時間：2023-03-01 16:34:20
序論：在您撰寫租金調(diào)查報(bào)告時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
為了進(jìn)一步加強(qiáng)基層?jì)D聯(lián)組織建設(shè)，更好地發(fā)揮基層?jì)D女組織在新形勢下的作用，推動?jì)D女兒童工作和婦兒事業(yè)的健康發(fā)展。常熟市古里鎮(zhèn)湖東村婦聯(lián)結(jié)合本地實(shí)際情況，重點(diǎn)對村婦聯(lián)工作現(xiàn)狀、存在的困難等進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)研結(jié)果如下：
由于各級黨委、政府對女性進(jìn)村“兩委”工作的高度重視，為婦女工作的開展創(chuàng)造了良好的條件，使村婦聯(lián)在農(nóng)村各項(xiàng)建設(shè)中發(fā)揮了積極的作用，具體表現(xiàn)在：
村婦聯(lián)成員能干事，工作能力強(qiáng)，她們雖然是一名普通的村干部，但她們分別承擔(dān)了計(jì)生、農(nóng)村合作醫(yī)療、村級各項(xiàng)事務(wù)管理等工作，村里有什么樣的工作就要面對什么樣的任務(wù)。大多數(shù)婦女干部工作勤奮又認(rèn)真，做群眾工作有耐心，為民辦實(shí)事有恒心，不怕苦不怕累，在群眾中印象好、威望高，不女生活出現(xiàn)問題，就會及時找到婦聯(lián)主席進(jìn)行解決。因?yàn)橛腥罕娀A(chǔ)，村婦聯(lián)干部大多愿意干好工作，以此回報(bào)眾人的信任。
首先農(nóng)村基層?jì)D女組織干部隊(duì)伍整體素質(zhì)不高。年齡老化是農(nóng)村婦女干部中普遍存在的一個問題。村級婦女干部平均年齡偏高，文化素質(zhì)較低，創(chuàng)新能力較弱，這個問題在村婦女組長隊(duì)伍中比較突出。同時，農(nóng)村婦女干部接受培訓(xùn)機(jī)會少，理論水平較低。在農(nóng)村婦女干部中普遍存在兩種錯誤認(rèn)識，一是認(rèn)為學(xué)習(xí)培訓(xùn)對農(nóng)村婦女工作用處不大；二是認(rèn)為年齡大了，記也記不住。
其次農(nóng)村婦女工作難開展，婦女組織角色比較尷尬。婦女難組織，制約了工作的開展。從某種程度講，婦女工作線長面廣，涉及到社會生活的方方面面，由于基層?jì)D女干部政治地位上的不強(qiáng)，組織地位不高，工作經(jīng)費(fèi)上的缺乏，導(dǎo)致農(nóng)村婦女組織在建設(shè)社會主義新農(nóng)村的角色比較尷尬。
最后女性婚姻家庭不穩(wěn)定離婚比例逐年上升，在婦女戶口遷移、生育觀念等方面仍然存在嫁夫隨夫遷戶口、重男輕女等問題。家庭暴力日益增長，夫妻之間缺乏愛情基礎(chǔ)。人際關(guān)系疏離導(dǎo)致夫妻關(guān)系、親子關(guān)系、代際關(guān)系、家庭關(guān)系緊張。離婚婦女在共有財(cái)產(chǎn)分割中仍處于弱勢?，F(xiàn)行法律對破壞家庭穩(wěn)定的第三者插足沒有作出規(guī)定，并且對婚姻中出軌的一方存在搜集證據(jù)的困難。
如何解決這種困境，首先要加強(qiáng)自身建設(shè)，建立完善各項(xiàng)制度。一是不斷擴(kuò)大基層?jì)D女組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。在建立、鞏固、提高村婦女組織的基礎(chǔ)上，擴(kuò)建橫向婦女組織建設(shè)。二是進(jìn)一步加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。實(shí)施女性素質(zhì)工程，在農(nóng)村婦女組織中開展?fàn)巹?chuàng)學(xué)習(xí)型組織，爭當(dāng)學(xué)習(xí)型干部和崗位讀書活動，鼓勵干部積極參加各種培訓(xùn)，全面提高基層?jì)D聯(lián)干部整體素質(zhì)。三是加強(qiáng)農(nóng)村婦女組織的各項(xiàng)制度建設(shè)。農(nóng)村婦女組織要建立健全學(xué)習(xí)、培訓(xùn)制度、例會制度、婦女干部、女黨員聯(lián)系制度等。四是完善婦女活動陣地建設(shè)。充分發(fā)揮“婦女兒童之家”的作用?！皨D女兒童之家”為婦女兒童提供學(xué)習(xí)交流、親子互動、鄰里互助、娛樂聯(lián)誼、促進(jìn)發(fā)展的重要平臺，關(guān)心貧困、孤殘、單親等特需兒童，對0-3歲兒童及家長提供有針對。依托“婦女兒童之家”，開展課外交流學(xué)習(xí)。在課外時間或放假期間向兒童提供課外閱讀書籍，由工作人員或志愿者組織開展符合兒童特點(diǎn)、有益兒童身心健康的游戲、文娛、體育等活動。
其次強(qiáng)化農(nóng)村婦女組織功能。隨著社會的不斷進(jìn)步與發(fā)展，婦女工作的內(nèi)涵與外延不斷拓展，農(nóng)村婦女組織要根據(jù)社會生活發(fā)生的新變化，用時展的要求來審視婦兒工作，不斷創(chuàng)新組織體系，強(qiáng)化組織功能，以進(jìn)一步擴(kuò)大婦兒工作的覆蓋面，增強(qiáng)組織的凝聚力和吸引力。
XXX年XXX月，XXX金融學(xué)會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業(yè)內(nèi)的典型租賃項(xiàng)目開展調(diào)查工作。希望通過調(diào)查，達(dá)到進(jìn)一步宣傳租賃業(yè)務(wù)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，以及進(jìn)一步摸清影響租賃業(yè)發(fā)展的政策性因素。
供貨廠商收益主要有：在銷售時，租賃公司為促銷提供了金融服務(wù)，使得他們?nèi)炕虼蟛糠重浛罴皶r收回，促進(jìn)了企業(yè)的再生產(chǎn)，增加了市場占有率。 社會效益主要有：增加了稅源和就業(yè)機(jī)會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公共交通用車問題；提高了地區(qū)醫(yī)療環(huán)境的硬件能力；改善環(huán)境治理設(shè)備的能力，減少了環(huán)境污染。 阻礙租賃進(jìn)一步發(fā)展的原因主要有：稅基不合理，利息重復(fù)納稅，導(dǎo)致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業(yè)務(wù)的積極性；經(jīng)營性租賃稅率過高，特別是把長期設(shè)備經(jīng)營性租賃和短期經(jīng)營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務(wù)手續(xù)太繁瑣；對于特殊租賃物件，如：汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)管理部門不予辦理他項(xiàng)權(quán)登記，難以用租賃方式開展業(yè)務(wù)；有些地方承租企業(yè)破產(chǎn)，將回租物件作為清算資產(chǎn)破產(chǎn)清算；海關(guān)對租賃購置設(shè)備沒有明確的政策，實(shí)際操作沒法規(guī)可依，扯皮事情不斷；承租企業(yè)拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現(xiàn)行政策沒有落實(shí)；租賃成本高于銀行貸款，沒有稅收調(diào)節(jié)，企業(yè)融資成本太高，不愿意使用租賃。 需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應(yīng)該給予租賃項(xiàng)目，以吸引更多的資金用于租賃；應(yīng)將短期設(shè)備租賃與長期經(jīng)營性設(shè)備租賃分別對待，讓后者享受融資租賃同等待遇；需要產(chǎn)權(quán)管理租賃物件應(yīng)該給予租賃公司他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)登記，以便這些產(chǎn)業(yè)也可以利用租賃方式投資或消費(fèi)；簡化加速折舊報(bào)批手續(xù)和程序；衛(wèi)生部禁止投資機(jī)構(gòu)在非營利性醫(yī)院投資設(shè)備，應(yīng)允許用融資租賃的方式添置設(shè)備。
