時(shí)間：2022-05-21 20:05:51
序論：在您撰寫房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、房產(chǎn)概念
二、電話接聽
三、現(xiàn)場接待
四、市場調(diào)研
五、政策法規(guī)
六、客戶分析
七、合同培訓(xùn)
一、房產(chǎn)概念
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。
1、什么是商品房？商品房預(yù)售的條件？
商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的可以在房地產(chǎn)市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；
（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》
2、商品房的價(jià)格是由哪些因素構(gòu)成？
商品房的價(jià)格主要由建造成本和利潤兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費(fèi)用（征地費(fèi)或土地出讓金及拆遷安置費(fèi)等）、建筑安裝費(fèi)用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費(fèi)等因素）、專業(yè)費(fèi)用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用）、利息（地價(jià)款、建安費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息）、稅費(fèi)、營銷費(fèi)用等。
3、如何判斷房價(jià)是高還是低？
判斷一個城市的住房價(jià)格是高是低，一項(xiàng)主要的指標(biāo)是該城市住房的價(jià)格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房的價(jià)格相當(dāng)于居民家庭年收入的3—6倍時(shí)，這個城市的價(jià)格水平就比較合理。
4、選擇理性的住宅應(yīng)考慮的因素有哪些？
購買住宅一般有兩種目的：一種是自??；一種是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質(zhì)量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設(shè)施（7）環(huán)境質(zhì)量
5、住房的建筑質(zhì)量包括哪些內(nèi)容？
一般說住宅常見的重大質(zhì)量問題有：
（1）、滲、漏?？筛爬椤傲┮粷B”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。
（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞?！胺骸本褪俏菝嫣鞙戏e水，陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。
（3）、殼、裂?！皻ぁ敝笁γ?、平頂粉刷層和樓地面等起殼?！傲选敝笁γ?、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。
（4）、砂、滲。“砂”指樓地面起砂；“滲”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。
（5）、粗、污?！按帧敝镐撃鹃T窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。
（6）、門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封。
（7）、電器安裝問題。
6、商品房的面積如何計(jì)算？
商品房是按建筑面積計(jì)算包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。
建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
套內(nèi)使用面積也稱實(shí)用面積或?qū)嵉媒ㄖ娣e；
套內(nèi)使用面積=居住面積+輔助面積
居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；
輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。
可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設(shè)備用房。
建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。
建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。
綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。
建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。
7、什么是個人住房擔(dān)保貸款？什么是個人住房按揭？
個人住房擔(dān)保貸款是指借款人以所購住房或者其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔(dān)保的貸款；
個人住房按揭是指購房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔(dān)保的貸款。
個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準(zhǔn)備申請住房貸款材料
（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復(fù)印件
（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復(fù)印件
（3）借款人結(jié)婚證明或未婚證明
（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計(jì)算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。
（5）銷售合同或預(yù)售合同原件；
（6）房價(jià)20%或以上預(yù)付款發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；
（7）開發(fā)商需提供《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；
（8）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復(fù)印件；
（9）借款人填寫的購房借款申請書
（10）開設(shè)在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議
（11）借款人還應(yīng)準(zhǔn)備個人圖章
b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進(jìn)行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實(shí)際貸款額度。
c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。
d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險(xiǎn)手續(xù)。一般情況下，公證費(fèi)由貸款銀行負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。
g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息
h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。
8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？
物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。
物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護(hù)；
（3）配套設(shè)施、設(shè)備、場地的維護(hù)管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動
9、物業(yè)的保修責(zé)任該由誰負(fù)責(zé)？
物業(yè)的保修責(zé)任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。
根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。
國家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實(shí)施）
（1）屋面防水3年；
（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；
（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；
（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；
（6）管道堵塞2個月；
（7）供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；
（8）衛(wèi)生潔具1個月；
（9）燈具電器開關(guān)6個月；
（10）地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。
10、房產(chǎn)證該由誰辦理？
首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負(fù)有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項(xiàng)辦證義務(wù)時(shí)，依法承擔(dān)違約責(zé)任。
其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。
11、小孩能當(dāng)業(yè)主嗎？
依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。
12、“空關(guān)房”也要收取物業(yè)費(fèi)嗎？
小區(qū)業(yè)主已辦妥驗(yàn)收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時(shí)間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費(fèi)。
13、房屋質(zhì)量問題由誰負(fù)責(zé)？
在商品房交付使用后，購房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如經(jīng)核驗(yàn)后不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但確實(shí)是質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)行維修，確保人員安全，給購房人造成損失的（包括誤工費(fèi)），開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
14、商品房驗(yàn)收時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供哪些證件？
《建設(shè)工程驗(yàn)收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產(chǎn)證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質(zhì)量保證書》
15、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級表格
資質(zhì)等級
注冊資本
（萬元）
從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間（年）
近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工
（萬平方米）
連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%
上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）
專業(yè)管理人員
其中
中級職稱以上
持有資格證書的專職會計(jì)人員
一級資質(zhì)
≥5000
≥5
≥30
5
≥15
≥40
≥20
≥4
二級資質(zhì)
≥2000
≥3
≥15
3
≥10
≥20
≥10
≥3
三級資質(zhì)
≥800
≥2
≥5
2
≥10
≥5
≥2
四級資質(zhì)
≥100
≥1
已竣工的建筑工程
≥5
≥2
16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提??？
住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶。用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。
