時(shí)間：2023-02-27 11:16:15
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)成本管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，改革開(kāi)放的不斷加快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也進(jìn)行著飛速的發(fā)展，我國(guó)國(guó)家建設(shè)正在朝著現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的道路上快速前進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要地位，承載著我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)?？偨Y(jié)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去30多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實(shí)施對(duì)策卻沒(méi)有能在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中得到應(yīng)用，很多項(xiàng)目沒(méi)有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節(jié)約建筑成本、科學(xué)的進(jìn)行成本控制、提高企業(yè)成本管理能力成為了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)案例，運(yùn)用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的各種因素，力圖運(yùn)用所學(xué)的成本管理知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中關(guān)鍵成本的控制進(jìn)行科學(xué)、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在保證高質(zhì)量和按時(shí)完工的同時(shí)更好的合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。
1 項(xiàng)目成本管理內(nèi)容
1.1 項(xiàng)目成本管理概念
項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本做出一定預(yù)測(cè)的前提下，在項(xiàng)目工程期限范圍內(nèi)使項(xiàng)目建設(shè)盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項(xiàng)目建設(shè)在全面預(yù)算的約束下達(dá)到降低成本的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心目標(biāo)之中最重要的就是費(fèi)用管理，它包括前期項(xiàng)目預(yù)算的編制、批準(zhǔn)和后期成本、費(fèi)用的控制等全部過(guò)程。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是否成功的關(guān)鍵因素就是成本、費(fèi)用的管理與項(xiàng)目性能和質(zhì)量是否達(dá)到成本最低化的要求。
由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨(dú)特的復(fù)雜性，項(xiàng)目成本包括開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)之前購(gòu)買(mǎi)土地所支付的土地價(jià)款；也包括：項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所用的資金成本；還包括項(xiàng)目建成后公共設(shè)施的配套成本，與開(kāi)發(fā)相關(guān)的間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間的各種費(fèi)用等等。基于以上成本的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開(kāi)發(fā)前期明確以上成本費(fèi)用的列支范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算時(shí)可靠性的、可計(jì)量的成本數(shù)據(jù)，以便于項(xiàng)目成本目標(biāo)盡可能的實(shí)現(xiàn)。
1.2 項(xiàng)目成本管理的流程
一般而言，項(xiàng)目成本管理的基本流程如下。
在項(xiàng)目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)盡早制定項(xiàng)目成本計(jì)劃，完善成本預(yù)測(cè)體系，董事會(huì)應(yīng)盡快通過(guò)項(xiàng)目的成本預(yù)、決算方案，做出正確的成本決策；項(xiàng)目部的成本核算管理人員應(yīng)及時(shí)收集各種成本信息，做好項(xiàng)目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、檢查等，通過(guò)以上各種要素的交互關(guān)系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標(biāo)運(yùn)行，并使項(xiàng)目的實(shí)際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，征地拆遷安置階段，同時(shí)也包括：設(shè)計(jì)、勘測(cè)、土地平整以及組織施工、竣工、驗(yàn)收交付使用等實(shí)施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設(shè)施建設(shè)階段、經(jīng)營(yíng)與管理期間的輔助建設(shè)階段。由于不同項(xiàng)目的具體規(guī)劃、實(shí)施階段不同，項(xiàng)目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資人的投資意向開(kāi)始，到項(xiàng)目規(guī)劃、施工建設(shè)完畢再到消費(fèi)者，以及面向消費(fèi)者（業(yè)主）實(shí)施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項(xiàng)目的可行性研究、土地使用權(quán)的申請(qǐng)與獲取、方案設(shè)計(jì)與整體規(guī)劃的報(bào)批、建設(shè)資金的籌集、進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理等階段，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能夠得以全部完成。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題
2.1 項(xiàng)目管理人員成本意識(shí)薄弱
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責(zé)是什么？有什么具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的部門(mén)？而在正常情況下，需要項(xiàng)目部先進(jìn)行編制成本預(yù)算再進(jìn)行成本核算，但現(xiàn)實(shí)生活中往往是先進(jìn)行相關(guān)成本核算再編制成本預(yù)算。雖然有些項(xiàng)目部配備有專(zhuān)職的項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算人員，但相關(guān)責(zé)任人成本管理意識(shí)薄弱，因此與之相關(guān)的成本核算工作沒(méi)有及時(shí)的做到位，所以到最后項(xiàng)目是否存在盈利還是虧損的原因沒(méi)弄清楚。
2.2 相關(guān)人員素質(zhì)低，責(zé)任心淡薄
目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造隊(duì)伍當(dāng)中，一些剛從院校畢業(yè)的大學(xué)生從業(yè)人員具有一定的理論知識(shí)水平但是相關(guān)房地產(chǎn)從事經(jīng)驗(yàn)不足；反觀社會(huì)上既具備足夠的理論知識(shí)又擁有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒(méi)有分解成本目標(biāo)、沒(méi)有落實(shí)管理責(zé)任的一些項(xiàng)目中更是滋長(zhǎng)了相關(guān)人員的負(fù)面情緒。再加上有些項(xiàng)目組織和管理人員頻繁的變動(dòng)，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導(dǎo)致他們的責(zé)任心不強(qiáng)，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有著較大的影響。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的解決方案
3.1 在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是降低成本所要求的四位一體的成本核算點(diǎn)，因此，要實(shí)行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價(jià)，與之相匹配的就須由項(xiàng)目的成本來(lái)進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目檢驗(yàn)成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個(gè)滿意的最低點(diǎn)，最終能夠在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項(xiàng)目建設(shè)工期控制上要效益
項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是進(jìn)度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項(xiàng)目成本，從項(xiàng)目建設(shè)工期管理控制要效益，就需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工期進(jìn)行合理調(diào)整來(lái)達(dá)到目的。目前項(xiàng)目建設(shè)工期中有兩種方式，一種是項(xiàng)目部為了確保項(xiàng)目工期順利完成而采取的措施；另一種是業(yè)主聲稱(chēng)由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導(dǎo)致的期間成本。一般情況下，項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間短，持續(xù)時(shí)間測(cè)量成本較低，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)周期縮短到一定程度上時(shí)，這些措施的持續(xù)成本將會(huì)大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應(yīng)較小，無(wú)賠償或通常少量的補(bǔ)償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項(xiàng)目虧損，隨著時(shí)間的推移，會(huì)逐漸減少。綜合以上各因素之間的關(guān)系，應(yīng)該在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢(shì)。
4 結(jié)語(yǔ)
一、房地產(chǎn)成本管理主要問(wèn)題分析