這次典型項(xiàng)目調(diào)查基本告一段落，主要收獲是搜集和交流了行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及先進(jìn)的做法，對政策法律、法規(guī)調(diào)整，提出了共性的希望。調(diào)查的目的基本達(dá)到。今后我們還根據(jù)企業(yè)的要求，對企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，組織相關(guān)的部門進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，幫助企業(yè)診斷問題，找出解決實(shí)際問題的辦法，把為行業(yè)服務(wù)落在解決困難、幫助發(fā)展方面。 這次調(diào)查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業(yè)真正的成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數(shù)公司都忙于增資擴(kuò)股，沒拿出更多的精力參與這次調(diào)查；有些公司認(rèn)為租賃項(xiàng)目的做法是商業(yè)秘密，不愿意對外透露。造成的結(jié)果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業(yè)務(wù)恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項(xiàng)目。 中國租賃市場非常大。租賃業(yè)務(wù)可以說從現(xiàn)在剛起步，市場的開拓范圍很廣，還談不上競爭，行業(yè)更多的應(yīng)該是交流和發(fā)展。不能只希望得到別人的經(jīng)驗(yàn)而不愿意展示自己的經(jīng)驗(yàn)，不交流就不會進(jìn)步。新的租賃模式只有不斷創(chuàng)新才有生命力，特別是在信息時代知識更新速度非?？?，如不持續(xù)創(chuàng)新自己的新事物也會在短期內(nèi)衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網(wǎng)上，以此招攬更多業(yè)務(wù)的做法值得我們借鑒。 行業(yè)內(nèi)就算在某個領(lǐng)域有局部競爭，也應(yīng)該從服務(wù)和創(chuàng)新兩個方面進(jìn)行。這是企業(yè)自身的素質(zhì)所決定的，別人輕易學(xué)不到。信德租賃公司無固定租金、無擔(dān)保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個例證。但他們給我們帶來的創(chuàng)新精神，領(lǐng)導(dǎo)了中國的租賃業(yè)走向創(chuàng)新租賃的新時代。
今年盡管大量開展租賃業(yè)務(wù)的公司還不算多，但是幾家積極開展業(yè)務(wù)的公司租賃額卻飛速發(fā)展。公司之間的差別越來越大，希望今后能增加業(yè)內(nèi)交流，縮小行業(yè)差距，為租賃事業(yè)的發(fā)展共同進(jìn)步。
“綠城長興廣場”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。
二、調(diào)查范圍
以“綠城長興廣場”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。
三、調(diào)查方式
走街選點(diǎn)訪問。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。
案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 人民北路銀時代店 一層 30 8 7.3 人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64 西魚巷59號嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5
4、長安路。
該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 金陵中路292號（空置） 一層 25 10 10.95 金陵中路318號汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4 縣前中街385號（空置） 二層 800 70 2.39
5、縣前街。
重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。
該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價每平方3.5元；二層報(bào)價2.5元。
據(jù)該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營權(quán)。
案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 解放中路376號李寧運(yùn)動店 一層 83 37 12.2 解放中路389號（空置） 一層 90 41 12.4 解放西路115號和記菜館 一層 200 12 1.64 解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 一層 30 4 3.65
五、本案租金定位
綜合項(xiàng)目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認(rèn)為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準(zhǔn)價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報(bào)。
理由：
摘 要：隨著新疆經(jīng)濟(jì)跨越式的發(fā)展，越來越多人開始關(guān)注新疆，具有新疆民族特色的文化也開始慢慢的走向全國乃至世界，但是由于新疆地理位置等原因的限制，仍然會存在有些人、有些地區(qū)對新疆少數(shù)民族及其民族文化的不了解和誤解。因此，為了加強(qiáng)民族間的交往，增進(jìn)民族關(guān)系，我進(jìn)行了相關(guān)了解和調(diào)查問卷。
關(guān)鍵詞：民族交往；民族關(guān)系；特色文化
一、調(diào)查方法
這次我主要是通過調(diào)查問卷來了解不同人們的觀點(diǎn)和想法，調(diào)查問卷是通過自己親自去找人做問卷和通過網(wǎng)絡(luò)找人來做問卷。其中也和一些人們通過訪談式的方法了解更多信息。
二、調(diào)查對象
這次的調(diào)查對象主要以在校的大學(xué)生和研究生為主。共64份，其中包括疆內(nèi)38份，疆外26份。漢族46份，維吾爾族9份，哈薩克族2份，錫伯族2份，回族2份，滿族2份，蒙古族1份。
三、調(diào)查內(nèi)容和結(jié)果
在這部分我會通過我調(diào)查的各種問題、表格、數(shù)據(jù)來告訴大家我的調(diào)查結(jié)果。
1、您的內(nèi)地朋友、同學(xué)或者您去內(nèi)地的時候，內(nèi)地的人們會對新疆存在不了解或者誤會的情況嗎？
在問卷中對新疆存在不了解或者誤會的情況的具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
A 生活落后，沒有現(xiàn)代化城市，沒有高樓，新疆的人們都是住在草原或者山上。到處都是沙漠戈壁，普通人都騎馬或者駱駝。有些人認(rèn)為新疆缺水是沒有水稻的。
B 認(rèn)為新疆的交通不便、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度很落后。
C 完全不了解新疆人們的生活習(xí)慣，認(rèn)為都是少數(shù)民族、沒有其他民族。
2、您來到新疆，認(rèn)為和您印象中的新疆一樣嗎？
在問卷中認(rèn)為跟印象中的新疆不一樣的具體表現(xiàn)在：
A 比想象中的遼闊，也是現(xiàn)代化的城市，城市很漂亮，和內(nèi)地沒有什么區(qū)別。
B 飲食很好，新疆的人們很豪爽、熱情，治安很好。
C 城市相比內(nèi)地城市小，氣候干燥，但是要比想象中氣候要好很多。