職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費(fèi)提取a、職工購買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)的提取；b、償還購房貸款本息時(shí)的提??；c、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提，當(dāng)繳存條件喪失時(shí)，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時(shí)注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。
職工提取時(shí)由單位審核、管理中心核準(zhǔn)，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。
二、電話接聽
電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項(xiàng)交易，至關(guān)重要之事不要在電話中要求答復(fù)，電話中只能完成預(yù)先約定比如時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量。
所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場來。
首先，你應(yīng)該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。
其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對方的姓名和聯(lián)系方式）。
最后，你要與對方約定一個時(shí)間請他來現(xiàn)場詳談。整個電話接聽過程不超過3分鐘,約對方來現(xiàn)場的時(shí)間可以給他（她）一個選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時(shí)間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會說后天，甚為不妥。
例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××。”
三、現(xiàn)場接待
1、銷售人員應(yīng)具備的素質(zhì)
（1）銷售人員在工作中要保持強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感
銷售員應(yīng)該自覺認(rèn)識到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產(chǎn)品開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認(rèn)識到無論是自身工作的數(shù)量還是質(zhì)量都會影響到公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應(yīng)該具備獻(xiàn)身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責(zé)，卓有成效的完成自己承擔(dān)的銷售任務(wù)。
（2）銷售人員必須終于公司利益
忠誠，對銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應(yīng)該站在公司的立場上，堅(jiān)決維護(hù)公司的根本利益，堅(jiān)持原則，決不利用職務(wù)之便謀取私利，忠誠的為實(shí)現(xiàn)公司的銷售目標(biāo)而努力工作。
（3）銷售人員應(yīng)該有正直的品行
這是銷售人員應(yīng)具有的一種公正坦率的道德品質(zhì)，表現(xiàn)為性格的剛直、作風(fēng)的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會損害公司的形象，使銷售工作難以順利進(jìn)行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應(yīng)堅(jiān)定公司利益至上的立場，實(shí)事求是，同時(shí)也要對客戶講信譽(yù)。
（4）銷售人員在工作中應(yīng)保持熱情的態(tài)度
銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對客戶不僅要真誠還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進(jìn)行接觸、洽談，是公司對外的一個窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對公司的看法，是銷售工作能否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。當(dāng)然，銷售人員的熱情也應(yīng)有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產(chǎn)生反感。
（5）銷售人員應(yīng)注重儀表
儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風(fēng)度，這是反映一個人內(nèi)在美的外部形象。端莊的儀表，既是對他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進(jìn)行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應(yīng)該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認(rèn)真、向上的精神風(fēng)貌。
（6）豁達(dá)寬和的性格
在銷售過程中，銷售人員要面對形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導(dǎo)客戶時(shí)要有耐心，而且在面對客戶的不同意見或是刁難時(shí)也要有耐心。銷售人員對樓盤的介紹應(yīng)細(xì)致，面對客戶的疑問要認(rèn)真傾聽、耐心解答，絕對不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對待客戶。尤其在與客戶的觀點(diǎn)產(chǎn)生較大矛盾時(shí)，銷售人員應(yīng)該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭吵。
2、銷售人員應(yīng)具備的技巧
要購買房屋這樣相對價(jià)值巨大的商品，購房者的購買動機(jī)是復(fù)雜微妙的，而動機(jī)的矛盾與變化是購房者心理活動的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導(dǎo)性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導(dǎo)購房者的購買動機(jī)，使購房者的心理趨向轉(zhuǎn)向?qū)︿N售有利的方向。這些誘導(dǎo)方法主要有：證明性誘導(dǎo)、說服性誘導(dǎo)和情感性誘導(dǎo)。
在實(shí)際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導(dǎo)。這種方法主要是通過銷售人員當(dāng)面向購房者介紹商品房的各種情況，同時(shí)運(yùn)用語言的藝術(shù)、對購房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購買決策。
這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識，善于洞察購房者的心理，并具有較好的語言藝術(shù)。在銷售過程中，銷售人員決不能強(qiáng)求客戶購買，以免使其產(chǎn)生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識：
a、知識充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、套型、建筑面積、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設(shè)施等實(shí)際情況
具有較全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識。在購房者眼里，銷售人員應(yīng)該是“房地產(chǎn)業(yè)的行家里手”的形象，這是因?yàn)椋彿空邔︿N售人員、公司乃至整個樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對購房者的那一份自信與對答如流。銷售人員除了能細(xì)致、周到的介紹所售項(xiàng)目的各種情況外，還要能詳細(xì)、準(zhǔn)確的回答購房者提出的各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)方面的問題。
掌握一些心理學(xué)和社會學(xué)的基本知識。銷售人員應(yīng)學(xué)會通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的銷售辦法。
及時(shí)了解、掌握國家和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產(chǎn)金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。
及時(shí)了解其他相近、相關(guān)樓盤的基本情況。
b、銷售技巧善于接受、運(yùn)用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢、姿態(tài)等表達(dá)自己的態(tài)度，但千萬不能在不經(jīng)意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導(dǎo)致客戶的反感。
善于微笑。微笑對銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時(shí)微笑，可使對方感到你的真誠；拒絕時(shí)微笑，可使對方體諒你的處境；太談判陷于僵局時(shí)微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進(jìn)行的劑。在任何時(shí)候，銷售人員都應(yīng)該注意保持微笑。
善于聆聽。人人都喜歡別人認(rèn)真傾聽自己說話，購房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時(shí)候，銷售人員應(yīng)積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對方的意見，在非原則的問題上，必要時(shí)要迎合購房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭會影響到雙方的交流和購房者的情緒。
熟記客戶的名字。對于第二次來訪的客戶，銷售人員應(yīng)該能夠馬上叫出對方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對銷售人員產(chǎn)生好感，從而增強(qiáng)購買欲望。因此，銷售人員應(yīng)該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項(xiàng)基本的業(yè)務(wù)能力。
與客戶保持一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時(shí)，要收集好客戶的聯(lián)絡(luò)資料，有緊有松的與客戶進(jìn)行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時(shí)，更應(yīng)整理好這些資料，挖掘長期的和潛在的客戶。
注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
交談的禮節(jié)，與客戶交談時(shí)，銷售人員應(yīng)做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達(dá)得體。交談時(shí)應(yīng)保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時(shí)又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對人指指點(diǎn)點(diǎn)，更不要在公共場合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時(shí)，目光應(yīng)有禮貌的注視對方，并適時(shí)點(diǎn)頭，表示對客戶的尊重。要能夠說標(biāo)準(zhǔn)的普通話。
握手的禮節(jié)，握手是時(shí)需用右手，目光注視對方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時(shí)，男性往往只握一下女性手指部分即可，時(shí)間不宜過長。
遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應(yīng)向著對方；接到對方名片時(shí)應(yīng)點(diǎn)頭致謝，認(rèn)真看一便，以示敬重。
