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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行
近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險的現(xiàn)狀分析
中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。
為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險
這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險[2]。
（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時，銀行可能會因?yàn)樵u估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>
（二）評估師隊伍建設(shè)方面
1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入
日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。
2.加強(qiáng)評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項內(nèi)容。（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面
1.評估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機(jī)構(gòu)和評估師在抵押評估中負(fù)有重大的社會責(zé)任。但是許多評估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2.加強(qiáng)評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)
雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會——房地產(chǎn)評估師學(xué)會，但就整個房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學(xué)會、土地評估師學(xué)會和注冊會計師學(xué)會各行其政，多頭管理，從而使評估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標(biāo)的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。
3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性
當(dāng)前的房地產(chǎn)評估市場中，相當(dāng)一部分評估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機(jī)構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強(qiáng)對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機(jī)構(gòu)，共享評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源
評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評估機(jī)構(gòu)，并與評估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險創(chuàng)造條件[4]。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2005，（3）.
房地產(chǎn)評估合同范文1委托估價方: (以下簡稱甲方)
受托估價方: (以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價格評估事宜達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對 進(jìn)行評估。
二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:
1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件;
2. 其他有關(guān)資料。
三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價格評估報告書。普通房地產(chǎn)價格評估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。
四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價格評估報告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。
五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價[房]字[1997]第398號)文件規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見下表)所計算的評估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評估費(fèi)。
六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評估費(fèi)。
七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。
八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)評估合同范文2甲方：
乙方：
一、合作背景
1、應(yīng)乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區(qū))昭通市(地區(qū))綏江縣(區(qū))開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協(xié)議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計利息。
二、合作期限
暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續(xù)簽。
三、合作務(wù)件
1、甲方以評估資質(zhì)和已在區(qū)級相關(guān)銀行評估準(zhǔn)入及其它社會資源為合作基礎(chǔ)。
2、乙方以現(xiàn)有經(jīng)營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關(guān)系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯(lián)評估公司存在合作關(guān)系，且已設(shè)置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設(shè)備等，為了明釋雙方合作關(guān)系的獨(dú)立性及乙方之前的債權(quán)債務(wù)，經(jīng)雙方商定：
①乙方在量 月 日前終止合作關(guān)系，結(jié)清所有債權(quán)、債務(wù)。
②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權(quán)歸乙方所有，分公司不計入財務(wù)折舊和攤銷。 月 日后，經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)可的日常開支費(fèi)用，依規(guī)在財務(wù)中列支、計入成本核算。
四、雙方職責(zé)
1、甲方職責(zé)
①負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料并協(xié)助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務(wù)登記、資質(zhì)備案等工作。
②負(fù)責(zé)理順–分公司與 分公司、—總公司的業(yè)務(wù)關(guān)系，確保各項業(yè)務(wù)的正常開展。
③負(fù)責(zé)監(jiān)管分公司的財務(wù)管理，檢查審核各項費(fèi)用收支和賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時劃付各項費(fèi)用和分利。指導(dǎo)分公司財務(wù)人員做好建賬、核算、報稅、年檢等工作。
④利用自身關(guān)系和資源，協(xié)助乙方拓展–及周邊縣市評估業(yè)務(wù)。