D 不都是少數(shù)民族，有漢族，和其他的少數(shù)民族。
3、您對新疆特色少數(shù)民族文化感興趣嗎？
在調(diào)查問卷中對新疆特色少數(shù)民族文化感興趣的主要有：少數(shù)民族的文字語言、舞蹈、音樂、樂器、手工飾品、飲食、服飾、節(jié)日、風(fēng)俗民俗習(xí)慣、文化、倫理文化。維吾爾族的十二木卡姆、錫伯族射箭。對維吾爾族、哈薩克族、塔吉克族、俄羅斯族、錫伯族等的許多方面都感興趣。
4、平時在生活中，你會和少數(shù)民族朋友在一起聊天，學(xué)習(xí)，出去玩等等？
5、如果條件容許的話，您會主動了解或者學(xué)習(xí)新疆少數(shù)民族特色文化嗎？
A.問卷中會主動了解或者學(xué)習(xí)新疆少數(shù)民族特色文化的原因主要有：
a個人感興趣26人 b因?yàn)閷W(xué)習(xí)需要6人 c因?yàn)楣ぷ餍枰?人、
d因?yàn)樽约罕旧砭褪巧贁?shù)民族8人、
e從小生活在少數(shù)民族的環(huán)境中7人
B.問卷中不會主動了解或者學(xué)習(xí)新疆少數(shù)民族特色文化的原因主要有：
a沒有時間，工作或者學(xué)習(xí)的壓力太大沒有多余的精力5人
b沒有現(xiàn)代流行文化新潮、創(chuàng)新和吸引5人
c不感興趣，覺得沒有必要5人
6、如果您家周圍舉行關(guān)于“新疆民族特色文化的活動”，您會參加嗎？
問卷中不會參加關(guān)于“新疆民族特色文化的活動”，的原因有：
A認(rèn)為都是經(jīng)常看過、參加過或者聽過的活動9人
B沒有創(chuàng)新、認(rèn)為沒有把新疆少數(shù)民族特色文化的精髓表現(xiàn)出來3人
C認(rèn)為沒有興趣，覺得對自己的沒有什么幫助4人
7、您認(rèn)為通過何種方式來表現(xiàn)具有新疆少數(shù)民族特色文化可以讓更多的人了解新疆，認(rèn)識新疆，從而加強(qiáng)民族交往，增進(jìn)民族關(guān)系。
這道題是一道問答題，是自由發(fā)揮的所以大家都有各自的想法，我總結(jié)了一下主要有以下幾種方式：
A多在中國內(nèi)地進(jìn)行有關(guān)新疆的文化宣傳，不僅僅是宣傳新疆的風(fēng)土人情，還有新疆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化程度?，F(xiàn)在許多文化宣傳還是停留在以前的狀態(tài)，跟現(xiàn)在發(fā)展中的新疆是不符的。
B宣傳少數(shù)民族特色文化，讓其他地區(qū)的人們了解少數(shù)民族，消除距離感。
C開設(shè)旅游文化節(jié)，與內(nèi)地建立對口旅游交流城市。
D要懂得創(chuàng)新，在宣傳新疆特色少數(shù)民族文化的同時，要創(chuàng)新文化，讓更多的人們尤其是青少年接受少數(shù)民族文化并且喜愛它。
E舉行的活動大多都是形式化的東西，讓人們對此活動失去動力、興趣。因此建議相關(guān)部門真誠的組織一些喜聞樂見的活動。
F建立門戶網(wǎng)站，建立有新疆的網(wǎng)址，少數(shù)民族特色文化與商業(yè)相結(jié)合，拍攝好的有關(guān)新疆的紀(jì)律片，在報(bào)刊、媒體上加強(qiáng)宣傳。
G各級領(lǐng)導(dǎo)多支持舉行少數(shù)民族的特色活動，提高組織者的思想素質(zhì)，尤其是基層單位更要加強(qiáng)民族間的交往、溝通。
H在全國各個大學(xué)、大中專院校中可以設(shè)置“交換生”，讓更多沒有來過新疆或者對新疆有興趣的同學(xué)到新疆的學(xué)校來學(xué)習(xí)，以此來了解新疆、宣傳新疆。
四、對問卷調(diào)查的幾點(diǎn)思考
在這次的調(diào)查中，雖然調(diào)查的人數(shù)、范圍不是很廣泛，但是我仍然通過問卷調(diào)查和訪談，我了解到了，在中國大陸上存在許多人們對新疆的少數(shù)民族、少數(shù)民族文化、風(fēng)俗習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、現(xiàn)代化程度等許多方面的不了解和誤解?！凹訌?qiáng)民族交往，增進(jìn)民族關(guān)系”是需要各少數(shù)民族之間，少數(shù)民族與漢族之間共同努力的。因此通過這次的調(diào)查問卷，我也一下的幾點(diǎn)思考：
1.轉(zhuǎn)變內(nèi)地人們對新疆和新疆少數(shù)民族的看法和觀念。從調(diào)查問卷和訪談中可以看出，內(nèi)地的沒有來過新疆的人們都會對新疆和新疆的少數(shù)民族存在一些錯誤的看法和觀念，例如：生活落后，沒有現(xiàn)代化城市，新疆的人們都是住在草原或者山上生活；認(rèn)為新疆的交通不便、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度很落后，治安落后；完全不了解新疆人們的生活習(xí)慣，認(rèn)為都是少數(shù)民族、沒有其他民族等等。這樣不僅會不利于新疆發(fā)展，也會不利于各少數(shù)民族之間和漢族與少數(shù)民族之間的了解。因此，我認(rèn)為，政府機(jī)關(guān)多在中國內(nèi)地進(jìn)行有關(guān)新疆的文化宣傳，宣傳少數(shù)民族特色文化，大力推廣旅游等方式，讓更多的人們了解新疆，知道新疆。
2.從調(diào)查問卷中可以看出，大多數(shù)的人們都對新疆的少數(shù)民族特色文化是感興趣的，他們是想了解新疆的，大多數(shù)人們都會主動去了解有關(guān)新疆的特色少數(shù)民族文化。但是為什么還會存在問題呢？我認(rèn)為原因是有很多的，從問卷中可以看出，各個民族間的交流是很少的，也很局限的。在現(xiàn)在舉行的關(guān)于“新疆民族特色文化的活動”中，有些人不愿意參加首先突出的原因就是認(rèn)為都是經(jīng)?？催^、參加過或者聽過的活動，其次是沒有創(chuàng)新、認(rèn)為沒有把新疆少數(shù)民族特色文化的精髓表現(xiàn)出來。還有就是各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注度不高和新疆旅游業(yè)的發(fā)展還是較內(nèi)地落后。在宣傳上還是不夠，總是停留在以前的狀態(tài)，跟現(xiàn)在發(fā)展中的新疆是不符的等等。 （作者單位：新疆師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]拉面經(jīng)濟(jì)；少數(shù)民族貧困縣；反貧困新方式
[作者]劉純彬，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授，博士生導(dǎo)師；張晨，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)系博士研究生。天津，300071
[中圖分類號]C957 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-454X(2008)02-0154-007
一、移出地與移入地的背景條件分析
(一)移出地――青海省化隆回族自治縣的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展水平
1、區(qū)位資源與產(chǎn)業(yè)狀況化隆回族自治縣位于青海省東部黃土高原向青藏高原的過渡地段，東西長95.8公里，南北寬48.5公里，總面積2740平方公里。境內(nèi)地勢自西北向東南傾斜，溝壑縱橫，崇山峻嶺，土地貧瘠，災(zāi)害頻繁，以缺水缺礦為主要特征，森林、草原覆蓋面積小。
化隆轄6鎮(zhèn)19鄉(xiāng)，2006年末全縣總?cè)丝跒?39298人，其中農(nóng)業(yè)人口218283人，占全縣總?cè)丝诘?1.22％?；∈巧贁?shù)民族聚居的地方，全縣共有回、漢、藏、撒拉、土、東鄉(xiāng)、哈薩克、滿、保安、蒙古、彝、朝鮮、侗等13個民族成分，人數(shù)以回、藏、漢、撒拉族為多。其中漢族人口48432人，占全縣總?cè)丝诘?0，24％；少數(shù)民族人口190866人，占全縣總?cè)丝诘?9.76％。少數(shù)民族人口中，回族人口為129419人，占全縣少數(shù)民族人口總數(shù)的67.81％。