3、現(xiàn)場接待流程
迎客遞送樓書領(lǐng)客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場（工地）洽談區(qū)送客整理資料
四、市場調(diào)研
概念
如果把各種房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容詳細(xì)羅列出來，可以分成三種情況：
1、宏觀環(huán)境調(diào)查，主要指一個國家政治、經(jīng)濟(jì)的形式分析
2、中觀環(huán)境調(diào)查，主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的城市建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)的總供應(yīng)量與總需求量等情況
3、微觀環(huán)境調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競爭樓盤及消費(fèi)者需求趨向分析。
我們所要談的是微觀環(huán)境調(diào)查，它是了解整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的一種常見手段。
一、區(qū)域性市場
目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。
b、市場接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。
要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內(nèi)配套及有代表性個案，總結(jié)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
二、個案市調(diào)
目的：a、了解競爭個案的詳細(xì)情況。
b、通過市調(diào)對本案銷售策略進(jìn)行總結(jié)調(diào)整。
要求：詳細(xì)了解周邊個案的開發(fā)商、商的房價(jià)、房型、付款方式、折扣、主力面積、個案規(guī)劃、個案配套、個案交通、個案銷售情況，總結(jié)每個個案優(yōu)缺點(diǎn)，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎(chǔ)。通過開案前建立本案銷售價(jià)格、銷售策略，通過暗中市調(diào)不斷調(diào)整，力求第一時(shí)間做出調(diào)整。
如何做市場調(diào)查
市調(diào)前的準(zhǔn)備工作
1、心理準(zhǔn)備
有信心，有耐心，不灰心是市調(diào)的三心，唯有先做好心理準(zhǔn)備，才不易中途而廢。
2、行程安排
凡是人皆有惰性，加之在市調(diào)中時(shí)常會受到打擊和挫折，因此很容易會就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強(qiáng)迫自己走完全程。
市調(diào)的方式
1、自購房屋或家人買房的身份進(jìn)行市調(diào)
此法適用于一些低價(jià)位的居住房。
2、為公司老總或海外朋友看房的身份進(jìn)行市調(diào)
此法適用于一些高價(jià)位樓盤居住
3、以中介的身份進(jìn)行市調(diào)
此法可用于一些別墅、辦公樓的個案，一般他們比較歡迎中介商的介入。
市調(diào)要了解些什么
不論用何種方法去市調(diào)，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價(jià)格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質(zhì)怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對方起疑心。
一般銷售員不會把真實(shí)的情況全盤托出，所以要學(xué)會分析情況，不要不負(fù)責(zé)任的別人說什么就是什么?？梢詮南铝蟹矫嬷郑谝唬嚎梢缘疆?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報(bào)紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績都不俗）跟蹤收集所調(diào)研的廣告資料，還可以對該樓盤的賣點(diǎn)，所推的主力房型有一定的了解。
五、政策法規(guī)
開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備哪些證件？
（1）《開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設(shè)工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；
個人購房所負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)開支
預(yù)售合同登記備案費(fèi)：100元/rmb；
出（預(yù)）售合同交易手續(xù)費(fèi)：0.08%（房屋成交價(jià)格）；
契稅：1.5%（房屋成交價(jià)格）；
印花稅：0.03%（房屋成交價(jià)格）；
權(quán)證抵押登記費(fèi)：a、組合貸款200元/rmb；
b、純按揭0.1%（房屋成交價(jià)格）；
房屋保險(xiǎn)費(fèi)：房屋成交價(jià)格×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率；
權(quán)證登記費(fèi)：100元/rmb；
物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)維修基金（一次性支付）；
關(guān)于商品房面積的處理方法：
開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
六、客戶分析
客戶是多種多樣的，但經(jīng)過分析后大致可以分成12種類型
1、從容不迫型
這種購房者嚴(yán)肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售員的建議認(rèn)真聆聽，有時(shí)還會提出問題和自己的看法，但不會輕易買房。應(yīng)對方法，從產(chǎn)品的特點(diǎn)入手，一層層推進(jìn)，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項(xiàng)目的利益所在，獲得對方理性的支持。
2、優(yōu)柔寡斷型
他們表現(xiàn)出對項(xiàng)目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對項(xiàng)目與其他樓盤反復(fù)比較，他們外表溫和，內(nèi)心舉棋不定。應(yīng)對方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對這些問題給他們明確的答案。等到對方顯現(xiàn)出購買欲望，直接采取行動。
3、自我吹噓型
他們喜歡自我夸張，虛榮心強(qiáng)，總在別人面前炫耀自己見多識廣，認(rèn)識你們的老總等等。應(yīng)對方法，適當(dāng)運(yùn)用請求的語氣，最好做一個“忠實(shí)的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當(dāng)贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個項(xiàng)目有哪些人物買于此處，你購買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會滿足銷售人員的請求。
4、豪爽干脆型
他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強(qiáng)，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應(yīng)對方法，介紹項(xiàng)目時(shí)，不要繁復(fù)冗長，要抓住重點(diǎn)提出你的銷售建議，定購時(shí)要掌握火候。
5、喋喋不休型
他們喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點(diǎn)，喜歡和你閑聊。應(yīng)對方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導(dǎo)入正題，及時(shí)定購。
6、沉默寡言型
這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應(yīng)冷淡，別人不知道他們的真實(shí)想法。和第一種類型有相似之處。應(yīng)對方法，銷售人員只要講清楚項(xiàng)目的利益所在并提供實(shí)證，可以給他們時(shí)間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠實(shí)和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。
7、吹毛求疵型
這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認(rèn)為銷售員只會夸張的介紹項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)而忽略缺點(diǎn)，介紹給他們的房子也許是平時(shí)賣不出去的。所以會一味的與銷售員唱反調(diào)，和你抬杠。應(yīng)對方法，滿足他們的懷疑心理，請他們發(fā)表自己的看法，任他們批評指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當(dāng)時(shí)機(jī)切入話題（例如他們也不否認(rèn)該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)時(shí)可以順著這個話題進(jìn)入你要談的事情）
8、虛情假意型
他們表面上十分和藹可親，實(shí)際對購房缺少誠意，對銷售員所說的話不是特別相信，他們會要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購房屋，但若真的給他們要求的折扣時(shí)，他們又會以價(jià)格可以更低來要求再次降價(jià)。應(yīng)對方法，第一次要求打折時(shí)就不要答應(yīng)他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項(xiàng)目是沒有多少價(jià)格水分的，打折是不容易的，再列舉出實(shí)證給他看，不要因?yàn)橐稽c(diǎn)價(jià)格而失去這次機(jī)會。
9、冷淡傲慢型
這類客戶多半高傲自恃，不通情達(dá)理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務(wù)關(guān)系后，會比較忠心，會介紹客戶來購買項(xiàng)目。應(yīng)對方法，需要花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行跟蹤，對于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對該項(xiàng)目的想法，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候運(yùn)用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。
10、情感沖動型
這類客戶或多或少有一些神經(jīng)質(zhì)，對變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經(jīng)常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應(yīng)對方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強(qiáng)調(diào)好處，利益，要不斷敦促對方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時(shí)間。
11、心懷怨恨型
這類客戶一般很難成交，因?yàn)樗麄儗θ魏问挛锒疾槐Ш酶?，都有抵觸的情緒，會對你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應(yīng)對方法，采用同情的表情，適當(dāng)寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)談?wù)擁?xiàng)目中可以吸引他們注意力的地方，以求成交。
12、圓滑難纏型
這類客戶表面隨和，好象已經(jīng)被銷售員的說辭打動，其實(shí)內(nèi)心頑固不會輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實(shí)他們的真實(shí)想法是看銷售員的反應(yīng)，是否會拋出價(jià)格優(yōu)惠的措施留住他們。應(yīng)對方法，可以適當(dāng)營造緊張的氣氛，告之對方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實(shí)例，否則對方不會相信的）可以請他們?nèi)e的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會后悔的。
