時間：2023-03-02 15:09:20
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)計劃書時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
一、確立目標
招商策劃是招商過程的第一步，那么，招商策劃程序的第一步又是什么呢 策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面:第一，要達到的目標是什么；第二，圍繞目標進行隨后的一切工作；第三，目標是否得到了實現(xiàn)。比如，要策劃一次海外的新聞會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞會的目標是什么 我們要達到一個什么目的 通過新聞會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度；或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標是否得到了實現(xiàn)。
二、廣泛搜集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區(qū)、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。收集信息時要把握如下幾個要點:第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞會時，事先理所當然要重點收集與新聞會相關的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點在廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進的手段來收集信息。第三，要對信息及時加以處理，并提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內(nèi)信息才有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。
三、制訂各類招商方案
制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因為方案的優(yōu)劣直接影響招商策劃后幾個程序的進行，直接關系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。
招商方案的制訂要考慮兩個因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。
制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠?qū)崿F(xiàn)，或者說經(jīng)過努力能夠?qū)崿F(xiàn)。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現(xiàn)的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時提出各類招商方案 這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差里，可能會由于政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環(huán)境發(fā)生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。比如，在策劃海外的新聞會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。
四、比較選擇各類方案
各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績；如果方案選擇不當，就會影響效果。
那么，如何比較選擇各類招商方案呢 第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰(zhàn)略目標相一致。前面已經(jīng)提到，招商是一項系統(tǒng)工程，我們對本地區(qū)、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創(chuàng)造性有關，也與外方的政治、經(jīng)濟、宗教、文化、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。
五、方案的實施
方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經(jīng)過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內(nèi)，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數(shù)，有利于在工作中互相支持，加強協(xié)調(diào)。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲。因此，在整個招商活動期間內(nèi)，需組織盡可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案實施后的跟蹤和反饋
當你走進一家Shopping Mall，雖然可能是第一次光臨，但你一旦使用手機連接上Shopping Mall的Wi-Fi，商場就能獲取你過去在網(wǎng)上購物的所有數(shù)據(jù)，從而可以利用數(shù)據(jù)庫向你推薦喜好的商品。而且，你還能收到商場為你設計的專屬逛街線路，按照手機地圖走進你愛去的服裝店，這時你朝喜歡的衣服掃描條形碼獲取信息，到收銀臺結(jié)賬時，商品優(yōu)惠券將自動推送到手機上。這還沒完，數(shù)據(jù)庫還會根據(jù)你的購物習慣分析你的喜好，定期向你推送喜歡的商品打折、優(yōu)惠信息，你只需輕點鼠標，配送人員就能把你心儀的商品送到了家門口……
這一切的實現(xiàn)都基于大數(shù)據(jù)。
過去，很多人把李嘉誠的“地段、地段、地段”奉若商業(yè)地產(chǎn)運營的圭臬，因為地段就意味著客流量。實際上，“地段”的真正價值在于客戶需求。最貼近客戶需求的地方，才是最好的“地段”。以網(wǎng)絡零售為例。在那里，沒有地段、沒有空間的物理概念，有的只是頁面、瀏覽量、點擊率和下單量。因此，只有真正了解客戶的需求，才是贏得市場的核心因素。大數(shù)據(jù)正是通過了解分析消費者的消費行為，了解顧客真正需求，進行精準營銷。
數(shù)據(jù)顯示，2013年中國電子商務市場繼續(xù)高速增長，預計到2020年，在整體零售市場的份額中，網(wǎng)絡零售占比將達到20%。而與此同時，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)大規(guī)模增長態(tài)勢。相關統(tǒng)計顯示，未來三年，商業(yè)物業(yè)供應將超3700萬平方米，占現(xiàn)有總存量的64%，致使實體店與電商的競爭愈演愈烈。
與移動互聯(lián)網(wǎng)時代相對應的是，消費者的購物行為正發(fā)生多方面的顯著變化：購物空間立體化、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這些購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時間、固定場所進行商業(yè)消費的購物習慣，而商業(yè)地產(chǎn)首當其沖地面臨這種購物方式的沖擊。
在此背景下，建立電商平臺，成為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)應對電商沖擊的主要策略?！疤詫氈詤柡?，是因為每天有成千上萬的公司在上面交易；微信牛，是因為有5億個多用戶。盡管淘寶商家絕大多數(shù)不賺錢，微信本身也是虧損，但會員多就會產(chǎn)生別的附加值，會員多、大數(shù)據(jù)多，電商公司就一定有大價值。”王健林認為。
房地產(chǎn)營銷專家陳真誠認為，無論是銀泰還是萬達，如今的商業(yè)地產(chǎn)做電商，既不是通過交易賺取買賣差價的B2C京東模式，也不是提供純網(wǎng)購平臺的B2B2C天貓模式，而是通過線上線下相結(jié)合的方式，收集消費者的消費行為和喜好等數(shù)據(jù)，既實現(xiàn)精準營銷，也為實體店招商、調(diào)整業(yè)態(tài)提供了數(shù)據(jù)支持。