據(jù)2006年化隆縣國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)計(jì)算的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為5116.13元，僅為同年我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值16084元的31.81％。2006年化隆縣國內(nèi)生產(chǎn)總值122428萬元。其中第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值18232萬元，占14.89％；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值76441萬元，占62.74％；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值27755萬元，占22.67％。
2、收入水平與經(jīng)濟(jì)狀況化隆是國家級貧困縣，貧困人口多，截止2003年底，全縣21.6萬農(nóng)村人口中尚有15.5萬貧困人口，占農(nóng)村總?cè)丝诘?3％，其中人均純收入不足625元的絕對貧困人口有8.3萬人，占農(nóng)村人口的40％；人均收入在625元-800元之間的低收入貧困人口有7.2萬人，占農(nóng)村人口的33％。而且有不少鄉(xiāng)貧困人口所占比例高達(dá)90％以上。
據(jù)化隆縣國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年全縣農(nóng)民人均純收入為2104元，比同年全國農(nóng)民人均純收入3587元低1483元，僅為后者的58.66％。全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，2006年農(nóng)民人均純收入最高的為群科鎮(zhèn)2300元，但仍比全國農(nóng)民人均純收入水平低1287.04元，為全國農(nóng)民人均純收入水平的64.12％；最低的為初麻鄉(xiāng)1681元，比全國農(nóng)民人均純收入水平低1906.04，僅為全國農(nóng)民人均純收入水平的46.86％。此外，在農(nóng)民人均支出中，用于生活支出的比重大，2006年化隆縣農(nóng)村恩格爾系數(shù)為50.68％，明顯高于同年全國農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)水平43.0％。
3、“拉面經(jīng)濟(jì)”脫貧模式
近年來，化隆縣提高了勞動力輸出的規(guī)模與速度，僅2006年一年，外出人員便達(dá)到68937人，占全縣勞動力總數(shù)的58.70％。外出往縣內(nèi)鄉(xiāng)外的有19038人，占外出人員總數(shù)的27.62％；往省內(nèi)縣外的有24853人，占外出人員總數(shù)的36.05％；往國內(nèi)省外的有23349人，占外出人員總數(shù)的33.87％。在全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，勞動力外出率達(dá)到50％以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有13個，其中以雄先鄉(xiāng)為最高，達(dá)到95.36％，最低的牙什尕鎮(zhèn)也達(dá)到了12.76％。到2007年8月底，化隆縣5.4萬勞動力在全國56個大中城市經(jīng)營牛肉拉面館7300多家，勞務(wù)輸出總收入占到全縣農(nóng)民人均純收入的51.14％，以“拉面經(jīng)濟(jì)”為主體的勞務(wù)經(jīng)濟(jì)收入占化隆縣農(nóng)民年收入的“半壁江山”。天津市在2006年也迎來了化隆縣回民拉面館的進(jìn)駐潮，迄今為止，化隆回民已在天津開設(shè)了300多家拉面館，進(jìn)津人員已達(dá)2000多人。天津市的18個區(qū)縣中，每個區(qū)縣都有化隆回民經(jīng)營的“西北風(fēng)味蘭州拉面”，其中，以河西區(qū)、南開區(qū)居多。
“拉面經(jīng)濟(jì)”模式的發(fā)展，增加了農(nóng)民收入，加快了化隆縣脫貧致富的步伐，改善了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾的生活水平，使農(nóng)民人均純收入從2000年的788元增加到2006年的2104元。農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的變化，由原來的農(nóng)牧業(yè)收入為主，轉(zhuǎn)化為以工資性勞務(wù)收入為主。以巴燕鎮(zhèn)下胡拉村為例，人均工資性收入由2000年的65元增加到2004年的938元。現(xiàn)在天津市北辰區(qū)經(jīng)營拉面生意的化隆縣群科鎮(zhèn)向東村回族農(nóng)民朱強(qiáng)說：“我開的館子共有5個人，2個面匠，3個小工，我包吃住，面匠每個月可以拿到600元工資，小工每月400元，除去各項(xiàng)開支，我自己每年有3萬元左右的收入?！睉?yīng)該注意到的是，化隆縣進(jìn)城從事拉面生意的農(nóng)民大體分做兩部分。少部分人是“老板”，是經(jīng)營者，他們的收入一般每年可達(dá)到幾萬元，有的可達(dá)到十幾萬元。而大部分人是“打工仔”，是工資很低的農(nóng)民工。上面我們的調(diào)查對象朱強(qiáng)老板，他給工人的工資低于天津市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。因此，從事拉面經(jīng)濟(jì)的人均收入水平是有很大不同的。
(二)移入地的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展水平
1、天津市整體發(fā)展?fàn)顩r
(1)區(qū)位資源與產(chǎn)業(yè)狀況。天津市地處華北平原東北部，環(huán)渤海灣的中心，東臨渤海，北依燕山。市域面積11760.26平方公里，是中國北方最大的沿海開放城市。
天津市共轄18個區(qū)、縣，2006年底，全市常住人口為1075萬人，其中農(nóng)業(yè)人口261萬人，占全市總?cè)丝诘?4.28％，非農(nóng)業(yè)人口814萬人，占全市總?cè)丝诘?5.72％。天津是一個多民族融合的大都市，除漢族外，少數(shù)民族成分共有51個，少數(shù)民族人口26.38萬人。其中與本次課題調(diào)研相關(guān)的回族常住人口為172358人。
2006年天津市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值41163元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同年我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值16084元的水平，是我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.56倍；2006年天津市國內(nèi)生產(chǎn)總值4359.15億元，其中第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值118.23億元，占全市生產(chǎn)總值2.71％；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2488.29億元，占全市生產(chǎn)總值的57.08％；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1752.63億元，占全市生產(chǎn)總值的40.21％。在2006年中國城市GDP排名中位列第六。
(2)收入水平與經(jīng)濟(jì)狀況。2006年天津市城市居民人均可支配收入為14283元，為化隆農(nóng)村居民人均純收入的6.79倍；農(nóng)村居民人均純收入為7942元，比化隆農(nóng)村居民人均純收入高5838元。據(jù)天津市農(nóng)村居民收支調(diào)查資料顯示，2006年，天津市農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出3829元，
