時(shí)間：2023-03-02 15:05:12
序論：在您撰寫房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉碛械氖菍W(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。
在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評(píng)估人員。和專業(yè)評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評(píng)估抵押報(bào)告。并幫忙裝訂報(bào)告，報(bào)備等工作
在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對(duì)xx房地產(chǎn)趨勢(shì)的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對(duì)話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實(shí)習(xí)中，開發(fā)了自己的實(shí)踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容?，F(xiàn)場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)及實(shí)踐操作的技能，能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對(duì)待工作。但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識(shí)不夠。理論知識(shí)的欠缺、不扎實(shí)。沒有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗(yàn)不足，不善于與客戶進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。對(duì)于一些問題的處理，不沉著和果斷。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉碛械氖菍W(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。
一、脫鉤改制前后我市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況：
從一九九二年我市設(shè)立第一家房價(jià)評(píng)估所到去年8月，我局陸續(xù)審批設(shè)立了48個(gè)房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)。幾年來，我局根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定和建設(shè)部的有關(guān)要求，對(duì)全市房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了卓有成效的管理。一是嚴(yán)格資質(zhì)審批。設(shè)立房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，均嚴(yán)格按照建設(shè)部規(guī)定的條件，經(jīng)局長辦公會(huì)集體研究決定，任何個(gè)人無權(quán)審批。二是積極組織房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)和考試，以及注冊(cè)登記、轉(zhuǎn)所變更登記等工作，目前全市有房地產(chǎn)估價(jià)師近400名。三是九八年、九九年都進(jìn)行了年檢和等級(jí)評(píng)定工作，對(duì)部分內(nèi)部管理不善、違規(guī)執(zhí)業(yè)、經(jīng)營業(yè)績較差的評(píng)估機(jī)構(gòu)分別給予了警告、限期整改直至注銷其評(píng)估資格的處罰。四是成立了重慶市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)，理事會(huì)成員全部從各評(píng)估所推薦的人員中選舉產(chǎn)生，并將年審、估價(jià)師的培訓(xùn)和后續(xù)教育、轉(zhuǎn)所登記等工作交協(xié)會(huì)具體實(shí)施。五是加強(qiáng)監(jiān)督管理，制訂了一系列對(duì)機(jī)構(gòu)及人員的管理規(guī)定。通過上述工作，使得我局對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理比較規(guī)范和有序。
去年八月，重慶市政府安排部署全市各類房產(chǎn)、土地、國有資產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)、商標(biāo)、物價(jià)等評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行脫鉤改制，要求各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須在人員、財(cái)務(wù)、職能和名稱四個(gè)方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評(píng)估業(yè)務(wù)；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業(yè)法》的要求，改制組建以注冊(cè)評(píng)估出資設(shè)立的合伙制或有限責(zé)任制的評(píng)估機(jī)構(gòu)。脫鉤改制以后，各類評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)等級(jí)，由市政府組成的以分管副市長為主任的評(píng)估機(jī)構(gòu)資格評(píng)審委員會(huì)審批，各專業(yè)主管部門只負(fù)責(zé)初審。
近幾年來，我市48家房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，因年檢不合格或者其他原因注銷了9個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格，因此，脫鉤改制前只有39個(gè)機(jī)構(gòu)，其中，既有屬于重慶市建委、市財(cái)政局、市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局及國有商業(yè)銀行系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)，又有私營機(jī)構(gòu)。隸屬于房管系統(tǒng)的單位只有9個(gè)，我局直屬的重慶市房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“市房價(jià)評(píng)估所”）還在各區(qū)縣設(shè)立有21個(gè)分所，這次均納入了脫鉤改制范圍。
經(jīng)過近一年的脫鉤改制，在39家房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)中有9家未能完成脫鉤改制被注銷評(píng)估資格，其中房管系統(tǒng)撤銷了5家。另外，市工商銀行和市建委所屬的兩家房價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)因未能完成脫鉤改制也被注銷。我局直屬的市房價(jià)評(píng)估所改制分設(shè)為兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)；原21個(gè)分所，只有1個(gè)縣房價(jià)評(píng)估分所經(jīng)脫鉤改制成為獨(dú)立的企業(yè)法人，其余20個(gè)分所撤消。