1.取得土地使用權(quán)階段。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和開(kāi)發(fā)都離不開(kāi)土地，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)與土地密不可分。取得土地使用權(quán)耗費(fèi)的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的過(guò)程中，將其納入到項(xiàng)目可行性研究和分析的進(jìn)程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)前期成本進(jìn)行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，并將取得土地使用權(quán)的過(guò)程納入到項(xiàng)目可信性研究中，綜合進(jìn)行投資的評(píng)審，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又?jǐn)?shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注土地狀況，做好預(yù)算工作，對(duì)成本信息進(jìn)行及時(shí)更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢(shì)必會(huì)影響到后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開(kāi)展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎(chǔ)上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對(duì)房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。
2.設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)，而設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段則是對(duì)這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計(jì)劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的目標(biāo)客戶群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向進(jìn)行深入的研究。在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段應(yīng)該對(duì)取得土地使用權(quán)過(guò)程中確定的方案進(jìn)行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過(guò)程中，后續(xù)工作的開(kāi)展范圍應(yīng)該進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，取得土地使用權(quán)的成本對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的影響是最大的，再設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段過(guò)程中為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷對(duì)初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價(jià)#將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴(yán)格控制投資過(guò)程，強(qiáng)化成本控制。成本管理和控制在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段能夠有效降低變動(dòng)性帶來(lái)的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。
3.成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴(yán)峻的問(wèn)題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復(fù)雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理和控制的時(shí)候經(jīng)常采取目標(biāo)成本管理的方法進(jìn)行管理，并以其作為控制投資建設(shè)的重要方法。當(dāng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案發(fā)生變化時(shí)就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的時(shí)候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會(huì)達(dá)到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設(shè)計(jì)和計(jì)劃的方案，并沒(méi)有考慮由此帶來(lái)的成本超支風(fēng)險(xiǎn)，缺乏明確的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)變更將導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)的整體修改#對(duì)工程項(xiàng)目的開(kāi)展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴(yán)重。
4.缺乏成本動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行全面的成本管理就需要及時(shí)了解工程項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，并且確定在項(xiàng)目執(zhí)行的每一個(gè)階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候就要采取相應(yīng)的成本管理措施進(jìn)行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有完善的動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時(shí)定義發(fā)生問(wèn)題的本質(zhì)和根源，信息變更時(shí)也難以及時(shí)回應(yīng)和反饋，導(dǎo)致了企業(yè)簽訂的工程項(xiàng)目很可能不能及時(shí)竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策
1.強(qiáng)化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)部門(mén)和全體員工共同完成，在成本管理部門(mén)的主導(dǎo)下開(kāi)展。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程施工部門(mén)人員應(yīng)該參與到成本管理方案的制定之中來(lái)，成本調(diào)研工作受到市場(chǎng)變化的直接影響，所以調(diào)研過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的定位、目標(biāo)客戶、銷(xiāo)售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過(guò)程中應(yīng)該深入細(xì)致的調(diào)查市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該將收集到的信息及時(shí)匯總，并由市場(chǎng)部門(mén)和成本管理部門(mén)及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，完成對(duì)各部門(mén)之間成本信息的總體測(cè)算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要數(shù)據(jù)參考。
2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展工作的重要途徑是進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮其建設(shè)可行性和經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進(jìn)設(shè)計(jì)方案的制定，多元設(shè)計(jì)方案需要交由專(zhuān)家進(jìn)行綜合對(duì)比和評(píng)價(jià)，保證設(shè)計(jì)方案具有實(shí)用性和可行性。以限額設(shè)計(jì)為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設(shè)成本都要控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)值之內(nèi)。設(shè)計(jì)方案人員應(yīng)該按照這個(gè)原則和底線進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)計(jì)方案如果經(jīng)濟(jì)合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎(chǔ)上選擇創(chuàng)新性較強(qiáng)、品種較好的方案。只有在設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進(jìn)一步提升。
3.控制成本差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施過(guò)程中通常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況，這會(huì)增加成本管理的難度。面對(duì)這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)比較常見(jiàn)的，所以我們應(yīng)該對(duì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的說(shuō)明和補(bǔ)充，并根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。成本增加還主要受到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的影響和組織結(jié)構(gòu)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中應(yīng)該確認(rèn)各個(gè)方面，針對(duì)不同的情況采取不同的完善措施。
1 成本管理的內(nèi)涵
成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，它是通過(guò)一系列方法對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等，以達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的先進(jìn)的管理方法，是增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的有效途徑。但目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不規(guī)范，成本管理與運(yùn)作過(guò)程不合理，容易產(chǎn)生成本超預(yù)算、工程質(zhì)量不合格以及工程超期等眾多問(wèn)題，這些在成本管理中存在的諸多問(wèn)題使企業(yè)不能達(dá)到預(yù)期的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。
2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行管控的原因
就目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的不利因素，正是由于這些不利因素，致使企業(yè)不得不以成本費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，來(lái)提升自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最終提升自己的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。這些因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