農(nóng)村恩格爾系數(shù)38.0％，比全國農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)水平43.O％低5個百分點(diǎn)，比化隆農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)低12.68個百分點(diǎn)，按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量，天津市農(nóng)民生活已達(dá)到富裕階段水平。
2、天津市北辰區(qū)發(fā)展?fàn)顩r天津市北辰區(qū)是天津市回族人口的重要聚居區(qū)之一，單是居住在北辰區(qū)南部、北運(yùn)河兩側(cè)的回族人口就有2萬多人。是本課題樣本對象的重要采集區(qū)，43％的回族樣本來自于北辰區(qū)。是什么因素吸引著少數(shù)民族外來人口不遠(yuǎn)萬里來到沿海城市天津務(wù)工呢?我們進(jìn)一步對勞動力移入地――天津市北辰區(qū)及勞動力移出地――青?；】h的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行比較分析。
北辰區(qū)位于天津市中心區(qū)北部，是天津市的四個環(huán)城區(qū)之一?？偯娣e478.5平方公里，轄3街、9鎮(zhèn)。2006年末戶籍人口34.22萬人，其中農(nóng)業(yè)人口19.64萬人，占全區(qū)總?cè)丝诘?7.39％，農(nóng)民人均純收入9665元，是化隆農(nóng)村居民人均純收入的4.59倍。
北辰區(qū)各業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，城鄉(xiāng)面貌進(jìn)一步改善，人民生活水平有了新的提高。2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值216.48億元，是同年化隆縣生產(chǎn)總值的17.83倍。第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值6.62億元，第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值145.28億元，第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值64.57億元，分別為化隆縣的3.64倍、19.02倍、23.23倍。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，化隆縣第二產(chǎn)業(yè)比重占了62.44％，幾乎接近北辰區(qū)，其中主要原因是作為化隆縣第三產(chǎn)業(yè)的“拉面經(jīng)濟(jì)”，絕大部分拉面館開設(shè)在縣外，主要分布在全國五十多個大中城市，其產(chǎn)值和稅收留在拉面館的屬地。這才使得總量很小的化隆工業(yè)卻顯出了很高的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重。
二、青海省化隆回族自治縣外來人口在天津市的就業(yè)與生活狀況
(一)個人基本信息
1、宗教語言該樣本群體均來自青海省化隆縣，回族，信仰伊斯蘭教，使用的語言為青海漢語，與普通話差別較大。
2、文化教育狀況在接受訪問的回族農(nóng)民工中，小學(xué)及以下文化程度者有42人，占樣本總體的58.33％，初中文化程度者有30人，占樣本總體的41.67％，沒有高中及以上文化程度者。調(diào)查樣本受教育情況與化隆縣整體教育水平是一致的，據(jù)化隆縣國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年化隆縣110581名鄉(xiāng)村從業(yè)人員中，不識字和識字很少者42918人，占38.81％；小學(xué)文化程度者39838人，占36.03％；初中文化程度者17950人，占16.23％；高中及以上文化程度者9875人，占8.93％。
3、性別與年齡 被訪回族務(wù)工群體中，男性有60人，占83.33％，女性有12人，占16.67％；年齡最大者為43歲，年齡最小者為15歲，樣本平均年齡26.07歲。其中，20歲以下者24人，占33.33％；20歲-29歲29人，占40.28％；30歲-39歲12人，占16.67％；40歲以上者7人，占9.72％。被訪者告訴我們，目前青海省化隆縣90％以上的青壯年勞動力都已經(jīng)出來打工了，留在家鄉(xiāng)的主要是老人和孩子。
(二)就業(yè)與收入狀況
1、外出務(wù)工的渠道及時間在接受訪問的回族務(wù)工人員中，有18人來津之前沒有在其它城市工作過，占樣本總體的25％，來津之前曾在其它城市工作過的有54人，占樣本總體的75％，這些城市主要以上海、杭州、廈門、廣州等沿海大中型城市為主。樣本對象中，有60人選擇了投奔親朋老鄉(xiāng)，占樣本總體的83.33％，他們在日常生活中，基本上只與自己的老鄉(xiāng)交往，很少與務(wù)工地外族人深交，人際圈子范圍狹小。
化隆回民離開家鄉(xiāng)外出打工的時間長短與其年齡大小有很強(qiáng)的正相關(guān)性，這一點(diǎn)在35歲以下年齡段的群體中體現(xiàn)的更為明顯。被訪化隆回民中，外出務(wù)工時間最長者已達(dá)到了15年之久。樣本中不到20歲時就外出務(wù)工的有49人，占樣本總體的68.06％。被訪問者來津務(wù)工的時間都相對較短，其中最長者為2年，最短者僅1個月。
2、工種與工作時間青海省化隆縣這一回族務(wù)工群體在天津經(jīng)營的都是帶有民族特色個體性質(zhì)的清真餐飲業(yè)，即“西北風(fēng)味蘭州正宗牛肉拉面”，面店門臉的名稱標(biāo)牌、店內(nèi)墻上的菜品價格及宣傳照片均為統(tǒng)一，店內(nèi)的裝潢設(shè)計(jì)也十分相似。72個樣本對象中，拉面館老板有42人，占樣本總體的58.33％；普通店員有30人，其中面匠4人，占樣本總體的5.56％；小工26人，占樣本總體的36.11％。不論是老板，還是小工，由于他們所從事的都是民族特色很強(qiáng)的飲食行業(yè)，具有一定的特殊性，因此這一群體對“民族屬性對就業(yè)帶來的影響”一題的選擇上，73.61％的樣本認(rèn)為民族屬性對自身就業(yè)沒有影響。需要說明的是，樣本對象理解的“就業(yè)”僅指從事拉面行業(yè)，當(dāng)拋開拉面行業(yè)，考慮去其它行業(yè)就業(yè)時，幾乎全部樣本都認(rèn)為其民族屬性對就業(yè)起到阻礙作用。
據(jù)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)，回族樣本平均每天工作時間達(dá)到了14.17小時?；】h駐天津辦事處主任朱剛先生告訴我們：由于所有“西北風(fēng)味蘭州拉面”都是24小時營業(yè)的，因此，面館老板以及店員伙計(jì)需要交替倒班進(jìn)行休息，即使如此，每天仍要工作十幾個小時。有兩位被訪問的面館老板的日工作時間甚至達(dá)到20個小時。
3、收入及工資給付(1)年收入情況。由于外出務(wù)工時間長短及經(jīng)營狀況差異，樣本家庭人均年收入差距也較為懸殊。大體情形為：拉面館老板家庭人均年收入明顯高于普通店員家庭人均年收入，且家庭人均年收入水平與外出務(wù)工時間呈現(xiàn)一定的正相關(guān)關(guān)系。老板家庭人均年收入最高者為4000元，最低者為1800元，老板樣本家庭人均年收入均值為2773.81元；普通店員家庭人均年收入最高者為2300元，最低者為1000元，普通店員家庭人均年收入均值為1243.33元；樣本總體家庭人均年收入為2136.11元。從被訪者2006年的總收入情況來看，回民老板的年收入最多者為45000元，最少者為12000元，年均收入為25738.10元；普通店員年收入最多者為8000元，最少者為2500元，年均收入為4566.67元。應(yīng)該注意到的是，這里說的家庭收入僅是拉面從業(yè)者的收入，當(dāng)然這是其家庭的主要收入，但并非全部，還應(yīng)包含其家鄉(xiāng)保留的耕地收入以及其他可獲收入。因此，對大多數(shù)拉面者來說，其家庭總收入應(yīng)多于其從事拉面工作的收入。