⑤根據(jù)總公司的規(guī)范要求，檢查、督促、指導(dǎo)分公司的各項工作。
⑥行使股東職權(quán)，參與分公司業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)部管理、費(fèi)用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。
2、乙方的責(zé)任
①由乙方負(fù)責(zé)–轄區(qū)范圍內(nèi)評估業(yè)務(wù)市場的客戶拓展和關(guān)系維護(hù)。
②分公司的財務(wù)管理工作在甲方的監(jiān)管和指導(dǎo)下進(jìn)行，賬務(wù)做到日清月結(jié)，透明度高，不弄虛作假，盡可能規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。
③分公司接洽的轄區(qū)內(nèi)的評估業(yè)務(wù)，原則上有–分公司派員工進(jìn)行核收相關(guān)資料和進(jìn)行現(xiàn)場勘察及取證，并按總公司質(zhì)量控制要求，撰寫評估預(yù)報告，之后，報請 分公司領(lǐng)取報告編號，并將報告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權(quán)要求逐級審核、簽發(fā)。
④乙方評估員必須按甲方及總公司的業(yè)務(wù)流程及評估規(guī)范開展評估業(yè)務(wù)，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經(jīng)報總公司協(xié)調(diào)同意后再運(yùn)作，否則，后果由乙方自負(fù)。
五、業(yè)務(wù)受理區(qū)域界定
實(shí)行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協(xié)調(diào)時，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區(qū)范圍外的客戶時， 分公司或總公司也應(yīng)尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應(yīng)適當(dāng)給予推薦公司適當(dāng)?shù)姆迭c(diǎn)，具體比例由雙方協(xié)商。嚴(yán)禁惡性跨區(qū)域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。
六、隸屬關(guān)系
1、行政及業(yè)務(wù)：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達(dá)逐級傳遞，嚴(yán)禁越級操辦。
2、財務(wù)核算：既接受上級的監(jiān)管指導(dǎo)、規(guī)避風(fēng)險，又相對獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。
七、財務(wù)處理及核算
1、評估收費(fèi)及結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。原則上按總公司評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取“評估費(fèi)不低于區(qū)標(biāo)五折”計收，低于五折的收費(fèi)應(yīng)經(jīng)甲方報請總公司同意后，方可執(zhí)行，否則收入按五折計提結(jié)算。
2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發(fā)報告，乙方需依合同按業(yè)務(wù)收入的2%向總公司支付簽發(fā)風(fēng)險金。
3、由于–分公司實(shí)行獨(dú)立核算，但其受理業(yè)務(wù)撰寫的評估報告，全部由總公司派駐 分公司的專職負(fù)責(zé)人進(jìn)行審定和報批，并由評估助理協(xié)助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報告收發(fā)等工作。據(jù)此，乙方應(yīng)按行規(guī)給予派駐負(fù)責(zé)人及評估助理按收入的4%支付材料費(fèi)、崗位加班費(fèi)。
4、如果分公司受理的大單(特殊)業(yè)務(wù)，總公司需派人現(xiàn)場復(fù)察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。
5、費(fèi)用開支原則：各項費(fèi)用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據(jù)實(shí)列支，超出自負(fù)。
6、結(jié)算時間。原則上每月一小結(jié)，年底總結(jié)算。在結(jié)算當(dāng)期，已出報告，但未收齊評估費(fèi)的，由乙方負(fù)責(zé)追收并墊付。
八、收入分配
為鼓勵雙方各自嚴(yán)格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進(jìn)行：每月經(jīng)雙方確認(rèn)的營業(yè)收入總額，在減去營業(yè)稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費(fèi)，還應(yīng)支付總公司評估師的簽字費(fèi)和助理評估員的加班費(fèi)，結(jié)余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經(jīng)辦人員獎勵外，還應(yīng)支付員工工資，房租及水電費(fèi)，公關(guān)招待費(fèi)、差旅費(fèi)，電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及日常辦公用品費(fèi)用等一切。結(jié)余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。
九、其他
1、協(xié)議簽定，各自履行，如有違約，承擔(dān)責(zé)任，終止合作。
2、未盡事宜，雙方協(xié)商，共同執(zhí)行。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)
受托方：(以下簡稱乙方)
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就 訂立本合同，內(nèi)容如下：
一、評估目的： 提供依據(jù)。
二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方評估需要，保證對上列房地產(chǎn)予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項目的評估報告書，于甲方提供全部所需資料并完成實(shí)勘后 日內(nèi)交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內(nèi)交付正式報告書。
三、甲方應(yīng)于____20xx___年 月 日以前將委托項目的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)或成本費(fèi)用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門查閱，抄錄委托項目的評估所必要的資料。
四、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察，甲方須陪同并應(yīng)提供方便和配合。
五、乙方對甲方提供的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
六、甲方應(yīng)付給乙方的評估服務(wù)費(fèi)參照中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文(計價格第971號文)的房地產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算： 元(大寫: 整)計費(fèi)。
七、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付評估報告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報告書的乙方應(yīng)賠償甲方評估服務(wù)費(fèi)3%。