2.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善
現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管理控制工作方面已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，部分企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)控制企業(yè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性，也逐步將其融合與實(shí)踐到自身的成本管理控制中來(lái)。但是其成本管理仍處于粗放狀態(tài)，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中形同虛設(shè)，無(wú)法將科學(xué)的合理的成本管理控制體系積極的應(yīng)用到實(shí)際工作中。與此同時(shí)，企業(yè)無(wú)法制定出配套的完善的獎(jiǎng)懲措施，一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T(mén)崗位職責(zé)權(quán)利的不相對(duì)應(yīng)，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)的不公，受罰的不服的局面。這種做法，不僅嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，更給今后的成本管理工作帶來(lái)不可估量的損失。
2.2未能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期進(jìn)行成本管理
房地產(chǎn)壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至竣工交付及售后服務(wù)等所涉及的全部時(shí)間。在完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要將成本控制觀念貫穿在項(xiàng)目的全壽命周期，從各個(gè)方面出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中只重視建設(shè)期的成本，而忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本管理。這不僅關(guān)系到建設(shè)期成本，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行拆除階段和竣工等各個(gè)階段的成本。
2.3項(xiàng)目成本管理落后，成本管理難度大
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在成本預(yù)測(cè)滯后，很多企業(yè)沒(méi)有按照國(guó)際通行做法，在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段完成前先完成投標(biāo)項(xiàng)目的成本測(cè)算。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段直接計(jì)算項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格，沒(méi)有將目標(biāo)成本進(jìn)一步分解到企業(yè)各部門(mén)、各項(xiàng)目以及實(shí)施各環(huán)節(jié)，沒(méi)有形成明確的成本目標(biāo)，成本管理控制缺乏具體的實(shí)施舉措，一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上將造成成本失控，無(wú)法挽回。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本計(jì)劃缺乏編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員不參與成本計(jì)劃的編制，編制的施工組織和人員設(shè)計(jì)時(shí)只考慮技術(shù)上的可行性，不考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。施工企業(yè)不能及時(shí)將已完成工作量所耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比，致使在成本計(jì)劃控制的角度實(shí)際成本運(yùn)行工作與成本計(jì)劃不吻合，產(chǎn)生成本偏差，重則造成企業(yè)虧損。
3 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的措施
3.1加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識(shí)，注重投資決策階段的成本管理
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策之前，為避免主觀決策和盲目建設(shè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失和不良后果，企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種因素，做好項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算、投資及效益的測(cè)算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估并制定相應(yīng)的對(duì)策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。企業(yè)決策的好壞與優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。
3.2建立健全成本管理組織和控制體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級(jí)，提升管理的績(jī)效。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，公司從成本管理角度考慮應(yīng)采用職能制運(yùn)營(yíng)模式；當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，可靈活采用矩陣制運(yùn)營(yíng)模式，以提高管理績(jī)效；當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可采用項(xiàng)目公司制運(yùn)營(yíng)模式，成立項(xiàng)目法人，組建項(xiàng)目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時(shí)成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。
3.3加強(qiáng)成本管理與現(xiàn)場(chǎng)控制，減少多余成本產(chǎn)生
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算三者間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)控制方法。正確、合理選擇工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和合同計(jì)價(jià)方式，加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。規(guī)范操作，嚴(yán)格管理，保證變更和簽證的及時(shí)性和有效性，建立工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會(huì)簽制度，同時(shí)建立限額簽證制度，工程變更確保按照審查論證程序進(jìn)行。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中與成本控制有效地結(jié)合起來(lái)，保障成本管理工作的順利實(shí)施。
總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜的工作，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面也必須做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全成員性、全過(guò)程性的管理，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系，同時(shí)加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，并及時(shí)反饋。這樣能為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已瀕臨結(jié)束，利潤(rùn)空間的日漸縮小，所以，加強(qiáng)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)占有率以及提高經(jīng)濟(jì)效益以及保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要途徑。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中存在的問(wèn)題
（一）成本管理意識(shí)薄弱
近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，但是房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，資金總額投入量大，以至于現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)企業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，缺乏對(duì)成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)的對(duì)土地政策的調(diào)整、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)度、建筑材料的價(jià)格隨市場(chǎng)的波動(dòng)情況以及房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本管理產(chǎn)生一些阻力。而一些房地產(chǎn)企業(yè)恰恰就是因?yàn)槿狈Τ杀竟芾淼南到y(tǒng)理念，不能夠全局把握企業(yè)的成本控制，以至于企業(yè)會(huì)喪失企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更有甚者還會(huì)喪失了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的能力。
（二）成本管理機(jī)制和模式不健全
1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場(chǎng)大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而沒(méi)有進(jìn)行全面的計(jì)算，特別對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷(xiāo)售、服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒(méi)有給予足夠的重視，無(wú)法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。而且，絕大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注眼前利益，沒(méi)有把企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展放在第一位，過(guò)于重視企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的占有率和企業(yè)利潤(rùn)，沒(méi)有形成一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，這大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
