗(yàn)收。通過在現(xiàn)場的實(shí)踐積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。期間參與了“xx河畔”“xx”等項目的競標(biāo)工作。
2、試煉階段。在領(lǐng)導(dǎo)的信任下，獨(dú)立操作了xx公寓的櫥柜項目，期間雖然由于施工經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)不足，遇到了種種困難，但是在生產(chǎn)部門、安裝班組等公司同事的協(xié)助下，順利地完成了項目，并收回項目款。在施工過程中與甲方代表保持了良好的合作關(guān)系。
3、成長階段國際項目全程參與了招投標(biāo)、方案確定、與甲方工程部材料確定、材料商篩選、與施工單位協(xié)調(diào)櫥柜安裝進(jìn)度如何與裝飾配合的時間節(jié)點(diǎn)及交接面收頭處理方案，主持了項目準(zhǔn)備會、材料準(zhǔn)備會等施工前的準(zhǔn)備工作。此項目中在領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)下通過總公司的資源平臺順利地解決了施工方無暇收頭廚房進(jìn)水管三角閥問題，保證了工程按期完成。與甲方項目部工作人員建立了良好的伙伴關(guān)系，在項目完成后與xx公司也保留了暢通的溝通渠道，隨時掌握是否有新的合作機(jī)會。