二、我局開展評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的主要做法：
在評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制過程中，我局既要指導(dǎo)、監(jiān)督全市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，又要具體指導(dǎo)所屬的市房價(jià)評(píng)估所。為了搞好這兩方面的工作，我局主要采取了以下作法：
一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、建立班子。市政府部署評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作后，我局黨組極為重視，專題開會(huì)研究貫徹落實(shí)這一工作，并成立了以局長為組長、分管副局長為副組長、有關(guān)處長為成員的脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組。
二是全面布置，突出重點(diǎn)。我們專門召開了全市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作會(huì)議，全面部署了脫鉤改制的各項(xiàng)工作任務(wù)。對(duì)原管轄的社會(huì)上和各區(qū)縣房管系統(tǒng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)主要是提出要求，經(jīng)常聯(lián)系，敦促其改制。對(duì)我局直屬的市房價(jià)評(píng)估所作為重點(diǎn)進(jìn)行具體指導(dǎo)。
三是明確政策，確保穩(wěn)定。對(duì)房管系統(tǒng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)我局專門下發(fā)了文件，規(guī)定了脫鉤改制的原則、范圍、時(shí)限；并明確規(guī)定今后有關(guān)公益性和政策性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，由各級(jí)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)委托有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
四是確保重點(diǎn)，精心指導(dǎo)。為搞好市房價(jià)評(píng)估所的脫鉤改制，我們采取了以下措施：
1、確定整體脫鉤、依法循例、平衡過渡、有利發(fā)展的脫鉤改制原則。經(jīng)局黨組研究決定，原市房價(jià)評(píng)估所要在人員、職能、財(cái)務(wù)、名稱四個(gè)方面徹底與局機(jī)關(guān)脫鉤；29名在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業(yè)由職工通過表決方式自行選擇。
2、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價(jià)評(píng)估所先后制定了四套脫鉤改制方案，均因職工意見不統(tǒng)一而未能實(shí)施。主要是一部分職工要求脫鉤以后分設(shè)為兩個(gè)所。在這種情況下，我局另制定了一套指導(dǎo)性方案，經(jīng)請(qǐng)示房地產(chǎn)業(yè)司，并與具體負(fù)責(zé)全市評(píng)估機(jī)構(gòu)改制工作的重慶市國資局及市有關(guān)部門協(xié)商一致后，再由原所職工表決，最后同意原市房價(jià)評(píng)估所改制分設(shè)為兩個(gè)所。
3、成立幫促指導(dǎo)小組。為推進(jìn)脫鉤改制的實(shí)施，在局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組之下又成立了由局市場(chǎng)處、人事處、組織處、財(cái)務(wù)處、紀(jì)檢處等有關(guān)處室負(fù)責(zé)人組成的市房價(jià)評(píng)估所脫鉤改制幫促指導(dǎo)小組，幫助和督促市房價(jià)評(píng)估所落實(shí)脫鉤改制中的每一項(xiàng)具體工作，并及時(shí)協(xié)助解決有關(guān)問題。
4、清算資產(chǎn)，落實(shí)資產(chǎn)處置和人員安置。對(duì)原所的資產(chǎn)（流動(dòng)資金、固定資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等）先聘請(qǐng)一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行清算。清算以后，局里根據(jù)國家和重慶市的有關(guān)文件規(guī)定提出處置意見，爭(zhēng)取市有關(guān)部門原則同意后，再與原所改制小組協(xié)商，取得一致意見后，局領(lǐng)導(dǎo)與新機(jī)構(gòu)法人代表簽定資產(chǎn)處置協(xié)議。同時(shí)，對(duì)人員的安置補(bǔ)償，由局根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定提一個(gè)總的額度，商市有關(guān)部門同意后交原所改制小組根據(jù)職工工齡、所齡、職務(wù)、職稱等因素提出分類設(shè)分意見，經(jīng)職工表決后進(jìn)行計(jì)分，計(jì)算出每個(gè)人的安置補(bǔ)償費(fèi)，然后再由原所領(lǐng)導(dǎo)與職工簽定人員安置協(xié)議。
在局和所雙方共同努力下，脫鉤改制已全部完成。原市房價(jià)評(píng)估所一分為二，分設(shè)為重慶協(xié)同房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司和重慶正源房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司；原所29名職工（包括四名處級(jí)干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置費(fèi)按1999年人均工資的3.5倍計(jì)算；補(bǔ)償費(fèi)按人均3萬元計(jì)算；流動(dòng)資金和債權(quán)債務(wù)局里全部收回，獎(jiǎng)勵(lì)基金和一部分執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金留給兩個(gè)新公司，固定資產(chǎn)（汽車、辦公用房及電腦、空調(diào)等辦公用品）分別按清算評(píng)估值打折租賃給兩個(gè)新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險(xiǎn)柜及低值易耗品均贈(zèng)送給兩個(gè)新公司。原所的黨、團(tuán)、工會(huì)等組織關(guān)系，經(jīng)請(qǐng)示暫由我局代管。兩個(gè)新公司全體職工均為股東，股權(quán)設(shè)置比例為董事會(huì)成員高于估價(jià)師，估價(jià)師高于一般職工。其中協(xié)同公司董事會(huì)成員的股權(quán)占42.94％，七名估價(jià)師占60.7％，正源公司董事會(huì)成員的股權(quán)占31.3％，七名估價(jià)師占61.7％。
三、搞好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的幾點(diǎn)體會(huì)：
（一）要認(rèn)清形勢(shì)，明確目標(biāo)