2.目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的組織管理模式不利于項(xiàng)目的成本管理，管理機(jī)制不健全，容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。人員權(quán)限設(shè)置不明確，審批過(guò)程復(fù)雜，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，在實(shí)施過(guò)程中涉及到眾多的決策的項(xiàng)目而言，各級(jí)財(cái)務(wù)人員、管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進(jìn)行審批，由于時(shí)間上的差距，這些常常會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)度要求。另外，如果公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質(zhì)不太高，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，公司的各個(gè)職能部門(mén)協(xié)調(diào)難度加大。所以，應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)各個(gè)時(shí)間段不同的發(fā)展情況，分地區(qū)、分項(xiàng)目實(shí)行多種項(xiàng)目管理模式。
（三）成本管理方法比較落后
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，這種成本方法無(wú)法及時(shí)的收集、處理生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)信息，一些管理財(cái)務(wù)人員無(wú)法對(duì)其成本管理出現(xiàn)的問(wèn)題提出切實(shí)可行的解決方案，以至于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低下，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當(dāng)前的社會(huì)需要不能適應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核算主要依據(jù)的是財(cái)務(wù)核算，但財(cái)務(wù)核算有時(shí)效性的限制，以至于預(yù)期情況和實(shí)際情況會(huì)有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過(guò)程中核算體系只能夠依照規(guī)章進(jìn)行，這可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本出現(xiàn)不可挽回的局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與普通企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不盡相同，所以一些會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進(jìn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善措施
（一）加強(qiáng)管理人員成本管理意識(shí)
1.切實(shí)做好各個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本管理。項(xiàng)目成本控制主要是指，通過(guò)建立起以項(xiàng)目經(jīng)理作為工程核心的項(xiàng)目成本的控制體系，將成本管理工作按照責(zé)任制實(shí)行科學(xué)分工，并將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分散以及落實(shí)到有關(guān)部門(mén)、個(gè)人中，從而防止項(xiàng)目成本的控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的現(xiàn)象[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工期長(zhǎng)，項(xiàng)目成本控制需要建立成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目工程中一些項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)人員、施工人員等等都需要建立相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，做到某項(xiàng)職責(zé)具體到某個(gè)人的模式。因此，當(dāng)前這樣一個(gè)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)時(shí)期，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、高收益，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識(shí)，樹(shù)立全員性的成本控制觀念。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要企業(yè)自身加強(qiáng)成本管理工作，承擔(dān)相應(yīng)的施工價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，并制定一套科學(xué)、有效的管理機(jī)制，形成企業(yè)特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這對(duì)于工程的進(jìn)程具有重要的影響，且在一定程度上產(chǎn)生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開(kāi)，解決成本管理中的問(wèn)題，我們需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，確保其具有切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段，然后制定出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)而使成本管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立健全的成本管理機(jī)制
1.在成本管理過(guò)程中，我們要始終堅(jiān)持職責(zé)與權(quán)限相互結(jié)合的工作原則，做到有功必有賞、有錯(cuò)必有罰的獎(jiǎng)罰機(jī)制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動(dòng)性，還能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理層中，建立必要的監(jiān)督考核機(jī)制，制定以及完善該行業(yè)有關(guān)于成本方面的責(zé)任制度以及成本的監(jiān)督策略，把房地產(chǎn)的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的成本控制指標(biāo)，要高效的運(yùn)行整個(gè)行業(yè)，必須加強(qiáng)成本管理工作從而健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本管理工作。
2.還要?jiǎng)?chuàng)新成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)一般是傳統(tǒng)成本管理，只是事后進(jìn)行核算，所以建立全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)的成本管理，并且要重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的管理。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管理機(jī)制，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并把兩者協(xié)調(diào)起來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。例如萬(wàn)科的EAS成本管理信息系統(tǒng)，可以對(duì)成本管理過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)。一個(gè)好的管理環(huán)境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)要達(dá)到一個(gè)高度，創(chuàng)新成本管理理論、提高企業(yè)系統(tǒng)的信息化程度都需要一個(gè)高素質(zhì)隊(duì)伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的全面開(kāi)展成本管理工作，就要不斷提高企業(yè)的管理水平，提高員工素質(zhì)，多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，特別是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目大、周期長(zhǎng)，應(yīng)視具體情況來(lái)進(jìn)行成本核算，合理選用會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會(huì)計(jì)處理和其他行業(yè)的企業(yè)相比有很大出入。在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)、分拆、合并，可以借用已逐步停止執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的會(huì)計(jì)科目，對(duì)不存在的交易和事項(xiàng)可以不設(shè)置相關(guān)的會(huì)計(jì)科目[2]。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中、事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要針對(duì)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，要對(duì)管理項(xiàng)目做一個(gè)全面預(yù)算，整體規(guī)劃，這會(huì)大大有利于以后工作的順利展開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，針對(duì)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期，一定不要放松懈怠。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，一般不需要成本、費(fèi)用的投入，所以也幾乎不用進(jìn)行成本管理。但是，項(xiàng)目完工以后仍然需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行管理，此時(shí)的管理重點(diǎn)對(duì)建立的成本管理體系進(jìn)行分析，對(duì)于一些如投資回收期、全成本均價(jià)等指標(biāo)分析，分析實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，進(jìn)而去總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供后續(xù)項(xiàng)目的成本管理參考借鑒。
四、結(jié)論
綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益乃至于具備核心競(jìng)爭(zhēng)力具有關(guān)鍵意義。文章從以上三個(gè)角度考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的狀況為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)漫長(zhǎng)而又艱巨的過(guò)程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作意義重大。
參考文獻(xiàn)
1.當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題分析