【關(guān)鍵詞】銷售人員；培訓(xùn)；培訓(xùn)效果評估
隨著市場競爭的不斷加劇，越來越多的企業(yè)意識到銷售人員培訓(xùn)的重要性，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，他們希望通過銷售人員來提升企業(yè)的競爭力，已達(dá)到降低企業(yè)運(yùn)營成本、轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)企業(yè)管理的專業(yè)化和規(guī)范化。通過此次的調(diào)查研究，想從中了解到培訓(xùn)對于該企業(yè)的銷售利益的增加額的變動有多大的影響、對于員工個人整體素質(zhì)的影響力等，通過調(diào)查分析了解該公司培訓(xùn)體系和培訓(xùn)效果評估體系是否完整，公司對于培訓(xùn)活動的重視程度，員工對于培訓(xùn)的反應(yīng)和學(xué)習(xí)的積極性等，但由于完備的培訓(xùn)效果評估體系甚少，在其實(shí)施過程中不可避免的存在很多問題，所以效果可能并不如預(yù)期的明顯。
究其原因，最重要的還是企業(yè)管理人員未能真正的理解培訓(xùn)和一套完整的培訓(xùn)效果評估對企業(yè)的重要性。
本文首先探討了銷售人員培訓(xùn)效果分析的概念界定和理論基礎(chǔ)，并對所研究的企業(yè)銷售人員培訓(xùn)現(xiàn)狀，主要以調(diào)查問卷、訪談的方式進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)一步探究了該公司銷售人員培訓(xùn)效果分析中存在的問題，并從柯克帕特里克的四層次評估等方面提出相應(yīng)的對策，以建立健全企業(yè)的培訓(xùn)體系和培訓(xùn)效果評估體系，以提高企業(yè)的銷售額，增加企業(yè)的收益；提高員工對于培訓(xùn)和培訓(xùn)效果評估的積極性、學(xué)習(xí)的主動性，全面提升員工的整體素質(zhì)。
1.延安市新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概述
1.1 延安市新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的基本情況
延安新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身系延安市房地產(chǎn)管理局一九九九年六月組建的延安市房地產(chǎn)開發(fā)有限總公司，公司以商品房開發(fā)銷售為主營業(yè)務(wù)，兼營建材經(jīng)銷，裝飾裝璜。于2002年改制為延安新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司注冊資金5000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，現(xiàn)有員工62名，其中專業(yè)技術(shù)人員53名，高中級專業(yè)技術(shù)人員占43%。
在延安市委、市政府的大力支持下，近年來成功的開發(fā)建設(shè)了大量工程。在工程建設(shè)期間，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，執(zhí)行國家有關(guān)法律和標(biāo)準(zhǔn)，自始至終未發(fā)生一起重大工程質(zhì)量和安全事故，工程進(jìn)度也創(chuàng)造了延安之最，工程質(zhì)量合格率100%，優(yōu)良率67%。在近年的生產(chǎn)經(jīng)營中，公司堅(jiān)持外樹形象、內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，以誠信敬業(yè)樹立了良好的企業(yè)形象，贏得了社會信譽(yù)，取得了較高的經(jīng)濟(jì)效益，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。
1.2 延安市新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司培訓(xùn)現(xiàn)狀
延安新大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為使員工增進(jìn)新知識及新技術(shù)，并改善工作態(tài)度，以適應(yīng)專業(yè)化的工作需要，分期舉辦各種培訓(xùn)。培訓(xùn)的對象是根據(jù)各種培訓(xùn)內(nèi)容指派各有關(guān)或相關(guān)的人員參加培訓(xùn)，也就是由培訓(xùn)需求單位指定參加培訓(xùn)的對象。培訓(xùn)的課程以針對業(yè)務(wù)的實(shí)際需要及配合引進(jìn)新知識、新技能和新方法來設(shè)計(jì)。培訓(xùn)主要是通過名企高管和知名學(xué)者以課堂講授和教練式等方法進(jìn)行培訓(xùn)。經(jīng)過近幾年的實(shí)踐，公司的培訓(xùn)和培訓(xùn)效果評估從無評估、無記錄的狀態(tài)發(fā)展到了現(xiàn)在的規(guī)范化階段建立了培訓(xùn)效果評估體系，效果評估也不僅僅停留在培訓(xùn)結(jié)束時(shí)的考試考核上。
2.銷售人員培訓(xùn)效果分析存在的問題
2.1 反應(yīng)層：培訓(xùn)方法、講師和場地不能滿足員工期望
相對于本企業(yè)來說，公司組織培訓(xùn)的目的就是提升公司的銷售業(yè)績、增加收益，提高員工的整體素質(zhì)。但是一個好的、成功的培訓(xùn)不僅僅表現(xiàn)在策劃組織方面，培訓(xùn)方法、講師和環(huán)境等都會影響到培訓(xùn)的效果。對于本企業(yè)的培訓(xùn)來說，他們在進(jìn)行培訓(xùn)前期，并沒有了解員工內(nèi)心對于培訓(xùn)各個方面。公司在組織培訓(xùn)時(shí)只是依據(jù)傳統(tǒng)的方式進(jìn)行培訓(xùn)，在培訓(xùn)方法上講，他們的培訓(xùn)方法主要是課堂講授和教練式，這兩種方法主要是找一些學(xué)者和經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行培訓(xùn)，員工對于這種方法興趣不大、吸引力不大；從培訓(xùn)講師來說，他們的主要培訓(xùn)場地是在公司的培訓(xùn)教室，員工對于這個地方過于熟悉，就會使他們沒有從心底里開始重視；在培訓(xùn)講師上看，他們主要是學(xué)院派知名學(xué)者教授，他們雖然知識淵博，但是缺乏實(shí)地的工作經(jīng)驗(yàn)，對于員工來說，只有理論的東西他們能夠吸收的相對來說比較少。
2.2 學(xué)習(xí)層：員工所學(xué)知識不能更好地應(yīng)用到實(shí)際工作當(dāng)中
培訓(xùn)就是一種技能的傳遞、知識的傳遞、信息的傳遞和信念的傳遞的過程，培訓(xùn)的目的就是提高人們的整體素質(zhì)，從培訓(xùn)過程當(dāng)中，學(xué)習(xí)的更多的新知識、新技能，從而改善原有的行為。對于本企業(yè)來講，通過培訓(xùn)，員工對于房地產(chǎn)行業(yè)和產(chǎn)品的信息有了很大程度的了解，但是在自身的專業(yè)知識和技能、企業(yè)文化和營銷策略等都沒有很大意義的改善。所以，培訓(xùn)對于他們只是一個過程，一種形式，并沒有在自身內(nèi)心里對培訓(xùn)的渴望，希望從中學(xué)到更多的知識，提高自己在這個工作崗位、這個行業(yè)的能力。對于自己能夠?qū)嶋H應(yīng)用到工作中的所學(xué)甚少，所以培訓(xùn)前后，他們對于自身崗位的相關(guān)知識、理論等都沒有很大程度的改變。
2.3 行為層：被訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)積極性不高
培訓(xùn)是公司提供給員工一種學(xué)習(xí)的機(jī)會、提高自我能力的機(jī)會，也是對員工的一項(xiàng)福利。但是對于本公司的很多員工來說，他們的培訓(xùn)動機(jī)就是領(lǐng)導(dǎo)要求或者就是看著別人都參加所以自己也要參加，經(jīng)過調(diào)查數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，相比較工作之前，他們在銷售過程當(dāng)中工作態(tài)度的轉(zhuǎn)變和從前一樣的占到總調(diào)查人數(shù)的一半。由此可以看出，他們只把培訓(xùn)當(dāng)做了公司的一條規(guī)定，是每個員工必須參與的一個條件，并沒有從自身發(fā)展的角度去考慮。
2.4 結(jié)果層：培訓(xùn)結(jié)果對公司和員工都沒有達(dá)到預(yù)期的效果
對于本企業(yè)來說，培訓(xùn)的目的就是為了能夠更好地適應(yīng)市場和環(huán)境的變化，提升公司的經(jīng)營業(yè)績；對于員工來說提升自身的專業(yè)技能，增加價(jià)值，未來有更多的晉升機(jī)會。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，培訓(xùn)后，公司的經(jīng)營成本有很大幅度的減少，銷售業(yè)績也沒有明顯的增加，公司組織的培訓(xùn)活動對于公司整體的銷售業(yè)績影響較少。這不僅僅是員工個人的問題所致，公司整體的培訓(xùn)規(guī)劃、培訓(xùn)實(shí)施階段等都會直接影響員工對于培訓(xùn)內(nèi)容的吸收程度。
3.銷售人員培訓(xùn)效果分析存在問題的原因
3.1 與培訓(xùn)相關(guān)的配套制度不健全
培訓(xùn)效果評估不僅對人力資源管理的其他模塊表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，而且對管理信息系統(tǒng)平臺的依賴性也較強(qiáng)。從相關(guān)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的培訓(xùn)效果評估與員工的薪金和晉升之間存在斷裂帶，沒有將培訓(xùn)效果與薪金水平和晉升相掛鉤，培訓(xùn)效果評估的相關(guān)配套制度較為缺乏。另外，有些企業(yè)評估文件不齊全，缺少系統(tǒng)的評估情況概述和數(shù)據(jù)分析報(bào)告，沒有建立起評估效果評估數(shù)據(jù)庫，也未將數(shù)據(jù)處理等新技術(shù)融入到培訓(xùn)效果評估體系中，導(dǎo)致記錄大多零散無序，不利于今后對評估結(jié)果的分析，更嚴(yán)重影響培訓(xùn)效果評估的可比性。
3.2 培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方法與培訓(xùn)方式單一
對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們的培訓(xùn)主要集中于講述法、師帶徒、情景模擬法等傳統(tǒng)的方式培訓(xùn)，而且主要是在本公司內(nèi)部會議室進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)人員也大多數(shù)是有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員或者部門經(jīng)理，也不會請比較有經(jīng)驗(yàn)的、專業(yè)的人才或領(lǐng)導(dǎo)者來給員工培訓(xùn)。對于國內(nèi)一般的公司來說，公司還沒有一套完善的培訓(xùn)制度，他們在培訓(xùn)前期也沒有了解員工的培訓(xùn)需求，也不會投入大量的資金來組織員工培訓(xùn)活動等。綜合上述一系列的因素來說，大多數(shù)的受訓(xùn)員工來說，他們的積極性就會受到很大的影響，更不會投入很大的熱情接受培訓(xùn)，從而會影響培訓(xùn)的效果。
3.3 培訓(xùn)控制不力，培訓(xùn)效果評估滯后
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，特別是對于房地產(chǎn)的銷售人員而言，培訓(xùn)進(jìn)入實(shí)施階段后，需要對培訓(xùn)進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)回饋受訓(xùn)人員的學(xué)習(xí)情況，在不斷的回饋過程中改善，培訓(xùn)一旦開始后就很少有人過問，直到培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行簡單的考核測試。對學(xué)員而言，培訓(xùn)缺乏溝通。同樣的培訓(xùn)課程，有的學(xué)員學(xué)習(xí)效果很好、獲益匪淺，而有的學(xué)員卻掌握的甚少。其中的原因可能是溝通存在問題，在課程學(xué)習(xí)前缺少準(zhǔn)備，在學(xué)習(xí)中對本企業(yè)中的問題或者沒有完全聽懂的問題未能及時(shí)與培訓(xùn)教師或者班上其他學(xué)員進(jìn)行討論，在培訓(xùn)過程中遇到問題時(shí)也不能和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通、反應(yīng)，從而造成培訓(xùn)效果評估工作不能及時(shí)、有效地進(jìn)行。
3.4 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理水平的制約