我們認(rèn)為：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及整個(gè)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的主題，是創(chuàng)新主體，迎接挑戰(zhàn)。創(chuàng)新主體，就是使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。長期以來，我們的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并非真正的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，在很大程度上還有一些政府的職能、管理的職能。因此，脫鉤改制就是要?jiǎng)冸x中介機(jī)構(gòu)的政府職能、管理職能，改革產(chǎn)權(quán)制度，使其成為真正的企業(yè)法人、合格的市場(chǎng)主體。迎接挑戰(zhàn)，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰(zhàn)。中國加入WTO，國外成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)大量涌入，并將會(huì)按國際上通行的市場(chǎng)規(guī)劃運(yùn)作、競(jìng)爭(zhēng)；在這種情況下，我們的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不能繼續(xù)擁有“運(yùn)動(dòng)員”與“裁判員”合二為一的身份。同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)如何盡快培養(yǎng)、強(qiáng)化、提高我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平，成為重要課題。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，政、事、企分開都已是必然之勢(shì)。作為政府主管部門則應(yīng)該認(rèn)清這種形勢(shì)，盡快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及整個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制，使之盡快成為產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體，盡早地投身市場(chǎng)實(shí)踐，提高其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）要加強(qiáng)引導(dǎo)，促進(jìn)轉(zhuǎn)變
在長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下，我們下屬的企事業(yè)單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思想，這些觀念、思想對(duì)其脫鉤改制、走向市場(chǎng)是一種嚴(yán)重的障礙。因此，上級(jí)主管部門必須加以引導(dǎo)：宣傳、教育、灌輸，促進(jìn)其轉(zhuǎn)變觀念，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹薄＝鼛啄?，我們?jīng)常對(duì)下屬單位講改革的意義、分析當(dāng)前的形勢(shì)、指出為什么改、應(yīng)該怎樣改。市房價(jià)評(píng)估所進(jìn)入脫鉤改制的實(shí)施階段后，我們深入單位，直接聽取所領(lǐng)導(dǎo)和職工的意見，分層次、面對(duì)面地解答疑難問題、解除他們思想上的疑慮，努力創(chuàng)造一種大多數(shù)干部職工接受并愿意進(jìn)行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉(zhuǎn)化為認(rèn)識(shí)到必須改、應(yīng)盡早改。
我們認(rèn)為：脫鉤改制工作盡管是大勢(shì)所趨、不得不為的事情，但簡(jiǎn)單的“命令主義”并不可取，只有獲得大多數(shù)職工的理解及支持，這項(xiàng)工作才能得到健康順利的發(fā)展。
（三）要精心指導(dǎo)，積極支持
脫鉤改制工作，是關(guān)系企業(yè)和整個(gè)中介行業(yè)發(fā)展的重要工作，與企業(yè)職工的利益和前途密切相關(guān)。因此，作為上級(jí)主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的精心指導(dǎo)。一是應(yīng)全面、深入地掌握職工普遍關(guān)心的問題，要認(rèn)真、細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查研究，掌握第一手資料，做到對(duì)改制企業(yè)的情況心中有數(shù)。二是要認(rèn)真研究有關(guān)脫鉤改制的政策，緊密結(jié)合改制企業(yè)的實(shí)際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項(xiàng)全新的工作，許多方面的政策規(guī)定不完善或滯后，這就要求我們按照國家有關(guān)的法律和政策，聯(lián)系企業(yè)的實(shí)際情況，創(chuàng)造性地提出具體的政策建議并加強(qiáng)與有關(guān)部門的研討、協(xié)商，求得共識(shí)和支持。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估
根據(jù)我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用
計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。
2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。
評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。
3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象
3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。
4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。
市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費(fèi)用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。
5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。
5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求
當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)
(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)
投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。
(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量
項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項(xiàng)目可行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來開發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)
在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。
(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).