八、甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時間順延評估報告書的交付時間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應(yīng)付給乙方全部評估服務(wù)費(fèi)的 %，或已預(yù)付的評估服務(wù)費(fèi)不予退還，上述兩者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的評估報告書次日起10日內(nèi)，如對評估結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，經(jīng)雙方協(xié)商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應(yīng)在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時間內(nèi)完成委托項目評估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報告書生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。
十二、本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地產(chǎn)評估研究的學(xué)術(shù)領(lǐng)域跨越許多學(xué)科，不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、城市規(guī)劃和設(shè)計，而且商業(yè)、金融、統(tǒng)計和專業(yè)的房地產(chǎn)部門和學(xué)校。鑒于這一領(lǐng)域的動態(tài)特性，定期反思當(dāng)前的發(fā)展，它可以對房地產(chǎn)評估的學(xué)術(shù)研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發(fā)展，國外空間計量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究被廣泛運(yùn)用至各個社會科學(xué)方面，包括社會學(xué)、犯罪學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。目前我國學(xué)者對于空間計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究與應(yīng)用才剛剛起步，主要的應(yīng)用領(lǐng)域集中在省域科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長的收斂性等方面。
1空間評估方法
為了處理空間計量模型的復(fù)雜性，在過去的幾十年里許多先進(jìn)的空間計量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類：處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。
1.1空間依賴性
空間依賴性也叫空間自相關(guān)性，是空間效應(yīng)識別的首要來源，產(chǎn)生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察?？臻g依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨(dú)立性，而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，也就是說空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對位置（格局）和相對位置（距離）共同決定。空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來表征和刻畫：當(dāng)模型的誤差項在空間上相關(guān)時，即為空間誤差模型；當(dāng)變量間的空間依賴性對模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時，即為空間滯后模型（Anselin，1988）。
1.2空間異質(zhì)性
空間異質(zhì)性又稱空間差異性，是空間計量學(xué)模型識別的第二個來源?？臻g異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性，從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質(zhì)性反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的空間觀測單元之間經(jīng)濟(jì)行為（如增長或創(chuàng)新）關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性。空間變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型（GeographicalWeightedRe－gression，簡記為GWR）是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計方法?？梢詫Χ嘣目臻g關(guān)系做出推斷，特別是對國家的政策?？傊?，GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法，衡量住房屬性和住房價格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問題。
2土地價值
最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價值的機(jī)制，以便更好地了解近期房地產(chǎn)價值波動的時間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型：研究，旨在跟蹤土地價格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。
2.1土地價值指數(shù)
眾所周知，房屋價格指數(shù)（HPIS）是房地產(chǎn)評估的重要指標(biāo)。土地價值的類似指標(biāo)，卻是少之又少。2007年初期，少數(shù)的研究人員試圖擴(kuò)大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年代中期，居住用地價值比整體房價漲得更快，可以肯定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內(nèi)。這項工作表明，在過去四十年里土地價值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化，其中一些研究，以及一些后續(xù)的跟進(jìn)，主要是從探討的土地價值，以及如何將它們從改善值中分離開來，或如何將房地產(chǎn)價值分解成各個部分。
2.2房地產(chǎn)價值的分解
將房地產(chǎn)價值分解成土地部分和改進(jìn)部分，DavisandHeath－cote（2007）andBostic，Longhofer，andRedfearn（2007）是這種方法最早的支持者，因此，我們應(yīng)該預(yù)料到土地價值和改進(jìn)值對外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外，DavisandHeathcote（2007）解釋說，改善值只不過是建筑成本的折舊估計。因此，這些價值受到材料和勞動力成本指數(shù)的限制外，對于其他商品的原材料和勞動力是變化的，因此根據(jù)價格的變動，建設(shè)成本（改善值）通常顯示更大的經(jīng)濟(jì)趨勢（Olineretal.，2010）。在另一方面，土地在空間上是固定的，并在本地供應(yīng)受限，這意味著土地價值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動的影響。
3可持續(xù)性和房產(chǎn)價值
在過去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻(xiàn)已經(jīng)踴躍去證明把城市擴(kuò)張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起，現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而，綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價格溢價。
3.1綠色建筑的溢價
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，大量建設(shè)會導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們越發(fā)意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經(jīng)濟(jì)效益與綠色認(rèn)證的建筑相關(guān)，可提高價值，它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上，綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外，如果綠色建筑被認(rèn)為是風(fēng)險較低，它可以指導(dǎo)價格溢價。例如，在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費(fèi)用的風(fēng)險較低，能效法規(guī)在未來頒布。這些溢價是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流，因?yàn)檫@些建筑同時享受更高的租金和入住率，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物，在規(guī)模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會產(chǎn)生更大的價格溢價。