第一，通過電商手段，為消費者提供服務，為商家?guī)砀嗟目土骱弯N售額。在現(xiàn)場部署無線Wi-Fi等基礎設施，為現(xiàn)場客戶提供室內(nèi)定位及導航，反向?qū)ぼ嚨确?；在給消費者帶來便利的同時，為商家提供線上展示和推廣渠道，消費者可在網(wǎng)上看到品牌、商家、新品、活動、優(yōu)惠券等信息，通過線上為線下導流，為商家?guī)砀嗟娜肆髁?；消費者還可通過電商平臺實現(xiàn)線上下單線下消費，例如團購、預訂、購票、訂房等，為商家?guī)砀嗟匿N售額。
第二，在為消費者服務過程中發(fā)展和積累會員。商業(yè)地產(chǎn)電商不是簡單地把客流從線上引流到實體店，不是簡單的O2O模式，更重要的是在為消費者服務的過程中積累大量用戶，培育自己的會員體系。通過會員積分通兌，促進購物中心各業(yè)態(tài)互動，相互制造銷售機會；通過會員運營形成對購物中心周邊區(qū)域的抓地力，建立起自己的消費生態(tài)圈。
第三，通過不斷積累會員消費和行為數(shù)據(jù)，為商家提供創(chuàng)新的精準營銷和個性化營銷工具，比如為女裝消費者推送珠寶促銷信息，為觀影顧客推送餐飲優(yōu)惠券。通過這種方式為商家?guī)砀嗟目土骱弯N售額，形成良性循環(huán)。
消費行為背后的秘密
一段記錄顧客在商店瀏覽購物的視頻、顧客在購買產(chǎn)品和服務前后的行為、如何通過社交網(wǎng)絡聯(lián)系您的客戶、是什么吸引合作伙伴加盟、客戶如何付款以及供應商喜歡的收款方式……所有這些場景都提供了很多指向，將它們抽絲剝繭，將其與其他數(shù)據(jù)集對照，或者以與眾不同的方式分析解剖，就會發(fā)現(xiàn)，原來這里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一種技術——大數(shù)據(jù)。
大數(shù)據(jù)不僅有利于前期商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商，對后期購物中心的運營也大有裨益。有了商戶的客流、銷售和坪效數(shù)據(jù)，購物中心才可以有針對性的策劃促銷活動，或進行業(yè)態(tài)調(diào)整，做出更好的租賃決策和經(jīng)營調(diào)整決策，提升購物中心的出租率和租金水平。
永泰地產(chǎn)信息化負責人張海明認為，在商業(yè)地產(chǎn)與電商相結(jié)合打造下一代城市綜合體的過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會逐漸積累起海量的消費者和商家信息。以一個10萬平方米體量的購物中心為例，它聚集了幾百個品牌商家，每天幾萬人次的現(xiàn)場客流。這些信息的有效采集、整理和挖掘，可能在大數(shù)據(jù)時代，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)們帶來新的營利模式和空間。
商業(yè)地產(chǎn)電商積累的大會員數(shù)據(jù)，在給商家提供精準營銷和個性化營銷工具的同時，也為購物中心提供了新的營利模式和空間。通過精準匹配，給合適的消費者推送合適的信息帶到合適的商家，提高商家的客流量和銷售額。在商家盈利的同時，購物中心獲取相應的傭金，或者可提高購物中心的租金。對消費者行為的了解逐步加深后，對他們在購物中心之外的消費也可以提供幫助，并獲取增值服務收益。
去年底，在中國購物中心專業(yè)研究機構iMall聯(lián)合PMP商業(yè)和日本野村綜研中國，舉辦的“中國購物中心首屆運營大數(shù)據(jù)峰會2013年會”上，PMP商業(yè)和日本野村綜研以其豐富的項目實操經(jīng)驗和具有國際化視野的解決方案，與參會者分享了數(shù)據(jù)對購物中心成功的重要性。面對目前線上線下的渠道競爭問題，iMall、PMP、野村綜研三方專業(yè)機構以各自不同的視角總結(jié)出統(tǒng)一的結(jié)論：“體驗”和“服務”是線下實體商業(yè)勝出的核心，未來的商業(yè)項目運營只有通過大數(shù)據(jù)采集消費者的行為分析，才能夠提煉出更多的“價值體驗”和“增值服務”，從而進一步提升購物中心的核心競爭力。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司致運通投資管理有限公司之世紀新天地項目顧問工作計劃書華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司