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關(guān)鍵詞：地高辛；美托洛爾；房顫伴快速心室率
Abstract ： objective： to explore the digoxin and metoprolol combined effect on disease of atrial fibrillation with rapid ventricular rate. Selection methods： from January 2014 - December 2015 110 cases of atrial fibrillation with rapid ventricular rate of patients， randomly divided into experimental group and control group. Line of the experimental group digoxin mg1 0.25 times/d， 5 d after changed to 0.125 mg/d； Reference group lines of digoxin and metoprolol combined 6.3-12 magnesium 2 times/d， be adjusted once a week. Results： after a month， the experimental group of rhythm of the lowest and highest rhythm of the heart and resting heart rate were lower than the control group， the differences between the two is obvious， with a statistical significance （P < 0.05）. Conclusion： digoxin and metoprolol combined treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate， obvious effect， recommended for clinical use.
Keywords ： digoxin. Metoprolol； Atrial fibrillation with rapid ventricular rate
房顫是一種常見的具有持續(xù)性特征的心律失常疾病，其總發(fā)病率為1%-1.5%，房顫會(huì)使全身栓塞時(shí)間啊和缺血性腦卒中的發(fā)病率大幅度提升[1]。我院對(duì)房顫伴快速心室率病患行地高辛和美托洛爾組合的治療方法，得到的效果顯著?，F(xiàn)做出如下報(bào)告。
1資料與方法
1.1臨床資料
選取我院2014年1月-2015年12月的房顫伴快速心室率病患110例，心室率≥100次/min，房顫的持續(xù)時(shí)間為0.5-72（0.1±9.9）個(gè)月；病患的入選標(biāo)準(zhǔn)如下：診斷的類型包括高血壓心臟病、肺原性心臟病、冠心病、風(fēng)濕性心臟病、擴(kuò)張性心肌病、預(yù)激綜合征、甲亢、束支傳導(dǎo)阻滯。將選取的110例病患根據(jù)入院的先后順序隨機(jī)分為實(shí)驗(yàn)組和參照組。每組各55例。實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.5±6.7）歲；男28例，女27例；診斷類型：高血壓心臟病13例，冠心病12例，風(fēng)濕性心臟病5例，甲亢17例，束支傳導(dǎo)阻滯8例；參照組年齡實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.9±6.2）歲；男31例，女24例；診斷類型：高血壓心臟病8例，肺原性心臟病1例，冠心病16例，風(fēng)濕性心臟病5例，擴(kuò)張性心肌病8例，甲亢12例，束支傳導(dǎo)阻滯5例；實(shí)驗(yàn)組與參照組的臨床資料比較的差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0，。05）。兩組之間具有可比性。
1.2治療方法
