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土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。20xx年11月24日央視報道稱全國房地產開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規(guī)定執(zhí)行。
20xx年最新土地增值稅暫行條例全文
第一條 為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。
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土地增值稅稅額計算方式
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%
土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
為規(guī)范土地市場秩序，各地成立隸屬于國土資源管理部門的土地儲備中心，代表政府具體實施土地儲備工作，收回和收購國有土地予以儲存，以備向社會供應各類用地。除依法無償收回外，土地儲備中心向土地使用者支付補償款或收購款。土地使用者取得的補償款或收購款，是否應該繳納土地增值稅，各地稅收征管實踐不一。
稅務部門對土地使用權被收回（收購）作出征收土地增值稅決定的依據一般為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅條例》）第八條第二款規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第十一條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）進一步規(guī)定，因城市實施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因國家建設的需要而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。據此判斷，土地使用者若不是因上述國家建設需要而被收回（收購）土地使用權取得補償款（收購款）的，不屬于免征土地增值稅的情形，應征土地增值稅。本文認為，這種判定并不能成立，其理由有三：
1.征稅范圍必須由稅法規(guī)范作出明確規(guī)定，不能依免稅范圍推斷征稅范圍，因為在邏輯上是錯誤的，不符合免稅條件的交易、事項、財產或行為，只有在征稅范圍內才成為課稅對象。以集合論的概念來表述，“征稅范圍”的絕對補集是“不征稅范圍”，即依據稅法規(guī)范不屬于征稅范圍的情形均屬不征稅范圍，“免稅范圍”相對于“征稅范圍”的相對補集是“應稅范圍”，即依據稅法規(guī)范不屬于免稅范圍但屬于征稅范圍的情形屬于應稅范圍，而“免稅范圍”的絕對補集是“不征稅范圍”和“應稅范圍”的并集，即依據稅法規(guī)范不屬于免稅范圍的情形包括了不征稅范圍和應稅范圍。因此，不能依據土地增值稅稅法規(guī)范的免稅條款判定土地增值稅的課稅對象，而應依據其關于征稅范圍的條款判定其課稅對象。
2.《土地增值稅條例》第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照條例繳納土地增值稅?！都殑t》第二條進一步明確，條例所稱的轉讓房地產并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。據此可知，有償轉讓房地產的行為是土地增值稅的征稅范圍。不屬于轉讓的行為，則不在征稅范圍。何為轉讓？《土地增值稅條例》、《細則》及相關的土地增值稅規(guī)范性文件未有明確規(guī)定，對此應作系統(tǒng)解釋。系統(tǒng)解釋，是指將法律條文放在整部法律乃至整個法律體系中，聯系該法律條文與其他法律條文的相互關系，解釋法律規(guī)范的內容和意義?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規(guī)定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。根據土地管理法和土地使用權條例的有關規(guī)定，國有土地使用權的流轉環(huán)節(jié)包括：（1）出讓，是指土地使用權從土地所有人即國家讓渡給土地使用權人；（2）轉讓，是指原土地使用權人將土地使用權讓渡給新土地使用權人；（3）終止，是指土地使用權從土地使用權人收歸土地所有人，有期滿交還、提前收回（收購）等情形。此外還有劃拔、出租、抵押、續(xù)期等，不再贅述。
土地使用權被收回（收購）不是土地使用權轉讓的特殊形式。收回（收購）土地使用權是行政行為，轉讓土地使用權是民事（商事）行為，兩者的區(qū)別有以下幾個方面：（1）土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移；土地使用權被收回（收購），土地儲備中心并不承繼土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利和義務。（2）土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；土地使用權被收回（收購），土地儲備中心儲存國有土地，無年限限制。（3）土地使用權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記；土地使用權被收回（收購），應辦理土地使用權注銷登記，而非過戶登記。
土地增值稅“清算制”沖擊波
1月16日晚，國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。
業(yè)內人士介紹，我國現行土地增值稅暫行條例及相關細則規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。
但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1％至3％。這一稅率與房地產行業(yè)的高利潤明顯不符。
對此，國家稅務總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產開發(fā)項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務機關可按當地同類企業(yè)的一般標準、且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。
“土地增值稅從‘預征’轉為‘清算’，會壓縮房地產開發(fā)的利潤空間?！鄙虾Ｈf欣房地產開發(fā)有限公司的一位銷售經理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發(fā)商應該交納的水準，并不是新增稅負――“不是現在要多繳，而是以前少繳了”。
業(yè)內人士指出，與土地增值稅對應的是開發(fā)利潤并非成本，說土地增值稅會“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地產業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。
樓市進入稅收調控新階段
即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產市場調控的重要工具。
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調政策。2007年房地產市場稅費政策調控正式啟幕。