目 錄
第一章 前言
第二章 顧問工作計劃書
第一部分 對本案的初步理解
第二部分 顧問工作內(nèi)容描述
一．宏觀要素分析
二．區(qū)域城市功能分析
三．項目自身條件分析
四．市場空間判斷
五．國內(nèi)外Shoppingmall研究
六．項目初期商業(yè)形態(tài)發(fā)展方式選擇
七．階段性商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略定位
八．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品建議
第三章 顧問服務周期及報價
第四章 顧問服務方式與人員安排
第五章 結(jié)語
第一章 前 言
首先非常感謝貴司對我司的信任，使我司有機會就貴司擬開發(fā)之煙臺世紀新天地項目，提供顧問服務工作計劃。
本工作計劃書為我司根據(jù)對貴司項目特點的理解，考慮貴司項目當前進展的實際需求，結(jié)合我司工作特長與能力，所提出的針對貴司項目決策的顧問服務思路架構。
如果有機會與貴司合作，我們將在如下研究思路的基礎上，安排恰當人員，迅速展開深入系統(tǒng)的研究工作，最終提出一套適合貴司項目運作的操作案。
曾幾何時，ITAT何等風光 。從ITAT官方網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至今年4月30日， ITAT共開設FASHION I－TAT店9家、百貨會員俱樂部127家、連鎖會員店652家，遍布全國30個省級行政區(qū)、300多個城市。這個從2004年才開設第一家會員店的公司，到今天這么大的規(guī)模，其擴張速度令人吃驚，一時間成為服裝行業(yè)乃至整個連鎖業(yè)廣為流傳和討論的熱門話題，這其中也褒貶不一，ITAT究竟要干什么？如此的擴張速度企業(yè)能消化得了？
ITAT曾因獨特的商業(yè)發(fā)展模式和短時間內(nèi)所取得的業(yè)績，一度被追捧為“商業(yè)神話”，也引起了華爾街投資機構的高度關注，隨著藍山中國投資、高盛、美林、德意志銀行、摩根士丹利等多家投資機構的1.2億美元的到位，ITAT開始了上市計劃，按照計劃，ITAT今年第二季度將在港上市，融資10億美元。
這個算盤打得太漂亮了。然而，一切未如預料般順利，隨著近日ITAT在港上市聆訊未能一次過關，且其上市保薦人高盛與美林相繼退出保薦上市的程序，質(zhì)疑聲再一次將ITAT放到了風口浪尖上。
高盛和美林的退出或許有諸多考慮，局外人未必知道。但個人覺得這是VC在中國市場的理性回歸體現(xiàn)。去年的時候聽到過一個說法，如果在華爾街說到“中國”兩個字，不少VC經(jīng)理的耳朵已經(jīng)豎起來了，如果再提到“渠道”“連鎖”“會員”，那立刻有基金經(jīng)理說，給我一份商業(yè)計劃書，我來投。
ITAT有一幫善于和基金經(jīng)理們打交道的高手，他們會作出一份讓基金經(jīng)理們眼睛冒火的計劃書?？催^韓劇的人都知道，韓國偶像劇里的主角，完美非常，讓青春少男少女們迷的不行。原因在哪里。主角的形象，性格都是經(jīng)過調(diào)查，看受眾喜歡什么，然后再由編劇編出與形象性格相配合的劇情來。而ITAT似乎就是按這樣的模式造出來的，完美無暇，而它的對象是VC的基金經(jīng)理們，所以一出場就有高盛，美林們的青睞。這次如果IPO成功，相信還有一大堆“編劇”還會編出更多的“神話”來。