實(shí)驗(yàn)組與參照組均以病情的常規(guī)為基礎(chǔ)給予吸氧、抗心衰、去除誘因、對(duì)癥、支撐等相關(guān)治療。實(shí)驗(yàn)組行地高辛和美托洛爾組合6.3-12mg2次/d，每周進(jìn)行1次調(diào)整。每次增量6.3-12mg2次/d，加量到出現(xiàn)最佳療效之后開始長期維持治療。假若治療過程中的心衰程度in東嚴(yán)重加重，則應(yīng)增加利尿劑計(jì)量，同時(shí)減少美托洛爾計(jì)量，若發(fā)生心動(dòng)嚴(yán)重過緩揮著房室傳導(dǎo)阻滯等現(xiàn)象則應(yīng)立刻停止用藥。參照組行地高辛0.25mg1次/d，5d之后改成0.125mg/d[2]。
1.3臨床觀察指標(biāo)
①療效評(píng)價(jià)。對(duì)實(shí)驗(yàn)組與參照組進(jìn)行為期1個(gè)月的對(duì)比觀察，具有顯著療效：持續(xù)性的房顫轉(zhuǎn)化為竇性心律；一般療效：持續(xù)性的房顫的心室率減少到100次/min；無效：房顫心律、控制房顫的心室率仍≤100次/min。②不良反應(yīng)。對(duì)治療過程中出現(xiàn)的不良反應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，例如嚴(yán)重心律失常、心衰加重、低血壓、洋地黃中毒等等，若病患出現(xiàn)不耐受的情況，要即刻停藥[3]。
1.4統(tǒng)計(jì)學(xué)方法
利用SPSS17.0統(tǒng)計(jì)軟件處理數(shù)據(jù)，計(jì)量資料用（X±s）表示，采用t檢測(cè)，計(jì)數(shù)資料用χ2檢測(cè)。若P
2結(jié)果
2.1療效
實(shí)驗(yàn)組的顯效7例，有效46例，無效2例?？偟挠行蔬_(dá)到96%，參照組的顯效3例，有效42例，無效10例，總的有效率為82%，可見實(shí)驗(yàn)組治療的總與效率大于參照組治療的總有效率。實(shí)驗(yàn)組與參照組治療前以及治療后的3個(gè)月心率如表1所示。
2.2不良反應(yīng)
實(shí)驗(yàn)組和和參照組的治療組均未出現(xiàn)心衰加重、洋地黃中毒、黑朦、頭暈、暈厥等等不良反應(yīng)，電解質(zhì)正常，肝、腎功能均無惡化。
3討論
在治療房顫的過程中，除了治療病因之外，還需要治療包括血栓栓塞和房顫心室率等在內(nèi)的并發(fā)癥，長期且標(biāo)準(zhǔn)的方案是轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律，但這個(gè)觀點(diǎn)現(xiàn)在正遭受著越來越多的臨床試驗(yàn)挑戰(zhàn)，據(jù)最新的研究結(jié)果表明，控制心室率可以作為房顫治療的首要措施，轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律作為控制心室率效果現(xiàn)已被臨床接受[4]。
一直以來，控制房顫的最常用的藥物都是洋地黃，其主要是對(duì)人的興奮迷走神經(jīng)起到作用，但是對(duì)于房室結(jié)的作用其實(shí)并不明顯。因此，對(duì)靜息時(shí)的心室率控制效果較為理想，但是對(duì)活動(dòng)時(shí)的心室率控制效果較差。另外洋地黃類藥物有時(shí)起效速度慢，控制房顫的效果有時(shí)也不是十分理想，劑量方面也難以掌握，尤其對(duì)老年人的快速房顫心室率的療效較差[5]。
4結(jié)語
本文對(duì)試驗(yàn)中的實(shí)驗(yàn)組以及參照組進(jìn)行了對(duì)比實(shí)驗(yàn)，最終得出實(shí)驗(yàn)組的最高心律、最低心律以及靜息心率都低于參照組，總體的效率高于參照組，而且并無不良反應(yīng)。因此，地高辛和美托洛爾結(jié)合使用能夠作為治療持續(xù)性的房顫心室率首選的藥物。
參考文獻(xiàn)：
[1]Zhang Changqun digoxin and metoprolol. Clinical observation on the treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate [J].Journal of shandong medicine，2010（12）：49 and 50.
[2]楊殊力，趙春景，殷躍輝，盛勇.地高辛與硫氮唑酮合用治療141例慢性房顫伴快速心室率患者的療效觀察[J].華西藥學(xué)雜志，2002（01）：75-76.
[3]章群.地高辛與美托洛爾聯(lián)合治療房顫伴快速心室率的臨床觀察[J].海峽藥學(xué)，2010（05）：147-148.
