時(shí)間：2022-05-13 00:22:34
序論：在您撰寫(xiě)房屋所有權(quán)公證書(shū)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
自治區(qū)人民政府同意建設(shè)廳《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)、整頓房屋所有權(quán)發(fā)證秩序的工作方案》，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)、整頓房屋所有權(quán)發(fā)證秩序的工作方案
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）和國(guó)家的有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，決定從1998年1月1日起，全面開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)、整頓房屋所有權(quán)發(fā)證秩序工作。為保證該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，特制訂本工作方案。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十五大精神為指針，以國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和方針、政策為依據(jù)，促進(jìn)住房制度改革，培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立更加嚴(yán)密規(guī)范的房地產(chǎn)管理工作制度和程序，為城市建設(shè)和政府規(guī)劃決策提供完整準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)資料，維護(hù)國(guó)家法律的權(quán)威，保障國(guó)家、集體和個(gè)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)政府的宏觀管理職能。開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)、整頓房屋所有權(quán)發(fā)證秩序等三項(xiàng)工作要緊密結(jié)合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，講求質(zhì)量，注重實(shí)效，為自治區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換證、整頓發(fā)證秩序工作，由各盟行政公署、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)和部署，由各旗縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。各旗縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要根據(jù)上級(jí)精神，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制訂工作實(shí)施方案，報(bào)旗縣（市）人民政府批準(zhǔn)后施行。
各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要安排一定力量組織好房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換證、整頓發(fā)證秩序工作，廣泛開(kāi)展社會(huì)宣傳，對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)權(quán)登記的程序和業(yè)務(wù)技術(shù)要求。
三、工作職責(zé)范圍和內(nèi)容
凡城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋，包括建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的房屋，都要按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。
（一）對(duì)1987年房屋所有權(quán)總登記以來(lái)已申請(qǐng)登記并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的房屋，進(jìn)行驗(yàn)證、換證。
（二）對(duì)未進(jìn)行總登記的房屋、總登記后新建的房屋和已登記但房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、滅失的房屋（包括房改售房）進(jìn)行登記，經(jīng)核實(shí)發(fā)給新的房屋所有權(quán)證。
（三）對(duì)不具有政府確定的房地產(chǎn)行政管理職能的機(jī)構(gòu)或非房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，在宣布其無(wú)效后，由房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)新的權(quán)屬證書(shū)。
（四）房屋權(quán)屬管理實(shí)行屬地管理原則，一個(gè)城市（包括縣級(jí)市）、旗、縣只能由一個(gè)房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。在同一城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，由盟、市、區(qū)（包括各類開(kāi)發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)主管部門(mén)分級(jí)（或分區(qū)）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理的，盟行政公署、市人民政府要按照建設(shè)部有關(guān)整頓房屋所有權(quán)登記發(fā)證秩序的意見(jiàn)，調(diào)整理順盟與市或市與區(qū)兩級(jí)管理部門(mén)的工作關(guān)系，明確其職責(zé)范圍。因歷史原因和區(qū)域限制統(tǒng)一管理確有困難的地區(qū)，可實(shí)行二級(jí)管理，城市房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市產(chǎn)權(quán)登記管理工作和頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，其他房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)受市房地產(chǎn)管理局的委托，負(fù)責(zé)其管理范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記管理和代市辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的登記發(fā)證工作。