1.1財(cái)務(wù)成本管理體系不完善財(cái)務(wù)成本管理體系不完善，是當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在的問(wèn)題。不完善的成本管理體系，不僅無(wú)法保證管理工作的工作效率，也難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不僅僅沒(méi)有起到降低企業(yè)生產(chǎn)成本的效果，還阻礙了項(xiàng)目施工過(guò)程的順利進(jìn)行，給項(xiàng)目施工帶來(lái)了很多不必要的麻煩。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系建設(shè)的起步較晚是如今的體系不完善的主要原因，在今后的發(fā)展過(guò)程中企業(yè)應(yīng)該積極汲取發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在學(xué)習(xí)西方先進(jìn)的管理的技術(shù)的同時(shí)，充分認(rèn)清企業(yè)自身的事情。只有堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，靈活運(yùn)用的原則，積極進(jìn)行探索，企業(yè)才能建立一套適合自身發(fā)展需求的財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)，因此才能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)最大的功效。
1.2專(zhuān)業(yè)的管理人才不足專(zhuān)業(yè)型財(cái)務(wù)成本管理人才不足是造成財(cái)務(wù)管理工作存在眾多的問(wèn)題的根本原因之一。專(zhuān)業(yè)型人才的缺失造成最直接的后果就是外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員都并不具有相關(guān)方面的知識(shí)，也有的雖然是相關(guān)專(zhuān)業(yè)出身的，但是就業(yè)后缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)對(duì)就業(yè)單位的實(shí)際情況并不了解，從而導(dǎo)致學(xué)無(wú)所用，久而久之曾經(jīng)學(xué)過(guò)的那點(diǎn)知識(shí)也早已遺忘了。缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才，就無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理當(dāng)中存在的各種問(wèn)題，更不能指望他們能對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行完善，并提出一些建設(shè)性的建議。專(zhuān)業(yè)人才的缺失，使得很多需要專(zhuān)業(yè)技術(shù)才能進(jìn)行的環(huán)節(jié)遭到了忽視，很多工作也只是流于形式并沒(méi)有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用，這多企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)是非常不利的。這些不專(zhuān)業(yè)的管理人員不僅不能降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，反而還會(huì)阻礙一些工作的正常進(jìn)行，從而增加了企業(yè)的運(yùn)行成本，這與預(yù)定的目的完全是背道而馳的。
2.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理策略探討
2.1加大人才培養(yǎng)的力度要想盡快解決當(dāng)前財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中存在的各種問(wèn)題，其首要工作是要加大對(duì)專(zhuān)業(yè)型人才的培養(yǎng)力度，因?yàn)橐磺袉?wèn)題都是需要人去解決的。假若一直沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的人才，解決問(wèn)題更是無(wú)從談起，現(xiàn)有的成本管理體系也無(wú)法得到任何實(shí)質(zhì)性的改善。加大人才的培養(yǎng)力度，首先企業(yè)應(yīng)該給予財(cái)務(wù)成本管理工作高度重視，積極改善管理人員的工作條件，讓更多的人意識(shí)到其工作的重要性以及他們的發(fā)展前景，只有如此管理人員才會(huì)樂(lè)于積極主動(dòng)的去學(xué)習(xí)更多的知識(shí)。其次企業(yè)應(yīng)該加大和相關(guān)高校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的合作力度，組織管理人員不定期的參加各種培訓(xùn)，并鼓勵(lì)他們到相關(guān)的高校去進(jìn)修深造或到國(guó)外的相關(guān)企業(yè)去參觀學(xué)習(xí)，讓他們接觸一些先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)和理念，這非常有助于他們更加快速的提升自己的專(zhuān)業(yè)水平，掌握更多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
2.2加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理監(jiān)督財(cái)務(wù)成本管理的絕大部分工作都與錢(qián)有關(guān)，而關(guān)于錢(qián)的事情往往都容易出現(xiàn)弄虛作假的情況，滋生腐敗，因此要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的監(jiān)督。要保證財(cái)務(wù)管理工作有序正常的進(jìn)行，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，要讓任何工作都做到有憑有據(jù)，能在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)找出出現(xiàn)該問(wèn)題的依據(jù)。加強(qiáng)監(jiān)督管理，首先得把財(cái)務(wù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任細(xì)化到個(gè)人，以便于在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)更好地解決問(wèn)題，也能督促相關(guān)的管理人員更加認(rèn)真地工作，讓他們清楚地意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作不允許弄虛作假，讓管理人員不敢為了一己私利而損害企業(yè)的利益。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題要進(jìn)行及時(shí)的處理，對(duì)于對(duì)應(yīng)的責(zé)任要進(jìn)行相應(yīng)的處罰，而對(duì)于表現(xiàn)突出的管理人員應(yīng)該進(jìn)行積極的宣傳，以使其發(fā)揮榜樣的作用。
2.3提升成本管理的意識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的完善需要員工的積極參與，也需要更多領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此對(duì)成本管理的作用進(jìn)行積極的宣傳，讓更多的人意識(shí)到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性是非常有必要的一項(xiàng)工作。為了促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平的提升，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該不定時(shí)的抽查財(cái)務(wù)成本管理的成效，督促財(cái)務(wù)管理人員更加認(rèn)真的完成相關(guān)的工作。為了吸引更多的員工參與財(cái)務(wù)管理工作，企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該經(jīng)歷完善的績(jī)效考核方案，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。讓更多的員工充分意識(shí)到財(cái)務(wù)管理其實(shí)也是一件與其自身利益息息相關(guān)的事情，讓他們充分理解現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，也有助于提高他們對(duì)新財(cái)務(wù)管理體制的認(rèn)可度，讓他們更加配合財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作，這對(duì)提升財(cái)務(wù)管理工作的工作效率是非常有幫助的。
2.4建立健全的財(cái)務(wù)成本管理體系如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，企業(yè)如果不積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)各種先進(jìn)的知識(shí)，不斷進(jìn)行改革創(chuàng)新，不斷完善自己的管理體系，那么將很快就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。要想做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作，提高財(cái)務(wù)管理的水平，首先從企業(yè)發(fā)展和整個(gè)行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，不斷對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行完善，及時(shí)淘汰那些不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展需求的管理?xiàng)l例。建立健全現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系，可以學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和管理理念，但是一定不能生搬硬套，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中一定要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要做出效應(yīng)的改變，否則只會(huì)是得不償失。
2.5采用項(xiàng)目資金集中管理的模式，提高資金的利用率資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的生命線，只有資金的正常運(yùn)營(yíng)得到了保障，企業(yè)的其他工作才能順利進(jìn)行。因此在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期就應(yīng)該更具項(xiàng)目的實(shí)際情況制定完善的資金使用計(jì)劃，這能是今后的成本管理工作具有更強(qiáng)的目的性。將項(xiàng)目資金進(jìn)行集中管理，可以有效地提升資金的利用率，可以有效地避免出現(xiàn)超支和大量資金閑置的情況。因此應(yīng)該盡量保持資金的平衡，是項(xiàng)目資金得到合理的使用，為企業(yè)帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的一項(xiàng)重要工作，資金的使用情況將對(duì)項(xiàng)目的施工過(guò)程產(chǎn)生巨大的影響，而采用項(xiàng)目資金集中管理的管理模式，有助于提高資金的利用率，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。
3.結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本;造價(jià)控制;造價(jià)管理
中圖分類(lèi)號(hào)： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、成本的定義及解釋