去年在ITAT最紅火的時候，也就是在07年3月再次獲得美林等的再度投資7000萬元美金的時候。我在不同場合表達了對ITAT的擔憂，當時我就提出，是否是個人長期做實業(yè)的原因，沒有了戰(zhàn)略的眼光？我眼中的ITAT產(chǎn)品沒有特色，門店運營水平低下。零售行業(yè)的幾個關鍵成功因素它都不具備。零售行內(nèi)有一句話，第一是選址，第二還是選址，說明了“立地”對連鎖店的重要。我看過不少ITAT的店，選址讓人看不懂：大部分是在大型商場的偏僻角落，人流很少去到。再者，做零售的都很清楚，零售店品牌的建立并不是靠打廣告就可以的，需要長期的積累。當時我擔憂的還有，門店管理人員的素質(zhì)，一個店長的成長是需要時間的，ITAT這幾年的迅猛擴張，人員素質(zhì)能力跟不上也是制約ITAT發(fā)展和品牌的塑造的關鍵。服務營銷中除傳統(tǒng)的4P外，還有場景，人員，過程這三方面，而這三方面，在ITAT門店里是看不到它的任何優(yōu)勢的。
ITAT所創(chuàng)造的“服裝生產(chǎn)商—ITAT集團—商業(yè)地產(chǎn)商”鐵三角聯(lián)盟，也被業(yè)內(nèi)所廣為稱道，但問題不少。去年我在“中國管理學院獎”頒獎會上，作為對話嘉賓出席關于渠道創(chuàng)新的論壇。當時我就提出，ITAT希望做到的是把品牌和利潤留下，把“資產(chǎn)”留給別人。ITAT的精明之處就是，主要是把責任和風險都放到的廠商和商業(yè)地產(chǎn)商的身上了，表面上有個也就是ITAT著名的所謂利潤分配原則，做好了大家有份，但做差了，廠商得到是大量的庫存，商業(yè)地產(chǎn)損失的是機會成本。而ITAT營運能力實在難以承受這兩方面對它的期望。
再有，ITAT的商品全是毫無名氣的品牌，其收購了國外100多個商標品牌，這種所謂的“洋鬼子”（品牌）真的會對中國的消費者產(chǎn)生吸引力？事實已經(jīng)證明沒有仔細研究中國的消費者，用幾個老外做非常惡俗的廣告，用蹩腳的普通話在那里叫喊，你買我買大家買，這招對越來越精明的中國消費者來講已經(jīng)起不到“忽悠”作用了。
ITAT是在玩資本還是真想做實業(yè)，本人不想妄加論斷。ITAT這次不成功，未必下次不成功。希望這次的不成功對ITAT也能產(chǎn)生一些正面的影響。將運營的重點從拼命的擴張轉(zhuǎn)到精細化的管理上面。練好零售運營基本功，從人員培訓，商品組合，消費者研究，服務好會員等幾方面下好功夫，ITAT還是很有希望的。筆者真心希望ITAT最終能上市成功。
摘要
全球金融風暴波及實體經(jīng)濟，危機更意味著生機，機遇和挑戰(zhàn)并存。國家4萬億投資刺激內(nèi)需，加大基礎設施建設，房地產(chǎn)行業(yè)春天將至，必將帶動商業(yè)地產(chǎn)進一步繁榮，加上中國旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廣闊前景，旅游酒店產(chǎn)業(yè)必將成為諸多資本方重點關注的穩(wěn)定發(fā)展的事業(yè)。
全國酒店管理公司自2005年的180多家，發(fā)展至今已有300家之多，有需求就有市場。
管理公司在管理經(jīng)營方面擁有專業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)人才，可以為成員酒店提供各種資源支持，提升酒店的服務質(zhì)量和特色，使酒店品牌擁有市場認可的價值。
管理公司提供包括經(jīng)營管理和企業(yè)發(fā)展方面的專業(yè)策劃和方案給予業(yè)主和董事會，作為他們發(fā)展和決策的參考，達到管理公司與成員酒店業(yè)主和董事會的溝通，形成良性互動。
管理公司打造自身品牌內(nèi)涵，形成集團品牌運營的支撐系統(tǒng)，在管理系統(tǒng)方面，擁有管理模式和各類可供實際操作的實務手冊版本，在基本運行制度上，制定可執(zhí)行的各類制度規(guī)定，有利于成員酒店運行的規(guī)范和科學。在服務系統(tǒng)方面，擁有產(chǎn)品開發(fā)、培訓、營銷、集團采購、電子網(wǎng)絡和資訊平臺，提供各類可供成員酒店參照執(zhí)行、可供借鑒的運作方案。管理公司可根據(jù)每一家成員酒店的具體情況，協(xié)助指導他們分析問題、制定經(jīng)營和發(fā)展方案，在人力、物力、財力方面提供各種支持方案，讓加盟的成員酒店感受到管理公司的資源優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。