分級(jí)管理時(shí)期，由兩級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)分別發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，要在理順工作關(guān)系和明確業(yè)務(wù)分工之后，統(tǒng)一換發(fā)由建設(shè)部按城市統(tǒng)一注冊(cè)編號(hào)的新的房屋權(quán)屬證書(shū)。
（五）房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證工作的內(nèi)容，包括核查驗(yàn)證房屋所有權(quán)人、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、產(chǎn)別、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年份、房屋所屬行業(yè)、房屋用途、房屋座落、使用土地面積、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等；屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，要審核轉(zhuǎn)讓合同和繳納稅費(fèi)情況；屬于房改售房或集資、合作建房的，要核查建、售房協(xié)議、產(chǎn)權(quán)比例和權(quán)證注記。未經(jīng)產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證的房屋，不得換發(fā)新的權(quán)屬證書(shū)。
四、時(shí)間安排
從1998年1月1日起，全區(qū)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、換證與整頓房屋所有權(quán)發(fā)證秩序等三項(xiàng)工作同步進(jìn)行，各城市、旗、縣開(kāi)始啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)（分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種），同時(shí)停止發(fā)放舊的房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)利人持有的舊的房屋權(quán)屬證書(shū)要在2000年底前有步驟地全部更換完畢。
各盟市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要制定出本地區(qū)的工作進(jìn)度計(jì)劃，上報(bào)自治區(qū)建設(shè)廳，工作過(guò)程中要隨時(shí)通報(bào)情況，工作完成后由自治區(qū)建設(shè)廳組織有關(guān)部門(mén)以盟市為單位進(jìn)行檢查驗(yàn)收。
五、證書(shū)的印制
新啟用的房屋權(quán)屬證書(shū)，由建設(shè)部按城市、旗、縣的地域劃分，統(tǒng)一核編注冊(cè)號(hào)并統(tǒng)一安排印制。各盟市要將所需證書(shū)的總數(shù)量報(bào)自治區(qū)建設(shè)廳匯總，然后根據(jù)工作的進(jìn)展情況上報(bào)審核，編注冊(cè)號(hào)，分批印制。
何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的樓房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋獨(dú)居的何某感到十分孤獨(dú)，決定再婚。再婚前他和子女們協(xié)商，決定對(duì)他獨(dú)居的價(jià)值60萬(wàn)元的房屋進(jìn)行處理。協(xié)商的結(jié)果是：屬于前老伴的一半房產(chǎn)歸大兒子繼承，屬于他的一半房產(chǎn)贈(zèng)與小兒子。不知依法如何履行手續(xù)？
說(shuō)法：民法中的“繼承”是將死者生前的財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益轉(zhuǎn)歸有權(quán)取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的人所有的一種法律制度?！独^承法》第十五條、第二十六條規(guī)定：繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問(wèn)題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。就何某前老伴的房產(chǎn)部分，可以從何某和前老伴的共同房產(chǎn)中分出，作為何某前老伴的遺產(chǎn)，按何某和子女們的協(xié)議可以由何某的大兒子繼承。
贈(zèng)與，是一種財(cái)產(chǎn)所有人以自己之財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予他人、經(jīng)他人允受而生效力的行為。就何某的那部分房產(chǎn)，何某想贈(zèng)與小兒子，根據(jù)《合同法》第一百八十五條的規(guī)定“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”，何某可以通過(guò)和小兒子簽訂贈(zèng)與合同把自己的那部分房產(chǎn)贈(zèng)給他。
房屋產(chǎn)權(quán)是一種物權(quán)，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”以及《合同法》第一百八十七條“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，依據(jù)繼承、贈(zèng)與協(xié)議最終完成房屋所有權(quán)的變更，即把何某和何某老伴共有房屋變更為何某和大兒子的共有房產(chǎn)，再把何某和大兒子的共有房產(chǎn)變更為何某大兒子和小兒子的共有房產(chǎn)。