成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。
不能僅僅將成本看成一種耗費(fèi)，將某個(gè)環(huán)節(jié)的成本看作整個(gè)成本。必須將各種的耗費(fèi)加到一起，而且這些耗費(fèi)是生產(chǎn)過(guò)程發(fā)生中的。例如：很多人喜歡將稅收放到完全成本中去，這是錯(cuò)誤的，因?yàn)樗坏亩愂窃谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)完成后，按照法律向政府交納的一種費(fèi)用，它與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)里面沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)，所以，稅不能放到成本里。
如果發(fā)生了一個(gè)成本不需要補(bǔ)償，那么就是一種損失，放到費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)外支出里，不能放到成本里面。成本需要一種補(bǔ)償，這樣生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才可以持續(xù)循環(huán)，成本才具有意義。如果生產(chǎn)了一個(gè)產(chǎn)品，發(fā)生了成本，但是在市場(chǎng)上賣(mài)不掉，不能獲得應(yīng)有的價(jià)值，那么這個(gè)成本沒(méi)有絲毫的意義，也就不能稱(chēng)之為成本。成本最重要的意義在于對(duì)生產(chǎn)者的補(bǔ)償，所以從事成本管理，首先要弄清楚成本管理的意義是什么，不能僅為成本管理而管理。成本管理其實(shí)是我們做事情的一個(gè)背面，我們做事情最后追求的是其的正面的結(jié)果。例如：我們追求經(jīng)濟(jì)效益或者追求產(chǎn)品形象，這是事業(yè)的成眠結(jié)果，但在這個(gè)追求的過(guò)程中國(guó)發(fā)生了多少耗費(fèi)與多少支出，那就是背面的東西。我們主張追求成績(jī)好宣傳成績(jī)，永遠(yuǎn)不要忘了背面——成本和代價(jià)，但從事成本管理，也需要支持正面的結(jié)果，不能為了節(jié)約成本而節(jié)約成本，降低產(chǎn)品品質(zhì)，損害了企業(yè)的品牌形象。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性
利潤(rùn)最大化是一個(gè)企業(yè)追求的最根本的目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)需要從增加收入和降低成本兩個(gè)方面進(jìn)行努力，即開(kāi)源與節(jié)流。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的重要管理措施和有效的直接的手段。目前國(guó)家在極力推進(jìn)房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何合理有效地控制項(xiàng)目的成本，從而減少或有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使有限的資金創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益，就顯得至關(guān)重要?！袄麧?rùn)＝銷(xiāo)售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。，在相等的房?jī)r(jià)銷(xiāo)售上，哪個(gè)企業(yè)的內(nèi)部成本較低，它就為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。同樣，企業(yè)成本越低，在競(jìng)爭(zhēng)中就越處于有利地位。所以成本控制是加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的一條必不可少的途徑。只要這樣才能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立足。
三、房地產(chǎn)業(yè)在成本管理方面存在的主要問(wèn)題
以前由于高額的利潤(rùn)掩蓋了管理上的很多嚴(yán)重問(wèn)題，如今市場(chǎng)的規(guī)范化，部分企業(yè)由于成本管理失控導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本高居不下，再加上房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)，企圖在購(gòu)房者身上套取的高額利潤(rùn)的夢(mèng)想落空，開(kāi)發(fā)目標(biāo)難以完全實(shí)現(xiàn)，資金鏈嚴(yán)重脫節(jié)，很多企業(yè)被迫退出歷史的舞臺(tái)。為了避免重蹈復(fù)輒，就要防微杜漸，找出存在的問(wèn)題，才能有針對(duì)性地制定措施，對(duì)日后成本管理措施加以改進(jìn)，創(chuàng)造更優(yōu)異的業(yè)績(jī)。目前各房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在以下問(wèn)題：
（一）缺乏成本整體效益觀念
一些企業(yè)片面追求成本降低而忽視市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及包裝的方法等，雖節(jié)省了成本開(kāi)支，但易造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，形成供需不對(duì)等現(xiàn)象。
（二）被動(dòng)控制，數(shù)據(jù)跟不上，難以精確制定資金計(jì)劃
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍停留在對(duì)發(fā)生成本的后期被動(dòng)核算，各類(lèi)數(shù)據(jù)僅單純地利用Word、Excel等辦公文件進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入整理，對(duì)材料的動(dòng)態(tài)價(jià)格，供銷(xiāo)商的情況不能及時(shí)跟蹤。沒(méi)有對(duì)過(guò)程數(shù)據(jù)進(jìn)一步的加工、提煉和深層次的統(tǒng)計(jì)分析，雖然投入了大量的時(shí)間和精力，但數(shù)據(jù)往往已經(jīng)過(guò)時(shí)，難以有效確保數(shù)據(jù)的及時(shí)和準(zhǔn)確性，導(dǎo)致公司高層難以針對(duì)數(shù)據(jù)資料作出正確的判斷。
（三）缺乏全員動(dòng)態(tài)的管理
員工的成本觀念上也存在著一種“事不關(guān)己，高高掛起”的意識(shí)，認(rèn)為成本的控制是領(lǐng)導(dǎo)和一線管理人員的事，和自己毫無(wú)關(guān)系，這種的觀念造成的成本管理沒(méi)有能動(dòng)效能。
（四）僅著眼于施工階段，忽略前后期的造價(jià)管理
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍都單純重視施工階段的造價(jià)管理，而忽視了在項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段以及驗(yàn)收階段的造價(jià)管理控制。這導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)沒(méi)有統(tǒng)一性，也沒(méi)有參考性，不利于造價(jià)的控制。沒(méi)有了前期的正確分析作導(dǎo)航，項(xiàng)目的建設(shè)就會(huì)毫無(wú)目標(biāo)地施工而誤入歧途。
四、提升企業(yè)成本管理水平的設(shè)想
良好的銷(xiāo)售額和巨額的利潤(rùn)掩蓋了成本管理上漏洞。如今，國(guó)家的調(diào)控政策另弊端凸現(xiàn)，若再不加以重視，企業(yè)將逐步走向滅亡。要改變目前的現(xiàn)狀，我認(rèn)為企業(yè)首要任務(wù)是針對(duì)目前存在的問(wèn)題，明確今后改進(jìn)方向，在實(shí)際的操作中基于房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈模式，從影響成本的各關(guān)鍵要素著手，建立一套全員動(dòng)員的全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)。通過(guò)各種的管理制度和提高人員的整體素質(zhì)來(lái)約束成本，達(dá)到整體的成本控制目的。
（一）、成本管理模型系統(tǒng)建立
房地產(chǎn)的供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)不同于其他制造業(yè)的鏈狀形式，從房地產(chǎn)產(chǎn)品形成過(guò)程決定了它是一個(gè)發(fā)散的、雙向的形狀的管理模式。是以開(kāi)發(fā)商為核心，供應(yīng)商、設(shè)計(jì)商、承建商。營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、金融機(jī)構(gòu)、物管公司及最終客戶之間長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的供應(yīng)鏈管理模式。（如圖1簡(jiǎn)化模型）。
為了便于成本分析，我們可以簡(jiǎn)單地按商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)供應(yīng)鏈劃分為上游階段、開(kāi)發(fā)商企業(yè)核心階段和下游階段，由此成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，從而建立與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈相適應(yīng)成本控制模型（如圖2）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈簡(jiǎn)化模型（圖 1）
成本控制模型（如圖 2）
(二)、利用成本控制模型控制企業(yè)成本，未雨綢繆地制定一套項(xiàng)目的目標(biāo)成本，在實(shí)施過(guò)程中從上游到下游不斷調(diào)整，指導(dǎo)監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本運(yùn)作。
上游成本（C1）：主要是開(kāi)發(fā)成本、設(shè)計(jì)成本和項(xiàng)目預(yù)期成本
① 立項(xiàng)階段——確立總體的目標(biāo)成本
企業(yè)應(yīng)盡量成片規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)行資源共享，發(fā)揮建材、設(shè)備集中采購(gòu)的低成本優(yōu)勢(shì)，以及固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢(shì)。使產(chǎn)品價(jià)格降下來(lái)，獲得利潤(rùn)的最大化，同時(shí)還能增進(jìn)企業(yè)在人們心目中的印象和知名度。
立項(xiàng)前注重可行性分析，是整個(gè)項(xiàng)目成本的管理的源頭，起著關(guān)鍵作用，但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這筆投入，就是做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去立項(xiàng)，這是非常危險(xiǎn)的。試想我們對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷(xiāo)售計(jì)劃都是海市蜃樓。因?yàn)轫?xiàng)目不可行，成本控制也就失去了意義，無(wú)從談起。所以我們要充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)研究基礎(chǔ)上，在可行性研究報(bào)告中有一套全面系統(tǒng)成本結(jié)構(gòu)分析，借助歷史數(shù)據(jù)和客觀實(shí)際制定出一個(gè)投資估算的目標(biāo)成本作為日后項(xiàng)目建設(shè)成本的上限，后期的所有項(xiàng)目行為都要以它為資金準(zhǔn)則。這樣才可合理安排銀行信貸和資金的投入，盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得以順利進(jìn)行下去。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段——限額設(shè)計(jì)、謹(jǐn)慎周詳，減少變更