3.2緊湊發(fā)展的價值
除了對綠色建筑的價值的研究，城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價格溢價上，可歸因于更方便，聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設(shè)計上，因?yàn)槿绻幱谶h(yuǎn)離工作，員工，服務(wù)和運(yùn)輸?shù)奈恢眉词故且粋€凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家長期以來一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價值所發(fā)揮的作用，但這只是在最近，房地產(chǎn)評估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。
4結(jié)論
文章強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)評估中三個顯著的趨勢：（1）利用復(fù)雜的空間建模技術(shù)；（2）恢復(fù)對地價的興趣；（3）研究可持續(xù)發(fā)展形式對房產(chǎn)價值增長的影響。然而，考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進(jìn)房地產(chǎn)評估領(lǐng)域，對于研究人員仍有機(jī)會對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生變革。
5不足和發(fā)展方向空間
合同(contract)，又稱為契約、協(xié)議，是平等的當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。下面請看“房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評估委托合同”一文：
房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評估委托合同
委托估價方: (以下簡稱甲方)受托估價方: 北京建正合生房地產(chǎn)評估有限公司 (以下簡稱乙方)甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價格評估事宜達(dá)成如下協(xié)議:一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對 進(jìn)行評估。二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件；2. 其他有關(guān)資料。三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價格評估報告書。普通房地產(chǎn)價格評估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價格評估報告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價[房]字[1997]第398號）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見下表）所計算的評估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評估費(fèi)。房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)計算表檔次房地產(chǎn)總額（萬元）累進(jìn)計費(fèi)率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至xx1.54xx以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預(yù)付評估費(fèi)人民幣 萬元, 乙方將評估報告交付甲方時, 甲方將剩余的評估費(fèi)一次付給乙方。六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評估費(fèi)。七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。八、本協(xié)議于xx年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。甲方: 乙方:(蓋章) (蓋章)負(fù)責(zé)人簽名: 負(fù)責(zé)人簽名:
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；方法
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之發(fā)展起來。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識對房地產(chǎn)評估具有重要意義。
1房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介
1.1市場法
房地產(chǎn)評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產(chǎn)的市場價格信息，從而確定待評估的房地產(chǎn)的價值。
1.2成本法
成本法的實(shí)質(zhì)是一種價值的再形成，在房地產(chǎn)評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過去的價值。
1.3收益法
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)是一種具有價值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產(chǎn)的未來價值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來的收益通過折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價值，預(yù)期未來收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。
2房地產(chǎn)評估中三種方法的具體形式
2.1市場法
市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價格信息，同時根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價格因素，對參照物的房地產(chǎn)價格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝參照物房地產(chǎn)價格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實(shí)際的價值，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地面積的購買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤—折舊在使用成本法進(jìn)行評估時，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會平均消耗成本來計算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計算；各項成本的確定必須以評估時點(diǎn)的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。
2.3收益法
收益法是面向未來的一種方法，在運(yùn)用收益法時，應(yīng)該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產(chǎn)時，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預(yù)期收益的同時，所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。
參考文獻(xiàn)：
［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會計，2012（03）.