要辦理相關(guān)登記手續(xù)，按照司法部、原建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，必須到公證處辦理相關(guān)公證?！锻ㄖ返谝粭l、第三條規(guī)定：“繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書(shū)和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”“接受贈(zèng)與房產(chǎn)的受贈(zèng)人，應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)所有人贈(zèng)與公證書(shū)和本人接受贈(zèng)與公證書(shū)，或持雙方共同辦理的贈(zèng)與合同公證書(shū)，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。繼承房產(chǎn)，繼承人應(yīng)當(dāng)辦理繼承權(quán)公證書(shū)。贈(zèng)與房產(chǎn)，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與公證書(shū)，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)辦理接受贈(zèng)與公證書(shū)，或雙方共同辦理贈(zèng)與合同公證書(shū)，這些都是必須的。
讀者林樹(shù)
林樹(shù)讀者:
張林獲得該房屋無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。因?yàn)樨?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》,明確規(guī)定以下情形,對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅:(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。從介紹的情況看,張林屬于第(二)種。
由于《物權(quán)法》規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的審查方式，以及房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)于第三人過(guò)錯(cuò)引起的登記錯(cuò)誤的先行賠償責(zé)任，因此，為避免登記錯(cuò)誤，防范登記風(fēng)險(xiǎn)，大多登記機(jī)構(gòu)都將關(guān)于身份、委托等事項(xiàng)的真實(shí)性認(rèn)定交由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行，即在委托申請(qǐng)房屋登記時(shí)，要求申請(qǐng)人提供經(jīng)公證的委托書(shū)。但是，如果公證錯(cuò)誤，公證機(jī)構(gòu)撤銷公證后房屋登記機(jī)構(gòu)該如何控制登記風(fēng)險(xiǎn)呢？筆者就曾遇到一個(gè)這樣的案例。
2005年9月，袁某與高某經(jīng)法院調(diào)解離婚，調(diào)解書(shū)中對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割也達(dá)成了協(xié)議，位于某小區(qū)的一套公寓房歸袁某所有，之后袁某未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。2006年11月，高某偽造袁某身份證，仍以夫妻名義，辦理委托買賣房屋公證，通過(guò)中介公司將該房屋出售給不知情的王某，并辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記。王某系貸款購(gòu)房，隨即與銀行辦理了房屋抵押登記。后公證處發(fā)現(xiàn)高某偽造證件騙取公證行為后，依法撤銷了委托公證書(shū)。袁某據(jù)此向房屋登記機(jī)構(gòu)提出要求撤銷頒發(fā)給王某的房屋所有權(quán)證。由于該房屋已設(shè)立抵押權(quán)，為保護(hù)抵押權(quán)人利益，登記機(jī)構(gòu)未予撤銷。2007年2月，高某以登記機(jī)構(gòu)行政不作為為理由訴至法院，請(qǐng)求法院判令登記機(jī)構(gòu)撤銷王某的房屋所有權(quán)證，法院依職權(quán)通知王某作為第三人參加參加了訴訟。同年3月，法院判決撤銷登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給王某的房屋所有權(quán)證。此時(shí)，王某因與銀行抵押貸款發(fā)生糾紛，被銀行訴至法院，法院查封了該房屋。2008年8月，銀行憑法院調(diào)解書(shū)要求執(zhí)行該房屋。袁某提出異議，后法院裁定，解除查封。至此，房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷了王某房屋所有權(quán)證，依法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、民事裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)為袁某辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記。
根據(jù)公證法第三十九條規(guī)定，公證書(shū)的內(nèi)容違法或者與事實(shí)不符的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷公證書(shū)并予以公告，該公證書(shū)自始無(wú)效。而公證書(shū)自始無(wú)效，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)也就不足了。根據(jù)原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，申報(bào)不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)。但是，由于該房屋已設(shè)定抵押，因此登記機(jī)構(gòu)不可憑撤銷公證的材料依職權(quán)主動(dòng)注銷權(quán)證。按照《公證法》第四十三條、四十四條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)僅承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如是因當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)引起的錯(cuò)誤公證，則由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任，公證機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)先行賠償責(zé)任。