不要小看那占據(jù)項(xiàng)目投資少于1%的設(shè)計(jì)費(fèi)所造成的影響，它對(duì)工程造價(jià)有著75%以上的影響力。要根據(jù)前期確立的目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，只有這樣才能在事前有效地控制成本。在設(shè)計(jì)中，要對(duì)設(shè)計(jì)方案全盤(pán)考慮戶型、檔次、風(fēng)格，讓相關(guān)的專(zhuān)業(yè)部門(mén)一起參與討論，提出全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議，做到經(jīng)濟(jì)合理最大化。確定好整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)后才進(jìn)入下一階段的設(shè)計(jì)。防止各專(zhuān)業(yè)圖紙不配套，造成施工階段的變更修改所造成的工期拖延，費(fèi)用增加。
其次要針對(duì)最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，制訂合理完善的施工組織設(shè)計(jì)，采用節(jié)約成本和工效的施工方案，引進(jìn)新技術(shù)、新工藝。這樣做可能前期的投入或許會(huì)增加，但后期處理、維修、質(zhì)量跟蹤等的費(fèi)用卻大大地降低。如使用鋼模板，質(zhì)量保證，美觀堅(jiān)固，裝拆方便，周轉(zhuǎn)率高，施工時(shí)可不用批蕩直接使用，工期上較使用木模板大大地縮短，時(shí)間就是金錢(qián)，結(jié)果總的綜合費(fèi)用反而降低了。
③ 招投標(biāo)階段——選擇最優(yōu)成本組合的合理低價(jià)企業(yè)
通過(guò)建立公平、公開(kāi)、公正的招投標(biāo)制度，杜絕“黑箱操作”或“哄抬造價(jià)”現(xiàn)象。對(duì)施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)評(píng)價(jià)，從中選擇合理低價(jià)的合作單位參與項(xiàng)目建設(shè)中，這些單位并不意味著就是最低報(bào)價(jià)單位，需要滿足企業(yè)施工工期、質(zhì)量、安全、文明施工的要求。通過(guò)招投標(biāo)基本確立了項(xiàng)目施工的預(yù)期造價(jià)，以此作為日后合同和施工成本控制的有力依據(jù)。
（2）開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本（C2）實(shí)行動(dòng)態(tài)控制
內(nèi)部成本以施工成本占據(jù)最大的比重，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)它嚴(yán)格控制，但往往是停留在靜態(tài)單一管理上，我們應(yīng)該以動(dòng)態(tài)的理念，主動(dòng)地在項(xiàng)目周期的任一時(shí)間點(diǎn)上都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，及時(shí)跟蹤企業(yè)管理中的各類(lèi)成本。要做到動(dòng)態(tài)控制就要全體動(dòng)員，抓住每一個(gè)要素加以控制，隨時(shí)跟蹤對(duì)比：
①全過(guò)程、全員動(dòng)員參與其中
成本控制要貫徹始終，從前期的可行性分析到后期的銷(xiāo)售都需要時(shí)刻跟蹤執(zhí)行。成本的形成是企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各環(huán)節(jié)、各項(xiàng)要素與各項(xiàng)活動(dòng)共同作用的結(jié)果，因此供應(yīng)鏈上的每個(gè)企業(yè)、每個(gè)部門(mén)和每個(gè)員工都是成本形成的影響者和成本控制的參與者和實(shí)施者，不要把成本控制只停留在成本控制部門(mén)上，更需要大家的共同參與，并在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。
設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)加強(qiáng)溝通，并同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，經(jīng)常性地對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
施工過(guò)程項(xiàng)目公司的項(xiàng)目經(jīng)理和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理要在把好質(zhì)量、安全、文明施工的同時(shí)要緊抓施工工期，時(shí)間就是金錢(qián)，拖延一天的工期對(duì)于如期交樓、企業(yè)形象及資信方面都有很大的影響，更不用說(shuō)經(jīng)濟(jì)上的損失了?，F(xiàn)場(chǎng)對(duì)于變更項(xiàng)目的簽證及增加工程要認(rèn)真核對(duì)丈量，避免重復(fù)，現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算員嚴(yán)格審核施工單位報(bào)送的資料，嚴(yán)格參照合同精神，避免重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)根據(jù)施工單位的工程進(jìn)度情況報(bào)送有關(guān)部門(mén)復(fù)核再撥付進(jìn)度款項(xiàng)。對(duì)于由于施工單位責(zé)任造成的停工、誤工、錯(cuò)誤施工的要追究責(zé)任，責(zé)令整改，并在工程進(jìn)度款的撥付時(shí)及時(shí)一并扣減相關(guān)費(fèi)用。
工程款結(jié)算前，要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目部的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員簽證確認(rèn)事實(shí)情況，現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算員、公司預(yù)算部和核算部幾重關(guān)卡審核復(fù)查后，才可以申請(qǐng)工程款項(xiàng)。嚴(yán)格把關(guān)，防止錯(cuò)漏、重復(fù)或由于交情而手下留情的現(xiàn)象，為公司減少了許多不必要的經(jīng)濟(jì)開(kāi)支。
建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)
針對(duì)項(xiàng)目成本的多變性，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將以往的成本數(shù)據(jù)整理加工，建立企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，引進(jìn)相關(guān)的成本管理軟件系統(tǒng)輔助日常數(shù)據(jù)管理，依賴長(zhǎng)期建立起的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部和項(xiàng)目間的成本實(shí)行的資源及數(shù)據(jù)的共享，通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，確立較為客觀的目標(biāo)數(shù)據(jù)，在需要的時(shí)候隨時(shí)可以調(diào)用數(shù)據(jù)參考驗(yàn)證。
對(duì)目標(biāo)成本隨時(shí)跟蹤
不要將在前期確立的目標(biāo)成本看成是一個(gè)孤立的數(shù)據(jù)，要將它作為動(dòng)態(tài)控制的準(zhǔn)則，目標(biāo)的建立要根據(jù)市場(chǎng)的變化定期分析、調(diào)整，使其真正成為成本控制的目標(biāo)。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還應(yīng)針對(duì)目標(biāo)成本，具體的設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，在項(xiàng)目研究階段測(cè)算“估算成本”，在規(guī)劃、擴(kuò)充、施工各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，編制各階段的概預(yù)算書(shū)，在上一階段基礎(chǔ)上進(jìn)行認(rèn)真分析，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)，也作為控制施工成本的一個(gè)準(zhǔn)則。在制定目標(biāo)成本的時(shí)候要考慮到基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，往往會(huì)出現(xiàn)為了趕時(shí)間、趕進(jìn)度,經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就已經(jīng)開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象，對(duì)于這種情況就要預(yù)算和財(cái)務(wù)部門(mén)有經(jīng)驗(yàn)的工程師根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)系數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，聯(lián)合評(píng)價(jià)，將其可實(shí)施性予以具體化，并對(duì)成本進(jìn)行分解，使分解后的成本成為考核各個(gè)成本主體的基本依據(jù)。這樣就可以在項(xiàng)目進(jìn)行中隨時(shí)了解成本的變化情況，堵住了工程款項(xiàng)超支的現(xiàn)象發(fā)生。
（3）下游成本（C3）
①開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)成本
營(yíng)銷(xiāo)工作貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程，只有每個(gè)工序銜接正確，才能正常運(yùn)作，才會(huì)真正地提高生產(chǎn)效益。為實(shí)現(xiàn)低成本營(yíng)銷(xiāo)，需要在觀念上轉(zhuǎn)變，要有敏銳的觸角，與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新能力，緊密貼近項(xiàng)目進(jìn)程，指導(dǎo)設(shè)計(jì)施工。要求銷(xiāo)售策劃人員要貫穿以人為本的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，了解企業(yè)的品牌、發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)品性能、營(yíng)銷(xiāo)策略等等，同樣要了解市場(chǎng)，了解客戶的所思所想。就如打靶一樣，不熟悉槍的性能我們就打不到靶心，若是無(wú)的放矢，再好的槍也沒(méi)有用。
廣告的推廣應(yīng)起橋梁作用，有效地溝通，才能讓買(mǎi)賣(mài)雙方理解，才能達(dá)成成功的交易，縱觀房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，在這樣一個(gè)燥動(dòng)的市場(chǎng)狀況下，更要步伐堅(jiān)定，目標(biāo)明確。所有的廣告都要圍繞“品牌”這個(gè)綱。下棋有句行話：“善弈者，謀勢(shì)；不善弈者謀子?！敝\勢(shì)即是做“品牌”，即通過(guò)整合各種資源，真正讓“品牌”體現(xiàn)客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。這樣“品牌”就能成為每一次廣告，每一個(gè)推廣的催化劑。廣告推廣說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，廣告推廣非常容易形成定性的思維。銷(xiāo)售部門(mén)雖然不是廣告的設(shè)計(jì)者，也不是廣告的決策者，但銷(xiāo)售部門(mén)是擁有客戶和信息的“搭橋者”，可以給發(fā)展商或廣告公司提出具有創(chuàng)新的建議。