管理公司可以按照集團發(fā)展原則為集團內(nèi)員工提供必要的福利、培訓條件，并創(chuàng)造條件盡力為集團所有員工提供實現(xiàn)自我的平臺，使他們有受培訓的機會、有晉升的機會、有提升個人價值和增加個人發(fā)展資源的機會，形成良好口碑。
總而言之，提倡管理理念的“全球化”，注重國際先進管理經(jīng)驗的本土化，善于將自身的資源與社會的無限資源有機結(jié)合，使后時代更多酒店業(yè)主選擇酒店管理公司，“天馬行空，獨來獨往”的“孤家寡人”策略已不適合當今共贏共生的信息時代。專業(yè)和擁有品牌的酒店酒店咨詢公司就在這樣的經(jīng)濟大背景下有著良好的發(fā)展契機，誰先占有市場，誰就能搶先獲利。
一、公司概述
公司名稱：某酒店管理投資咨詢有限公司
旗下品牌：“某世紀beauty luxury”高端品牌
“某假日beauty holiday”中端品牌
“某精品beauty delicacy” 經(jīng)濟型品牌
注冊選址：
公司類型：有限責任公司
注冊資金：500萬
經(jīng)營服務：專門從事酒店資產(chǎn)物業(yè)全權委托管理、籌建咨詢、開業(yè)籌劃及培訓、品牌加盟特許經(jīng)營、酒店投資參股、承包經(jīng)營及技術支持等管理和服務。
二、公司使命
以時尚現(xiàn)代的形象打造獨具影響力的品牌，專業(yè)化的酒店管理咨詢將持續(xù)的為客戶創(chuàng)造價值，提供先進的管理技術，提供優(yōu)質(zhì)的服務產(chǎn)品，提供高素質(zhì)的管理隊伍。
三、公司的經(jīng)營方針
1、公司的經(jīng)營方針和發(fā)展戰(zhàn)略為：依托系統(tǒng)內(nèi)酒店，集合資本和行政紐帶，集中行業(yè)內(nèi)專家職業(yè)管理人智慧，內(nèi)引外聯(lián)，品牌拓展，集團化建設，強強合作，尋求更高發(fā)展。
2、公司的經(jīng)營目標：利用最多的資源，最少的成本，最廣的平臺，創(chuàng)造最大的事業(yè)。
3、公司的經(jīng)營理念：開源節(jié)流，管理培訓，務實創(chuàng)新。
優(yōu)勢：自貿(mào)區(qū)、“一帶一路”，多方利好
《經(jīng)濟》：雙璽定位于蛇口開發(fā)區(qū)的選擇標準是什么？
王海斌：地理位置上，蛇口開發(fā)區(qū)處于半島之上、三面環(huán)海，是最具有生命氣息的地方。另外，蛇口是最早開發(fā)的特區(qū)，擁有優(yōu)越的經(jīng)濟、交通、文化、生活基礎，其現(xiàn)在作為自貿(mào)區(qū)的核心地區(qū)，價值更是不可估量。就招商地產(chǎn)自身來看，這個地方也是招商局一直在深耕的區(qū)域。
《經(jīng)濟》：能否具體介紹這個項目，其有何獨特之處？
王海斌：雙璽以海之門作為設計靈感，創(chuàng)造出雙子燈塔建筑，特邀全球住宅設計領導者美國SBA 建筑設計有限公司與中國甲級建筑設計單位華陽國際設計集團深圳公司聯(lián)袂設計，園林景觀由國際知名的香港貝爾高林園林設計有限公司擔綱設計。在長達十年的反復考量中，設計師力求讓建筑能夠思考人的需求，讓建筑自然融入到海灣之中。此外，更有南海雙璽會和中國頂級圈層社交場，囊括海上世界片區(qū)五大頂級會所聯(lián)合體。
此次項目重點打造三大區(qū)域：海上世界綜合體、太子灣郵輪母港和蛇口網(wǎng)谷，匯聚40余個國家，萬余位國際友人。區(qū)別于其他地區(qū)的項目，雙璽更加注重居住者的精神需求，不僅為居住者提供私人管家服務，還為高端人士提供多元的社交平臺，是集商業(yè)、旅游、休閑為一體的豪宅。
《經(jīng)濟》：作為承接國家“一帶一路”的戰(zhàn)略支點，招商地產(chǎn)在其中起著什么作用？
王海斌：招商地產(chǎn)在蛇口耕耘了30多年，見證了蛇口從一個不起眼的小漁村到現(xiàn)在作為自貿(mào)區(qū)的一部分，我們非常開心。具體到“一路”，蛇口是海上絲綢之路的橋頭堡、樞紐港和始發(fā)站。招商地產(chǎn)在形態(tài)上為“一帶一路”提供物質(zhì)基礎，并利用已有的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，為“一帶一路”提業(yè)方面的支持。