因此，如登記機(jī)構(gòu)貿(mào)然注銷權(quán)證，可能會(huì)將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到登記機(jī)構(gòu)自身。為達(dá)到撤銷王某權(quán)證目的，袁某訴至法院，法院雖依職權(quán)追加王某為第三人，但并未追加抵押權(quán)人銀行。作為登記機(jī)構(gòu)，為避免風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人申請(qǐng)參加到訴訟中，主張自身權(quán)利。在這方面，登記機(jī)構(gòu)工作有所疏忽。但之后的系列行為，則充分體現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)為避免風(fēng)險(xiǎn)而表現(xiàn)出的足夠謹(jǐn)慎，值得借鑒。在法院判決撤銷頒發(fā)給王某的權(quán)證后，抵押權(quán)人得知了有關(guān)情況，開(kāi)始通過(guò)訴訟以保障抵押權(quán)的實(shí)行。王某也對(duì)高某提起民事訴訟。在法院調(diào)解下，高某將退回房款留足給抵押權(quán)人銀行，并對(duì)王某進(jìn)行了賠償，登記機(jī)構(gòu)注銷了王某房屋所有權(quán)證，依法院法律文書(shū)為袁某辦理了房屋所有權(quán)登記。至始至終，房屋登記機(jī)構(gòu)避免了可能承擔(dān)的一切風(fēng)險(xiǎn)，也避免了善意各方利益受損，雖過(guò)程繁復(fù)，但多為必要。
去年末父親因病去世。為了將現(xiàn)居住房屋的產(chǎn)權(quán)更名到母親名下，我們拿遺囑前去辦理，卻遭到了市產(chǎn)權(quán)處的拒絕，理由是遺囑沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證和認(rèn)證，他們辨不出真假。我們找到法院要求認(rèn)證，法院又說(shuō)遺囑有效，不用認(rèn)證，他們也從來(lái)沒(méi)認(rèn)證過(guò)，這是產(chǎn)權(quán)處的問(wèn)題。現(xiàn)在問(wèn)題僵在了這里，房屋產(chǎn)權(quán)更改不了，母親很是著急。因此特向貴刊咨詢一下，通過(guò)什么途徑可以使父親的遺囑得到確認(rèn)，并產(chǎn)生法律效應(yīng)，讓產(chǎn)權(quán)處得以承認(rèn)？
遼寧省本溪市讀者程積
法官說(shuō)法
1991年8月31日司法部、建設(shè)部了《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》。有關(guān)部門(mén)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)繼承等問(wèn)題時(shí)仍在適用該通知。
該《通知》第一條規(guī)定：繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書(shū)”和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
該《通知》第二條規(guī)定：遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書(shū)”和“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”或“接受遺贈(zèng)公證書(shū)”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
對(duì)遺囑內(nèi)容有爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提訟。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)根據(jù)判決辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
程某所說(shuō)的情況，就屬于上述第二條第二條款中規(guī)定的“處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證”的情形。
2006年1月5日，曾某以原告黃某的人的身份與第三人賴某簽訂了一份房地產(chǎn)買賣合同，約定將登記在原告名下的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人賴某。同日，買賣雙方向被告申請(qǐng)前述房屋的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交了轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表、身份證、房地產(chǎn)買賣合同、委托公證書(shū)、完稅憑證、原土地房屋權(quán)證等申請(qǐng)材料。登記機(jī)構(gòu)在對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上，辦理了該房屋的權(quán)屬登記，主要內(nèi)容如下：權(quán)屬人賴某，房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源為2006年1月5日購(gòu)買，房屋價(jià)值270578元，建筑面積95.26平方米。2006年1月18日，賴某領(lǐng)取了土地房屋權(quán)證。原告黃某不服遂向法院提起行政訴訟。
二、法院審理查明情況
該房產(chǎn)系原告黃某于1997年購(gòu)買，于2000年取得土地房屋權(quán)證，該權(quán)證上登記的房屋價(jià)值為270578元。2004年9月16日，公證處作出公證書(shū)，證明黃某于2004年9月16日在公證員面前，在委托書(shū)上簽名。該委托書(shū)的主要內(nèi)容是黃某委托曾某代為處理上述房產(chǎn)部分事宜，有權(quán)出售上述房產(chǎn)。2006年1月5日，曾某以黃某名義，與第三人賴某簽訂房地產(chǎn)買賣合同，將上述房產(chǎn)出售給第三人，售價(jià)270578元。同日，曾某和第三人向被告登記機(jī)構(gòu)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表及房地產(chǎn)買賣合同、委托公證書(shū)等相關(guān)材料。嗣后，被告作出上述房產(chǎn)的土地房屋權(quán)屬登記。2006年1月18日，第三人領(lǐng)取了土地房屋權(quán)證。2008年9月8日，原告向公證處申請(qǐng)撤銷委托公證書(shū)。2008年11月27日，公證處決定撤銷委托公證書(shū)。