在推出廣告的同時(shí)有必要建立有效的監(jiān)控體系，不同的樓盤(pán)采取的廣告形式不同，要時(shí)刻監(jiān)控采取各類(lèi)廣告的效果，效果好的增大投資額，不明顯的及時(shí)縮減開(kāi)支調(diào)整方式，只有這樣才能使是資金合理運(yùn)用，用得其所。
②物管成本
是房地產(chǎn)企業(yè)架設(shè)起公司與業(yè)主的聯(lián)系橋梁，是樓盤(pán)銷(xiāo)售的延續(xù)和品牌效應(yīng)的良好表現(xiàn)。好的物管可以起到傳媒效應(yīng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，提高銷(xiāo)售額。將物業(yè)管理承包給一個(gè)專(zhuān)業(yè)的管理公司這種的做法可以繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，一部分的資金投入，換來(lái)了既專(zhuān)業(yè)又訓(xùn)練有素的管理團(tuán)隊(duì)，可省下了一大筆人員培訓(xùn)的費(fèi)用，將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)了，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的成本減少了。
(三)、建立權(quán)責(zé)清晰、制度分明的有效機(jī)制
在集團(tuán)總部建立以管理監(jiān)控為中心、每個(gè)樓盤(pán)的項(xiàng)目部以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“全員動(dòng)員、權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。
1、建立有效的管理制度
建立完善的合同招標(biāo)采購(gòu)管理制度,成立招標(biāo)中心,盡可能采用集中采購(gòu),采用戰(zhàn)略價(jià)格, 對(duì)常用材料建立實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)資料庫(kù)，利用現(xiàn)代信息管理手段，完善材料供應(yīng)管理系統(tǒng)，隨時(shí)跟蹤材料設(shè)備的價(jià)格,對(duì)于信譽(yù)好,質(zhì)量?jī)?yōu)的供應(yīng)商建立信息庫(kù).在不影響項(xiàng)目進(jìn)度的情況下盡可能以零庫(kù)存采購(gòu)達(dá)到控制成本.對(duì)于合同的簽定要征詢財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程、法務(wù)等多個(gè)部門(mén)相關(guān)人員的意見(jiàn)后才能最終定案。
2、施工過(guò)程中的成本控制制度
預(yù)算控制須結(jié)合預(yù)算、材料及成本會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人員的綜合建議，事前預(yù)算，事中核算，事后結(jié)算。工程款的支付嚴(yán)格按照合同節(jié)點(diǎn)要求支付，做好各時(shí)期的資金使用計(jì)劃，有發(fā)生變更增加的及時(shí)調(diào)整動(dòng)態(tài)成本。使項(xiàng)目的成本隨時(shí)在掌控之中。
（四）提高人員的素質(zhì)，建立監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制
從項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施到最終的驗(yàn)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要建立一個(gè)由專(zhuān)業(yè)人員組成的監(jiān)察隊(duì)伍，及時(shí)發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題。通過(guò)各種形式的技能培訓(xùn)、增加成本管理人員知識(shí)水平和經(jīng)驗(yàn)。給充足的發(fā)展空間讓員工大展拳腳，競(jìng)爭(zhēng)上崗，力爭(zhēng)上游，為提高員工的工作積極性，將薪酬與績(jī)效掛鉤，使激勵(lì)變成員工的努力，從而創(chuàng)造出最好的業(yè)績(jī)。
五、結(jié)束語(yǔ)
國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整導(dǎo)致土地價(jià)值上升，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，各房地產(chǎn)企業(yè)都把重點(diǎn)放在了成本控制上，而設(shè)計(jì)階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分，受到了地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段作為投資控制效果的決定性階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)效益等都有著十分重要的影響，然而或許是太急功近利，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制有許多問(wèn)題需要及時(shí)解決。我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際化水平，但缺乏一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，加之設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)性列入考核范圍，致使設(shè)計(jì)人員忽視了設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)的合理性；限額設(shè)計(jì)的施行存在著不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更情況的發(fā)生，而設(shè)計(jì)變更中有些問(wèn)題得不到及時(shí)、妥善地解決。面對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題，必須加強(qiáng)管理，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)方案來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，保證招標(biāo)過(guò)程的公正、公開(kāi)、透明；實(shí)行設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度，改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)用收取的辦法；強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立獎(jiǎng)懲考核機(jī)制，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更程序，優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證其精度和深度。
二、控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用
隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，就必須充分利用現(xiàn)有資源，找尋降低財(cái)務(wù)費(fèi)用合理有效的辦法。
（一）縮短策劃和報(bào)建時(shí)間
房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)非常龐大而且復(fù)雜的工程，從土地使用權(quán)的獲得、到項(xiàng)目的完成和銷(xiāo)售會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)期，這段時(shí)間所花費(fèi)的人力、財(cái)力、物力都較大，以一個(gè)6萬(wàn)米的建筑體量為例，從市場(chǎng)調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計(jì)、審查、報(bào)建大約需要4個(gè)月左右的時(shí)間，可見(jiàn)工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來(lái)，縮短前期策劃和報(bào)建階段的時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來(lái)說(shuō)，土地出讓信息的與正式拍賣(mài)之間會(huì)有幾個(gè)月的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商可以提前進(jìn)行土地的分析研究和市場(chǎng)調(diào)研、策劃研究等，明確產(chǎn)品定位，設(shè)計(jì)初步規(guī)劃方案，如此一來(lái)，在獲取土地后就可以直接報(bào)建，大大縮短了時(shí)間，降低了資金的占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（二）分期開(kāi)發(fā)，加快款項(xiàng)回收
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)耗資大費(fèi)時(shí)長(zhǎng)，一次性開(kāi)發(fā)將會(huì)占用大量資金和時(shí)間，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，把單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕了資金投入的壓力，降低了資金的總投入量，還可以對(duì)資金進(jìn)行合理利用，把銷(xiāo)售所得款項(xiàng)投入到下一項(xiàng)目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實(shí)行，決定了資金的回收在一定程度上比開(kāi)發(fā)成本資金支付的時(shí)間較早，在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售以后，要及時(shí)加快銷(xiāo)售資金的回籠速度，減少資金投入，降低企業(yè)負(fù)債。采取優(yōu)惠措施，支持和鼓勵(lì)客戶一次性付全款，對(duì)按揭的客戶，要加強(qiáng)合同管理，交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進(jìn)行督促。
（三）尋求優(yōu)質(zhì)承包商，嚴(yán)格撥付資金
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有給付預(yù)付款的情況下，就需要承包商進(jìn)行墊資。因此，承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中要嚴(yán)格按照撥款計(jì)劃，確定時(shí)間、金額和收款人進(jìn)行撥付，并注意保存相關(guān)單據(jù)。
三、降低建安成本和土地增值稅
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì)，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，降低建安成本，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、全員參與等方式來(lái)進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開(kāi)性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高，可以綜合考慮增值額的增加所帶來(lái)的利益與起征點(diǎn)所增加稅收相比較，做出合理選擇；在土地增值稅征收范圍內(nèi)，利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進(jìn)行節(jié)稅；根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，降低普通住宅的售價(jià)、增加扣除項(xiàng)目金額，調(diào)整平攤費(fèi)用，使各處增值率相差無(wú)幾，節(jié)省稅款。
四、結(jié)束語(yǔ)