銷售人員的培訓(xùn)效果不僅僅表現(xiàn)在培訓(xùn)結(jié)束時(shí)學(xué)員的反應(yīng)情況、員工行為的改善及員工、團(tuán)隊(duì)和組織績效的提升才是培訓(xùn)目的和培訓(xùn)效果的真正體現(xiàn)。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)對于銷售人員培訓(xùn)效果的重視程度還不夠，培訓(xùn)效果評估的理念、方法和評估工具還不到位，多數(shù)企業(yè)缺乏對員工、團(tuán)隊(duì)和組織績效的科學(xué)系統(tǒng)性評估。同時(shí)，培訓(xùn)作為影響員工和組織績效的因素之一，無法將其直接作用的結(jié)果與整體績效結(jié)果相分離。所以無論從可操作條件還是認(rèn)識程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀仍然在一定程度上制約著培訓(xùn)效果評估的深層次研究。
4.銷售人員培訓(xùn)效果分析的對策
4.1 加強(qiáng)對培訓(xùn)投資監(jiān)管的力度
培訓(xùn)已經(jīng)成為企業(yè)人力資源管理開發(fā)的重要手段。國外很多大公司每年都會投入大量的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行培訓(xùn)活動，摩托羅拉公司、施樂公司、德州儀器等都會將其雇員工資總額的5%-10%用于員工的培訓(xùn)活動。有相關(guān)調(diào)查顯示，國內(nèi)83%的企業(yè)每年的培訓(xùn)費(fèi)用占其銷售額比例的1%-5%。很顯然國內(nèi)企業(yè)雨上述跨國公司之間在培訓(xùn)投資上還有很大的差距。國外大公司之所以能花費(fèi)如此大的開支在培訓(xùn)活動上當(dāng)然是看到了培訓(xùn)給企業(yè)帶來的收益。此外，培訓(xùn)的價(jià)值還體現(xiàn)在培訓(xùn)可以提高和改善員工的績效；可以提高員工的價(jià)值，減少員工的流動性，提高公司的競爭性；可以提高和增進(jìn)員工對組織的認(rèn)同感和歸屬感等。中國企業(yè)要想享受培訓(xùn)給企業(yè)帶來的價(jià)值，加大對培訓(xùn)的投資是前提條件之一。
4.2 建立科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)
數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)是每個企業(yè)必不可少的一部分，對于一個企業(yè)人力資源部來說，人力資源規(guī)劃、人才招聘與配置、培訓(xùn)、績效、薪酬和效果評估等模塊他們之間是相互聯(lián)系、相互影響的，只有了解同行業(yè)的情況，才能更有利于設(shè)計(jì)適合于本公司的管理制度。在進(jìn)行培訓(xùn)活動時(shí)，明確公司的培訓(xùn)目的、了解員工的培訓(xùn)需求、知道現(xiàn)代的培訓(xùn)方法等都是不可或缺的，所以，建立科學(xué)有效的數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)是企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)管理的前提條件，也是企業(yè)管理體系是否完善的體現(xiàn)。
4.3 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織
為了使受訓(xùn)人員獲得更多應(yīng)用新知識、新技能的機(jī)會，使工作氛圍更有利于培訓(xùn)成果的轉(zhuǎn)化，企業(yè)應(yīng)該努力向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變。學(xué)習(xí)型組織具有促進(jìn)企業(yè)全體不斷學(xué)習(xí)的作用，是一種適應(yīng)能力和變革能力強(qiáng)的組織。數(shù)據(jù)表明，學(xué)習(xí)型中，培訓(xùn)被視為所設(shè)計(jì)的智力資本構(gòu)建系統(tǒng)的一部分，實(shí)現(xiàn)了培訓(xùn)被動應(yīng)對企業(yè)發(fā)展到主動提高企業(yè)核心競爭力的轉(zhuǎn)變，從而使整個培訓(xùn)模式融入了新的內(nèi)涵，著無疑提升了培訓(xùn)在組織中的地位，將培訓(xùn)活動從生產(chǎn)經(jīng)營的一個輔助環(huán)節(jié)上升到貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營活動，拓展了培訓(xùn)的意義和作用，并成為經(jīng)營理念的一部分。培訓(xùn)這種學(xué)習(xí)形式不僅發(fā)生在個體員工這個層面，而且還發(fā)生在團(tuán)隊(duì)和組織層面上，學(xué)習(xí)型組織強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)這一層面的學(xué)習(xí)。企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變，那么整個組織內(nèi)學(xué)習(xí)氛圍濃厚，全體員工都有學(xué)習(xí)、培訓(xùn)意識，有創(chuàng)造與共享的理念，易于接受新事物，適應(yīng)外界環(huán)境和內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的變化，這樣的工作氛圍對培訓(xùn)成果的轉(zhuǎn)化是一種重要的保障。
4.4 建立一套完善的培訓(xùn)體系
培訓(xùn)效果評估只是培訓(xùn)活動的重要組成部分之一，是對整個培訓(xùn)項(xiàng)目的總結(jié)過程。當(dāng)然這個活動不能脫離整體的培訓(xùn)規(guī)劃。培訓(xùn)活動是一個系統(tǒng)工程，包括培訓(xùn)需求分析、培訓(xùn)計(jì)劃制定、培訓(xùn)實(shí)施和培訓(xùn)效果評估與總結(jié)。每一步驟都是下一步驟的前提和指導(dǎo)。整個培訓(xùn)活動的基礎(chǔ)是培訓(xùn)需求分析，該步驟包括對戰(zhàn)略、組織、任務(wù)、人員的分析，培訓(xùn)活動的每一步驟都是圍繞培訓(xùn)需求分析的結(jié)果進(jìn)行的，培訓(xùn)效果評估也不例外。因此，建立一套完整的培訓(xùn)體系，可以保證培訓(xùn)盲目的的實(shí)現(xiàn)以及培訓(xùn)效果評估的有效進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
[1]祖欽先，李欣暢.以責(zé)任主體為對象的培訓(xùn)效果評估系統(tǒng)[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2003（9）：37.
[2]石金濤，唐寧玉，顧琴軒，培訓(xùn)與開發(fā).
[3]“中國企業(yè)人力資源管理發(fā)展報(bào)告”課題組.中國企業(yè)員工培訓(xùn)現(xiàn)狀調(diào)查[J].職業(yè)技術(shù)教育，2007（6）：45-55.
近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時(shí)，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國就實(shí)行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時(shí)迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國外的銷售品牌也逐漸被引進(jìn)到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實(shí)現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價(jià)值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時(shí)對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時(shí)地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費(fèi)者是市場營銷模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來進(jìn)行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進(jìn)行分類銷售。同時(shí)，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，從而得到最佳的效益成果?？傮w來說，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進(jìn)銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購買心理，進(jìn)行優(yōu)勢引導(dǎo)，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點(diǎn)、價(jià)格、配套等不同層級的依賴性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時(shí)也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項(xiàng)目同時(shí)。開發(fā)商的一個樓盤項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤進(jìn)駐多個銷售公司即“PK案場”?！蔼?dú)家”和“PK案場”各有利弊?！蔼?dú)家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實(shí)時(shí)改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差?！癙K案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時(shí)操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運(yùn)營重點(diǎn)，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點(diǎn)在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進(jìn)行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時(shí)間從幾個月發(fā)展到幾年。長時(shí)間的培訓(xùn)雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團(tuán)隊(duì)中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團(tuán)隊(duì)需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代日新月異的更新，電子信息時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡(luò)上對自己公司的開發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)更新，同時(shí)還可以通過虛擬的手法來引起消費(fèi)者的注意，隨時(shí)與客戶進(jìn)行溝通。
(2)體驗(yàn)營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗(yàn)是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來更深刻地了解消費(fèi)。所以說，雖然體驗(yàn)是無形的，但是卻又很大的營銷價(jià)值，同時(shí)能夠讓消費(fèi)者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進(jìn)行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價(jià)值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進(jìn)行的體驗(yàn)活動來參與互動，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動，讓客戶參與進(jìn)來，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]張?jiān)伱?我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境與戰(zhàn)略選擇研究[D].華東師范大學(xué),2006.
[2]尹勛營.大陸與臺灣房地產(chǎn)業(yè)比較研究[D].安徽建筑大學(xué),2015.
[3]何盛濤.成都房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析[D].電子科技大學(xué),2015.
[4]謝雨詩.金融危機(jī)下XX房地產(chǎn)公司的營銷模式[D].蘭州大學(xué),2010.