三、審判
法院認(rèn)為，被告于2006年1月作出土地房屋權(quán)屬登記時(shí)，對(duì)當(dāng)時(shí)合法有效的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并給予登記發(fā)證，其行為并無(wú)違法之處。然而，在被告作出被訴行政登記行為后，因委托公證書(shū)被公證機(jī)構(gòu)撤銷，該登記行為的合法性基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，故依法應(yīng)予撤銷。雖然被告提出第三人系善意取得問(wèn)題，但被告和第三人均未就此問(wèn)題提供證據(jù)或提出令人信服的理由。而且，本案還存在第三人2006年支付的購(gòu)房款與原告2000年登記的房屋價(jià)值完全一致這一不合常理的情形。因此，對(duì)被告關(guān)于善意取得的意見(jiàn)，法院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：撤銷被告作出的土地房屋權(quán)屬登記。
第三人不服提起上訴，二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律法規(guī)正確，程序合法。判決駁回上訴，維持原判。
四、評(píng)析
就本案而言，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)公證委托書(shū)及對(duì)合法有效的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并給予登記發(fā)證，登記行為并無(wú)不妥之處。登記機(jī)構(gòu)于2006年1月18日登記發(fā)證后，公證處于2008年11月27日撤銷委托公證書(shū)，導(dǎo)致登記行為的合法基礎(chǔ)不存在。根據(jù)《公證程序規(guī)則》規(guī)定，公證書(shū)的基本內(nèi)容違法或者與事實(shí)不符的，應(yīng)該作出撤銷公證書(shū)的處理決定。公證書(shū)的內(nèi)容合法、正確，但在辦理過(guò)程中有違反程序規(guī)定、缺乏必要手續(xù)的情形，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦缺漏的程序和手續(xù)；無(wú)法補(bǔ)辦或者嚴(yán)重違反公證程序的，應(yīng)當(dāng)撤銷公證書(shū)。被撤銷的公證書(shū)自始無(wú)效。因此，本案的委托公證書(shū)為何被撤銷，我們不得而知，但可以推斷出應(yīng)該是存在實(shí)體或者程序上的問(wèn)題導(dǎo)致被公證機(jī)構(gòu)撤銷。委托公證書(shū)被公證機(jī)構(gòu)撤銷。委托公證書(shū)被撤銷，并不必然導(dǎo)致買賣行為被撤銷，若受讓人為善意第三人，其合法權(quán)益仍能得到法律的保護(hù)。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
“（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
“（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
“（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！?/p>
本條是對(duì)善意取得的規(guī)定，所謂善意是相對(duì)于惡意而言，是指第三人不知道或者不應(yīng)該知道轉(zhuǎn)讓人為非法轉(zhuǎn)讓。
李某之母生前立下遺囑，表示自己名下個(gè)人房產(chǎn)在身后由李某繼承，并將該遺囑進(jìn)行了公證。李某之母去世后，李某持該遺囑公證書(shū)、死亡醫(yī)學(xué)證明書(shū)、殯葬證、房產(chǎn)證等資料向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。房管部門(mén)以李某未提交《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通〔1991〕117號(hào)，以下簡(jiǎn)稱為《聯(lián)合通知》）規(guī)定的遺囑繼承權(quán)公證書(shū)為由，向其出具了不予受理通知單。李某不服，向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判令撤銷房管部門(mén)作出的不予受理通知單，并重新作出予以受理的行政行為。
原告李某的理由主要有：上述遺囑公證書(shū)已明確表明房產(chǎn)由自己一人繼承，房管部門(mén)表示僅憑該遺囑公證不能辦理，還要去辦理“繼承權(quán)公證書(shū)”，而公證處告知這種公證書(shū)必須由全部繼承人共同前往公證處，表示放棄繼承權(quán)并一致同意由李某行使繼承權(quán)的明確意思表示方可辦理。這就要求已經(jīng)有遺囑繼承公證書(shū)明確否定了其繼承權(quán)利的其他法定繼承人，再自愿表示放棄繼承權(quán)，還要同意已經(jīng)獲得了排他繼承權(quán)的自己享有唯一繼承權(quán)。這種公證，既會(huì)挑起家庭成員糾紛、激化同胞骨肉矛盾，又會(huì)增加公證或訴訟費(fèi)用負(fù)擔(dān)，并且根本不可能實(shí)現(xiàn)。由于不能取得“繼承權(quán)公證書(shū)”，對(duì)于辦理繼承房產(chǎn)手續(xù)的申請(qǐng)，房管部門(mén)決定不予受理并出具不予受理通知單的行為違反了《繼承法》第五條“繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理”的規(guī)定，損害了公民自己繼承母親遺產(chǎn)的權(quán)利。
經(jīng)審理法院認(rèn)為，上述遺囑已經(jīng)公證，屬于《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定的“證明房屋所有發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”，原告提交的申請(qǐng)材料符合《房屋登記辦法》的要求，被告應(yīng)予受理。因此，法院以“不予受理通知單認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷”為由，判決撤銷該通知單并判令被告于判決生效之日起十日受理原告的房屋登記申請(qǐng)。