出路：轉(zhuǎn)向多元、集約式
《經(jīng)濟》：現(xiàn)在很多人說房地產(chǎn)進入了白銀時代，您怎么理解這個白銀時代？
王海斌：一是中心城市的房地產(chǎn)市場趨于飽和，尤其是二三線城市的房地產(chǎn)市場很不景氣；二是有些人開始做香港模式，即“商業(yè)地產(chǎn)+住宅”，但中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一擁而上，沒有遵循商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，其本質(zhì)還是處于1.0模式，即開發(fā)商拿地、開發(fā)、賣掉，這很難持續(xù)。
《經(jīng)濟》：雙璽在開盤之時，就取得了很好的成績，在規(guī)劃上，招商地產(chǎn)采取了怎樣的破解之道？
王海斌：一方面尋求多元化，把觸角伸向其他領域做跨界。招商地產(chǎn)已經(jīng)開始做商業(yè)園區(qū)、郵輪母港等項目，并積極與物流、跨境電商、制造業(yè)去結(jié)合。另一方面，自己的定位由開發(fā)商往城市運營商、配套服務商轉(zhuǎn)變。拿深圳來說，其可用來給開發(fā)商作為住宅的土地已經(jīng)沒有了，只有做舊城改造，但目前難度很大。所以開發(fā)商可以選擇追隨時代的步伐，做一些集約式的地產(chǎn)產(chǎn)品，比如中國即將進入老齡化社會，開發(fā)商也可以針對這個點來做地產(chǎn)。
未來：深圳頂級豪宅的代言者
《經(jīng)濟》：在項目中，要重點建設海上世界綜合體，是出于怎樣的考慮？
王海斌：對深圳地區(qū)高端人士的群體分布及住宅需求分析發(fā)現(xiàn)，蛇口人口以外國人、企業(yè)家居多。他們除了需要商業(yè)寫字樓、舒適的住宅區(qū)之外，還有對人文、對休閑等的附加需求。海上世界綜合體的初衷就來源于此，不同于其他的豪宅，這個區(qū)域更加具有精神屬性。
《經(jīng)濟》：“文化+地產(chǎn)”這個概念在雙璽是如何表現(xiàn)的？
王海斌：海上世界綜合體里面配有文化藝術中心、博物館、濱海長廊等設施，人文氣息濃厚。在整個環(huán)境的構造上，致力于打造貼近人天性的園林式自然環(huán)境。在雙璽的一天可以這樣度過：早上起床直接去15公里的濱海長廊鍛煉身體，隨后回來喝點早茶，然后約上三五位好友去爬山。吃完午飯再和家人或朋友去看電影、做SPA。遇到有慈善活動的時候，根據(jù)個人愛好去做點慈善資助等。
轉(zhuǎn)眼到了2005年，某天ITAT的銷售員給我發(fā)了份傳真，說是開始收購賣場由原來單純的品牌交易商轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)供應鏈的創(chuàng)造與操作者。當時，根據(jù)本人對這家企業(yè)的了解情況只知道他們并未在品牌交易這個市場中獲得幾分利益，因為雖然手中掌握大量的品牌資源，但那些簡稱之為商標的LOGO并沒對廣大的服裝經(jīng)營者所接受，即不是真正的國際品牌也不是具有操作能力的實體，“假洋鬼子”的身份是洗不了白的。
又是3年過去了，現(xiàn)在再來看看ITAT，曾幾何時因為其“創(chuàng)新”的模式在中國服裝業(yè)內(nèi)成為了一個新的標準！通過所謂整合上下游供應與賣場資源，將中國現(xiàn)有的中小型經(jīng)營者集合起來，形成集群效應?！肮?ITAT+商業(yè)地產(chǎn)商”就是ITAT引以為傲的“鐵三角”模式。具體而言，即為ITAT進駐商場，并不像傳統(tǒng)租賃一樣預付租金，而是將銷售額與商場分成。同時，ITAT實行零貨款戰(zhàn)略，并不先付貨款，而同樣是將銷售額與供應商分成。供應商、ITAT、商場的三方分成比例約為60：35：15。如此看來，ITAT的身份可否分為如下幾種呢？
品牌資源持有商
在所經(jīng)營賣場中大部分的品牌為ITAT所持有，品牌的經(jīng)營者和所有人均為ITAT，供應商只是它的貨品供給者。由此而帶來的結(jié)果便是：品牌在經(jīng)營過程中增長的市場價值為ITAT帶來了不可估量的無形資產(chǎn)。