論文摘要：本文基于工作實(shí)踐，分析了目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中存在的問題，并著重介紹了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)，積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度，提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關(guān)人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效益。
近些年來，房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理問題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤和信譽(yù)，針對目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施，進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的提高，增大企業(yè)效益。
1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)
很多房產(chǎn)公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業(yè)的學(xué)生，對具體的房地產(chǎn)知識沒有一個深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個系統(tǒng)的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)可能會直接導(dǎo)致整個房產(chǎn)企業(yè)的形象下降，對于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務(wù)態(tài)度不好
房產(chǎn)銷售過程中，很多企業(yè)的銷售人員服務(wù)態(tài)度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷售人員的培訓(xùn)過程中，缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷售人員沒有意識到房地產(chǎn)銷售的特殊性，因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態(tài)度，使得銷售過程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟，進(jìn)而會出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類的現(xiàn)象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產(chǎn)銷售人員對于相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析，去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們在買房時(shí)所具體看中的信息，這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產(chǎn)企業(yè)沒有在銷售培訓(xùn)中針對營銷技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作，無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一，資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間，堆著認(rèn)購書和客戶簽署的購房合同，雜亂無章，根本無法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。
第二，員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司，不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對員工投訴時(shí)，沒有任何相應(yīng)管理措施，導(dǎo)致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。 轉(zhuǎn)貼于
第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項(xiàng)目的銷售部門與工程、財(cái)務(wù)等其他部門的溝通不足，某公司因此出現(xiàn)過嚴(yán)重違約事件。國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書說明不一致。負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明，原來工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽臺，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預(yù)售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴(yán)重后果。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理的具體措施
2.1 加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)
針對目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍專業(yè)知識不強(qiáng)的現(xiàn)狀，為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售份額，加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)顯得尤為必要。首先，應(yīng)該加強(qiáng)銷售人員對具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識的了解。比如說，銷售人員對商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹，提升銷售環(huán)節(jié)的效率，使消費(fèi)者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示，新盤開市后，許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢?、升值空間和投資效益等問題，會購買40%到60%的商品房，這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷售的高速增長階段，此后房產(chǎn)企業(yè)會進(jìn)入一個較為平穩(wěn)的銷售階段。房產(chǎn)銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律，就能在銷售過程中，針對不同的銷售時(shí)期做好相應(yīng)的銷售安排，避免銷售進(jìn)程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷售人員的具體的內(nèi)部裝修知識，這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議?？偠灾诜慨a(chǎn)銷售過程中，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)，才能形成一個具有專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍。
2.2 積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度
一個良好的銷售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn)，但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍對于銷售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務(wù)環(huán)境，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力，是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應(yīng)該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費(fèi)者在選房買房過程中感覺親切。同時(shí)，銷售人員對于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解，不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問題而不耐煩，進(jìn)而出現(xiàn)反感等問題。此外，對于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾，銷售管理部門應(yīng)該要找出來進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo)，對于情節(jié)惡劣的人員，企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn)，提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售水平和實(shí)力。
2.3 提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧
提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前，很多房產(chǎn)銷售人員的營銷技巧都略顯單薄，這樣對房產(chǎn)企業(yè)的銷售競爭力產(chǎn)生了不利的影響。針對房地產(chǎn)客戶的一些購買心理，銷售人員應(yīng)該作出具體的營銷策略，采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費(fèi)者會專門打電話來詢問相關(guān)的房產(chǎn)信息，這個時(shí)候銷售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息，揚(yáng)長避短，作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹， 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢等問題。當(dāng)然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息，另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問題，并作出具體的解說，這樣既能體現(xiàn)了銷售人員的真誠態(tài)度，又能不斷滿足消費(fèi)者的購房需求。只有銷售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧，才能夠提升整個銷售隊(duì)伍的水平。
3 總結(jié)
總之，目前房地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷售人員的相關(guān)專業(yè)知識，樹立一個良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升銷售人員的營銷技巧，才能形成一個高水平的房地產(chǎn)銷售管理隊(duì)伍，為企業(yè)帶來更多的效益。
參考文獻(xiàn)：
近些年來,房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中,房地產(chǎn)的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理問題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤和信譽(yù),針對目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施,進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的提高,增大企業(yè)效益。
1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)
很多房產(chǎn)公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業(yè)的學(xué)生,對具體的房地產(chǎn)知識沒有一個深入的研究和了解,這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下,銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個系統(tǒng)的介紹和展示,沒法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)可能會直接導(dǎo)致整個房產(chǎn)企業(yè)的形象下降,對于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務(wù)態(tài)度不好
房產(chǎn)銷售過程中,很多企業(yè)的銷售人員服務(wù)態(tài)度不好,缺乏足夠的耐心和親和力,這樣讓很多的看房和買房者極度反感,對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷售人員的培訓(xùn)過程中,缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷售人員沒有意識到房地產(chǎn)銷售的特殊性,因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態(tài)度,使得銷售過程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟,進(jìn)而會出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類的現(xiàn)象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而,很多的房地產(chǎn)銷售人員對于相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中,很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析,去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們在買房時(shí)所具體看中的信息,這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外,房產(chǎn)企業(yè)沒有在銷售培訓(xùn)中針對營銷技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作,無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一,資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間,堆著認(rèn)購書和客戶簽署的購房合同,雜亂無章,根本無法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。
第二,員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司,不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近,折扣也有大有小,容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象,這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對員工投訴時(shí),沒有任何相應(yīng)管理措施,導(dǎo)致銷售工作混亂無序,銷售人員亂給折扣,讓客戶對項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。
第三,銷售部和其他部門溝通無序。許多項(xiàng)目的銷售部門與工程、財(cái)務(wù)等其他部門的溝通不足,某公司因此出現(xiàn)過嚴(yán)重違約事件。國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當(dāng)天,發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書說明不一致。負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明,原來工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽臺,而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知,依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預(yù)售契約,幾乎造成公司無法履約的嚴(yán)重后果。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理的具體措施