二、問(wèn)題解析
1.登記原因?yàn)槔^承時(shí)，提交的申請(qǐng)資料是否僅限于公證文書(shū)或法院生效法律文書(shū)
《公證法》第十一條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證?！庇纱丝梢?jiàn)，法律、行政法規(guī)并未規(guī)定繼承事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制公證，當(dāng)?shù)怯浽驗(yàn)槔^承時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)硬性要求申請(qǐng)人提交公證書(shū)。所以，根據(jù)繼承方式的不同，申請(qǐng)人可以提交繼承權(quán)公證書(shū)、遺囑（贈(zèng)）公證書(shū)、遺囑繼承權(quán)公證書(shū)、接受遺贈(zèng)公證書(shū)、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議公證書(shū)等公證形式的繼承證明，除此之外，申請(qǐng)人當(dāng)然還可以提交證明取得所有權(quán)的相關(guān)民事判決書(shū)、調(diào)解書(shū)等法院生效法律文書(shū)。
根據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。因此，公證形式的繼承文書(shū)屬于繼承證明，依法能夠證明遺產(chǎn)的歸屬，與相關(guān)生效法院法律文書(shū)一樣，具有結(jié)論性和法定證明力而無(wú)需再輔以其他證據(jù)證明。如果申請(qǐng)人既未提交相關(guān)生效法院法律文書(shū)，也未提交作為繼承證明的公證文書(shū)，而是提交了其他形式的證明材料，那么登記機(jī)構(gòu)是否有權(quán)據(jù)此并直接依據(jù)《繼承法》等法律規(guī)定判斷、確認(rèn)權(quán)屬，進(jìn)而辦理相應(yīng)繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記呢？筆者認(rèn)為，從不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)和登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)來(lái)看，答案應(yīng)是否定的。
不動(dòng)產(chǎn)登記將有關(guān)權(quán)利歸屬等事實(shí)記載于登記簿，從性質(zhì)上來(lái)講是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有通過(guò)登記來(lái)創(chuàng)設(shè)權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，即查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人，如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)，要求申請(qǐng)人提交需要進(jìn)一步證明的補(bǔ)充材料、必要時(shí)實(shí)地查看?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》按照物權(quán)的規(guī)定進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)化。但上述法律、行政法規(guī)均未賦予登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)利歸屬的權(quán)力和職能。因此，當(dāng)申請(qǐng)人未提交具有結(jié)論性、明確表述權(quán)力歸屬的繼承公證文書(shū)或生效法律文書(shū)，而僅提交了需得出結(jié)論的“素材”資料時(shí)，即使做了進(jìn)一步認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查、查驗(yàn)等工作，登記機(jī)構(gòu)仍然無(wú)權(quán)根據(jù)這些素材資料作出確認(rèn)權(quán)屬的判斷。否則，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)屬的行為就屬于超越職權(quán)的違法行為了。
公民依法繼承財(cái)產(chǎn)是公民基本的民事權(quán)利，根據(jù)《繼承法》、《物權(quán)法》、《公證法》等有關(guān)法律，公民有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定并根據(jù)實(shí)際情況選擇進(jìn)行公證或通過(guò)司法程序來(lái)明確財(cái)產(chǎn)繼承事實(shí)、解決繼承糾紛。因此，就繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記來(lái)講，因法定職責(zé)所限，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能夠根據(jù)有關(guān)明確反映權(quán)利歸屬、具有結(jié)論性的產(chǎn)權(quán)來(lái)源申請(qǐng)資料辦理房屋登記，而無(wú)權(quán)根據(jù)除繼承公證文書(shū)及法院生效法律文書(shū)以外形式的房產(chǎn)繼承資料判斷并確認(rèn)權(quán)屬，否則即屬于超越職權(quán)的違法行為。即使申請(qǐng)人提交的其他形式的繼承“素材”資料足以證明該申請(qǐng)人是唯一的繼承權(quán)人，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)逕行對(duì)此確認(rèn)并認(rèn)定該房產(chǎn)由該申請(qǐng)人繼承，進(jìn)而據(jù)此辦理轉(zhuǎn)移登記。
綜上，申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，證明權(quán)利歸屬的舉證責(zé)任在申請(qǐng)人，而非登記機(jī)構(gòu)。并且，申請(qǐng)人提交的用以證明自己繼承房產(chǎn)的申請(qǐng)資料，必須具有結(jié)論性且以一定的外在表現(xiàn)形式予以彰顯，該形式應(yīng)具備法定形式，即證明繼承房產(chǎn)的公證書(shū)、人民法院生效法律文書(shū)。
2.本案件焦點(diǎn)及實(shí)質(zhì)屬于法律適用問(wèn)題，即《聯(lián)合通知》的效力及其適用問(wèn)題