(2)月收入情況。回族樣本的月收入水平大體劃分為三個等級：面館老板最多，其次是面匠，最少的是小工。當(dāng)然，根據(jù)經(jīng)營狀況的好壞及拉面技術(shù)水平的不同，每個等級的月收入也會呈現(xiàn)一定差異。具體情況為：面館老板中月收入最高者為3500元，最低者為1000元，老板樣本人均月收入為2144184元；面匠中月收入最高者為800元，最少者為600元，面匠樣本人均月收入為675元；小工中月收入最高者500元，最低者300元，小工樣本人均月收入430.45元。樣本總體的人均月收入水平為1409.72元。
(3)工資發(fā)放情況。由于店員樣本均由親戚朋友介紹而來，與老板之間互為同族老鄉(xiāng)，因此該
群體沒有發(fā)生過工資拖欠的現(xiàn)象，這與他們長久以來形成的親緣、地緣、擬親屬式的傳統(tǒng)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)有一定關(guān)系。
4、未來就業(yè)打算。盡管工作很辛苦，用于放松身心的閑暇娛樂時間極少，但是絕大多數(shù)被訪者仍然對在津的就業(yè)生活現(xiàn)狀表示比較滿意，占樣本總體的91.67％，對在津生活現(xiàn)狀表示不滿的只有6人，占樣本總體的8.33％。然而在“對未來就業(yè)的打算”上，仍有24人(33.33％)表示不會長期務(wù)工于天津，其中12人選擇回家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，12人選擇了去其他城市工作。
(三)基本生活狀況
1、居住多數(shù)樣本對象居住在拉面館內(nèi)，拉面館根據(jù)其店面面積及所處地段繁華程度的不同，租金也有所差異。從天津拉面館的店面租金來看，塘沽區(qū)是最貴的，有的店面已經(jīng)達(dá)到月租10000元以上，而在我們的被訪者中，店面月租金最多的為每月5000元，最少的也要每月3000元。
2、返鄉(xiāng)在津務(wù)工的青海化隆回民都很少返鄉(xiāng)，大部分被訪者都是兩三年才回老家一次。樣本中沒有人選擇“過節(jié)”和“農(nóng)忙”回鄉(xiāng)，全部被訪者都是當(dāng)家里有急事時才會返鄉(xiāng)。
3、娛樂回族樣本每天的工作時間很長，工作強(qiáng)度也較大，絕大多數(shù)被訪者都表示十分疲勞。因此，在對“工作之后有何娛樂活動”進(jìn)行回答時，有48位被訪者都選擇了“沒有娛樂活動”，占樣本總體的66.67％，其余24位被訪者選擇了“外出游玩逛街”，占樣本總體的33.33％，沒有一人選擇“讀書看報(bào)”?？梢?，化隆縣回族樣本娛樂活動貧乏，由于文化程度所限，沒有一個樣本利用工作之余讀書學(xué)習(xí)。
4、人際關(guān)系在人際關(guān)系這一選項(xiàng)調(diào)查中，有6人認(rèn)為與天津人民關(guān)系良好，占樣本總體的8.33％；其余66位被訪者都選擇的是中間項(xiàng)，即與天津人民的關(guān)系一般，占樣本總體的91.67％：沒有人認(rèn)為與天津人民關(guān)系冷淡。問卷信息顯示，48個調(diào)查樣本認(rèn)為在天津務(wù)工期間和風(fēng)俗習(xí)慣得到了尊重，占樣本總體的66，67％。但仍有24個樣本認(rèn)為自己在天津市務(wù)工期間沒有得到足夠的尊重，在某些方面曾受到了一些歧視，占樣本總體的33.33％。
(四)子女教育與權(quán)益保障
1、子女教育少數(shù)民族外來務(wù)工人員的子女教育問題是天津市亟待解決的一個重要的問題，87.5％的化隆回族樣本反映：他們的孩子或弟弟妹妹在青海化隆當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，學(xué)費(fèi)是完全免除的，但想在天津上學(xué)則需要繳納較高的學(xué)費(fèi)。由于許多被訪者的子女或弟妹的年齡較小，送到離其工作居住地點(diǎn)很遠(yuǎn)的民族學(xué)校會產(chǎn)生諸多不便，因此被訪者希望他們的子女或弟妹能夠就近上學(xué)。但是，多數(shù)學(xué)?？傄浴叭藛T已滿”等理由不予接受，個別學(xué)校雖然同意接收孩子，但是不信任青海當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量，進(jìn)校學(xué)習(xí)必須以降兩三個年級為前提條件，孩子們頂著“降班生”的帽子進(jìn)行學(xué)習(xí)。心理壓力非常大。幾位曾在廣州經(jīng)營拉面館的老板告訴我們：“廣州市一些學(xué)校在外來少數(shù)民族農(nóng)民工子女教育問題上做的就比較好，他們不僅愿意接收我們的孩子們，而且還給我們減免了許多學(xué)費(fèi)、書本費(fèi)，還設(shè)有專車對孩子上下學(xué)進(jìn)行接送，完全免除了我們的后顧之憂。當(dāng)然，天津市也有好學(xué)校好老師，津南區(qū)咸水沽第三中學(xué)的校長就接收了我們的孩子，為我們減免了學(xué)費(fèi)，還免費(fèi)給孩子提供了書包和校服，我們十分感激。但是，至今為止也就只有這一所學(xué)校這樣做，孩子們多數(shù)還是沒有學(xué)校接收，我們向有關(guān)部門呼吁很久了，但孩子上學(xué)的問題仍沒得到解決，孩子們只能每天呆在家中，沒法學(xué)習(xí)知識，我們非常著急?！庇纱丝梢姡曰】h回族樣本為代表的部分天津市少數(shù)民族外來務(wù)工人員十分渴求自己的子女能夠接受良好的教育。
2、權(quán)益維護(hù)狀況調(diào)查問卷對權(quán)益維護(hù)狀況的反饋信息：在72位被訪的回族務(wù)工人員全部都選擇“尋求本民族同胞的幫助”和“尋求駐津機(jī)構(gòu)幫助”兩項(xiàng)；有42人選擇“尋求當(dāng)?shù)卣畮椭?，占全部樣本總?shù)的58.33％；有30人選擇“尋求法律幫助”，占全部樣本總數(shù)的41.67％；有1人選擇“尋求新聞媒體幫助”，占全部樣本總數(shù)的1.39％；沒有人選擇“沉默妥協(xié)”。被訪者對我們講：“我們想好好的做生意，但時不時地總會碰到一些人不尊重我們、在我們的店里鬧事。有時情況緊急，我們必須打電話叫我們的同族老鄉(xiāng)過來壯大我們的勢力，否則他們就會欺負(fù)我們?！蓖瑫r，72位被訪者也全部都選擇了“尋求駐津機(jī)構(gòu)幫助”一項(xiàng)，這里的“駐津機(jī)構(gòu)”指的就是青海省化隆縣駐天津的辦事處，主要負(fù)責(zé)人就是協(xié)助我們進(jìn)行調(diào)研的朱剛主任。可見，少數(shù)民族地區(qū)的外派辦事處在為當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族務(wù)工人員解決糾紛，保護(hù)其利益，維護(hù)其合法權(quán)益上起著積極重要的作用。
三、政策啟示
1、建議國家民委進(jìn)一步調(diào)查、總結(jié)、推廣青海省化隆回族自治縣的“拉面經(jīng)濟(jì)”，他們?yōu)槲覈贁?shù)民族貧困縣闖出了一條脫貧的新路子。2003年，化隆縣21.6萬農(nóng)村人口中，人均收入不足525元的絕對貧困人口有8.3萬人，占農(nóng)村人口的40％，人均收入在625到800元之間的貧困人口7.2萬人，占農(nóng)村人口33％，兩者相加達(dá)到73％，2003年全縣農(nóng)民人均純收入為1258元，2006年達(dá)到2104元。雖然比全國同年農(nóng)民人均收入3587元還低1483元，但比三年前的化隆縣幾乎翻倍增長。這主要得益于“拉面經(jīng)濟(jì)”?；】h近5.4萬人在全國56個大中城市，經(jīng)營牛肉拉面館7300多家，成為化隆農(nóng)民收入的“半壁江山”。我們重點(diǎn)調(diào)查的天津市2006年迎來了化隆縣回民拉面館的進(jìn)駐潮，他們開設(shè)了300多家拉面館，進(jìn)津人員已達(dá)2000多人。天津市的18個區(qū)縣，每個區(qū)縣都有化隆縣人經(jīng)營的“蘭州拉面”。天津市90％以上的蘭州拉面館都是由青海省化隆回族自治縣的農(nóng)民開設(shè)的。座談中，化隆人說全國的蘭州拉面館大多數(shù)也都是由青海省化隆人開的，只是借用了蘭州拉面的稱呼。但他們已注冊了“西北風(fēng)味化隆拉面”的商標(biāo)，以后準(zhǔn)備打自己的品牌，把家鄉(xiāng)化隆的名氣打出來。
關(guān)鍵詞：租售比例；年收益率；貸款利率；投資風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號：F83245
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B