2.1 加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)
針對目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍專業(yè)知識不強(qiáng)的現(xiàn)狀,為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售份額,加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)顯得尤為必要。首先,應(yīng)該加強(qiáng)銷售人員對具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識的了解。比如說,銷售人員對商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹,提升銷售環(huán)節(jié)的效率,使消費(fèi)者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次,銷售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示,新盤開市后,許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢?、升值空間和投資效益等問題,會購買40%到60%的商品房,這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷售的高速增長階段,此后房產(chǎn)企業(yè)會進(jìn)入一個較為平穩(wěn)的銷售階段。房產(chǎn)銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律,就能在銷售過程中,針對不同的銷售時(shí)期做好相應(yīng)的銷售安排,避免銷售進(jìn)程顯得盲目的情況,最大程度的保障商品房的銷售份額。最后,房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷售人員的具體的內(nèi)部裝修知識,這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議?？偠灾?在房產(chǎn)銷售過程中,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn),才能形成一個具有專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍。
2.2 積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度
一個良好的銷售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn),但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍對于銷售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務(wù)環(huán)境,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力,是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應(yīng)該保持良好的工作形象,微笑待人,這樣就能讓消費(fèi)者在選房買房過程中感覺親切。同時(shí),銷售人員對于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解,不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問題而不耐煩,進(jìn)而出現(xiàn)反感等問題。此外,對于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾,銷售管理部門應(yīng)該要找出來進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo),對于情節(jié)惡劣的人員,企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中,銷售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則,通過成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn),提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售水平和實(shí)力。
2.3 提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧
提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前,很多房產(chǎn)銷售人員的營銷技巧都略顯單薄,這樣對房產(chǎn)企業(yè)的銷售競爭力產(chǎn)生了不利的影響。針對房地產(chǎn)客戶的一些購買心理,銷售人員應(yīng)該作出具體的營銷策略,采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說,一些消費(fèi)者會專門打電話來詢問相關(guān)的房產(chǎn)信息,這個時(shí)候銷售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息,揚(yáng)長避短,作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹, 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢等問題。當(dāng)然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房,這樣就能在具體的看房過程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷售過程中,銷售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息,另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問題,并作出具體的解說,這樣既能體現(xiàn)了銷售人員的真誠態(tài)度,又能不斷滿足消費(fèi)者的購房需求。只有銷售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力,通過銷售過程中的不斷摸索,逐漸提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧,才能夠提升整個銷售隊(duì)伍的水平。
3 總結(jié)
總之,目前房地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷售人員的相關(guān)專業(yè)知識,樹立一個良好的服務(wù)態(tài)度,不斷提升銷售人員的營銷技巧,才能形成一個高水平的房地產(chǎn)銷售管理隊(duì)伍,為企業(yè)帶來更多的效益。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售隊(duì)伍；管理
前言
目前，我國房地產(chǎn)還在如火如荼的發(fā)展中，許多房地產(chǎn)商人為了占有更廣闊的市場，所以房地產(chǎn)商人在銷售策略上采取一定的惠民策略，這樣可以吸引更多的人來買他們的樓盤。房地產(chǎn)商人為了賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益，在銷售這一環(huán)節(jié)他們更多的關(guān)注銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識和服務(wù)態(tài)度。為了使得銷售隊(duì)伍更好的服務(wù)于企業(yè)，發(fā)地產(chǎn)商人制定了相應(yīng)的管理措施來管理銷售隊(duì)伍，使得房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)向著健康、穩(wěn)定、規(guī)范化的方向發(fā)展。地產(chǎn)商為了在社會取得良好的信譽(yù)，所以他們要求銷售隊(duì)伍要有一個良好的服務(wù)態(tài)度，樹立“客戶是上帝”的理念，全心全意為顧客服務(wù)。銷售隊(duì)伍管理的完善，可以大大推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍出現(xiàn)的問題
1.1 銷售隊(duì)伍專業(yè)知識不夠
目前，房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍并不是由正規(guī)的大學(xué)畢業(yè)出來，他們并沒有接受正規(guī)的學(xué)校教育和專業(yè)知識的培訓(xùn)。房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍有很多是年輕人，他們憑借較強(qiáng)的溝通能力進(jìn)去房地產(chǎn)銷售行業(yè)，但是由于他們涉世不深，他們對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏深入的了解和研究，這就造成了他們的知識面狹窄。有一些銷售人員沒有受到專業(yè)的培訓(xùn)，這樣可能會導(dǎo)致他們在面對客戶時(shí)不能為客戶提供一個詳細(xì)的介紹，不能讓客戶掌握一定的信息，這樣就會使得地產(chǎn)商有可能丟失一個客戶，從而造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，如果銷售隊(duì)伍沒有全面的專業(yè)知識，這樣會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一個消極的影響。
1.2 銷售隊(duì)伍的服務(wù)態(tài)度不好
在房地產(chǎn)銷售過程中，許多銷售人員由于缺乏耐心，如果客戶問的問題太多了，此時(shí)的他們就會把原形暴露出來，他們不再耐心的為客戶解答問題，而是用一種很冷淡的語氣來為客戶解決問題，這樣使得買房者感到特別不痛快，因此有可能丟掉這一單生意。有很多銷售人員因客戶是否有錢而不斷改變他們的態(tài)度，面對有錢的財(cái)神爺他們?nèi)膛阈Γ⑶液芄Ь吹膸退麄兘榻B詳細(xì)的信息，是他們能夠了解到這個樓盤的具體特點(diǎn)。面對那些普通的老百姓，他們把“客戶是上帝”的服務(wù)態(tài)度完全拋到九霄云外了，他們的態(tài)度真可謂一百八十度大轉(zhuǎn)彎。銷售隊(duì)伍的這種服務(wù)態(tài)度反映出銷售隊(duì)伍中出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題，這樣為房地產(chǎn)行業(yè)日后的埋下了禍根。有一些銷售人員由于心里不太自信和膽怯，在銷售過程中，他們沒有占據(jù)主體地位，這樣很容易使得他們錯過一單生意。
1.3 銷售隊(duì)伍的營銷策略不夠完善
營銷策略在銷售環(huán)節(jié)中起著非常重要的作用，營銷策略關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。很多銷售人員正是由于他們?nèi)狈σ欢ǖ募夹g(shù)，因此他們會經(jīng)常失敗。銷售人員不能準(zhǔn)確把握客戶的消費(fèi)心理，不能向買房者提供一個詳細(xì)的介紹，這樣使得他們很容易丟掉客戶。
1.4 銷售隊(duì)伍管理制度的不健全
有些房地產(chǎn)公司在資料管理這一方面存在著問題，他們沒有及時(shí)將客戶的信息整理起來，這樣就使得無法找到客戶有關(guān)的信息，不能滿足客戶的要求。這樣很容易給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。在銷售過程中，有些員工和上司的關(guān)系走得比較近，因此會獲得較高的折扣，這就使得其他員工對此很不滿，會嚴(yán)重打擊了員工的積極性，這樣使得員工產(chǎn)生逆反的心理。管理制度的不健全，使得公司不能向著規(guī)范化、健康的方向發(fā)展，會給公司帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。
2 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理措施
2.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識
目前，由于房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)對銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識的培訓(xùn)。這樣不僅僅可以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，也可以為企業(yè)樹立一個良好的形象。房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)銷售人員對房地產(chǎn)產(chǎn)品的了解，例如：不同的戶型擁有的不同的特點(diǎn)，對于一些不能一次性付清房款，如何進(jìn)行銀行按揭，在房產(chǎn)合同需要注意的事項(xiàng)等問題。銷售人員只有掌握了這一情況，在銷售過程中，才可以給買房者介紹有關(guān)的信息，并且充分分析買房者的消費(fèi)心理，從而能夠提高銷售效率。銷售人員要掌握一定的銷售規(guī)律，銷售人員在不同的銷售時(shí)期要制定不同的銷售策略，從而能夠提高銷售效率。房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)銷售人員在裝修方面的知識，這樣銷售人員在為買房者介紹戶型時(shí)，可以提一些適當(dāng)?shù)难b修意見，從而使得買房者對這個戶型更喜歡。銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識在銷售過程中起著至關(guān)重要的作用，所以要不斷加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識。
2.2 要端正銷售隊(duì)伍的服務(wù)態(tài)度
良好的服務(wù)態(tài)度關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。良好的服務(wù)態(tài)度可以幫助房地產(chǎn)公司樹立良好的形象和信譽(yù)。在銷售過程中，銷售人員的服務(wù)態(tài)度沒有得到重視。房地產(chǎn)公司應(yīng)該為買房者提供一個良好的服務(wù)態(tài)度，從而提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。銷售人員要有一定的耐心和親和力，不管買房者是老人、還是有錢人、正在奮斗的年輕人，銷售人員都應(yīng)該一視同仁，銷售人員不應(yīng)該因?yàn)樗麄兊纳矸莶煌陀貌煌膽B(tài)度對待他們，這樣不利于房地產(chǎn)公司的發(fā)展。銷售人員在為買房者介紹具體的信息時(shí)，要始終面帶微笑，語氣溫和的為買房者解決他們的疑難問題。在銷售過程中，銷售人員要始終牢記“客戶就是上帝”這一理念，從而樹立一個良好的服務(wù)態(tài)度。
2.3 要制定一個健全的營銷策略
在銷售過程中，營銷策略是提高公司效益的一個重要的手段。在銷售過程中，面對買房者銷售人員不僅僅要給他們介紹有關(guān)戶型的具體信息，也可以幫他們分析一下目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買房這是一個正確的投資，會給你帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。銷售人員多看一些有關(guān)心理學(xué)的書，這樣可以幫助銷售人員更好的分析買房者的消費(fèi)心理，從而使得銷售人員能夠更好的掌握買房者的消費(fèi)心理，從而能夠提高銷售效率。
3 結(jié)束語
目前，我國房地產(chǎn)在如火如荼的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售隊(duì)伍在管理上存在一定的問題。面對這些問題，房地產(chǎn)公司要不斷加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識，不斷提高他們的服務(wù)態(tài)度，并且要健全銷售人員的營銷策略。這樣才可以使得房地產(chǎn)行業(yè)向著一個健康、規(guī)范化的方向發(fā)展。銷售人員在銷售環(huán)節(jié)起著一個重要的作用，銷售人員的業(yè)績直接關(guān)系著房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。只有銷售人員團(tuán)結(jié)協(xié)助才可以充分發(fā)揮集體的力量，從而使得房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫新武.房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理問題與措施[J].中國房地產(chǎn)，2012（01）.
[2]許西敏.房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理問題與措施[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010（07）.