［2］白雪梅.房地產(chǎn)評估成本途徑的思考［J］.遼寧經(jīng)濟(jì)，2008（02）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；常規(guī)問題；解決措施
1引言
房地產(chǎn)評估工作服務(wù)于房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)交易主要包括房屋租賃、房產(chǎn)投資、房屋貸款抵押等。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于迅猛發(fā)展的階段，地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量越來越多，隨之而來的就是房地產(chǎn)交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產(chǎn)評估工作的開展越來越受重視，房地產(chǎn)評估的結(jié)果已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的最重要依據(jù)。近年來，我國出現(xiàn)了不少的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從事房地產(chǎn)評估工作的人員已經(jīng)超過700萬，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)評估業(yè)的快速發(fā)展[1]。雖然房地產(chǎn)評估業(yè)擁有十分廣闊的發(fā)展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設(shè)的問題，以及從業(yè)人員素質(zhì)的問題等。房地產(chǎn)評估的重點(diǎn)在于保障評估結(jié)果的真實(shí)性、客觀性和有效性。因此，要從行業(yè)發(fā)展的角度入手，重點(diǎn)解決房地產(chǎn)評估工作中存在的常規(guī)問題。
2房地產(chǎn)評估存在的常規(guī)問題
2.1房地產(chǎn)評估法律法規(guī)不夠健全
目前，我國的房地產(chǎn)評估工作主要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》中的評估許可和標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，但是只是來表明房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規(guī)則[2]。這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)評估的流程上存在一定的不確定性和不規(guī)范性，尚未形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，使得具體的評估行為難以進(jìn)行有效的法律界定和法律保護(hù)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)評估師缺乏獨(dú)立性，可能與房地產(chǎn)開發(fā)商沆瀣一氣，導(dǎo)致評估結(jié)果失真。
2.2房地產(chǎn)評估方式單一
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產(chǎn)評估方式大多是進(jìn)行內(nèi)部的評估，很少考慮到外部因素對房地產(chǎn)價值的影響。內(nèi)部評估多是采取利潤法，根據(jù)房地產(chǎn)項目的區(qū)位條件、設(shè)計風(fēng)格、公共設(shè)施等來對房地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)的價值評估，從用戶利益的角度入手進(jìn)行評價。但是房地產(chǎn)評估還要考慮到外部的市場風(fēng)險、競爭風(fēng)險、政策風(fēng)險等，否則會嚴(yán)重影響評估的科學(xué)性和有效性。
2.3房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)有待提升
隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，更要重視行業(yè)人才的建設(shè)，提高從業(yè)人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，以更好地適應(yīng)房地產(chǎn)評估業(yè)的未來發(fā)展需求。但是就實(shí)際情況來看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估人員要么缺乏專業(yè)的理論知識，沒有從業(yè)資格證書，要么理論知識豐富但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足?？梢?，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏完善的選人和用人標(biāo)準(zhǔn)。同時，評估機(jī)構(gòu)忽視對人才的系統(tǒng)性培訓(xùn)和科學(xué)管理，導(dǎo)致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質(zhì)量和效率。
2.4房地產(chǎn)評估市場環(huán)境不規(guī)范
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規(guī)操作等方法進(jìn)行不正當(dāng)競爭，使得房地產(chǎn)評估市場比較混亂[3]。再加上房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺乏必要的風(fēng)險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量和水平的提升，就有必要進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管，優(yōu)化市場環(huán)境。
3針對房地產(chǎn)評估常規(guī)問題的應(yīng)對之策
3.1健全和完善房地產(chǎn)評估的法律體系
健全和完善房地產(chǎn)評估法律體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。首先，相關(guān)政府部門要在原有的《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，就評估工作的執(zhí)行增加具體的操作規(guī)范和細(xì)節(jié)流程，包括評估時效、評估認(rèn)證以及每個評估環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化費(fèi)用等。其次，要強(qiáng)化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和自主性，減少評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)商的依賴，制定必要的違規(guī)懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現(xiàn)象[4]。最后，要完善行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)現(xiàn)道德層面與法律層面之間的相互配合，促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。
3.2優(yōu)化和改進(jìn)房地產(chǎn)評估的方式方法