對(duì)于繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定了“證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”包括“繼承證明”、人民法院生效法律文書(shū)，但對(duì)繼承文書(shū)的具體形式并未明確規(guī)定?！堵?lián)合通知》第二條規(guī)定：遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑應(yīng)當(dāng)辦理公證；遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書(shū)”和“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”或“接受遺囑公證”以及房產(chǎn)所有權(quán)、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。李某雖具備遺囑公證書(shū)但未提交“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”，房管部門(mén)基于此規(guī)定決定不予受理李某的申請(qǐng)。那么，本案是否應(yīng)適用該《聯(lián)合通知》呢？
根據(jù)《行政訴訟法》第五十二條及第五十三條的規(guī)定，人民法院審理行政案件，“依據(jù)”的是法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)（地方性法規(guī)僅適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件），“參照”的是國(guó)務(wù)院部、委規(guī)章以及省、自治區(qū)、直轄市及其人民政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市人民政府依法制定、的規(guī)章?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法應(yīng)由“法律、行政法規(guī)”規(guī)定。第二百四十六條規(guī)定：在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。
誠(chéng)然，上述《聯(lián)合通知》制定于上世紀(jì)90年代初，實(shí)施早于1997年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境和條件下確實(shí)起到了規(guī)范登記行為的積極作用。但之后隨著《公證法》（2005年）、《物權(quán)法》（2007年）、《房屋登記辦法》（2008年）及有關(guān)地方性法規(guī)的頒布實(shí)施，有些當(dāng)事人開(kāi)始對(duì)《聯(lián)合通知》的效力及其有關(guān)規(guī)定提出質(zhì)疑。除了上述案例，最高人民法院公報(bào)（2014年第8期）公布的“陳愛(ài)華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案”與本文案例的案情極為相似，法院最終判決撤銷被告不予受理的申請(qǐng)，責(zé)令被告履行對(duì)原告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。
《聯(lián)合通知》屬于司法部、建設(shè)部聯(lián)合的政府規(guī)范性文件，法律效力層級(jí)低于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章。因此，《聯(lián)合通知》規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容與《物權(quán)法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》相抵觸的應(yīng)為無(wú)效。就目前法院審理行政案件“參照”的部門(mén)規(guī)章《房屋登記辦法》而言，該辦法并未規(guī)定遺囑人死亡后，遺囑受益人應(yīng)到公證處辦理“繼承權(quán)公證書(shū)”。鑒于此，與現(xiàn)有法律法規(guī)沖突時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)不再適用《聯(lián)合通知》的規(guī)定辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記了呢？
客觀講，目前有些登記部門(mén)顧慮的是，上述《聯(lián)合通知》畢竟還未廢止，如果不按照《聯(lián)合通知》相關(guān)要求辦理，顯然屬于“違規(guī)”行為，登記部門(mén)及有關(guān)審核人員會(huì)因此承擔(dān)行政責(zé)任。其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為辦理房屋登記的行政主體首先應(yīng)依法行政，即行使職權(quán)時(shí)應(yīng)符合法律規(guī)定，且在法律賦予的權(quán)限內(nèi)、按照規(guī)定的法定程序行使，不能在有關(guān)法律、行政法規(guī)之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)力或超出法定職責(zé)行使，否則會(huì)限制或剝奪行政當(dāng)事人的合法權(quán)利，因違法行為造成當(dāng)事人損失的，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)依法承擔(dān)行政賠償責(zé)任。換言之，在該《聯(lián)合通知》的有關(guān)規(guī)定與相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章沖突時(shí)，不適用《聯(lián)合通知》規(guī)定辦理的房屋登記行為不屬于違法行為，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)承擔(dān)行政賠償責(zé)任和其他行政責(zé)任。
綜上，原告李某提交的已經(jīng)公證的遺囑具備法定形式，屬于《房屋登記辦法》規(guī)定的繼承證明和證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。當(dāng)然，除上述遺囑公證書(shū)之外，如果李某又主動(dòng)提交了遺囑繼承權(quán)公證書(shū)，也完全符合登記資料的要求。
三、余論