房地產(chǎn)真的不是一般人可以去做的，這是我在從事房地產(chǎn)銷售之后，經(jīng)常和別人說的，房地產(chǎn)銷售這份工作是一份很鍛煉人的工作，也是一個需要足夠抗壓能力的工作，如果自己在工作的時(shí)候，不能抗住自己生活上的打擊和工作的壓力，就絕對不可能做好一個房地產(chǎn)銷售。我也才工作一段時(shí)間，但是這段時(shí)間也讓我對銷售這個職業(yè)有了重新的認(rèn)識，我也終于明白工作和生活的不易，更是對于房地產(chǎn)銷售這個工作崗位有了更多的認(rèn)識，自己的之后的目標(biāo)和方向也都有了一定的了解，所以盡管這份工作非常的辛苦和勞累，但是我還是會努力的堅(jiān)持下去的。
從事房地產(chǎn)銷售這個工作也是因?yàn)樽约荷畹臒o奈，對于生活的壓力才會去從事這樣的工作，起初我并沒有抱著非常努力和認(rèn)真的態(tài)度去做，但是在我進(jìn)入到公司之后，看到公司的工作氛圍的時(shí)候，我瞬間就對自己的工作充滿了期待和好奇，每個人都在盡自己的努力完成訂單，每個人都是非常的積極向上的，所有人全部的心思和精力都放在了自己的工作上，也正式因?yàn)樽约罕还镜墓ぷ鞣諊o震驚了，我也才會如此認(rèn)真的去想要做好這份工作。在自己慢慢的熟悉了這份工作之后，我也才意識到工作的辛苦和壓力，每天因?yàn)闆]有訂單而感到壓力山大，我也感覺自己經(jīng)過這段時(shí)間的工作，我也了解到了很多房地產(chǎn)的知識，以及銷售上面的技巧，在與不同的人交往的過程當(dāng)中，我也學(xué)習(xí)到了很多的人身上的發(fā)光點(diǎn)，更好的改善了自己的不足和缺陷，我也變得更加的強(qiáng)大，在工作的過程當(dāng)中，認(rèn)真努力的去做好自己的工作，也在認(rèn)真的促進(jìn)自己的訂單的產(chǎn)生，我也一點(diǎn)一點(diǎn)的學(xué)習(xí)很多的銷售知識，一天天的進(jìn)步和完善自我。
這段時(shí)間的房地產(chǎn)銷售的工作也讓我體會到了工作的不易，和生活的艱難，以及不管是生活上還是工作上，都認(rèn)真的堅(jiān)持自己的方向和目標(biāo)的可貴，我也通過這份工作很好的鍛煉了自己，不僅僅在處事上面變得更加的沉穩(wěn)和自信，在為人上面也變得更加的友好和成熟，我也很感謝公司給我的這次的機(jī)會，相信通過這次的工作，我也會努力的實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，在工作上面盡自己最大的努力去完成自己的訂單，也會更好的完善自己，在不久的未來成為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，在房地產(chǎn)的工作當(dāng)中有自己的一席之地。
房地產(chǎn)銷售工作心得
不知不覺就又半年過去了，這半年我做了很多事，當(dāng)然我也加入了清風(fēng)集團(tuán)，成為了一名置業(yè)顧問。說到成都清鳳集團(tuán),公司以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，融房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、園林綠化為一體的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司，是我們公認(rèn)的金堂自主有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)力非常雄厚，所以我很榮幸自己能加入我們銷售--代表集團(tuán)形象直接面對客戶的這樣一個團(tuán)隊(duì)。很多成功的前輩都說，銷售這個行業(yè)是最鍛煉人的工作，因?yàn)樽约旱哪贻p和經(jīng)驗(yàn)不足，所以更需要鍛煉自己!今天我的年終總結(jié)是對上半年來的工作學(xué)xxx行回顧和分析，從中找出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，引出規(guī)律性認(rèn)識，以指導(dǎo)今后工作和實(shí)踐活動的這樣一個總結(jié)。
上半年來我們的銷售成績是有目共睹的，完成的非常棒，這些歸功于我們的前輩。那我呢?其實(shí)我踏入這個行業(yè)算是比較晚的，沒有什么明顯的成績出來，就算這樣我對自己以及公司的前途和前景還是非?？春?，可以說在如今房產(chǎn)銷售較為低彌的市場中我們的公司在整個金堂的房地產(chǎn)開發(fā)中算是佼佼者!了，所以相對來說，作為銷售人員選對這樣一個展現(xiàn)自己的工作平臺也是很重要的，當(dāng)然我選對了!
在這段時(shí)間與客戶的交流中我是深深的體會到房產(chǎn)的重要性，為顧客選對一套屬于自己的家是我們作為置業(yè)顧問應(yīng)盡的責(zé)任，做自己的工作不僅要對自己的工資負(fù)責(zé)，更要對自己的顧客負(fù)責(zé)。可以這樣說，房產(chǎn)是銷售中最慎重的買賣，不僅是買賣，更是對自己的一生拼搏的總結(jié)、一輩子奮斗的開始，而這些，就是我們置業(yè)顧問的天職。其實(shí)像我們談客戶是具有很大的競爭力的，雖然我們的房子質(zhì)量好，綠化好，位置好，環(huán)境好，服務(wù)好，但是作為顧客來講究是該多比較多對比之后再來決定的，所以這個時(shí)候我們的工作能力就表現(xiàn)出來了，如何讓讓顧客買我們集團(tuán)的房子呢?當(dāng)然是讓我們的顧客了解我們房子的優(yōu)勢，價(jià)格、位置、環(huán)境、檔次都成了考慮的因素，需要我們?nèi)f(xié)調(diào)、去綜合。一般來說銷售工作中往往會存在以下的失誤和問題：
1、主觀認(rèn)識不足，談客戶時(shí)思路不夠清晰;
2、自身沒有足夠的意志，對自己的銷售欲望不夠堅(jiān)定;
3、制訂得不合理，脫離客觀實(shí)際，盲目尋找客戶，有時(shí)候會錯過很多準(zhǔn)客戶。
4、對房子的講解不到位，談客戶執(zhí)行的過程不到位。
5、對競爭對手的跟蹤分析不深入，市場反應(yīng)速度滯后。
6、來自于競爭對手的強(qiáng)大壓力，使自身的優(yōu)勢不能突顯。
以上都是作為我們在工作中所要不斷改進(jìn)的部分，所以對于消費(fèi)者的心理、顧客的需求等等都需要我再揣摩再學(xué)習(xí)以最好做到從容面對。
總結(jié)不僅要回顧過去，還要展望未來。對當(dāng)前的形勢現(xiàn)狀與未來的發(fā)展我們還要進(jìn)行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競爭對手現(xiàn)狀與動向預(yù)測、區(qū)域市場現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關(guān)系現(xiàn)狀、消費(fèi)者的滿意度和忠誠度總體評價(jià)。
2、內(nèi)部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現(xiàn)狀分析。自身的目標(biāo)與定位、工作思路和理念、個人素質(zhì)方面的優(yōu)勢與差距。
通過對現(xiàn)狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機(jī)遇。從而對困難有清醒的認(rèn)識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機(jī)遇有較強(qiáng)的洞察力，及早做好搶抓機(jī)遇的各項(xiàng)準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)銷售工作心得
我是一名房地產(chǎn)的新入職的銷售員，我們公司對我們這些新的銷售員實(shí)行一周的培訓(xùn)。我在這一周的培訓(xùn)中快速掌握了公司的工作流程，并且從中學(xué)到很多關(guān)于銷售的技巧，我很幸運(yùn)第一次來到這里工作，就可以享受到這個福利。
在一周的銷售培訓(xùn)學(xué)習(xí)完，我除了有自己所學(xué)的專業(yè)技能以外，我還在這次培訓(xùn)中學(xué)到很對新的東西，它把我的專業(yè)知識填補(bǔ)起來了。這一周這些前輩老師教會我在售樓房的.基本要掌握的技能，還讓我接觸到以前很多很難知道的關(guān)于房地產(chǎn)的信息，這讓我欣喜不已。
我們培訓(xùn)的時(shí)候老師把簡單的技巧交給我們，然后帶我們參加了公司最具有代表性的樓房，把公司房地產(chǎn)的常識告訴我們。我跟著幾位老師，知道了很多有用的東西。在這期間，我們還舉辦了一次小型的銷售樓房的活動，我們在其中實(shí)踐扮演銷售員，讓我們在入職之前親身體驗(yàn)一次模擬的樓房銷售會。從這次實(shí)踐中，我明白了真正的作為應(yīng)該銷售員去售樓房，其實(shí)沒有模擬場景的這樣簡單，真正意義上，它是有難度的。這次活動也只為我們弄一個基礎(chǔ)先，先讓我們簡單了解，不至于到那時(shí)候很慌張而做不了。
培訓(xùn)時(shí)老師也會給我們講房地產(chǎn)的起源，讓我深入了解了房地產(chǎn)的情況。同時(shí)老師所講的東西讓我知道自己未來面對的挑戰(zhàn)不是那么簡單的，相反是比較有難度的，所以更加讓我堅(jiān)定繼續(xù)努力學(xué)習(xí)怎么當(dāng)好一個銷售員的決定。既然我選擇了這一行，那么久要盡我的全力去做，并且要做好。