原來ITAT之所以在品牌交易中步履艱難，就是因為只是面對單獨的商標進行交易，而沒任何可供經(jīng)營的實際資源。如此一來，現(xiàn)有的品牌不僅僅擁有了豐富的貨品供應商，連帶銷售賣場資源、終端管理資源（供應鏈管理系統(tǒng)及店鋪人力資源等）、品牌前期的市場拓展收益等等都由ITAT在一時間建立完畢，此時的品牌交易便不僅僅是一個簡單的LOGO而已，它已經(jīng)形成了一個品牌企業(yè)所需要的大部分經(jīng)營實體，成為了一個可供市場消費的產(chǎn)品品牌。因此，這時的交易額度便不是當初的那個“”LOGO可相比較的了。
這也是ITAT在進行市場資本評估中可以無形增加的市場價值，而此部分的價值評定對于某些財務審計的企業(yè)而言，則是可大也可小，關鍵看受審企業(yè)的“態(tài)度”了。
商業(yè)賣場管理商
作為承接商業(yè)物產(chǎn)的經(jīng)營者，ITAT也是大多數(shù)賣場的經(jīng)營者與管理者。由它來對品牌的經(jīng)營資源進行統(tǒng)籌與劃分。當ITAT與商業(yè)地產(chǎn)的所有者簽訂租賃合同的那一刻起，這部分的市場經(jīng)營價值就已然歸為ITAT了。
而這部分價值對于ITAT有何價值呢？我們知道，現(xiàn)有中國的終端時尚賣場已經(jīng)成為一種資源而進行開發(fā)，獲得的賣場經(jīng)營資源的同時部分應交租金雖然是企業(yè)的負債，但隨著地產(chǎn)的增值也可以視為經(jīng)營賣場的增值，而那部分租金卻是固定的，如果經(jīng)由自己將賣場轉(zhuǎn)讓也可以獲得資金收益（例如所謂的“頂?shù)曩M”）。這種商業(yè)賣場的開發(fā)是需要利用消費客流量與交易量來提升價值的，ITAT可以實現(xiàn)。因為在其所經(jīng)營的大型賣場中的有所謂的眾多“國際品牌”，而名曰“會員打折”店的銷售又使貨品的價格極其低廉，能夠充分在二、三線市場形成一種消費效應，這種消費效應即是：高客流率、產(chǎn)品試選率（購買率先不談）以及在相應的時間段內(nèi)保持這種態(tài)式的繼續(xù)。這就造成了商業(yè)地產(chǎn)的增值。
資本市場操作商
ITAT在本人看來，其從初始的創(chuàng)建到現(xiàn)在的所作所為其目的就是為了IPO。無論是其前期在本人看到的商業(yè)模式解讀文件中，還是現(xiàn)在其市場的經(jīng)營行為中，這種意向已經(jīng)變成非常直白。在其獲得的投資中，包括美林（亞太）外還有摩根士丹利旗下的MorganStanleyPrincipalInvestment、藍山中國資本和Citadel投資集團。這些機構累計向ITAT投入1.2億美元巨資。至少在這點上，ITAT已經(jīng)是個成功者。
雖然有“天使投資”一說，但投資人即不是天使也不是行善者，目的就是獲利。通過被投資企業(yè)的商業(yè)模式及市場未來預期的盈利預估，在資本上市IPO以實現(xiàn)套現(xiàn)的目的。顯然，ITAT在商業(yè)計劃書及現(xiàn)有市場的表現(xiàn)中已經(jīng)向投資商表明了自己的態(tài)度與方法，同樣，這些投資商也認可這種模式的成功。但同時，投資商也在關注著另一點：即使IPO成功，投資人能夠擁有資本市場所標示的收益，那么接手人是誰呢？沒有接手人，手中所掌握的股份永遠只是一個數(shù)字，而且隨著企業(yè)的表現(xiàn)這些數(shù)字可高可低，擁有人在沒有轉(zhuǎn)手的情況下只能看著卻無能為力。因此，投資人對于ITAT后續(xù)的經(jīng)營能力與對市場未來預期的收益能力都會要求較高。
從以上的身份來看，ITAT的目標即簡單也很直接，它的行為即是根據(jù)商業(yè)目標一步步去實現(xiàn)的，也是為了企業(yè)為獲得最大利益而逐步完成的。但在這個過程中，很多由單獨企業(yè)無法決定的因素便成為了ITAT尋求最終目標的“絆腳石”。
第一次：因業(yè)務模式表述不清使得聯(lián)交所在前期聆訊時暫時停止了ITAT的IPO計劃；
第二次：也就是本次，則是被人一紙匿名信告到香港聯(lián)交所，罪名是財務造假。聯(lián)交所已經(jīng)著手對ITAT的財務問題調(diào)查。
