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1 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進行某地產(chǎn)項目的開始，就應(yīng)該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項目進行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關(guān)工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5 項目的招標
關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目
1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法
全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進行項目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略
3.1風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險控制
風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。
3.險自留
風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。
3.5風(fēng)險利用
風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題
4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性
風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對管理方法的組合
無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性
為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更
經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。
參考文獻
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房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。
1.4代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：
2.1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。
2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。
2.4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營風(fēng)險大
開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算
經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。
3.1開發(fā)成本
共有八項：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.1.3前期工程費
前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。3.1.4建安工程費
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費
它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
3.1.6公共配套設(shè)施費
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見費
它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。
3.1.8開發(fā)期間稅費。
開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅。
3.2開發(fā)費用
開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。
3.2.1管理費用。
可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。
3.2.2銷售費用
它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財務(wù)費用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費用估算結(jié)果的匯總
為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進行了深入探討。
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險系數(shù)大、綜合性強的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。
1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行調(diào)查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行科學(xué)地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。
2項目建設(shè)全過程的管理
2．1建立項目品質(zhì)管理體系
(1)進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。
(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。
(3)設(shè)計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。
(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
(5)合理安排設(shè)計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責(zé)人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
(1)設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度；
(2)施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標、材料設(shè)備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；
(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
(4)配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；
(3)銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；主要負責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：
(1)了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標工作，地產(chǎn)公司只需負責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。
(4)組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進度及投資達到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。
3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。
4高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：
(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標和員工的個人目標相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴謹?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏家。超級秘書網(wǎng)：
關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展
近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度過快，房價持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關(guān)注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護利用闡述如下。
1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進協(xié)調(diào)發(fā)展
城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需、實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經(jīng)濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動房地產(chǎn)、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經(jīng)濟平穩(wěn)運行產(chǎn)生積極的推動作用。
1.2住房升值快
按當前市場價值對現(xiàn)住房進行估價，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據(jù)統(tǒng)計，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關(guān)鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。
1.3住房建設(shè)趨向大型套房
從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。
2保護和合理利用土地資源中尚存的問題
一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。
3加強房地產(chǎn)用地管理的措施
3.1建立供應(yīng)總量控制制度
根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對年度房地產(chǎn)開發(fā)用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計劃，由國土局會同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。
3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度
計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。
3.3建立集體決策制度
對房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關(guān)部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。
3.4建立土地收購儲備制度
對縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場的主動權(quán)，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應(yīng)。
3.5建立竣工驗收制度
對房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后，國土局、建設(shè)局等部門對土地使用情況進行驗收。
4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲備制度的對策
4.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量
土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費。科學(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，設(shè)計需求預(yù)測模型，進而得出最佳土地儲備數(shù)量。
4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度
土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。
4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)
建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監(jiān)督的機制，對儲備機構(gòu)的工作進行監(jiān)督，以保障儲備目標的實現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場經(jīng)營活動規(guī)范化，促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。
4.4強化土地儲備管理的監(jiān)控職能
土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進度進行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場的不合理定價行為。
4.5重構(gòu)土地儲備的組織體系
在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對土地儲備機構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。
5小結(jié)
合理利用土地資源與實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實科學(xué)發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經(jīng)濟發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟發(fā)展的同時，加強土地資源保護，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
6參考文獻
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(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細規(guī)劃缺失。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細規(guī)劃，但是并沒有控制詳細規(guī)劃的編制問題，導(dǎo)致詳細規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃權(quán)之間因為土地資源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。
(二)政府對土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現(xiàn)在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發(fā)展。
(三)違法征地現(xiàn)象的存在當前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業(yè)單位對土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護法律制度的完善方法與對策
(一)努力強化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎(chǔ)，通過從實體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃權(quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實現(xiàn)節(jié)約用地的目的。
(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟發(fā)展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴格審批制度，強化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實現(xiàn)土地資源的合理利用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點,與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認為應(yīng)按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進行賬務(wù)處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費,調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準,多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分攤,而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要,在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分,調(diào)節(jié)當期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發(fā)項目之間負擔(dān)借款費用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應(yīng)認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應(yīng)交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算;運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法,根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算;根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題,建議審計人員應(yīng)詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準,將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