文章編號：1007－4392（200602－0049－03）
與房屋租賃價格相關(guān)的、用來判斷房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展的重要特征是房屋銷售價格與租賃價格之間的差距和住房出租年收益率與住房貸款年利率之間的差距。我行最近對天津市住房租賃市場進(jìn)行了調(diào)查，力圖達(dá)到兩個目的一是通過住房租售價格比值與正常比值的比較以及住房出租年收益率與住房貸款年利率之間的比較來判斷當(dāng)前天津市住房價格的合理程度。二是從房屋性質(zhì)、戶型、面積、新舊程度、裝修程度、租期長短及銷售價格等角度入手，分析判斷不同類型的住房在租賃市場上的認(rèn)可、歡迎程度以及租賃投資風(fēng)險(xiǎn)。
一、調(diào)查樣本分析
此次調(diào)查共收集有效樣本354份，其中本市居民承租人數(shù)占比51％，非本市居民承租人數(shù)占比49％。下面我們將從不同的角度對全部樣本進(jìn)行比較與分析。
(一)住房戶型
在354份有效樣本中，出租成交的1居室住房占比為42.7％，2居室住房占比為49.7％，兩者合計(jì)占比為92．4％，是當(dāng)前天津市住房租賃市場上的主力戶型。
根據(jù)住房戶型劃分，1居室住房的租售比例為244，相當(dāng)于20年的租金，年收益率為4.91％，比個人住房貸款最低年利率低0.6個百分點(diǎn)；2居室住房的租售比例為246，相當(dāng)于21年的租金。年收益率為4.879％，比個人住房貸款最低年利率低0.63個百分點(diǎn)；3居室住房的租售比例為260，相當(dāng)于22年的租金，年收益率為4．62％，比個人住房貸款最低年利率低0.89個百分點(diǎn)；4居室住房的租售比例為273，相當(dāng)于23年的租金。年收益率為4.39％，比個人住房貸款最低年利率低1.12個百分點(diǎn)。
(二)住房面積
354份有效樣本中，60m2以下的樣本數(shù)量占比最大，為53.1％，排在第二位的是60―80m2的樣本，占比為22.6％，兩者合計(jì)75.7％，是住房租賃市場上的主流。
根據(jù)住房面積劃分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例為252，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.76％，比個人住房貸款最低年利率低0.75個百分點(diǎn)；60至80m2之間(包括80m2)住房的租售比例為248，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.83％，比個人住房貸款最低年利率低0.68個百分點(diǎn)；80至120m2之間(包括120m2)住房的租售比例為238相當(dāng)于20年的租金，年收益率為5.03％，比個人住房貸款最低年利率低0.48個百分點(diǎn)；120m2以上住房的租售比例為253，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.71％，比個人住房貸款最低年利率低0.8個百分點(diǎn)。
(三)住房新舊程度
由下表可以看出在天津市住房租賃市場上，新房(房齡3年以下)和老房(房齡10年以上)均非主流，房齡3－10年的次新房占主導(dǎo)地位，樣本中次新房的比例為59％。
按照房齡劃分，新房的租售比例為191，相當(dāng)于16年的租金，年收益率為6.28％，不但比個人住房貸款最低年利率高0.77個百分點(diǎn)，甚至比6．12％的年基準(zhǔn)利率還要高出0.16個百分點(diǎn)；次新房的租售比例為263，相當(dāng)于22年的租金，年收益率為4.56％，比個人住房貸款最低年利率低0.95個百分點(diǎn)；老房的租售比例為258，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4．65％，比個人住房貸款最低年利率低0.86個百分點(diǎn)。
(四)住房裝修程度
調(diào)查樣本中已裝修且?guī)Ъ揖叩淖赓U住房占比最大，為48．9％其次為已裝修但無家具的租賃住房，占比為35％，兩者占比合計(jì)為83．9％。
按照住房裝修程度劃分，未裝修住房的租售比例為236相當(dāng)于20年的租金，年收益率為5.1％，比個人住房貸款最低年利率低0.41個百分點(diǎn)；已裝修但無家具住房的租售比例為260，相當(dāng)于22年的租金，年收益率為4.63％，比個人住房貸款最低年利率低0.88個百分點(diǎn)；已裝修且?guī)Ъ揖咦》康淖馐郾壤秊?44，大致相當(dāng)于20年的租金，年收益率為4.93％，比個人住房貸款最低年利率低0.58個百分點(diǎn)。
(五)住房租期
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，天津市租賃住房的租賃期限主要集中在1年以下，所占比重為95.8％。在354份有效樣本中租賃期限在一年以上的僅有15份，占比為4.2％。
按照租期長短劃分，租期在6個月以下的(包括6個月)住房的租售北例為273，相當(dāng)于23年的租金，年收益率為4.4％，比個人住房貸款最低年利率低1.11個百分點(diǎn)；租期在6―12個月之間的(包括12個月)住房的租售比例為228相當(dāng)于19年的租金，年收益率為5.25％，比個人住房貸款最低年利率低0.26個百分點(diǎn)；租期在一年以上的住房租售比例為251，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.78％，比個人住房貸款最低年利率低0.73個百分點(diǎn)。
(六)房屋售價
在354份有效樣本中，最低房屋售價為2588元／m2，最高售價8000元／m2，平均售價為4691元／m2。有效樣本主要集中在3000―7000元／m2的區(qū)間之內(nèi)，所占比重為96．3％(見下表)。
售價在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例為214，相當(dāng)于18年的租金，年收益率為5.61％，比個人住房貸款最低年利率高出0.1個百分點(diǎn)；售價在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例為246，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.9％，比個人住房貸款最低年利率高出0.6個百分點(diǎn)；售價在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例為254，相當(dāng)于21年的租金，年收益率為4.73％，比個人住房貸款最低年利率低0.78個百分點(diǎn)；售價在7000元／m2以上的住房的租售比例為233，大致相當(dāng)于19年的租金，年收益率為5.16％，比個人住房貸款最低年利率低0.35個百分點(diǎn)。
二、與租賃價格和投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的因素歸納與總結(jié)
(一)與租賃價格相關(guān)的因素
此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前天津市住房租賃價格與居室數(shù)量、房屋面積、租期長短以及銷售價格等四個指標(biāo)呈正相關(guān)態(tài)勢， 與房齡呈負(fù)相關(guān)。若住房已裝修，則有家具的住房租賃價格明顯高于不帶家具的住房，而未裝修的住房由于能夠給承租人提供更多的選擇空間而使其價格居于上述兩者之間。
(二)與投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的因素
調(diào)查顯示，投資風(fēng)險(xiǎn)與居室數(shù)量呈正相關(guān)，可以認(rèn)為居室數(shù)量越多就越不適宜投資。
當(dāng)住房面積少于120平方米時，投資風(fēng)險(xiǎn)與住房面積呈負(fù)相關(guān)，面積越大，投資風(fēng)險(xiǎn)會相對降低，其中80至120m2之間(包括120m2)的住房投資風(fēng)險(xiǎn)相對最低。但當(dāng)面積超過120平方米后，投資風(fēng)險(xiǎn)將驟然反彈并達(dá)到最高。