在開展房地產(chǎn)評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優(yōu)化和改進(jìn)。要充分考慮到外部因素對評價結(jié)果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風(fēng)險預(yù)測法等的方法來執(zhí)行相關(guān)的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環(huán)境更加開放，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要建立評估信息中心，投入資金和技術(shù)搭建房地產(chǎn)評估的數(shù)據(jù)平臺，實(shí)現(xiàn)對評估信息的高效、集成處理，實(shí)現(xiàn)對市場公允價值信息的收集和調(diào)查，提升評估質(zhì)量和效率。
3.3提高房地產(chǎn)評估工作人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的提升，首先，要完善對相關(guān)從業(yè)人員的資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)的房地產(chǎn)評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，精通財會技術(shù)等，通過制定相關(guān)的人才選拔標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，提高職業(yè)規(guī)范[5]。其次，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步強(qiáng)化對現(xiàn)有人才的培訓(xùn)和考核，定期組織評估工作人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，了解最新的行業(yè)動態(tài)和政策法規(guī)，提升自身的適應(yīng)能力。同時健全人才激勵與考核機(jī)制，鼓勵評估工作人員發(fā)揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細(xì)的員工獎勵標(biāo)準(zhǔn)，提高人才的積極性，為房地產(chǎn)評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。
3.4加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范評估市場環(huán)境
要提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量和發(fā)展水平，還要加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估的市場環(huán)境。首先，要建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的內(nèi)外部監(jiān)督體系。房地產(chǎn)評估貴在真實(shí)性和客觀性，評估機(jī)構(gòu)要格外重視自身的社會信譽(yù)，通過內(nèi)外部監(jiān)督體系的建設(shè)，有效防止擾亂市場和行業(yè)秩序的問題發(fā)生。在行業(yè)內(nèi)部，機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)之間要互相監(jiān)督，在外部要依靠政府部門進(jìn)行監(jiān)督，建立投訴機(jī)制，對于房地產(chǎn)評估中的不規(guī)范行為及操作進(jìn)行嚴(yán)肅處理[6]。其次，要優(yōu)化當(dāng)前的市場環(huán)境，一是重點(diǎn)解決經(jīng)驗(yàn)不足的問題，提升風(fēng)險管理意識，借鑒國內(nèi)外的優(yōu)秀案例，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)和模式，提升房地產(chǎn)評估的專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。二是弱化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與政府部門的聯(lián)系，調(diào)整監(jiān)督管理機(jī)制，由物業(yè)評估行業(yè)作為主要監(jiān)管者，政府部門只是進(jìn)行外部監(jiān)督，不干預(yù)行業(yè)內(nèi)的操作，確保各評估機(jī)構(gòu)之間能夠公平參與市場競爭。
4結(jié)語
房地產(chǎn)評估中的常規(guī)問題無外乎法律法規(guī)、市場環(huán)境、人員素質(zhì)這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、人才建設(shè)入手，完善房地產(chǎn)評估工作體系，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性房地產(chǎn)評估效用函數(shù)
房地產(chǎn)評估概述
自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產(chǎn)評估的概念
房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進(jìn)行科學(xué)的評定與估算。
房地產(chǎn)評估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認(rèn)識以后，運(yùn)用科學(xué)的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價對象。
評估方法及評價
房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動對消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。
經(jīng)濟(jì)外部性
經(jīng)濟(jì)外部性的概念
外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個經(jīng)濟(jì)主體的行為對另一個經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費(fèi)者j對消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0,則表示消費(fèi)者j對消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。
從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個較嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
經(jīng)濟(jì)外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個人效用。
經(jīng)濟(jì)外部性的評估
由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。
由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟(jì)外部性又會影響消費(fèi)者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：
U=ΣxiUi(3-1)
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費(fèi)者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費(fèi)者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。
假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80。該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，
則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評估結(jié)果較為符合實(shí)際。
經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。
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