中國社會科學院副研究員尹中立認為，調整相關稅收政策對樓市宏觀調控有著重要的現實意義，“中國的房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮?！?/p>
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為：“如果現有政策尚不足以把?。ǚ績r逆調控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產稅的70％至80％的比重，在我國實施也只是遲早之事。”
看來，加大稅費政策在2007年的房地產調控中的作用很可能還只是開始。
要精準“打擊”不要稅負轉嫁
對于稅收調控，普通購房人期盼能成為精準“打擊”房價偏高的利器，擔心稅負最終又轉嫁到買房人頭上。
1、納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產;
3、因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的的單位和個人,向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免予征收土地增值稅;
4、人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核準,凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。
相關法律可參考:
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅:
(一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。
【關鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規(guī)定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。
2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對房地產行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。
（1）利用國家對普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第四點“房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發(fā)成本后，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業(yè)增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項目。在房地產企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發(fā)成本；開發(fā)費用，包括利息支出和其他開發(fā)費用；與轉讓有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發(fā)成本是房地產開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，其中開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發(fā)費用是間接費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規(guī)定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發(fā)成本。
從上述規(guī)定來看，開發(fā)費用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。
（1）對利息費用的處理。對開發(fā)費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業(yè)，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。
（2）其他開發(fā)費用的籌劃。其他開發(fā)費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費用細化到具體房地產項目，進入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。
（3）費用均分法。對于同時開發(fā)多個房地產項目的企業(yè)，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業(yè)的稅收負擔。而開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本和開發(fā)費用進行必要調整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。
【參考文獻】
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你局以浙土〔1996〕60號轉報的杭州市土地管理局《關于要求解釋“土地收益”有關問題的請示》收悉。經研究，現就有關問題批復如下：
一、關于劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理問題。1995年3月11日，國家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請示作出過答復，即“國家土地管理局新的‘三定’方案規(guī)定的主要職責之一就是‘管理土地市場，會同有關部門制訂土地市場管理的法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范土地市場’，這說明土地管理部門是土地市場即土地使用權出讓和轉讓市場的行政主管部門。房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規(guī)范和管理。”“根據《城市房地產管理法》第三十九條關于‘以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批’的規(guī)定，當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查并報經有批準權的人民政府批準?！闭堊裾請?zhí)行。
你省杭州市在劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理工作中，采取補辦出讓手續(xù)，補交出讓金的做法是符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和財政部有關規(guī)定的?！冻鞘蟹康禺a管理法》施行后，在執(zhí)行中如何處理該法與該條例的銜接問題，總的原則是：條例與法律規(guī)定一致的，應結合起來執(zhí)行；法律沒有規(guī)定，條例有明確規(guī)定的，應按條例規(guī)定執(zhí)行；法律雖然有原則規(guī)定，但根據法律規(guī)定必須依照國務院規(guī)定執(zhí)行的，在國務院新的規(guī)定出臺之前，應按條例或國務院其他規(guī)定執(zhí)行；條例與法律規(guī)定不一致的，應當依照法律規(guī)定執(zhí)行。