從房齡的角度分析，房齡1―3年的新房是難得的亮點(diǎn)，不但其銷售價格較為接近合理水平，而且租金年收益率高于貸款年利率，這意味著至少在理論上是有利可圖的，因此投資風(fēng)險(xiǎn)最小。老房與次新房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次上升，并且其銷售價格均相對較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。
從裝修程度劃分，未裝修的住房由于可以給承租人更多的裝修選擇空間，因而其投資風(fēng)險(xiǎn)相對最低。已裝修且?guī)Ъ揖叩淖》匡L(fēng)險(xiǎn)居中，已裝修但無家具的住房投資風(fēng)險(xiǎn)最大。
從租賃期限角度劃分，租期在6―12個月之間的(包括12個月)住房投資風(fēng)險(xiǎn)最低，其年收益率與個人住房貸款最低年利率之間的差距最小，租期在一年以上的風(fēng)險(xiǎn)居中，租期在6個月以下的投資風(fēng)險(xiǎn)最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的銷售價格遠(yuǎn)高于前兩者，從而在一定程度上說明，銷售價格較高的住房在租期的靈活性方面低于售價較低的住房。
從銷售價格的角度劃分，投資風(fēng)險(xiǎn)在四個銷售價格區(qū)間呈現(xiàn)出較為明顯的“兩頭小、中間大”的形態(tài)，即在處于兩端的3000元／m2以下和7000元／m2以上兩個區(qū)間的投資風(fēng)險(xiǎn)明顯要高于中間的其他兩個區(qū)間，尤其是售價在3000／m2以下的區(qū)間，其年租金收益率高出個人住房貸款最低年利率0.1個百分點(diǎn)，意味著理論上貸款投資此類住房將有利可圖。
三、對相關(guān)問題的認(rèn)識與分析
(一)天津市住房租售比的合理區(qū)間
按照相關(guān)房地產(chǎn)理論，住房售價與其年均租賃價格之間的比值為8―10，即使考慮到中國現(xiàn)階段的各種特殊國情，其總體最高極限值平均也不應(yīng)高于 15(即一套住房的正常價格最高也不能超過該住房15年的租金收入)?？紤]到天津市作為我國四大直轄市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均好于全國平均水平，因此將天津市住房租售比的最高極限值定為15以下較為合理。(二)從住房租售比看天津市住房銷售價格的合理程度
一方面，在354份有效樣本中，“售價／租金”的最小值為38，最大值為682，加權(quán)平均值為247.5，即平均每套住房的售價大致相當(dāng)于21年的租金，遠(yuǎn)高于國際8―10年的平均水平，并高于15年的最高極限。另一方面，最低租金為每月5元／m2，最高租金為每月169．2元／m2，加權(quán)平均值為每月19．2元／m2，年均租賃價格為每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情況推論，其合理的平均銷售價格應(yīng)不超過3500元／m2但是全部樣本中最低售價為2588元／m2，最高售價8000元／ma2，加權(quán)平均售價為4750元／m2，其平均售價比理論上的合理售價上限還高出36％以上，從而可能在一定程度上說明當(dāng)前天津市房地產(chǎn)價格、尤其是住房價格已經(jīng)相對偏高這個結(jié)論與我們在以往的多次調(diào)查中通過其他手段和方法進(jìn)行論證而得出的結(jié)論是基本一致的。
(三)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
將上述年租金與售價的加權(quán)平均值進(jìn)行比較。得出住房出租的年收益率為4．85％。不但遠(yuǎn)低于6.12％的個人住房貸款基準(zhǔn)利率。比5．508％的最低年利率還要低0.658個百分點(diǎn)?？梢哉J(rèn)為這實(shí)際上意味著目前天津市“貸款購房后出租牟利”的住房投資模式的風(fēng)險(xiǎn)較大，在理論上有陷入“入不敷出”窘境的可能。
綜上所述，可以認(rèn)為雖然目前在天津市住房租賃市場上住房銷售價格相對偏高、投資風(fēng)險(xiǎn)相對較大，但戶型在1―2居室、面積在80―120平方米之間、房齡1―3年、未裝修或已裝修且?guī)Ъ揖摺⒆馄谠?―12個月之間的住房其銷售價格相對來說應(yīng)該更接近合理水平，投資風(fēng)險(xiǎn)相對最小，同時滿足上述條件的有效樣本為13份，占全部有效樣本總數(shù)的3.7％。
四、政策建議
(一)有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，控制房價過快上升
雖然僅僅通過住房租售比和年租金收益率與貸款利率之間的差距這兩個指標(biāo)來判斷房屋售價的合理性存在一定的局限和偏頗，但是結(jié)合以往所進(jìn)行的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)查活動，此次調(diào)查中顯示的過高的住房租售比和年租金收益率與貸款利率之間的較大差距還是可以在一定程度上說明當(dāng)前天津市房地產(chǎn)價格相對偏高的情況。因此有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，在切實(shí)控制房價過快上漲的同時，適當(dāng)控制非理性的房地產(chǎn)投資行為，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(二)進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，減輕一級市場壓力
通過此次調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，一方面天津市住房租賃市場規(guī)模相對較小，租房人數(shù)相對較少，這與天津市直轄市的地位是不甚相符的。另一方面住房租賃市場中存在的諸如“黑出租”、私下交易等不規(guī)范問題較多，從而影響了市場本身的發(fā)展。今后在加大住房租賃市場發(fā)展速度的同時，要進(jìn)一步加大市場規(guī)范的力度進(jìn)而達(dá)到緩解一級市場壓力、穩(wěn)定商品房及二手房銷售價格的目的。
經(jīng)合組織(OECD)近日在北京《中國經(jīng)濟(jì)調(diào)查》指出，在迅猛發(fā)展30多年之后，中國經(jīng)濟(jì)正轉(zhuǎn)向增速放緩但更具可持續(xù)性發(fā)展的道路。中國需要深化改革，以確保日后實(shí)現(xiàn)具有韌性和包容性的綠色增長。預(yù)計(jì)中國今年的國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長7%，2016年將增長6.9%。
報(bào)告稱，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)多方面的趨勢，從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市、從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)以及從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，所有這些轉(zhuǎn)變都需要堅(jiān)定不移地致力于結(jié)構(gòu)性改革。
經(jīng)合組織認(rèn)為，中國必須保持強(qiáng)勁勢頭，減少經(jīng)濟(jì)失衡，同時應(yīng)避免過于突然的調(diào)整，以免引發(fā)危機(jī);中國向民間資本開放更多領(lǐng)域并減少國有企業(yè)在商業(yè)化活動中的市場份額將使服務(wù)業(yè)受益;此外，中國有必要推動更多的創(chuàng)新活動，以縮小中國與領(lǐng)先的知識經(jīng)濟(jì)體之間的差距，創(chuàng)新也將成為中國努力從中等收入邁入高收入國家行列的關(guān)鍵要素。
報(bào)告為此提出了一些具體的政策建議，包括利用改革促進(jìn)可持續(xù)增長，推動城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)的發(fā)展并使其成為增長的驅(qū)動力，完善教育培訓(xùn)體系，提高農(nóng)村地區(qū)福祉等。
